Sentencia Civil 345/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 112/2023 de 23 de mayo del 2024

PRIMERO. - Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de la parte actora BANCO SANTANDER SA contra los ignorados ocupantes de la finca sita en la DIRECCION000 de DIRECCION001 en ejercicio de la acción de desahucio por precario al objeto de recuperar la posesión del inmueble.

El sustento de su pretensión es el título de pleno dominio adquirido en méritos de decreto de adjudicación de fecha 22 de marzo de 2016 dictado en sede de los autos de ejecución hipotecaria 1539/2013 seguidos ante el Juzgado de Instancia núm. 6 de Hospitalet de Llobregat que motivó la Inscripción NUM004 de fecha 27 de abril de 2016, en la finca registral NUM000, inscrita al Tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003 del Registro de la Propiedad núm. 1 de DIRECCION001, todo ello justificado con el documento núm. 1 de la demanda, al efecto certificación registral del Registro de la Propiedad núm. 1 de Hospitalet de Llobregat de fecha 2 de mayo de 2016.

Comparecieron al juzgado los ocupantes de la finca: 1) Francisca y Melchor en fecha 21 de febrero de 2022 y 2) Moises en fecha 22 de febrero de 2022. El fundamento de la oposición a la demanda es conjunto y se refiere a: a) que residen en la finca pacíficamente desde hace varios años, incluso antes de la adquisición del inmueble por el actor, teniendo además conocimiento el mismo de la referida situación al haber efectuado en su momento un estudio de la posible financiación hipotecaria para la adquisición del inmueble, por lo ha sido consentido la situación de hecho de la ocupación del inmueble; b) que el anterior propietario del inmueble, al efecto Marcelino concertó con Melchor en fecha 8 de marzo de 2009 contrato de arrendamiento del referido local, por el plazo de tres años y renta contractual de 680 euros al mes, que Melchor abonó desde noviembre de 2017 a marzo de 2018 a la AEAT en atención a un embargo que el referido organismo tenía trabado contra el anterior propietario del inmueble, motivo por el que el contrato se encuentra en situación de tácita reconducción del art. 1.566 del CC y, por ende, con justo título posesorio que ampare su posesión; c) que carecen de recursos económicos para su sustento, y la unidad familiar la componen varias personas, alguna de ellas menores de edad por lo que se encuentran en situación de riesgo de exclusión social, interesados en que el actor les ofrezca un alquiler social y d) que se tenga en consideración lo dispuesto en la Ley 24/2015 de 29 de julio y decreto de 17/2019 de 23 diciembre a los efectos de su situación socioeconómica, interesando la desestimación de la demanda.

Seguido el juicio por sus trámites, en fecha 18 de julio de 2022 se dicta sentencia por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Hospitalet de Llobregat por la que se estima la demanda y se condena a los demandados comparecidos y a los ignorados ocupantes de la finca, al desalojo de esta.

Frente a dicha resolución se alzan los tres ocupantes de la finca comparecidos: a) en escrito de recurso de apelación de fecha 19 de septiembre de 2022 Francisca y Melchor y b) en escrito de recurso de apelación de 21 de septiembre de 2022 Moises siendo los motivos del recurso de apelación comunes a los tres y fundamentados en los mismos argumentos expuestos en la contestación a la demanda sobre la base de error en la valoración de la prueba relativa a que; a) Melchor disponía de contrato de arrendamiento de 8 de marzo de 2009 en situación de tácita reconducción, por lo que dispone de título jurídico que ampare su posesión y, a través suya la del resto de ocupantes; b) que se ha dado una situación de hecho relativa a la ocupación de la finca, largamente consentida por el actor; c) así como la necesidad de apreciar que la situación económica de los ocupantes comparecidos es desfavorable y por ende, los mismos son vulnerables, por lo que conforme a la legislación del Parlament de Catalunya ley 24/2015 de 29 julio y decreto 17/2019, de 23 de diciembre debe ofrecérsele un alquiler social sobre la vivienda por parte del actor y d) finalmente, se discute la imposición de las costas procesales a la parte demandada

La parte actora, se opone al recurso de apelación en escrito de fecha 19 de diciembre de 2022 interesando la confirmación de la sentencia por sus propios argumentos.

SEGUNDO.- Centrado así el motivo de la apelación de la parte demandada, es doctrina comúnmente admitida y reiteradamente declarada en múltiples sentencias de esta sección que, superando la inicial configuración en el derecho romano del precario como institución de naturaleza contractual, por tratarse de una concessio rei seu possesionis, de acuerdo con la definición de Ulpiano (Instituta. Libro I), quod precibus petenti utendum conceditur tamdiu, quamdiu is, qui concessit, patitur (Digesto. Libro XLIII. Título XXVI. 1), viene configurando en el Derecho moderno el precario como una mera situación posesoria, calificada por sus efectos y no por la causa de los mismos, que por lo tanto bien puede tener su origen en un contrato, por el que se confiere la tenencia de la cosa, que es el supuesto de posesión concedida (1) al que se refiere el artículo 1750 del Código Civil , bien puede tener un origen no contractual, que es el caso del precario en los supuestos de posesión tolerada (2), y posesión sin título (3).

En este sentido, y siguiendo la tendencia doctrinal favorable a la inclusión en el concepto de precario de todos los supuestos en que una persona posee una cosa sin derecho alguno para ello, con independencia de la causa de la posesión, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 1961 y 26 de abril de 1963 ), que el desahucio en precario, para ser eficaz, ha de apoyarse en dos fundamentos: de parte del actor, la posesión real de la finca, a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, apareciendo ambos requisitos como suficientes, pero también como necesarios, para el éxito de la acción.

Por otro lado, definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario, como hechos negativos y por la dificultad de su prueba, es al demandado a quien corresponde probar lo que se oponga a esta afirmación, bastándole para enervar la acción una mera prueba indiciaria o indirecta de la existencia del título.

Con base a la indicada doctrina jurisprudencial, en este caso, procede la confirmación de la sentencia de instancia según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario y los siguientes argumentos:

1) Título de dominio del actor.

El demandante es el titular registral de la finca objeto de autos, cuyo pleno dominio adquirió en méritos de decreto de adjudicación de fecha 22 de marzo de 2016 dictado en sede de los autos de ejecución hipotecaria 1539/2013 seguidos ante el Juzgado de Instancia núm. 6 de Hospitalet Llobregat que motivó la Inscripción NUM004 de fecha 27 de abril de 2016, en la finca registral NUM000, inscrita al Tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003 del Registro de la Propiedad núm. 1 de DIRECCION001.

2) Inexistencia de título de ocupación del demandado.

La parte demandada no acredita la existencia de título jurídico posesorio vigente que legitime su ocupación de la finca que es objeto de enjuiciamiento, ya que si bien uno de los apelantes invoca la vigencia del contrato de arrendamiento de fecha 8 de marzo de 2009 (los otros dos carecen de contrato a su favor y directamente están en situación de precario) pactado con el anterior propietario del inmueble ( Vicente) por el plazo inicial de tres años, pero que conforme a la redacción originaria del art. 9 de la LAU de 1994, el mismo se prorrogaba por plazos anuales hasta un máximo de cinco años y, a partir de su transcurso, con posibilidad de prórroga por un máximo de tres años más de conformidad a lo previsto en el art. 10 de la LAU, el mismo quedó extinguido ipso iure por efecto del art. 13 de la LAU a partir del 22 de marzo de 2016 (fecha del decreto de adjudicación) en que se realizó la finca objeto de autos en la ejecución hipotecaria núm. 1.539/2013 del Juzgado de instancia núm. 6 de Hospitalet del Llobregat, sin que el mismo pueda, por ende, entrar en tácita reconducción.

El art. 13 de la LAU, en su redacción originaria aplicable al caso de autos por la fecha de concertación del contrato de arrendamiento (8 de marzo de 2009) preveía que " 1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por (...) la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial (...), el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.".

La extinción ope leguis del contrato de arrendamiento en supuestos de venta judicial de la finca sobre el que el mismo recae (salvo que el mismo conste inscrito en el Registro de la Propiedad) ha sido proclamada en diversas resoluciones de esta sección, como por ejemplo en sentencia 622/2023 de 16 de octubre de 2023, rollo 870/2022; sentencia 443/2022 de 28 de septiembre de 2022, rollo 1100/2021 o, en la sentencia 258/2022, de 30 de mayo de 2022, rollo 814/2021. También la RRDGRN de 24-3-2017 (BOE 7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado, y así la segunda de las resoluciones antes citadas, señala: " De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7,2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia, con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene innecesario realizar notificación alguna expresa y especial".

Cierto es que las sentencias citadas se refieren a un supuesto contractual posterior a la reforma de la LAU por la Ley 4/2013, de 4 de junio, pero en sentencia 61/2022 de la Sección 13ª de esta Audiencia, de fecha 8 de febrero de 2022, recurso: 395/2021 en un supuesto como el de autos, de un contrato de arrendamiento anterior a la modificación de la LAU por la Ley 4 junio de 2013, declara que (...) El Tribunal Supremo ha asentado una doctrina (que, si bien se desarrolló alrededor de la redacción del precepto dada por la Ley 4/2013, resulta trasladable al supuesto previsto en el segundo párrafo del art. 13.1 LAU en su redacción original, aplicable al caso)conforme a la cual en tales supuestos el contrato de arrendamiento queda extinguido ope legis, de tal manera que la demandada, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, se encuentra en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandado, (...)

En el mismo sentido, en las sentencias de la sección 13ª de esta Audiencia, resolución 910/2020 de 7 de diciembre de 2020, rollo 667/2019, o sentencia 803/2020 de 10 de noviembre de 2020, rollo 803/2020 , se declara en ambas que " (...) En orden a la subsistencia o extinción del arrendamiento (después de la subasta, aunque aquí se dice después de la enajenación forzosa derivada de sentencia judicial); depende de la normativa por la que se rija el contrato, así: A) En arrendamientos sometidos al Código Civil, que se encuentran excluidos del ámbito de aplicación de la legislación especial LAU), a no ser que se alquilen como accesorios a la vivienda, se rigen por el Código Civil, concretamente el art. 1571 ("El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria", pacto entre comprador y vendedor, impensable en la ejecución forzosa), y remisión al art. 134 LH (cancelación de cargas posteriores a la hipoteca, subsistiendo el arrendamiento solo si consta inscrito en el Registro antes de la hipoteca). B) Para los arrendamientos sometidos a la LAU a) si son de vivienda, su extinción o subsistencia, tras la subasta (que no es el caso sino el de "enajenación forzosa derivada de sentencia judicial", dice la sentencia), se regula en el art. 13 LAU , que ha tenido tres redacciones diferentes, dependiendo de la fecha del contrato; en nuestro caso, 1.12.2011 (antes del al 6 de junio de 2013, en que entró en vigor la ley 4/2013 de 4 junio), "resultaría" aplicable el apartado segundo del párrafo primero del art. 13 LAU , en su redacción originaria, es decir que si plazo de duración ha superado cinco años, deberá extinguirse a consecuencia de la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, a menos que conste inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca o a la anotación preventiva de embargo , en cuyo caso subsistirá por la duración pactada. (...)

En definitiva, en los casos como el de autos, en los que el contrato es de 8 de marzo de 2009 por un plazo contractual pactado de tres años (pero que por disposición legal puede extenderse hasta un máximo de cinco años conforme el art. 9 de la LAU, con opción a tres años más de prorroga conforme el art. 10 de la LAU, ambos en sui redacción originaria, vigente a la fecha de su concertación) y, en el que, el 22 de marzo de 2016 se produce la realización de la finca a través de subasta judicial, con decreto de adjudicación del inmueble en favor del acreedor hipotecario, hoy actor, una vez expirado el plazo inicial pactado del contrato de tres años (extendido legalmente a cinco con opción a una nueva prórroga de tres años más), el contrato de arrendamiento queda extinguido ipso iure, de tal manera que la demandada, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, se encuentra en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandado.

Esta interpretación finalista del art. 9 de la LAU, permite declarar que la protección del arrendatario, con reconocimiento de su derecho a que se le respete el contrato que tiene suscrito, es plena y total durante el plazo máximo legal de cinco años a que puede extenderse el contrato de arrendamiento en la redacción originaria de la LAU, con independencia de que el plazo contractual inicial sea menor, (3 años en el caso de autos), pero una vez expirado el indicado plazo máximo de duración del contrato, se produce una extinción ope leguis del indicado contrato, al no estar el mismo inscrito en el Registro de la Propiedad y, no ser oponible al nuevo propietario que tiene la condición de tercero de buena fe del art. 34 de la Ley Hipotecaria. Pero es que en el caso de autos, además del plazo legal máximo de duración del contrato por cinco años a que se refiere el art 9 de la LAU, el arrendatario también ha permanecido en la posesión del inmueble los tres años más a que se refiere el art. 10 de la LAU, es decir han agotado los cinco años del plazo legal máximo de duración del contrato a que se refiere el art. 9 de la LAU y los tres años más de prorroga a que se refiere el art. 10 de la LAU, agotando con ello todos los márgenes legales de duración contractual previstos en la indicada legislación, lo que permite afirmar que han dispuesto de la protección máxima prevista en la ley, pasando a partir de la venta en subasta de la finca a carecer de título de ocupación legítimo oponible al actor y, permaneciendo en la ocupación del inmueble a título de precario.

Por otra parte, el Tribunal Supremo, saliendo al paso de la jurisprudencia contradictoria existente en las Audiencias Provinciales acerca del concepto de precario atendida la dicción contenida en el art. 250.1.2 LEC, ha asentado una clara doctrina jurisprudencial respecto al concepto amplio y extenso del mismo, aplicable también a supuestos como el de autos, en los que pese a que existió un contrato de arrendamiento inicial, el mismo ha quedado extinguido ipso iure por la venta en pública subasta del inmueble. Así, de entre las más recientes, podemos citar la STS 502/2021 de 7 de julio, que al respecto declara: (...) " 1.- Concepto y requisitos del precario. La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en elart. 1750 CC. No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero ). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras). Por tanto, la institución del precario "no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (...), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 ,30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 ) (...)".

Es por ello que en el caso de autos, el contrato de arrendamiento de fecha 8 de marzo de 2009 quedó extinguido ipso iure en el momento en que se dictó el decreto de adjudicación del inmueble el 22 de marzo de 2016, pasando a ser considerados los ocupantes del inmueble, como precaristas a partir de la indicada fecha y, por ende sin título jurídico que ampare su posesión en méritos de la tácita reconducción alegada del contrato extinguido.

3) Facultad del titular del inmueble de poner fin a la posesión de este por terceras personas, en cualquier momento

La posesión de la finca se protege desde el punto de vista penal y desde el punto de vista civil, concurriendo espacios de protección superpuestos, y para el supuesto que nos ocupa:

(a) Penalmente, se castiga la ocupación pacífica (no violenta) de viviendas e inmuebles que no constituyen morada en el art. 245.2º CP , introducido en el CP 1995.

(b) En la vía civil la posesión del titular dominical se protege a través de diversas acciones. Así además de la acción reivindicatoria (declaración de dominio más restitución de la posesión perturbada) cabe acudir a procesos "sumarios" i ( art. 250.1.4 LEC en relación con el 446 CC), al sumario para la protección de los derechos reales inscritos ( art.250.1.7 LEC en relación con el art. 41 LH) o al desahucio por precario (con fuerza de cosa juzgada, y por ello con plenitud de conocimiento y medios probatorios, relativo al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata), con fundamento en el derecho a la posesión real del titular, con las consecuentes facultades de exclusión y de recuperación posesoria, derivados del CC y de la LEC (sin que pueda oponerse la posesión clandestina y sin conocimiento del poseedor real que, conforme al art. 444 CC no afectan a la posesión).

Así pues, del abanico de acciones que la ley ofrece corresponde al titular del derecho, siempre que concurran los presupuestos legales exigidos para cada una de ellas, escoger la acción que considere oportuno ejercitar y, respecto al hecho de que la situación de precario haya venido siendo consentida por la actora, la STS 581/2017 de 26 de octubre expresamente establece que "la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada".

Así las cosas, la mera ocupación de la finca litigiosa constituye una situación de ocupación a precario que debe cesar cuando desaparece la tolerancia de la propiedad, y es precisamente la ausencia de esa tolerancia lo que pone de manifiesto el ejercicio de la acción que hoy nos ocupa. Acción que se materializó en la demanda de juicio verbal de desahucio por precario de fecha 29 de septiembre de 2021, consecutiva a la averiguación por la actora de la persona que ocupa la finca en diligencia de comprobación de los ocupantes de la misma de 22 de junio de 2021, por lo que no puede advertirse desidia de la misma o tolerancia largamente consentida en relación a la ocupación y/o posesión de la finca que detenta el demandado, sino una actuación del actor coherente a la adquisición del inmueble en octubre de 2019, la comprobación del ocupante en diligencia de junio de 2021 y la demanda de juicio verbal de desahucio en septiembre de 2021.

4) Vulnerabilidad económica del ocupante.

Se alega por el apelante la situación de vulnerabilidad del mismo y, la existencia de 6 miembros de la unidad familiar, algunos de ellos menores de edad que precisan de protección social.

Esta Sección tiene reiteradamente declarado, como por ejemplo en sentencia 719/2023 de 27 de noviembre de 2023, recurso 973/2022 que (...) " que la situación de vulnerabilidad social no es una circunstancia que autorice a una persona a ocupar inmuebles propiedad de otras personas o empresas. Ninguna norma jurídica lo permite. Hay distintas normas, de rango constitucional o de otro tipo, que reconocen el derecho a la vivienda, pero, en el caso de la Constitución, como un principio rector de la política social y económica que inspirará la actuación de los poderes públicos, incluido el judicial, aunque con la precisión de que solo podrá ser alegado judicialmente conforme a lo dispuesto en las leyes que lo desarrollen. Y se repite que ninguna ley autoriza la ocupación de inmuebles ajenos para satisfacer la necesidad de vivienda. (...)

5) Aplicación de la Ley 24/2015, de 29 julio

Se invoca en el recurso de apelación lo establecido en la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, en cuanto establece la obligación de ofrecer un alquiler social y la interrupción de los procesos judiciales en los casos en que no se haya acreditado ese ofrecimiento.

Esta misma sección ya ha tenido ocasión de pronunciarse también en relación al referido aspecto, como en la sentencia 685/2023 de 15 de noviembre de 2023, rollo 821/2022 en la que decíamos (...) " La disposición adicional prevé que la obligación establecida en el artículo 5.2 de ofrecer una propuesta de alquiler social se extiende a procesos como éste, instados en casos de falta de título para la ocupación, cuando concurran los requisitos establecidos en el apartado 1.c) de la disposición adicional. La ley se refiere a la existencia de una obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social, la cual depende de que concurran determinados requisitos. Sin ellos no existiría dicha obligación. No se está aceptando por los tribunales que las exigencias derivadas de la Ley 24/2015 impidan acceder a los procesos judiciales relativos a la vigencia y extinción de los contratos de arrendamiento, ni a los procesos sobre ocupaciones sin título. Como se trata de algo que afecta a la admisibilidad o a la continuación de los procesos judiciales, se hacen consideraciones sobre la falta de competencia de las comunidades autónomas en materia procesal, salvo en lo que esté vinculado con normas sustantivas de su derecho propio; consideraciones que pueden verse, por ejemplo, en la sentencia del Tribunal Constitucional 57/2022, de 7 de abril . Pero es quizá más relevante la consideración de que no puede imponerse a una persona o empresa que, como requisito para iniciar un proceso judicial, haga algo que ningún tribunal (ni otra autoridad de otro tipo) ha declarado que debe hacer. La ley establece que, para iniciar un proceso por ocupación sin título, el propietario debe ofrecer la celebración de un contrato, pero ello ha de hacerlo siempre y cuando concurran determinadas circunstancias.

Pese a que deben concurrir esas circunstancias que establece la ley, se pretende en este tipo de procesos, que esa obligación de ofrecer el contrato existe siempre, sin que haya un mecanismo mediante el que se constate y declare si concurren, o no concurren, esas condiciones de las que, en el texto de la ley, depende la existencia de la obligación de que se trata. Se trata de una interpretación que no puede admitirse de ninguna manera. Es evidentemente contraria al derecho a la tutela judicial efectiva, porque veda el acceso al proceso judicial de forma incondicionada, imponiendo como requisito, antes o durante el proceso, el cumplimiento de una obligación que no se sabe si existe o si no existe, porque no hay un procedimiento para constatar que en efecto la obligación existe. Estamos hablando de una obligación que no es irrelevante ni mucho menos. Los contratos han de tener una duración de 7 años como mínimo, si los propietarios son sociedades. Y además ha de precisarse algo tan relevante como la renta, observando los parámetros del apartado 7 del artículo 5 de la Ley.

Así pues, no es admisible que se impida a nadie acudir a los tribunales para pedir la tutela de sus derechos, condicionando ese derecho inalienable al cumplimiento de una obligación cuya existencia no ha declarado ninguna autoridad.

Lo único que cabe es que, cuando el demandado en esta clase de procesos considere que tiene derecho a un arrendamiento social, lo pida, en el propio proceso si cabe reconvención, o en otro en el que él formule la demanda correspondiente. Esta es, a nuestro modo de ver, la única interpretación constitucionalmente admisible de la Ley. Creemos que no es una interpretación que desatienda la exigencia legal de ofrecer un alquiler social. En un proceso, instado por vía directa o reconvencional, podrá pedirse como medida cautelar que se suspenda el desalojo de la vivienda ocupada mientras se decide si existe o no existe esa obligación que, aparentemente, se da por supuesta. Lo que no cabe, insistimos, es negar el acceso a los tribunales, o condicionar el proceso, en la forma en que en éste, y en todos los casos en general, se pretende.

Lo mismo debe decirse respecto a la pretensión de que se interrumpa el proceso para que se formule el ofrecimiento del alquiler social. Cuando en el mismo proceso la parte demandante manifiesta su negativa a ese ofrecimiento, no puede ser obligada a detener el curso del litigio cuando ya está poniendo de relieve esa negativa y cuando se da esa falta de declaración de la obligación por alguna autoridad de que venimos hablando. (...) "

No consta acreditado en autos por el demandado, ninguna actuación procesal del mismo tendente a la obtención de un alquiler social del actor (aportación de la documentación necesaria para tal fin o, la existencia de cartas, correos o comunicaciones entre ambas partes dirigidas a la obtención del referido contrato) sino únicamente la alegación antes indicada de que se le confiera un contrato social sobre la finca objeto de autos en el escrito de contestación, reiterada ulteriormente en el recurso de apelación, pero sin acreditación de la más mínima gestión tendente al reconocimiento previo del expresado contrato por el mismo. Por el contrario, consta en autos el ejercicio de una acción civil de interrupción de la posesión meramente tolerada por la parte actora, que hace del todo punto innecesario la interrupción del proceso a tal fin. El apartado dos de la disposición adicional prevé que continúe el proceso si no se ha hecho el ofrecimiento de alquiler social, por lo que no procede su interrupción cuando en el mismo litigio se manifiesta la negativa del propietario, o cuando hubo una petición anterior al proceso, no atendida.

6) Aplicación del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo

Por último, se invocan las disposiciones del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, del que es aplicable el artículo 1 bis, el cual autoriza al juez a suspender el lanzamiento en procesos de este tipo, hasta el 31 de diciembre del corriente año, siempre que se cumplan los requisitos que el precepto establece.

La norma no impide que se dicte sentencia en estos casos, ni condiciona su contenido. Lo único que hace es autorizar al juez de primera instancia a suspender el lanzamiento hasta, de momento, la fecha indicada. Por tanto la cuestión debe plantearse, en su caso, ante el Juzgado una vez resuelto el recurso de apelación.

7) Condena en costas de los demandados en la sentencia de instancia

Finalmente se cuestiona en el recurso de apelación la condena en costas que se ha impuesto en la sentencia de instancia, pero sin dar mayor argumento al respecto, por lo que procede su desestimación en tanto que la misma responde al criterio del vencimiento objetivo previsto en el art. 394 de la LEC y es un pronunciamiento ex legue respecto del que no se aportan argumentos de hecho o derecho que justifiquen su no imposición.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 398.1, en relación con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición a la parte apelante de las costas de la segunda instancia.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación