Sentencia Civil 358/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 586/2022 de 27 de mayo del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La mercantil Valenciana Hotelera, S. L. promovió acción judicial frente a BCN Godia, S. L. U., y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La actora es una sociedad dedicada a la explotación de siete hoteles, y pertenece al grupo Hoteles Catalonia. Cuatro de dichos establecimientos están ubicados en Barcelona, y los otros tres en el resto del territorio nacional.

b) En fecha 3 de marzo de 2011 Valenciana Hotelera, S. L. y BCN Godia, S. L. U. suscribieron un contrato de arrendamiento sobre parte de la finca sita en Barcelona, calle Sant Pere, número 9, y convinieron que su uso se destinaría a la explotación como hotel de cuatro estrellas. El contrato preveía la ejecución previa de las obras necesarias para la adecuación del inmueble a la actividad proyectada, y se fijó una duración del arriendo de 35 años. La renta se estableció en 10.500 euros anuales por habitación, pagaderos por meses anticipados durante los siete primeros días de cada mes. En la actualidad, en dicho edificio se emplaza el Hotel Square, de cuatro estrellas, y la renta arrendaticia asciende a 52.138,82 euros, más el IVA correspondiente.

c) Desde el mes de marzo de 2020, como consecuencia de las disposiciones gubernamentales derivadas de la situación de pandemia, el hotel se encuentra cerrado al público y, aunque desde el 11 de mayo de 2020 (Orden SND/399/2020, de 9 de mayo) se permitió la apertura de los establecimientos hoteleros, el negocio resultó completamente afectado por los diversos confinamientos perimetrales, las limitaciones a la movilidad y demás restricciones específicas impuestas por la normativa promulgada, por lo cual Valenciana Hotelera, S. L. se vio en la obligación de mantener el cierre del establecimiento.

d) La facturación de Valenciana Hotelera, S. L. cayó en 2020 un 81'80% respecto de 2019, y, en el caso específico del Hotel Square, la facturación descendió más aún, en concreto un 87'55%, según informe pericial adjuntado a la demanda.

e) A raíz de los contactos entablados por las partes por razón de la coyuntura expuesta, el día 21 de mayo de 2020 se firmó una adenda al contrato, en virtud de la cual se establecía una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel en el marco del plan de desconfinamiento aprobado por el gobierno; y se acordó, además, un periodo de carencia para el pago del 75% de la renta hasta octubre siguiente, que sería reintegrada adicionándose a las rentas posteriores mediante el prorrateo que se recogía en su cláusula 3 B.

f) Ante la persistencia de la situación, y fruto de nuevas negociaciones emprendidas por las partes, se formalizó una segunda adenda fechada el 1 de octubre de 2020, por la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, de modo que la arrendataria abonaría 26.069,41 euros mensuales durante dicho periodo. Además, se prorrogó el abono de la cantidad aplazada en la primera adenda, y se prorrateó su pago, a partir del mes de enero de 2021, en los términos plasmados en la cláusula 3 B.

g) Dado que las circunstancias no solo no mejoraron, sino que además los pronósticos empeoraron como consecuencia de la llamada "tercera ola" de la pandemia, que generó confinamientos perimetrales más estrictos, y ante la inexistencia de demanda turística y las escasas expectativas de recuperación, Valenciana Hotelera, S. L. intentó prorrogar los acuerdos plasmados en el último contrato, pero se encontró con la resistencia absoluta de la propiedad, que no aceptó ninguna reducción de la renta. La propuesta inicial formulada por la arrendataria consistía en mantener la reducción del 50% de la renta hasta marzo inclusive, pero, a diferencia del caso anterior, y para facilitar el acuerdo, no se solicitaba la prórroga de la moratoria referida en la primera adenda, que se empezaría a abonar en los términos acordados desde el mismo mes de enero.

h) En consecuencia, en la actualidad las contraprestaciones recíprocas del contrato se encuentran completamente desequilibradas en perjuicio de la actora, y ese desequilibrio resulta insostenible, pues la contraparte está cobrando el 100% de la renta arrendaticia como si el hotel estuviera en plena explotación. Tal coyuntura fundamenta la invocación de la cláusula rebus sic stantibus, ya que en la fecha de concertación del contrato (año 2011) resultaba imprevisible para una empresa hotelera que, como consecuencia de una pandemia mundial, se acordaría por las autoridades una drástica reducción de la movilidad de la población derivada de los confinamientos domiciliarios y perimetrales ordenados a raíz de aquella coyuntura, así como los cierres de sectores económicos enteros, entre los que se encontraban los hoteles en una ciudad turística de primera magnitud como Barcelona.

i) Por tales motivos, resulta procedente y necesario que se acuerde judicialmente la novación subjetiva del contrato mediante la adecuación de la renta a la situación derivada de la pandemia, mientras se mantenga tal coyuntura, o, alternativamente, durante la anualidad de 2021, mediante la reducción de dicha renta en un 50%, toda vez que una simple moratoria no reestablecería el desequilibrio generado entre las contraprestaciones de las partes.

Al amparo de los antecedentes expuestos se formulaban las siguientes pretensiones, según el tenor literal de la súplica de la demanda:

"a) Se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora.

b) Se declare que la nueva renta en vigor del contrato de arrendamiento que une a las partes es de 26.069'41 euros mensuales más IVA con efectos desde el día 1 de enero de 2021 mientras dure la situación de pandemia o, alternativamente, durante el año en curso.

c) Con carácter subsidiario, para el supuesto de no estimarse la anterior petición, se declare por el juzgado la renta a cargo del arrendatario que debe abonar a la demandada que considere adecuada para reestablecer el equilibrio de las contraprestaciones de las partes y el periodo de duración de la misma".

II. La representación de BCN Godia, S. L. U. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) El verdadero propósito de la actora radica en traspasar ilegítimamente a la propiedad la totalidad de los riesgos inherentes a la actividad económica que desarrolla en el inmueble arrendado.

b) El arrendador de un local de negocio no responde de la ventura de la actividad económica que se desarrolla en dicho local, y el arrendatario no está legitimado para trasladar a la propiedad los riesgos derivados de su economía, pues se trata de riesgos que quedan fuera de la base del contrato.

c) La doctrina de la cláusula rebus sic stantibus no faculta al órgano judicial para modificar el contenido del contrato a voluntad de una de las partes, y únicamente puede integrarse un riesgo contractual al amparo de aquella doctrina cuando el contrato carezca de mecanismos o previsiones para asignar dicho riesgo.

d) El contrato suscrito por las litigantes incluye un mecanismo de ajuste de riesgos contractuales consistente en una facultad de desistimiento, de tal forma que ante la sobreveniencia de cualquier tipo de riesgo que perjudique a la parte arrendataria, por muy imprevisible que sea, esta última puede activar dicho mecanismo desligándose del vínculo contractual sin coste alguno y sin causa justificada si dicho negocio jurídico ya no le reporta beneficios o ya no es de su interés conservarlo por la razón que sea.

e) Omite la actora que mediante burofax de fecha 8 de febrero de 2021, de conformidad con las prescripciones del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería, el comercio y en materia tributaria, BCN Godia, S. L. U. concedió voluntariamente a la arrendataria -sin estar obligada a ello, al no ostentar la actora la condición de pyme exigida por dicha normativa- una moratoria en el pago de la renta, que se aplicaría desde enero de 2021 y durante el período de tiempo que se prolongase el estado de alarma y sus prórrogas, y que podría extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses, si las circunstancias lo precisaren, esto es, previsiblemente hasta septiembre de 2021.

f) Las pretensiones de la actora son exorbitantes e inasumibles para la propiedad, puesto que pretende imponer unilateralmente una rebaja del 50% de la renta durante todo el ejercicio 2021, lo que comportaría que sería el arrendador quien padecería una situación de excesiva onerosidad.

g) Básicamente, la actora fundamenta su pretensión de revisión de la renta en la cláusula rebus sic stantibus, que exige la concurrencia de un conjunto de presupuestos jurídicos muy estrictos que no se cumplen en el presente caso, de conformidad con la doctrina del Tribunal Supremo.

III. La magistrada de primera instancia desestimó la demanda conforme a los siguientes razonamientos:

a) La parte actora pretende en su demanda una modificación de la renta a partir de enero de 2021, cuando las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles habían finalizado.

b) El informe pericial adjuntado a la demanda hace referencia exclusivamente al ejercicio de 2020, y no contiene ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. Es decir, sus conclusiones acreditarían, en su caso, lo sucedido antes del período para el que se pretende la modificación de renta, pero no plantean un escenario a futuro.

c) La apertura total o parcial, antes o después, del hotel explotado por la parte actora responde a una decisión empresarial a nivel de grupo de sociedades a fin de redefinir su plan de negocio en función de la evolución de los mercados, como era de esperar al concluir un contrato cuya duración es de treinta y cinco años.

d) La modificación que se pretende podría ser de aplicación hasta el año 2046, pues no concreta la parte actora en su súplica, más allá de la alusión a "la finalización de la situación de pandemia" -concepto indeterminado y abierto a disparidad de interpretaciones-, el lapso temporal durante el que habría de tener vigencia la reducción de la renta.

e) No concurren los requisitos de la doctrina rebus sic stantibus, y la parte actora pretende trasladar a la propiedad la incertidumbre sobre el futuro de la economía en general y del mercado hotelero en particular, aunque solo las eventuales pérdidas (si hay ganancias no ofrece a la parte demandada una participación). Tal es la imprevisibilidad de la evolución del mercado que ni siquiera justifica por qué debe reducirse la renta al 50% ni establece ningún criterio para que se fije otra distinta, y la prueba practicada se refiere al pasado sin facilitar proyecciones a futuro.

Impuso a la actora las costas del procedimiento.

IV. La representación de BCN Godia, S. L. U. reproduce en su recurso las alegaciones expuestas en el escrito de demanda y agrega que durante el año 2021 el hotel no estuvo cerrado por decisión gubernamental, pero concurrieron diversas circunstancias relacionadas con la pandemia que comportaron de facto la supresión de la demanda de plazas: restricciones directamente de la movilidad, no solo de salida, sino de entrada de extranjeros, limitaciones del uso de los espacios de los hoteles -con inclusión de las restricciones a la celebración presencial de congresos, convenciones y ferias comerciales-, o el desplome del mercado como consecuencia del temor de los clientes, tanto nacionales como extranjeros, a desplazarse durante una pandemia que estaba provocando importantes cifras diarias de fallecidos.

Agregaba que durante el primer semestre de 2021, en que el hotel estuvo cerrado (hasta julio de 2021), se dictaron diversas normas, tanto a nivel estatal como autonómico, que impusieron fuertes restricciones que afectaron directamente a la actividad negocial del hotel.

SEGUNDO.- La cláusula rebus sic stantibus como fundamento de la pretensión principal formulada por la actora

I. El pedimento principal deducido por la apelante tiene por objeto la obtención de un pronunciamiento judicial por el que se declare, en relación con el contrato de arrendamiento suscrito con la demandada, en fecha 3 de marzo de 2011, sobre parte de la finca sita en Barcelona, calle Sant Pere, 9 -se convino su uso como hotel de cuatro estrellas, denominado Hotel Square-, la novación objetiva de dicho contrato por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

En el contrato, en el que se acordó la ejecución previa de las obras necesarias para la adecuación del inmueble a la actividad hotelera, se pactó una duración de 35 años y una renta de 10.500 euros anuales por habitación, pagaderos por meses anticipados durante los 7 primeros días de cada mes. En la actualidad, la renta de la finca asciende a 52.138,82 euros, más el IVA correspondiente.

Con invocación, como se dijo, de la doctrina rebus sic stantibus, la demandante pretendía la reducción de la renta mensual en un 50% (26.069'41 euros mensuales más IVA) con efectos desde el día 1 de enero de 2021 y mientras durase la situación de pandemia, o, alternativamente, durante el año 2021. Subsidiariamente, se interesaba que por el órgano judicial se fijase la renta a cargo del arrendatario que considerase adecuada para reestablecer el equilibrio de las contraprestaciones de las partes, así como el periodo de aplicación de la renta reducida.

II. La cláusula rebus sic stantibus se configura, en efecto, como una moderación del principio pacta sunt servanda (los contratos están para cumplirse), que permite modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual.

Pero la doctrina legal advierte ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014) que la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada ( pacta sunt servanda), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos, y que su aplicación, cifrada en una sobrevenida mutación de las circunstancias que dieron sentido al negocio celebrado, se fundamenta modernamente en las propias directrices del orden público económico, particularmente de la regla de la conmutatividad del comercio jurídico y del principio de buena fe.

La misma sentencia de 30 de junio de 2014 resalta la influencia en la moderna configuración de esta figura de los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación), textos que, aunque carezcan de carácter vinculante, ofrecen normas interpretativas de las vigentes en el Código Civil. Así, en relación con un cambio de circunstancias que comporta que el cumplimiento del contrato resulte excesivamente gravoso para las partes, el artículo 6:111 de los Principios del Derecho Europeo del contrato dispone:

"(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que:

(a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato.

(b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido.

(c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias.

(3) Si en un plazo razonable las partes no alcanzan un acuerdo al respecto, el juez o tribunal podrá:

(a) Poner fin al contrato en los términos y fecha que considere adecuado.

(b) O adaptarlo, de manera que las pérdidas y ganancias resultantes de ese cambio de circunstancias se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa".

III. La doctrina jurisprudencial se ha ocupado también de perfilar los presupuestos de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Así, a partir de la sentencia de 18 de julio de 2019 se pueden compendiar aquellas exigencias en los siguientes términos:

1. La alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Otras resoluciones se refieren a que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio, y la sentencia de 20 de noviembre de 2009 se refiere gráficamente a "una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones".

2. Es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias.

3. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero).

4. No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras).

La doctrina legal también hace referencia a dos circunstancias adicionales asociadas a la aplicación de la cláusula: primera, que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión; y segunda, que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo, de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa.

IV. No es discutible que la aparición de la pandemia y su incidencia en todos los aspectos vitales de las personas -entre ellos, obviamente, el económico- han sido aceptados por los órganos judiciales, por tratarse de circunstancias extraordinarias e imprevisibles, como presupuestos suficientes para justificar la aplicación, en la vertiente negocial y económica, de la cláusula rebus sic stantibus.

Constituye un hecho notorio, y así se resaltaba en la Exposición de Motivos del hoy derogado Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre -de la Generalitat de Catalunya-, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que la protección de la vida y de la salud frente a la pandemia de la Covid-19 ha obligado a las autoridades competentes a adoptar medidas de suspensión o restricción de actividades económicas que, a pesar de su carácter transitorio, tienen un impacto evidente sobre los sectores afectados por la pérdida de ingresos que les pueden suponer y por la dificultad o imposibilidad de afrontar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en particular, el pago de la renta de los locales arrendados.

Una circunstancia como la pandemia por Covid-19, que comenzó a afectar a nuestro país a principios de 2020, no puede calificarse sino como un suceso imprevisible e inevitable, lo que también es predicable de las medidas adoptadas por el gobierno para afrontar la crisis sanitaria asociada a la pandemia, especialmente las concernientes al confinamiento domiciliario, la restricción de la movilidad de personas y la suspensión de numerosas actividades de toda índole.

La alteración de las circunstancias que ha comportado la pandemia para una buena parte de los arrendatarios de locales de negocios no solo es susceptible de incrementar, por su entidad, el riesgo de frustración de la finalidad del contrato, sino que ha alterado en muchos supuestos la base del negocio hasta el punto de irrogar un grave y excesivamente oneroso perjuicio para los inquilinos. El informe pericial adjuntado a la demanda acredita, en el supuesto que se enjuicia, que la facturación del Hotel Square, que se corresponde con la finca arrendada, descendió en el año 2020 en un 87'55% en relación con las ventas de 2019.

En aquellos supuestos de grave afectación del negocio desarrollado en los locales arrendados se viene aceptando, a falta de acuerdo entre las partes, y en términos empleados asimismo por la exposición de motivos del Decreto-ley 34/2020, la imposición de soluciones expeditivas en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus, por razón de "la excesiva onerosidad de algunas de las prestaciones, el carácter imprevisible e inevitable del riesgo de donde deriva y la necesidad de restablecer el equilibrio contractual, partiendo del principio de conservación del contrato y de acuerdo con las reglas de la buena fe y de la honradez de los tratos".

Consta que desde el inicio del estado de alarma en marzo de 2020, y a lo largo de dicha anualidad, propiedad y arrendataria convinieron en aplicar medidas paliativas de las consecuencias económicas padecidas por Valenciana Hotelera, S. L. a raíz de aquel drástico descenso en la facturación de su negocio, lo que es indicativo de que ambas convinieron que se hacía preciso introducir en el contrato un mecanismo para reequilibrar las prestaciones de las partes.

Así, en fecha 21 de mayo de 2020 las partes incorporaron al contrato una adenda mediante la cual pactaron una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel; y, con posterioridad, y por razón de la evolución negativa de la pandemia y las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, se suscribió una segunda adenda, de fecha 1 de octubre de 2020, en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, es decir, hasta los 26.069,41 euros, que es precisamente lo que se pretende en el presente litigio por la arrendataria.

Se exponía en la sentencia frente a la que se apela, como uno de los motivos de la desestimación de las pretensiones actoras, que el informe pericial adjuntado a la demanda, elaborado por don Dimas, hacía referencia exclusiva al ejercicio 2020 y no contenía ninguna proyección de los gastos/resultados del ejercicio 2021 y siguientes. Sin embargo, el argumento no puede aceptarse porque si se admite de forma indiscutida que los efectos derivados de la pandemia se configuran como causa sobrevenida e imprevisible, y de la suficiente entidad para justificar la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, es evidente, pese a que el perito no pudiera pronosticar el resultado económico del negocio durante la anualidad de 2021, por desconocer obviamente la evolución de la pandemia, que debe razonablemente deducirse, una vez constatada la subsistencia de dicha pandemia durante el año 2021, que la disminución de la facturación se prolongó durante esta anualidad.

TERCERO.- Medidas derivadas de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y destinadas a restaurar el equilibrio de las prestaciones de propiedad y arrendataria

I. Se recuerda que las peticiones formuladas en la demanda por la representación de Valenciana Hotelera, S. L. encuentran respaldo en las consecuencias anudadas a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, y no se invoca de forma expresa la normativa promulgada para la implementación de medidas de apoyo a determinados sectores económicos afectados por la crisis de la pandemia.

Aquella normativa estaba constituida, en el ámbito autonómico, por el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, promulgado por el gobierno de la Generalitat; y, en el ámbito nacional, por el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria. Sin embargo, la sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional número 150/2022, de 29 de noviembre de 2022, declaró la inconstitucionalidad y nulidad de las letras a) y b) del artículo 2.1 del Decreto-Ley de la Generalitat de Catalunya 34/2020, de 20 de octubre, con los efectos previstos en el fundamento jurídico 5 de la citada resolución.

Ante ello habría de decidirse si la pertinencia de las medidas paliativas propugnadas ahora por la actora apelante en cuanto a la atemperación de la renta debe analizarse exclusivamente a la luz de los requisitos, condiciones y remedios establecidos en el Real Decreto-Ley 35/2020, o si la doctrina rebus sic stantibus es susceptible por sí sola de amparar las pretensiones de la demandante, con independencia de que concurran o no todas aquellas premisas legales y de que las medidas que puedan adoptarse coincidan o no con las reguladas en el Real Decreto-Ley 35/2020.

II. Debe advertirse, por lo pronto, que la normativa promulgada para la protección de los arrendatarios frente a los efectos derivados de la pandemia se inspira en la propia doctrina rebus sic stantibus. Así:

(i) El Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, se ocupó ya específicamente de la implementación de medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos. Después de reflejar la insuficiencia de las previsiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y del propio Código Civil para afrontar, en el ámbito del alquiler de locales, las dificultades de autónomos y pequeñas empresas para cumplir su obligación de pago de la renta a raíz de la coyuntura creada por la pandemia, la Exposición de Motivos hace referencia expresa a la necesidad de "prever una regulación específica en línea con la cláusula " rebus sic stantibus", de elaboración jurisprudencial".

(ii) En el ámbito territorial catalán se promulgó, como se dijo, el declarado ulteriormente inconstitucional Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que también aludía a la adopción de soluciones expeditivas "en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus".

Ahora bien, ninguna de las normas antedichas exigía la concurrencia de los presupuestos de la doctrina rebus sic stantibus como requisito inexcusable para la implementación de las medidas en ellas contenidas. El empleo de las expresiones "en línea con la cláusula rebus sic stantibus" o "en sintonía con el fundamento de la cláusula rebus sic stantibus" revela que tal institución se configura como una fuente inspiradora de tal clase de medidas, pero en ningún caso se exige explícitamente la inexcusable concurrencia de las premisas jurisprudencialmente elaboradas en torno a la repetida institución para que los destinatarios de la norma puedan beneficiarse de aquellas actuaciones.

Aquella normativa se limita a enunciar los parámetros que deben cumplirse para que sus destinatarios puedan beneficiarse de tales medidas, y, en consecuencia, procederá la adopción de las repetidas medidas, no precisamente porque se aprecien los presupuestos de aplicabilidad de la doctrina rebus sic stantibus, sino porque se reúnan los requisitos enunciados específicamente por el propio Real Decreto-Ley.

III. Pero ya se ha expuesto que aquella tesitura no concurre en el supuesto enjuiciado, porque ya se ha declarado que se presentan los presupuestos para la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

Podría plantearse entonces la hipótesis inversa a la expuesta, es decir, sopesar la posibilidad de que las medidas para hacer frente a la coyuntura de desequilibrio entre las prestaciones de las partes puedan judicialmente adoptarse, de forma exclusiva, como consecuencia asociada a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y al margen, por tanto, de las previsiones del Real Decreto-Ley 35/2020, máxime cuando esta normativa, como se anticipó, no ha sido invocada en la demanda en sustento de las pretensiones actoras, y tampoco se ha emprendido, en consecuencia, la actividad probatoria oportuna destinada a acreditar el cumplimiento de los parámetros objetivos y subjetivos diseñados por la propia norma.

El artículo 1.1 del Real Decreto-Ley 35/2020 dispone:

"Artículo 1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.

1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendatariade un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real decreto -ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período".

Y el artículo 3.2 de dicho cuerpo legal enuncia las exigencias que se imponen en los casos de contratos de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

"a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital , aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entradaen vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior".

Ya se ha mencionado que en la demanda no se ha introducido alusión alguna a la normativa transcrita, probablemente porque Valenciana Hotelera, S. L. no reúna los presupuestos que se han enunciado. Pero, ya se adelanta, ello no impide que las medidas destinadas a restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes resulten exclusivamente de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, como también se dijo, como tampoco se aprecia óbice alguno para que las repetidas medidas puedan coincidir -o no- con las relacionadas en el Real Decreto-Ley 35/2020.

IV. En efecto, en la sentencia dictada por esta sección en fecha 22 de mayo de 2023, reiterada por la de 23 de febrero de 2024, se razonaba la pertinencia de que, pese a haberse dictado normas específicas destinadas a afrontar la incidencia de la pandemia en los negocios explotados por los arrendatarios de locales de negocio, se adoptasen, al amparo de la cláusula rebus sic stantibus, medidas de distinto alcance y contenido de las recogidas en el Real Decreto-Ley 35/2020. Se exponía al respecto:

"4. Puede cuestionarse la procedencia de aplicar esta doctrina sobre el cambio de circunstancias cuando se han dictado normas relativas a la situación de crisis económica derivada de la pandemia, sin que se haya comprendido en ellas la posibilidad de disminución de la renta mientras duraron las restricciones a la actividad de restauración. Los Reales Decretos-Ley 15/2020, de 21 de abril, y 35/2020, de 22 de diciembre, se refieren a la repercusión de la pandemia en los arrendamientos y establecieron medidas de alcance muy limitado. Muy inferior al pretendido en este caso.

Es ciertamente una cuestión discutible si, habiéndose dictado normas sobre esta crisis, cabe aplicar, al margen de ellas, la doctrina que se examina, con alcance distintoy mucho más amplio que el establecido en las indicadas normas. El Tribunal Supremo no se ha pronunciado todavía y la mayoría de las audiencias lo están haciendo en el sentido de considerar aplicable la doctrina de la rebus sic stantibus. La doctrina tal como ha sido configurada por la jurisprudencia y con efectos generales, es decir no limitados a los que establecen las normas dictadas. Esta sala se inclina también por el mismo criterio porque, en definitiva, los decretos-ley mencionados establecieron unas medidas concretas, pero no excluyeron que se aplicase esta doctrina, que se menciona en ellos. Se menciona en el sentido de ser una aplicación de la misma lo que se acuerda en las repetidas normas, pero sin excluir, como decimos, que se apliquen otros efectos más generales, que son los auténticamente indicados, a partir de dicha doctrina y teniendo en cuenta el alcance de la situación vivida.

5. Así pues, se considera que la situación vivida con la pandemia representó una grave e inesperada alteración de las circunstancias. Impidió realizar la actividad a la que se destinaba el local arrendado o la limitó drásticamente. Por tanto es aplicable la doctrina que se está considerando".

La pretensión principal formulada en la demanda tenía por objeto la obtención de un pronunciamiento judicial mediante el cual se estableciera que, con efectos desde el 1 de enero de 2021, y mientras durase la situación de pandemia -o, alternativamente, durante el año 2021-, la nueva renta en vigor del contrato de arrendamiento que une a las partes fuera de 26.069,41 euros mensuales más IVA, es decir, el 50% de la renta que venía satisfaciendo Valenciana Hotelera, S. L. antes de la pandemia. Con carácter subsidiario se interesaba que el órgano judicial fijara la renta que considerase adecuada para reestablecer el equilibrio de las contraprestaciones de las partes, así como el periodo durante el que habría de aplicarse.

En las ya citadas sentencias de esta Sección de 22 de mayo de 2023 y 23 de febrero de 2024 se advertía:

"No hay reglas sobre la forma de repercutir en las obligaciones contractuales las consecuencias de estos cambios de situación. Ha de estarse a lo que se considere justo y equitativo en cada caso. En estos casos, la sala considera procedente que las consecuencias económicas sean compartidas, por mitad, por cada una de las partes. Creemos que esa es la forma más equitativa y más justa. No hay razón para que la propiedad no sufra las consecuencias de una crisis que afectó al rendimiento de su local. Pero tampoco para que las soporte por completo.

En consecuencia se considera procedente que, durante el período de cierre total, la renta se limite a la mitad de la procedente. Durante la apertura con el 30 por ciento de aforo, el pago será del 30 por ciento y de la mitad de la capacidad no utilizable, que era el 70 por ciento, de modo que la renta a pagar será del 65 por ciento. Durante la apertura con el 50 por ciento, la renta a pagar será del 50 por ciento más la mitad del otro 50 por ciento. O sea del 75 por ciento".

V. En consonancia con lo anterior, la decisión que se adopte deberá inspirarse en el principio de que las consecuencias económicas derivadas de la situación de pandemia hayan de ser soportadas por partes iguales por cada uno de los contratantes del arrendamiento y en función de la restricción específica que haya padecido el sector específico al que pertenece aquel contrato, es decir, las limitaciones impuestas a hoteles y alojamientos turísticos.

El espíritu del Real Decreto-Ley 35/2020 estriba también en la idea de que en los arrendamientos en los que se demuestre una afectación económica por causa de la pandemia se repartan los riesgos entre ambas partes. Como ya se mencionó, BCN Godia, S. L. U., en su condición de arrendadora, convino inicialmente con Valenciana Hotelera, S. L., en fecha 21 de mayo de 2020, una bonificación temporal y retroactiva de la renta del 30% desde el 19 de marzo hasta la entrada en vigor del levantamiento de la suspensión de apertura al público del hotel, y, con posterioridad, y por razón de la evolución negativa de la pandemia y las escasas expectativas de resolución inmediata de la situación, se suscribió una segunda adenda, de fecha 1 de octubre de 2020, en virtud de la cual la renta de los meses de octubre a diciembre inclusive quedó reducida en un 50%, es decir, hasta los 26.069,41 euros, que es precisamente el porcentaje de reducción que se pretende en el presente litigio por la arrendataria para los periodos posteriores a enero de 2021.

Aquellos acuerdos alcanzados por las partes son indicativos de que también la propiedad convenía en la pertinencia de la relajación de las obligaciones a cargo de la inquilina y de la necesidad de repartir entre ambos contratantes las drásticas consecuencias económicas derivadas de la pandemia.

Las medidas que hayan de adoptarse -inspiradas, se insiste, en la idea de que ambos contratantes deberán soportar por partes iguales las consecuencias negativas derivadas de la coyuntura económica generada a raíz de la pandemia- deberán acomodarse a las restricciones que han afectado al sector específico en el que se encuadra la actividad desarrollada por Valenciana Hotelera, S. L. en el inmueble arrendado, es decir, hoteles y alojamientos turísticos.

Tales restricciones se han ido modulando normativamente, en función de la evolución de la pandemia, por las diversas resoluciones dictadas por el Departament de Salut de la Generalitat de Catalunya desde el inicio de la pandemia.

Así:

a) En fecha 8 de septiembre de 2020 se dictó la Resolución SLT/2160/2020, por la cual se prorrogan determinadas medidas especiales en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de la Covid-19 en los municipios de Canovelles, Granollers i les Franqueses del Vallès (Vallès Oriental).

En dicha resolución se acordó, entre otras medidas, la limitación del aforo de los espacios comunes de los establecimientos hoteleros al 50% del aforo autorizado.

b) Mediante la Resolución SLT/2228/2020, de 15 de septiembre, por la que se prorrogan y se modifican las medidas especiales en materia de salud pública para la contención del corte epidémico de la pandemia de la Covid-19, se extendió a otros municipios, entre ellos Barcelona, la aplicación de la limitación del aforo al 50% en relación con los establecimientos hoteleros.

c) Las restricciones a las que se ha hecho mención quedaron definitivamente suprimidas mediante Resolución SLT/3090/2021, de 14 de octubre, por la que se modifica la Resolución SLT/3035/2021, de 6 de octubre, por la que se prorrogan y modifican las medidas en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de Covid-19 en el territorio de Cataluña.

En la exposición de motivos de esta última resolución se razonaba aquella supresión en los siguientes términos:

"(...) Así, en este estado de situación, el director de la Agencia de Salud Pública de Cataluña propone que se modifiquen las medidas previstas en la Resolución SLT/3035/2021, de 6 de octubre, con el fin de adecuarlas a la situación epidemiológica y asistencial, que, como se ha constatado, permite realizar un avance significativo en el nuevo proceso de desescalada iniciado en las últimas semanas.

Este proceso incide específicamente en lo que concierne a las limitaciones de aforos, generalizado a todas las actividades económicas (empresas de servicios y minoristas, actividades culturales, de espectáculos públicos, recreativas, deportivas, asambleas de entidades, actividades relacionadas con el juego, hostelería y restauración, universidades, equipamientos cívicos, congresos, convenciones, ferias comerciales y fiestas mayores y actividades populares y tradicionales). En coherencia, se suprimen también los límites máximos del número de personas asistentes a acontecimientos, con carácter general; se revisan las condiciones de ventilación reforzada, que pasan a ser recomendaciones en todos los casos, y las medidas de control de aglomeraciones aplicables, y se modifican, de conformidad, ambos anexos. Adicionalmente, se suprimen las restricciones específicas del sector de la hostelería y restauración (número máximo de comensales por mesa, distancia entre mesas, otras distancias)".

No se ajusta a la realidad, por tanto, la afirmación que se vierte en la sentencia frente a la que se apela en cuanto a que a partir de enero de 2021 las medidas sanitarias de cierre y limitaciones de aforo de los hoteles habían quedado sin efecto

Se apunta finalmente, a propósito de las alegaciones plasmadas en el escrito de contestación, que la conclusión que se viene anticipando no puede quedar condicionada por la circunstancia de que el contrato suscrito por las litigantes incluyera un mecanismo de ajuste de riesgos contractuales consistente en una facultad de desistimiento otorgada a la arrendataria, sin coste alguno, en la hipótesis de materialización de cualquier tipo de riesgo que pudiese afectar a la explotación del negocio. Y es que, con independencia de la previsión de aquella facultad, consta documentalmente que Valenciana Hotelera, S. L. acometió la ejecución de obras en el edificio en el que está instalado el hotel, obras cuyo coste ascendió a más de 6.000.000 euros, por lo que obviamente el potencial desistimiento no se presentaba como una alternativa favorable a la arrendataria ni impedía, consecuentemente, la apreciación de la coyuntura justificativa de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

VI. En consecuencia, las pretensiones actoras deberán tener parcial acogida en los siguientes términos:

a) La reducción de la renta en los términos que a continuación se expondrán será operativa durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021 (fecha esta última de la entrada en vigor de la Resolución SLT/3090/2021, de 14 de octubre).

b) Dado que durante el expresado lapso temporal el aforo de los espacios comunes en los establecimientos hoteleros se limitó al 50% del aforo autorizado, la arrendataria deberá soportar el abono de la renta mensual en ese 50%, y el 50% restante, por corresponderse con la parte del aforo del hotel de la que Valenciana Hotelera, S. L. no pudo obtener rendimiento alguno, deberá ser asumido por partes iguales, conforme a lo expuesto, por propiedad y arrendataria.

c) En definitiva, Valenciana Hotelera, S. L. deberá abonar, durante el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 15 de octubre de 2021, el 75% de la renta contractualmente pactada.

Se admite que, en el trance de establecer las consecuencias derivadas de la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, únicamente se ha tenido en consideración el porcentaje de restricción del aforo de las zonas comunes del hotel impuesto por la normativa a la que se ha hecho referencia, y que se omite la incidencia, de imposible ponderación obviamente, de circunstancias tales como la limitación de entrada y salida de personas del territorio de Catalunya, restricción de celebración de conferencias y congresos y otras muchas que potencialmente pudieran haber determinado un descenso en la actividad económica de Valenciana Hotelera, S. L., pero, como se subrayaba en la ya citada sentencia de esta Sección de 22 de mayo de 2023, "estamos haciendo una distribución equitativa, que no pretende reflejar con exactitud matemática las repercusiones de la crisis".

En tales términos, en definitiva, deberán estimarse la demanda y el recurso de apelación.

CUARTO.- Costas. Dudas de Derecho

I. En relación con las costas de primera instancia, el artículo 394.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en principio, establece su preceptiva imposición a la parte cuyas pretensiones han sido desestimadas, pero regula la excepcional posibilidad de que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho. El segundo inciso del mismo párrafo añade que para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

El primer pasaje de la norma consagra el principio general del vencimiento objetivo en relación con la condena en costas, y su inspiración no es otra, según doctrina legal suficientemente conocida, que la de satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige, entre otros aspectos, que el patrimonio de los justiciables no resulte mermado por la necesidad de acudir a los tribunales para el reconocimiento de sus derechos.

Pero el principio de vencimiento objetivo en materia de costas, como se anticipó, admite excepciones, que se materializan en la circunstancia de que el caso presente "serias dudas de hecho o de derecho", concepto impreciso y abstracto que, lejos de encerrar un criterio de aplicación genérica, debe ser perfilado casuísticamente porque, por propia definición, la mera promoción de un litigio es indicativa de una controversia o conflicto que suscita dudas, al menos para una o más partes de las implicadas en la relación de que se trate, aunque el propio artículo 394.1 se ocupa, en lo que atañe a las dudas de derecho, de descender a una hipótesis concreta y objetiva: que el supuesto sea jurídicamente dudoso teniendo en consideración la jurisprudencia recaída en casos similares.

II. Pues bien, debe convenirse que la cuestión debatida presentaba perfiles de incertidumbre de índole jurídica en relación singularmente a la compatibilización, en el ámbito de las medidas dirigidas a atajar las dificultades de cumplimiento del pago de la renta por parte de autónomos y pymes, entre la cláusula rebus sic stantibus y la profusa normativa promulgada a raíz de la pandemia por Covid-19.

Aquella coyuntura ha propiciado, ciertamente, la emisión de pronunciamientos judiciales no coincidentes en todos los casos, comprensiblemente justificados por las severas e imprevisibles alteraciones que la pandemia ha provocado en los patrones sociales, económicos y jurídicos imperantes hasta el momento, lo que, a su vez, determina que los conflictos judiciales hayan de afrontarse con herramientas normativas de muy reciente promulgación en relación con las cuales, obviamente, no se cuenta con una doctrina consolidada en las Audiencias Provinciales. En tal sentido se pronunciaba la sentencia de esta Sección de 30 de mayo de 2022.

Tales circunstancias se estiman revestidas del carácter de excepcionalidad que el citado artículo 394 de la Ley Procesal erige en causa suficientemente justificativa de un pronunciamiento neutral sobre las costas de la primera instancia, pese a que se ha acogido la pretensión subsidiaria ejercitada en la demanda.

II. La estimación del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar tampoco pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

QUINTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,