Sentencia Civil 687/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 285/2022 de 29 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Planteamiento del debate

Con la demanda inicial el actor, Jesus Miguel, ejercita una acción de desahucio de vivienda por falta de pago a la que acumula la de reclamación de rentas adeudadas que dirige contra Violeta, arrendataria de la vivienda sita en CALLE000 NUM000- NUM001 (antes NUM001- NUM002) NUM003- NUM004 (o NUM005.) de Terrassa en virtud de contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes en 7.7.2015. Alega el actor que la demandada ha dejado de abonar las rentas correspondientes a los meses de marzo y mayo a diciembre de 2016, todo el año 2017, salvo el mes de mayo, y la totalidad de las mensualidades de los años 2018, 2019, 2020 y los transcurridos del año 2021 (la demanda se presentó en 31.2.2021), lo que totaliza la suma de 17.700€ (59 meses a 300€), suma que reclama, así como las rentas que venzan en lo sucesivo hasta el lanzamiento. Manifiesta el actor que la demandada no puede enervar la acción al no haber sido atendido el requerimiento de pago extrajudicial efectuado.

Relata, asimismo, el actor en su demanda que la arrendataria dejó de pagar las rentas con el argumento de que la vivienda no era propiedad del arrendador, a pesar de haber sido informada verbalmente que dicha finca era objeto de un procedimiento hipotecario y que lo que era objeto de arriendo era la posesión, que ostentaba el Sr. Jesus Miguel; añade éste que, habiéndose declarado la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, éste fue sobreseído y archivado, acordándose, mediante mandamiento de 25.2.2021, cancelar los efectos de la declaración de dicha nulidad y, en consecuencia, la devolución del estado registral de la finca a su estado original antes de la formulación del procedimiento hipotecario, lo que supone que el actor no sólo sigue siendo poseedor sino que también es titular de la plena propiedad de la misma.

La demandada se opone a tales pretensiones denunciando, en primer término, la falta de legitimación activa del demandante, por cuanto ni era titular de la finca al tiempo de suscribirse el contrato (ya en fecha 15.12.2014 BBVA era propietaria de la finca) ni lo era al tiempo de interponerse la demanda, pues en ese momento era titular registral de la misma DIVARIAN PROPIEDAD SA (que adquirió el pleno dominio de la finca por aportación en fecha 10.9.2018), destacando que el Juzgado 8 de Terrassa ya se pronunció sobre el contrato de arrendamiento objeto de litigio declarando extinguido el contrato por Auto de 6.10.2017 dictado en incidente de ocupantes, ya que el arrendador carecía de facultad de disposición sobre la vivienda dada en alquiler. Por otra parte, afirma que ha abonado parte de las rentas que se reclaman como pendientes, en la suma de 2.100€. Por todo lo cual, solicita que se desestime la demanda, y con carácter subsidiario, opone la excepción de compensación de créditos, solicitando que la demanda se estime parcialmente en la cantidad de 1.134'27€.

En el acto del juicio la parte actora actualizó su reclamación, estableciéndola en 17.400€, al añadir las rentas devengadas desde la demanda y no abonadas y deducir las cantidades cuyo pago se acredita con la contestación a la demanda.

Seguido el procedimiento por sus trámites, recayó sentencia íntegramente desestimatoria de la demanda, al carecer el Sr. Jesus Miguel de la necesaria legitimación activa para el ejercicio de la acción formulada en la demanda, con imposición de las costas al demandante.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandante por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos con fundamento, en esencia, en los siguientes motivos que justificarían su legitimación: (a) Reconocimiento de la demandada de la condición de arrendador del Sr. Jesus Miguel , y por tanto, de su legitimación activa, al haber pagado rentas; (b) Naturaleza del juicio de desahucio por falta de pago, causas de oposición admisibles y ámbito de conocimiento del procedimiento; y (c) Efectos ex tunc de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado que conllevó el sobreseimiento del procedimiento hipotecario en que se adjudicó el inmueble a BBVA.

En definitiva, el debate en esta segunda instancia queda fijado en idénticos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Base fáctica de la controversia.

Para la resolución del presente pleito es preciso partir de los siguientes datos fácticos que resultan de la documentación obrante en las actuaciones judiciales:

1. Jesus Miguel era pleno propietario de la casa sita en CALLE000 NUM001- NUM002 de Terrassa desde el 10.10.1996 (era propietario de una mitad indivisa por compraventa de la nuda propiedad y posterior consolidación del dominio por extinción del usufructo y de la otra mitad por herencia en la indicada fecha), sobre la que pesaban diversas cargas entre las que se encontraba la hipoteca constituida a favor de Caixa d'Estalvis de Sabadell constituida en escritura pública de fecha 26.2.2008 (según certificación registral aportada de doc. 3 de la demanda).

2. BBVA, como sucesora de dicha entidad bancaria, instó procedimiento de ejecución hipotecaria con fundamento en la referida hipoteca mediante demanda que dirigió contra la mercantil Tomás Font SL y contra Jesus Miguel y que dio origen al procedimiento 174/2012 del Juzgado núm. 8 de Terrassa.

3. En dicho procedimiento, se celebró subasta y, no compareciendo licitadores, la ejecutante solicitó la adjudicación de la finca. Mediante Decreto firme de fecha 1.12.2014 se adjudicó la finca a la entidad BBVA, inscribiéndose el dominio de la finca a favor de ésta en virtud de dicho título en fecha 20.3.2015 (certificación registral aportada de doc. 2 de la contestación).

4. En fecha 7.7.2015 Jesus Miguel suscribió con Violeta el contrato de arrendamiento sobre el piso NUM003- NUM004 (o NUM005) de la referida casa, que constituye el objeto del presente pleito (doc. 1 de la demanda).

5. En el referido procedimiento de Ejecución Hipotecaria se siguió incidente de ocupantes, compareciendo en tal calidad la aquí demandada Violeta oponiendo la existencia del contrato de arrendamiento de autos y aportando recibos bancarios de pagos de renta hasta septiembre de 2017. Seguido el incidente por sus trámites recayó en fecha 6.10.2017 Auto (doc. 3 de la contestación) que declaró que la Sra. Violeta no tiene derecho a permanecer en el inmueble, acordando su lanzamiento, al considerar que el arrendador carecía de toda facultad de disposición sobre la vivienda dada en alquiler al haberse producido con mucha anterioridad su adjudicación judicial en favor de BBVA, añadiendo, a mayor abundamiento, que en cualquier caso el arrendamiento habría de entenderse extinguido por aplicación del art. 13 LAU 29/1994 en su redacción vigente. No consta que se haya llevado a cabo el lanzamiento, reiteradamente interesado por la ejecutante y suspendido en repetidas ocasiones.

6. DIVARIAN PROPIEDAD SA adquirió la propiedad de la finca a título de aportación mediante escritura pública de 10.9.2018, adquisición que accedió al Registro de la Propiedad mediante inscripción de 10.1.2019 (nota simple informativa del RP -doc.1 de la contestación-.

7. En el tan repetido procedimiento de ejecución hipotecaria, recayó en fecha 30.10.2020 Auto que declaraba la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado contenida en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria de fecha 26.2.2008, que en el mismo se ejecutaba, y acordaba en consecuencia el sobreseimiento y archivo del procedimiento. Como consecuencia de ello, en fecha 25.2.2021 se libró mandamiento al Registro de la Propiedad a fin de que se procediera a la cancelación de la nota marginal a la inscripción 9ª (expedición de certificación registral a los efectos del art. 688 LEC) y 13ª (adjudicación judicial, que consta en el RP como no vigente) -Doc. 2 de la demanda-, cancelación que fue calificada negativamente por el Sr. Registrador.

8. En fecha 31.3.2021 se presentó por Jesus Miguel demanda ejercitando acción de desahucio por falta de pago de la renta a la que se acumuló la de reclamación de rentas dirigidas contra Violeta, que ha dado origen al presente procedimiento.

TERCERO.- Naturaleza plenaria de la acción de desahucio por falta de pago a la que se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas

El juicio de desahucio por falta de pago ( art. 250.1.1º LEC ) es un procedimiento especial y sumario (arts. 444.1 y 447.2), cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1). Así pues, el objeto del proceso se centra únicamente en determinar si la conducta del arrendatario es encuadrable en la causa de resolución prevenida en el artículo 27.2.a) LAU 29/1994 (o, en su caso y conforme a normas de aplicación temporal el art. 114.1º TRLAU 1964 ), es decir, si el arrendatario en el momento de presentación de la demanda había incumplido el contrato por impago de la renta o de las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda.

La cuestión se plantea respecto a la naturaleza del procedimiento cuando al juicio de desahucio se acumula, conforme al art. 437.4.3ª LEC, la acción de reclamación de rentas, procedimiento que, si bien se determina por razón de la materia (250.1.1ª LEC), tiene un carácter indudablemente plenario.

A este respecto debemos remitirnos a la reciente sentencia del Pleno del Tribunal Supremo 966/2023 de 19 de junio, que, tras recordar que el juicio de desahucio tiene carácter sumario, distingue:

"ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Este criterio es reiterado por ese mismo Tribunal en sentencia núm. 1006/2023 de 21 de junio, razonando:

" La sala entiende que la recurrente tiene razón y que, en virtud del último inciso del primer párrafo del art. 440.3 LEC transcrito, en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio.

Por esta razón, la sentencia recurrida infringe el art. 440.3 LEC cuando afirma que son cuestiones complejas que exceden del estrecho margen del juicio de desahucio y no se pronuncia sobre las razones por las que la demandada, ahora recurrente, entiende que no debía las cantidades reclamadas".

No existe, pues, ningún obstáculo de carácter procesal que impida entrar a conocer acerca de los motivos de oposición aducidos por la demandada.

CUARTO.- Exclusión del reconocimiento extrajudicial de la legitimación del actor.

Como bien indica la sentencia de primera instancia, a cuyos razonamientos nos remitimos, al tiempo de celebrarse el contrato, el ahora actor había perdido no sólo la titularidad sino cualquier otro derecho (carecía de un derecho de posesión, posesión que únicamente detentaba) sobre la finca que le facultara para disponer, siquiera en un acto de administración, de la finca ni para transmitir válidamente la posesión (nemo dat quod non habet), por lo que carecía de legitimación para concluir el contrato (así lo consideró también el Auto de 6.10.2017 que ponía fin al incidente de ocupantes). La legitimación para ejercer la acción de desahucio y reclamación de rentas no puede fundarse en un título inválido.

Por otra parte, es ciertamente jurisprudencia reiterada que la legitimación para el ejercicio de esta acción viene determinada no por la propiedad o titularidad de la finca sin por la condición de arrendador (parte contratante), si bien, en la configuración de este concepto no podemos obviar la dicción del artículo 250.1.1 LEC que contempla que se sigan por el juicio verbal las acciones de desahucio y reclamación de rentas que "pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca", luego la legitimación del contratante exige que ostente el derecho a poseer.

En su recurso el apelante alega que la demandada vulnera el principio de los actos propios al cuestionar la legitimación activa del demandante cuando se la había reconocido extrajudicialmente, suscribiendo el contrato y abonándole las rentas.

En primer término, conviene recordar que la falta de legitimación activa es apreciable de oficio por el tribunal en cualquier fase del procedimiento, incluso en grado de apelación. El Tribunal Supremo (por todas, STS 603/2021 de 14 de septiembre) no sólo ha admitido la apreciación de oficio de la falta de legitimación, sino que la ha impuesto por constituir la legitimación una condición jurídica de orden público procesal.

En cualquier caso, no puede afirmarse que la demandada venga contra sus propios actos al cuestionar la legitimación del actor. No podemos olvidar que la demandada recibió efectivamente la posesión de la vivienda de manos del actor, por lo que le estimó facultado para concluir el contrato y, en cumplimiento del mismo, cobrar la renta. Y no puede considerarse que contravenga sus propios actos ( acto propio entendido como aquél mediante el que se haya definido inalterablemente, causando estado, la situación jurídica de su autor o que vaya encaminado a crear, modificar o extinguir algún derecho, definiendo unilateralmente dicha situación, de carácter concluyente, indubitado y con alcance inequívoco), al negar la legitimación al contratante cuando no sólo tiene conocimiento de que no ostenta derecho alguno sobre la finca que le permita arrendarlo sino que además es inquietada en el pacífico uso de la vivienda (recordemos que mantener en el goce pacífico del arrendamiento es una de las obligaciones esenciales del arrendador - art. 1554.3º CC-) por quien es pleno titular de la misma, debiendo hacer frente a diversos procedimientos judiciales, de modo que esta negación de legitimación tiene lugar no en sede del procedimiento judicial sino con anterioridad, al dejar de abonar la renta.

En definitiva, este motivo de impugnación no puede ser acogido.

QUINTO.- Efectos del sobreseimiento y archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sostiene en último término la parte recurrente que "a los efectos del caso concreto, declarada la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado contenida en hipoteca y sobreseído el procedimiento hipotecario, la situación jurídica volvió al momento previo a interponer demanda BBVA como si nada hubiera sucedido, de ahí que se cancelasen las inscripciones y anotaciones registrales. Por tanto, debe entenderse que nunca se produjo la pérdida de la propiedad por subasta ni, en consecuencia, la capacidad/título para arrendar".

El auto de 30.10.2020 dictado por el Juzgado de 1ª Instancia en el procedimiento de ejecución hipotecaria 174/2012 del Juzgado núm. 8 de Terrassa (incluido en el Mandamiento aportado de doc. 2 de la demanda), que declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado contenida en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria en que se funda dicha ejecución y que acuerda el sobreseimiento y archivo del procedimiento ya contiene el siguiente razonamiento:

"4º) El sobreseimiento de la ejecución, no altera la propiedad adquirida por el adjudicatario. El derecho de propiedad del inmueble adquirido con anterioridad es inmune al sobreseimiento. Dicho sobreseimiento del procedimiento supone su terminación prematura, no la nulidad de lo actuado. El Decreto de adjudicación, si no es recurrido en plazo, de conformidad con el articulo 207 de la LEC adquiere el efecto de cosa juzgada y prueba de ello es que es directamente inscribible.

Esa inscripción, produce además varios efectos, como son la cancelación de la propia hipoteca ejecutada, de las cargas posteriores (los acreedores posteriores son otros terceros afectados) y la inscripción del nuevo propietario.

Todos estos efectos registrales no desaparecen con un mandamiento del Juzgado diciendo que se ha sobreseído la ejecución hipotecaria y que se deben cancelar todas las inscripciones practicadas, porque dichas inscripcions tienen, incluso si se entendiera que el Decreto de adjudicación es nulo, su propio cauce de rectificación conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria y que no perecen con el referido mandamiento.

Pero es que, además, pueden existir derechos de terceros de buena fe adquiridos de quien aparecía en el registro en virtud del decreto de adjudicación (ex art. 34 de la Ley Hipotecaria, y que resultan inmunes a ese eventual mandamiento judicial que se pretendiera remitir fruto del sobreseimiento".

Y, en el caso que nos ocupa, no sólo al tiempo de presentarse la demanda (situación a la que hay que estar para resolver el pleito, por efecto de la litispendència - arts. 410 a 413 LEC-) sino también al tiempo de dictarse la sentencia de primera instancia, la titularidad registral correspondía a un tercero (DIVARIAN PROPIEDAD SA), sin que quepa en este procedimiento formular pronunciamiento alguno que pueda afectar a su derecho o a su condición de tercer adquirente de buena fe, no sólo por no ser el cauce procesal oportuno (juicio verbal seguido por razón de la materia - art. 250.1.1 LEC-) sino porque, además, aquél no ha sido parte en el mismo; todo ello sin perjuicio de que el aquí actor pueda plantear el correspondiente procedimiento declarativo a tal efecto.

En definitiva, el recurso de apelación no puede prosperar.

SEXTO.- Costas y depósitos

La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC).

Por otra parte, desestimado el recurso y conforme a lo dispuesto en el ap. 8º de la D.A. 15ª de la LOPJ, se decreta la pérdida de la totalidad del depósito para recurrir constituido.