Sentencia Civil 276/2023 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 984/2021 de 03 de mayo del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La mercantil García Gabaldón, S. C. P. promovió acción judicial frente a don Roque, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) En fecha 8 de marzo de 1991 don Jesús Luis y don Jose Carlos , a través de la sociedad García Gabaldón S. C. P., suscribieron un contrato de arrendamiento sobre el local ubicado en la calle Ramón y Cajal, número 13, tienda 2, propiedad del demandado, don Roque. Se acordó por las partes el sometimiento del contrato al sistema de prórroga forzosa, pese a hallarse vigente la Ley de 1985, y que su régimen jurídico, por lo demás, sería el establecido en la LAU de 1964.

b) Desde el año 2005, tras sustituir la propiedad el administrador inicial de la finca, Sr. Aquilino, por la empresa Rentals Barcinova, S.L., los incrementos de renta y cantidades asimiladas dejaron de notificarse adecuadamente a los inquilinos, de modo que hasta 2013 no se les comunicó repercusión alguna, ni verbal ni documentalmente, por aquellos conceptos.

c) Por razón de ello, García Gabaldón, S. C. P. no tiene obligación alguna de abonar los incrementos que por obras, IBI e IPC le fueron repercutidos por la propiedad durante el periodo comprendido entre 2008 y 2011 -repercutidos entre 2009 y 2012-, de modo que tales cantidades deben serle reintegradas.

d) Durante los 14 primeros años del contrato el administrador de fincas Sr. Aquilino aplicó la repercusión de los incrementos bajo un criterio igualitario para los seis inquilinos que ocupan las fincas del edificio, pero una vez que Rentals Barcinova, S.L. se hizo cargo de la administración dejó de seguirse aquel criterio y se aplicó a García Gabaldón, S. C. P. un coeficiente del 25% en proporción a la superficie del local arrendado, parámetro este último que no fue consensuado por las partes y que nunca se había aplicado durante la vida del contrato.

e) Con independencia de ello, con ocasión de la repercusión del porcentaje correspondiente del importe de las obras ejecutadas en la año 2012 se incurrió en un error por parte de la administración de fincas, error que ha determinado que desde entonces se venga abonando por los inquilinos un exceso de 29,52 euros mensuales, que también deben ser reintegrados a la actora por haber sido repercutidos indebidamente.

e) También es procedente la devolución de los excesos que correspondan por razón de la aplicación del coeficiente del 25% sobre las repercusiones de obras e IBI, dado que el coeficiente correcto era el manejado por el primer administrador, es decir, el reparto igualitario de gastos entre los seis inquilinos.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la demanda inicial que se dictase resolución mediante la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben a continuación:

1. Se condenase a la demandada "a la devolución de las cantidades incrementadas en concepto de obras, y cantidades asimiladas repercutidas, IPC, IBI y IRPF, no notificadas y repercutidas por indebidas, desde el 2009 hasta el 2012 (es decir, cualquier gasto o documento que haya afectado a la renta de mis representados, de una manera u otra, desde el 2008 al 2011)".

Subsidiariamente a la anterior petición, "solicitamos la devolución del 25% del coeficiente indebidamente aplicado, tanto en el IBI como en las repercusiones por obras desde el 2009 al 2012 (es decir, cualquier gasto o documento que haya afectado a la renta de mis representados, de una manera u otra, desde el 2008 al 2011)".

2. Se condenase a la demandada: "A) a la devolución de la subida aplicada, desde el 2013 hasta resolución en firme, de la cantidad de 29,52 euros mensuales en concepto de repercusión por obras, que incluso la propiedad ha reconocido como errónea; B) los 33,62 euros que la propiedad ha cobrado, de más o por encima de lo notificado, desde 2013 hasta resolución judicial".

3. Se condenase a la demandada a "la devolución de los cobros indebidos, generados por la aplicación del coeficientes del 25% tanto por obras repercutidas como por 1Bl realizados desde: A) 2009 al 2012, y B) desde el 2013 hasta resolución o prescripción".

4. Se "nos resuelva la petición realizada al final de cada apartado, realizado para intentar aclarar-esclarecer en mayor medida las peticiones solicitadas".

5. Se condenase "al Sr. Roque a la devolución de la suma correspondiente a las cuantías cobradas indebidamente, suma que deberá incrementarse con todas aquellas que se abonen por tales conceptos durante el tiempo de sustanciación del pleito, más el interés legal desde la fecha de interposición y el IRPF de las cantidades indebidas cobradas, que les afecte este impuesto".

6. Se determinase "la renta que debe seguir pagando mi representado".

7. Se condenase a la demandada "a las costas del presente procedimiento, por su mala fe y temeridad".

II. La representación de don Roque se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La arrendadora, a través de su administradora de fincas, Rentals Barcinova, S.L., ha notificado siempre de forma correcta, y en los términos establecidos legalmente, los incrementos de renta y cantidades asimiladas.

b) El anterior administrador de fincas, don Aquilino, distribuía las repercusiones de forma igualitaria entre todos los arrendatarios, sin tener en cuenta la superficie del local o vivienda que ocupaban, lo cual, además de no ser correcto, no venía amparado en ninguna normativa. Rentals Barcinova S.L., sin embargo, aplica las repercusiones, desde 2005, en función de los coeficientes que corresponden a cada inquilino, es decir, de la superficie de cada inmueble, tal como exigen la normativa y la jurisprudencia.

c) No asiste el derecho a la actora de percibir devolución alguna por incrementos de obras y cantidades asimiladas por los conceptos de IPC, IBI e IRPF, así como tampoco por razón de la aplicación a aquellos incrementos del coeficiente del 25%, ya que dicho porcentaje es el que corresponde al local arrendado en función de su superficie.

d) En todo caso, y dado que el plazo de prescripción aplicable a las prestaciones periódicas, como son las pretendidas por los actores, es el de tres años del Código Civil de Catalunya, la acción para reclamar las devoluciones a las que se hace referencia en la demanda ha prescrito en cuanto a las anteriores al año 2016.

e) El porcentaje correspondiente (12%) del importe de las obras de conservación del año 2012 fue correctamente notificado y repercutido por la propiedad a los inquilinos en función del coeficiente del 25%, a cuyos efectos se distinguió entre las obras ejecutadas en el local arrendado y las que afectaron a todos los arrendatarios. En consecuencia, no procede la devolución de 29,52 euros pretendida por los actores, y menos aún cuando se alcanzó el acuerdo entre las partes de que dicha suma no se reintegraría a cambio de que no se repercutiera a la arrendataria el importe de otra factura de reparación correspondiente a obras realizadas en 2013.

f) También las repercusiones por obras de los años 2015 a 2017 fueron aplicadas y notificadas correctamente a los arrendatarios, así como los incrementos y variaciones por el IBI -también calculados conforme al coeficiente del 25%- y por el IPC.

III. El magistrado de primera instancia consideró inicialmente que en materia de prescripción, por tratarse de pagos periódicos que debían realizarse por años o en plazos más breves, resultaba de aplicación el plazo trienal establecido en el artículo 121-21 a) del Codi Civil de Catalunya, por lo que declaró prescrita la acción que pudiera asistir a la arrendataria para reclamar las cantidades devengadas con anterioridad a 2016, ya que la demanda fue interpuesta en 2019.

Agregaba que debía considerarse acreditado, a través de la documental y de las declaraciones de los testigos, que las variaciones de los importes que habrían de repercutirse fueron debidamente notificadas por escrito a García Gabaldón, S. C. P.

En relación con el porcentaje que debía aplicarse para practicar las repercusiones a los inquilinos, apuntaba que en la cláusula 21 del contrato se pactó que la propiedad estaría facultada para repercutir a la arrendataria el 12% del interés anual de las obras de conservación que se ejecutasen en el inmueble, y que no especificaba si, tratándose de seis arrendatarios de locales y viviendas del mismo edificio, el incremento habría de prorratearse entre todos ellos por partes iguales o, por contra, en proporción a la superficie de cada finca alquilada. Pese a ello concluyó que, por aplicación del artículo 108 de la LAU de 1964, la repercusión debía practicarse por partes iguales entre los seis inquilinos, y, una vez verificado, el resultado se dividiría entre los 12 meses del año para determinar el incremento de la renta mensual.

Por todo ello, y con estimación parcial de las pretensiones actoras, declaró que para la práctica de la repercusión por obras y por IBI aplicable al contrato de arrendamiento del local objeto de litigio debería tenerse en consideración el criterio igualitario entre todos los inquilinos del edificio, y no la distribución en función de la superficie de cada entidad, de modo que habrían de recalcularse y corregirse a la baja los incrementos de los años 2016, 2017, 2018 y los que se hubiesen girado desde la interposición de la demanda en enero de 2019, a fin de que el demandado reintegrara a los inquilinos la diferencia entre la cantidad resultante de la aplicación del coeficiente del 25% y la correspondiente a la división de la cuantía repercutida entre los seis inquilinos de la finca.

Desestimó las demás pretensiones deducidas en la demanda y no adoptó pronunciamiento expreso sobre costas.

IV. La representación de la sociedad García Gabaldón, S. C. P. se alza en apelación frente a aquella sentencia al abrigo de los siguientes motivos:

(i) El plazo de prescripción aplicable a la acción de recobro de lo indebidamente pagado es el general de 10 años al que se refiere el artículo 121-20 del Codi Civil de Catalunya, y no el trienal fijado para pagos periódicos en el artículo 121.21 a) del mismo texto.

(ii) La prueba practicada no permite deducir, en contra de la conclusión alcanzada por el magistrado a quo, que los incrementos y repercusiones de la renta fueran adecuadamente notificados por la propiedad a los inquilinos, ni la sentencia recurrida ha tenido en consideración las diversas oposiciones formuladas por los responsables de García Gabaldón, S. C. P. frente a los incrementos pretendidos por don Roque, oposiciones que privaban a este último de la facultad de cobrar los incrementos si no acudía al correspondiente juicio de revisión.

(iii) El juzgador de primera instancia no ha adoptado pronunciamiento expreso alguno sobre la pertinencia de la devolución a favor de los arrendatarios, por repercusiones indebidas, de las cantidades de 29,52 euros y 33,62 euros, correspondientes a los incrementos por las obras ejecutadas en el año 2012.

(iv) El IPC que debe ponderarse a los efectos de la actualización de la renta no es el correspondiente al mes de diciembre de cada año, sino al del mes de marzo.

(v) Debe precisarse en la sentencia de segunda instancia que el contrato suscrito por las partes el 8 de marzo de 1991 se rige por la Disposición Transitoria 1ª.2. de la LAU de 1994 y por el contenido de las cláusulas pactadas en dicho contrato, con la interpretación que arrendador y arrendatarios han venido aplicando e interpretando.

(vi) Conforme al informe pericial practicado durante el procedimiento, don Roque debe reintegrar a García Gabaldón, S. C. P., por cobros indebidos, la suma de 41.840,82 euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

(vii) Tal como se interesó en la súplica de la demanda, deberá especificarse en la sentencia de segunda instancia el importe de la renta que debe abonar en lo sucesivo la sociedad arrendataria.

V. También interpuso recurso de apelación la representación de don Roque en los siguientes términos:

(i) En la sentencia se menciona la posibilidad de la improcedente repercusión al inquilino de los importes de 29,52 euros y 33,63 euros, correspondientes al incremento por las obras realizadas en el año 2012 y repercutidas a partir del ejercicio 2013, pese a lo cual no se adopta ningún pronunciamiento expreso al respecto, aunque en todo caso ambas cantidades responden a un mismo concepto, por lo que la solicitud de la devolución conjunta comporta una duplicidad en la reclamación.

(ii) El magistrado a quo tampoco se ha pronunciado sobre la alegación, contenida en el escrito de contestación, sobre el acuerdo verbal concertado por las partes en virtud del cual se dejaba sin efecto la devolución de los 29,52 euros mensuales indebidamente repercutidos por razón de las obras de 2012 y, como compensación, la propiedad se abstendría de girar la repercusión correspondiente a otras obras ejecutadas con posterioridad, repercusión que habría supuesto un incremento de la renta de 137 euros mensuales, por lo que, en definitiva, se trataba de un pacto que beneficiaba a la arrendataria.

SEGUNDO .- Marco legal y jurisprudencial en el que se inscribe el contrato de arrendamiento litigioso

I. Ya se expuso que el contrato de arrendamiento objeto de litigio se formalizó el 8 de marzo de 1991, por lo que su régimen jurídico está diseñado por la Disposición Transitoria Primera de la LAU, que se ocupa de los "contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985", y, específicamente, por su apartado 2, que es del siguiente tenor:

"Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley".

Se introduce aquella precisión porque en algunos pasajes de sus escritos la representación del demandado ha propugnado -singularmente en el trance de defender su tesis sobre la pertinencia de la aplicación, a los efectos de la repercusión de los incrementos por obras e IBI, del coeficiente proporcional a la superficie del local- que debe atenderse a la Disposición Transitoria Segunda de la propia LAU de 1994, pero no puede aceptarse tal propuesta porque esta disposición regula el régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, no a los contratos de arrendamiento de local de negocio ni a los formalizados a partir de aquella fecha.

II. En el propio contrato de 8 de marzo de 1991 las partes se sometieron a las condiciones pactadas expresamente en dicho documento contractual y a la normativa específica aplicable al arrendamiento, que, como se ha expuesto, se corresponde con la LAU de 1964.

Ahora bien, por el momento únicamente se apuntan dos observaciones en cuanto a aquel régimen jurídico: primera, pese a que en principio sería aplicable el artículo 108 de la LAU de 1964 en relación con la facultad del arrendador para exigir del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación que ejecute en la finca arrendada, el abono del 8% anual del capital invertido -con posterioridad este porcentaje se elevó al 12%, que fue precisamente el pactado por las partes en el contrato de 1991-, ya se adelanta que el sistema de repercusión previsto en aquella norma no es aplicable al contrato litigioso; y segunda, en lo no regulado por la normativa específica arrendaticia deberá atenderse a la voluntad de las partes, singularmente, y por lo que concierne a los aspectos conflictivos en el presente litigio, a la forma de notificación de los incrementos de renta y al criterio de distribución de los gastos entre los inquilinos del mismo edificio, así como al modo en el que han venido interpretando las cláusulas contractuales.

TERCERO.- Delimitación del objeto del debate en segunda instancia. Peticiones no formuladas en primera instancia

I. Se hace preciso perfilar los límites del litigio en la presente alzada porque las peticiones deducidas por la parte actora en sus distintos escritos no son exactamente coincidentes, e incluso en el recurso de apelación se han formulado pretensiones que en ningún momento fueron incorporadas al escrito de demanda y que son susceptibles de distorsionar el genuino objeto del debate.

Así, en el segundo antecedente de hecho de la demanda, después de significarse que tras el cambio de administrador de fincas en 2005 1os incrementos de renta y cantidades asimiladas no se notificaron en debida forma hasta 2013, se mencionaba que la arrendataria gozaba del derecho, precisamente por aquella falta de notificación, a recuperar las cantidades repercutidas durante el periodo comprendido entre 2008 y 2011 -sumas que se repercutieron a año vencido, es decir, entre el 2009 y 2012-, y a ello se agregaba la concurrencia de error en la fórmula de repercusión, ya que durante los primeros 14 años del contrato el anterior administrador distribuyó por partes iguales entre los seis inquilinos los incrementos y repercusiones de renta, mientras que después de 2005 la nueva administradora pasó a aplicar inadecuadamente el coeficiente del 25%, que se correspondería proporcionalmente con la superficie del local arrendado.

En función de ello, se enunciaban en el mismo pasaje las peticiones que se pretendían formular en la demanda, que se transcriben literalmente:

"A) La devolución de las cantidades incrementadas en concepto de obras, y cantidades asimiladas repercutidas, IPC, IBI y IRPF por indebidas, desde el 2009 hasta el 2012 (es decir, cualquier gasto o documento que haya afectado a la renta de mis representados, de una manera u otra, desde el 2008 al 2011).

B) En caso que su señoría no considere cobros indebidos el apartado anterior, indicar que solicitamos la devolución del 25% del coeficiente aplicado, tanto en el IBI como en las repercusiones por obras de los años indicados, por indebidos, desde el 2009 al 2012".

II. Con anterioridad se transcribió el elenco de peticiones reflejadas en la súplica de la demanda, que, como se anticipó, no coinciden íntegramente con el contenido de los antecedentes que se han expuesto.

En síntesis, en la súplica se interesaba la condena del demandado: (i) a la devolución de las cantidades incrementadas en concepto de obras, y cantidades asimiladas repercutidas, IPC, IBI y IRPF, no notificadas y repercutidas por indebidas, desde el 2009 hasta el 2012; (ii) a la devolución de las subidas aplicadas, desde el 2013 hasta resolución en firme, de las cantidades de 29,52 y 33,62 euros mensuales en concepto de repercusión por obras, que se consideraban erróneamente repercutidas; y (iii) a la devolución de los cobros indebidos, generados por la aplicación del coeficiente del 25% tanto por obras repercutidas como por 1Bl realizados, desde 2009 al 2012, y desde el 2013 hasta resolución.

Aquellas solicitudes coinciden, en lo esencial, con lo anunciado en el encabezamiento de la demanda. Pero a continuación la actora incorpora el siguiente pedimento en la súplica: "Se nos resuelva la petición realizada al final de cada apartado, realizado para intentar aclarar-esclarecer en mayor medida las peticiones solicitadas". Se trata de una formulación prácticamente ininteligible desde un punto de vista gramatical, pues ni se identifica a qué apartados se hace referencia, ni se aclaran las peticiones a las que también se alude por partida doble.

En todo caso, aquel pasaje, que adolece patentemente de falta de nitidez, no puede ser aprovechado, como pretende la actora, para introducir en el debate, en esta segunda instancia, cuestiones absolutamente novedosas en relación con lo pretendido en la demanda. Así:

1. Se interesa en el recurso la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas desde 2013 por falta de notificación de los incrementos y porque en algunos casos se afirma que los responsables de la arrendataria formularon oposición a la repercusión y que, pese a ello, la propiedad no actuó judicialmente para obtener el refrendo de su pretensión.

Sin embargo, se insiste en que en la demanda únicamente se solicitaba la devolución de las cantidades, por inexistencia o defectos en las notificaciones de los incrementos, correspondientes al periodo comprendido entre 2008 y 2011, y los reintegros que se pretendían a partir de 2013 se fundamentaban exclusivamente en una aplicación incorrecta del coeficiente de repercusión, tanto de obras como del IBI. A propósito de ello, resulta innecesario examinar la "caducidad" alegada por la demandada, que se sustenta en la afirmación de que los inquilinos dejaron transcurrir el plazo de tres meses al que se refieren los artículos 101 y 106 de la LAU 1964 sin formular oposición a los incrementos de renta notificados a partir de 2013, porque se reitera que la devolución de tales incrementos no fue impetrada en la demanda inicial.

Asiste por ello la razón a la parte demandada cuando se queja en su escrito de oposición al recurso de que la contraria amplía improcedentemente en su apelación el ámbito de su pretensión originaria, ya que en la demanda no solicitó la devolución de los importes posteriores al año 2013 -tampoco lo mencionó en la audiencia previa-, más allá de los resultantes de la aplicación errónea del coeficiente de repercusión, porque circunscribió su petición a la devolución de las cantidades correspondientes al periodo comprendido entre 2009 y 2012.

2. Se reitera que en el punto 3 del suplico la actora postula la condena de la demandada a "la devolución de los cobros indebidos, generados por la aplicación del coeficiente del 25%, tanto por obras repercutidas como por IBI realizados (...) desde el 2013 hasta resolución o prescripción". Es obvio que tal pedimento carecería de sentido, al menos formulado como solicitud principal, si la actora hubiera pretendido también en la súplica de la demanda, como propugna en su recurso, la devolución de la totalidad de las sumas abonadas en concepto de incrementos por repercusión de obras e IBI durante el periodo comprendido entre 2008 y 2019.

3. En el escrito de apelación también se interesa que la sentencia de segunda instancia declare que la repercusión del IPC se compute desde el mes de marzo de cada año, y no desde diciembre como incorrectamente toma como referencia, a juicio de los actores, la administración de fincas.

Con independencia de que la referencia de una u otra mensualidad comporte alguna clase de diferencia en las cantidades repercutidas, lo cierto es que se trata de un debate que se introdujo en el procedimiento a partir del informe pericial, y que en ningún caso fue objeto de petición alguna en el escrito de demanda.

4. Finalmente, también en el escrito de apelación se suscita el conflicto relativo a la distinción entre obras de conservación -que son las únicas incluidas en el contrato a efectos de repercusión a la inquilina- y obras de mejora, que no podrían ser tenidas en consideración a efectos de un eventual incremento de la renta, por no haber sido así estipulado por los contratantes.

Sin embargo, también en este caso se trata de un aspecto al que no se hizo alusión en el escrito de demanda y, consiguientemente, tampoco se dedujo pretensión alguna con base en tal argumento. En todo caso, durante el acto del juicio el industrial que intervino en las obras aseguró que todas las ejecutadas eran necesarias y tenían por objeto la conservación y mantenimiento del inmueble.

CUARTO.- Reconsideración del pronunciamiento de primera instancia por el que se declara prescrita la acción para reclamar las cantidades indebidamente abonadas antes de 2016. Plazo de prescripción para el ejercicio de la acción de reclamación de lo indebidamente pagado

I. No puede suscitarse incertidumbre alguna sobre la naturaleza de la acción principal ejercitada en la demanda, que tiene por objeto la reclamación del reintegro de determinadas cantidades que, en concepto de repercusión de importes en concepto de obras, IBI e IPC -más el IRPF correspondiente-, ha venido satisfaciendo la inquilina, a su juicio indebidamente, desde el año 2008.

Se anticipó que el magistrado de primera instancia consideró inicialmente que las pretensiones económicas puestas en juego por la entidad arrendataria consistían en pagos periódicos que debían realizarse por años o en plazos más breves, de modo que habría de aplicarse en materia prescriptiva el plazo trienal establecido para tal clase de acciones en el artículo 121-21 a) del Codi Civil de Catalunya. Consecuentemente, declaró prescrita la acción que pudiera asistir a la actora para reclamar las cantidades devengadas con anterioridad a los tres años previos a la interposición de la demanda.

No pueden compartirse aquellas observaciones. Ninguno de los pedimentos pecuniarios formulados por la actora consiste en un pago periódico o en una obligación que la parte contraria deba cumplir según una frecuencia temporal determinada. Tales rasgos son predicables desde la perspectiva de la inquilina y en relación con su deber de abonar mensualmente la renta pactada, pero el objeto del litigio se asocia con la reclamación de diversos pagos que, a juicio de la arrendataria, fueron indebidamente percibidos por la propiedad en concepto de repercusión por incrementos de renta, y ninguna relación guarda tal petición con un hipotético pago periódico.

Lo que se pretende, en efecto, es la devolución de determinadas cantidades indebidamente percibidas por el arrendador, y tal pretensión, de naturaleza cuasicontractual, se inscribe nítidamente en la figura de la reclamación de lo indebidamente pagado, que regula, bajó el rotulo de "[d]el cobro de lo indebido", el artículo 1895 del Código Civil común: " Cuando se recibe alguna cosa que no había derecho a cobrar, y que por error ha sido indebidamente entregada, surge la obligación de restituirla".

II. Es suficientemente conocida la doctrina jurisprudencial que proclama que la acción de restitución de lo indebidamente pagado está sometida al plazo de prescripción general de las acciones que no tienen señalado un plazo específico, es decir, el de 10 años establecido para este territorio en el artículo 121-20 del Codi Civil de Catalunya.

Lo declaraba con rotundidad la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de abril de 1993:

"(...) El plazo de prescripción que establece, lo es para el cumplimiento de determinadas obligaciones "de pagar", situación bien distinta, gramatical y jurídicamente, de la de restituir lo indebidamente entregado, cuyo plazo de prescripción, por no tener señalado término especial, es conforme al art. 1964 del Código, el de 15 años".

La sentencia del Alto Tribunal de 4 de abril de 2013 considera igualmente aplicable el plazo de prescripción general para los supuestos de ejercicio de la acción de cobro de lo indebido, y, más recientemente, la sentencia de 17 de enero de 2019 proclama también aplicable el antiguo plazo de prescripción de 15 años del artículo 1964 del Código Civil común a las acciones ejercitadas al amparo del artículo 1895.

III. En consecuencia, las acciones que se promueven en el escrito inicial de demanda no pueden considerarse prescritas en ningún caso, ya que dicha demanda se interpuso en enero de 2019.

De cualquier modo, el plazo de prescripción de 10 años fue interrumpido en diversas ocasiones por García Gabaldón, S. C. P. Por lo pronto, a partir de 2016, momento en el que la inquilina se percató de las posibles anomalías en la repercusión de incrementos de la renta por parte de la propiedad, ambas partes, a través de sus letrados, intercambiaron diversas comunicaciones escritas y celebraron reuniones personales a fin de discutir la subsanación de aquellas irregularidades, y en el curso de tales contactos García Gabaldón, S. C. P. hizo ver a don Roque su voluntad de entablar acciones legales para el caso de que no se atendieran sus peticiones. Así se desprende especialmente de los documentos adjuntados a la demanda como números 6, 7 y 8.

Y, por otra parte, en el mismo año 2016 la inquilina promovió un procedimiento judicial de diligencias preliminares a fin de que le fueran facilitados por la propiedad todos los antecedentes documentales que pudieran justificar las repercusiones aplicadas desde el año 2006. En concreto, se interesaba en aquellas diligencias que el administrador de fincas aportara a la arrendataria " los justificantes de haber notificado fehacientemente los avisos de subidas, de cantidades, IBI, IPC o cualquier documento que haya podido modificar tales repercusiones y las facturas de las mismas, desde el año 2006 hasta el 2016, y los cálculos realizados y repercutidos y las facturas que sustentan las subidas o incrementos realizados desde el 2006 hasta el 2016".

Aquella actuación también es susceptible de interrumpir el tempus praescriptionis, tal como ha establecido de forma reiterada la doctrina jurisprudencial. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2020 declara:

"4.- Las diligencias preliminares como manifestación de la intención de mantener viva la acción y su virtualidad interruptiva de la prescripción.

La presentación de unas diligencias preliminares, en tanto en cuanto constituyen manifestación exteriorizada de la voluntad de preparar el ejercicio de una acción judicial ( art. 256.1 LEC ), han de valer como causa legítima de interrupción de la prescripción, ya sea esta civil o mercantil.

Así lo ha proclamado este Tribunal Supremo, sirviendo a título de muestra su sentencia 1225/2007, de 12 de noviembre , que, con cita de la STS de 20 de junio de 1986 , se expresa en los términos siguientes:

"Las diligencias preliminares, dirigidas contra quien luego será demandado, constituyen un instrumento idóneo y eficaz para llevar a cabo el requerimiento judicial conservativo que según el artículo 1973 del Código Civil permite interrumpir el plazo de prescripción -ya sea por reclamación judicial o por reclamación extrajudicial- pues a través de ellas el demandado, como se ha visto, obtiene suficiente conocimiento de lo que se va a pretender de él en un posterior pleito".

Como manifestación del ejercicio de la acción judicial son consideradas las diligencias preliminares por las SSTS 225/2005, de 5 abril ; 769/2014, de 12 de enero de 2015 y 130/2017, de 27 de febrero ".

IV. En consonancia con lo expuesto, debe dejarse sin efecto el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia mediante el cual se declaraba prescrita la acción para reclamar la devolución de los pagos realizados antes de 2016.

QUINTO.- Forma de repercusión a la inquilina de los incrementos de renta por razón de realización de obras de conservación e Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Sistema consensuado por las partes durante los 14 primeros años de la vida del contrato

I. En la cláusula 21 del contrato de 8 de marzo de 1991 la arrendataria se obligó a abonar, además de la renta, "el importe del 12% del interés anual de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble (...)", pero no se especificó la forma en que aquel porcentaje se distribuiría entre los distintos inquilinos del edificio, que ocupan en tal condición los dos locales y las cuatro viviendas que integran dicho inmueble.

Desde 1991 (entrada en vigor del contrato) y 2005 (año en que la propiedad prescindió del anterior administrador de la finca, Sr. Aquilino, y lo sustituyó por la empresa Rentals Barcinova, S. L., actual administradora del local), los incrementos de renta por obras y por IBI, según convienen ambas partes, fueron distribuidos por partes iguales entre los seis inquilinos, es decir, que debe entenderse que los incrementos aplicables eran repercutidos a cada uno de los arrendatarios en un porcentaje del 16,66%.

Cuando Rentals Barcinova, S. L. se hizo cargo de la administración del edificio se modificó el método de repercusión de los incrementos, de modo que desde 2005 el reparto de tales aumentos se verificó, al menos en relación con el local ocupado como inquilina por García Gabaldón, S. C. P., en proporción a su superficie. Por ello, la actora pasó a soportar un porcentaje del 25% frente al 16,66% anterior.

II. La representación de la demandada invoca motivos legales para justificar aquella modificación, y, específicamente, el artículo 108 de la LAU de 1964 y la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994.

Sin embargo, ninguna de aquellas normas es aplicable a los efectos de dilucidar este punto controvertido. Así:

A) Ya se ha mencionado que conforme al apartado 2 de la Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1994, los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistían en la fecha de entrada en vigor de dicha ley, continuarían rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Pero el artículo 108.1 de este último texto disponía:

"No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo noventa y cinco podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo ciento siete o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del ocho por ciento anual [la Ley 46/1980, de 1 de octubre, el ego aquel porcentaje al 12%] del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquellas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta, del veinticinco por ciento de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales".

Tal previsión legal no puede avalar la tesis preconizada por la demandada por dos razones: primera, porque la repercusión a la que alude alcanza a las viviendas y locales de negocios relacionados en el artículo 95, es decir, a los que son objeto de los arrendamientos concertados con anterioridad a 1964, de modo que no es aplicable a un contrato, como el litigioso, formalizado en 1991; y segunda, y a los meros efectos dialécticos, la repercusión que regula la norma no se aplica, como sostiene la demandada, en atención a la superficie del local, sino en proporción a las rentas que satisfagan los inquilinos, lo que no guarda ninguna relación con lo que las partes discuten.

La inaplicabilidad del artículo 108 de la LAU de 1964, en lo que se refiere a las repercusiones de las obras de reparación, a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con posterioridad a su entrada en vigor ha sido declarada con reiteración por la doctrina legal. Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 declaró:

"Esta Sala considera que cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberación de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización".

También la sentencia del Alto Tribunal de 29 de octubre de 2013 insistió, a propósito del artículo 108 de la LAU de 1964, que " solo se permite la repercusión de los gastos por obras en los locales relacionados en el art. 95 de la LAU de 1964 , que son los locales de negocio cuyo arrendamiento subsistiese el día en que comenzó a regir la LAU de 1964". Y la sentencia de esta Sección 4ª de 3 de febrero de 2015 declaró igualmente que " aun cuando como defiende el apelante la LAU aplicable era la de 1964, lo cierto es que por la fecha de celebración del contrato, los artículos que menciona el recurrente y, en concreto, 108 y 109, no podrían aplicarse por ser el contrato de 1988".

B) En cuanto a la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994, que también invoca el demandado, es cierto, en principio, que su apartado 10.2 -repercusión de la cuota del IBI- establece como parámetro, en los casos en los que la cuota no estuviera individualizada, la división en proporción a la superficie de cada vivienda. Y también lo es que el apartado 10.3 de la misma norma transitoria -repercusión del importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido- se remite, en el caso de que fueran varios los arrendatarios afectados, a los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley, que establece el reparto proporcional entre las diversas fincas en función de las cuotas de participación -normalmente asociadas a la superficie- que correspondan a cada una de tales fincas.

Sin embargo, aquella normativa tampoco es útil para dilucidar el conflicto porque la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de 1994 únicamente contiene el régimen normativo aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, por lo que no sería aplicable al supuesto que se enjuicia porque su objeto consiste en un arrendamiento de local de negocio formalizado con posterioridad a 1985.

Además, el artículo 19 de la LAU de 1994, al que se remite el aportado 2 de la Disposición Transitoria Segunda, se ocupa exclusivamente de la elevación de la renta por mejoras, no por obras de conservación.

III. En definitiva, no se cuenta con regulación legal específica en relación con la forma de repercusión sobre el inquilino de las obras de conservación realizadas en un local de negocio objeto de un arrendamiento suscrito con posterioridad a 1964. Consecuentemente, habrá de atenderse a lo que las partes pudieran haber estipulado, y así parece sugerirse en la precitada sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 cuando alude a la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización consagrada desde la propia LAU de 1964.

Pero un análisis del contrato de arrendamiento suscrito por los ahora litigantes revela que, aunque se asignó a los inquilinos la obligación de abonar "el 12% del interés anual de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble", tampoco se incorporó pacto alguno sobre la forma de distribución de aquel porcentaje entre los distintos inquilinos cuando las obras recayeran sobre elementos comunes, y, específicamente, no se concretó la proporción en la que García Gabaldón, S. C. P. debería soportar la repercusión de aquellos importes.

Si ni la ley ni el contrato suministran los parámetros para determinar la forma en la que habría de repercutirse sobre García Gabaldón, S. C. P. el importe de las obras de reparación e IBI, es obvio que no queda otra alternativa más que atender a la voluntad de las partes expresada con ocasión de los incrementos de renta practicados por la propiedad una vez vigente el arrendamiento.

Y lo cierto es que consta como hecho no controvertido que durante el periodo comprendido entre el inicio de vigencia del contrato (1991) y el momento en el que la propiedad sustituyó al administrador de fincas que hasta entonces tenía encomendada la gestión del local ocupado por la actora (2005), es decir, durante prácticamente 14 años, ambas partes consintieron sin objeción, expresa o tácitamente, y mediante actos inequívocos, que la repercusión se practicara por partes iguales entre los seis inquilinos del edificio, o, lo que es lo mismo, que García Gabaldón, S. C. P. asumiera un 16,66% del porcentaje del 12% anual del importe de los obras de conservación y del IBI.

La prolongación y consolidación de aquella práctica a lo largo del tiempo debe interpretarse en el sentido de que la voluntad común de las partes fue que el incremento de la renta por aquellos conceptos formara parte, en los términos expuestos, del contenido contractual y que, por ello, generara un efecto vinculante en tal aspecto para arrendador y arrendataria.

IV. Si ello es así, debe convenirse con la actora que la válida modificación de aquella práctica, elevada a ley del contrato por voluntad de ambas partes, habría precisado la conformación de un nuevo acuerdo en virtud del cual una y otra aceptaran que el porcentaje de incremento soportado por García Gabaldón, S. C. P. se elevaría del 16,66% al 25%.

Y lo cierto es que no se cuenta con indicio alguno de que los contratantes concertaran un nuevo pacto en aquellos términos. El porcentaje de repercusión se elevó al 25% por la única y exclusiva voluntad de la propiedad, o de quien como administrador de fincas operaba en su nombre. La práctica de la repercusión en atención a la superficie del local fue unilateralmente decidida por el propietario, y por ello no puede ser aceptada porque todo acuerdo novatorio exige, obviamente, la implicación y consentimiento de ambos contratantes.

Los razonamientos expuestos -no la aplicación del artículo 108 de la LAU de 1964, como se menciona en la sentencia- deben desembocar en la conclusión de que, no constando el consentimiento de la inquilina al nuevo método de repercusión practicado por la administración de fincas que sucedió al Sr. Aquilino, las consecuencias económicas derivadas de la aplicación de tal sistema no deben ser soportadas por García Gabaldón, S. C. P.

Aducía la representación de don Roque que el sistema empleado hasta 2005 era erróneo y no se adaptaba a las exigencias legales y jurisprudenciales, pero ya se han explicado los motivos que justifican que era precisamente la repercusión en función de la superficie del local la que no contaba con soporte normativo alguno para el contrato objeto de autos, de modo que debe hacerse prevalecer la voluntad de las partes durante los primeros 14 años del contrato, es decir, que la cuantía que podría repercutirse a la inquilina se calcularía a partir del resultado de dividir el 12% del coste de las obras y el importe del IBI entre el número de inquilinos (6), de modo que el incremento mensual se obtendría tras dividir el resultado que se obtuviera entre 12 (meses del año), tal como propone la actora.

V. Corolario de lo expuesto es que deberá confirmarse, aunque por motivos distintos de los plasmados en la sentencia de primera instancia, el pronunciamiento adoptado por el magistrado a quo en relación con el sistema de repercusión de los incrementos por obras e IBI, de modo que en fase de ejecución de sentencia deberán recalcularse aquellos incrementos para corregir a la baja, bajo la premisa de la aplicación del sistema de división por partes iguales entre los seis inquilinos, la totalidad de las repercusiones aplicadas por aquellos conceptos por la propiedad, y no solo desde 2016, como acordó el juzgador de primera instancia bajo la premisa de que la acción para reclamar los incrementos anteriores a esa anualidad había prescrito.

La cantidad resultante de aquel recálculo deberá ser abonada por don Roque en los términos reflejados en la sentencia de primera instancia.

SEXTO.- Sobre la alegada falta de notificación de la inquilina de los incrementos por razón de obras, IBI e IPC

I. Conviene precisar una vez más que en la demanda inicial, que es la que determina los perfiles del objeto del pleito, únicamente se solicitó la devolución de lo indebidamente pagado por la arrendataria, por causa de falta de notificación, en relación con los conceptos repercutidos hasta el año 2012 por razón de obras e IBI. Desde esta anualidad en adelante únicamente se reclama en la súplica del escrito inicial la devolución de lo indebidamente pagado por aplicación errónea del coeficiente del 25%, así como otras cantidades, a las que con posterioridad se hará referencia, que se reputan indebidamente imputadas por meros errores de cálculo.

En todo caso, la documentación adjuntada a la demanda (documentos números 5 a 7, 13 y 14) y a la contestación (documentos números 5, 7, 18 y 19) revela que desde 2013 la arrendataria fue notificada oportunamente de todas las repercusiones, como por otra parte se admitía en los antecedentes de la demanda. También lo corroboraron durante el acto del juicio las empleadas de la administración de fincas que declararon como testigos.

Aquella documentación pone de relieve además que desde 2013 los asesores jurídicos de García Gabaldón, S. C. P. estuvieron en permanente contacto con la propiedad y con la administración de fincas mediante el intercambio de correos electrónicos, e incluso mantuvieron reuniones personales en las que se exhibieron los documentos en los que se fundamentaban los incrementos.

II. No es discutible, sin embargo, que el demandado no ha acreditado, como le incumbía, que hubiera notificado en forma a los inquilinos las repercusiones por obras de conservación e IBI correspondientes al periodo comprendido entre 2008 y 2011 -repercusiones practicadas entre 2009 y 2012-.

Es suficientemente conocida la relevancia de aquella clase de notificaciones. El artículo 101 de la LAU de 1964 supedita la efectividad de la facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos asimilados a determinados presupuestos, entre ellos, y especialmente, la notificación por escrito al arrendatario de la cantidad que, a su juicio, deba pagar este como aumento de renta y la causa de ello.

No parece cuestionable la razón de aquella exigencia. El arrendatario debe conocer la fórmula de repercusión aplicada -o el índice de actualización en el caso de incremento por razón del IPC- a fin de que se le conceda la posibilidad de verificar la corrección de los cálculos aplicados y si los incrementos pretendidos por la propiedad se ajustan a lo pactado o a la normativa aplicable. A modo de ejemplo, se recuerda que los ahora litigantes estipularon la posibilidad de repercutir el coste exclusivamente de las obras de conservación, por lo que la inquilina debía ser informada de los trabajos ejecutados a fin de comprobar que no se trataba de obras de otra índole y que no tuviera el deber de soportar.

Además, la adecuada y correcta notificación de los incrementos y de sus causas se configura como presupuesto inexcusable para el ejercicio por parte del arrendatario del derecho de oposición que le reconoce el propio artículo 101.

Así lo declara la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2009:

"El derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación tenga lugar "a partir del mes siguiente" a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18, tal y como venía sosteniendo con reiteración esta Sala en aplicación de la Ley de 1964 ( SSTS 23 de junio 1986 ; 21 de marzo 1995 ; 31 de enero 1998 )".

III. Ya se ha mencionado que la propiedad no solo no ha acreditado haber notificado a la inquilina los incrementos de renta por obras, IPC e IBI durante el periodo comprendido entre 2008 y 2011, sino que incluso admite expresamente que ello le resulta imposible por cuanto ya no tiene disponibilidad sobre aquella documentación.

Aduce inicialmente al respecto que no está reflejada legalmente la obligación de entregar al inquilino las facturas correspondientes a las obras de conservación -agrega que ello incluso podría suponer una infracción de la normativa sobre protección de datos-, y que no existe deber legal de conservar aquella documentación más allá de los seis años previstos en el artículo 30 del Código de Comercio.

Ninguna de aquellas circunstancias puede excusar la omisión probatoria en la que incurre la parte demandada. No se le exige precisamente la aportación de documentos mercantiles, ni de facturas de obras o de cualquier otro concepto, sino exclusivamente la prueba de haber notificado fehacientemente a la inquilina los incrementos repercutidos durante el período al que se ha hecho referencia. Y, obviamente, la conservación de tal documentación forma parte de la diligencia exigible al arrendador desde el momento en que su derecho a incrementar la renta se halla decisivamente supeditado a aquella notificación.

Lo reconoce la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 1995:

"Carece también este motivo de fundamentación convincente y ha de decaer por cuanto: a) No se está en el supuesto regulado en el art. 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964 , aplicable al caso, que regula el ejercicio por el arrendador de la facultad para elevar la renta notificando por escrito al arrendatario la cantidad que a su juicio deba pagar este como aumento, sino de que los aumentos consecuentes a la revisión pactada en el contrato se giraron por "F., S.A." sin notificación previa alguna y en cuantía improcedente, lo cual impide aplicar lo dispuesto en el precepto para el caso de aceptación tácita; b) Es indudable que la estimación de la pretensión ejercitada por "C., S.A." se funda, en ambas instancias, en los arts. 1895 y ss. del Código civil , relativos al cobro de lo indebido, .........y, en todo caso, lo decisivo es que la percepción de rentas en cuantía superior a la procedente según el contrato y no aceptada por el arrendatario constituye cobro de lo indebido que obliga a la restitución de lo pagado por error y sin justificación alguna".

IV. En consecuencia, y con estimación en este aspecto del recurso de apelación interpuesto por García Gabaldón, S. C. P., deberá declararse la obligación de la propiedad de reintegrar a la inquilina las sumas que, en concepto de obras, IBI e IPC, repercutió a la actora en referencia al periodo comprendido entre 2008 y 2011. Dichas cuantías deberán determinarse en fase de ejecución.

SÉPTIMO.- Devolución de la cantidad erróneamente repercutida por la propiedad a partir del año 2013 (29,52 euros) con motivo de las obras ejecutadas en 2012. Inexistencia de acuerdo de las partes sobre aquel extremo

I. La propiedad ejecutó diversas obras de reparación en el local arrendado durante el año 2012, que alcanzaron un importe de 18.928 euros. En la anualidad siguiente la administración de fincas repercutió sobre García Gabaldón, S. C. P. la parte correspondiente de aquel coste, calculada conforme al coeficiente de 25%, lo que implicaba un incremento mensual de la renta de 80,95 euros.

La inquilina mostró su disconformidad frente a aquella repercusión porque entendía que algunas facturas se le habían repercutido indebidamente. Aludía, en concreto, a determinadas obras que habían sido ejecutadas en elementos comunitarios -lo que comportaría que su coste fuera soportado por los seis inquilinos-, y que, pese a ello, habían sido íntegramente imputadas, de forma improcedente, a García Gabaldón, S. C. P.

La discrepancia motivó diversas reuniones y comunicaciones entre las partes durante los años 2013 y 2014, en el curso de las cuales los representantes de la arrendataria tuvieron ocasión de examinar las facturas de las obras. Tras ello, la propiedad mostró su disponibilidad a revisar las repercusiones, como lo demuestra el burofax que remitió a García Gabaldón, S. C. P. en fecha 12 de febrero de 2014, en el que literalmente se comunicaba que "la Propiedad se compromete a revisar la repercusión de la factura NUM000, por obras realizadas en el local, y que se les repercutió íntegramente".

Tras el intercambio de nuevas comunicaciones, la propiedad, mediante burofax de 25 de abril de 2014, reconoció la concurrencia de un error en el cálculo de la repercusión y admitió la existencia de una diferencia a favor de la arrendataria de 29,52 euros mensuales, que es precisamente la cuantía cuya devolución pretende la actora.

En la sentencia frente a la que se apela se menciona la posibilidad de la improcedente repercusión al inquilino de parte del importe de las obras de 2012 y de su posible derecho a reclamar la devolución de la cantidad correspondiente a la errónea repercusión practicada por la propiedad, pero lo cierto es, tal como se denuncia en el recurso de apelación de la parte actora, que el juzgador de primera instancia no llegó a analizar expresamente este aspecto del litigio, y tampoco adoptó pronunciamiento alguno al respecto en la parte dispositiva.

Debe precisarse que, pese a que en el último inciso del hecho quinto de la demanda, en consonancia con lo admitido extrajudicialmente por la propiedad, se expresa que "solicitamos la devolución de la cantidad de 29,52 euros desde el 2013 hasta resolución judicial", en la súplica se interesa también la condena a la devolución de otros 33,63 euros, cuantía que responde a otro sistema de cálculo del incremento por las obras realizadas en el año 2012 y repercutidas a partir del ejercicio 2013. Es decir, concurre, tal como apunta en su escrito de apelación la representación de don Roque, una duplicidad en la solicitud de devolución de aquellas cantidades, porque ambas se relacionan con las obras ejecutadas en el año 2012.

La razón de que se manejen dos cantidades distintas en relación con aquella pretendida devolución estriba en la aplicación de dos sistemas distintos del cálculo de la repercusión de las obras de 2012, en función de que una partida concreta -la factura de limpieza- se considerara gasto comunitario o privativo del local ocupado por la actora. Ello justifica la diferencia cuantitativa, pero se reitera que se trata de un mismo concepto, relacionado con las propias obras de 2012, y que, por tanto, resulta improcedente la reclamación de ambas cantidades.

II. Pese al reconocimiento extrajudicial por parte de la propiedad de que el incorrecto cálculo de la repercusión de las obras de 2012 comportaba un incremento indebido de 29,52 euros mensuales, en el curso del presente procedimiento la representación de don Roque se ha opuesto a su abono argumentando que en el curso de las negociaciones extrajudiciales mantenidas por las partes se alcanzó un acuerdo con el anterior asesor jurídico de los demandantes en los siguientes términos: la propiedad no devolvería el exceso de 29,52 euros/mes, y, en contrapartida, los inquilinos facilitarían el acceso a su local para realizar las obras de reparación de las vigas en el año 2014 -que no son objeto de litigio-, y además no se les repercutiría el importe de estas obras (137,08 euros), que les correspondería asumir íntegramente por ser ejecutadas en su totalidad en el local arrendado.

Es cierto que se hace alusión a aquella operación compensatoria en al menos dos de las comunicaciones remitidas por la propiedad a los arrendatarios, pero, tal como se alega por la parte actora, se trata de una decisión unilateral adoptada por la propiedad, o como máximo de una propuesta dirigida a García Gabaldón, S. C. P., y que por tanto no puede desplegar efectos vinculantes desde el momento en que no consta que en ningún momento los responsables de la inquilina aceptaran tal hipotético acuerdo, antes al contrario, la insistente reclamación extrajudicial de la diferencia de 29,52 euros mensuales es sintomática de que García Gabaldón, S. C. P. no aceptó la propuesta.

Así pues, la sentencia de primera instancia debe modificarse en el sentido de incluir la obligación de la propiedad de reintegrar a los inquilinos la suma resultante de la indebida repercusión, hasta la fecha presente, de los repetidos 29,52 euros mensuales.

OCTAVO.- Sobre la petición de la demanda acerca de la determinación de la cuantía de la renta que habrá de satisfacer en lo sucesivo la arrendataria

No es posible en el presente trámite la fijación precisa de la renta que deberán abonar los inquilinos en lo sucesivo porque ya se ha expuesto que determinadas repercusiones han de ser objeto de recálculo en fase de ejecución.

No obstante, ya se ha proporcionado el parámetro conforme al cual debieron y deberán practicarse las repercusiones e incrementos de renta frente a García Gabaldón, S. C. P., de modo que, salvo modificación consensuada por las partes, en lo sucesivo la inquilina habrá de soportar aquellas repercusiones en el porcentaje del 16,66%, equivalente a la aplicación de una distribución igualitaria de incrementos entre los seis arrendatarios.

NOVENO.- Costas

I. La estimación parcial de los recursos de apelación interpuestos por ambas partes determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

II. Se mantendrá asimismo el pronunciamiento neutral decidido por el órgano a quo en cuanto a las costas de la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras ( art. 394.2 de la misma Ley).

DÉCIMO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2 , 3 º y 478.1 y la disposición final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei 4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,