Sentencia Civil 426/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 793/2022 de 07 de junio del 2024

PRIMERO.- Por la representación procesal de Dª Carolina se interpuso demanda de juicio ordinario contra Dª Camila en ejercicio de acción de retracto arrendaticio, al amparo de lo previsto en el artículo 1518 del Código Civil (CC) y artículos 25 y 31 de la Ley de arrendamientos Urbanos (LAU) , solicitando que se dictase sentencia que estimase la demanda por la que: (i) declarase que la actora ostenta derecho de retracto sobre la finca (trastero) sita en Sabadell, FR núm. NUM000 (T NUM001; L NUM002; F NUM003) del Registro de la Propiedad núm. 2 de Sabadell. Y (ii) condenase a la demandada a otorgar escritura de retracto, con pago simultáneo de las cantidades consignadas y demás gastos legítimos y con apercibimiento de que, de no hacerlo, se emitiría declaración de voluntad en su nombre a tal efecto, y con condena también a poner el trastero objeto del retracto a disposición de la actora.

En sustento de esta acción la Sra. Carolina exponía en su demanda, en síntesis, los siguientes hechos relevantes:

1.-En fecha 29 de septiembre de 2014 la entidad mercantil CÍRCULO AKENDO, S.L. y la Sra. Carolina suscribieron un contrato de arrendamiento sobre tres trasteros sitos en el edificio de DIRECCION000 de Sabadell, inmueble del que son vecinas las litigantes, por un importe de renta mensual de 12.-euros por cada uno de estos trasteros. El trastero objeto de retracto es el designado con el número NUM004 en la descripción registral de la finca. Se adjunta a la demanda el contrato de arrendamiento registrado en la Cámara de la Propiedad Urbana como doc. núm. 1

2.-El 21 de julio de 2017 la demandada, Dª Camila, adquirió el indicado trastero número NUM004 al serle adjudicado en la subasta de, entre otras, dicha finca llevada a cabo por el servicio de recaudación del Ayuntamiento de Sabadell mediante abono de 6.237.-euros. Esta finca había sido embargada el 5 de octubre del 2012 por la Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Sabadell. Se adjunta a la demanda el acta de adjudicación de dicha finca a favor de la demandada como doc. núm. 2.

3.-Ese mismo día 21 de julio de 2017 los otros dos trasteros fueron adquiridos también por adjudicación en subasta en el referido procedimiento de apremio administrativo por D. Felix (documentos 3 y 4)

4.-Se afirma en la demanda que, el día 7 de septiembre de 2017, la Sra. Camila y la madre del Sr. Felix comunicaron verbalmente a la Sra. Carolina, al encontrarse en el rellano de la escalera vecinal, la adquisición de los mencionados trasteros arrendados por la Sra. Carolina.

5.-Se afirma también que, ante dicha información, el día 12 de septiembre de 2017 el letrado de la Sra. Carolina remitió burofax a la Sra. Camila y a la madre del Sr. Felix requiriéndoles para que acreditaran de forma fehaciente el título de propiedad que ostentaban sobre los indicados trasteros (docs. 5 y 6).

6.-El día 20 de septiembre de 2017 la letrada de la señora Camila remitió mediante correo electrónico al letrado de la actora las actas de adjudicación que acreditaban la titularidad de su cliente sobre el trastero objeto del retracto. Sostiene la actora que esta fecha de 20 de septiembre de 2017 constituye, por ello, el dies a quo a partir del cual se debe computar el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto.

7.-Se adjunta a la demanda un cheque bancario a favor de la señora Camila por importe de 6.237.-euros mostrando su compromiso la actora a hacer frente a los gastos legítimos que quedasen documentalmente acreditados.

Admitida a trámite la demanda por Decreto de 26 de febrero de 2018, tras el oportuno emplazamiento, la demandada, Sra. Camila, se personó y contestó a la demanda oponiéndose a las pretensiones dirigidas en su contra y formulando a su vez demanda reconvencional.

Así, tras admitir que, efectivamente, el día 21 de julio de 2017 había adquirido el trastero objeto del retracto por adjudicación en el procedimiento administrativo de apremio conforme resulta del acta de adjudicación acompañada a la demanda, manifestó que, en el momento de la adjudicación, desconocía la existencia de contrato de arrendamiento alguno que pesase sobre el trastero, pues el contrato que invoca la actora no constaba inscrito en el registro de la propiedad ni tampoco había constancia de su existencia en el señalado procedimiento administrativo. Alega también que, conforme a dicho procedimiento administrativo, los trasteros pertenecían a la sociedad CIRCULO AKENDO, S.L. y habían sido embargados e inscrita la anotación de embargo en el Registro de la Propiedad con fecha de 22 de febrero del 2013 en virtud de mandamiento del Ayuntamiento de Sabadell de 11 de enero de 2013, esto es, con antelación al supuesto contrato de arrendamiento invocado por la demandante.

Asimismo, alegaba que el administrador de la referida mercantil y quien había otorgado los arrendamientos en su nombre fue D. Carlos Alberto, que es el padre de DON Luis Andrés, siendo este último el esposo de la demandante y apoderado de la compañía.

Por último, hace constar que ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Sabadell se seguía al tiempo de contestar a la demanda procedimiento de consignación de rentas instado por la Sra. Carolina contra la Sra. Camila y el Sr. Felix habiéndose opuesto estos últimos a la consignación.

Sobre la base de estos hechos la demandada se oponía a la acción de retracto por considerar que la actora no tiene tal derecho por ser inexistente el contrato de arrendamiento y ello con un doble fundamento: en primer lugar, por tratarse de un contrato nulo por simulación absoluta; y, en segundo lugar, porque, en todo caso, dicho contrato habría quedado extinguido en virtud de lo dispuesto en el artículo 1571 del Código Civil en cuanto esta norma establece el derecho del adquirente de una finca a extinguir el arrendamiento salvo pacto en contrario, que en este caso no consta, o salvo que dicho arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la anotación del embargo, lo que en este caso tampoco consta según se acredita con la nota registral que se acompaña como documento número 5 el escrito de contestación. Mantiene la demandada que la inoponibilidad del contrato de arrendamiento se deriva también de lo dispuesto en el artículo 1549 del Código Civil y en el artículo 7.2 de la LAU.

Subsidiariamente, la demandada se opone al retracto entendiendo que se ejercitó por la actora cuando ya había finalizado el plazo de caducidad de 30 días previsto legalmente para su ejercicio y, en este sentido, considera que el dies a quo debe quedar fijado el 19 de julio de 2017 que fue cuando consta que la sociedad arrendadora, regentada por el suegro y por el esposo de la actora, ejecutada en el procedimiento de apremio, conoció, por haberse practicado las notificaciones oportunas, el resultado de la subasta y con ello la adjudicación del trastero y sus condiciones.

Por vía reconvencional, la Sra. Camila interesó que se declarase la nulidad radical del contrato de arrendamiento invocado de contrario por simulación absoluta, con los efectos legales inherentes a dicha declaración, y, subsidiariamente, se declarase la extinción de dicho contrato arrendamiento como consecuencia de la adjudicación del trastero en procedimiento administrativo de ejecución, en ambos casos con condena a la demandada reconvencional a la entrega inmediata a la Sra. Camila de la posesión del trastero número NUM004 objeto del retracto.

La Sra. Carolina se opuso a la demanda reconvencional, alegando, en síntesis, con respecto a la pretensión de nulidad por simulación absoluta, que la misma no concurre por cuanto la propia demandada, actora de reconvención, admite el uso o posesión de los trasteros por parte de la familia Domingo, y mantiene que la existencia del contrato de arrendamiento cabe deducirla de que los ingresos procedentes del mismo aparecen reflejados en las liquidaciones trimestrales del IVA presentadas por CÍRCULO AKENDO, defendiendo que el precio estipulado no es ficticio, y negando la existencia de un convenio fraudulento entre la Sra. Carolina y la familia de su esposo, señalando que este último dejó de ser apoderado de la repetida mercantil en fecha 12 de mayo de 2014, esto es, antes de la suscripción del contrato de arrendamiento objeto de retracto.

Y, con respecto a la pretensión de extinción del arrendamiento por razón de la enajenación forzosa, defendiendo que en el supuesto de autos resulta de aplicación el artículo 29 de la LAU contenido en el Título III de este texto legal, al que se remite el 4.3 de la misma ley, norma que establece que el adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador sin discriminar los supuestos en que el arrendamiento no consta inscrito en el Registro de la Propiedad.

Seguido el juicio por sus trámites, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Sabadell se dictó la sentencia núm. 100/202, de 23 de septiembre , que acordó desestimar la demanda inicial presentada la representación de la Sra. Carolina y estimar la demanda reconvencional presentada por la representación de la Sra. CamilaŽ, y (i) declaró extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre la entidad CIŽRCULO AKENDO SL, como propietaria, y la Sra. Carolina, como arrendataria, sobre la finca inscrita con el núm. NUM000 en el Registro de la Propiedad nuŽm. 2 de Sabadell; y (ii) condenó a la Sra. Carolina a entregar de forma inmediata la posesión de dicha finca a la Sra. CamilaŽ, así como al pago de las costas causadas en el litigio.

Por la representación de Dª Carolina se recurre en apelación dicha sentencia. Esta recurrente plantea la controversia en esta alzada desde la perspectiva de considerar que, como quiera que la sentencia no declara la nulidad radical por simulación del contrato de arrendamiento sobre el trastero objeto de controversia, que era la petición principal de la demanda reconvencional, el debate se centra en si la adjudicación del trastero en el procedimiento administrativo de ejecución causó la extinción de dicho arrendamiento.

Y, desde este planteamiento, defiende que el arrendamiento no estaría extinguido dado que, cuando se trata de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto una finca destinada a uso distinto del de vivienda, como es este el caso, en el supuesto de que tal finca se enajene, con independencia de si se trata de una venta forzosa o voluntaria, hay que estar a lo que dispone el art. 29 de la LAU en relación con el art. 4.3 del mismo texto legal, siendo que este último establece que este tipo de arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. Así, el art. 29 LAU dispone que: "el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria".

En este sentido alega que la no cabe considerar a la Sra. Camila ostente la condición de tercero de buena fe del art. 34 LH, pues, de la prueba practicada se sigue que la demandada, actora de reconvención, conocía la situación posesoria del trastero y de su discordancia registral.

Defiende también la recurrente que en este tipo de arrendamientos no cabe hacer una aplicación analógica del art. 13 LAU, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de julio, sobre flexibilización y fomento del alquiler de viviendas, que determinaría, atendida la fecha del contrato, la extinción ope legis del arriendo, porque esta norma, conforme resulta de la Exposición de Motivos de la indicada ley de reforma, solo resulta de aplicación al arrendamiento de viviendas, pero no al arrendamiento para uso distinto de vivienda.

En definitiva, defiende la apelante que, por aplicación de lo que dispone el art. 29 LAU,

la Sra. Camila quedó subrogada en el contrato de arrendamiento sobre el trastero.

Y, partiendo, por lo tanto, de la vigencia del arriendo, interesa que se estime su recurso y, en consecuencia, se " desestimen las pretensiones de la demandada-reconviniente, con imposición de costas a la misma en ambas instancias"

A dicho recurso se ha opuesto la Sra. Camila quien, mostrando su conformidad con los argumentos recogidos por la magistrada de primera instancia, interesa su desestimación por considerar, en síntesis, (1) que, como quiera que el contrato de arrendamiento no estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, resulta inoponible a terceros, máxime teniendo en cuenta que, en el procedimiento administrativo de ejecución, tampoco constaba que la finca estuviera arrendada y siendo el pretendido arrendamiento, en su caso, posterior al embargo, habría quedado cancelado como carga posterior. (2) Que, en supuestos de adjudicación forzosa, resulta de aplicación lo que dispone el artículo 1571 del Código Civil, por remisión del artículo 4.3 de la LAU, y no el artículo 29 LAU. Y (3) que, en todo caso, la Sra. Camila ostenta la condición de tercero de buena fe del art. 34 LH, defendiendo que no tuvo conocimiento del arrendamiento hasta que, en fecha 12 de setiembre de 2017, le fue remitido burofax por el Letrado de la Sra. Carolina.

A su vez, la Sra. Camila impugna la sentencia dictada en primera instancia en cuanto la misma, al acoger la pretensión subsidiaria de la demanda reconvencional, no se pronuncia sobre la pretensión ejercitada con carácter principal en la reconvención, esto es, la de declarar la nulidad radical del contrato por simulación. En este sentido la Sra. Camila considera que ello comporta una errónea valoración que de la prueba practicada por parte de la juzgadora de instancia y una vulneración de los artículos 7, 1275, 1261 y 1274 del Código Civil, y defiende que, en su opinión, de la prueba practicada, queda plenamente acreditado el carácter simulado del contrato de arrendamiento del trastero objeto de retracto.

SEGUNDO. -Centrado el debate en los términos expuesto, examinaremos en primer término la controversia que se deriva del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la Sra. Carolina que exige determinar cuáles son las consecuencias de la resolución de derecho del arrendador de una finca destinada a uso distinto del de vivienda por razón de su enajenación forzosa respecto de la subsistencia o extinción de un contrato de arrendamiento no inscrito que tuviera por objeto dicha finca.

Para la resolución de esta cuestión, nos parece de capital importancia traer a colación los argumentos y la doctrina que se expone en la STS 783/2021, de 15 de noviembre ( Roj: STS 4141/2021 - ECLI:ES:TS:2021:4141 ), dictada, precisamente, en resolución de un recurso de casación interpuesto contra la sentencia núm. 803/2020, de 10 de noviembre, dictada por esta misma Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en el rollo de apelación núm. 137/2020.

En esta STS 783/2021, el Alto Tribunal se refiere a un supuesto de enajenación forzosa en un procedimiento de ejecución hipotecaria de un local de negocio arrendado, siendo que en el caso que ahora enjuiciamos la enajenación (adjudicación mediante subasta) se ha producido en un proceso de apremio administrativo, pero consideramos que las consideraciones que hace el TS en la STS de referencia son de aplicación al supuesto de autos, por concurrir identidad de razón.

En la STS 783/2021, el TS justifica la necesidad de abordar dicha cuestión, apreciando la concurrencia de interés casacional, constatando la existencia de criterios divergentes en la doctrina de las Audiencias Provinciales en relación con el régimen que se deduciría de lo que disponen el art. 1.571 del Código Civil, y los arts. 13 y 29 de la LAU, que enuncia distinguiendo: (i) una primera postura, que es la que había acogido en aquel supuesto esta sala, que postularía la aplicación de lo que dispone el art. 29 LAU, sin mayores matizaciones, de modo que la adquirente de la finca mediante el procedimiento de ejecución hipotecaria (ejecución forzosa) se subrogaría en la posición de la arrendadora que tenía el anterior propietario; y (ii) una segunda postura, que postularía que el procedimiento de ejecución forzosa extingue el contrato de arrendamiento, de modo que el nuevo propietario no se subrogaría en el contrato de alquiler que tenía el anterior, y ello bien por aplicación analógica de lo que dispone el art.13 LAU para los contratos de vivienda, en su redacción dada tras la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que es la tesis acogida por el Juzgado de Primera Instancia en el caso que se decide en la STS 783/2021, bien por considerar de aplicación las previsiones del art. 1571 CC ("venta quita renta") de suerte que el contrato de arrendamiento se extingue tras la enajenación forzosa, salvo si el arrendamiento consta inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al gravamen que se ejecuta.

La STS de constante referencia, examina la evolución normativa y el tratamiento jurisprudencial del problema, advirtiendo que el TS siempre ha abordado el problema en relación con supuestos en que la finca arrendada era vivienda habitual, y, en apretada síntesis, expone que, antes de la LAU de 1.994, en una primera etapa, la jurisprudencia consideró extinguido el arrendamiento concertado con posterioridad a la inscripción de la carga en el Registro de la Propiedad, pero, en una segunda etapa, cambió la doctrina y consideró subsistente el arrendamiento, salvo simulación o fraude.

Asimismo, expone que, a partir de la entrada en vigor de la LAU de 1994, en el caso de viviendas, se distingue entre enajenación forzosa y voluntaria. En el primer caso, en la redacción original de la LAU de 1.994, si la adjudicación se producía en los cinco primeros años de vigencia del contrato, el arrendatario tenía derecho a continuar hasta que se cumpliese ese plazo. Sin embargo, tras la reforma operada por la mencionada Ley 4/2013 (vigente hasta el 5 de marzo de 2019, pues esta norma volvió a ser modificada por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo), la enajenación forzosa de la vivienda arrendada produce la extinción del arrendamiento ope legis.

A partir del apartado 4 del fundamento jurídico tercero, la STS 783/2021 expone el régimen aplicable a los arrendamientos de fincas destinados a un uso distinto del de vivienda habitual en caso de resolución del derecho del arrendador por la enajenación forzosa de la finca y establece las siguientes premisas de conclusión.

1.-Parte de la disparidad del tratamiento normativo de los arrendamientos de vivienda y los que se refieren a fincas destinadas a uso distinto de vivienda, pues mientas el art. 4.1 LAU somete a los primeros de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la ley, el art. 4.3 LAU establece un margen mucho mayor de la autonomía de la voluntad al establecer que "(...) los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".

2.- Destaca que, en el caso de arrendamientos de vivienda, hay normas que regulan la afectación a la extinción u subsistencia del arrendamiento distinguiendo, a su vez, entre los supuestos de enajenación forzosa, regulados en el art. 13 LAU, y los de enajenación voluntaria ( art. 14 LAU).

Pero que, por el contrario, "respecto de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el título III sólo contempla una norma para el caso de enajenación de la finca, el art. 29 que mantiene su redacción original y escuetamente dispone:

" El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ".

Así, el TS pone de relieve que " no existe ninguna otra previsión legal para esta modalidad de arrendamientos de uso distinto al de vivienda en función de que la duración del arrendamiento sea o no superior a cinco años, ni sobre indemnización al arrendatario a cargo del enajenante. Tampoco para el caso de que la causa de la pérdida del derecho del arrendador no sea su enajenación voluntaria, sino su extinción o resolución por enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial u otra de las causas previstas en el art. 13.1 LAU para el caso de los arrendamientos de viviendas ("ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, [...] o el ejercicio de un derecho de opción de compra)".

Y, ante esta regulación, el TS concluye:

1.-Que no cabe aplicación analógica de las previsiones del art. 13 LAU a los supuestos de contratos de arrendamiento relativos a fincas destinadas a usos distintos del de vivienda por entender, con cita de la STS 514/2012, de 20 de julio, que la diferencia de trato se deriva de que " las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia", y ello se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes, caso de los arrendamientos destinados a otros usos, y en la existencia de medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas". Por lo tanto, rechazada la solución aplicada por el Juzgado de Primera Instancia en el caso resuelto por la STS 783/2021.

2.-Que se debe rechazar también la aplicación de lo que dispone el art. 29 LAU, que era la tesis que había acogido en aquel caso esta sala, y la que ahora postula la representación de la Sra. Carolina, sobre la base de considerar, este tribunal, que dicha norma, al hablar de enajenación en general, establecía la subrogación sin distinción entre el carácter voluntario o forzoso de la venta de la finca.

El TS rechaza esta interpretación argumentando su posición en los parágrafos subsiguientes, que, por su trascendencia para la resolución de este recurso, transcribiremos a continuación, destacando en negrita los aspectos más relevantes. Dice el TS:

" La razón fundamental por la que rechazamos esta interpretación es que prescinde del hecho de que los supuestos de enajenación voluntaria y los de enajenación forzosa, a estos efectos, están claramente diferenciados en la propia LAU, que cuando ha querido referirse a los casos de resolución del derecho del arrendador por enajenación forzosa en virtud de ejecuciones hipotecarias o de sentencias judiciales, lo ha hecho expresamente, con un trato diferenciado de las enajenaciones voluntarias. Así sucede en el caso de los arts. 13 y 14 , pero sólo respecto de los arrendamientos de viviendas. La diferencia esencial entre ambos supuestos estriba en que en los casos de enajenaciones voluntarias interviene activamente la voluntad del arrendador en la pérdida de su derecho al consentir el negocio traslativo, frente a los supuestos de pérdida o resolución del derecho del arrendador por causas ajenas a su voluntad, que son consecuencia de la activación de otros derechos de terceros (retractos, opciones de compra, sustituciones fideicomisarias y, en lo que ahora interesa, la realización forzosa derivada de ejecuciones, hipotecarias o de sentencias).

Cuando es el propio arrendador, vinculado por el contrato de arrendamiento ( arts. 1091 y 1257 CC ), el que provoca la transmisión del dominio de la finca, es lógico que, en el conjunto de los intereses en concurrencia, la ley establezca un régimen de mayor protección del arrendatario , aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de la subrogación (sin perjuicio de la protección de los terceros amparados por el art. 34 LH ). El arrendador se vinculó voluntariamente mediante un contrato que es ley entre los contratantes ( art. 1091 CC ), del que no puede desligarse mediante una actuación unilateral (en el sentido de ajena a la voluntad concurrente del otro contratante, el arrendatario).

4.6. El supuesto es muy diferente cuando de lo que se trata es de la resolución del derecho del arrendador por causa ajena a su voluntad, como consecuencia del ejercicio de derechos de terceros, preferentes conforme a las reglas generales del Código civil y la legislación hipotecaria al del arrendatario (lo que sucederá en caso de ausencia de inscripción del derecho del arrendatario o cuando ésta sea posterior a la de aquellos). En estos casos el carácter tuitivo de la LAU respecto de los arrendamientos de vivienda determinó que, en su redacción originaria (que es la relevante para el caso) el contrato de arrendamiento, a pesar de la resolución del derecho del arrendador, subsistiera durante el tiempo que restare hasta la finalización del periodo de sus primeros cinco años (salvo que se hubiera inscrito el arrendamiento antes que el derecho del tercero, en cuyo caso se mantendría vigente por todo el plazo pactado).

Pero esta norma tuitiva, que excepciona las reglas generales, no se incorporó al título III de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, sencillamente porque no concurren las razones que explican aquella finalidad protectora del derecho a la vivienda y que justifican excepcionar las normas comunes. Como dice la Exposición de Motivos de la LAU, ambas categorías arrendaticias (según que su destino sea el uso de vivienda u otro distinto) responden a realidades económicas subyacentes "sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles", lo que se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes para los de uso distinto.

No hay motivos para una interpretación extensiva del art. 29 LAU , porque, como hemos dicho, las razones a que responde el tratamiento legal de las enajenaciones voluntarias no son predicables de las enajenaciones forzosas. Tampoco hay laguna o vacío legal que obligue a esa interpretación extensiva, pues la ausencia de previsión legal específica en el caso de los arrendamientos de uso distinto responde al designio legal de que su "regulación [esté] basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes" y, en su defecto, por el régimen común del Código civil, al que expresamente se remite .

4.7. La tesis que postula la aplicación del art. 29 LAU a los supuestos de enajenación forzosa de finca arrendada para uso distinto del de vivienda incurre en la paradoja de dotar de mayor protección al arrendatario con contratos de duración superior a cinco años (como el de la litis), que la que brinda el art. 13.1 LAU , en la redacción aplicable al caso, que limitaba la vinculación del adjudicatario de la finca en la ejecución a un plazo limitado al intervalo que restase para llegar a los cinco primeros años de vigencia del arrendamiento, límite temporal de la subrogación que no se contiene en el art. 29 LAU .

Nuevamente hay que recordar, como dijimos en la sentencia 514/2012, de 20 de julio , que el carácter tuitivo de la regulación introducida por la LAU de 1994 se limita a los arrendamientos de vivienda, al restringir las medidas de protección del arrendatario "sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas". La finalidad de la norma, tan claramente expuesta, no tolera interpretaciones extensivas a través de las cuales el resultado alcanzado sea que el nivel de protección del arrendatario de inmuebles para uso distinto del de viviendas (en el caso de ejecución de la finca arrendada) resulte mayor que el brindado por la norma a los arrendatarios de vivienda ."

En definitiva, en los supuestos de enajenación forzosa, que excluyen la existencia de pacto contractual, hay que acudir al régimen derivado de lo que disponen los arts. 1549 y 1571.1 del Código Civil, cuando disponen, por un lado, que no serán oponibles a terceros los arrendamientos de bienes raíces que no estén inscritos, y , de otro lado, que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo al verificarse la venta, salvo pacto en contrario ("venta quita renta"), y, sobre esta base, el TS concluye que " conforme a este régimen legal común, respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el arrendamiento".

En la repetida STS 783/2021, el Alto Tribunal hace un último inciso que tiene relevancia para este litigio al exponer las similitudes y diferencias existentes entre el régimen del art. 1571 CC y del art. 29 LAU .

Así, el TS pone de relieve, en lo que ahora resulta relevante, que en ambos casos se excluye la extinción ope legis del arrendamiento; que el art. 1549 CC no exige la concurrencia de todos los requisitos del art. 34 LH para dejar al adjudicatario inmune al arrendamiento (se apoya en el principio de inoponibilidad de los arts. 606 CC y 32 LH ); y, que la redacción del Código ( art. 1571 CC ) atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato (con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador), o su extinción ("tiene derecho a que termine el arriendo").

En este segundo caso, se trataría, por lo tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.

TERCERO. - Trasladando la doctrina expuesta al supuesto que enjuiciamos, su aplicación conduce a ratificar la decisión adoptada por la juzgadora de instancia en todos sus extremos.

Así, en primer lugar, procede la desestimación de la demanda de retracto arrendaticio por cuanto: (i) el retracto tiene como presupuesto de su ejercicio la existencia de un arrendamiento vigente; (ii) en los supuestos de enajenación forzosa hay que acudir al régimen derivado de lo que disponen los arts. 1549 y 1571.1 del Código Civil, no el régimen previsto en el artículo 29 LAU, como defiende la recurrente; (iii) conforme al régimen jurídico que resulta de dichas normas no serán oponibles a terceros los arrendamientos de bienes raíces que no estén inscritos, siendo que el comprador (adquirente o adjudicatario) de la finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo al verificarse la venta; y (iv) en este caso la adquirente, Sra. Camila, ha mostrado su voluntad de extinguir cualquier relación arrendaticia que pudiera recaer sobre el trastero objeto del retracto habiendo ejercitado demanda reconvencional pretendiendo, entre otros pedimentos, que se considere extinguido, por razón de su adquisición, el posible contrato de arrendamiento que pudiera considerarse existente.

En segundo lugar, procede confirmar también la estimación de la demanda reconvencional presentada por la representación de la Sra. Camila y la consecuente declaración de extinción del contrato de arrendamiento concertado por la entidad CIŽRCULO AKENDO, S.L., como antigua propietaria, y la actora, Dª Carolina, como arrendataria, que tenía por objeto el trastero inscrito como FR nuŽm. NUM000 en el Registro de la Propiedad nuŽm. 2 de Sabadell. Por ello se confirma asimismo la condena de la Sra. Carolina a entregar de forma inmediata la posesiónŽ de dicho trastero a Dª CamilaŽ.

Las anteriores consideraciones comportan, sin necesidad de analizar las restantes cuestiones planteadas, la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por el demandante lo que conduce, como avanzábamos, a confirmar en todos sus pronunciamientos la resolución impugnada.

Dada la confirmación en esta alzada de la sentencia de primera instancia carece de objeto analizar la impugnación de dicha sentencia promovida por la representación de la Sra. Camila. Así, según señala la STS1488/2023, de 24 de octubre ( Roj: STS 4415/2023 - ECLI:ES:TS:2023:4415 ) "La impugnación, a que se refiere el art. 461 de la LEC , implica una inicial conformidad con la sentencia o auto definitivo dictados por el juzgado; no obstante, al ser apelados por otra parte, y en tanto en cuanto el recurso interpuesto cause gravamen en la posición jurídica de otros litigantes, la ley les otorga la oportunidad de convertirse, a su vez, en recurrentes, mediante la impugnación de aquellos aspectos de la resolución dictada que resulten contrarios a sus intereses ( STS 459/2020, de 28 de julio ).

En esta misma línea de pensamiento, la STS 127/2014, de 6 de marzo , enseña que: "1.- La impugnación de la sentencia a que hace referencia el art. 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es una oportunidad que se brinda a quien inicialmente presta conformidad con el gravamen que la sentencia le supone, para que el mismo no se vea agravado por el resultado eventual del recurso que interponga la contraparte Y, a su vez, la STS 331/2016, de 19 de mayo ( Roj: STS 2263/2016 - ECLI:ES:TS:2016:2263) precisa que "la objeción sobre la falta de gravamen para impugnar (el demandante no podría recurrir pues la demanda fue estimada, pese a la expresa desestimación de la pretensión subsidiaria) resulta superada cuando el demandado formula recurso y el demandante puede verse afectado desfavorablemente por la desestimación de su pretensión subsidiaria en primera instancia, si el tribunal de apelación considera fundado el recurso del demandado. La formulación del recurso por el demandado, que vio estimada la pretensión principal ejercitada contra él, hace surgir el gravamen del demandante que vio desestimada su pretensión subsidiaria (de ahí que las sentencias de esta sala 108/2007, de 13 de febrero, y 532/2013, de 19 de septiembre, hablaran de la existencia en tal caso de un "gravamen eventual") y le legitima para formular impugnación en la que, valga la redundancia, impugne el pronunciamiento desestimatorio de la pretensión.

Ha de tenerse en cuenta la mayor laxitud de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 en la conceptuación de "gravamen" para recurrir o para impugnar un recurso de apelación. El art. 448, al regular el "derecho a recurrir", prevé que las partes pueden interponer recurso contra las resoluciones "que les afecten desfavorablemente" y el art. 461.1 prevé que el apelado pueda impugnar la resolución apelada "en lo que le resulte desfavorable".

Al comparar el texto de estos preceptos con el de los artículos 705 , 858 , 892 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , que permitía la adhesión a la apelación "sobre los puntos en que crea perjudicial la sentencia", la sentencia de esta sala 437/2009, de 22 de junio , considera que la impugnación contemplada en el art. 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 "parece concebida en términos más amplios que la "adhesión" al recurso de apelación contemplada en los arts. 705 , 858 y 892 LEC de 1881 al sustituir "perjudicial" por "desfavorable" y permitir que la sentencia de apelación pueda perjudicar al apelante en virtud de la impugnación formulada por el inicialmente apelado...".

En suma, como señalábamos, el pronunciamiento desestimatorio del recurso de apelación promovido por la Sra. Carolina deja sin contenido la impugnación deducida por la Sra. Camila, por lo que el tribunal no entra a conocer ni a resolver sobre ella, no efectuándose pronunciamiento alguno en relación con la misma.

CUARTO. -Desestimado el recurso de apelación interpuesto por la Sra. Carolina, las costas devengadas en esta alzada derivadas de dicha apelación deben ser impuestas a la recurrente de conformidad con lo establecido en los artículos 398.1º y 394.1º de la LEC.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación al caso,