Sentencia Civil 91/2024 Audiencia Provincial Civil-penal de Ciudad Real nº 1, Rec. 259/2022 de 21 de marzo del 2024

PRIMERO .- Ejercita la parte actora una acción de desahucio por precario respecto de la finca sita en Bolaños de Calatrava, en DIRECCION000, siendo la finca registral NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad de Almagro, propiedad de BUILDINGCENTER en virtud de adjudicación judicial con fecha 22.03.2019 (DOC.2). Siendo propiedad suya, la finca se encuentra ocupada por el demandado en precario y, por tanto, sin pagar renta o merced de clase alguna, ni ostentar título legítimo que justifique dicha ocupación.

Por su parte, el demandado se opone a lo manifestado de contrario alegando, por un lado, la existencia de litispendencia en relación con la EJH 336/2013 seguida ante este Juzgado, así como de prejudicialidad penal en relación con las DPA 37/2021 del mismo Juzgado también y, en cuanto al fondo del asunto, que posee título para ostentar la posesión.

La Juzgadora de Instancia estima íntegramente la demanda por considerar que el demandado ocupa la vivienda sin justo título pues aún cuando ostenta un contrato de arrendamiento sostiene que este quedó extinguido trascurrido el contrato en cuanto que no fue suscrito por la entidad adjudicataria de las viviendas. A mayor abundamiento no paga precio o merced alguna.

Fren te a dicha sentencia se alza en apelación el demandado alegando prejudicialidad penal, al considerar que los demandantes presentaron un demanda refiriendo a ignorados ocupantes cuando sabían perfectamente de quienes se trataba ya que habían presentado documentación en el procedimiento ejecutivo; y además dado que no se estableció plazo alguno de duración el mismo actualmente el contrato está vigente, estimando en este caso que le ha causado indefensión los argumentos jurídicos emitidos por la juzgadora de Instancia dado que no fueron alegados por la parte demandante. Sostiene que ha actuado de mala fe habida cuenta que tenía pleno conocimiento de la identidad del demandado, además que reconoció en el procedimiento de ejecución hipotecaria la realidad del contrato de arrendamiento.

SEGUNDO .-Sig uiendo el orden de los motivos alegados por el recurrente, principiaremos por aquel en el que se esgrime que se debió apreciar la alegada prejudicialidad penal, al considerar que la parte demandante ha actuado fraudulentamente habida cuenta de que interpuso la demandan contra ignorados ocupantes, cuando en realidad estaban perfectamente identificado.

El artículo 40 Lec regula la suspensión del proceso civil por prejudicialidad penal, y establece, como regla general, la no suspensión de aquél por la aparición de hechos que puedan ser constitutivos de delito. Sólo prevé la suspensión cuando concurran las siguientes circunstancias:

'1.ª Que se acredite la existencia de causa criminal en la que se estén investigando, como hechos de apariencia delictiva, alguno o algunos de los que fundamenten las pretensiones de las partes en el proceso civil.

2.ª Que la decisión del tribunal penal acerca del hecho por el que se procede en causa criminal pueda tener influencia decisiva en la resolución sobre el asunto civil'.

Lo que pueda resolverse en el juicio penal tiene escasa relevancia en este proceso, en primer lugar porque la denuncia se archivó previamente, aunque eso sí fue recurrida en apelación, pero aún en ese caso como decimos la denuncia en sí misma lo que se pretende poner de manifiesto es que los demandantes han actuado de mala fe, pero ese hecho podrá tener su repercusión en este procedimiento pero no colma las exigencias del art. 40 de la L.E.Civil para acordar en su caso la suspensión del procedimiento. Resulta irrelevante como hemos avanzado para la cuestiones que se plantea que no es otra si el recurrente está legitimado para poseer la vivienda en virtud del contrato de arrendamiento o por el contrario se encuentra en una situación de precario.

TERC ERO .- El segundo motivo del recurso lo sienta el recurrente en que el contrato de arrendamiento es absolutamente válido y que por tanto tiene justo titulo para su ocupación.

A tal efecto hemos de partir que la mercantil demandante adquirió la vivienda tras su subasta en un proceso de ejecución hipotecaria, siendo cesionaria de la ejecutante y adjudicataria en dicho procedimiento.

Cierto es que la demandante dirigió la acción frente a ignorados ocupantes, aun cuando el hoy demandado presentó escrito ante el Juzgado de Primera Instancia de Almagro en el que al amparo de lo dispuesto en el art. 675.2 de la L. E. Civil aportó el título en el que sustentaba su ocupación. Ahora bien, aunque pudiera resulta poco ortodoxo dirigirse "como ignorados ocupantes" estaban plenamente identificados, tal extremo no ha causado indefensión a la parte, puesto que una vez fue emplazado se personó en las actuaciones y contestó a la demanda. Ninguna indefensión se le ha causado a la parte.

Acla rado tal extremo el objeto del recurso de apelación se centra en la cuestión referente a si Don Eliseo ostenta o no un título de ocupación del inmueble objeto de estas actuaciones, algo que la sentencia de instancia estimó que no se daba, valoración con la que el mismo está disconforme.

Tal título es el contrato de arrendamiento suscrito en el que como parte arrendataria aparece no el demandado sino Olga aunque eso si dicho contrato consta firmado por Eliseo y como arrendadora Modelo V250 Bolaños S. L que es la mercantil frente a la que se tramitó el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 336/2013 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del Almagro en el seno del cual se dictó decreto de adjudicación de 9 de mayo de 2018 resultando ser la adjudicataria cesionaria la aquí demandante/apelada

En el decreto de adjudicación no se contiene ninguna referencia al contrato de arrendamiento que no consta que tuviere acceso al Registro de la Propiedad.

En relación a la oponibilidad o no de este contrato (ello es el objeto de la presente apelación), cabe indicar con carácter previo que su análisis sí se estima posible llevarlo a cabo en un procedimiento como el presente (juicio verbal de precario), dado su carácter plenario (cabe citar al efecto a título de ejemplo la STS 7.07.2021), correspondiendo (como se indica en tal sentencia) la prueba de la existencia de un título habilitante que ampare la posesión a la parte demandada al tratarse de hechos positivos frente a la pretensión de desahucio articulada en la demanda.

En este caso, ya se ha indicado que el objeto de debate es si el adquirente de la vivienda (tal adquisición la hizo de la adjudicataria en un procedimiento de ejecución hipotecaria) le es o no oponible el contrato de 10 de febrero de 2015.

A tal efecto un elemento esencial a tomar en consideración es la de la fecha del contrato (el 10 de febrero de 2015) dadas las sucesivas redacciones que ha temido el art 13 LAU que es la norma aquí operativa. Las mismas han sido las siguientes:

La vigente desde el 1.01.1995 (cuando entró en vigor la LAU/1994) hasta el 5.06.2013 era la siguiente:

&quo t;Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente Ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1".

Tras ello la redacción de este artículo vigente desde el 6.06.2013 hasta el 5.03.2019 que es la que estaba vigente al tiempo del contrato aquí considerado que es de 10 de febrero de 2015 (conforme a la modificación por el art. 1.7 de la Ley núm. 4/2013, de 4 de junio) era la siguiente:

&quo t;Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador

1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuan do se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley".

Fina lmente, desde el 6.03.2019 (y en virtud del art. 1.6 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 de marzo), el contenido del precepto es el siguiente:

&quo t;Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años".

En este caso el contrato ya se ha indicado que se suscribió el 10 de febrero de 2015, momento en el que la redacción del precepto establecía que si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto (entre otros y como sucede en este caso), por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, quedaba extinguido el arrendamiento de forma automática, salvo en los supuestos en los que el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado (en este caso el contrato no tuvo acceso al Registro de la Propiedad).

Esta norma fue objeto de importantes críticas doctrinales, pues establece una extinción automática con independencia de que el rematante o adjudicatario conociera o no la existencia del arrendamiento, es decir, al margen de que se ostente buena fe, lo que señaló que iba más allá del régimen de la Ley Hipotecaria de protección del tercero hipotecario fijado en el art 34 LH (exige buena fe) y suponía que mientras que en caso de venta voluntaria para que la extinción del contrato de arrendamiento se produjere el adquirente debe reunir los requisitos del art. 34 LH, en el caso de las enajenaciones forzosas, aún no reuniendo el adquirente los requisitos del art. 34 LH (si conociera el arrendamiento), éste se extinguiría.

Tamb ién se había señalado que este régimen generó una antinomia entre el art. 1520 CC ("El vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radique") y el art. 13 LAU que se viene analizando (que imponía la extinción del arrendamiento de vivienda en estos supuestos).

Prue ba de esta problemática lo es el que la reforma de 2019 ha suprimido la necesidad de inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para que produzcan efectos respecto de terceros, si bien el régimen existente al tiempo de la suscripción del contrato objeto de esta causa era el antes expuesto, lo que implica que ante la ausencia de inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, la extinción del contrato de arrendamiento se producía de forma automática.

De lo que se acaba de exponer no cabe sino derivar que en base a la redacción del art 13 vigente al tiempo de la suscripción del contrato de arrendamiento, éste no sería oponible a la adjudicataria (al no estar el título inscrito en el Registro de la Propiedad).

No obstante, lo anterior ya se ha señalado que el art 13 fue reformado posteriormente por el art. 1.6 de Real Decreto-ley núm. 7/2019, de 1 de marzo (en vigor desde el 6.03.2019) y que elimina la extinción automática del contrato de arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad, entre otros casos, en aquellos en los que se verifica una ejecución hipotecaria).

En cuanto a la susceptibilidad de aplicar este nuevo régimen a contratos anteriores a la entrada en vigor del Real Decreto-ley núm. 7/2019, establece en su Disposición Transitoria Primera:

&quo t; Disposición transitoria primera. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto - ley

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/ 1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto- ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto- ley".

En base a esta Disposición Transitoria cabe la susceptibilidad de aplicar las nuevas previsiones en caso de acuerdo entre las partes y siempre que éste no resulte contrario a las previsiones legales.

En este caso, tal acuerdo de adaptación al nuevo régimen jurídico no consta que se haya dado, con lo que opera el régimen anterior conforme al cual el contrato no es oponible a la adquirente al haberse producido su extinción "ope legis", lo que determina que el demandado/apelante carezca de título válido de ocupación, con el efecto a ello inherente de ostentar la condición de precarista y por ello ser procedente el ejercicio de la acción objeto de las presentes actuaciones respecto de la que se dan todos los presupuestos de cara a su operatividad (en semejante sentido puede hacerse mención a la argumentación expuesta en la sentencia dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 28.09.2022, pudiéndose citar en semejante sentido asimismo las SAP Barcelona, Sec. 16ª 28.07.2022; Barcelona, Sec. 16ª 22.12.2022; Tarragona, Sec. 3ª 26.01.2023 o Girona, Sec. 2ª 10.05.2023).

Por otro lado y aunque la Juzgadora da por sentado que el contrato al tiempo de la adjudicación estaba resuelto por el trascurso del tiempo, entendemos que no justificaría la estimación de la demanda sino la aplicación del art. 13 de la LAU.

Pero tampoco puede olvidarse las relaciones personales entre la entidad ejecutada y el demandado, de modo que este es hijo del que inicialmente fue el administrador único y después apoderado, por lo que nos encontraríamos ante un contrato simulado.

No debe olvidarse, en palabras del Profesor Díez Picazo, que "con la simulación, las partes pretenden crear, para sus propios fines o intereses, una apariencia negocial que puede encubrir un negocio real distinto, caso de la llamada simulación relativa (v. gr. se encubre una donación simulando que es una compraventa) o que puede no encubrir ningún otro negocio real, caso de la simulación absoluta (v. gr., se simula vender para no aparecer como propietario)."

Nuestro Tribunal Supremo ha enmarcado la simulación contractual en el artículo 1.276 del Código Civil, según el cual la expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita, previsión que alude tanto a los supuestos de simulación absoluta como a los de simulación relativa.

Como dijo el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) en su Sentencia de 29 noviembre de 1989 "son grandes las dificultades que encierra la prueba plena de la simulación de los contratos por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad; lo que obliga, en la totalidad de los casos, a deducir la simulación de la prueba indirecta de las presunciones."

En el caso de autos estas pruebas se deducen de presunciones derivadas de los acontecimientos sucedidos con ocasión de la ejecución hipotecaria. Así, el contrato de arrendamiento se celebra dos años después de interposición de la demanda de ejecución hipotecaria. En él intervienen la mercantil de la que es apoderado el padre del demandado y en su día administrador único. No se acredita un solo pago de renta. Las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento del derecho de opción de compra durante cinco años prorrogables y que había anticipado la cantidad de 10.000 euros, extremo que tampoco ha acreditado su abono, todo ello nos permite hacer presunciones de simulación contractual.

Es por ello que al entender que el contrato de arrendamiento no es oponible a la adquirente, el recurso de apelación presentado no puede sino verse desestimado.

CUARTO.- De acuerdo con lo expuesto y lo razonado en la sentencia de instancia, procede confirmar la misma, imponiendo a la parte apelante las costas procesales de esta alzada ( Art. 398 L.e.c.).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación