Sentencia Civil 124/2023 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 3, Rec. 538/2022 de 24 de marzo del 2023

PRIMERO.-Por la representación de Dª Filomena fue interpuesto recurso de apelación contra la sentencia dictada con fecha 18 de Marzo de 2022 por el juzgado de 1ºInstancia nº 8 de Granada en procedimiento de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo legal nº 1435/2021.

Conferido traslado a la parte contraria por la misma se opone al recurso interpuesto.

SEGUNDO.-Se determinan como motivos de impugnación error en la valoración de la prueba en relación a la desestimación de las excepciones de falta de legitimación activa en la persona de la actora, excepción de litisconsorcio activo necesario y la excepción de prescripción de la acción. Como cuestión de fondo se alega,se produjo una novación parcial modificada o impropia por los propios actos, no solamente de la actora sino también de la demandada. Tal novación la basa en una serie de pactos entre los que se incluía dejar sin efecto alguno el plazo de los dos años que fijaba y fija dicha DT 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, a cambio de que la demandada se hiciera cargo del pago de los recibos de comunidad (extremo que está pactado en el contrato de arrendamiento), y además de los extraordinarios (extremo que no está pactado), así como toda la conservación mantenimiento de la vivienda en cuestión.

TERCERO.-Procede el análisis de las excepciones opuestas por la demandada , así como la normativa aplicable partiendo de los hechos que se consideran probados en el presente procedimiento en el que se insta demanda de desahucio por expiración del plazo legal.

Con fecha 1 de febrero de 1976 se formalizó un contrato de arrendamiento de vivienda en relación al piso NUM000, del edificio ubicado en la CALLE000 de Alarcón, número ( NUM001 según el contrato) NUM002, CP 18003 de Granada entre Dª Raquel (madre de la demandada) y D. Teofilo (arrendador y padre de la actora). La duración de este contrato según estipulación contenida en el mismo se establece como indefinido, aunque las partes alegan que fue de un año prorrogable conforme al Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. (Doc. Nº 1 aportado con la demanda)

Dª Raquel, que fue la arrendataria, falleció el día 2 de mayo de 2009 y, la ahora demandada e hija de la anterior, Dª Filomena comunicó el día 23 de junio de 2009 a la propietaria y arrendadora del piso, Dª Eugenia, su intención de subrogarse en la condición de arrendataria del inmueble de conformidad con lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Según nota simple del Registro de la Propiedad consta la cotitularidad de la vivienda por mitad de Dª Eugenia y Dº Carlos Ramón si bien Eugenia actúa en beneficio de la comunidad formada junto a sus hijos tras el fallecimiento de su hermano, como así lo manifestó Dª Eugenia en el interrogatorio en el acto de la vista.

En relación a las excepciones referida a la falta de legitimación activa debe ser rechazada en tanto que habiéndose ejercitado por la actora una acción de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento que le une con la demandada, tratándose de un acto de administración y siendo la misma junto con sus hijos la titular de la vivienda , según declaró en el acto de la vista tras el fallecimiento de su hermano,determina la legitimación de la actora para el ejercicio de la acción.

La forma de adopción del acuerdo entre los copropietarios es intrascendente, lo relevante es que la actora ha decidido poner fin al arrendamiento y han formulado la demanda origen de este pleito. En relación a la no acreditación de la titularidad del inmueble y el no reconocimiento de su cualidad de arrendadora, procede su desestimación.

En primer término,señalar como no puede impugnar la legitimación de un litigante quien dentro o fuera del pleito se la tenga reconocida, posición mantenida por el Tribunal Supremo en jurisprudencia consolidada, pacífica y reiterada que consagra el principio general según el cual los derechos han de ejercitarse conforma alas exigencias de la buena fe STS 28/11/2008.

En este sentido dos son las circunstancias a tener en cuenta, en relación a la aceptación de la demandada de la cualidad de arrendadora de la actora:

1)Como la propia parte demandada ha venido reconociendo a lo largo del tiempo, Dª Eugenia es la arrendadora del inmueble, y así lo ha venido asumiendo y reconociendo la demandada, Sra. Filomena, fuera del pleito porque ha venido pagando la renta de forma reiterada y continuada en el tiempo a la arrendadora, como consta en el documento número dos de la contestación a la demanda.

2)Comunicó a la propietaria-arrendadora su intención de subrogarse en la posición de la madre y arrendataria del inmueble y por eso dirige su burofax, sólo y exclusivamente, a Dª Eugenia, como consta en el burofax de 23 de junio de 2009, (documento número tres de la demanda.)

Sobre la legitimación de un condómino para el ejercicio de una acción judicial, el Tribunal Supremo en sus sentencias más recientes señala, en concreto en la de 13/07/2012 "esta Sala ha declarado -en la sentencia antes citada- que el reconocimiento de legitimación a cualquiera de los condóminos para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( SSTS de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ) "se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes." En consecuencia, sigue diciendo la sentencia de 13 de julio de 2012 , " para demandar válidamente sería necesario un previo acuerdo entre los comuneros que habilitara a alguno de ellos para actuar en juicio o, en su caso, que tal actuación reuniera a la mayor parte de los intereses de la comunidad. En caso contrario, como nadie puede ser obligado a demandar, no cabe plantear la existencia de una situación de litisconsorcio activo necesario, pero sí la de la falta de legitimación a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no resultar quien actúa titular "de la relación jurídica u objeto litigioso".

En este caso, por las razones expuestas, la legitimación de las propietaria que actúa es incuestionable pues puede adoptar la decisión sobre un acto de administración. Es cierto que se trata de meras manifestaciones de parte pero lo relevante en este caso no es si se ha probado que los hijos prestaron su consentimiento a la extinción del contrato sino si se oponen a ello y nada de ello se ha acreditado por la parte demandada.

Así lo entendió la sentencia de la AP de A Coruña de 16 de diciembre de 2016 (Recurso: 348/2016) al reconocer la legitimación de un copropietario aunque en relación a un desahucio por precario señalando que " no es la demandante quien tiene la carga de traer al pleito a los otros coherederos ni de justificar la manifestación favorable de éstos para la interposición de la demanda de desahucio por precario, cuando ya dijimos que se presume presentada en beneficio de la comunidad, sino que corresponde al demandado probar la oposición mayoritaria. En el presente caso éste no lo ha logrado no puede decirse que la voluntad mayoritaria sea contraria al desahucio."

CUARTO.-Resta por último un pronunciamiento sobre la alegada prescripción de la acción y el pretendido pacto novatorio, en virtud del cual se pretende acreditar el derecho de la demandada a permanecer de manera indefinida en el arrendamiento de la vivienda. A este respecto el informe pericial sobre el acondicionamiento de la vivienda, así como en relación a la contribución al arreglo y adecuación de las zonas comunes, nada acreditan sobre el pretendido pacto, a falta de otras pruebas.

En relación a la temporalidad del contrato de arrendamiento suscritos por los progenitores de las partes litigantes establecía, en cuanto al tiempo del arrendamiento por período indefinido, según se puede comprobar de la lectura del contrato suscrito el 1 de Febrero de 1976.

Según reiterada doctrina y jurisprudencia así la Sentencia 184/2021 de 31 Marzo de 2021, Rec. 1253/20202. " La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento."

El art. 1.543 CC define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes se obliga a dar a la otra " el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". De este precepto ha deducido la jurisprudencia su naturaleza temporal o por tiempo limitado, " porque de entenderlo ilimitado o indefinido, representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico" ( STS de 21 de Mayo de 1958 ).

El plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, de acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC , bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la citada sentencia de 21 de Mayo de 1958 : "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".

Esta doctrina jurisprudencial se ha reiterado y mantenido invariable a lo largo del tiempo. Así, la sentencia de 7 de Junio de 1979 , al referirse al derecho que el art. 1.569.4º CC reconoce al arrendador para desahuciar judicialmente al arrendatario cuando ha expirado el término convencional fijado para la duración el arrendamiento, parte de que "de no ser así se infringiría el artículo 1.543 del mismo, pues según éste la cesión arrendaticia ha de ser por tiempo determinado, ya que ello supondría imponer al arrendador la duración indefinida del arrendamiento, lo que es contrario a la naturaleza de éste".

La sentencia 1053/2008, de 25 de Noviembre, declaró que "la expresión "duración del contrato por tiempo indefinido" constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de Febrero de 1992 )". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

En la sentencia 820/2009, de 18 de Diciembre, relativa a un arrendamiento sometido al régimen del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, la Sala Primera del TS insistió en la esencialidad del carácter temporal del arrendamiento, sujeto a la libertad de pactos y con posibilidad de fijar contractualmente un régimen de prórrogas, por voluntad de las partes, sin renovación automática:

" esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en STS de 25 de Noviembre de 2008 y 10 de Junio de 2009 ), que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida".

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, partiendo de ese carácter temporal del arrendamiento y de la regla general de libertad de pactos, estableció ciertos límites a esta libertad, y fijó una duración mínima y un régimen de prórroga forzosa para los arrendamientos sujetos a su ámbito de aplicación en sus arts. 9 y 10 .

Además, en virtud de la supletoriedad del Código civil ( art. 4.2 LAU ), una vez finalizado el plazo de vigencia del arrendamiento, incluidas sus prórrogas, resulta de aplicación el régimen de la tácita reconducción del art. 1566 CC ".

Conforme a la anterior doctrina jurisprudencial, el pacto contractual de que la duración del arrendamiento es indefinida no puede entenderse como expresión de que el arrendamiento queda sometido a prórroga forzosa a voluntad exclusiva del arrendatario sino que la duración del arrendamiento será la establecida legalmente en el art. 9.2 LAU 1994.: " Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior".

QUINTO.- En el fondo del asunto, la acción ejercitada es la de desahucio por expiración del término legal, en base a lo dispuesto en la disposición transitoria segunda B) de la LAU para los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985:

" B) Extinción y subrogación.

4. A partir de la entrada en vigor de esta Ley, la subrogación a que se refiere el art. 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalíá mencionada en el párrafo anterior.

5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los arts 24.1 y 58 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente Ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones."

En el caso enjuiciado consta como tras el fallecimiento de la arrendataria, madre de la demandada, esta ejercitó su derecho de subrogación,comunicando el fallecimiento de su madre del 2 de Mayo de 2009 el 23 de Junio de 2009 a la arrendadora, por lo que no se discute que se haya producido la subrogación, sino que lo que se discute es la duración del contrato una vez producida, es decir, si el contrato se extinguirá por el fallecimiento de la arrendataria o a los dos años. En este sentido, la actora en ningún momento ha dado a entender que consideraba que la subrogación era vitalicia.

Como consecuencia de todo lo anteriormente expuesto resulta que el contrato debe considerarse extinguido a los dos años de producirse la subrogación y por no concurrir los presupuestos legales para que se extinga al fallecimiento de la apelante. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 58 de la LAU y Disposición Transitoria 2ª de la LAU se permitió subrogarse y residir en la misma vivienda hasta dos años después de la subrogación porque en aquel momento contaba con 51 años de edad. No cumplía los requisitos para permanecer más tiempo porque ni era menor de 25 años ni estaba aquejado de minusvalía igual o superior al 25%.

Sobre esta cuestión, la regulación de la Disposición Transitoria Segunda B) de la LAU es clara en cuanto que el apartado nº 4 establece que: " El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.", mientras que el apartado nº 8, como señala la SAP de León de 16 de Octubre de 2019, lo único que hace es introducir una excepción más a la regla general de la extinción del contrato a los dos años de la subrogación del hijo ya que prolonga también la extinción hasta el fallecimiento del subrogado, cuando la subrogación se produce en los diez años siguientes a la entrada en vigor, en el caso de subrogación a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años, o que fueran perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez.

No obstante lo anterior, la apelante ha continuado pagando la renta y ocupando la vivienda desde ese momento, por lo que debe entenderse que ha habido tácita reconducción, conforme a lo dispuesto en el art. 1566 CC, renovándose anualmente por estar fijada la renta en el contrato de esta forma, conforme a lo dispuesto en el art. 1581 CC, no compartiendo la fundamentación de la sentencia de 1º Instancia que considera que la arrendataria se encuentra en situación de precario, ya que consta el abono de la renta mensualmente. La tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código civil da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes", siendo así que, en relación a "la duración a que ha de referirse la "reconducción", debe estarse al " criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario").

Efectivamente, en materia de tácita reconducción, debe tenerse en cuenta:

En primer lugar; y como recuerda la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (sentencia 530/2018, de 26 de Septiembre, ROJ: STS 3328/2018 - ECLI:ES:TS:2018:3328); que "La tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código civil da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble".

Y en segundo lugar; " la propiedad podía impedir la siguiente tácita reconducción antes del día quince de cada mes manifestando su falta de aquiescencia ( artículo 1566 del Código Civil )", así como " que dicha falta de aquiescencia podría mostrarse en cualquier forma, incluso mediante la interposición de una demanda de desahucio (así se desprende del tenor del artículos 1569.1 del Código Civil , que establece que "El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por (...) haber expirado el término (...) que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581")"

En el caso enjuiciado, el hecho de no instar un proceso judicial hasta transcurridos 12 años desde que tuvo lugar la subrogación, no supone la prescripción de la acción ni comporta significación inequívoca de la que se deriven consecuencias jurídicas incompatibles con la actual pretensión de desahucio por expiración del plazo en un contrato de arrendamiento en que no concurren ninguno de los supuestos previstos en la Disposición Transitoria Segunda B) de la LAU, y que se encuentra en periodo de tácita reconducción, requerida para para desalojar el inmueble por extinción del plazo legal, mediante Burofax de fecha 1 de julio de 2021,con fecha 15 de septiembre de 2021 contestó la apelante Sra. Filomena manifestando que no procedía el desalojo porque había sido subrogada en la condición de arrendataria virtud del requerimiento de 23 de junio de 2009. subrogación de la hija, actual demandada, que tuvo lugar tras la entrada en vigor de la nueva ley arrendaticia, dado que la madre de la demandada falleció como se ha dicho el 2 de Mayo de 2009. Como pone de relieve, la doctrina y jurisprudencia , a partir de la entrada en vigor de esta ley, establece la disposición transitoria segunda, letra b, número cuatro de la Ley 29/1994, de 24 de diciembre , la subrogación a que se refiere el art. 58 del texto refundido de la LAU de 1964 , sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho (lo que no es nuestro caso), o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior. Circunstancias que no concurren en el presente caso."

La Sentencia de la AP de Málaga, de fecha 10 de Marzo de 2003, nº 13/2003, rec. 3/2003 fundamenta:

" Cuando no hubiese consorte superviviente, ni pareja conviviente con derecho a subrogación podrán subrogarse los hijos del arrendatario que conviviesen con él en la vivienda locada; ahora bien en tal caso de haberse subrogado un hijo del arrendatario - la duración del inquilinato estará en función de la edad del hijo, de su condición de minusválido o no, y de la data de subrogación.

Así las cosas habida cuenta de que el apelado en su condición de hijo de la cónyuge del primitivo locatario, se subrogó en sus derechos a la muerte de su madre acaecida cuando contaba con una edad superior a 25 años e inferior a 65, no estando afectado por minusvalía alguna, ni siendo perceptor de una prestación pública por jubilación o invalidez, la conclusión es que el contrato vino a extinguirse transcurridos dos años desde que se produjese la subrogación del meritado demandado a la muerte de su madre...."

La ST de la AP Asturias, sec. 7ª, S 24-04-2009, nº 251/2009, rec. 10/2009:"... por ser hechos no discutidos por las partes, que la demandada, Dª Bibiana , se subrogó en el contrato de arrendamiento -celebrado originariamente el 1 de junio de 1.953 tras la muerte de su madre, hasta entonces inquilina, con quien convivía en el piso arrendado, ocurrida el 8 de diciembre de 2.005, subrogación que fue comunicada a la arrendadora el 12 de enero de 2.006.No siendo discutidos estos hechos, es obvio que por aplicación de lo dispuesto en la Disposición Adicional 2ª B), de la LAU de 1.994 (EDL 1994/18384) , siendo la subrogada mayor de veinticinco años (nació NUM003 de 1.952), el contrato habría de extinguirse a los dos años desde que produjo efectos la subrogación, salvo que la subrogada acreditase estar afectada por una minusvalía igual o superior al 65%."

Por lo que el recurso debe ser desestimado y con ello procede la confirmación de la sentencia.

SEXTO.- La desestimación del Recurso de apelación lleva consigo que las costas del mismo se impongan a la parte apelante conforme establece el art. 398 de la L.E.C.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,