Sentencia Civil 610/2023 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 1110/2022 de 29 de septiembre del 2023

PRIMERO.- Apela la demandante la sentencia que desestima la demanda y absuelve al demandado de las pretensiones deducidas en aquélla.

Para ello, alega, sustancialmente, que la entidad de la que ella trae causa fue un adquirente de buena fe que se adjudicó la finca en un procedimiento hipotecario y que existen actos de dicho adquirente de los que no cabe concluir, como hace la sentencia, que aceptó de forma tácita la situación de arrendamiento que mantenía la parte demandada con el anterior propietario-ejecutado.

La parte apelada se opone al recurso de apelación.

SEGUNDO.- Establecía el párrafo 3º del artículo 1565 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 que procedía el desahucio y podría dirigirse la demanda contra cualquier persona que disfrutara o tuviera en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar merced siempre que fuere requerida con un mes de anticipación para que la desocupase.

En la actual y vigente Ley de Enjuiciamiento Civil el desahucio por precario viene regulado en el art. 250,1, 2º, variando dicha regulación respecto a la que se establecía en la Ley anterior, de un lado, en que ya no se exige como requisito previo de procedibilidad el previo requerimiento de desalojo, de otro que ya no se trata de un juicio de carácter sumario, pues la Ley se remite al juicio verbal sin hacer referencia expresa a su sumariedad y, de otro, que la sentencia que se dicte en el mismo, a diferencia de lo que ocurría anteriormente, y de lo que en la actualidad sucede con el juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas, producirá efecto de cosa juzgada ( art. 447, 2, 3 y 4 Ley de Enjuiciamiento Civil).

No obstante, lo que es el concepto de precario, en sí, no ha sufrido variación sustancial aplicándose aquél, genéricamente, a todo uso o disfrute de una cosa ajena sin que medie renta o merced, sin título, ni otra razón que la mera condescendencia o liberalidad del poseedor real, comprensivo de la posesión concedida, tolerada o sin título, a la que, por falta de causa que legalmente lo impida, puede el dueño poner fin en cualquier momento y recabar la recuperación de la cosa, encontrando estas situaciones su campo más propicio y frecuente de manifestación en el ámbito de las relaciones familiares o de estrecha amistad, dentro de las cuales el afecto mueve a la liberalidad.

Igualmente, como tiene sentado el Tribunal Supremo en sentencias de 10 de enero de 1.964, 30 de octubre de 1.986 y 23 de mayo de 1.989, el concepto de precarista no se refiere a la graciosa concesión a su ruego de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, en el sentido que a la institución del precario atribuyó el Digesto, sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello, o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el dominical que ostenta el actor y, como ha declarado la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio de 1.926, tomando el precario en el apropiado y amplio sentido que le ha dado la jurisprudencia, es aplicable al disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced, por voluntad de su poseedor, o sin ella, pues si bien es cierto que la oposición del propietario pone término, naturalmente, a su tolerancia, la resistencia contraria del tenedor u ocupante no puede mejorar su posición ni enervar la acción del dueño para hacer efectiva su voluntad de rescatar la cosa, pues, según lo también declarado por la Jurisprudencia, ésta ha ido paulatinamente ampliando al concepto del precario hasta comprender no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también, todos aquéllos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva, así como que, como síntesis de la doctrina jurisprudencial elaborada en torno al concepto de precario, merece ese calificativo, para todos los efectos civiles, una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho llegándose a calificar jurídicamente, por la más moderna Doctrina, como pone de manifiesto alguna Jurisprudencia ( SS. TS. 20-10-87, 23-5-89 y 31-12-92), como una variedad del préstamo de uso, es decir, como un comodato con duración al arbitrio del comodante ( arts. 1.740 y 1.750 C.c.).

Como requisitos sustanciales para el éxito de la acción de desahucio por precario se exigen: a) la posesión de facto o disfrute efectivo de la cosa por el demandado; b)la falta o insuficiencia del título del demandado, bien por no haberlo tenido, por haberse extinguido o por ser de peor derecho; y c) falta de renta o contraprestación.

Por tanto, como declaró el Tribunal Supremo en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre, a la que se refeiere la de 7 de julio de 2021, la institución del precario "no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (...), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958, 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008)".

De este modo, no es acertado limitar el ámbito del precario a las situaciones de mera tolerancia, pues, conforme a la jurisprudencia reseñada, incluye también el disfrute de la posesión de un inmueble por quien no paga contraprestación alguna por ello y carece de título, o el que alega es ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor.

TERCERO.- Pues bien, partiendo de cuanto se acaba de exponer, ha de analizarse el asunto que nos ocupa siendo su cuestión nuclear la de determinar si, como ocurre en el caso de autos, habiendo mediado una adjudicación forzosa de una finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria que, previamente, había sido dada en arrendamiento (para uso distinto del de vivienda) por el propietario-ejecutado, el adjudicatario de aquélla debe subrogarse de forma obligatoria en la posición de arrendador.

Debe partirse de la base de que en el presente caso no se cuestiona la realidad de que el demandado, con fecha 1 de julio de 2012 suscribió un contrato de arrendamiento con quien fue propietario del local comercial sito en el número 17 de la Avenida de Italia (fachada principal) y calle Periodista Luca de Tena número 13 (fachada trasera), contrato que fue novado en varias ocasiones en lo que afecta tanto a la renta a abonar como al plazo de duración del mismo.

Tampoco es discutido que la finca en cuestión fue adjudicada a la entidad Buildingcenter, SAU en el proceso de ejecución hipotecaria seguido con el nº 1556/2013 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Huelva, así como que dicha finca fue, posteriormente, vendida por la referida adjudicataria a la entidad actora por medio de escritura pública otorgada el 11 de marzo de 2021, escritura que se deduce de acta notarial aportada por la parte demandante en el acto de la vista y que, no obstante, no consta haya dado lugar a la inscripción definitiva, aunque sí provisional, en el Registro de la Propiedad correspondiente.

En realidad, la cuestión que es objeto de discusión ha sido resuelta por la STS 783/2021, de 15 de noviembre haciéndose en la misma las siguientes consideraciones que viene al caso reproducir:

"La cuestión jurídica controvertida, tal y como ha llegado delimitada a esta sede casacional, se ciñe a la determinación de los efectos provocados en la relación arrendaticia por la enajenación forzosa de la finca arrendada (destinada a un uso distinto al de vivienda habitual) derivada de una ejecución hipotecaria, sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca ejecutada."

El Tribunal Supremo, después de sostener la inaplicabilidad del artículo 13.1 la LAU a supuestos en los que la finca adjudicada estaba sometida a un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, por el carácter tuitivo de la Ley para los que sí estaban dedicados a tal uso, entendió que no resulta de aplicación al caso lo dispuesto en el artículo 29 de la LAU, conforme al cual "El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria" pues los supuestos de enajenación voluntaria y enajenación forzosa, se encuentran claramente diferenciados en la propia LAU, ya que "en los casos de enajenaciones voluntarias interviene activamente la voluntad del arrendador en la pérdida de su derecho al consentir el negocio traslativo, frente a los supuestos de pérdida o resolución del derecho del arrendador por causas ajenas a su voluntad, que son consecuencia de la activación de otros derechos de terceros (retractos, opciones de compra, sustituciones fideicomisarias y, en lo que ahora interesa, la realización forzosa derivada de ejecuciones, hipotecarios o de sentencias).

(...)

4.6. El supuesto es muy diferente cuando de lo que se trata es de la resolución del derecho del arrendador por causa ajena a su voluntad, como consecuencia del ejercicio de derechos de terceros, preferentes conforme a las reglas generales del Código civil y la legislación hipotecaria al del arrendatario (lo que sucederá en caso de ausencia de inscripción del derecho del arrendatario o cuando ésta sea posterior a la de aquellos). En estos casos el carácter tuitivo de la LAU respecto de los arrendamientos de vivienda determinó que, en su redacción originaria (que es la relevante para el caso) el contrato de arrendamiento, a pesar de la resolución del derecho del arrendador, subsistiera durante el tiempo que restare hasta la finalización del periodo de sus primeros cinco años (salvo que se hubiera inscrito el arrendamiento antes que el derecho del tercero, en cuyo caso se mantendría vigente por todo el plazo pactado).

Pero esta norma tuitiva, que excepciona las reglas generales, no se incorporó al título III de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, sencillamente porque no concurren las razones que explican aquella finalidad protectora del derecho a la vivienda y que justifican excepcionar las normas comunes. Como dice la Exposición de Motivos de la LAU, ambas categorías arrendaticias (según que su destino sea el uso de vivienda u otro distinto) responden a realidades económicas subyacentes "sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles", lo que se concreta, de un lado, en el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, y de otro, en una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes para los de uso distinto.

No hay motivos para una interpretación extensiva del art. 29 LAU , porque, como hemos dicho, las razones a que responde el tratamiento legal de las enajenaciones voluntarias no son predicables de las enajenaciones forzosas. Tampoco hay laguna o vacío legal que obligue a esa interpretación extensiva, pues la ausencia de previsión legal específica en el caso de los arrendamientos de uso distinto responde al designio legal de que su "regulación [esté] basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes" y, en su defecto, por el régimen común del Código civil, al que expresamente se remite."

(...)

en ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no existe al producirse la transmisión no mediante contrato translativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al Código civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU . Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC . Según el primero:

"El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria".

Esta última referencia se enmarca en la previsión más amplia del art. 1549 CC , que dispone:

"con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad".

Como declaramos en la sentencia 729/1998, de 21 de julio , al hacer la exégesis de aquel precepto del Código:

"La ley general no ha procurado una protección singular al arrendatario, por lo que, al desaparecer el derecho del arrendador, la locación se extingue y el nuevo titular no viene obligado a respetarlo, tal como acaece en el supuesto de transmisión contemplado en el artículo 1571 del Código Civil .

"Si la causa de extinción del derecho del arrendador deriva de la resolución de su derecho, la ley general distingue para cualquier supuesto y no sólo para el arrendamiento: si proviene del ejercicio de una acción personal, el arrendamiento puede permanecer cuando su titular posee los requisitos legalmente necesarios para su protección; si deriva del ejercicio por un tercero de un derecho real, la fuerza de oposición del mismo provoca la extinción del derecho de arrendamiento; si se funda en la extinción del derecho del arrendador, la resolución del arrendamiento deviene en secuela lógica, como para el usufructo dispone el artículo 480 del Código Civil .

(...)

Conforme a este régimen legal común, respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el arrendamiento.

6.- Similitudes y diferencias entre el régimen del art. 1571 CC y del art. 29 LAU . Aunque la formulación de los preceptos es distinta, la regulación sustantiva del art. 29 LAU no difiere radicalmente del art. 1549 CC , pues en ambos casos se excluye la extinción ope legis del arrendamiento. Pero tampoco son totalmente coincidentes. Las diferencias radican, por un lado, en los requisitos de protección del tercero ajeno al arrendamiento (adquirente de la finca), de forma que el art. 1549 CC no exige la concurrencia de todos los requisitos del art. 34 LH para dejar al adjudicatario inmune al arrendamiento (se apoya en el principio de inoponibilidad de los arts. 606 CC y 32 LH ); y, por otro lado, la redacción del Código ( art. 1571 CC ) atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato (con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador), o su extinción ("tiene derecho a que termine el arriendo"). En este segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado. Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.

Se trata, por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.

Esta última era la situación en que se encontraba la entidad demandante en este procedimiento a consecuencia de la adjudicación de la finca a su favor en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se siguió contra la arrendadora inicial, pues no hay constancia alguna del ejercicio de su facultad resolutoria."

Dicho lo anterior, y aplicando la doctrina del Tribunal Supremo al caso de autos ha de concluirse que en el supuesto a que se contrae este recurso de apelación no puede entenderse que la entidad adjudicataria de la finca, que fue la que se la vendió posteriormente a la actora, no se hubiera subrogado en la posición de arrendador que tenía el anterior propietario-ejecutado, toda vez que no consta ejercitada la acción de resolución contractual antes de proceder a la venta a la citada demandante.

Como se deduce de la doctrina jurisprudencial que se acaba de citar, dictada con la finalidad de unificar doctrina, tras la adjudicación de la finca en el proceso ejecutivo existió la posibilidad de resolver la relación arrendaticia por parte de la adjudicataria del inmueble - al mediar causa de resolución - pero al no hacerlo pasó a subrogarse en la posición del anterior propietario o arrendador, continuando con vigencia el contrato de arrendamiento suscrito en su día.

De hecho en el expediente de consignación de rentas seguido a instancias del demandado, la citada adjudicataria de la finca se limitó a no pronunciarse al respecto y cuando compareció al acto de la vista a decir que ya no era la propietaria de aquélla; nunca negó la situación arrendaticia, siendo el caso que, posteriormente, el arrendatario le abonó a Buildingcenter las rentas que no quiso aceptar en el mencionado expediente mediante transferencias bancarias.

Otra cosa es determinar qué influencia ha tenido dicha circunstancia en la posterior venta efectuada por parte de la referida adjudicataria a la entidad actora-apelante, teniendo presente que, en este supuesto, ya no se está ante una venta forzosa de la finca sino voluntaria.

En este sentido la mencionada STS de 15 de noviembre de 2021 pone de manifiesto: " Cuando es el propio arrendador, vinculado por el contrato de arrendamiento ( arts. 1091 y 1257 CC ), el que provoca la transmisión del dominio de la finca, es lógico que, en el conjunto de los intereses en concurrencia, la ley establezca un régimen de mayor protección del arrendatario, aplicando el principio de conservación de los contratos mediante el mecanismo de la subrogación (sin perjuicio de la protección de los terceros amparados por el art. 34 LH ). El arrendador se vinculó voluntariamente mediante un contrato que es ley entre los contratantes ( art. 1091 CC ), del que no puede desligarse mediante una actuación unilateral (en el sentido de ajena a la voluntad concurrente del otro contratante, el arrendatario)".

Así pues - esta vez sí -, entraría en juego lo dispuesto en el antes citado artículo 29 de la LAU que prevé la subrogación del adquirente de la finca en los derechos y obligaciones de arrendador, a menos que concurran en aquél los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual "El tercero de buena fe que adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consta en en el mismo Registro".

No obstante, dicho precepto añade que "La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro".

Por tanto, se hace necesario determinar si la entidad actora puede ser considerada adquirente de buena fe a los efectos que pretende en este procedimiento; es decir, al efecto de concretar si, cuando adquirió la finca respecto de la que pretende desahuciar al demandado, era conocedora o no de la existencia de un contrato de arrendamiento que ligaba al anterior propietario con aquél.

En este sentido hay que comenzar por recordar cómo la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2.001 viene a manifestar que el art. 34 de la Ley Hipotecaria establece una presunción de buena fe del adquirente, mientras no se demuestre que conocía la inexactitud del Registro de la Propiedad. Por lo tanto, contiene una presunción "iuris tantum" a favor del adquirente y, al tiempo, una regla de carga probatoria.

La jurisprudencia, (entre otras SSTS de 14 de febrero de 2.000 y de 8 de marzo de 2.001), establece como esencia de la buena fe la creencia de que la situación registral que guía al tercero en la adquisición es exacta en la titularidad que proclama, de forma que la presunción "iuris tantum" que en este ámbito establece el citado art. 34 de la Ley Hipotecaria ha de ser debidamente desvirtuada, según resulta de las sentencias de 12 de noviembre de 1960 , 11 de febrero de 1993 , 30 de noviembre de 1991 y 23 de enero de 1989 , impugnación que, como dice esta última sentencia, ha de hacerse con probanzas auténticas y fehacientes.

Por su parte, el ATS de 20 de enero de 2021 refiere que los requisitos de aplicación de la buena fe del tercer hipotecario contemplado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria han sido condensados en la sentencia núm. 144/2015 de 19 de mayo de 2015 en los siguientes términos:

" 4.Principio de buena fe registral. La eficacia positiva de la publicidad registral o, si se quiere, la plena protección de la fe pública registral que dispensa el artículo 34 LH , comporta la consolidación de la adquisición del tercero que inscribe su derecho con arreglo a los requisitos legales contemplados en dicho artículo, siempre que se trate de un adquirente de buena fe. Al respecto, en la sentencia de esta Sala, de pleno, de 12 de enero de 2015 (núm. 465/2014 ), entre otros extremos, en el fundamento de derecho, apartado cuarto, declaramos: "En este sentido, debe partirse de que la buena fe constituye uno de los presupuestos de la protección registral, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información ofrecida por el Registro. Si esta razón quiebra, y el tercero es conocedor de la inexactitud del Registro respecto a la realidad jurídica, la especial protección registral carece de justificación.

En el plano de la configuración de la buena fe en el proceso adquisitivo debe señalarse que se han desarrollado dos líneas o perspectivas de razonamiento en liza. Conforme a la primera, la idea o noción de buena fe responde a un puro estado psicológico o psíquico del tercero adquirente en orden a la creencia de que el titular registral es el verdadero dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma. De forma que la ignorancia o el equivocado conocimiento de la realidad jurídica no desvirtúa la protección registral otorgada con base en esta creencia acerca de la legitimidad de transmisión realizada. Por contra, para la segunda línea de configuración, que requiere la convicción de no lesionar legítimos derechos o intereses ajenos, la noción de buena fe responde a una actuación diligente conforme a unos criterios o pautas de comportamiento que resulten socialmente aceptados; de ahí que, a diferencia de la anterior concepción, no sea suficiente padecer cualquier tipo error, sino sólo el error que, según las circunstancias, sea excusable, esto es, que no se hubiera vencido actuando diligentemente. Paralelamente, y con independencia de la concepción escogida, la buena fe también puede ser determinada, directamente, con referencia al conocimiento mismo (scientia) por el tercer adquirente de la razón o causa que obsta la legitimidad de la transmisión en el momento de perfección del negocio adquisitivo, de forma que pierde la protección otorgada. Pues bien, en este contexto valorativo, debe precisarse que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil (LA LEY 1/1889) en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la "creencia" de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un "estado de conocimiento" del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia "básica" que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado y, en su caso, de la discordancia con la información ofrecida por el Registro.

Así las cosas, y dada la presunción de buena fe que declara el artículo 34 LH en su desarrollo normativo, la cuestión de la carga ética de diligencia que debe emplear el tercero adquirente se centra, primordialmente, en el sentido negativo que presenta la extensión conceptual de la buena fe, es decir, en la medida o grado de diligencia exigible que hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación y conocer la discordancia existente entre la información registral y la realidad dominical de que se trate. Centrada la cuestión debe puntualizarse que, con base a la protección y presunción que establece el citado artículo 34 LH , la gradación de la diligencia exigible, en el sentido o aspecto negativo que presenta el concepto de buena fe, no puede plantearse en abstracto respecto del examen de cualquier defecto, vicio o indicio que pudiera afectar a la validez y eficacia del negocio dispositivo realizado, sino que debe proyectarse y modularse, necesariamente, en el marco concreto y circunstancial que presente la impugnación efectuada por el titular extraregistral a tales efectos."

A la vista de la jurisprudencia que se acaba de reseñar resulta que no basta la mera alegación de que el contrato no se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad para, sobre la base de tal circunstancia, concluir que el adquirente de la finca era un mero adquirente de buena fe protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Efectivamente, para llegar a tal conclusión debe examinarse si el adquirente cumplió con la "carga ética de diligencia" que le era exigible y que, de haberla tenido, le hubiera permitido salir del error o desconocimiento de la situación real en que se encontraba el inmueble, así como conocer la discordancia existente entre la información que suministraba el Registro (ausencia de arrendamiento) y la realidad extrarregistral (existencia de dicho arrendamiento).

En el caso de autos resulta que, según se deduce del acta notarial aportada por la parte actora en el acto de la vista que en la escritura pública de compraventa de fecha 11 de marzo de 2021 por la que la actora adquirió la finca objeto de "litis" se hacía constar en el apartado correspondiente al "título" lo siguiente: "No obstante lo anterior, la parte Vendedora manifiesta que no dispone de la posesión física de la finca, extremo éste que la Compradora declara expresamente conocer y aceptar".

Así pues, resulta que la entidad actora al tiempo de suscribir el contrato de compraventa ya conocía que la finca no estaba libre de ocupantes lo que, de alguna manera, le obligaba a desplegar una mínima diligencia en orden a conocer qué título podía tener la persona que se encontraba dentro de aquélla. El no hacerlo suponía una falta de diligencia grave que conduce a que no pueda ser tenida por adquirente de buena fe a los efectos del procedimiento que nos ocupa, ya que no desplegó una conducta diligente a fin de poder vencer - caso de que existiera - el error en que pudiera encontrarse respecto a la situación arrendaticia real de la finca.

En este sentido, debe tenerse en cuenta que el objeto social de la demandante-apelante, según se deduce de la escritura de poder general para pleitos aportada con la demanda, es el de la "compraventa de bienes inmobiliarios por cuenta propia", de lo que cabe deducir que contaba con experiencia suficiente como para, siendo conocedora de la que la finca que compraba se encontraba ocupada, solicitar y recabar, con carácter previo a la compra, información suficiente acerca del título que justificaba dicha ocupación.

Hay que tener en cuenta, además, que la parte demandada se puso en contacto con la entidad adjudicataria de la finca, primero de forma extrajudicial y después mediante un expediente de consignación de rentas seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Huelva, en orden a legalizar su situación arrendaticia, con lo que se antoja difícil entender que dicha entidad vendedora no hiciera saber a la compradora (actora) la existencia de un contrato de arrendamiento que ligaba a las partes.

No resulta verosimil que la actora-compradora no hubiera recabado datos acerca del título que autorizaba al demandado para ocupar el local que había adquirido, teniendo, como se dice, conocimiento de tal ocupación y si, realmente, no los recabó su conducta debe ser tachada de negligente, con lo que no es factible calificarla de tercero de buena fe a los efectos del citado art. 34 LH.

Así mismo, ha de tomarse en consideración que la finca no consta haya sido inscrita definitivamente en el Registro de la Propiedad a nombre de la actora, apareciendo únicamente efectuado el asiento de presentación del otorgamiento de la escritura de compraventa, circunstancia ésta que fue puesta de manifiesto por la parte demandada y a la que se alude en la sentencia de instancia. Por tanto, en este particular, tampoco se encuentra cumplido el requisito de la inscripción a favor del "tercero" que exige el citado art. 34 LH.

Como consecuencia de lo anterior, ha de concluirse que no es posible calificar la situación en que se encuentra la entidad demandada como de precario, situación que implica la utilización gratuita de un bien ajeno con falta de título que justifique el goce de su posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque se ostente un título que otorgue una situación preferencial respecto a un poseedor de peor derecho ( SSTS. 110/2013, de 28 de febrero; 557/2013, de 19 de septiembre y 545/2014, de 1 de octubre)

Derivado cuanto antecede, el recurso debe ser desestimado

CUARTO.- Al desestimarse el recurso, de acuerdo con el artículo 398 de la LEC, las costas devengadas como consecuencia de la apelación serán de cuenta de la parte recurrente.