Sentencia Civil 77/2023 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1920/2022 de 01 de febrero del 2023

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación por la parte demandante en el procedimiento de juicio verbal verbal 84/2022 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Úbeda que se inició por demanda en la que se ejercita una acción de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo y la consiguiente condena a la parte demandada al desalojo y puesta a disposición de la de la actora de la vivienda arrendada bajo apercibimiento de lanzamiento.

La sentencia de instancia desestima la demanda íntegramente considerando probado que:

Las partes concertaron contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 28 de marzo de 2018 sobre el inmueble sito en la CALLE000 número nueve de la localidad de Torreperogil, siendo de aplicación el plazo mínimo de duración de 3 años establecido por la ley 4/2013, que fue modificado a cinco años por el Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre. Considera acreditado igualmente que ha transcurrido el plazo de tres años, así como que la parte demandante envió con la debida antelación al demandado una comunicación en la que declarara resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo.

Frente a dicha sentencia se alza la parte demandante alegando los siguientes motivos del recurso:

En primer lugar que la situación de rebeldía no fue voluntaria, habiendo solicitado su mandante abogado y procurador del turno de oficio siéndole denegada la asistencia jurídica gratuita y estando su mandante en la creencia que dichos profesionales le representarían y defenderían, pese a lo cual no se pusieron en contacto con su mandante.

En segundo lugar que el procedimiento que nos ocupa es nulo de pleno derecho porque el contrato incorpora la cláusula decimocuarta que obliga a las partes a acudir al arbitraje de la Junta Arbitral de Vivienda, y que dicha circunstancia no se pudo alegar a través de la correspondiente declinatoria dada la situación de rebeldía procesal, pero debe ser apreciada de oficio.

En tercer lugar el arrendamiento fue suscrito en fecha 28 de marzo de 2018 por un plazo de tres años, pero se establecía una prórroga anual a su vencimiento y aún cuando no se hubiese pactado el artículo 1o de la LAU vigente establecía la prórroga necesaria por dicho período ,por lo que la extinción a fecha 28 de marzo de 2021 resulta nula de pleno derecho, amén que dicho requerimiento no fue notificado fehacientemente por el burofax fue rehusado y nunca llegó a conocimiento del arrendatario.

En cuarto lugar el arrendatario tuvo conocimiento de la voluntad de extinguir el contrato por primera vez cuando recibió el emplazamiento judicial el 25 de abril de 2022, por lo que el contrato ya se había prorrogado por un año más por efecto de la tácita reconducción, de forma que estaba vigente hasta el día 28 de marzo de 2023, motivo por el cual la pretensión de desahucio debe ser desestimada, apelando en fundamento de lo expuesto a principios de seguridad jurídica y así como la necesidad, al tratarse de un supuesto de vivienda habitual, de la protección de la familia que lo ocupa, en tanto el arrendador dispone de otras viviendas y no concurre la causa de necesidad establecida en el artículo 9.3 de la Ley de arrendamientos urbanos. Igualmente considera que resulta de aplicación el Real Decreto ley 11/2020 de 31 de marzo cuyo artículo 2 venía prorrogar los contratos de arrendamiento por causa de la crisis covid. En relación con lo expuesto señala que el arrendatario ha venido atendiendo puntualmente el pago de las rentas arrendatarias devengadas incluidas las que de contrario se consideran fuera del plazo contractual sin que hasta la fecha del arrendador haya rechazado devuelto pago alguno, signo inequívoco de la vigencia de dicho contrato, acompañando los resguardos de pago de las rentas.

Para finalizar considera que aún en el caso de resultar desestimado este recurso la condena en costas debería quedar sin efecto por apreciarse serias dudas de hecho y derecho de conformidad con el artículo 394 de la ley de enjuiciamiento civil y ello por cuanto el arrendatario ha cumplido con su obligación principal que es el pago de la renta en la firme creencia de que el contrato continuaba en vigor.

De contrario la parte demandante se opone al recurso de apelación interpuesto, en base a los motivos que se exponen a continuación:

En primer lugar se indica que la parte apelante incurrió en una rebeldía absolutamente voluntaria por cuanto consta que la denegación de justicia gratuita le fue comunicada al apelante y dejó transcurrir el plazo para contestar la demanda, habiendo solicitado la concesión de dicho beneficio con claro ánimo dilatorios.

En segundo lugar en cuanto la nulidad del procedimiento por entender que las partes deberían haberse sometido a arbitraje, dicha cláusula de sumisión es para resolver incidencias relativas al cumplimiento e interpretación del contrato y además no se aporta presentación de solicitud de arbitraje por parte del demandante que acreditase la intención previa de haber seguido dicho arbitraje y que iniciase el litigio arbitral, como exige el procedimiento regulado en el Real Decreto 231/2008 de 15 de febrero y de manera supletoria la Ley 60/2003 de 23 de diciembre de Arbitraje, a lo que añade que es un procedimiento voluntario en el que depende de que las partes tanto en la solicitud como el requerimiento de arbitraje se sometan al mismo, añadiendo a todo lo expuesto en el caso entender el demandado que el Juzgado de Primera Instancia de los de Úbeda no era competente debió plantear la oportuna declinatoria en tiempo y forma de forma y modo que no cabe alegar ahora una supuesta nulidad del procedimiento que no fue alegada desde que se tuvo conocimiento de éste.

En tercer lugar y en cuanto a la duración del contrato, que se pactó con una duración mínima de tres años, y en fecha 11 de diciembre de 2020, cuando habían pasado más de seis meses desde el inicio su vigencia la actora notificó vía burofax su voluntad de rescindir el contrato al haber transcurrido más de tres años desde su duración estableciendo como fecha para el abandono del inmueble el 31 de marzo de 2021, sin que a ello se pueda añadir de forma artificiosa un año más de prórroga automática, ya que dicha prórroga sólo opera si ninguna de las partes "hubiese notificado a la otra, al menos con 30 días de antelación de aquella fecha, su voluntad de no renovarlo".

En relación al cuarto motivo sostiene que se han cumplido de forma escrupulosa los plazos y requisitos legales y convenidos por las partes y que el burofax remitido al demandado fue expresamente rehusado por él por lo que no puede invocar ni irregularidad ni indefensión ya que ha sido provocada y propiciada por el mismo. En cuanto a la posibilidad de una tácita reconducción por falta de notificación fehaciente, mencionando la fecha del emplazamiento judicial como fecha en la que se tuvo conocimiento efectivamente del procedimiento, no puede existir la misma cuando ha operado una comunicación fehaciente de la finalización del arrendamiento por expiración del plazo contractual. Relacionado con lo señalado y en cuanto al pago de las mensualidades devengadas, en nada cambia el abono de las mismas por que lo único que significa es que la actora no le pueda reclamar al demandado las referidas mensualidades con un procedimiento monitorio por haber estado regularmente en el inmueble, sin que la jurisprudencia mencionada sea de aplicación al caso concreto.

Finalmente en relación a la solicitud de no imposición en costas, considera la parte apelada que impera el criterio del vencimiento objetivo, y que no existen las dudas de hecho y de derecho a las que se alude pero que nos especifica, añadiendo que la conducta del demandado evidencia una clara intención dilatoria que justificaría la imposición de una multa por mala fe y temeridad.

SEGUNDO.- Centrado así el objeto de debate en esta alzada, el primero de los motivos del recurso apelación se refiere a la inadecuada declaración de la situación de rebeldía procesal del demandado, si bien la misma debería lugar a la solicitud de declaración de nulidad de actuaciones de conformidad con el artículo 225.3 en relación con el artículo 227 de la Ley de enjuiciamiento civil. Dichos preceptos permiten que, con ocasión de un recurso, la parte pueda alegar la nulidad de actuaciones, siendo uno de los motivos de la nulidad de pleno derecho la existencia de una infracción procedimental que pueda ocasionar indefensión a la parte, como la que aquí se alega.

Sin embargo el tribunal, conforme al artículo 227.3 de la ley de enjuiciamiento Civil no puede, con ocasión de un recurso, decretar de oficio una nulidad de actuaciones que no haya sido solicitada en dicho recurso, salvo que apreciare la falta de jurisdicción o competencia objetiva o funcional o se hubiere producido violencia o intimidación que afectare a este tribunal.

En este caso concreto la parte no solicita la declaración de nulidad de actuaciones, pero además si observamos la tramitación de los autos, en ningún caso podemos estimar las pretensiones de la parte apelante, puesto que consta que emplazado el demandado en fecha 25 de abril solicitó el reconocimiento del beneficio de justicia gratuita, acordando el letrado de la Administración de Justicia en dicha fecha mediante Decreto la suspensión del procedimiento, y una vez le fue denegada la concesión del citado beneficio en el expediente NUM002 tramitado al efecto mediante resolución dictada por la Comisión de asistencia jurídica gratuita en fecha 7 de junio de 2022, mediante diligencia de ordenación de 23 de junio de 2022 se unió la comunicación de la referida Comisión de justicia gratuita acordando alzar la suspensión del curso de los autos y haciéndole saber al demandado que tenía el plazo de 10 días para personarse y oponerse a la demanda con intervención de abogado y procurador. Dicha diligencia de ordenación fue notificada al demandado mediante correo ordinario con acuse de recibo el que consta también incorporado al expediente digital y en el que resulta que en el domicilio de la vivienda arrendada en fecha 29 de junio de 2022 fue recibida dicha comunicación por Doña Estefanía. Con posterioridad el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Úbeda dictó diligencia de ordenación de fecha 18 de julio de 2022 en la que, habiendo transcurrido el plazo concedido al demandado para contestar a la demanda sin haber comparecido, le declaró en situación de rebeldía procesal y dicha resolución fue igualmente notificada al demandado mediante correo certificado con acuse de recibo, que también consta escaneado incorporado al expediente digital en el que aparece recibida la citada notificación de la resolución en fecha 25 de julio de 2022 en el domicilio de la vivienda arrendada también por Doña Estefanía.

Por todo lo expuesto, sin perjuicio de que la nulidad deberá hacerse valer a través de los recursos y en este caso no se ha invocado ni solicitado la misma, ninguna objeción, sino todo lo contrario, debe atenderse a la escrupulosa tramitación que ha llevado a cabo el Juzgado de Primera instancia previamente a la declaración de rebeldía del demandado, de ahí que no podamos compartir la manifestación que se realiza en el recurso acerca de que se trató de una rebeldía involuntaria o desconocida por la parte, puesto que el juzgado cumplió con su obligación de efectuar la notificación de las distintas resoluciones en tiempo y forma.

TERCERO.- El segundo de los motivos de apelación que se denuncia en esta alzada es la necesidad de previo sometimiento a arbitraje de la cuestión controvertida.

En la cláusula decimocuarta del contrato firmado entre las partes titulada "ARBITRAJE" se establece lo siguiente: "Ambas partes acuerdan someterse a la Junta Arbitral de Vivienda, para que ésta resuelva las incidencias que puedan surgir entre las partes firmantes relativas a la interpretación y cumplimiento del contrato de alquiler, afectando a las partes el laudo arbitral que dicta la misma. Para todas las cuestiones litigiosas que puedan surgir el cumplimiento de este contrato los contratantes se someten expresamente a los juzgados de Úbeda, renunciando expresamente su propio fuero".

Del contenido de dicha cláusula, se evidencia que las partes se someten a dicho arbitraje para cuestiones relativas a la "interpretación y cumplimiento" del contrato de alquiler, siendo que la procedencia o no del desahucio por expiración del término contractual pactado se encuentra incluida en ese cumplimiento o incumplimiento del contrato, sin que los contratos de arrendamiento constituían una materia de orden público que excluya la facultad de disposición de las partes sobre ellas o la posibilidad de someterlas un arbitraje al amparo de lo dispuesto en el artículo 2.1 de la ley 60/2003 de 23 de diciembre de arbitraje, norma que resulta aplicación sin que lo sea el procedimiento previsto en el Real Decreto 231/2008 de 15 de febrero a que alude la parte que tiene por objeto el arbitraje de consumo como resolución extrajudicial, de carácter vinculante y ejecutivo para ambas partes, en relación a los conflictos surgidos entre consumidores o usuarios y empresas o profesionales en relación a los derechos legal o contractualmente reconocidos al consumidor. De otro lado el artículo 9 de la Ley de Arbitraje establece que el convenio arbitral debe expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido ó puedan surgir respecto de una determinada relación jurídica, sin que conste en este caso ni voluntad de la parte demandante ni tampoco comunicación al respecto del demandado, ni siquiera cuando tuvo conocimiento del emplazamiento para contestar a la demanda y del posterior alzamiento de la suspensión del curso de los autos, dejando transcurrir los plazos sin contestar a la demanda.

Esta circunstancia, la declaración de rebeldía, que se efectuó como hemos señalado con anterioridad, sin infracción de normas procedimental alguna que pudiera ocasionar indefensión al demandado, ciertamente, como señala el artículo 496 de la Ley de Enjuiciamiento civil no supone ni allanamiento ni admisión de hechos, salvo los casos en que expresamente se disponga lo contrario, y a tenor de lo que dispone el artículo 497, en especial en el punto 2, párrafo tercero, se exige la notificación de la resolución o sentencia que ponga fin al proceso, permitiendo el artículo 499 del mismo texto legal que el demandado pueda comparecer en cualquier momento y también que de conformidad con el artículo 500 pueda, contra la sentencia dictada, utilizar el recurso de apelación, y en especial como establece el artículo 460.3 de la LEC solicitar en segunda instancia que se practique toda la prueba que convenga su derecho. Así el artículo 499 LEC permite al demandado en rebeldía comparecer cualquiera que sea el estado del proceso pero sin que pueda retrocederse en su sustanciación a cuyo estado debe aquietarse, utilizando desde entonces en su defensa los trámites y recursos que restan, entre ellos el de apelación que aquí se interpone. Sin embargo no puede admitirse que con ocasión de dicho recurso de apelación se hagan valer en esta alzada cuestiones que debieron hacerse valer en la instancia a través de la oportuna contestación y que debieron ventilarse en el juicio, pues ello supone no sólo privar a la parte actora de la posibilidad de cuestionar dichas alegaciones y proponer la prueba oportuna a practicar en la correspondiente vista (no obviemos en este caso que la demandante al encontrarse en situación de rebeldía procesal no solicitó la celebración de vista, resolviéndose el procedimiento con la documental obrante en autos), sino que además se incurre en la prohibición de "pendente apellatione nihil innnovetur", según la cual se plantean cuestiones nuevas en la apelación que no fueron objeto de un debate en la instancia.

En el sentido expresado se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de León de fecha 22 de julio de 2020 (recurso 258/2020), entre otras muchas, cuando señala con cita de la jurisprudencia del Tribunal Supremo: "Como nos recuerda el Tribunal Supremo en sus sentencias de 22 de febrero y 27 de septiembre de 2013, aun cuando, tal como está configurado en nuestro ordenamiento, el juicio de segunda instancia es pleno, en el sentido de que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial, dicho juicio debe realizarse con base en los materiales recogidos en la primera Instancia. Ello, sin perjuicio de que, con carácter limitado, puede completarse el material probatorio con ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la instancia precedente. Por lo tanto, con ocasión del recurso de apelación no cabe plantear cuestiones nuevas, ni en lo que afecta a los hechos ni en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes, como tampoco cabe formular pretensiones distintas de las ejercitadas en la primera instancia, debiéndose incluir bajo esta rúbrica no solo las que resulten totalmente independientes de las deducidas ante el juez a quo, sino también las que supongan cualquier modo de alteración o complementación de las mismas (por todas, sentencias del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2007 y 30 de octubre de 2008 ). Todo esto no es más que desarrollo del principio general del derecho "pendente apellatione, nihil innovetur", positivizado en la actualidad en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil".

Por lo tanto y aun cuando la cláusula decimocuarta del Contrato de arrendamiento firmado entre las partes establezca de forma obligatoria la sumisión a arbitraje de controversias relativas al cumplimiento del contrato, arbitraje en relación al cual no consta que el demandado lo iniciara o que efectuara ninguna comunicación al demandante, es ésta una cuestión no planteada en la instancia y que no puede ser objeto de análisis en esta alzada.

CUARTO.- El tercero de los motivos de apelación se refiere a la duración del contrato y a la existencia de una prórroga necesaria de un año de duración teniendo en cuenta la fecha en la que se concertó dicho contrato de arrendamiento. En la ley de Arrendamientos Urbanos 29/94, de 24 de noviembre, en el texto en vigor en fecha 31 de marzo de 2015, antes de la modificación operada el 18 de diciembre de 2018 en el artículo 9 de la ley se establecía un plazo mínimo de duración de tres años, con la prohibición expresa de: "si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo". Asimismo el artículo 10 párrafo primero señalaba: "1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más". De lo anterior se deduce que, contrariamente a lo que señala la parte demandada, la normativa en vigor en la fecha la que se suscribió el contrato no establecía una prórroga obligatoria de un año transcurridos los tres años iniciales, permitiendo que, conforme al artículo nueve, el arrendatario manifestase al arrendador 30 días antes de la fecha la que se cumplían los tres años desde la entrada en vigor del contrato su voluntad de no renovarlo, o, en el caso del artículo 10, que el arrendador hubiese manifestado al arrendatario, en igual plazo también su voluntad de no renovar dicho contrato.

Por lo expuesto el motivo de apelación debe ser desestimado.

QUINTO.- El cuarto motivo de apelación hace referencia a la forma la que se lleva a cabo el requerimiento por parte del arrendador al arrendatario para dar por extinguido el contrato que nos ocupa y el hecho de que la ineficacia de dicho acto de comunicación y el pago de las rentas posteriores a la fecha en que según la parte actora el contrato debería haberse extinguido, conllevan la tácita reconducción. También se alega por la parte actora de forma muy escueta la aplicación del Real Decreto ley 11/2020 de 31 de marzo que establece la prórroga de los contratos de arrendamiento con ocasión de la crisis del covid.

Contrariamente a lo que señala la parte demandada no podemos considerar, a la vista de la documental que obra en las actuaciones, que la primera vez en que el demandado tuviese conocimiento de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato fuese con motivo del emplazamiento para contestar la demanda que se llevó a cabo el 25 de abril de 2022 en este procedimiento. Junto con el escrito de demanda se aporta como documento número cuatro BUROFAX remitido por la parte actora, admitido el 10 de diciembre de 2020, es decir más de tres meses antes de que se cumplieran tres años desde la fecha del contrato, que fue rehusado el día 11 de diciembre a las 12:59 horas, haciéndose constar por parte del empleado que "el destinatario ha rechazado expresamente aceptar el envío y se procede a su evolución". Como es de ver en el documento número cuatro citado burofax se acompañaba la comunicación por parte de la arrendadora al inquilino de resolución del contrato llegado a su término el plazo mínimo de duración de tres años pactado. Así resulta que el burofax no fue entregado al arrendatario por haberlo rehusado éste tal y como se recoge por la empresa que prestaba el servicio de comunicación, Correos, sin que conste que su destinatario, el aquí demandado fuese desconocido en ese domicilio o que estuviese ausente, de hecho con posterioridad y durante la tramitación del procedimiento la instancia se recibieron comunicaciones en su nombre en el citado domicilio. En ese sentido tal y como establece la Sentencia del Tribunal Supremo 493/2022, de 22 de junio: "Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés". Por lo tanto no pueden alegarse indefensión cuando el acto de comunicación se ha frustrado por la falta de diligencia de la persona interesada en recibirlo. Ello es así por cuanto la naturaleza receptiva de toda comunicación remitida exige la colaboración del destinatario de modo que no obstaculice de forma voluntaria la recepción de la comunicación, ya que no puede hacerse depender la eficacia de la misma de la voluntad del requerido. Dado que en este caso fue la voluntad del propio demandado la que impidió que se llevase a cabo en tiempo y forma el acto de comunicación, aún cuando la parte arrendadora trató de efectuar dicha comunicación en un plazo incluso muy superior al que se encuentra establecido en la ley (se trataba de llevar a cabo la comunicación tres meses y medio antes cuando la ley señala que el plazo debe ser de al menos de 30 días), debemos acudir a la eficacia de la comunicación realizada y por lo tanto entender que la comunicación se realizó con arreglo a lo previsto en la norma en tiempo y forma, debiendo producir la misma todos sus efectos en los términos que establece el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción vigente en el momento de la celebración del contrato.

En cuanto a la tácita reconducción, la doctrina entiende que supone la existencia de un nuevo arrendamiento sobre la misma cosa cuya justificación descansa en el consentimiento presunto del arrendador que se infiere de la circunstancia de que ambas partes muestran su conformidad a la circunstancia de que el arrendatario continúe en el disfrute de la finca urbana, entendiéndose dicha tácita reconducción no como una continuación del anterior contrato, sino como un contrato nuevo. Por lo tanto la existencia de un requerimiento es, sin duda, un elemento negativo que determina la ausencia de voluntad del arrendador a que el arrendatario continúe con el disfrute de la finca, siendo la norma general en nuestro Código civil, en el artículo 1565, la conclusión del arrendamiento pactado por tiempo determinado el día prefijado sin necesidad de requerimiento. A continuación el artículo 1566 del código civil dispone que: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". . Por lo tanto la tácita reconducción se configura como una excepción a la norma general de conclusión del contrato por el transcurso del tiempo establecido en el mismo, que requiere no sólo que la parte arrendataria continúe durante más de 15 días en el disfrute de la cosa, sino también que yo se produzca con la "aquiescencia del arrendador". En ese sentido la sentencia de la audiencia Provincial de Ávila sección primera 297/2022 de fecha 18 de octubre de 2022 (rollo 162/2022) establece con amplitud que requisitos deben concurrir para que se produzca la tácita reconducción y cuál es la doctrina más reciente del Tribunal Supremo, en los siguientes términos:

"Así, pues, es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1.566 del código civil, los requisitos, para que pueda entenderse producida la tácita reconducción, cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres:

A.- Que, al terminar el contrato, permanezca la parte arrendataria quince días disfrutando de la cosa arrendada.

B.- Que el disfrute por la parte arrendataria, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia de la parte arrendadora, entendiéndose destruido el consentimiento de la parte arrendadora por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento.

C.- Que no haya precedido requerimiento.

En este sentido, la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de fecha veintiséis del mes de septiembre del año 2.018 afirma que "la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1.566 del código civil da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado artículo 1.566 del código civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si, al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir, salvo casos especiales, con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el artículo 1.581 del código civil, al que se remite a estos efectos el artículo1.566, se desprende la duración a que ha de referirse la "reconducción", pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario")."

Más recientemente la sentencia de la sala primera de lo civil del tribunal supremo de fecha treinta y uno del mes de marzo del año 2.021 afirma que "7.- La tácita reconducción del artículo 1.566 del código civil: su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial.

Dispone el artículo 1.566 del código civil que: "Si, al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

A su vez, el artículo 1.581 del código civil, al que se remite el anterior, prescribe: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

Como hemos declarado en la sentencia 530/2.018 de veintiséis del mes de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2.018 de veintiséis del mes de septiembre precisamos que: "se entiende que el citado artículo 1.566 del código civil da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si, al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración, que lógicamente no ha de coincidir, salvo casos especiales, con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( artículo 1.581 apartado segundo del código civil). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( artículo 1.261 del código civil). Por ser un contrato nuevo, se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumó), sino el establecido supletoriamente por el código en virtud de la remisión que el artículo 1.566 del código civil hace al artículo 1.581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.

Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2.013 de cinco del mes de diciembre: "La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o, como es el caso presente, que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo [...].

Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: artículo 1.567 del código civil) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1.581 del código civil)".

En definitiva, según doctrina reiterada desde las sentencias del tribunal supremo de diecisiete del mes de noviembre del año 1.989 y seis del mes de febrero del año 1.934, si ha precedido requerimiento, puede desahuciar la parte arrendadora aunque hayan pasado los quince días, y no hay tácita reconducción cuando, antes de los quince días, formula la parte arrendadora demanda de desahucio, aunque no haya precedido requerimiento"

Aplicando la doctrina antes mencionada el presente caso y aún cuando, como alega la parte demandada y resulta de los justificantes bancarios aportados, el hecho de que haya venido abonando las rentas que se han devengado con posterioridad a la expiración del término contractual inicialmente pactado de tres años, y la circunstancia de que dichas rentas no le hayan sido devueltas por parte del arrendador, no suponen en ningún caso la voluntad del arrendador de consentir en la existencia de un nuevo contrato arrendamiento entre las partes, habida cuenta de que ya antes el arrendador comunicó al arrendatario su voluntad de resolver el contrato y siendo rehusada la citada comunicación de forma voluntaria por el arrendatario, se vio obligado interponer la presente demanda. Por lo tanto no podemos sostener que se haya producido la tácita reconducción.

Finalmente la parte apelante cuando se refiere a supuesto regulado en el artículo artículo 1 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que ha sido objeto de posteriores modificaciones, debe señalarse, por un lado, que se trata de una cuestión novedosa en esta alzada y que por lo tanto no puede ser planteada vía recurso de apelación como ya antes hemos indicado, y por otro lado que dicha cuestión debió hacerse valer por parte del arrendatario acreditando encontrarse en esa situación de vulnerabilidad económica recogida en el artículo 5 del Real decreto ley y acompañando los oportunos documentos justificativos, lo que pudo haber dado lugar a la suspensión del procedimiento, siendo posible también según el artículo 2 de dicho Real Decreto ley la prórroga extraordinaria durante un periodo máximo de seis meses, solicitada por el arrendatario pero que como señala el precepto "deberá ser aceptada por el arrendador". No nos encontramos en ninguno de estos supuestos por lo tanto no cabe la posibilidad de analizar esa situación de vulnerabilidad que simplemente se menciona con referencia la normativa aplicable pero que ni se explicita, ni menos aún resulta del volumen de ingresos de la parte demandada que ha dado lugar a la denegación del beneficio de justicia gratuita por superar los umbrales económicos previstos en la Ley de Asistencia jurídica gratuita.

SEXTO. - Para finalizar y por lo que refiere a la solicitud de que pese a la desestimación del recurso las costas de primera instancia no se impongan a la parte demandada, debemos señalar que resulta de aplicación en el presente caso el artículo 394 de la ley de enjuiciamiento civil que establece que los procedimientos de primera instancia se impondrán las costas a la parte cuyas pretensiones resulten desestimadas, sin que podamos apreciar que concurre ninguna duda de hecho o de derecho respecto de la vigencia del contrato, de sus prórrogas (todo ello según la normativa de aplicación a la fecha de suscripción del contrato) ni tampoco de la eficacia de la comunicación remitida vía burofax al demandado. En consecuencia también debe desestimarse este motivo del recurso.

Todo lo expuesto nos impide la estimación del recurso de apelación debiendo confirmar la resolución recurrida.

SÉPTIMO.- De conformidad con lo previsto en el art. 398 LEC procede imponer a la parte apelante las costas procesales de esta alzada, con la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.