Sentencia Civil 38/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 183/2023 de 18 de enero del 2024

PRIMERO.- En el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de GETAFE se tramitó procedimiento de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo nº 810 /2021 instado por la representación procesal de D. Sebastián frente a D. Raimundo y Dª Trinidad respecto de la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM000, piso NUM001, 28904 GETAFE, todo ello basado en que la duración del contrato aparece definida como indefinida en el contrato de fecha 1 de mayo de 2009. Esta estipulación choca frontalmente con el régimen legal de carácter imperativo definido en el artículo 4 LAU 1994, en relación con el artículo 9 del mismo texto legal. Está sustraído por tanto al principio dispositivo o de libre autonomía de la voluntad de las partes pactar una duración contraria a lo dispuesto en el artículo 9 y 10 de la LAU 1994 en la versión vigente a la fecha de concertarse.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando excepción de cosa Juzgada, falta de legitimidad activa, y oponiéndose a la demanda alegando que el contrato no estamos ante un contrato de duración indefinida, sino de duración determinada, referida a lo que se prolongue la vida de los arrendatarios, según refiere la cláusula séptima "SÉPTIMO: La duración del presente contrato, se pacta por un período indefinido. El contrato estará vigente hasta la fecha de fallecimiento de los arrendatarios, una vez que fallezcan los arrendatarios dicho contrato se extinguirá automáticamente, no teniendo ninguno de los herederos de los arrendatarios derecho alguno sobre el citado contrato de alquiler y no pudiendo ninguno de los herederos residir en la vivienda objeto de este contrato".

Por lo que concurre un elemento de temporalidad. Incluso si estuviéramos propiamente hablando ante un contrato de pretendida duración indefinida, no habría transcurrido el plazo que la jurisprudencia viene aplicando a los mismos. En cualquier caso, suponiendo que los contratantes hubieran querido realmente firmar un contrato de arrendamiento de duración indefinida, nos oponemos a la interpretación del actor, según la cual el contrato debe considerarse de un año, sin perjuicio de las prórrogas obligatorias y de la tácita reconducción.

La jurisprudencia que se ha ocupado de los pactos de duración indefinida en contratos de arrendamiento (jurisprudencia que mencionaremos más extensamente en la fundamentación jurídica), ha aplicado por analogía la figura del usufructo, entendiendo que al igual que en el usufructo, debe entenderse como límite máximo del arrendamiento que se configura como indefinido el plazo de treinta años cuando el arrendatario es persona jurídica, y toda la vida del arrendatario cuando es persona física. Por lo que el contrato sigue en vigor.

La sentencia de 27 de mayo del 2022 desestimó la excepciones de cosa juzgada y de falta de legitimidad activa y entrando en el fondo de la cuestión litigiosa estimó la demanda en tanto que entendió que el contrato de arrendamiento sujeto a la LAU de 1994 la cláusula séptima del mismo que fija duración del contrato era nula por ir en contra de la temporalidad que debe regir en los contratos de arrendamiento según la regulación del texto legal citado y de la Jurisprudencia del TS, de tal forma que estimó que el plazo había finalizado al haber sido requerido por la parte actora para el desalojo de la vivienda cumplido el plazo máximo de duración del contrato. Con imposición de costas a la parte demandada.

Frente a dicha resolución la representación procesal de los SRES Raimundo- Trinidad interpusieron recurso de apelación alegando error al desestimar la excepción de cosa Juzgada en base a que a pesar del artículo 447 de la LEC no pueden plantearse nuevamente hechos que fueron alegados en el primer procedimiento, o que pudieron y debieron serlo conforme a la naturaleza de la pretensión del juicio sumario en el que recayó sentencia.

Error al desestimar la excepción de falta de legitimidad activa pues aunque el actor es heredero del fallecido arrendador también consta otro heredero, sin que conste que la adjudicación de la vivienda en cuestión fuera exclusiva del actor, y que aun cuando existiera comunidad hubiera acuerdo entre los copropietarios para interponer la demanda o que actúe en beneficio de la comunidad.

Respecto del fondo de la cuestión alegó error en la aplicación de la Jurisprudencia cuando el contrato utiliza el término indefinido y Error de derecho: se consideran sujetos a plazo los contratos que establecen como límite temporal un hecho que necesariamente ha de producirse, aunque se desconozca cuándo se producirá como es el fallecimiento de los arrendatarios: así como ante la declaración de nulidad de la cláusula que establece el carácter indefinido del contrato daría lugar a la consideración del contrato como vitalicio.

Y por las costas pues hubo una estimación parcial de la demanda cuando se desestimó la acción por las rentas futuras al haber declarado el contrato extinguido.

La representación procesal de la parte actora se opuso al recurso y alegó la inadmisibilidad del mismo al no constar cumplido el requisito del artículo 449 de la LEC.

SEGUNDO.- COSA JUZGADA. El motivo del recurso no puede ser estimado. Conforme a lo dispuesto en el art. 222 LEC , la cosa juzgada de las sentencias firmes, sean estimatorias o desestimatorias, excluirá, conforme a la ley, un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al del proceso en que aquélla se produjo. Alcanza a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, así como a los puntos a que se refieren los apartados 1 y 2 del artículo 408 de esta Ley y afectará a las partes del proceso en que se dicte y a sus herederos y causahabientes, así como a los sujetos, no litigantes, titulares de los derechos que fundamenten la legitimación de las partes conforme a lo previsto en los artículos 11 y 11 bis de esta ley. Y en su apartado nº 4 dispone:

"4. Lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal"

Como explica la sentencia del TS de fecha 23 de marzo de 2021:

"1.- Como hemos declarado en otras resoluciones, por ejemplo en la sentencia 169/2014, de 8 de abril , "la cosa juzgada material es el efecto externo que una resolución judicial firme tiene sobre los restantes órganos jurisdiccionales o sobre el mismo tribunal en un procedimiento distinto, consistente en una vinculación negativa y positiva, regulado en el art. 222 LEC . La vinculación negativa impide un nuevo proceso sobre el mismo objeto ya juzgado y conforme a la vinculación positiva, lo resuelto en el primero debe tenerse en cuenta en el segundo cuando sea un antecedente lógico de lo que sea su objeto".

El efecto de cosa juzgada material de las sentencias firmes, en su aspecto negativo, "excluirá, conforme a la ley, un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al del proceso en que aquella se produjo" ( art . 222.1 LEC), y "afectará a las partes del proceso en que se dicte y a sus herederos y causahabientes" ( art. 222.3 LEC ). Y en su aspecto positivo, que es el que ahora interesa, "lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal" (art . 222.4 LEC).

Por otro lado, el artículo 400 de la LEC establece, en su apartado 1, que cuando lo que se pida en la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o en distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán de aducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso posterior, añadiendo, en el apartado 3, que a efectos de litispendencia y de cosa juzgada los hechos y los fundamentos jurídicos aducidos en un litigio se considerarán los mismos que los alegados en otro juicio anterior si hubiesen podido alegarse en este.

En el presente caso, además de lo dispuesto en el artículo 447 de la LEC citado en la sentencia de instancia de que las sentencias dictadas en procedimientos de desahucio no tienen fuerza de cosa Juzgada, consta según la documentación acompañada con la demanda que el actor inició un anterior procedimiento de desahucio por expiración del termino contra los codemandados, el cual fue desestimado por el Juzgado de Instancia al apreciar de oficio su falta de legitimidad activa por no acreditar la condición de heredero del anterior titular de la vivienda sin entrar a conocer del fondo de la cuestión litigiosa, lo que fue confirmado por la APM, por tanto, al no haber pronunciamiento sobre el fondo no se puede apreciar cosa Juzgada.

TERCERO.- FALTA DE LEGITIMIDAD ACTIVA. Tampoco el motivo del recurso puede ser estimado. El apelante no cita concretamente el error en la valoración realizada por el Juez a quo de la prueba presentada al respecto, intentando que la SALA realice una nueva valoración de la prueba lo que va más allá de la finalidad del recurso de apelación que no es un nuevo enjuiciamiento.

La documentación aportada por la parte actora es suficiente acreditativa de la titularidad de la vivienda en cuestión por parte del actor de forma individual, constando inscrita en el Registro de la Propiedad desde el 20 de julio del 2021, según la nota registral. Propiedad que adquirió con la carga del arrendamiento quedando así subrogado en el mismo.

CUARTO.- Respecto del fondo de la cuestión litigiosa, ambas partes reconocen que el contrato en vigor es el de fecha 1 de mayo del 2009 y que le es aplicable la LAU de 1994. Dicho contrato se firmó sustituyendo el inicial contrato de 1 de marzo de 1978 el cual estaba sujeto a prórroga forzosa.

En el actual contrato de arrendamiento, en la cláusula séptima, se fijó como duración del mismo indefinido; "SÉPTIMO: La duración del presente contrato, se pacta por un período indefinido. El contrato estará vigente hasta la fecha de fallecimiento de los arrendatarios, una vez que fallezcan los arrendatarios dicho contrato se extinguirá automáticamente, no teniendo ninguno de los herederos de los arrendatarios derecho alguno sobre el citado contrato de alquiler y no pudiendo ninguno de los herederos residir en la vivienda objeto de este contrato"

La sentencia del TS de 31 de marzo del 2021 manifestó al respecto -"Decisión de la sala. La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento. La tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento que requiere el consentimiento presunto de todas las partes.....

2.- La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento.

El art . 1.543 CC define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes se obliga a dar a la otra "el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". De este precepto ha deducido la jurisprudencia su naturaleza temporal o por tiempo limitado, "porque de entenderlo ilimitado o indefinido, representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico" ( sentencia de 21 de mayo de 1958 ).

El plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de acuerdo con la regla general del art . 1.125 CC, bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art . 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la citada sentencia de 21 de mayo de 1958 : "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".

3.- Esta doctrina jurisprudencial se ha reiterado y mantenido invariable a lo largo del tiempo. Así, la sentencia de 7 de junio de 1979 , al referirse al derecho que el art . 1.569.4º CC reconoce al arrendador para desahuciar judicialmente al arrendatario cuando ha expirado el término convencional fijado para la duración el arrendamiento, parte de que "de no ser así se infringiría el artículo 1.543 del mismo, pues según éste la cesión arrendaticia ha de ser por tiempo determinado, ya que ello supondría imponer al arrendador la duración indefinida del arrendamiento, lo que es contrario a la naturaleza de éste".

La sentencia 1053/2008, de 25 de noviembre , declaró que "la expresión "duración del contrato por tiempo indefinido" constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de febrero de 1992)". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

4.- En la sentencia 820/2009, de 18 de diciembre , relativa a un arrendamiento sometido al régimen del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, esta Sala Primera insistió en la esencialidad del carácter temporal del arrendamiento, sujeto a la libertad de pactos y con posibilidad de fijar contractualmente un régimen de prórrogas, por voluntad de las partes, sin renovación automática:

"esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en STS de 25 de noviembre de 2008 y 10 de junio de 2009 ), que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida".

"En los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda; una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985, respecto de la legislación arrendaticia anterior, fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, para imperar desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano, con la desaparición, por tanto, de la renovación temporal automática, que, por imperativo legal, regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual, consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen".

5.- La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, partiendo de ese carácter temporal del arrendamiento y de la regla general de libertad de pactos, estableció ciertos límites a esta libertad, y fijó una duración mínima y un régimen de prórroga forzosa para los arrendamientos sujetos a su ámbito de aplicación en sus arts. 9 y 10 . Estos preceptos han sido modificados hasta en cinco ocasiones con posterioridad a su entrada en vigor. En su redacción originaria, que es la aplicable al caso por razón de la fecha de celebración del contrato, preveía un régimen conforme al cual: (i) la duración del arrendamiento sería la libremente pactada; (ii) si la duración fuere inferior a cinco años, llegado el día de su vencimiento, el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifestara con treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo, o cuando en el propio contrato se hubiera hecho constar la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí; (iii) si llegada la fecha de vencimiento del contrato, transcurridos como mínimo cinco años de duración, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste, con una antelación de un mes, su voluntad de no renovar el contrato; (iv) en caso de que en el contrato no se haya señalado su plazo de duración o cuando éste sea indeterminado, se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Además, en virtud de la supletoriedad del Código civil (art . 4.2 LAU ), una vez finalizado el plazo de vigencia del arrendamiento, incluidas sus prórrogas, resulta de aplicación el régimen de la tácita reconducción del art . 1566 CC.

Conforme a dicha Jurisprudencia queda claro que el contrato de arrendamiento no puede tener una duración indefinida atendiendo a la naturaleza temporal del mismo.

En el presente caso la duración del contrato de arrendamiento se pactó como indefinido, y seguidamente se expresa que su duración será hasta el fallecimiento de los arrendatarios considerando que esta matización es la definición de lo que las partes entendían por indefinido.

La sentencia de la Sección 20 de esta APM de 30 de diciembre del 2019 entendió que no existe obstáculo legal a la fijación de la duración del contrato de arrendamiento en relación con la vida del o de los arrendatarios, esto es, el pacto voluntario entre las partes de dotar de duración vitalicia al contrato de arrendamiento de vivienda es válido por ser un plazo definido, pues el artículo 1125 del Código Civil establece que "entiéndase por día cierto aquel que necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo". El Tribunal Supremo ha venido a admitir dicho pacto en la STS 582/2009, 9 de Septiembre de 2009 , al distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo, incluyendo entre los segundos, cuya validez admite, aquellos cuya duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes, por ejemplo, la vida del arrendatario.

En consecuencia con todo lo expuesto debemos entender que el contrato que nos ocupa aun cuando expone que la duración del mismo es indefinida, no debe entenderse como tal, pues seguidamente define indefinido fijando una plazo cual es la vida de los arrendatarios, por lo que si fija un día cierto aun cuando este no pueda conocerse, sin que además dicho termino quede a disposición de la parte arrendataria. Pacto que tiene una razón de ser, cuando los apelantes ya tenían un contrato de arrendamiento con arreglo a la normativa anterior a 1994 según la cual estaba sujeto a la prórroga forzosa, y al realizar un nuevo contrato de arrendamiento bajo la vigencia de la LAU de 1994 sin que se acredite la razón del nuevo contrato, se fijó la duración vitalicia de los arrendatarios para no perder sus derechos.

En consecuencia el motivo del recurso debe ser estimado y en consecuencia procede la revocación de la sentencia.

CUARTO.- En relación con las costas al desestimar la demanda, las costas de primera instancia se impondrán a la parte actora y sobre las de este recurso no se hará expresa condena en costas.