Sentencia Civil 214/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 12, Rec. 246/2022 de 24 de mayo del 2023

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución impugnada, en todo cuanto no aparezca contradicho o desvirtuado por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- El presente litigio, trae causa de la acción ejercitada en Primera Instancia por la representación de Dª Debora y D. Epifanio, contra la calificación negativa de la titular del Registro de la propiedad nº 40 de Madrid, acordando dar cumplimiento a lo resuelto en la sentencia 122/2018 de fecha 4/5/18, en autos de juicio ordinario 664/17, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid, formulando recurso de apelación D. Florentino en su condición de Registrador de la Propiedad.

El argumento que sostiene según la sentencia, el registrador es que si bien en ejecución de la sentencia reseñada, en fecha 30 de septiembre de 2019 se dicta resolución por la que se "suspende la cancelación de la servidumbre de paso solicitada", en la Sentencia recaída no aparece como demandado, ni tan siquiera mencionado, el titular registral del predio dominante D. Isaac. Y ello porque la demandada en el procedimiento ordinario 664/17, es la entidad COVEGA SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA, y que aunque la Sentencia litigiosa es anterior al título de dominio del titular registral, los demandantes actor no tuvieron la prevención de anotar en el Registro su demanda, de manera que cuando presentaron el título judicial en el Registro no figura como demandado quien detenta tal condición. La juzgadora de Primera Instancia considera que el art. 18 LH, obliga al Registrador a constatar la validez del acto jurídico de que se trate, de acuerdo con el principio de legalidad, y limitando su actuación al acto mismo, sin interferir en lo que sería propio de la actividad jurisdiccional como el supuesto que nos ocupa. Sin que le sea posible a dicho Registrador, entrar a valorar sobre cuestiones procesales de legitimización entre otras, de la Sentencia 122/2018 de fecha 4 de mayo de 2018, recaída en autos de juicio ordinario 664/2017, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 43 de Madrid, y ejecutar lo acordado en la misma.

TERCERO.- Que los efectos de la presente litis han quedado acreditados y no son discutidos los siguientes hechos:

1º En el Juzgado de Primera Instancia nº 43 de Madrid se dictó la sentencia 122/2018 de fecha 4/5/18, en autos de juicio ordinario 664/17, por la cual se estima parcialmente la demanda interpuesta por Dª Debora y D. Epifanio, contra COVEGA SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA, que entre otros pronunciamientos contempla " la declaración de la extinción de la servidumbre de paso de vehículos y personas constituida sobre las fincas registrales nº NUM000 y nº NUM001 propiedad de los demandantes y como consecuencia de tal extinción, ordena la cancelación de las inscripciones registrales existentes al respecto de dicha servidumbre sobre la finca registral NUM002, como predio dominante , y las fincas nº NUM000 y nº NUM001, como predios sirvientes, acordando librar el correspondiente mandamiento al Registro de la Propiedad nº 40 de Madrid".

2º En el procedimiento de Ejecución de títulos judiciales 154/19 se acuerda librar el referido mandamiento al Registro nº 40 de Madrid.

3º En fecha 30/9/19 el Registrador reseñado, emite calificación desfavorable, suspendiendo la cancelación de la servidumbre de paso, razonando que la finca del predio dominante, se encuentra inscrita en favor de D. Isaac, que no ha tomado parte en el procedimiento, pues la demanda se dirimió contra COVEGA SOCIEDAD COOPERATIVA MADRILEÑA, además no se puede cancelar un derecho no inscrito sobre la finca NUM000.

4º En la calificación desfavorable de fecha 30/9/19, ser expone que si bien la sentencia que ordena la cancelación es de fecha 4/5/18, y la compraventa por la que D. Isaac adquiere la finca afectada es de fecha 11/5/18, por lo que no se cumple el tracto sucesivo.

5º Consta en la certificación registral relativa a la finca NUM002 que D. Isaac adquiere la finca afectada en fecha 11/5/18, y la inscribe en la misma data. En dicha inscripción consta una servidumbre de paso sobre la finca NUM001, como predio sirviente, consistente en que esta finca soportara el paso peatonal y rodado por todo su paso de carruajes, en favor de la finca NUM002, según resulta de la escritura de fecha 17/1/14, inscrita el 3/6/14.

6º El Registrador en la meritada calificación además razona que D. Isaac, goza de la condición de tercero hipotecario que debe ser mantenido en la adquisición de una finca que inscribió, y en cuyo favor existía una servidumbre de paso debidamente inscrita, y respecto de la cual no constaba la situación de pendencia judicial, pues no se había anotado preventivamente la demanda.

CUARTO.- Debemos tener en cuenta que el artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece el denominado principio de tracto sucesivo. En efecto según dicha disposición:

Artículo 20:

"Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada."

En definitiva el denominado principio de tracto sucesivo, contenido fundamentalmente en la regla del artículo 20 supone que cada asiento registral debe apoyarse en el anterior, de modo que de las hojas registrales pueda seguirse el curso completo de las titularidades jurídica relativas a cada finca inmatriculada. La iniciación, pues, del proceso de inscripción requiere que, en el título formal que se presente, el otorgante sea el titular registral del derecho en el último asiento de la finca sobre que recaiga, de tal forma que los sucesivos titulares del derecho escrito se sigan los unos a los otros perfectamente escalonados en concatenación ininterrumpida.

Precisamente, en los supuestos de falta de tracto sucesivo, es precisa la reanudación del tracto que de acuerdo con el artículo 40, pueda hacerse en las tres formas previstas en el mismo. Es decir toma de razón del título, expediente de dominio o resolución judicial que así lo exprese.

En el presente caso es evidente que se ha producido una resolución judicial que establece la falta de acomodo del registro con la realidad extra registral y ordenaría la cancelación de la servidumbre de paso del titular de la finca dominante. Sin embargo la cuestión nuclear que se trae en el presente recurso no es tanto la existencia de dicha resolución judicial, que es del todo evidente que existe, y es del todo evidente el contenido de la misma, sino la virtualidad de que se pueda producir no ya propiamente una simple rectificación registral por medio de una resolución judicial, que evidentemente si se puede, sino que, lo verdaderamente discutido en el presente litigio, es si mediante una resolución judicial que de facto provoca una reanudación del tracto sucesivo puede inscribirse sin más, o bien es necesario que en su tramitación, se hayan cumplido con los requisitos establecidos en la Ley Hipotecaria para el caso de dicha reanudación del tracto sucesivo.

En este sentido la DGRN viene manteniendo una tesis contraria a que por medio de la resolución judicial simplemente se pueda dar lugar a una reanudación del tracto sucesivo, si dicha resolución judicial no se ha obtenido frente a todos aquellos a quienes podía interesar la reanudación del tracto y la inscripción que se ordena, que como pone de manifiesto la repetida Dirección. Si bien por virtud del principio de relatividad de la cosa juzgada lo resuelto en un procedimiento solamente tiene eficacia frente aquellos que fueron parte en el mismo procedimiento y sus sucesores o causahabientes, sin embargo la inscripción de un título de dominio o de una acción declarativa de dominio en el Registro de la Propiedad provoca una eficacia "erga omnes" de dicha descripción, con eficacia frente a todos los terceros que pudieran haberse opuesto a dicha inscripción, y no solamente con respecto a aquellos que fueron parte en el litigio en donde se declaró el dominio.

Es evidente que en el caso de un juicio verbal, con posibilidad de contradicción se posibilita esta intervención procesal, pero para ello es preciso sean demandados no sólo los titulares registrales, sino quienes de ellos adquirieron y todos los titulares intermedios hasta enlazar con la titularidad del demandante, y en que se pidiese la declaración de la realidad, validez y eficacia de todos esos títulos traslativos intermedios. Dicha tesis viene avalada por las resoluciones de la DGRN de 7 de abril de 2003, 11 Julio 2008 y de fecha 16 Junio 2015.

De acuerdo con las anteriores consideraciones, parece evidente que debe prosperar el recurso interpuesto, en uso de sus funciones calificadoras, por el Señor Registrador de la Propiedad nº 40 de los de esta capital.

En efecto, no se pone en duda la posibilidad de que por medio de una resolución judicial se produzca una rectificación registral, es más como pone de manifiesto la doctrina anteriormente citada, son numerosas las ocasiones en las que precisamente sólo a través de una resolución judicial puede enmendarse el contenido de los libros registrales.

Ahora bien, en el presente caso es evidente que no estamos ante una mera constatación de una inexactitud de los libros del registro, pues a través del procedimiento declarativo seguido ante el Juzgador nº 43, se pretende conseguir algo más que una simple rectificación registral, incluso más que una simple reanudación del tracto sucesivo. Pues no puedo dejar de hacerse notar que este procedimiento tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia nº 43, dirigido contra la entidad con la que se suscribió el contrato de compraventa, en la que se declara la extinción de la servidumbre a favor de D. Isaac, como titular de finca dominante, sin que haya comparecido ni podido comparecer el actual titular registral pues la compraventa es de seis días más tarde que la sentencia. Pero es lo cierto que el nuevo titular inscribe su titularidad dominical en base al título inscrito del anterior titular, en el que consta la servidumbre de paso a su favor, sin que figure discusión judicial alguna al respecto. Y es evidente que como sostiene el Registrador apelante, los demandantes debieron ante tal situación, prever tal inseguridad anotando preventivamente su demanda a efectos de advertir a posteriores titulares de la discusión existente sobre tal derecho, que se le reconocía registralmente al titular de la finca dominante, y que tuvo en cuenta al efectuar la compraventa. Por ello entendemos que D. Isaac, efectivamente goza de la protección registral de un tercer adquirente de buena fe, y debe ser mantenido en su titularidad registral.

Como se desprende de la propia jurisprudencia del Centro Directivo, es evidente que si bien el Procedimiento Ordinario es un medio apto para producir la rectificación registral, en los casos en que dicha rectificación registral se produce por efecto de la reanudación del tracto, al no haber tenido entrada en el registro algún documento traslativo del dominio, ello puede hacerse así pero siempre y cuando se sigan los requisitos de citación y de comprobación de que han sido llamados o pueden ser llamados cuántas personas pudieran estar interesadas en dicha cuestión, lo que no se ha hecho, así se exige en la sentencia dictada por esta Audiencia Provincial de Madrid, sección 18 de 19 de marzo de 2019.

En igual sentido se pronuncia entre otras la SAP de Alicante de fecha 5 de diciembre de 2009:

"Pues bien en el caso enjuiciado y toda vez que en la medida de que con la acción ejercitada por la actora no solo se pretende uno declaración de la propiedad frente a la demandada, limitando los efectos de la sentencia a las partes litigantes, sino también la obtención de la eficacia de dicha declaración "erga omnes", al solicitar la rectificación del Registro y la cancelación del asiento correspondiente, y toda vez que consta la existencia de terceros contradictores y opositores al dominio que la actora pretende tener sobre la concreta finca registral n° NUM004 al haberse transmitido por la titular registral al matrimonio formado por D. Jesús Carlos y Dª Apolonia, de quienes posteriormente adquirieron la demandante y su difunto esposo, estimándose por ello necesaria la presencia de tales contradictores conocidos del pretendido dominio de la actora en el pleito en que por ésta pretende se declare y se le dote de título para la inscripción. En este sentido se han pronunciado, entre otras las SSTS de 1 de Febrero de 1.988 y 10 de febrero de 1988 declarando la primera que, "si el dominio pretendido aparece, al menos en principio, que es de persona diferente del demandado, también ha de dirigirse la acción frente a este presunto titular".

De lo dicho anteriormente se infiere que en ningún caso en el procedimiento declarativo por el que se ordena la cancelación de la servidumbre de paso de la que es beneficiario D. Isaac, se ha procedido por parte de la demandante a comunicarle la existencia de dicho procedimiento en el que se le niega un derecho del que es titular, sin que haya podido personarse en el procedimiento en el que se discute la servidumbre, a fin de poder hacer valer los derechos que pudieran corresponderle, todo ello sin perjuicio y sin que signifique que el título inscrito actualmente en su favor sea de mejor condición que el título que se reconoce a la demandante por resolución judicial.

Frente a ello no puede argüirse que los Registradores de la Propiedad pretenden arrogarse funciones jurisdiccionales, y existiendo una resolución judicial que han declarado la extinción de la servidumbre de paso, no pueden ante dicho pronunciamiento darse prevalencia a las calificaciones registrales.

Desde luego el argumento no puede ser estimado y ello porque como establece la propia DGRN de fecha 11 de marzo de 2008:

"Limitado el presente recurso exclusivamente a las cuestiones relacionadas directa e inmediatamente con la calificación del Registrador (sin que, por tanto, puedan abordarse las relativas a defectos no expresados en dicha calificación - artículo 326 de la Ley Hipotecaria. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el "vistos"), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las Leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción."

En el presente caso, como se ha expuesto ya con anterioridad, en el procedimiento judicial seguido ante el Juzgado nº 43 se ha dirigido el mismo contra ninguno de los posibles interesados en la declaración de la extinción de la servidumbre de paso sino que simplemente, se dirige contra la parte vendedora en el contrato de compraventa concertado con la actora, ordenándose la cancelación pronunciamiento que se realizó sin haber dado a ninguna de las partes que pudieran tener interés en dicha declaración la posibilidad de comparecer en el juicio y hacer las alegaciones que su derecho conviniera. Y teniendo en cuenta que lo que se pretende es algo más incluso que la mera reanudación del tracto sucesivo, pues por el efecto de eficacia "erga omnes" que la inscripción registral tiene cuando, como es el caso, viene avalada por un procedimiento judicial que así lo ordena, resulta que la declaración de la extinción de la servidumbre de paso, se produce no solamente frente aquellos que fueron parte en el litigio, tan sólo el vendedor y comprador en una relación derivada de un contrato de compraventa sobre otras fincas, sino contra todos los titulares y contra cualesquiera persona que pudieran tener y ostentar derechos dominicales respecto a la finca dominante. Los cuales sin haber sido oídos ni citados en dicho procedimiento van a resultar afectados en sus derechos, y por efecto de la eficacia frente a terceros de la inscripción registral resultarían afectados, por lo que de acuerdo con las anteriores consideraciones expuestas por las distintas resoluciones de la DGRN, debe estimarse el recurso interpuesto y revocarse el auto recurrido.

QUINTO.- Las costas devengadas en primera instancia no se imponen a ninguna de las partes por las dudas de derecho que se aprecian en este caso concreto, a tenor del artículo 394 LEC, habida cuenta que compartimos el criterio jurisprudencial ( SAP Asturias 152/2009, SAP Badajoz, sección 2 de 08 de abril de 2021, entre otras) por el que se considera que el registrador, cuando actúa como demandado y en defensa de su calificación, actúa en el ejercicio de una función pública, como defensor de la legalidad registral, abanderando un interés público y profesional, no privado, con riesgo de que la amenaza de una condena en costas por el cumplimiento de su función, pudiera desincentivar la defensa de la legalidad. Circunstancia esta que no puede perderse de vista.

Como refiere la SAP Badajoz, sección 2ª de 08 de abril de 2021 " Está claro, además, que el legislador cuando aprobó el artículo 394 no tenía en mente un procedimiento donde un simple y, a la vez, alto funcionario se expone a soportar personalmente los gastos de un proceso donde es llamado para defender el resultado de su función pública. Esto es, la calificación, que no es un privilegio sino un deber impuesto por la ley." De ahí que el art. 394 de la LEC, en estos casos, no pueda interpretarse con mero carácter literal. Ha de atemperarse al interés público que protege el registrador.

Las costas de esta alzada no han de imponerse a ninguno de los litigantes por estimación del recurso (398.1 LEC).

En consecuencia procede no hacer expresa imposición de costas en ninguna de las instancias.

SÉPTIMO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación