Sentencia Civil 461/2022 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1622/2021 de 14 de noviembre del 2022

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, previa la tramitación procedente, estimase íntegramente el presente recurso y absolviese a esta parte de los pedimentos de la demanda. Alegó que en modo alguno puede pasar desapercibida la crucial circunstancia, en relación a que la actora en base al mismo contrato de arrendamiento, interpuso procedimiento para la efectividad de los derechos reales inscritos contra Dª Celsa, procedimiento tramitado en el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de la ciudad de Marbella, bajo el número de autos 1228/20, así como procedimiento para la efectividad de los derechos reales inscritos contra Dª Susana, ante el Juzgado de primera instancia número Seis de Marbella, bajo el número de autos 1201/20. Resulta incontestable que la demandante ha interpuesto en base a un mismo contrato, toda vez que el mismo vínculo contractual fue firmado por ambas hermanas, dos distintos procedimientos, y ello al ocupar cada una de ellas una vivienda, (bajo "a" y bajo "c") en base al documento suscrito por las mismas, de fecha 16 de junio de 2015. En relación con dicho particular hemos de resaltar por su importancia jurídica cómo en los autos 1228/20 de los tramitados en el Juzgado de Instrucción número 2, recayó sentencia nº 132/2021, de fecha 18 de mayo de 2021, por la que se desestimó la acción. Dicha sentencia tiene la naturaleza de firme, toda vez que no se ha interpuesto recurso de apelación contra la misma por parte de "Casupo"; y se acredita dicha circunstancia con la solicitud de firmeza solicitada por esta parte y que a la presente se acompaña como Documento número Uno. La identidad entre sujetos y objeto en ambos distintos procedimientos es absoluta, la sentencia que por medio del presente recurso combatimos, estimatoria de la acción, manifiesta que, aún configurándose como un proceso declarativo, también es un proceso especial y sumario por cuanto está restringido el conocimiento del Juez, ya que se limitan los motivos de oposición ( artículo 422.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) que puede invocar el demandado, y por el carácter provisional de la resolución judicial que le pone fin, que no tiene fuerza de cosa juzgada material a la que el artículo 447.3 de la Ley de Enjuiciamiento le niega el efecto de cosa juzgada. Al margen de que conceptualmente podamos compartir dichas manifestaciones, entiende esta parte que en modo alguno dicho argumento puede provocar o favorecer la existencia de sentencias contradictorias, basadas en un mismo contrato. Y no es posible la aplicación y la protección normativa si no existe buena fe, y "Casupo" no es un tercero de buena fe, entendida esta como el comportamiento socialmente esperado en función de las convicciones éticas imperantes en la comunidad, y esa falta de buena fe se evidencia desde el minuto 1 de su actuación. Con cita del artículo 7º.1 del CC, añade que "Casupo" es un fondo de inversión, es un fondo especulativo, y adquiere dos bloques de viviendas, 180 viviendas, sin conocer y sin importarle la situación de las mismas, si están ocupadas o si están ocupadas en base a un contrato, y la buena fe se proyecta también sobre la intención final, por ello "Casupo", ante dicha ausencia de interés y con mala fe, no puede ser merecedora de la protección registral. Hemos de poner en conocimiento de la Sala que "Casupo", antes de interponer la demanda, se pone en contacto con esta parte y tiene conocimiento de la ocupación de la vivienda en base a un contrato, pese a lo cual dirige el procedimiento contra ignorados ocupantes con la única finalidad de crearse una apariencia de tercero de buena fe que en modo alguno se corresponde con la realidad. Esta parte ampara su ocupación desde el 16 de junio de 2015, fecha en que "Sea Group Real Estate", a quien se le había cedido en uso con fecha 1 de mayo de 2015 por la entonces propietaria, "Naviro Inmobiliaria", firma finalmente con esta parte el documento que constituye el concreto título que justifica la ocupación de esta parte. Con ello queremos manifestar que la buena fe es igualmente exigible para solicitar la protección del art. 32 de la ley hipotecaría, y en "Casupo" no se puede predicar dicho necesario requisito.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso de apelación interpuesto de contrario, y todo ello con la expresa condena de costas de ambas instancias a la demandada, ahora recurrente, añadiendo que cierto es que esta parte demandante promovió dos demandas de juicio verbal de Efectividad de Derechos Reales contra ignorados ocupantes y que se referían a dos viviendas distintas. Y es que, tras adquirir varios inmuebles, tuvo conocimiento de que la finca objeto de la presente litis estaba siendo ocupada de forma ilegítima por personas de identidad ignorada que se instalaron en la vivienda de forma permanente y continuada, sin consentimiento ni derecho alguno, motivo por el cual esta parte procedió a remitir un burofax a los efectos de que los ocupantes de la vivienda objeto del presente recurso desalojaran la vivienda. Consta dicho burofax aportado a los autos junto con el correspondiente acuse de recibo. A esa fecha se desconocía tanto la identidad de los ocupantes como el título que oponían para justificar la ocupación. La ahora apelante que reconoce los intentos de esta parte por identificar a los ocupantes de la vivienda y la negativa de ésta a facilitarlo, y decidió promover dos demandas a resultas de las cuales se personaron dos hermanas, la demandada ahora recurrente Dña. Susana en los autos del procedimiento de referencia del que trae causa el presente recurso, y Dña. Celsa que bajo la misma representación técnica que su hermana se opuso al procedimiento seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de la ciudad de Marbella. Ambas hermanas alegaron fundamentar su derecho de ocupación en un mismo supuesto contrato de alquiler y que consta aportado en autos junto con su escrito de contestación. Así, mientras que la demanda objeto del presente recurso fue estimada, motivo por el cual se promueve el presente recurso de apelación, la demanda seguida ante el Juzgado número 2 fue desestimada por entender el juzgador de instancia que concurría alguno de los motivos de oposición que prevé la LEC. En todo caso de contrario se ignora que la sentencia obtenida en un procedimiento de efectividad carece de efectos de cosa juzgada, dado que, ante la perturbación de un derecho real inscrito por un tercero que carece de título inscrito para ello, una de las posibilidades que ofrece nuestro ordenamiento jurídico para el titular registral es la llamada acción para la efectividad de un derecho real inscrito, conforme fija el artículo 41 de la Ley Hipotecaria que, a su vez, remite a la regulación del juicio verbal establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pretender justificar una revocación de la sentencia apelada en el hecho de que esta parte demandante no recurriera una resolución dictada a resultas de un procedimiento sumario que carece de efecto de cosa juzgada carece de todo sentido. En ningún caso el no recurrir una sentencia dictada a resultas de un procedimiento judicial abreviado puede ser interpretado como un aquietamiento a la desestimación puesto que la sentencia desestimatoria no le impide, como de hecho así ha sido, poder acceder a un ulterior procedimiento declarativo que examine con plenitud de hechos y de actividad probatoria el efectivo derecho o no de la/los ocupantes de la vivienda a permanecer en ella. Se adjunta como documento número Uno copia de la demanda de Juicio Ordinario, interpuesta por esta parte demandante, fechada a 30 de julio de 2021, contra la sentencia referida. En consecuencia, procede desechar el motivo previo de apelación pasando a examinar el resto de los motivos siguiendo el mismo orden correlativo seguido de contrario. Se alega de contrario que la condición de esta parte de sociedad mercantil propietaria de activos inmobiliarios le invalida como adquirente de buena fe y le priva de los derechos que le asisten a las personas jurídicas en el tráfico jurídico. La gravedad de las afirmaciones de contrario debe ser interpretada en el estricto derecho de defensa, pero no por ello causa estupor y no cierta preocupación a esta parte. Una vez examinada la sentencia y comprobada la acertada valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador de instancia se debe rechazar la alegación de contrario de que "(...) no es posible la aplicación y la protección normativa si no existe buena fe...". En primer lugar, esta parte es una persona jurídica que queda amparada por la protección que le dispensa el art. 41 de la Ley Hipotecaria. En cualquier caso, la buena o mala fe no es consustancial a la condición de persona jurídica, debiendo denunciar que de contrario, a salvo de la acusación gratuita y mendaz, no ha probado conducta de esta parte demandante que pudiera ser considerada reprochable. En cualquier caso, efectivamente y tal y como expresamente se reconoce de contrario la demandante, con carácter previo a interponer la demanda trató de identificar y contactar con los ocupantes de su vivienda a fin de que le justificaran el título por el cual ocupaban la misma. Esta parte ha acreditado que se dirigió a los ignorados ocupantes y sin embargo la ahora recurrente que se declara ocupante del inmueble no tuvo a bien ni identificarse ni justificar la ocupación facilitando los documentos que posteriormente sí acompaño a su escrito de oposición. Sin perjuicio de lo anterior, añadir que además el supuesto título, no suscrito con esta parte demandante ni con el anterior propietario, sino con un tercero, presenta muestras dudosas en cuanto a su veracidad conforme ya se dejó dicho en el acto de la vista. A este respecto, si tenemos en cuenta el contrato supuestamente celebrado entre la que fue propietaria, "Naviro", en concurso y liquidación, y la mercantil "Sea Group Real State" podemos señalar: En atención a la fecha que se indica, el 1 de mayo de 2015, "Naviro" estaba declarada en Concurso Legal de Acreedores desde el año 2009. Resulta por lo expuesto sumamente irregular que no conste ni la identidad de los miembros de la Administración Concursal que supuestamente contrataron con la otra mercantil, ni de cualquier otra persona física. Al margen de lo anterior, no se ha dejado probado que se haya realizado pago alguno de renta a cuenta de este contrato de arrendamiento, por lo que esta parte se reserva las acciones que a este respecto le puedan corresponder por los daños y perjuicios ocasionados. Es pues del todo inverosímil que la administración concursal de la que fue propietaria se pudiera haber prestado a celebrar dicho contrato por el motivo expuesto. Señalado lo anterior pasamos a examinar las estipulaciones esenciales del contrato, plazo y precio, por entender que responden a una simulación, lo que necesariamente debe conllevar la nulidad del contrato opuesto. De igual manera, y en lo que refiere a la exposición de la causa del contrato que se contiene en el apartado lll se indica que ambas sociedades mercantiles firmaron una escritura de resolución de compraventa el 27 de marzo de 2015 ante Notario en Málaga, en la cual "Naviro" emitió una factura a favor de "Sea Group Real State" por un importe total de 690.4387,52 euros generándose de dicha cantidad un IVA del 21%, 119.828,00 euros, la cual no se ha puesto a disposición de la Agencia Tributaria por parte de la emisora. Por todo ello entendemos que debe ser desestimado íntegramente el recurso de apelación interpuesto de contrario con expresa condena en costas a la parte recurrente.

TERCERO.- Considerando que, como bien indica el Juez "a quo", tiene por objeto la presente litis la protección del derecho de dominio inscrito a favor de la actora respecto del inmueble sito en AVENIDA000, nº NUM000 (A), CP.29603, Marbella. La indicada finca consta inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Marbella, Finca número NUM001, Tomo NUM002, Libro NUM003, Folio NUM004, inscripción 5ª, practicada en favor de la actora en fecha 18 de julio de 2019. Expone esta parte haber adquirido el derecho de dominio mediante escritura de compraventa de 31 de mayo de 2019 (conforme consta en la certificación registral aportada como documento nº 1). Advertida la presencia de ignorados ocupantes, carentes de título que legitime la posesión, promueve la presente demanda al objeto de hacer valer la efectividad del derecho real inscrito en su favor y recuperar la posesión de la vivienda litigiosa. Añade el Juez que de contrario se personó en autos como demandada, ocupante de la finca litigiosa, Susana. Defiende el mantenimiento de la posesión de la vivienda objeto de autos, que se remonta a junio de 2015 con base en la existencia de un contrato de arrendamiento concertado con la entidad "Sea Group Real State". Esta mercantil habría concertado con la anterior titular registral, "Naviro Inmobiliaria 2.000 S.L.", cesión por título de arrendamiento de varios inmuebles, entre los que se encontraba la vivienda litigiosa, con previsión del posible subarriendo. Se refiere luego el juzgador al procedimiento para la protección de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad que se encuentra regulado en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, que remite su sustanciación a las normas del juicio verbal regulado en el artículo 250.1.7º de la LEC. Con cita de jurisprudencia sobre su naturaleza y efectos, indica que al contradictor le basta con demostrar que no es un intruso, bastando la mera apariencia legítima de la existencia de la causa alegada, demostrada de modo racional y suficiente para enervar el procedimiento referido y las drásticas medidas de ejecución que conlleva, habida cuenta de que no debe entrarse en el estudio de cuestiones complejas en orden a la existencia de los vicios o vigencia del título en cuestión, que quedan reservadas para el declarativo. Se califica doctrinalmente como un proceso sumario, al estar presentes en él todas y cada una de sus características esenciales: cognición limitada, limitación de los medios de defensa y sobre todo, ausencia de efectos materiales de la cosa juzgada. Y la oposición del demandado únicamente podrá fundarse en alguna de las causas siguientes: Falsedad de la certificación del Registro u omisión en ella de derechos o condiciones inscritas, que desvirtúen la acción ejercitada; Poseer el demandado la finca o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores, o en virtud de prescripción, siempre que ésta deba perjudicar al titular inscrito; Que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y así lo justifique presentando certificación del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripción; No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado. Descendiendo al caso de autos examinado, enarbola la demandada como título de posesión el contrato privado de arrendamiento de 16 de junio de 2015 (aportado como documento nº 3 de la contestación), en virtud del cual el legal representante de "Sea Group Real State" convino con la demandada el arrendamiento de la vivienda litigiosa. Cabe aceptar la invocación del referido contrato al amparo del ordinal segundo del art. 444.2 como posible causa dable de introducir. Y es que aun cuando el contrato de arrendamiento esgrimido no se otorgó por el anterior titular inscrito, ésta aceptó el posible subarriendo al pactar con quien contrató la demandada. Se hallaba facultada la citada sociedad para la cesión de la vivienda litigiosa en virtud del contrato celebrado con la anterior propietaria, "Naviro Inmobiliaria". Lo que procede hacer es un juicio de verosimilitud del título presentado. De lo actuado, queda confirmada la realidad del referido pacto. Así resulta de la acreditada contratación de suministros sobre la vivienda litigiosa, así como del servicio de alarma, (documentos nº 4 a 18). Resuelto un precedente contrato de compraventa se reconoció en favor de la ocupante un derecho de crédito, que se aplicó como pago de la renta por la cesión apalabrada en 2015. Se hallaba facultada la anterior mercantil para ceder en alquiler la vivienda en virtud del contrato celebrado con la propietaria, "Naviro", con quien había mantenido relaciones comerciales (documento nº 2 de la contestación). No obstante, aun acreditada la existencia del aludido contrato, se impone analizar si puede ser hecho valer frente al titular inscrito. Conviene reparar en la expresa alusión que efectúa el Legislador a que la relación invocada, el contrato o relación jurídica, deba surtir efecto frente al titular inscrito. Ello no puede predicarse del contrato examinado. El mismo no tuvo acceso al Registro de la Propiedad. Conforme a la redacción del art. 14 de la LAU vigente al tiempo de la contratación del contrato litigioso, el adquirente de una vivienda arrendada, en el que concurran los requisitos exigidos por el art. 34 LH solo quedaría subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hubiera inscrito. Ello no sucede en el caso sometido a examen. No puede sino concluirse que en aplicación de los arts. 7º, 10 y 14 de la LAU, en la redacción aplicable al caso, la relación jurídica argüida no reúne las condiciones necesarias para evitar que prospere la tutela reclamada. Procede en consecuencia estimar la demanda planteada, reconociendo la efectividad del derecho de propiedad inscrito a favor de la actora sobre la finca litigiosa, condenando a la parte demandada a que deje la finca libre, vacua y expedita a disposición de la demandante, sin derecho a ninguna clase de indemnización, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificare dentro del plazo que se le conceda. En materia de costas, de conformidad con el art. 394 de la LEC, procede su imposición a la parte demandada. En definitiva, estima el Juez la demanda interpuesta y declara la efectividad del derecho de propiedad inscrito a favor de la actora sobre la finca litigiosa, Finca Registral NUM001, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 1 de Marbella, condenando a la parte demandada a que deje la finca libre, vacua y expedita a disposición de la actora, sin derecho a ninguna clase de indemnización, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificare dentro del plazo que se le conceda; y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.

CUARTO.- Considerando que, con carácter previo, debe decirse que no encuentra la Sala infracción procesal en la conducta de la entidad demandante que resalta la representación de la demandada y que consistiría en haberse interpuesto más de una demanda con base en un único contrato de arrendamiento que se pretende como título válido de la ocupación del inmueble en cuestión. Como bien indica la parte ahora apelada, "de contrario se ignora que la sentencia obtenida en un procedimiento de efectividad carece de efectos de cosa juzgada, dado que, ante la perturbación de un derecho real inscrito por un tercero que carece de título inscrito para ello, una de las posibilidades que ofrece nuestro ordenamiento jurídico para el titular registral es la llamada acción para la efectividad de un derecho real inscrito, conforme fija el artículo 41 de la Ley Hipotecaria que, a su vez, remite a la regulación del juicio verbal establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil". Por ello no cabe pretender justificar la revocación de la sentencia ahora revisada en el hecho de que la parte demandante no recurriera una resolución dictada a resultas de un procedimiento sumario que carece de efecto de cosa juzgada. Por consiguiente, no habiéndose cometido la infracción procesal que se denuncia, el motivo del recurso que pretendía la revocación de la sentencia por esta causa debe ser desestimado. En el estudio del motivo de fondo de la apelación debe partir este Tribunal de la regla procesal a que se refiere la sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de Málaga, de 28 de junio de 2019, que cita la parte apelada: "la causa de oposición alegada por el demandado apelante, no puede prosperar, pues dicho contrato de arrendamiento no es oponible frente al titular inscrito". Y ello porque sabido es que sobre el demandado "pesa la carga de una prueba suficiente para, siquiera en principio, comprometer la presunción que a favor del titular inscrito establece el artículo 38 de la LH, y ello comporta la prueba cumplida de la existencia del título". Es decir, ha de quedar comprobada en este proceso la existencia del título que, reuniendo las condiciones que la ley establece, habilita para la posesión. Lo contrario "llevaría a debilitar en grado extremo la presunción derivada del Registro y la finalidad del procedimiento que nos ocupa". Por tanto, bajo este prisma hay que examinar la realidad y validez del contrato de arrendamiento que la demandada dice celebrado y que le permitiría seguir en la posesión del inmueble litigioso. En prueba de su existencia, la representación de la ahora apelante esgrime como título de posesión el contrato privado de arrendamiento de 16 de junio de 2015, que aporta como documento nº 3 con la contestación, y en virtud del cual el representante legal de la mercantil "Sea Group Real State" convino con la demandada el arrendamiento de la vivienda litigiosa. El Juez acepta la invocación del referido contrato, al amparo del art. 444.2 como posible causa de la legitimación de la demandada. Y ello porque, "aun cuando el contrato de arrendamiento esgrimido no se otorgó por el anterior titular inscrito, ésta aceptó el posible subarriendo al pactar con quien contrató la demandada. Se hallaba facultada la citada sociedad para la cesión de la vivienda litigiosa en virtud del contrato celebrado con la anterior propietaria, Naviro Inmobiliaria". Y lo cierto es que dicho contrato no tuvo acceso al Registro de la Propiedad y, conforme a la redacción del artículo 14 de la LAU vigente al tiempo de la contratación, el adquirente de una vivienda arrendada, en el que concurran los requisitos exigidos por el artículo 34 de la LH solo quedaría subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hubiera inscrito. El juzgador establece como probado que ello no sucede en el presente caso, y concluye lógicamente que, "en aplicación de los arts. 7º, 10 y 14 de la LAU, en la redacción aplicable al caso, la relación jurídica argüida no reúne las condiciones necesarias para evitar que prospere la tutela reclamada". Ello permite presumir - sin prueba en contrario - que el contrato que se pretende hacer valer fue confeccionado "ad hoc", a fin de tratar de evitar la declaración de la existencia de un precario y la consiguiente estimación de la futura demanda y el ulterior lanzamiento de la finca de la actora. En la resolución recurrida se razona - como se ha dicho - que, al no haber tenido acceso al Registro de la Propiedad el pretendido contrato de arrendamiento en que la demandada trata de sustentar sus derechos, el mismo no puede perjudicar a terceros, que es precisamente lo que establece el artículo 1549 del CC. Y, pudiendo sostenerse que resulta de aplicación al caso el citado precepto y la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos en su vigente redacción - no en la redacción anterior a la reforma operada por la Ley 4/2013, que no contemplaba la obligación de inscribir dichos contratos de arrendamiento para poderlos oponer ante nuevos adquirentes de la propiedad arrendada, es de ver que establece el artículo 7º.2 de la LAU, tras la redacción que le dio dicha Ley que, en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esta previsión, efectivamente, es muy distinta de la regulación inicialmente prevista en la LAU de 1994, en cuya Disposición Adicional Segunda se modificó la Ley Hipotecaria de 1946 para permitir la inscripción en el Registro de la Propiedad de todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, que, hasta entonces, solo tenían acceso al Registro si se celebraban por un tiempo de 6 o más años, y en cuyo artículo 14 se establecía una clara prevalencia de la realidad física sobre la registral, al establecer que "El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primero años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria". Entonces podría sostenerse que el arrendatario, a pesar de no tener inscrito su contrato en el Registro, podía oponer su derecho frente al tercero de buena fe que adquiere la finca e inscribe su título. Pero, con la modificación de la LAU de 1994 por la Ley 4/2013 ya indicada, se ha pasado de la prevalencia de la realidad extra registral a la de la realidad registral, al establecerse que el comprador "solo se subrogará" si el arrendamiento se hallare inscrito. Dicho todo ello, la Sala no puede obviar que no nos hallamos ante un procedimiento de resolución de un contrato de arrendamiento no inscrito, sino ante un juicio de desahucio por precario en el que se niega precisamente la validez - por ausencia de inscripción registral - del contrato que la demandada pretende hacer valer; lo que ha quedado resuelto en la fundamentación de la sentencia ahora revisada sin que las alegaciones del recurso enerven tal razonamiento. Todo ello lleva a este Tribunal a confirmar íntegramente la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.