Sentencia Civil 558/2022 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 92/2022 de 23 de diciembre del 2022

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que la deje sin efecto con estimación del recurso de apelación planteado, declarando no haber lugar al desahucio por precario por haberse acreditado la existencia de justo título de arrendamiento. Alegó en primer lugar error en la valoración de la prueba, falta de legitimidad activa y pasiva "ad causam" e inadecuación del procedimiento. No se niega la titularidad registral de la actora, acreditada con la aportación de la nota simple que se acompaña a su escrito de demanda, lo que se niega es que ésta haya adquirido con dicha titularidad registral la posesión real o material del inmueble que la legitime para la presente demanda, así como que ostente la protección de la buena fe registral de los artículos 34 y 38 LH. Estamos pues ante una presunción que admite prueba en contrario, y esta parte entiende que con la documental aportada y testifical practicada, ha quedado acreditado que, al renunciar de forma expresa la actora a instar el trámite de toma de posesión previsto en el art. 675 de la LEC, en relación con el 661 del mismo cuerpo legal, se está acreditando en todo caso que adquirió la propiedad, pero no la posesión, primer presupuesto exigido por la doctrina para reconocer la referida legitimidad activa en una demanda por precario (ignorantes ocupantes), instada de contrario. A mayor abundamiento, también debemos hacer mención a lo dispuesto en el art 34 de la LH, que impide presumir la buena fe del titular registral, cuando éste tiene pleno conocimiento de la situación fáctica y jurídica que afecta a la inscripción registral del inmueble en cuestión. Expuesto lo anterior, dispone el juzgador que de la prueba practicada no se ha acreditado que esta parte ostente la cualidad de arrendataria, al no haberse aportado contrato de arrendamiento, ni justificante de pago de gastos. Omite, sin embargo, que consta en autos certificado emitido por el arrendador, acreditativo de la situación arrendaticia de la que disfruta el demandado y, por tanto, título habilitante por el que ostenta la posesión inmediata del inmueble de referencia, y en el que se hace constar que el demandado se encuentra al corriente en el pago de su arrendamiento. Se omite prueba documental y testifical que confirma que los adjudicatarios renunciaron voluntariamente al trámite de toma de posesión, conocedores de la existencia de ocupantes arrendaticios con posible derecho a permanecer en el inmueble, al ser sus contratos de fecha anterior incluso a la ejecución hipotecaria. En conclusión, en ningún modo concurren los presupuestos requeridos por la doctrina y legislación respecto de la legitimidad pasiva "ad causam", toda vez que, con independencia de encontrarnos con una doble posesión, la mediata del tercer poseedor, no deudor hipotecario, arrendador del inmueble, también nos encontramos con la posesión inmediata del arrendatario, no perturbada en ningún momento por la actora, lo que impide afirmar que ostente la condición de precarista, sin pago de merced o renta, a título gratuito o consentido. En cuanto a la inadecuación del procedimiento previsto en el art. 250.1.2 de la LEC, en el presente caso queda acreditado que la actora en ningún momento ha disfrutado de la posesión real del inmueble objeto de litis, por cuanto que, habiéndolo adquirido por medio de subasta o, en su caso, de aportación efectuada a través de la entidad "CaixaBank", la realidad es que, habiéndose renunciado al trámite del art. 675.1 LEC, así como a la toma de posesión y lanzamiento dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria, corresponde al demandado la posesión inmediata del inmueble y a su arrendador, "Inversiones Amaranto", la posesión mediata del mismo. Estamos, pues, ante un proceso plenario en el que se podrá hacer un análisis de los títulos, quedando al margen el derecho de propiedad, que excede del cauce de este procedimiento, y ello a los solos efectos de determinar si procede la recuperación de la posesión instada. Entiende esta parte, por todo ello, que el procedimiento legal por el que la actora debería haber ejercicio el supuesto derecho de toma de posesión y desalojo de los supuestos ocupantes ilegales del inmueble adquirido es el previsto en el art. 615 de la LEC, resultando contradictorio y extraño, a la vista de lo expuesto, que "CaixaBank" o, en su caso, "Coral Homes", haya renunciado a ese trámite. Concluimos, por tanto, que, acreditado que la actora nunca ha mantenido la posesión real y/o material del inmueble objeto de litis, nunca pudo tampoco, expresa o tácitamente, realizar cesión alguna de dicha posesión a tercero, por lo que esta parte entiende que procede el dictado de una sentencia revocatoria de la de primera instancia por la que se estime el recurso de apelación planteado y, en su virtud, se desestime la demanda presentada por la parte actora, todo ello con expresa condena en las costas devengadas en la primera instancia.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y que, previos los trámites de rigor, sea desestimando íntegramente el Recurso de Apelación interpuesto, con expresa condena en costas a la parte apelante, añadiendo que intenta el apelante en el escrito de formalización del Recurso de Apelación subvertir el imparcial y objetivo criterio del juzgador por el suyo propio, obviamente subjetivo y parcial. Y ello por cuanto que las alegaciones vertidas en el mismo no consiguen desvirtuar el acertado razonamiento esgrimido por el juzgador en la sentencia recurrida. Se pretende por la parte demandada llevar a error a los juzgadores al partir de la creencia de que por esta parte se renunció a la posesión de la finca objeto del presente procedimiento, y nada más lejos de la realidad. Afirmamos ello rotundamente ya que por esta parte ninguna renuncia se ha efectuado a la posesión, cuestión que será desarrollada a lo largo del presente escrito de oposición al recurso de apelación. De la documental que se adjunta por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda no se aprecia que la demandante, "Coral Homes", fuera parte en dicho procedimiento de ejecución hipotecaria, desprendiéndose de ello que la ejecutante en dicho procedimiento era la entidad bancaria "Barclays Bank" y la adjudicataria "Rubal", sin que ninguna intervención tuviera la demandante en dicho procedimiento de ejecución hipotecaria, ni ninguna renuncia se hubiera practicado por "Coral Homes". Tampoco puede manifestarse en modo alguno que exista fraude de ley, puesto que el procedimiento verbal de desahucio en el que nos encontramos es mucho más garantista que el procedimiento de lanzamiento y toma de posesión contenido en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, máxime cuando en este supuesto nos encontramos con un ocupante distinto del ejecutado, estando someramente limitada la prueba en el acto de la vista regulada en el referido artículo en concordancia con el artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, amén de carecer el auto que se hubiera dictado de efectos de cosa juzgada, por lo que inevitablemente nos hubiéramos visto en el presente procedimiento, se hubiera celebrado el trámite ocupacional en la ejecución hipotecaria o no. No existe por tanto fraude de ley, ni óbice procesal o legal alguno para acudir a la presente vía para recuperar la posesión de la finca de la que la demandante es la legítima propietaria. Pero es que, además, se afirma sin tapujos y sin acreditar ello en modo alguno que "CaixaBank" y "Rubal" forman parte de la demandante "Coral Homes", cuando ello no resulta en modo alguno acreditado por la parte demandada, dándolo por cierto en todo momento sin probar ello, carga que le impone el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, amén de indicar que ello ninguna cabida tiene en el presente procedimiento de desahucio por precario, en el que procede resolver únicamente si el ocupante tiene derecho a permanecer en el inmueble o no, y si procede el lanzamiento del mismo. Se trata de demostrar la legitimación activa (título del que derive la posesión real por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute); la identificación de la finca objeto de desahucio para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva sin dificultad alguna; y legitimación pasiva, es decir, que el demandado disfrute o tenga en precario - posesión material - una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real). Y este asunto se aprecia claramente y sin lugar a dudas que se dan los requisitos establecidos jurisprudencialmente: en primer lugar, consta legitimada activamente plenamente la demandante ya que se ha aportado a las presentes actuaciones nota simple acreditativa de la propiedad y titularidad registral del inmueble, hecho que no ha sido discutido en las presentes actuaciones; seguidamente, consta perfectamente determinado el inmueble objeto de la presente litis; y, finalmente, el demandado se encuentra legitimado pasivamente, puesto que tal como se desprende de la prueba practicada, viene ocupando el mismo sin título y sin pagar renta o merced alguna que justifique su ocupación (en modo alguno aporta el supuesto contrato de arrendamiento, ni acredita el pago de renta alguna. Y no puede más que prosperar, tal como lo ha hecho en primera instancia, la pretensión esgrimida y plasmada en el "petitum" de la demanda iniciadora del procedimiento. A la vista de la total carencia probatoria desplegada por la parte apelante en la correspondiente fase probatoria y de los exiguos argumentos vertidos en el recurso de apelación, carentes de fundamento jurídico alguno, encontrándonos ante posturas más que superadas judicialmente, prácticamente puede desprenderse que el recurso de apelación es una total práctica dilatoria para asegurarse la posesión temporal del inmueble, al menos mientras se resuelve el recurso de apelación, privando durante todo este periodo temporal a esta parte de la posesión del inmueble del que es legítimamente propietaria.

TERCERO.- Considerando que señala el Juez "a quo" que presenta la parte actora demanda de juicio verbal, ejercitando pretensión declarativa y de condena contra la parte demandada, ignorados ocupantes del inmueble sito en CALLE000 número NUM000. Los Altos del Candado (finca registral número NUM001 del Registro de la Propiedad de Málaga número 2). La actora es propietaria de la indicada vivienda, conforme a nota simple expedida por el Registro de la Propiedad de Málaga 2. Y, según ha tenido conocimiento, el inmueble objeto del procedimiento viene siendo sistemáticamente ocupado por los demandados, los cuales son desconocidos sin título alguno y sin pagar renta ni obtener la demandante ningún tipo de beneficio por ello. Se interesa proceda al lanzamiento de los ocupantes demandados, toda vez que se encuentran en precario y la actora es justo titular del bien inmueble objeto de esta demanda. Añade el Juez que compareció como demandado D. Jacinto señalando, tras cuestiones de índole procesal, que la demandante oculta al Juzgado que se ha adjudicado tras pública subasta en procedimiento de ejecución hipotecaria dicho inmueble y que renunció expresamente al trámite del art. 675 LEC para evitar una resolución irrecurrible. "Inversiones Amaranto 2005" tiene la posesión mediata de los inmuebles y el hoy demandado la posesión inmediata de los mismos en virtud de título legítimo de arrendamiento y estando al corriente de las rentas. La aportación patrimonial de la que trae causa esta litis se produjo presuntamente en fraude de ley en base a un decreto de adjudicación no firme (adquirió firmeza en fecha 19 de septiembre de 2019). Se invoca la inadecuación de procedimiento dado que la actora en ningún momento ha disfrutado de la posesión de la finca debiendo haber hecho uso del trámite del art. 675 LEC al que renunció. La entidad demandante es una sociedad instrumental de la ejecutante hipotecaria. Se invoca la falta del debido litisconsorcio respecto de la entidad "Inversiones Amaranto 2005". Y que esta parte ostenta la posesión inmediata del inmueble con fundamento en el título arrendaticio suscrito con ésta última entidad, tercer poseedor, quien nunca ha sido requerida ni por la ejecutante hipotecaria (Caixabank) ni por la adjudicataria (Ruval) ni por la posterior adquirente (Coral Homes) para la devolución del inmueble. Razona seguidamente el juzgador que ejercita la parte actora acción de desahucio por precario ante la ocupación por la parte demandada de la vivienda sita en CALLE000 número NUM000, Los Altos del Candado (finca registral número NUM001 del Registro de la Propiedad de Málaga número 2), formulándose frente a los ignorados posibles ocupantes del mismo, que ocupan dicha vivienda sin pagar renta o merced alguna y contra la voluntad de dicha propietaria. Ha comparecido como demandado D. Jacinto. Para la prosperabilidad de esta acción de desahucio por precario se exige el cumplimiento de los siguientes requisitos: que el actor ostente la posesión real de la finca reclamada (legitimación activa); que el demandado disfrute la finca sin título, porque nunca lo haya tenido o porque, teniendo en un tiempo virtualidad, la haya perdido, y sin pagar renta, precio o merced, aunque haya satisfecho alguna cantidad por otro concepto (legitimación pasiva); que se demuestre la identidad del inmueble objeto de desahucio. Y añade el juzgador que se ha acreditado por la actora la titularidad del inmueble en cuestión, mediante la aportación de la nota registral de dicha finca, en la que figura como titular la entidad "Coral Homes, S.L.U." por aportación en escritura pública de 16 de noviembre de 2018. La parte demandada ha discutido la legitimación activa en tanto, no negando dicha titularidad registral, ha puesto en duda que la entidad actora ostente la posesión real del inmueble, considerando que, estando inmerso en ejecución hipotecaria la posesión mediata del inmueble corresponde a la entidad ejecutada, según certificación que adjunta. Aludiendo que el demandado tiene concertado contrato de alquiler con la meritada entidad. Se invoca que en el seno de dicha ejecución hipotecaria la entidad ejecutante renunció expresamente al trámite del art. 675 LEC, por lo que no puede ahora interponer esta demanda de precario, al hilo de lo cual alega la inadecuación de procedimiento. Sin embargo, debe destacarse que la entidad actora como titular registral - lo que no se ha negado de adverso - está legitimada para interponer la demanda de precario. Y ello teniendo en consideración que la misma no está personada en el procedimiento de ejecución hipotecaria que se menciona (sino que es adquirente de la allí ejecutante). Además, se invoca un contrato de arrendamiento con la ejecutada que se dice se reconoció y respetó en el procedimiento de ejecución hipotecaria mencionado, lo que sin embargo en modo alguno se acredita. Solo se aporta una certificación de la propia entidad "Amaranto 2005" que no viene a servir de justificación. No se adjunta el invocado contrato de arrendamiento (ni el mismo consta inscrito en el Registro de la Propiedad) ni tampoco justificación del invocado pago puntual de rentas. Debe además señalarse que, si bien se aporta escrito presentado por la ejecutante y adjudicataria en el procedimiento aludido de ejecución hipotecaria, lo cierto es que la hoy demandante no ostentaba dicha condición ni estaba personada en el referido procedimiento, habiendo adquirido la finca con posterioridad, por lo que no puede vincularle lo que la anterior propietaria adujera en los citados autos. Puede traerse a colación la reciente sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 1 de marzo de 2021, que, recogiendo la doctrina ya sentada por anterior resolución de dicho órgano de 28 de febrero de 2017, señalaba que en relación con el concepto de precario recordaba dicha última resolución que esta Sala ha definido el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto o un poseedor de peor derecho. En este caso se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario. Señala el Tribunal Supremo que, por aplicación del art. 13 en la redacción vigente en la fecha de los hechos de aquel supuesto, el contrato de arrendamiento, que no figuraba inscrito en el Registro de la Propiedad, queda extinguido cuando se extingue el derecho del arrendador por virtud, como es el caso, de una enajenación en el seno de ejecución hipotecaria. En tal caso se señala que el arrendatario pasa a la situación de precarista. Sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario concierten un nuevo contrato de arrendamiento. No justificado por tanto el título en virtud del cual se encuentra dicho ocupante en el inmueble propiedad de la parte demandante, no cabe sino entender justificado el presupuesto exigido de ocupación del inmueble titularidad del demandante sin título y sin abonar renta o merced. Ninguna controversia se ha suscitado sobre la identificación de la vivienda objeto de litis justificándose ello documentalmente por la actora. Lo expuesto determina la prosperabilidad de la pretensión actora procediendo el dictado de sentencia en los términos solicitados en la demanda. En orden a las costas y conforme a lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la íntegra estimación de la demanda procede su imposición a la parte demandada. En definitiva, estima el juzgador íntegramente la demanda presentada por la entidad "Coral Homes" frente al demandado D. Jacinto, así como demás ignorados ocupantes del inmueble sito en CALLE000 número NUM000, Los Altos del Candado (finca registral número NUM001 del Registro de la Propiedad de Málaga número 2) y declara haber lugar al desahucio, condenando a los demandados a poner a disposición de la parte actora el inmueble, bajo apercibimiento de que si no lo hicieren se producirá el lanzamiento y a su costa. Y condena a la parte demandada al pago solidario de las costas del procedimiento.

CUARTO.- Considerando que apela el demandado la sentencia de primera instancia, estimatoria de la pretensión de desahucio por precario formulada por la demandante, alegando la falta de legitimación activa de la parte actora y su falta de legitimación pasiva. Y entiende que a consecuencia de su estimación el proceso de desahucio por precario no es el adecuado. Centrado así el motivo de la apelación, es doctrina comúnmente admitida (así la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de noviembre de 2002) que la legitimación "ad causam", en cuanto afecta al orden público procesal, debe ser examinada incluso de oficio. Y en relación con la legitimación, es doctrina comúnmente admitida que la legitimación "ad causam" se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio, ya que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud para actuar en el mismo como parte. Por lo que la legitimación "ad causam" no es una cuestión procesal de las que deban ser resueltas en el juicio verbal, o en la audiencia previa al juicio ordinario, del modo previsto en los artículos 416 y siguientes, y 443 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que, por el contrario, se trata de cuestión referida al fondo, que debe ser resuelta en la sentencia, después de permitir a las partes la producción de la prueba pertinente sobre este extremo, con la necesaria contradicción. En este sentido, es cierto que el artículo 265.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige acompañar a la demanda los documentos en que las partes funden su derecho a la tutela judicial que pretendan; pero también que el artículo 265.3 permite al actor presentar posteriormente los documentos, medios, instrumentos, dictámenes e informes, relativos al fondo del asunto, cuyo interés o relevancia sólo se ponga de manifiesto a consecuencia de alegaciones efectuadas por el demandado en la contestación a la demanda. En concreto, en relación con la legitimación activa para el ejercicio de la acción de desahucio por precario, según el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se encuentran legitimados el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca. En este caso, la parte actora "Coral Homes" acompañó a su demanda prueba documental de que es la propietaria actual, y titular registral de la finca litigiosa, en virtud de la escritura pública de aportación inscrita en el Registro de la Propiedad número Dos de Málaga, no habiendo constancia en los presentes autos que el título en favor de la parte actora haya sido anulado, o que haya perdido su eficacia, en cualquier momento anterior o posterior a la presentación de la demanda. Por otro lado, frente a la prueba propuesta por la actora, no ha sido claramente alegado, ni tampoco ha sido propuesta por la parte demandada ninguna prueba, en el sentido de que cualquier otra persona, distinta de la parte demandante, pueda ser la propietaria, usufructuaria, o poseedora de la vivienda litigiosa en el momento de la presentación de la demanda, que es el momento a partir del cual se producen los efectos de la litispendencia, de acuerdo con los artículos 410 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, entre ellos, el de la perpetuación de la legitimación. En consecuencia, este motivo de oposición no puede ser acogido por cuanto la demandante, en su condición de propietaria, en el momento de la presentación de la demanda, se encuentra plenamente legitimada para el ejercicio de la acción de desahucio por precario que constituye el único objeto de los presentes autos. Apela, además, el demandado la sentencia de primera instancia, estimatoria de la pretensión de desahucio por precario formulada por la demandante, alegando como apelante la existencia de un contrato de arrendamiento como título para su ocupación de la vivienda litigiosa. Centrado así este motivo de la apelación de la parte demandada, es doctrina comúnmente admitida la que, superando la inicial configuración en el Derecho romano del precario como institución de naturaleza contractual, viene configurando en el Derecho moderno el precario como una mera situación posesoria, calificada por sus efectos y no por la causa de los mismos, que por lo tanto bien puede tener su origen en un contrato, por el que se confiere la tenencia de la cosa, que es el supuesto de posesión concedida al que se refiere el artículo 1750 del Código Civil, bien puede tener un origen no contractual, que es el caso del precario en los supuestos de posesión tolerada, y posesión sin título. En este sentido, y siguiendo la tendencia doctrinal favorable a la inclusión en el concepto de precario de todos los supuestos en que una persona posee una cosa sin derecho alguno para ello, con independencia de la causa de la posesión, es doctrina reiterada que el desahucio por precario, para ser eficaz, ha de apoyarse en dos fundamentos: de parte del actor, la posesión real de la finca, a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla; y por parte del demandado, la condición de precarista, es decir la ocupación del inmueble sin ningún otro título que la mera tolerancia del dueño o poseedor, apareciendo ambos requisitos como suficientes, pero también como necesarios, para el éxito de la acción. Por otro lado, definido el precario como la situación de hecho que implica la utilización de lo ajeno faltando el título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda, siendo la carencia del título y el no pagar merced la esencia del precario, como hechos negativos y por la dificultad de su prueba, es al demandado a quien corresponde probar lo que se oponga a esta afirmación, bastándole para enervar la acción una mera prueba indiciaria o indirecta de la existencia del título. En este caso, en el que, según resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, la demandante "Coral Homes" es la propietaria y titular registral de la finca en cuestión, no puede estimarse probada por la parte demandada la existencia de título alguno que legitime su ocupación de la finca que es objeto del precario. Como bien señala el juzgador, se invoca por el demandado, ahora apelante, un contrato de arrendamiento con la entidad ejecutada que se dice reconocido y respetado en el procedimiento de ejecución hipotecaria, lo que "en modo alguno se acredita", pues solo se aporta una certificación de la entidad "Amaranto 2005" que no puede servir de justificación. Ni se adjunta el invocado contrato de arrendamiento, ni el mismo consta inscrito en el Registro de la Propiedad, ni tampoco se justifica el invocado pago puntual de la renta. En este sentido es doctrina comúnmente aceptada que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil. En este caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho positivo, a su cargo, de la existencia del pretendido contrato de arrendamiento, de conformidad con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no puede estimarse que lo haya probado la parte demandada, por cuanto resulta de lo actuado: que el pretendido contrato de arrendamiento no ha sido reconocido, en cuanto a su existencia, fecha, o contenido, por la parte demandante, y tampoco consta incorporado o inscrito en un Registro público, por lo que, de acuerdo con la norma general del artículo 1227 del Código Civil, no puede ser opuesto a terceros; que no consta el ingreso o depósito de cualquier fianza, en los términos de la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el Depósito de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, que en su artículo 3 impone a los arrendadores de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos, el depósito en el Instituto Catalán del Suelo de la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato; que el pretendido contrato de arrendamiento aparece otorgado, en la condición de arrendadora, por entidad que no consta inscrita, en el Registro de la Propiedad, como propietaria de la finca litigiosa; no habiendo constancia de que la mencionada como arrendadora en el contrato se encontrara autorizada por la propiedad para otorgar un contrato de arrendamiento en el momento que se dice otorgado; y que no hay, en definitiva, clara constancia del pago u ofrecimiento de rentas u otras cantidades a cargo de la pretendida parte arrendataria en cualquier momento anterior o posterior a la demanda. En este sentido, es también doctrina constante y reiterada que el hecho del pago de la renta, que excluye la condición de precarista, no está constituido por el abono del importe de cualquier cantidad de dinero, a cualquier persona, si tales pagos no se hacen a título de merced por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga, y si no son aceptados en tal concepto por su acreedor. Y, por último, no existe constancia, en el tiempo transcurrido desde la pretendida celebración del contrato de arrendamiento, de ningún acto propio de la demandante, o de otro propietario o usufructuario en la condición de arrendadores, no habiendo constancia de que la demandante, o cualquier otra persona, en esa condición, por sí, o por medio de administradores u otros profesionales, haya remitido ninguna comunicación a la parte demandada reconociéndole la pretendida condición de arrendataria. Por lo que, atendido lo anterior, en el presente caso, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la falta de justificación del contrato de arrendamiento alegado por la parte demandada, siendo radicalmente nulo e inexistente, por simulación absoluta, sin posibilidad de convalidación, por ser doctrina comúnmente admitida que las relaciones afectadas de nulidad absoluta, al resultar inexistentes en derecho, no pueden convalidarse con el transcurso del tiempo, al ser imprescriptible la acción de nulidad. En consecuencia, en el presente caso, en relación con lo único que es objeto del pleito, que es la acción de desahucio por precario, se hace preciso concluir que el proceso elegido por la demandante es el adecuado y que carece de título la parte demandada para continuar en la ocupación de la vivienda litigiosa, procediendo, en definitiva, la estimación de la demanda y, por consiguiente, la desestimación de los motivos de la apelación de la parte demandada. Apela, por último, la parte demandada el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, solicitando su no imposición en relación con la eventual estimación de su recurso. En relación con la imposición de costas es doctrina comúnmente admitida que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aun solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda para ejercitar su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que, en definitiva, se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo. Aunque este principio tiene la excepción, prevista en el mismo artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. En este caso, la sentencia de primera instancia rechaza todas las pretensiones de la parte demandada; no plantea el caso más dudas de hecho que las que ha pretendido crear la parte demandada; no plantea el caso ninguna duda de derecho; y no se aprecian en este asunto otras circunstancias excepcionales que justifiquen la no imposición de costas al litigante vencido. En consecuencia, procede mantener la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, procediendo, en definitiva, la desestimación de este último motivo, y por consiguiente del recurso de apelación de la parte demandada, con confirmación íntegra de la sentencia recurrida.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.