Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, con estimación del presente recurso de apelación, estimase la demanda interpuesta. Tras la exposición extensa de lo que la parte apelante denominó antecedentes fácticos, alegó como primer motivo del recurso y con cita del artículo 82 de la Ley Hipotecaria que el párrafo segundo del precepto establece la excepción a la regla general recogida en el párrafo primero, y hace referencia a aquellos casos en los que el derecho de que se trate, o, en este caso, la condición resolutoria, ha quedado extinguida de una manera indubitada de tal modo que resulta innecesario un nuevo consentimiento (voluntario o forzoso) del titular del derecho que se cancela. De conformidad con lo dispuesto en la condición resolutoria pactada en la escritura de compraventa de 13 de marzo de 2009 (último párrafo), la parte vendedora facultaba expresamente a la parte compradora para acreditar el pago de la suma aplazada y cancelar la condición resolutoria pactada mediante acta notarial en la que exhibiría al Notario autorizante de la misma documentación bastante que acreditara tal extremo. A continuación se relacionaron a título de mero ejemplo y en ningún caso como "numerus clausus", algunas de las posibles formas de tal acreditación documental ("tal como documentación bancaria relativa a transferencia, cheque o certificado acreditativo de tal extremo realizado por representante legal de la parte vendedora"). Por lo tanto, no es preciso el otorgamiento de un título público consentido por quien figura como titular de la inscripción (la mercantil vendedora), pues la misma ya dejó prestado su consentimiento en la escritura de compraventa para que la compradora compareciera unilateralmente ante Notario a estos fines. Dicho de otro modo, en el caso presente se pactó un sistema que no requiere de la futura prestación de consentimiento, por lo que, si la compradora acredita ante el Notario interviniente, como es el caso, haber satisfecho la parte del precio aplazado, ya puede el Registrador cancelar la condición resolutoria, lo que nos conduce al segundo motivo de apelación. En cuanto a la acreditación por la parte compradora del pago de la parte del precio aplazado pactado en la condición resolutoria, exige la sentencia apelada que la parte compradora acredite a la Notario haber efectuado el pago de la parte del precio aplazado mediante pagos efectuados a favor de la entidad vendedora, cuando en la posición jurídica que ostentaba esta última quedó subrogada, y así se acredita, la Agencia Tributaria. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores de la Propiedad calificarán las escrituras públicas que se les presenten a inscripción, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Debe pues sujetar su criterio calificador a ambas esferas: a los asientos registrales, pero también al contenido del título público que se le presenta a inscripción, en el cual la Notario pormenoriza cuantos hechos y circunstancias le permiten autorizar la escritura en cuestión. En el presente caso, y en cumplimiento de lo expresamente pactado en la condición resolutoria, la Notario entendió que sí se le había acreditado por parte de los compradores el pago por su parte del precio aplazado. La Registradora, en cambio, entiende que no, porque solo el pago efectuado directamente al vendedor libera a los compradores. No es así, en el caso de autos, la posición jurídica de la parte vendedora, a partir del día 18 de mayo de 2009 - fecha en que tuvo lugar el requerimiento de la Agencia Tributaria a los compradores teniendo por embargado el crédito pendiente de pago resultante de la escritura de compraventa celebrada con "Urbamorpe S.L." el 13 de marzo de 2009 - lo pasa a ocupar la Agencia Tributaria, siendo ésta la acreedora de la suma del precio aplazado que libera a los compradores a los efectos de poder cancelar la condición resolutoria. La normativa aplicable a los embargos de los derechos de crédito se encuentra recogida en los artículos 170 y siguientes de la Ley 58/2003 de 17 de diciembre (Ley General Tributaria) y artículos 75 y siguientes del RD 939/2005 de 29 de julio por el que se aprueba el Reglamento General de Recaudación. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 81.a) del Reglamento General de Recaudación citado y en el artículo 42.2 de la Ley General Tributaria, a partir del día 18 de mayo de 2009, el acreedor de la suma aplazada referida en la condición resolutoria no es la entidad vendedora, "Urbamorpe S.L.", sino la Agencia Tributaria, y el "documento bastante" que la parte compradora debía exhibir al Notario autorizante del título cancelatorio de la condición resolutoria, en acreditación del pago de tal cantidad aplazada, solo puede ser el que expida la Agencia Tributaria dando por cumplida la obligación de pago por parte de los compradores. La transferencia hecha por los compradores a favor de la Agencia Tributaría, que dio lugar a la expedición por parte de ésta de la correspondiente carta de pago, dando por finiquitado el pago del crédito embargado - consistente precisamente en la cantidad aplazada -, libera a los compradores y constituye documento bastante suficiente para que, una vez exhibido el mismo a la Notario, esta considere pagada la cantidad aplazada. Por otra parte, la vivienda debía ser entregada por "Urbamorpe S.L." libre de cargas y gravámenes, según consta en la escritura de compraventa. La cantidad de 80.000 euros más IVA se abonarían por la parte compradora a la vendedora en el momento en que se le hiciera entrega a la misma del acta notarial de terminación de obra de la edificación. Comoquiera que ya la posición jurídica de la parte vendedora la ocupaba la Agencia Tributaria, y los compradores solo podían efectuar el pago de esa cantidad a esta última, habiéndose detectado la existencia de una carga hipotecaria con la entidad "Caja Sur" por importe de 70.000 euros, el 22 de abril de 2010 Doña Ángeles remitió una carta a la Agencia Tributaria en solicitud de autorización para proceder a su cancelación y presentar el justificante de la cancelación de la hipoteca junto con los demás pagos que era necesario llevar a cabo y así resolver y dar cumplimiento a la condición resolutoria. No oponiéndose a ello la Agencia Tributaria, y una vez le fueron justificados todos esos pagos, le fue abonada la diferencia mediante ingreso en la cuenta bancaria de la Agencia Tributaria, que expidió carta de pago acreditativa de la extinción del crédito embargado, todo lo cual consta unido y acreditado en la escritura. En definitiva, en el presente caso, la mercantil vendedora prestó su consentimiento para que la parte compradora pudiera comparecer ante Notario y acreditar el pago de la cantidad aplazada mediante la exhibición a la Notario de "documento bastante" que acreditara tal extremo. Tal cantidad debía satisfacerse a la entrega por parte de la vendedora del acta notarial de terminación de obra en la edificación, debiendo ser entregada la vivienda libre de cargas. La Agencia Tributaria quedó subrogada en la posición jurídica de la parte vendedora al embargar el crédito consistente en la suma aplazada, de la que ya era única acreedora la Agencia Tributaria, quien autorizó a la compradora a que cancelara previamente las cargas existentes, hecho lo cual y recibido el resto del precio hasta completar el importe de la suma aplazada, dio lugar a que la Agencia Tributaria expidiera a favor de los compradores carta de pago acreditativa de la plena satisfacción del crédito embargado, que no era otro que el que resultaba de la escritura de compraventa celebrada con "Urbamorpe S.L." el día 13 de marzo de 2009, es decir, el pago de la suma aplazada sujeta a condición resolutoria. En consecuencia, habiendo prestado "Urbamorpe S.L." su consentimiento en la propia condición resolutoria para que la compradora compareciera ante Notario y acreditara el pago de la suma referida, facultándola así expresamente a que pudiera cancelar la condición resolutoria, ya no se precisa nuevamente su consentimiento para ello, puesto que los compradores han acreditado el pago hecho a favor de la Agencia Tributaria - única acreedora subrogada en la posición jurídica de la parte vendedora -, mediante el otorgamiento por parte de ésta de la carta de pago que da por extinguido y pagado el crédito embargado a la parte vendedora. Por todo ello, el título público en el que se le acredita a la Notario el pago por parte de la compradora de la parte del precio aplazado, ha de acceder al Registro, y cancelarse la condición resolutoria.
SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y en tanto desestimatoria de la demanda, con imposición a la recurrente de las costas causadas. Alegó que, con carácter previo, debe ponerse de manifiesto que la recurrente, de nuevo, busca la tutela individual del interés de su cliente comprador, que se enfrenta al de la vendedora, que no es parte en el procedimiento registral, y que una vez manifestada su oposición a lo pretendido propicia la necesidad de que sea en procedimiento contradictorio entre partes donde se ventile el problema litigioso. De distinta manera el Registrador mantiene una posición de independencia entre las partes, limitándose a aplicar la legalidad registral y a tutelar la seguridad jurídica derivada de los asientos existentes tal y como, igualmente, se efectúa por los Tribunales. A tal efecto es oportuno reiterar que en el punto 3 del Expositivo de la escritura litigiosa expresamente se recoge que los acreedores de la actora, "Urbamorpe S.L." e "Inversiones Mar de Sohail S.L.", "les niega el otorgamiento de la cancelación de la condición resolutoria...". Ello conllevaba la necesidad de que el conflicto, es decir, la cancelación de la condición resolutoria, deba resolverse no en sede de procedimiento registral, sino ante la jurisdicción ordinaria instando la correspondiente acción contradictoria contra la titular registral de la garantía. En tal sede podrá alegarse frente a ella la procedencia de los pagos realizados a terceros, la subrogación pretendidamente operada y, finalmente, la compensación del crédito debido con los pagos realizados y en los que entendían los actores en su demanda haberse subrogado, si bien nada de ello dicen en el Recurso de Apelación respecto de todos los pagos a terceros ajenos a la AEAT. Al hilo de lo anterior precisaremos que, realmente, el Recurso no cuestiona, sino solo parcialmente, cuanto ya se expresó en su día en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de marzo de 2021, en la nota de calificación, en la contestación a la demanda y, finalmente, en la sentencia recaída. De esta manera, tras una larguísima exposición de los antecedentes del tema, se limita a considerar que el pago a la AEAT - por una suma muy escasa (7.994,98 euros) - debe determinar la extinción de la condición resolutoria. Para nada se habla de todos los restantes pagos a terceros, la subrogación en estos casos y muy especialmente la compensación de tales pagos con el crédito existente con reflejo registral. La falta de mención a todas estas cuestiones evidencia una conformidad con el resultado desestimatorio de la demanda y hace apriorísticamente de difícil comprensión la interposición de un Recurso abocado fatalmente al fracaso. En cuanto a los dos primeros motivos del recurso, nos remitimos a los antecedentes recogidos en la sentencia recaída, así como a la fundamentación que sirve al Fallo desestimatorio de la demanda. En cuanto a la eventual violación del artículo 82 LH, el correlativo contiene una argumentación un tanto capciosa pues si bien, ciertamente, cabe convenir con la recurrente su consecuencia jurídica, a la vez debe discreparse de que concurra el supuesto fáctico que ampara tal consecuencia. De esta manera no se discrepa de que la vendedora hubiera facultado a la compradora para acreditar notarialmente el pago de la suma aplazada y de esta manera cancelar unilateralmente la condición resolutoria. Sin embargo, resultaba evidente y así lo recoge la sentencia, que tal posibilidad, sin duda excepcional, estaba condicionada al estricto cumplimiento de los restantes presupuestos, con constancia registral, a los que se vinculaba la cancelación por este medio. Es decir, a la acreditación de los pagos a la vendedora en los términos convenidos, y en ningún caso a pagos realizados a terceros muchos de los cuales, realmente, lo eran en interés de la compradora. Ello exigiría operar una compensación que en ningún caso podría hacerse en sede de procedimiento registral, sino por acuerdo entre partes o, alternativamente, mediante el oportuno procedimiento judicial contradictorio. A tal efecto, con carácter general, debe recordarse el contenido del art. 1256 del CC en cuya virtud el cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de una de las partes: no otra cosa se pretende ante la expresa oposición de la contraparte a que así se haga. Por otra parte, sobre la acreditación del pago de la parte del precio aplazado, como queda expresado no se nos alcanza el correlativo que exclusivamente entiende que el pago a la AEAT determinaba la subrogación en la condición de acreedora y paralelamente el considerar que con ello se cumplía con la obligación de pago de la totalidad del precio aplazado. Y ello sin necesidad de entrar a cuestionar si tal pago determinaba, no tanto subrogación alguna, sino tan solo el derecho de reembolso tal y como ya sancionó en su día la Resolución de la Dirección General. De esta manera en relación con el Motivo al que nos oponemos, que se centra tan solo en el pago realizado a la AEAT, debe recordarse que, de la cantidad total garantizada, sólo la suma de los 7.994'98 euros se refiere al pago a la AEAT. La cantidad restante hasta conformar los 80.000 euros garantizados con la condición resolutoria se concretan en intereses del préstamo hipotecario, pago de los seguros decenales, honorarios profesionales de abogado, cancelación/subrogación del préstamo hipotecario que grava la finca, obtención del boletín del enganche de agua y penalización recogida en contrato de compraventa y anexo. Son, por ello, el resto pagos a terceros, entre otros, del préstamo garantizado con hipoteca que gravaba la finca y a tal efecto se protocolizan en la escritura seis transferencias destinadas a estos pagos diferentes que poco tienen que ver con las obligaciones garantizadas con la condición resolutoria pues se trata de deudas diferentes. Pagos que nada tienen que ver con el parcial realizado a la AEAT y que por ello escapan de la fundamentación del Motivo al que nos oponemos. Incluso debe valorarse que todos estos pagos se realizaron con posterioridad a la cesión del crédito, notificado con fecha 11 de junio de 2009, por parte de "Urbamorpe S.L." a favor de "Inversiones Mar de Sohail S.L." tal y como se recoge en el punto 6 del Expositivo de la escritura litigiosa, que la demanda transcribía. Las costas deberán imponerse a la actora.
TERCERO.- Considerando que, como indica el Juez "a quo", la representación de la parte actora solicita en su escrito de demanda que se dicte sentencia por la que se declare la nulidad de la calificación negativa efectuada por la Registradora del Registro de la Propiedad número 1 de Fuengirola, Doña Sacramento, en fecha 30/07/2021, en virtud de la cual se rechazó la inscripción de la escritura pública otorgada con fecha 13 de noviembre de 2020, ante la Notario Doña Rosa, bajo el número 527 de su protocolo y por la que se había otorgado escritura de cancelación de condición resolutoria y extinción de condominio, referidas a su vez a la escritura de compraventa otorgada en fecha 13 de marzo de 2009 ante el Notario Don Francisco García Serrano bajo el número 652 de su protocolo. Añade el juez que la parte demandada se opone a la anterior reclamación, aduciendo de modo resumido que la cancelación de las condiciones resolutorias sin consentimiento de su titular exige la plena y formal integración de los presupuestos liberatorios de la obligación garantizada en los términos que, previamente pactados, el Registro reflejaba a tal fin. El artículo 328 LH establece que las calificaciones negativas del Registrador y en su caso, las resoluciones expresas y presuntas de la DGRN, serán recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, debiendo dirigirse la demanda frente al Registrador de la Propiedad responsable de dicha calificación ( sentencia del TS de 14/01/2015), e interponerse, conforme al artículo precitado, en el plazo de dos meses desde la notificación de la calificación, plazo que en el supuesto de litis se respeta y cumple, puesto que la calificación negativa efectuada por la parte demandada en fecha 30/07/2021, y confirmada por la calificación sustitutoria emitida por el Registrador del Registro de la Propiedad número 7 de Málaga el 24/08/2021, fue notificada el 30/08/2021, interponiéndose la demanda que motiva la presente con fecha 29/10/2021, dentro, en definitiva, del término de dos meses establecido en el precepto. Conviene, por otro lado, previo al examen del fondo del asunto, determinar qué hechos no resultan controvertidos por desprenderse los mismos de la documental pública y privada aportada a las actuaciones y que no ha sido impugnada por las partes, por lo que dicha documental cumple el efecto de producir prueba en los términos del artículo 319.1º LEC y del artículo 326.1º LEC en relación con el anterior precepto. Así, consta probado que, con fecha 13 de marzo de 2009, se otorgó ante el Notario Don Francisco García Serrano, bajo el número 652 de su protocolo, escritura pública de compraventa en la que comparecieron Jose Ángel como representante de la parte vendedora, la mercantil "Urbamorpe S.L." y, como parte compradora, Carlos Ramón, casado en régimen de gananciales con Dolores, Ángeles, casada bajo el régimen de gananciales con Sebastián. En dicha escritura la parte compradora adquiría por mitades indivisas y con carácter ganancial, libre de cargas, gravámenes y arrendatarios, la finca registral número NUM000 inscrita al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, inscripción NUM004 del Registro de la Propiedad nº 1 de Fuengirola, consistente en una vivienda en construcción que carecía de licencia de primera ocupación, ello por un precio de 100.000 euros más el IVA (7.000 euros) desglosado de la siguiente forma: "Haberse abonado la suma de 21.100 euros en efectivo metálico y sin acreditarse, el día 14/10/2008. En dicha cuantía se ha abonado la parte de IVA correspondiente (1.400 euros) que serán objeto de ingreso en la Hacienda Pública. La parte vendedora otorga, por tanto, a favor de la compradora, la más eficaz carta de pago por dicho importe. Y los restantes 80.000 euros (más su IVA correspondiente, esto es, la suma de 5.600 euros) se abonará por parte de la compradora a la vendedora en el momento en que se haga entrega a la misma del acta notarial de terminación de obra en la edificación... y todo ello en base al contrato privado de compraventa y reserva de inmueble suscrito entre las partes el día 14 de octubre de 2008 y anexo posterior de fecha 4 de marzo cle 2009. CONDICIÓN RESOLUTORIA: Si llegado el momento de realizarse el mencionado acta notarial de terminación de obra con la pertinente licencia de primera ocupación, y la parte compradora dejara de realizar el pago la suma dicha de 80.000 euros (más su IVA correspondiente), quedará resuelta de pleno derecho la presente compraventa, volviendo a poder y dominio de la Sociedad vendedora la finca transmitida en el estado en que se encuentre y perdiendo la parte compradora la suma entregada a cuenta y referida de 20.000 euros (más su IVA correspondiente), en concepto daños y perjuicios. No obstante lo pactado, se observaran y cumplirán las formalidades legales establecidas en los artículos 1504 del Código Civil y 59 del Reglamento Hipotecario. En este acto, la Sociedad vendedora faculta a la parte compradora para acreditar el pago de la suma aplazada y cancelar la condición resolutoria pactada, mediante Acta Notarial a su instancia, en la que exhibirá al Notario autorizante de dicha acta, documento bastante que acredite tales extremos (tal como documentación bancaria relativa a transferencia, cheque y/o certificado acreditativo de tal extremo realizado por representante legal de la parte vendedora)". Con fecha 13/11/2020 se otorga, ante la Notario Doña Rosa, y bajo el número 527 de su protocolo, escritura pública de cancelación de condición resolutoria y extinción de condominio, a la que comparecen Ángeles y Sebastián, Carlos Ramón (viudo de Dolores), y Milagrosa, hija de los dos anteriores. En la parte expositiva de la escritura, se hace constar, entre otros extremos, que al fallecimiento de Ángeles, mediante escritura de herencia otorgada ante la Notario Doña Rosa el día 2 de enero de 2020, se adjudicó a Carlos Ramón y a su hija Milagrosa por cuartas e iguales partes indivisas (25%) la finca registral antes referida, y, en relación con la condición resolutoria, los comparecientes manifiestan lo que literalmente recoge la sentencia ahora revisada en la continuación de su segundo fundamento de derecho. Se procede seguidamente a la cancelación de la condición resolutoria y a la extinción del condominio sobre sobre la finca, adjudicándosela Carlos Ramón, haciendo constar que la adquiere por su valor de 100.000 euros, habiendo abonado a sus condóminos la cantidad que a estos les corresponde mediante transferencia desde su cuenta. A continuación, en las estipulaciones de la escritura, los comparecientes ratifican los actos contenidos en los expositivos segundo y tercero de la escritura, y solicitan del titular del Registro de la Propiedad nº 1 de Fuengirola que lo haga constar en los libros a su cargo. La titular del Registro de la Propiedad nº 1 de Fuengirola dicta nota de calificación del asiento de presentación de fecha 17/11/2020, rechazando la práctica de la inscripción al no haberse acreditado previamente el pago de los impuestos devengados ni la presentación del documento ante los organismos competentes para su liquidación, y debido a que, en relación con la condición resolutoria, no se han verificado los pagos en los términos convenidos en la escritura de constitución de la condición resolutoria, ni se han verificado todos de forma fehaciente, ni tampoco haya mediado el consentimiento del acreedor. En relación con este segundo motivo, la resolución se fundamenta en que "en el ámbito registral, se precisa de un expreso consentimiento cancelatorio como se deduce del artículo 179 del Reglamento Hipotecario que, si bien referido al crédito hipotecario, es igualmente aplicable en lo referente a la cancelación de la condición resolutoria explícita cuando dispone "aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción si no en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o en su defecto, en virtud de ejecutoria. En el presente caso, la escritura en la que se solicita la cancelación es otorgada, como se ha indicado, sólo por la parte compradora y sus herederos o causahabientes, titulares registrales de la finca. No comparece la parte entonces vendedora o en su caso, de acreditarse la cesión del crédito a que se refiere el número 2 del apartado A del expositivo segundo, el cesionario, para prestar su consentimiento a la cancelación en cuanto reintegrada del pago del precio. No se acredita, asimismo, fehacientemente, el pago de la totalidad del precio aplazado, ascendente, como se ha señalado, a ochenta mil euros y el IVA correspondiente; ni se cumplen, por otra parte, las condiciones y términos pactados para acreditar el pago del precio e instar la cancelación de la condición. Se incorporan, en este sentido, la diligencia de embargo de créditos de la Agencia Tributaria frente a la entidad vendedora, en particular, resultantes de la referida escritura de compraventa, dirigida a uno de los adquirentes, Ángeles, y el ejemplar justificante del ingreso de la cantidad de siete mil novecientos noventa y cuatro euros, noventa y ocho céntimos, modelo 010 o documento de pago...". Seguidamente, la Registradora señala que las certificaciones que relata como incorporadas tampoco acreditarían indubitadamente el hecho del total pago del precio de la compraventa; tan solo podrían acreditar que se ha ordenado una transferencia de cuenta a otra por un determinado importe, pero difícilmente esas transferencias tienen por objeto el pago del precio aplazado de esa concreta compraventa". Contra dicha calificación la Notario, Rosa, interpuso recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, dictándose en fecha 25 de marzo de 2021 Resolución desestimatoria del mismo y confirmatoria de la calificación registral. Con fecha 9/07/2021 se otorga, por los mismos comparecientes y ante la misma Notario, bajo el número 387 de su protocolo, escritura de subsanación de la anteriormente otorgada, que es presentada nuevamente ante el Registro de la Propiedad número 1 de Fuengirola, y fue de nuevo objeto de calificación negativa, emitida el día 30 de julio de 2021. La Notario demandante solicitó calificación sustitutoria, que recayó en el Registro de la Propiedad número 7 de Málaga, dictándose el día 24/08/2021 calificación confirmatoria de la anterior de 30/07/2021. Razona luego el juzgador que, atendidos los antecedentes de esta resolución, cabe recordar que, conforme al artículo 82 LH, las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla enjuicio ordinario. Lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley. A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca. Entiende el Juez que la condición resolutoria pactada en la escritura no estaba sujeta a plazo alguno de caducidad, ni su cancelación se podía producir de manera automática, ya que las partes pactaron la forma en que dicha cancelación tendría lugar. En este sentido, se prevé la cancelación "mediante Acta Notarial a su instancia, en la que exhibirá al Notario autorizante de dicho acta, documento bastante que acredite tales extremos (tal como documentación bancaria relativa a transferencia, cheque y/o certificado acreditativo de tal extremo realizado por representante legal de la parle vendedora". Es decir, aunque la cancelación de la condición tuviera lugar mediante el otorgamiento del acta notarial a instancia del comprador, no se eximía a éste de su obligación de acreditar el pago de la suma aplazada en la forma expresamente convenida. Y, considerando la documental expuesta en el fundamento que precede, así como la aportada con la demanda, se concluye que la parte compradora no ha acreditado haber efectuado pagos a favor de la entidad vendedora en concepto de pago del precio aplazado de la compraventa, sino que lo que aporta y acredita son pagos efectuados por su cuenta a favor, entre otros, de la Agencia Tributaria y de la entidad bancaria acreedora del préstamo hipotecario concertado por la vendedora sobre el inmueble. En la condición resolutoria se pactó la posibilidad de que la misma se cancelase mediante distintas formas de pago (transferencias, cheque, certificado del vendedor) que no son las que se han acreditado ni verificado en el supuesto de litis, ya que, se reitera, los pagos acreditados se han realizado a favor de terceros distintos del vendedor, aunque lo sean en interés de este, no existiendo tampoco ningún certificado del vendedor acreditativo de haberse verificado el pago a su favor, de modo que, atendiendo a lo anteriormente expuesto, es posible apreciar, registralmente, que la cancelación tenga lugar mediante el consentimiento expreso del vendedor reconociendo el total pago de la deuda, o bien a través una resolución judicial emitida en un procedimiento declarativo dirigido frente al vendedor con tal objeto y finalidad, extremo que tampoco ha tenido lugar. Los pagos efectuados por los compradores a favor de terceros, liberan en su caso al deudor (la entidad vendedora) frente a aquéllos terceros (Agencia Tributaria, y Entidad bancaria, en el caso de litis), pero no liberan "per se" a la parte compradora de si ha efectuado tales pagos, para dirigirse en su caso frente al deudor ( artículo 1158 CC), lo cual no significa que se genere un derecho de compensación automática a favor de quien verificó el pago, ni menos aún que dicha compensación pueda ser apreciada por el Registrador de la Propiedad a los efectos de considerar cumplidos los requisitos establecidos en la condición resolutoria pactada para permitir su cancelación. Teniendo en cuenta los hechos acreditados por la documental aportada, concluye el Juez que, de conformidad con el artículo 82 LH, es preciso, para poder cancelar la condición resolutoria explícita, bien una escritura pública consentida por quien figura como titular de la inscripción, bien una sentencia dictada en un procedimiento judicial el que haya sido oído quien figura como titular registral del derecho afectado. Ninguna de tales circunstancias ha tenido lugar, de ahí que no quepa deducir que se haya cometido ninguna infracción por parte del Registrador al emitir la calificación negativa por la que rechaza la inscripción de la escritura pública litigiosa, ya que, ciertamente, no se cumplen los requisitos del artículo 82 LH, y concordantes de su Reglamento. Por tanto, entiende que solo cabe desestimar la demanda, absolviendo a la parte demandada de todos los pedimentos formulados en su contra. Con respecto a las costas causadas y derivadas de la demanda, procede imponerlas a la parte actora al haberse desestimado íntegramente sus pretensiones, de conformidad con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En definitiva, desestima la demanda interpuesta y absuelve a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra. Todo ello con imposición a la parte actora del pago de las costas procesales.
CUARTO.- Considerando que el título XIV de la Ley Hipotecaria (artículos 322 y siguientes) regula los recursos contra la calificación del Registrador de la Propiedad, previendo en el artículo 328 de la LH la impugnación judicial de una calificación negativa del Registrador de la Propiedad al objeto de que se declare su improcedencia por ser contraria a derecho. La valoración jurisdiccional de la calificación impugnada debe realizarse sobre la misma base fáctica y documental tenida en cuenta por el Registrador al emitirla, tal y como se deduce del artículo 326 de la LH que dispone: "El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma", lo que ha sido corroborado por la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de pleno nº 625/2017, de 21 de noviembre, cuando concluye: "Con todo lo anterior hemos de concluir que la denegación de la inscripción por la falta de constancia en el mandamiento judicial del cumplimiento de estos requisitos del artículo 155.4 LC fue correcta, sin que en el pleito posterior de impugnación de la calificación o de la resolución de la DGRN pueda censurarse esta denegación porque se llegue a acreditar que en la realidad se cumplieron tales requisitos". Esta es la postura que mantienen la mayoría de las Audiencias Provinciales y dicha consideración viene confirmada por la previsión establecida en el artículo 108 del Reglamento Hipotecario que posibilita, una vez caducado el asiento de presentación, la nueva presentación del título para una nueva calificación. De hecho, en el caso de autos, el título ya sido objeto de dos calificaciones negativas previas, siendo la segunda referida a la escritura de fecha 9/07/2021, otorgada por los mismos comparecientes y ante la misma Notario, bajo el número 387 de su protocolo, como escritura de subsanación de la anteriormente otorgada, y que es presentada nuevamente ante el Registro de la Propiedad número 1 de Fuengirola, siendo de nuevo objeto de calificación negativa, emitida el día 30 de julio de 2021. La calificación registral constituye la emisión de un juicio jurídico sobre un determinado acto o contrato que pretende acceder al Registro, para determinar si reúne todos los requisitos que exige nuestro ordenamiento para su validez y eficacia frente a terceros, con la finalidad de que únicamente obtengan la protección registral los títulos que sean válidos y perfectos. Se trata de una obligación impuesta al Registrador del control de legalidad de los títulos (en sentido formal y material) que pretenden gozar de la protección que la inscripción representa. Su misión es la de decidir si incorpora o no a los libros del Registro con eficacia "erga omnes" una determinada relación jurídica. La calificación registral en el ámbito hipotecario se encuentra sometida al principio de legalidad proclamado en el artículo 9.3º de la Constitución, señalando el artículo 18 de la LH que el Registrador de la Propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en concreto, por lo que respecta a los documentos judiciales, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 100 del RH, la calificación registral se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. En este sentido también se manifiesta la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de pleno nº 590/2021, de 9 de septiembre. Por tanto, la calificación del Registrador, como recuerda la sentencia del TS 609/2013, de 21 de octubre, "...ha de realizarse no sólo teniendo en cuenta el documento presentado, sino también "...lo que resulte de ... los asientos del Registro" ( art. 18 LH) y "...los obstáculos que surjan del Registro" (art. 100 RLH)", declarando, además, con cita de la sentencia del TS 295/2006, de 21 de marzo, que "no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte", y precisando: "la competencia del Registrador en la calificación de resoluciones judiciales que comprende la adecuación o congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, estando protegido por el Registro quien hubiera sido parte en el proceso o haya tenido legalmente la posibilidad de intervención en el mismo". En consecuencia, estando la finca inscrita en el Registro de la Propiedad y bajo la salvaguarda de los tribunales a favor de una persona distinta, corresponde al Registrador el control de legalidad del instrumento que pretende acceder al registro ( art. 18 LH) y, específicamente, el deber de comprobar que el tracto sucesivo se cumple con el acceso del instrumento público al Registro ( art. 20 LH), principio básico de ordenación del sistema registral español. Pues bien, en el caso de autos el Registrador dejó constancia en su calificación negativa de que, en el ámbito registral, se precisa de "un expreso consentimiento cancelatorio como se deduce del artículo 179 del Reglamento Hipotecario que, si bien referido al crédito hipotecario, es igualmente aplicable en lo referente a la cancelación de la condición resolutoria explícita cuando dispone que, aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción si no en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de la Ley, o en su defecto, en virtud de ejecutoria. En el presente caso, la escritura en la que se solicita la cancelación es otorgada, como se ha indicado, sólo por la parte compradora y sus herederos o causahabientes, titulares registrales de la finca. No comparece la parte entonces vendedora o en su caso, de acreditarse la cesión del crédito a que se refiere el número 2 del apartado A del expositivo segundo, el cesionario, para prestar su consentimiento a la cancelación en cuanto reintegrada del pago del precio. No se acredita, asimismo, fehacientemente, el pago de la totalidad del precio aplazado, ascendente, como se ha señalado, a ochenta mil euros y el IVA correspondiente; ni se cumplen, por otra parte, las condiciones y términos pactados para acreditar el pago del precio e instar la cancelación de la condición". Y que, aunque se incorporan determinados documentos y certificaciones, "las certificaciones incorporadas tampoco acreditarían indubitadamente el hecho del total pago del precio de la compraventa; tan solo podrían acreditar que se ha ordenado una transferencia de cuenta a otra por un determinado importe, pero difícilmente esas transferencias tienen por objeto el pago del precio aplazado de esa concreta compraventa". Y como, a juicio de esta Sala, no se ha desvirtuado dicho extremo, es acertado el razonamiento del juzgador en el sentido de que ello impedía al Registrador realizar su función calificadora, sin que quepa entender subsanada la omisión de dichos documentos mediante la aportación de la nueva escritura ya referida. Es evidente en lo actuado que la condición resolutoria pactada en la escritura no estaba sujeta a plazo alguno de caducidad, ni su cancelación se podía producir de manera automática, ya que las partes pactaron la forma en que dicha cancelación tendría lugar. En este sentido, se prevé la cancelación "mediante acta Notarial a su instancia, en la que exhibirá al Notario autorizante de dicho acta, documento bastante que acredite tales extremos (tal como documentación bancaria relativa a transferencia, cheque y/o certificado acreditativo de tal extremo realizado por representante legal de la parle vendedora". Es decir, aunque la cancelación de la condición tuviera lugar mediante el otorgamiento del acta notarial a instancia del comprador, no se eximía a éste de su obligación de acreditar el pago de la suma aplazada "en la forma expresamente convenida" y no en otra. Y, considerando la documental ya expuesta, así como la aportada con la demanda y con la contestación, se concluye que la parte compradora no ha acreditado haber efectuado pagos a favor de la entidad vendedora en concepto de abono del precio aplazado de la compraventa, sino que "lo que aporta y acredita son pagos efectuados por su cuenta a favor, entre otros, de la Agencia Tributaria y de la entidad bancaria acreedora del préstamo hipotecario concertado por la vendedora sobre el inmueble". En la condición resolutoria se pactó la posibilidad de que la misma se cancelase mediante distintas formas de pago (transferencias, cheque, certificado del vendedor) que no son las que se han acreditado ni verificado pues los pagos acreditados se han realizado a favor de terceros distintos de la vendedora, aunque lo sean en interés de ésta, no existiendo tampoco ningún certificado de la vendedora que acredite haberse verificado el pago a su favor. Por todo ello es lógico que el Registrador concluya que la cancelación debe tener lugar mediante el consentimiento expreso del vendedor reconociendo el total pago de la deuda, o bien a través una resolución judicial emitida en un procedimiento declarativo dirigido frente al vendedor con tal objeto y finalidad, lo que tampoco ha tenido lugar. En este segundo supuesto y ante la ausencia de consentimiento expreso de la vendedora, la cuestión debería plantearse ante la jurisdicción ordinaria, instando la correspondiente acción contradictoria contra la titular registral de la garantía. En tal sede podrá alegarse frente a ella la procedencia de los pagos realizados a terceros, la subrogación pretendidamente operada y, finalmente, la compensación del crédito debido con los pagos realizados y en los que entendían los compradores - o la Agencia Tributaria - haberse subrogado, si bien nada de ello se justifica en el recurso de apelación respecto de todos los pagos a terceros ajenos a la AEAT. Resulta evidente, como pone de manifiesto la parte apelada y recoge la sentencia, "que tal posibilidad, sin duda excepcional, estaba condicionada al estricto cumplimiento de los restantes presupuestos, con constancia registral, a los que se vinculaba la cancelación por este medio. Es decir, a la acreditación de los pagos a la vendedora en los términos convenidos, y en ningún caso a pagos realizados a terceros muchos de los cuales, realmente, lo eran en interés de los compradores. Ello exigiría operar una compensación que en ningún caso podría hacerse en sede de procedimiento registral, sino por acuerdo entre partes o, alternativamente, mediante el oportuno procedimiento judicial contradictorio" ya referido. En consecuencia, por todo lo anteriormente expuesto, procede, con desestimación del recurso de apelación interpuesto, confirmar íntegramente la sentencia impugnada, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia.
QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
