Sentencia Civil 388/2022 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 1148/2021 de 29 de septiembre del 2022

PRIMERO .-La representación de la parte actora ejercito acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Llíria se dictó en fecha 5 de octubre de 2021 Sentencia por la que estimaba íntegramente la demanda formulada por Inversiones Inmobiliarias, S.L.U. contra ignorados ocupantes CALLE000 Nº NUM000, URBANIZACION000 CP 46117 Bétera (Valencia) y Dª. Paulina y condenaba a los demandados a cesar en la perturbación del ejercicio del derecho de propiedad sobre la finca descrita de la que es titular Inversiones Inmobiliarias Limara, S.L.U. y requerirla para que proceda a desocupar o desalojar la finca litigiosa, dejándola libre, expedita y a disposición de su titular, con expreso apercibimiento de lanzamiento; todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.

SEGUNDO. -Contra la referida Sentencia se alza la representación de Dña. Paulina formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.-Inadecuación del procedimiento: la actora debería haber ejercitado la acción de desahucio o bien una demanda amparada en el artículo 250.1.4 de la LEC en lugar de ejercitar la acción presente que se sustenta en el artículo 250.1.7 de la LEC.Ello es así, porque la demanda se dirige contra ignorados ocupantes quienes supuestamente están perturbando el ejercicio del derecho de propiedad inscrito.

2.-La propia actora entiende que existe una relación arrendaticia "viva" respecto del inmueble litigioso: Que en relación con el documento 4 aportado en el escrito de contestación a la demanda consistente en una comunicación remitida por la entidad Gestimed Levante, S.L. en fecha 20 de noviembre de 2018 a quien subarrendó el inmueble, el demandado, en el que le comunicaba que la cuota arrendaticia que él estaba pagando se vería incrementada por la subida del IPC a partir del mes de octubre del mismo año.

Dicha comunicación remitida por la actora es una manifestación clara de que entiende que el contrato de arrendamiento es válido y debe desplegar sus efectos. Esta misiva se remite en el mes de noviembre de 2018, esto es, con posterioridad a que se dictase la Sentencia aportada por la actora en el acto de la vista de juicio verbal declarando el desahucio del Sr. Jaime, que se dictó el 1 de febrero de 2018 y resulta por tanto contradictoria con esta voluntad de desahuciarlo, ya que tras dictarse el desahucio, se le exige que abone las rentas en virtud del contrato de arrendamiento suscrito.

El Banco Popular, quien se adjudicó el inmueble en noviembre de 2006 es quien interpuso la demanda de desahucio contra el Sr. Jaime y sin embargo la mercantil actora que es la nueva titular a partir del 22 de febrero de 2018, decide que dicho contrato sigue vigente y la comunicación que remite al domicilio arrendado, da fe de que ello es así.Si la actora reconoce que el contrato de arrendamiento sigue vigente y de hecho estaba dispuesta a seguir cobrando las rentas derivadas del mismo, debería haber ejercitado en todo caso una acción de desahucio y no alegar ahora que la recurrente está perturbando el ejercicio de su derecho de propiedad lo cual es absolutamente incierto y contradictorio con el hecho de reconocer que existe un arrendatario que ocupa dicho inmueble legítimamente.

En ningún momento se ha cuestionado por la parte actora la veracidad del documento aportado, sino que simplemente se ha indicado que es irrelevante o impertinente, lo que viene a constatar que efectivamente ha sido ella quien ha encargado a la entidad Gestimed Levante S.L. (ALQUILOVERS) la remisión de la citada comunicación por entender que el contrato de alquiler seguía vigente.

3.-Infracción del artículo 661 L.E.C. en la adjudicación del inmueble. No ha habido requerimiento previo a la ocupante. En el procedimiento de adjudicación del inmueble a la entidad bancaria Banco Popular, anterior titular, la recurrente no ha sido requerida tal y como dicta la ley y ha sabido que se había adjudicado al Banco Popular con posterioridad a que dicha adjudicación se produjera, por lo que no ha podido ejercer sus derechos como ocupante del inmueble.

4.-Infracción del artículo 444.2 de la L.E.C.es de aplicación lo dispuesto en el artículo 444.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual se podrá desvirtuar la pretensión de recuperación de la finca si poseyera el demandado la finca o disfrutara el derecho discutido por contrato u otra relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores, teniendo en cuenta la vinculación de la recurrente con el inmueble a través de contrato de subarriendo.

Ello es así, porque la propia actora ha manifestado la existencia de una relación arrendaticia a la vista del documento remitido al domicilio arrendado indicando la subida del IPC en la renta y que hemos aportado como documento 4 a los autos de juicio verbal.

5.-Inscripción defectuosa o nulidad de la adjudicación del inmueble al no haberse posibilitado al ocupante el derecho de tanteo o ( art. 25 LAU);en el seno de la ejecución hipotecaria del citado inmueble, no se dio a la recurrente la oportunidad de ejercitar ninguno de estos derechos, por lo que la adjudicación del mismo y su posterior inscripción registral no debería surtir efectos.

Dichos motivos serán objeto de análisis, seguidamente.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado". Deben, por tanto, adicionarse por tanto únicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

La representación de INVERSIONES INMOBILIARIAS LIMARA S.L.U., formulo demanda de juicio verbal para la efectividad de los derechos reales inscritos, en el Registro de la Propiedad de Moncada contra ignorados ocupantes, con domicilio a efecto de notificaciones en el inmueble, propiedad de mi mandante sito en CALLE000 Nº NUM000, URBANIZACION000, C.P. 46117, Bétera.

La representación de la Sra. Paulina contestó a la demanda alegando en síntesis:

1.- Inadecuación del procedimiento dado que se está ejercitando un juicio de efectividad de derechos reales inscritos cuando en realidad debería ejercitarse un juicio de Desahucio bien por precario, por falta de pago o bien por finalización de contrato, dado que la vinculación de la demandada con este inmueble procede de un contrato de arrendamiento tal y como demuestra la documental aportada junto con este escrito y no se trata por tanto de una ocupación ilegal.

2.- Prescripción de la acción.

3.- Es de aplicación lo dispuesto en el artículo 444.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual se podrá desvirtuar la pretensión de recuperación de la finca si poseyera el demandado la finca o disfrutara el derecho discutido por contrato u otra relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores teniendo en cuenta la vinculación de la demandada con el inmueble a través de contrato de subarriendo y por tanto de un título legítimo.

4.- La entidad actora se adjudicó en noviembre de 2016 el inmueble en autos de ejecución hipotecaria nº 329/2013 seguidos contra Dª Palmira, por impago. Dicha finca era propiedad de la Sra. Palmira, estando arrendada a D. Jaime, el cual la subarrendó a su vez a la demandada para que constituyera la vivienda habitual de la misma, a través de varios contratos de duración de 6 meses (que se fueron encadenando por el Sr. Jaime de forma fraudulenta, llamándoles contratos de temporada), dado que no quería firmar contratos de mayor duración, suscribiéndose el último de ellos en marzo de 2015 y entrando en vigor en septiembre del mismo año.Cuando el Banco Popular instó la ejecución hipotecaria sobre el inmueble y en el transcurso de dicha ejecución, la ejecutada en connivencia con el Sr. Jaime, mintió al juzgador indicando que el inmueble se encontraba ocupado por el Sr. Jaime, cuando la realidad es que venía siendo ocupado desde el año 2014 por Dª Paulina, actual ocupante, que venía cumpliendo su contrato y que era totalmente ajena a esta situación (documentos 1,2 y 3 de la contestación).Quien arrendó a la demandada el inmueble era el legítimo arrendatario y el propio juzgado declaró en vigente su derecho a permanecer en el inmueble.Como consecuencia de esta situación y habiéndole comunicado el Sr. Jaime que el inmueble ya era propiedad del Banco Popular sin dar más datos, esta se vio abocada a no saber a quién debía abonar el alquiler.

De hecho, la actual propietaria del inmueble Inversiones Limara, contactó con la demandada para intentar que abonara las cuotas arrendaticias en nombre de Jaime, a lo que ésta respondió solicitando que si entendían que ella debía pagar a la propiedad, entonces el contrato de arrendamiento debería figurar a su nombre y no a nombre de Jaime, dado que este señor no tenía voluntad alguna de cumplir con un contrato que en aquellos momentos era verbal y de hecho pero que no constaba en ningún documento puesto que los contratos suscritos, eran de tan sólo 6 meses de duración (documento 4).

La demandada ha podido obtener el Decreto de adjudicación de la vivienda de fecha 22 de noviembre de 2016 y ha sabido que se había adjudicado al Banco Popular. Asimismo, en dicho documento se indica que por Auto de 25 de enero de 2016, se declaró que D. Jaime, tenía derecho a ocupar la vivienda sita en la CALLE000, NUM000, lo que automáticamente suponía que el contrato de subarrendamiento de Dña. Paulina era también válido y debía continuar surtiendo efectos en tanto no fuera desahuciada. (documento 5).

5.- En el procedimiento de ejecución hipotecaria de inmueble no se cumplieron los requisitos establecidos en la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil, en concreto los artículos 661 de la LEC.

6.- Nulidad de la adjudicación del inmueble por no haberse concedido al ocupante la posibilidad de ejercitar la acción de tanteo o retracto.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas.

La Sentencia que es objeto de recurso concluye:

1.- desestima la excepción de prescripción.

2.- el contrato de arrendamiento suscrito entre Dª. Palmira como anterior titular de la vivienda y D. Jaime como arrendatario de fecha 5 de octubre de 2012 y por consiguiente se trata de un contrato ya finalizado por el transcurso del tiempo.El contrato de arrendamiento celebrado entre D. Jaime y Dª. Paulina es de fecha 21 de septiembre de 2015. El referido contrato de fecha 21 de septiembre de 2015 ya se encontraría finalizado por expiración del plazo fijado legalmente de cinco años, sin que conste documento alguno por el que la parte actora consienta en la continuación del mismo.

3.- la carta que se aporta como documento remitida en fecha 20 de noviembre de 2018 por la parte actora a un tercero, en este caso al Sr. Jaime no hace plena prueba de que la parte demandante consintió en el contrato de arrendamiento, pues ningún documento de prueba se ha aportado que indique la celebración de contrato alguno de arrendamiento entre la parte demandante y la parte demandada. Por todo ello estima la demanda.

Pues bien, partiendo de cuanto antecede y en lo concerniente al primerode los motivos de impugnación aducidos, debe señalarse, que en la vía civil la posesión del titular dominical se protege a través de diversas acciones. Así, además de la acción reivindicatoria (declaración de dominio más restitución de la posesión perturbada), cabe acudir a procesos "sumarios" interdictales ( art. 250.1.4 LEC) en relación con el 446 CC), al sumario para la protección de los derechos reales inscritos ( art.250.1.7 LEC) en relación con el art. 41 LH), o al desahucio por precario (con fuerza de cosa juzgada, y por ello con plenitud de conocimiento y medios probatorios, relativo al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata), con fundamento en el derecho a la posesión real del titular, con las consecuentes facultades de exclusión y de recuperación posesoria, derivados del CC y de la LEC (sin que pueda oponerse la posesión clandestina y sin conocimiento del poseedor real que, conforme al art. 444 CC no afectan a la posesión).

Así pues, del abanico de acciones que la ley ofrece, corresponde al titular del derecho, siempre que concurran los presupuestos legales exigidos para cada una de ellas, escoger la acción que considere oportuno ejercitar, por lo que en el caso no cabe hablar de inadecuación de procedimiento .

Debe invocarse asimismo respecto a la posibilidad de iniciar y seguir el procedimiento contra ignorados ocupantes, la STC 32/2019, de 28 de febrero, ha señalado al respecto que << Tampoco esta previsión legal puede reputarse inconstitucional, pues no cabe imponer al propietario o titular legítimo del derecho a poseer la vivienda, de la que ha sido desposeído por un acto violento o clandestino y que por ello se ve obligado a acudir a la vía judicial para obtener la recuperación de la posesión, la carga a todas luces desproporcionada de llevar a cabo una labor investigadora para la identificación de los ocupantes ilegales; tarea que, por otra parte, no solo pudiera resultar infructuosa, sino incluso vedada por el juego de los derechos fundamentales a la intimidad ( art. 18.1 CE ) y a la protección de datos personales ( art. 18.4 CE ), con el consiguiente perjuicio para quien necesita obtener pronta tutela judicial frente al despojo del que ha sido víctima. Por otra parte, esos ocupantes desconocidos lo serán en cuanto a su identidad personal, pero no en cuanto a su paradero, ya que en todo caso pueden ser hallados precisamente en la vivienda ocupada, en la que ha de practicarse la notificación de la demanda y el emplazamiento al demandado, para que pueda en su caso aportar título que justifique su situación posesoria y contestar la demanda, conforme a lo dispuesto en los arts. 437.3 bis y 441.1 bis LEC >>. El motivo se desestima.

En cuanto al segundo y cuartode los motivos anteriormente analizados, debe señalarse, sin perjuicio de dar por reproducidos los argumentos contenidos en la Sentencia apelada, que de lo actuado, aparece lo siguiente:

La demanda se interpone en marzo de 2020.

La demandada junto a su escrito de contestación aporta los siguientes documentos:

Documento 2: Contrato de arrendamiento de 12 de septiembre de 2014 celebrado entre el Sr. Jaime y la Sra. Paulina de 6 meses de duración.

Contrato de arrendamiento de 21 de marzo de 2015 de 6 meses de duración.

Contrato de 21 de septiembre de 2015 de 6 meses de duración, hasta el 21 de marzo de 2016.

Facturas de luz de finales de 2016 y principios de 2017.

Facturas de agua de 3 de septiembre y 21 de diciembre de 2020.

Documento 3: Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra de fecha 5 de octubre de 2012 suscrito entre la Sra. Palmira (antigua titular de la vivienda) y el Sr. Jaime de 10 años de duración.

Documento 4: carta remitida por Alquilovers S.L. al Sr. Jaime en fecha 20 de noviembre de 2018 en la que le notifica el incremento de la renta .

Documento 5: Decreto de adjudicación de la vivienda litigiosa a Banco Popular de 22 de noviembre de 2016 en el que se establece que por Auto de 25 de enero de 2016 se declaróque el Sr. Jaime tiene derecho a ocupar la vivienda.

Documento 6: certificado de empadronamiento 17 de julio de 2018 de la recurrente con fecha de alta en la vivienda de 8 de febrero de 2017.

Partiendo de todo ello, se concluye necesariamente, que el derecho que la recurrente pudiera ostentar sobre la vivienda litigiosa, quedó extinguido a la fecha de finalización de su último contrato, el día 21 de marzo de 2016, aun cuando haya permanecido habitando el inmueble, sin que la carta de 20 de noviembre de 2018 modifique tal situación ni acredite en modo alguno la existencia de una relación arrendaticia viva entre Inversiones Inmobiliarias Limara S.L.U. y la recurrente, pues no se ha aportado ningún justificante de pago de las rentas, y además, la carta no ha sido remitida por la actora ni va dirigida a la demandada. El motivo analizado se desestima.

Por lo que se refiere al tercero, y quintode los referidos motivos, el estudio de los mismos no tiene cabida en el presente procedimiento puesto que vienen referidos a cuestiones ajenas al mismo que en su caso habrán de ventilarse en el juicio correspondiente. Por tanto procede su desestimación.

Procede en consecuencia en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación del recurso de Apelación formulado resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación