Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Laureano Martínez Clemente.
PRIMERO.-En la demanda rectora de la presente litis la parte actora articula una acción de retracto arrendaticio con fundamento legal en los arts. 25.3 y 31 de la LAU en relación con el art. 1518 del CC, relativo a la vivienda sita en Roquetas de Mar, apartamento nº DIRECCION000, que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Roquetas de Mar, finca registral nº NUM000, de la que es arrendatario en virtud de un contrato de fecha 5 de junio de 2018, y que fue adjudicada a la demandada en subasta pública derivada de proceso de Ejecución de Titulo no Judicial seguido ante el Juzgado de 1ª. Instancia nº 1 de Linares, autos 916/15, mediante decreto de 11 de junio de 2021.
La demandada adjudicataria de la vivienda contesto oponiéndose a la pretensión actora, articulando las excepciones que tuvo por conveniente, siendo dictada sentencia en la instancia por la que se estimaba la demanda, interponiéndose por la demandada el recurso que es ahora objeto de examen por esta Sala.
Principalmente se fundamenta su discrepancia con la resolución recurrida en la consideración de que estamos ante una ejecución forzosa derivada de una hipoteca, y que, de conformidad con el art. 13 de la LAU, el contrato de arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad quedo extinguido -ope legis- por mor de la venta judicial y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto, por lo que la arrendataria carece de tal derecho y por ende de acción, no goza de legitimación ad causam.
La parte apelada, en trámite de oposición al recurso, solicito la confirmación de la resolución recurrida.
La demandada interpone recurso de apelación a fin de que se revoque la resolución combatida, estimando los pedimentos de la demanda, articulando esencialmente un único motivo, error en la interpretación de la ley aplicable.
El recurso debe acogerse por cuanto la Sala no comparte los criterios de la sentencia combatida sobre los que descansa el éxito de la pretensión actora.
SEGUNDO.-Con carácter previo conviene precisar la norma aplicable en el asunto que nos ocupa, el contrato de arrendamiento fue suscrito el 5 de junio de 2018, habrá que tener en cuenta la norma vigente después de la Ley 4/2013, de 4 de junio, art. 13 de la LAU: "1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada. Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9. 2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley .".
El art. 25 del mismo cuerpo legal: "1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes. 2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma. 3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el art. 1518 del Código Civil , cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.".
Asimismo, destacar que las clarificadoras resoluciones reseñadas por la recurrente, SSTS de 4-11-2020 nº 577/20, 1-3-2021 nº 109/21, 1-6-2021 nº 379/21, concluyen con la extinción del contrato de arrendamiento por adjudicación de la vivienda arrendada, en procedimiento de ejecución hipotecaria a tercero bajo la vigencia de la Ley 4/2013, de 4 de junio, tratándose de arrendamiento no inscritos.
TERCERO.-Son fechas reseñables en esta litis el Decreto que aprueba el remate es de fecha 19 de mayo de 2021, la demanda de retracto se interpone el 2 de junio de 2021 y el Decreto de adjudicación a la demandada es de fecha 11 de junio de 2021, por lo tanto, después de presentada la demanda y la inscripción en favor de la demandada en el Registro de la Propiedad es de fecha 1 de agosto de 2021.
La detallada sentencia combatida que aquí damos por reproducida en la narración de los hechos fácticos, y en lo que interesa en esta alzada, estima la demanda interpuesta, argumentando con el siguiente tenor literal sobre la pretendida extinción del contrato de arrendamiento: "En este apartado se abordará la cuestión de si el arrendatario de una finca enajenada forzosamente en el marco de un proceso de ejecución puede ejercitar el derecho de retracto regulado en el art. 25 LAU o, si por el contrario, carece de acción al haberse extinguido el arrendamiento ex art. 13 LAU . La respuesta, se adelanta, es afirmativa. Para empezar, porque el art. 13.1 LAU , en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, regula la extinción del contrato de arrendamiento como consecuencia de la enajenación forzosa de la finca arrendada en una ejecución hipotecaria. Sin embargo, en el presente caso, la finca arrendada fue subastada en un procedimiento de ejecución de título no judicial, no de ejecución hipotecaria, por lo que no se da el supuesto de hecho previsto por la norma. Y es que, si el legislador hubiera querido incluir los procedimientos de ejecución de título no judicial en las previsiones del art. 13.1 LAU lo habría hecho de manera expresa diciendo «enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de título no judicial» o no habría especificado nada, limitándose a señalar «enajenación forzosa derivada de una ejecución»",se puede apreciar que hace una interpretación estricta y literal del precepto.
La base fundamental del recurso descansa sobre la afirmación de que el arrendamiento había perdido, ope legis, su vigencia a consecuencia del art. 13 de la LAU, en la redacción dada por la Ley 4/13 de 4 de junio. La cuestión se concreta en la interpretación del referido art. 13, si como hace la sentencia la expresión "la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial"debe interpretarse de forma restrictiva, no extendiéndose a supuestos no contemplados en su literalidad, o por el contrario si la adquisición de la vivienda en ejecución forzosa mediante subasta judicial en un procedimiento de Ejecución de Titulo no Judicial es uno de los supuestos contemplados en el art. 13 de la LAU equiparable a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria.
Centrado el debate, es evidente que el acreedor que tiene garantizado su crédito con hipoteca tiene en el ordenamiento varias opciones para realizar el débito en caso de impago, siempre que se cumplan los presupuestos procesales. Así puede acudir al proceso de ejecución común u ordinario de la LEC, pues dispone de un título ejecutivo, art. 517.2.4ª de la LEC, o instar el proceso de ejecución especial del Capítulo V del Título IV del Libro III de la LEC, siempre que concurran los presupuestos exigidos por el art. 682, ejercitando únicamente la pretensión hipotecaria, o mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado recogida en el art. 129 de la LH en la redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
No puede ser objeto de discusión, ante la documentación presentada, que el cauce elegido por el acreedor hipotecario por el impago, Caja Rural de Jaén, es el proceso de Ejecución de Titulo no Judicial ordinario o común y no el proceso de Ejecución Hipotecaria con las particularidades de los arts. 681 y ss. de la LEC. Igualmente, admitido que la venta judicial producida en un proceso de ejecución forzosa no es obstáculo para el ejercicio del derecho de retracto reconocido al arrendatario, SSTS de 4-4-2011 nº 790/11 y 21-1-2014 nº 842/13.
CUARTO.-Sentado lo anterior, la controversia ha sido abordada recientemente por nuestro Alto Tribunal, acoge una interpretación amplia del art. 13 de la LAU, en la redacción que es de aplicación, por lo que la sentencia de instancia yerra en su apreciación.
En tal sentido la STS de 21-10-2024 nº 1374/24 destaca que, hasta la fecha no se ha pronunciado sobre si el listado del art. 13.1 de la LAU tiene o no carácter exhaustivo, así dispone con claridad: "4.- En atención a tales disposiciones legales aplicables, se discute en el recurso de casación y en la oposición si el listado a que hace referencia el art. 13.1 LAU tiene o no carácter exhaustivo. Hasta ahora no ha existido pronunciamiento al respecto de la sala, que sí ha interpretado este precepto, respecto de su literalidad referida a la ejecución forzosa, en las sentencias 577/2020, de 4 de noviembre , 109/2021, de 1 de marzo , y 379/2021, de 1 de junio , en las que declaramos que cuando se produce la enajenación forzosa de una finca arrendada con arrendamiento no inscrito, se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los ocupantes que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario. 5.- En la exposición de motivos de la precitada ley 4/2013, se justificaba la reforma del art. 13 LAU la manera siguiente: "Asimismo, es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. "La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario". Cuando el tan citado art. 13.1 LAU utiliza el término o concepto amplio de resolución del derecho del arrendador, debemos entender por tal la desaparición del patrimonio del arrendador, por un acto o negocio jurídico no dependiente de su voluntad, del derecho que posibilitó el arrendamiento (en este caso, la propiedad de los inmuebles) y su consiguiente ingreso en el patrimonio jurídico de un tercero. Por lo que el derecho del arrendador se "resolverá" no sólo en los cuatro casos específicamente previstos en la redacción aplicable del precepto (retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial y opción de compra), sino en otros que supongan la pérdida del derecho sobre el inmueble que permitía arrendarlo, por un acto o negocio jurídico ajeno a su voluntad.".
En nuestro caso, de conformidad con la interpretación expuesta, en presencia de un arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad, el derecho de la arrendadora, Dª. Clemencia, quedo resuelto por la pérdida de la propiedad sobre el inmueble que le permitía arrendarlo, perdida producida como consecuencia de un acto o negocio jurídico ajeno a su voluntad, la ejecución forzosa en el marzo de un proceso de ejecución de Titulo no Judicial, aunque no sea con los tramites de una Ejecución Hipotecaria del art. 681 y ss. de la LEC. En consecuencia, es de aplicación el art. 13.1 de la LAU en la redacción dada por la Ley 4/2013, y la extinción ope legisdel contrato de arrendamiento suscrito en fecha 5 de junio de 2018, de conformidad con la doctrina fijada SSTS de 4-11-2020 nº 577/20, 1-3-2021 nº 109/21, 1-6-2021 nº 379/21, una vez ejecutada la finca cuyo arrendamiento no está inscrito, este se extingue ipso iurey el arrendador pasa a la situación de precario.
La Dirección General de los registros y el Notariado sigue la mentada doctrina resolución de 11 de octubre de 2018 y 24 de marzo de 2017: "sin embargo, respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la L 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas deberá tenerse en cuenta para determinar la existencia del derecho de retracto si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca. De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7,2 antes transcrito resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia, con lo anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto.".
QUINTO.-Dicho esto, la siguiente cuestión es determinar si a la fecha de la presentación de la demanda de retracto el arrendamiento se había extinguido.
La SAP de Málaga Sº 5ª de 18-7-2014, señala: "El derecho de tanteo y retracto constituyen tradicionales facultades concedidas a los arrendatarios urbanos y rústicos, como medio de favorecer su acceso a la propiedad del inmueble que ocupan o utilizan, constituyendo en particular el retracto una limitación de la propiedad - "ius disponendi" - que debe interpretarse "restrictivamente" - T.S. 1ª S. de 6 de abril de 1995 -, dado el principio de presunción de libertad del dominio y el respeto del "contenido esencial" del derecho de propiedad - artículos 33 y 53.1 de la Constitución Española ( RCL 1978, 2836 ).".
Es conocida la postura mayoritaria sobre el retracto que se ejerce en caso de transmisión producida por subasta, si esta es judicial, el dies a quoes el auto de adjudicación, de tal manera que cuando este se dicta se pierde la condición de arrendatario y no se puede ejercitar el derecho de retracto.
En el supuesto litigioso el Decreto de Adjudicación es de fecha 11 de junio de 2021 y la demanda de 2 de junio de 2021, por lo que a la fecha de presentación de la demanda no se había extinguido el arrendamiento ope legisy si podía el arrendador ejercer el derecho de retracto.
Ahora bien, son requisitos para ejercitar el derecho de retracto: a) que se produzca la venta, voluntaria y forzosa de la finca arrendada; b) que lo vendido sea la vivienda arrendada; c) que el retrayente tenga un contrato de arrendamiento valido; d) que el retracto se ejercite dentro de los 30 días naturales siguientes a la notificación fehaciente que practique el arrendador, en alguno casos el plazo de caducidad para el ejercicio de los treinta días que comenzará a computarse no desde la fecha de celebración de la subasta, sino desde la aprobación del remate y adjudicación al rematante de la finca subastada, siempre que el retrayente tenga también conocimiento exacto de la subasta y de las condiciones de la misma, siendo reiterada la doctrina jurisprudencial que puntualiza que la notificación es sólo el medio oficial de dar a conocer al arrendatario las condiciones esenciales de la venta proyectada o perfeccionada, de tal manera que si el arrendatario conocía con antelación, cono conocimiento real, efectivo y cabal, la venta y sus condiciones esenciales, es a partir de ese momento cuando empieza a contar el plazo (treinta días) de caducidad - T.S. 1ª SS. de 19 de diciembre de 1959 y 24 de mayo de 1982 , entre otras muchas-, por lo que ni la notificación, ni la posterior inscripción registral añadirían nada nuevo a dicho conocimiento - T.S. 1ª S. de 6 de marzo de 2000; y e) que el retrayente reembolse al comprador el precio y los gastos de la venta, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
Pues bien, aquí se presente demanda de retracto el 2-6-21 y el Decreto de Adjudicación es de 11-6-2021, 9 días de diferencia, resulta contradictorio otorgar virtualidad a una demanda de retracto cuando no se ha producido todavía la venta, en todo caso daría lugar al derecho de tanteo, para el retracto es imprescindible la venta. Pese a esto, la sentencia de instancia argumenta: "La enajenación forzosa se produce en el momento de la adjudicación de la finca, que en el presente caso se acordó mediante decreto en fecha 11 de junio de 2021 (documento número 1 de la contestación a la demanda). No obstante, la demanda se interpuso en fecha 2 de junio de 2021, esto es, antes de que se produjese la adjudicación y, por ende, la extinción del contrato de arrendamiento, por lo que este motivo de oposición esgrimido por la parte demandada -que el contrato de arrendamiento quedó extinguido antes de que se ejercitase la acción de retracto, privando así de acción a la parte demandante- debería igualmente rechazarse. Cabría plantearse si precisamente por haber ejercitado la acción de retracto antes de la adjudicación, la parte actora carecería igualmente de acción, puesto que en definitiva todavía no se había producido la consumación de la enajenación forzosa.".Acude a la doctrina de la SSTS de 21-1-2014 nº 842/13 y 21-11-2016 nº 683/16, que además recoge en la fundamentación: " De la referida doctrina jurisprudencial se deduce que para la determinación del día inicial para el ejercicio de la acción de retracto es esencial determinar la fecha en la que se ha podido obtener toda la información sobre los términos del contrato, pues ello posibilita que el arrendatario pueda decidir con conocimiento de causa si le resulta conveniente o no el ejercicio de la acción, para constituirse, en definitiva, en retrayente y nuevo propietario del inmueble, del que hasta entonces sólo era arrendatario ( art. 1521 C. Civil ). En el presente caso ese completo conocimiento de los elementos accesorios y esenciales de la venta se remonta al momento de la mejora de la postura por el tercero presentado por el ejecutado ( art. 670.4 LEC ). La litis se aparta de los supuestos usuales en que la acción se ejercita cuando ya se conocen los términos contractuales, sin esperar al auto de adjudicación, que consagra la consumación de la venta. Por tanto, no es un supuesto, como tantos, de ejercicio tardío de la acción, sino de presentación de la demanda de retracto, una vez que se ha verificado la perfección del contrato, en la justificada creencia (luego confirmada) de que los basamentos de la venta judicial no se modificarían, por lo que no se consideró necesario aguardar al decreto de adjudicación. Es evidente que no había precluido el plazo para ejercitar la acción, pues lo hizo antes de los treinta días de la venta ( art. 25 LAU ). El recurrente plantea la contradicción entre dos corrientes jurisprudenciales en orden al momento en el que se puede ejercitar la acción, a saber, si en el momento de la perfección o en de la consumación de la venta judicial (decreto de adjudicación). Sobre el particular ya hemos citado la actual doctrina jurisprudencial, pero las sentencias referidas por el recurrente lejos de entrar en flagrante contradicción con la invocada por la Audiencia Provincial, mantienen un mismo objetivo, cual es posibilitar al arrendatario para que tenga toda la información necesaria para el ejercicio de la acción de retracto, que en unas es antes del auto de adjudicación y en otras después. En la mayoría de los supuestos no es sino tras el auto de adjudicación cuando se conocen los términos concretos de la venta judicial, pero en casos como el presente ya se obtuvo la información íntegra, en el momento de la mejora de la postura ( art. 670. 4 LEC ), tras la que se consignó el precio.".
Para concluir el Juez a quo el fundamento: "Como se puede apreciar, la citada sentencia concluye que no es necesario esperar al decreto de adjudicación para el ejercicio del derecho de retracto. Al contrario, si existe una actuación procesal previa que permita al arrendatario tener toda la información suficiente para ejercitar la acción de retracto, el Tribunal Supremo concluye que esa será la fecha a partir de la cual comenzará el plazo para el ejercicio de la acción. En el caso concreto analizado por el Tribunal Supremo se considera adecuado el ejercicio del derecho de retracto tras la mejora de la postura, antes de que se dictase el decreto de adjudicación. En el presente caso, por parte del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Linares se dictó, en fecha 19 de mayo de 2021, decreto de aprobación del remate en favor de la demandada por importe de 46.293'12 euros (documento número 5 de la demanda). Y posteriormente, en fecha 11 de junio de 2021, se dictó decreto de adjudicación en favor de la demandada por la misma cantidad de 46.293'12 euros (documento número 1 de la contestación). La demanda de retracto se interpuso en fecha 2 de junio de 2021, esto es, entre la aprobación del remate y la adjudicación de la finca. En consecuencia, cabría concluir que la acción se ejercitó de forma adecuada por la parte actora, dado que al tiempo de interponer la demanda todavía no se había extinguido el contrato de arrendamiento ex art. 13 LAU y no habían transcurrido todavía 30 días desde que se le notificó el decreto de aprobación del remate de fecha 19 de mayo de 2021, momento a partir del cual tuvo cabal conocimiento de la información necesaria para ejercitar la acción de retracto. En resumen: la extinción del contrato ex art. 13.1 LAU no es aplicable en el presente caso al haberse producido la enajenación forzosa de la finca arrendada en un procedimiento de ejecución de título no judicial y no en un proceso de ejecución hipotecaria. Pero además, aunque se hubiese producido en una ejecución hipotecaria, la acción se habría ejercitado antes de que operase la extinción contractual regulada en el citado precepto.".
SEXTO.-Por consiguiente, atendiendo a las particularidades temporales expuestas, la materia que plantea la recurrente queda restringida a una cuestión de naturaleza jurídica.
En efecto, acudiendo a la propia doctrina que recoge la sentencia de instancia y a la consideración de que estima consumada la venta judicial con el Decreto de 19 de mayo de 2021, participando de tal parecer dado que, el arrendatario, tenía perfecto y detallado conocimiento de la subasta, teniendo los datos precisos y suficientes para ejercitar el derecho de retracto.
A mayor abundamiento, en los autos constan datos objetivos de que el arrendatario tenía conocimiento de la existencia del procedimiento de ejecución seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia de Linares en relación con la finca objeto del presente procedimiento. Así el propio contrato de arrendamiento de 5 de junio de 2018 en su estipulación décimo segunda recoge: "El inmueble actualmente se encuentra en proceso de ejecución para el cobro de un préstamo hipotecario el cual no se sabe cuándo terminara ni como terminara.".La vivienda objeto de arriendo no constituía la residencia habitual del arrendatario, la demanda se interpone 18 días después de Decreto aprobando el remate y 9 días antes del Decreto de Adjudicación. El proceso de Ejecución de Titulo no Judicial se había iniciado en 2015 y bien pudo participar en la subasta el arrendatario. Por estos motivos consideramos, coincidiendo en este punto con el Juzgado y con la doctrina de la STS nº 842/13, la venta quedo consumada el 19 de mayo de 2021.
Sin embargo discrepamos de la conclusión, acudiendo igualmente al principio de seguridad jurídica, la adquirente en subasta judicial tampoco tiene soportar el retraso en el dictado del Decreto de Adjudicación, y que el actor ya tenía los datos precisos para el retracto, la subasta se cerró el 3 de mayo de 2021, y el Decreto aprobando el remate es de fecha 19 de mayo de 2021, es por lo que reiteramos que, en dicha fecha, es cuando se consumó la venta judicial y no cuando se dicta el Decreto de Adjudicación, el 11 de junio de 2021.
De modo que cuando se interpone la demanda de retracto el 2 de junio de 2021, el arrendamiento ya se ha extinguido ope legisen aplicación del art. 13 de la LAU, en la redacción vigente cuando se suscribió el arrendamiento dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, interpretación sentada por la Jurisprudencia, STS nº 577/20 y las que le siguen, luego queda extinguido el derecho del arrendador y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto que pudiera tener el arrendatario.
En definitiva, el actor carece de derecho de retracto al extinguirse previamente el arrendamiento y en consecuencia la acción. El recurso debe prosperar.
SEPTIMO.-Por cuanto se ha argumentado el recurso debe prosperar, revocándose, en consecuencia, la sentencia recurrida, y en su lugar, procede desestimar en su totalidad las pretensiones de la demanda con imposición a la parte actora de las costas ocasionadas en la primera instancia ( art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y sin hacer expresa declaración de las ocasionadas en la presente alzada, por ministerio del art. 398.2 de la LEC.
Vistas las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación
