Sentencia Civil 131/2025 Audiencia Provincial Civil de Almería nº 1, Rec. 834/2024 de 04 de febrero del 2025

PRIMERO.- Resolución recurrida. Posición de las partes.

La resolución recurrida desestima la pretensión ejercitada por la parte actora en acción de desahucio por precario conforme al cauce del juicio verbal establecido en el art. 250.1.2º de la LEC, al considerar justificada la realidad del contrato invocado por la parte demandada, argumenta la juez a quo: "En resumidas cuentas, el contrato celebrado el 8 de mayo de 2017 se celebró y perfeccionó y, por tanto, surtió plenos efectos. En consecuencia, el demandado no se encuentra en situación de precario y, por tanto, no procede el desahucio por este tipo de procedimiento entablado por el actor, sin perjuicio de ejercitar sus derechos por los cauces legales adecuados".

Frente a estos pronunciamientos se alza la actora alegando error en la valoración de la prueba y entendiendo que el contrato no es oponible pues el mismo se extinguió en fecha 1 de diciembre de 2020, momento en el que se convierte la actora en nueva titular, invocando la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria así como la aplicación del artículo 14 de la LAU.

La parte apelada se opone al recurso.

SEGUNDO.- Función revisora de la Sala.

Sobre las facultades del Tribunal de apelación, que las STC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000. de 18 de septiembre y del TS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000, entre otras muchas, han destacado que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano "ad quem",permitiendo un "novum iudicium",dando lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de esta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio. Así, la amplia facultad revisoria que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo "está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius». quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes" STS 19-6-1999. De modo que es doctrina reiterada de nuestro TS la de que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como dispone el art. 456,1 de la LEC que: "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación".

Ahora bien, como tiene dicho esta Sala, por todas la SAP de Almería de 16-6-2015, RAC nº 777/14: "Aunque la segunda instancia es un juicio pleno con plena libertad de criterio por el tribunal "ad quem", las facultades revisorias de éste quedan limitadas por el principio de inmediación. No puede olvidarse que la práctica de la prueba se realiza ante el juzgado de instancia y éste tiene ocasión de poder percibir con inmediación las pruebas practicadas, es decir, de estar en contacto directo con las mismas y con las personas intervinientes. En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva, que informa el proceso civil debe concluir ab initio por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia, salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Asimismo, no puede impugnarse la valoración probatoria del juzgador de instancia mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención a una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el juzgador. Si la apelante cuestiona la valoración conjunta de la prueba efectuada por el Juzgador "a quo", la exigencia de motivación fáctica de las sentencias ( art. 120.3 de la CE ) requiere del juzgador que explique cómo obtiene su convencimiento respecto a los hechos que entiende probados a partir de las pruebas practicadas, sin que se impida la valoración o apreciación conjunta de la prueba practicada. La CE no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas: es un sistema necesario, por ejemplo, cuando varios medios de prueba se complementan entre sí o, incluso, cuando el resultado de uno incide en el resultado de otros. La valoración por el Tribunal "a quo" de la prueba sólo puede ser combatida en los tribunales de ulterior grado cuando el "iter" deductivo afrenta de manera evidente a un razonar humano consecuente. Es preciso demostrar que los juzgadores han prescindido del proceso lógico que representa las reglas de la sana crítica, al haber conculcado las más elementales directrices del razonar humano y lógico ( SSTS 10 de marzo de 1994 , 11 de noviembre de 1996 y 9 de marzo de 1998 )".

TERCERO.- Motivo del recurso. Error en la valoración de la prueba.

Se alega como único motivo de apelación el error en la valoración de la prueba, lo que nos conduce a realizar con carácter previo una serie de consideraciones en cuanto a la revisión en esta alzada:

En nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades (atinentes a la aportación de material probatorio y de nuevos hechos), no como « novum iudicium » sino como una «revisio prioris instantiae», en la que el Tribunal Superior u órgano " ad quem " tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que sean de aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación

Ello no obstante, es ciertamente reiterada la doctrina legal de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo según la cual la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia al configurar el «"factum"» de sus resoluciones es inatacable, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (, SSTS, Sala Primera, de 14 de febrero, 7 de marzo y 20 y 24 de abril de 1989, 1 de julio de 1996 y 15 de abril de 2003). Pero ello no significa, pese a lo extendido del errado criterio contrario, que las Audiencias carezcan de esa función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues, por definición y como el propio Tribunal Supremo tiene declarado, la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto o contenido en que se haya formulado el recurso, en términos tales que faculta a aquél para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio dentro de los límites de la obligada congruencia ( SSTS, Sala de lo Civil, de 23 de marzo de 1963; 11 de julio de 1990; 19 de noviembre de 1991; 13 de mayo de 1992; 21 de abril de 1993; 31 de marzo de 1998; 28 de julio de 1998; y 11 de marzo de 2000; entre otras).

Pasando a la revisión del acervo probatorio de la litis que nos ocupa es preciso, con carácter previo, puntualizar que, conforme al artículo 250.1.2º de la LEC se decidirán en juicio verbal las demandas que "pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca",determinándose en el artículo 447.2del mismo cuerpo legal que la sentencia que se dicte producirá efectos de cosa.

Para que prospere la acción de desahucio por precario la jurisprudencia más consolidada ha venido señalando como requisitosde la misma: 1) Que el actor ostente la posesión real de la finca reclamada (legitimación activa); 2) Que el demandado disfrute la finca sin título, porque nunca lo haya tenido o porque, teniendo en un tiempo virtualidad, la haya perdido, y sin pagar renta, precio o merced, aunque haya satisfecho alguna cantidad por otro concepto (legitimación pasiva); y 3) Identidad del inmueble objeto de desahucio.

Con relación a dichos requisitoshabrá que tenerse en cuenta también las siguientes consideraciones:

1. En cuanto a la legitimación activa,entendida en el sentido de legitimación ad causam,que no es otra cosa que la titularidad de la relación jurídica u objeto litigioso ( artículo 10 LEC ),viene legalmente referida a favor de los que tengan la posesión real de la finca a título de dueños, usufructuarios o cualquier otro que les dé derecho a poseerla (artículo 250.1.2º),por lo que la acreditación de dicha posesión real, posesión mediata, es presupuesto indeclinable de la resolución estimatoria que se interesa, sin que quepa eludirse pretextando la concisión y sumariedad del juicio de desahucio; tratándose de la posesión civilísima o posesión de derecho, facultad de usar, gozar y disponer de las cosas con buena fe y justo título, supuesto que la posesión natural o de facto, cuya restitución se pretende, la detenta la parte demandada. La comprobación de la concurrencia de tal requisito queda circunscrita al examen del título invocado por el actor para la tutela jurídica de su derecho a poseer, debiendo rechazarse el desahucio cuando de aquel examen derive la existencia de dudas racionales de que la posesión real del actor sea plena.

2. Respecto a la legitimación pasiva,entendida como en el supuesto anterior, en el sentido de legitimación ad causam,aparece legalmente atribuida a cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana ( artículo 250.1.2º LEC ).La figura jurídica del precario exige la concurrencia de dos circunstancias, cuales son, de un lado, que el ocupante del inmueble no pague renta ni merced alguna, y que carezca de título que justifique el uso y disfrute de inmueble, de otro; es, pues, precarista todo el que utiliza la posesión de un inmueble sin pagar merced y sin título para ello, o en virtud de título nulo o que haya perdido su validez, o cuando el invocado es ineficaz para enervar el dominical que ostenta quien ejercita la acción de desahucio; siendo el requisito de la gratuidad la esencia del precario, pudiendo la misma obedecer a dos causas, distintas, cuales son la liberalidad, equivalente a concesión graciosa, y la tolerancia, expresiva de condescendencia por parte del propietario o poseedor real del inmueble.

3. Teniendo la acción de desahucio por precario la finalidad, como dijimos, la recuperación de la posesión de hecho de un inmueble detentado por la demandada, surge la exigencia, para que aquella acción prospere, que se determine en la demanda, de un modo exacto que no deje lugar a dudas, la fincao parte de la misma cuya reintegración posesoria se solicita; siendo consecuencia de la falta de acreditación de la identidad la desestimación de la demanda, declarando no haber lugar al desahucio promovido a través de la misma.

La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 de 7 de enero en su exposición de motivos viene a señalar la experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas que aconsejan no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad; parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad, configurando por tanto el juicio de desahucio en precario no ya como un juicio sumario sino como un juicio plenario, que el mismo produce el efecto de cosa juzgada, si bien el Juicio Verbal de desahucio en precario regulado en el art. 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil, se configura como un juicio especial por razón de la materia, cuyo objeto es resolver sobre la recuperación de la posesión cedida en precario por el propietario o por cualquier persona con derecho a poseerla.

Con relación al ámbito del Juicio de desahucio en precario, como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid sección 12 de 7 de marzo de 2006, siguiendo el criterio recogido entre otras en la de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 23 de julio de 2004, consecuencia de la nueva regulación, se concluye en que implica distinto concepto del precario y más reducido, en el sentido de que el citado precepto señala que el procedimiento será el utilizado por los que pretendan la plena recuperación de una finca cedida en precario, de manera que en contraposición a la regulación anterior, la actual introduce el término "cedida en precario",mucho más preciso, lo que sugiere la idea de una relación entre las partes por la que una ha cedido a la otra el uso del inmueble a título gratuito y a su ruego, conllevando que pueda estimarse que el legislador ha vuelto al concepto clásico del precario. Consecuencia de ello es que sólo puede solicitarse el reintegro de la posesión por medio del procedimiento establecido en el art. 250.1.2 de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil cuando el inmueble haya sido cedido en esas condiciones por el actor o su causante, sin que pueda estimarse que el referido juicio puede ser cauce adecuado para resolver todas aquellas situaciones en las que conforme a la legislación anterior, la jurisprudencia consideraba que podrían ser incluidas en el concepto precario. Dicho de otro modo, la Ley de Enjuiciamiento Civil actual ha establecido un procedimiento verbal para la recuperación de la posesión en los casos de precario en el sentido expuesto, de manera que este procedimiento es el adecuado para resolver aquellas cuestiones meramente posesorias en las que esa posesión haya sido cedida a título gratuito, pudiendo utilizarse al efecto todos los medios de prueba recogidos en la Ley procesal, pues desaparece la antigua restricción en tal sentido. En definitiva, de acuerdo con la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil actual, no cabe hablar de cuestión compleja, sino de inadecuación de procedimiento.

En análoga tesis sigue la Audiencia Provincial de las Palmas - Sentencia de 24 de marzo de 2.006 -, la Audiencia Provincial de Asturias - Sentencia de 7 de junio de 2.004 -, Audiencia Provincial de Almería, etc. Si bien tal criterio debe llevar a la conclusión de que en el ámbito del juicio de desahucio se debe resolver no si existe o no una cuestión compleja, pero sí el examen de la falta de validez o inexistencia del título por el ocupante, dado que no basta que se alegue "la existencia de un contrato de arrendamiento o cualquier otro título jurídico distinto al mero precario que legitime la posesión, o al menos que justifique prima facie la posesión".

Tal criterio, hace concluir en que el juicio de desahucio por precario, permite su consideración, y en su consecuencia la declaración de existencia o no, cuando de lo que se trata es de resolver cuestiones meramente posesorias y referidas a la situación de posesión cedida a título gratuito, pero que teniendo en cuenta la dicción literal de la Ley en su art. 250, no aquellos supuestos en que la conclusión de si nos encontramos ante una situación de precario o no exige valorar o ponderar circunstancias distintas a las dichas, ya que es el propio legislador el que no quiere que así sea, afirmación que se hace en atención a los términos que se utilizan en el art. 250.1.2 y en concreto la expresión "cedida en precario", quiérase o no más restringida que la referida a una situación de precario como la que se contemplaba en la anterior jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Ahora bien, este criterio estricto de "precario" se ha visto superado ya por la Jurisprudencia y por esta misma Audiencia. Así en Auto de 5/12/2017, RAC 1006-17 señalamos lo siguiente: "(...).- Como ha dicho la Sentencia de esta Sala de 7 de noviembre de 2014, Rollo 40/2014, hay tres tipos de posesión que podrían acceder al precario: posesión concedida, posesión tolerada y posesión sin título, entendiendo la Sala que el ámbito del Juicio Verbal de desahucio por precario del art. 250.1.2º de la LEC sólo pueden tener cabida los precarios que tengan su origen en la cesión del dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, pero no el precario sin cesión previa ni consentimiento inicial del dueño de la finca, de forma que éstos quedan fuera del ámbito del juicio verbal de desahucio por precario. Se entiende así que el legislador ha retornado al concepto clásico romanista del precario contenido en el Digesto "precarium es quod precibus petendi utendum conceditur tamdiu quamdiu is qui concessit patitur". Por lo tanto, se reserva la acción que nos ocupa, para los supuestos en los que el pretendido precarista ocupa la finca, porque el poseedor de Derecho (dueño, usufructuario u otro con título posesorio), se la ha cedido previamente de modo gratuito y a su ruego (en el mismo sentido la S. de esta Sala de 16 de febrero de 2016, Rollo 776/2012, y 26 de abril de 2016, Rollo 469/2015).

No obstante, la Sala ha evolucionado en esta materia, considerando que, además de posesión cedida, era posible el precario en caso de posesión tolerada, puesto que, aun cuando no se trataba de una cesión previa del propietario, la aceptación de las vías de hecho por el propietario implicaba una cesión aun cuando esta fuera tácita ( STS 861/2009, de 18 de enero). El problema es el caso de la posesión sin título, supuesto en el que hay contienda entre poseedor y propietario sobre los contornos de los títulos de propiedad en conflicto. Esta Sala venía negando el precario en estos supuestos, entendiendo que la confrontación de títulos debía ser enjuiciada en un procedimiento ordinario (Ss. de 15 de noviembre de 2016, Rollo 282/2015, y 29 de noviembre de 2016, Rollo 1295/2014).

(...)- Pues bien, la STS 134/2017, de 28 de febrero, disipa cualquier duda. Según dicha sentencia, con cita en las Sentencias 110/2013, 28 de febrero, 557/2013, 19 de septiembre, y 545/2014, de 1 de octubre, el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión , ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho. Por tanto, se trata de una situación amplia, no restrictiva, que puede aplicarse al supuesto de la posesión de una casa sin título o con título absolutamente ineficaz para destruir el de los actores, amparado en la propiedad de la vivienda frente al esgrimido por la demandada.

(...)- En consecuencia, la Sala tiene que cambiar su criterio, y, aunque ya había avanzado en aceptar la posesión tolerada en la cobertura del juicio verbal por precario, debe de extenderlo ahora a la posesión sin título, que es lo que el actor formula.".

(...)-Conviene puntualizar que, con la actual Ley de Enjuiciamiento Civil el juicio de desahucio por precario ha pasado a ser un proceso plenario, sin limitación de debate ni medios probatorios, con la lógica consecuencia de que, no es de aplicación la doctrina jurisprudencial sentada durante la vigencia de la anterior normativa procesal civil, sobre la remisión al juicio declarativo correspondiente cuando surgiera una cuestión compleja, de manera que, a diferencia de la antigua regulación, en la actualidad la sentencia recaída en esta clase de procesos produce efectos de cosa juzgada. El desahucio por precario se configura hoy en día como un procedimiento especial por razón de la materia cuyo ámbito de aplicación se ciñe al objeto que el propio legislador señala, esto es, las demandas que pretendan "...la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca" ( art. 250.1.2 L.E.C.) . En la regulación de la vigente L.E.C. la acción de desahucio por precario exige consecuentemente la concurrencia de dos requisitos: 1°) la posesión real de la finca por el demandante o demandantes a título de dueño, usufructuario o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute, y 2°) la posesión material carente de título y sin pago de merced por el demandado o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor, de manera que, en la confrontación de títulos, prevalezca el del demandante al ocupar el demandado la finca con un título ya extinguido, que ha perdido su eficacia o virtualidad, sin pagar renta ni merced, y por mera tolerancia de su titular, y 3º) identidad del inmueble objeto de desahucio. Así pues, siendo la finalidad del proceso de desahucio por precario la de recuperar la posesión de una finca del poseedor sin título o con título inhábil para mantenerse en la posesión, su ámbito se circunscribe, por un lado, al análisis de la legitimación activa o derecho del actor para obtener la tutela jurídica que impetra, por ostentar la posesión real de la finca a título de dueño, usufructuario o cualquier otro que le dé derecho a disfrutarla y, por otro, al examen de la situación del demandado como poseedor sin título." ( SAP de Almería de 20 de abril de 2022)

En efecto, la legitimación activa de la actora ha quedado acreditada por la documental obrante en las actuaciones, no siendo además este hecho controvertido por la parte demandada (nota simple aportada como documento nº 2), constando así ser titular en pleno dominio de la finca descrita, la cual viene siendo ocupada por la parte demanda.

Se aporta por la parte demandada contrato de arrendamiento de fecha 8 de mayo de 2017 entre el anterior propietario y el demandado, aportándose igualmente recibos de abono de suministros (documentos 4 a 5) e indicándose en el propio contrato ser el mismo carta de pago de las rentas por anticipado. Se pactó una duración de 3 años, con dos prórrogas obligatorias de 3 años por lo que el contrato finalizaría el 8 de mayo de 2026 (documento nº 1 de la contestación a la demanda), alegando la actora la finalización del mismo por adquisición de la finca el 1 de diciembre de 2020.

La LAU en su redacción anterior a, la Ley 4/2013 y Real Decreto 7/2019 de 1 de marzo estipulaba:

Art. 13. 1 "Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años"

Art. 14 "El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria"

Las reformas introducidas por las anteriores leyes, que no son de aplicación al supuesto, modificaron la primitiva redacción de estos preceptos, y en concreto para los supuestos de adquisición de la finca arrendada por retracto convencional, sustitución fideicomisario, enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o sentencia judicial, o ejercicio del derecho de opción de compra. Dice el artículo 13.1 que el contrato quedará extinguido, con una excepción, si se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, antes de la inscripción de los nuevos titulares.

En atención a los elementos fácticos no discutidos, como son los expuestos, la legislación aplicable nos trasladaría del artículo 13 de la LAU, de aplicación en caso de existir una enajenación forzosa del bien en el seno de una ejecución hipotecaria, al artículo 14 de la LAU. Dicho precepto fue reformado por el Real Decreto Ley 7/2019, cuya entrada en vigor se produjo en fecha 6 de marzo de 2019, por lo que siendo la escritura de dación en pago de 1 de diciembre de 2020, sería de aplicación la redacción dada a dicho precepto por la reforma indicada, esto es, "Artículo 14 . Enajenación de la vivienda arrendada.

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria . En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica".

Por tanto, en dicho marco jurídico, existiendo un contrato de arrendamiento anterior a la dación en pago de la vivienda (existiendo acreditación del pago de rentas), firmado entre el que era propietario y el ahora demandado, éste constituye título legítimo aún cuando el arrendamiento no esté inscrito y aún cuando se den en el adquirente los requisitos previstos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo que conlleva la confirmación de la resolución recurrida y la consecuente desestimación del recurso interpuesto. En igual sentido SAP de Alicante nº 105/2023 de 7 de marzo: "Ante la apariencia de la existencia de un título de arrendamiento y por los mismos motivos expuestos en el referido auto, que no han quedado desvirtuados en el presente procedimiento, siendo aplicable el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en la nueva redacción que le otorgó el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo según el cual " El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos delartículo 34 de la Ley Hipotecaria", dado que el contrato se concertó vigente ya dicha reforma, se ha de desestimar la demanda de precario, sin perjuicio de que el demandante pueda acudir, si lo considera conducente a su derecho, al declarativo correspondiente demandando la nulidad de dicho contrato de arrendamiento por simulación, fraude de acreedores, etc. donde ambas partes del contrato puedan alegar y probar lo que estimen oportuno".

Pues bien, además de lo dicho, en evitación de innecesarias reiteraciones, bastaría con dar por reproducida la fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar el recurso de apelación, debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: "Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 ).".

CUARTO.- Costas

El recurso, por tanto, ha de sucumbir, manteniéndose la sentencia recurrida, con imposición a la parte apelante de las costas ocasionadas en la presente alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

Vistas las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación