Sentencia Civil 136/2026 Audiencia Provincial Civil nº 11 de Madrid, Rec. 1412/2024 de 30 de marzo del 2026

PRIMERO.La representación de Doña Adela ejercita una acción reivindicatoria y otra negatoria de servidumbre contra la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 de Madrid; la demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual la actora adquirió la plaza de garaje nº NUM000 de la comunidad habiendo sufrido numerosas perturbaciones desde la adquisición hasta que se ha decidido cambiar la instalación de calefacción y agua caliente sanitaria de la finca de modo que se han instalado nuevas tuberías y conductos sobre el espacio de la plaza de garaje número NUM000 sin contar con el consentimiento de la propietaria de la plaza de garaje, siendo así que en el acta de la Junta General de Propietarios de garaje de la DIRECCION000 celebrada el pasado 11 de junio de 2014, el Presidente de la Comunidad manifestó que había llegado a un acuerdo con la propietaria de la plaza de garaje número NUM000 lo que no sería cierto, resultando que a consecuencia de esta instalación limita el uso de la plaza y causa daños al vehículo aparcado- como señala el informe pericial que se aporta; según este relato el 11 de junio de 2019 en la junta de la comunidad de propietarios se acordó la ejecución de la obra de pintura del garaje y del suelo, lo que se hizo en el mes de octubre de modo que por orden del Presidente, Don Porfirio, se alteró la línea correspondiente a la plaza de garaje NUM000 produciéndose una importante reducción de su espacio, en concreto se redujo la longitud de la plaza en 72,50 cm, incluyendo la línea delimitadora de la plaza en ese cálculo. Junto con lo anterior se indica que, en su estado original, la plaza de garaje número NUM000 disponía de un murete que protegía al vehículo de los golpes en la carrocería que se ocasionan en esa zona de circulación del aparcamiento si bien dicho murete fue sustituido por una barrera metálica. Tanto el murete original como la barrera resultan esenciales para evitar que los vehículos golpeen la carrocería del coche que aparca en la plaza de garaje número NUM000, y la demandada, de forma unilateral, retiró ese muro en distintas ocasiones; inicialmente, existía este murete que fue demolido sin consentimiento, posteriormente, se instaló una valla metálica que fue sustituida nuevamente por el murete y, finalmente, se procedió a su demolición. Dado que la demandada no habría contestado al requerimiento efectuado se solicita:

1º) Obligar a la Comunidad demandada a devolver la plaza de garaje número NUM000 a su estado original y, en consecuencia, se proceda a pintar la línea delimitadora del espacio privativo en una longitud de 72,50 cm incluyendo la línea delimitadora de la plaza de garaje, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el informe pericial que se acompaña como documento número 5.

2º) Obligar a la Comunidad demandada a restituir a su costa el murete de protección de la plaza de garaje número NUM000 y que linda con la rampa por la que circulan el resto de los vehículos, todo ello con arreglo al informe pericial que se acompaña como documento número 5.

3º) Obligar la comunidad demandada a retirar a su costa los conductos de instalación de calefacción que se encuentran situados en el vuelo de la plaza de garaje número NUM000, todo ello con arreglo a la descripción que obra en el informe pericial que se acompaña como documento número 5.

Subsidiariamente, para el caso en el que no se condene a la comunidad demandada a su retirada:

? Que se obligue a la comunidad demandada a realizar, en el vuelo de la plaza de garaje número NUM000, todas las obras necesarias de reparación y mantenimiento para evitar que desde las juntas del tubo metálico caiga el líquido que, en la actualidad, está provocando graves desperfectos en el vehículo propiedad de la demandante, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el informe pericial que se acompaña como documento número 5.

? Que se condene a la comunidad demandada a indemnizar a Doña Adela con la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 €) para resarcir los daños y perjuicios que le ocasiona el paso de las instalaciones de calefacción por el vuelo de la plaza de garaje número NUM000 de su propiedad.

4º) Que se condene a la comunidad demandada al pago de las costas procesales."

La demandada se opuso a la demanda resaltando la conflictividad de la actora que paga con retrasos sus cuotas y que aparca su vehículo casi un metro fuera de su plaza dificultando las maniobras y circulación de los demás vehículos, y habiendo sido ella la que habría prolongado el muro existente y luego instalado una valla para alargar su plaza fuera de sus límites; respecto de las tuberías se indica que la actora no impugnó el acuerdo de su instalación, cuya acción estaría caducada, habiéndose acordado con ella la instalación a cambio de dejar que cerrara la parte posterior de su plaza con una puerta a modo de trastero, y negándose la existencia de daño alguno en el vehículo; sobre la plaza se indica que la actora fue la que pintó su plaza mucho más allá de su estado original invadiendo el carril de circulación y maniobra de acceso a la rampa que comunica con la otra planta, habiendo aprovechado la comunidad la obra en el garaje para pintar de nuevo la línea donde tenía que estar, habiendo retirado los hierros que alargaban el murete y que dificultaban el paso según acuerdo aprobado en 2017 y que la actora no impugnó por lo que no puede ahora hacerlo al haber caducado su acción; se indica que en junta del año 2014 se aprobó llevar el murete a su estado originario pues la actora lo habría estrechado para hacer más ancha su plaza, no habiéndose llevado a cabo las obras y habiéndose aprobado finalmente el presupuesto en junta de 10 de junio de 2021. Solicita la demandada la desestimación de la demanda, y formula reconvención con el siguiente suplico:

"...que se declare que el estacionamiento por parte de la demandada Dña. Adela en su plaza de garaje nº NUM000 del garaje al que represento está prohibido en cuanto exceda de los límites de la misma más allá de su línea frontal y pared que se aprecian en las fotografías aportadas con esta demanda, condenándola al cese definitivo e inmediato en dicha actuación; y, para el caso de continuar en su actitud y hacer la ejecución de la sentencia, condenándola también a la privación del derecho de uso de su plaza por tiempo de dos años y apercibimiento de incurrir en posible delito de desobediencia; con imposición de costas, haciendo constar su mala fe y temeridad."

La actora reconvenida se opuso a la reconvención.

La juez de instancia dicta sentencia en la que tras extractar la posición de las partes y el objeto del proceso valora la prueba practicada y aborda cada una de las peticiones de la demanda, concluyendo con la parcial estimación de la misma respecto de la acción reivindicatoria en cuanto a las medidas de la plaza de garaje de la demandante, rechazando el resto de pretensiones sin imposición de costas; y rechaza la reconvención con costas a la reconviniente.

Recurre la demandada esta resolución alegando la errónea valoración de la prueba e infracción de ley, reseñando la parte la prueba practicada y sus conclusiones para discrepar de la sentencia apelada, solicitando la íntegra desestimación de la demanda y estimación de la reconvención.

La actora se opone al recurso interpuesto de contrario solicitando la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.El recurso se limita por tanto a la estimación de la acción reivindicatoria sobre las medidas de la plaza de garaje de la actora y respecto a la desestimación de la reconvención interpuesta, y se funda esencialmente en la alegación de errónea valoración de la prueba respecto de ambas acciones, y al respecto es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero, afirma que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...".

Pese a que la sentencia de instancia se encuentra motivada la Sala discrepa de la valoración probatoria llevada a cabo.

En cuanto a la reivindicatoria se mantiene en realidad sobre las medidas de la plaza de garaje de la demandante de acuerdo al informe pericial acompañado con su demanda como documento nº 5 y resto de prueba documental; sobre esta cuestión que la sentencia estima el fundamento se contempla en la siguiente frase que constituye la motivación de la estimación de la pretensión; dice la sentencia:

"Título o dominio sobre la plaza de garaje. En el presente caso, se aporta la escritura de compraventa y la nota simple del Registro de la Propiedad. En ambos documentos, consta con claridad que la dimensión de la plaza de garaje número NUM000 es de 10 metros cuadrados".

Se hace así una afirmación que resulta errónea y se otorga la fuerza de convicción sobre la acción reivindicatoria en un elemento, la dimensión de la plaza de garaje, del que el Registro de la Propiedad no hace prueba plena.

La descripción registral se contiene en la escritura de compraventa que la actora aporta en los siguientes términos:

"PLAZA DE GARAJE número NUM000, en la planta de primer sótano, segunda en orden de construcción, del edificio en Madrid, señalado con el DIRECCION000. Está situada en el área central de la planta, en el lado Este de los huecos de escalera y ascensor. Tiene una superficie aproximada de diez metros cuadrados; y linda: por el frente, Norte, zona de maniobras; por la derecha, Oeste, huecos de ascensor y escalera; por la izquierda, Este, rampa de acceso; y por el fondo, Sur, con barandilla que independiza la zona o sector del local a distinta cota.".

De forma que incluso la referencia a la superficie resulta indicarse de manera aproximada.

La STS, Civil sección 1ª del 26 de noviembre de 2025 aborda esta cuestión relativa al valor de los datos registrales de mero hecho en los siguientes términos:

"...La misma sentencia 1405/2025, de 13 de octubre, recuerda que el Registro de la Propiedad es un registro de títulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de fincas, de modo que la presunción de veracidad de la información contenida en sus asientos no opera con respecto a la cabida o superficie y demás datos físicos de los bienes inmuebles inscritos. En otras palabras, la fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas:

«En esta línea, ya en la antigua sentencia 661/1960, de 16 de noviembre, se afirmaba:

»CONSIDERANDO que la fuerza o energía de la presunción de exactitud del Registro de la Propiedad, materia sobre la que propiamente actúa el principio de legitimación, opera tan sólo respecto de la existencia, así como de la titularidad y extensión de los Derechos reales e inmobiliarios inscritos y también en relación a la inexistencia de los mismos cuando su inscripción hubiere sido cancelada, no extendiéndose por implicar una presunción de derechos, a los datos regístrales que sean meramente de hecho (como son los relativos a la existencia material de la finca y a sus circunstancias físicas, etcétera), así como a los referentes a las circunstancias propias del estado civil y capacidad de las personas, y a las relaciones jurídicas de tipo meramente obligacional o afectantes a bienes muebles, como afirman los preceptos de la Ley Hipotecaria básicos en la materia (párrafo primero del artículo 38, artículo 97 y párrafo tercero del artículo primero).

»CONSIDERANDO que las circunstancias de hecho consignadas en el Registro de la Propiedad de un modo inexacto o incompleto, no producen inexactitud de éste en sentido técnico, por no alcanzarles la fe pública del Registro, que sólo se refiere a las indicaciones relativas a los Derechos reales, a lo jurídico, pero no a las noticias que da el Registro sobre cabida, situación, construcción y naturaleza de la finca, datos puramente materiales, cuya falsedad no puede convalidarse por medio de una norma jurídica en favor de personas determinadas:

»CONSIDERANDO que la fe pública podrá por una ficción, hacer transmitir un derecho de un no titular del mismo, y dar por existente lo que en la realidad jurídica no existe, pero el legislador no puede, por la sola fuerza de la Ley crear de la nada un área de terreno, fingir un edificio donde sólo hay un solar, etc., "res facti juris civilis infirmari non potest", y así, si una finca no existe o es distinta a como el Registro la describe, ninguna disposición del Derecho puede hacer que la finca se conforme a lo que dice la inscripción, estando en la naturaleza misma de las cosas que el adquirente no sea protegido por confiar en una descripción inexacta:

»CONSIDERANDO que confirma la aplicación de esta doctrina a nuestro sistema la Resolución de 27 de junio de 1935, al declarar que nuestra legislación hipotecaria, conforme en este particular con la germánica, no preceptúa que los asientos garanticen que el inmueble inscrito tenga la cabida que conste en las respectivas inscripciones y, por consiguiente, la protección del fundamental principio de publicidad no abarca tal extremo; la Resolución de 12 de junio de 1932, según la cual los datos físicos de la finca no se hallan amparados por la fe pública ni aun en aquellos regímenes hipotecarios más perfectos, como el alemán, que se funda sobre un catastro bien organizado; y las sentencias de 6 de febrero de 1947 y 5 de diciembre de 1949 a cuyo tenor la fe pública del Registro actúa asegurando la existencia y contenido jurídico de los Derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la descripción de las fincas [...].».

Es verdad, se añade en la sentencia 1405/2025, de 13 de octubre, que recientes reformas, como la realizada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, han venido a introducir mecanismos tendentes a extender la protección registral a los datos fácticos que se contienen en las inscripciones, pero sobre la base, lógicamente, de la adecuación de las mismas a la realidad extrarregistral, conforme a los procedimientos que se introducen (sobre lo cual se pronuncia la sentencia 1479/2024, de 11 de noviembre)."

Y estamos ante un supuesto en el que la realidad extrarregistral no ha sido acomodada a la registral, lo que es de la máxima relevancia en este supuesto desde el momento en el que el proceso, en este punto único recurrido de las pretensiones de la demandante, y la misma actitud de la actora en su forma de aparcar el vehículo en su plaza, se fundan en esta cuestión de hecho relativa a las medidas de la plaza de garaje (superficie aproximada de diez metros cuadrados) con el mismo coeficiente de participación en la comunidad del resto de plazas pese a la comprobación de que la plaza de la actora resulta de menores medidas que el resto de plazas.

El Doc. 5 de la demanda es el informe pericial elaborado por el arquitecto D. Jesús, que expresa en el mismo en cuanto ahora nos interesa:

"Esta plaza de garaje ha visto reducida su longitud tras la alteración de la línea que la separa de la calle de acceso por lo que sus dimensiones actuales son distintas a las originales, las que tenía cuando Dª. Adela la adquirió."

"... La plaza de garaje nº NUM000 ocupaba parte de la calle de acceso para cumplir con las dimensiones mínimas exigidas y la línea que delimitaba el lindero norte sobresalía del perímetro del núcleo de zonas comunes de comunicación vertical del edificio.

Esta línea ha desaparecido tras las obras de acondicionamiento del garaje. El suelo se ha repintado y el nuevo marcado de la plaza de garaje nº NUM000 se ha desplazado hacia atrás haciéndolo coincidir con el del perímetro del núcleo de zonas comunes de comunicación vertical...".

Las conclusiones del perito no pueden aceptarse para mantener que la plaza debe llegar a invadir la calle central de garaje desde el momento en el que parte y da importancia relevante a la superficie de la plaza que se describe de forma aproximada en diez metros cuadrados, y aun a la referencia a las medidas exigibles administrativamente para que pueda considerarse una plaza de garaje, cuando lo cierto es que la plaza adquirida como cuerpo cierto y con esa descripción registral no ha sido modificada en su anchura, esto lo acepta el perito, y tampoco en su longitud a tenor de sus linderos, de los que el Registro si da fe, pues solo linda al norte con la calle del garaje o zona de maniobras, no por los laterales de la plaza.

El mismo perito explicó que solo esta plaza es especial y que ello no era así en el proyecto visado en el año 1975 porque en la construcción hubo cambios en el garaje reduciendo las dimensiones de las plazas, aceptándose en la notaría indicar unos diez metros a todas las plazas con el mismo coeficiente de participación del 1% lo que no responde a la realidad física; y señaló que en el proyecto la línea de la plaza llegaba al murete y estaba enrasada con el lado del ascensor habiéndose recortado el muro en la construcción.

El Doc. nº 30 de la contestación es la pericial de la demandada elaborada por D. Teodosio que señala con las fotografías que aporta que en la forma de estacionar que tiene la actora dispone de unos 55 cm de fondo no ocupado, y sobresale unos 95 cm, lo que impide la salida del vehículo de la plaza nº NUM001 y dificulta la circulación del resto de vehículos.

Sin duda a la actora se le vendió una plaza que no tenía las dimensiones que constaban en la escritura, lo que era fácilmente comprobable con la mera visualización de la misma pues lo que no resulta admisible es extender la plaza hasta ocupar el vial de maniobras del garaje, estando como es lógico todas las plazas enrasadas con los muros que delimitan las plazas y esta zona central para maniobras y paso de los propietarios.

Al margen de las cuestiones que no son objeto del recurso la prueba practicada acredita que en el estado de hecho anterior al año 2019 en que por acuerdo de la junta se reparó el garaje repintando las líneas, la plaza de la actora tenía una pintura de delimitación que sobresalía de los muros e invadía la zona de paso, cuestión que no sería la originaria desde el momento en que ello fue hecho, sin acuerdo de la junta de propietarios, por quien limpiaba el garaje en aquella época, hace unos diez o doce años según indicó, Everardo, que declaró que repintó las líneas de amarillo y que por indicación del administrador entonces sacó la línea de esa plaza unos 20 o 30 cm; esto lo corroboró asimismo el testigo Sr. Diego, vecino del inmueble, y vicepresidente de la comunidad del garaje, incidiendo en que en todo caso con aquella delimitación la actora aparcaba metiendo su coche hasta el fondo de su plaza de modo que algo sobresalía pero no molestaba.

Esta situación se mantuvo hasta que en el año 2019 se repintan las plazas y se enrasa la línea de la plaza de la actora con los muros de modo que a partir de este momento, y considerando que ella tenía derecho a aparcar en sus diez metros cuadrados, la demandante procede a aparcar no como lo venía haciendo sino no llevando su coche hasta el final de su plaza de forma consciente de modo que su vehículo sobresale notablemente (casi un metro) invadiendo la zona de paso e impidiendo incluso durante años la salida del vehículo de la plaza nº NUM001, lo que se pone de manifiesto más allá de toda duda por los correos electrónicos aportados por la demandada.

En estas condiciones la Sala estima que la acción reivindicatoria ejercitada ha de ser desestimada, con estimación del recurso en este punto.

TERCERO.En cuanto a la reconvención la desestimación de la misma se funda en la sentencia en la misma estimación de la acción reivindicatoria que lleva la posibilidad de aparcar la actora invadiendo notablemente el carril de maniobras del garaje, si bien, sin duda a la vista de esta solución supone de hecho impedir el paso al menos a un vehículo y dificultar el paso de todos los demás acompaña la juzgadora su decisión de una admonición de cómo habría de ejercitarse ese derecho.

La respuesta dada a esta cuestión en el anterior fundamento de derecho, con rechazo de la acción reivindicatoria, permite considerar no protegido por el derecho la forma de actuar de la actora que conscientemente ha modificado la forma en que venía utilizando su plaza, ajustando su coche hasta el final de la misma y permitiendo un normal uso del garaje por los demás propietarios, dentro de las estrecheces propias de sus reducidas dimensiones, para invadir con el vehículo el carril de maniobras aun a costa de no permitir maniobrar a los demás propietarios de forma que esta forma de proceder no puede tener el respaldo del tribunal.

Sobre las actividades molestas la sentencia de esta misma sección de 11 de septiembre de 2023 señalaba:

"El artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal establece que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Como señala en sobre esta cuestión la sentencia SAP de Barcelona de 9 de octubre de 2015 " Son requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación: 1) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares ( STS 22 diciembre 1970); 2) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad ( SSTS 8 abril de 1965 , 18 enero 1961 y 30 abril 1966), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas ( SSTS 7 octubre 1964 - y 10 abril 1967); y 3) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto ( STS 8 abril 1965), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la "evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 abril 1965), entendiendo, asimismo, que "...en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales".

En cuanto a la calificación de una actividad como molesta al no existir una definición legal, cabe acudir a lo establecido en la SAP de Madrid secc. 21ª Nº 90/2018 de 13 de marzo que establece "Para la SAP de Murcia, Sección 5ª, núm. 459/2012 de 18 diciembre, a los efectos de determinar qué debe entenderse como actividad molesta, dado que la norma legal no la define, hay que acudir a los criterios jurisprudenciales y en tal sentido, la SAP de Asturias, Sección 7ª, de 4 de enero de 2002 las define como aquellas que suponen unas molestias superiores a las que vienen impuestas por la relación de vecindad; esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de aquellas; impidiendo a los demás propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos", añadiendo a continuación que con dichas actividades se perturba, en el orden de convivencia, el corriente desenvolvimiento de las relaciones sociales, y se excede de lo tolerable el normal ejercicio de las normas de convivencia dificultándose a los demás comuneros el ejercicio de sus derechos (el correcto uso y disfrute de sus viviendas y del inmueble)... En la necesidad de una mayor concreción, siguiendo a la SAP de Málaga, Sección 6ª, de 19 de noviembre de 2010 , una actividad puede ser conceptuada de molesta en ella cuando concurran los siguientes requisitos: i) Que la actividad se dé dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el interior); ii) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto - STS de 16 de julio de 1993 y SAP de Madrid de 14 de mayo de 2004 - o el modo de desarrollarse, situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso del derecho ex artículo 7.2 del Código Civil - STS de 20 de marzo de 1989 - y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas - SAP de Palma de Mallorca de 7 de febrero de 1983 - ; iii) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia, habitualidad y permanencia en la incomodidad) - STS de 28 de febrero de 1964, 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998, y SAP de Madrid, Sección 20ª, de 28 de junio de 2006 -, señalando las SSTS de 28 de febrero de 1964 y 2 de diciembre de 1980, que en materia de relaciones de vecindad e inmisiones e influencias nocivas en propiedad ajena, el conflicto debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las molestias atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles: iv) Quedan comprendidas dentro de las actividades molestas todas aquellas que disminuyen el uso normal y el disfrute de sus respectivos elementos a los demás condueños, los actos de emulación y las inmisiones - SSAP de Segovia de 11 de diciembre de 2001 y Valencia de 21 de abril de 1975 - y v) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción - SSTS de 18 de mayo de 1994 y 13 de mayo de 1995 -".

La aplicación de esta doctrina al supuesto enjuiciado permite considerar sin esfuerzo que la forma de estacionar su vehículo la actora supone una actividad gravemente molesta que ha de tener la sanción de su cesación como el ordenamiento permite en los términos interesados por la demandada en su reconvención, si bien dado el reducido tamaño de la plaza de la actora y la forma en que se venía utilizando la misma antes de la decisión de incurrir en la actividad molesta, lo exigible será que en la cesación de esta actividad se aparque en la referida plaza llevando el vehículo de reducidas dimensiones hasta el final de la misma de modo que aun cuando pueda sobresalir algo de la línea marcada no impida las normales maniobras de los demás propietarios, lo que supone una estimación sustancial de la reconvención.

Debe por ello estimarse también este motivo del recurso y, sustancialmente, la reconvención interpuesta.

CUARTO.La íntegra desestimación de la demanda y estimación sustancial de la reconvención determina que se impongan a la actora todas las costas causadas en la primera instancia, art. 394 LEC, no haciéndose imposición de las de este recurso dada su estimación, art. 398 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.La representación de Doña Adela ejercita una acción reivindicatoria y otra negatoria de servidumbre contra la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 de Madrid; la demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual la actora adquirió la plaza de garaje nº NUM000 de la comunidad habiendo sufrido numerosas perturbaciones desde la adquisición hasta que se ha decidido cambiar la instalación de calefacción y agua caliente sanitaria de la finca de modo que se han instalado nuevas tuberías y conductos sobre el espacio de la plaza de garaje número NUM000 sin contar con el consentimiento de la propietaria de la plaza de garaje, siendo así que en el acta de la Junta General de Propietarios de garaje de la DIRECCION000 celebrada el pasado 11 de junio de 2014, el Presidente de la Comunidad manifestó que había llegado a un acuerdo con la propietaria de la plaza de garaje número NUM000 lo que no sería cierto, resultando que a consecuencia de esta instalación limita el uso de la plaza y causa daños al vehículo aparcado- como señala el informe pericial que se aporta; según este relato el 11 de junio de 2019 en la junta de la comunidad de propietarios se acordó la ejecución de la obra de pintura del garaje y del suelo, lo que se hizo en el mes de octubre de modo que por orden del Presidente, Don Porfirio, se alteró la línea correspondiente a la plaza de garaje NUM000 produciéndose una importante reducción de su espacio, en concreto se redujo la longitud de la plaza en 72,50 cm, incluyendo la línea delimitadora de la plaza en ese cálculo. Junto con lo anterior se indica que, en su estado original, la plaza de garaje número NUM000 disponía de un murete que protegía al vehículo de los golpes en la carrocería que se ocasionan en esa zona de circulación del aparcamiento si bien dicho murete fue sustituido por una barrera metálica. Tanto el murete original como la barrera resultan esenciales para evitar que los vehículos golpeen la carrocería del coche que aparca en la plaza de garaje número NUM000, y la demandada, de forma unilateral, retiró ese muro en distintas ocasiones; inicialmente, existía este murete que fue demolido sin consentimiento, posteriormente, se instaló una valla metálica que fue sustituida nuevamente por el murete y, finalmente, se procedió a su demolición. Dado que la demandada no habría contestado al requerimiento efectuado se solicita:

1º) Obligar a la Comunidad demandada a devolver la plaza de garaje número NUM000 a su estado original y, en consecuencia, se proceda a pintar la línea delimitadora del espacio privativo en una longitud de 72,50 cm incluyendo la línea delimitadora de la plaza de garaje, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el informe pericial que se acompaña como documento número 5.

2º) Obligar a la Comunidad demandada a restituir a su costa el murete de protección de la plaza de garaje número NUM000 y que linda con la rampa por la que circulan el resto de los vehículos, todo ello con arreglo al informe pericial que se acompaña como documento número 5.

3º) Obligar la comunidad demandada a retirar a su costa los conductos de instalación de calefacción que se encuentran situados en el vuelo de la plaza de garaje número NUM000, todo ello con arreglo a la descripción que obra en el informe pericial que se acompaña como documento número 5.

Subsidiariamente, para el caso en el que no se condene a la comunidad demandada a su retirada:

? Que se obligue a la comunidad demandada a realizar, en el vuelo de la plaza de garaje número NUM000, todas las obras necesarias de reparación y mantenimiento para evitar que desde las juntas del tubo metálico caiga el líquido que, en la actualidad, está provocando graves desperfectos en el vehículo propiedad de la demandante, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el informe pericial que se acompaña como documento número 5.

? Que se condene a la comunidad demandada a indemnizar a Doña Adela con la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 €) para resarcir los daños y perjuicios que le ocasiona el paso de las instalaciones de calefacción por el vuelo de la plaza de garaje número NUM000 de su propiedad.

4º) Que se condene a la comunidad demandada al pago de las costas procesales."

La demandada se opuso a la demanda resaltando la conflictividad de la actora que paga con retrasos sus cuotas y que aparca su vehículo casi un metro fuera de su plaza dificultando las maniobras y circulación de los demás vehículos, y habiendo sido ella la que habría prolongado el muro existente y luego instalado una valla para alargar su plaza fuera de sus límites; respecto de las tuberías se indica que la actora no impugnó el acuerdo de su instalación, cuya acción estaría caducada, habiéndose acordado con ella la instalación a cambio de dejar que cerrara la parte posterior de su plaza con una puerta a modo de trastero, y negándose la existencia de daño alguno en el vehículo; sobre la plaza se indica que la actora fue la que pintó su plaza mucho más allá de su estado original invadiendo el carril de circulación y maniobra de acceso a la rampa que comunica con la otra planta, habiendo aprovechado la comunidad la obra en el garaje para pintar de nuevo la línea donde tenía que estar, habiendo retirado los hierros que alargaban el murete y que dificultaban el paso según acuerdo aprobado en 2017 y que la actora no impugnó por lo que no puede ahora hacerlo al haber caducado su acción; se indica que en junta del año 2014 se aprobó llevar el murete a su estado originario pues la actora lo habría estrechado para hacer más ancha su plaza, no habiéndose llevado a cabo las obras y habiéndose aprobado finalmente el presupuesto en junta de 10 de junio de 2021. Solicita la demandada la desestimación de la demanda, y formula reconvención con el siguiente suplico:

"...que se declare que el estacionamiento por parte de la demandada Dña. Adela en su plaza de garaje nº NUM000 del garaje al que represento está prohibido en cuanto exceda de los límites de la misma más allá de su línea frontal y pared que se aprecian en las fotografías aportadas con esta demanda, condenándola al cese definitivo e inmediato en dicha actuación; y, para el caso de continuar en su actitud y hacer la ejecución de la sentencia, condenándola también a la privación del derecho de uso de su plaza por tiempo de dos años y apercibimiento de incurrir en posible delito de desobediencia; con imposición de costas, haciendo constar su mala fe y temeridad."

La actora reconvenida se opuso a la reconvención.

La juez de instancia dicta sentencia en la que tras extractar la posición de las partes y el objeto del proceso valora la prueba practicada y aborda cada una de las peticiones de la demanda, concluyendo con la parcial estimación de la misma respecto de la acción reivindicatoria en cuanto a las medidas de la plaza de garaje de la demandante, rechazando el resto de pretensiones sin imposición de costas; y rechaza la reconvención con costas a la reconviniente.

Recurre la demandada esta resolución alegando la errónea valoración de la prueba e infracción de ley, reseñando la parte la prueba practicada y sus conclusiones para discrepar de la sentencia apelada, solicitando la íntegra desestimación de la demanda y estimación de la reconvención.

La actora se opone al recurso interpuesto de contrario solicitando la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.El recurso se limita por tanto a la estimación de la acción reivindicatoria sobre las medidas de la plaza de garaje de la actora y respecto a la desestimación de la reconvención interpuesta, y se funda esencialmente en la alegación de errónea valoración de la prueba respecto de ambas acciones, y al respecto es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero, afirma que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...".

Pese a que la sentencia de instancia se encuentra motivada la Sala discrepa de la valoración probatoria llevada a cabo.

En cuanto a la reivindicatoria se mantiene en realidad sobre las medidas de la plaza de garaje de la demandante de acuerdo al informe pericial acompañado con su demanda como documento nº 5 y resto de prueba documental; sobre esta cuestión que la sentencia estima el fundamento se contempla en la siguiente frase que constituye la motivación de la estimación de la pretensión; dice la sentencia:

"Título o dominio sobre la plaza de garaje. En el presente caso, se aporta la escritura de compraventa y la nota simple del Registro de la Propiedad. En ambos documentos, consta con claridad que la dimensión de la plaza de garaje número NUM000 es de 10 metros cuadrados".

Se hace así una afirmación que resulta errónea y se otorga la fuerza de convicción sobre la acción reivindicatoria en un elemento, la dimensión de la plaza de garaje, del que el Registro de la Propiedad no hace prueba plena.

La descripción registral se contiene en la escritura de compraventa que la actora aporta en los siguientes términos:

"PLAZA DE GARAJE número NUM000, en la planta de primer sótano, segunda en orden de construcción, del edificio en Madrid, señalado con el DIRECCION000. Está situada en el área central de la planta, en el lado Este de los huecos de escalera y ascensor. Tiene una superficie aproximada de diez metros cuadrados; y linda: por el frente, Norte, zona de maniobras; por la derecha, Oeste, huecos de ascensor y escalera; por la izquierda, Este, rampa de acceso; y por el fondo, Sur, con barandilla que independiza la zona o sector del local a distinta cota.".

De forma que incluso la referencia a la superficie resulta indicarse de manera aproximada.

La STS, Civil sección 1ª del 26 de noviembre de 2025 aborda esta cuestión relativa al valor de los datos registrales de mero hecho en los siguientes términos:

"...La misma sentencia 1405/2025, de 13 de octubre, recuerda que el Registro de la Propiedad es un registro de títulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de fincas, de modo que la presunción de veracidad de la información contenida en sus asientos no opera con respecto a la cabida o superficie y demás datos físicos de los bienes inmuebles inscritos. En otras palabras, la fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas:

«En esta línea, ya en la antigua sentencia 661/1960, de 16 de noviembre, se afirmaba:

»CONSIDERANDO que la fuerza o energía de la presunción de exactitud del Registro de la Propiedad, materia sobre la que propiamente actúa el principio de legitimación, opera tan sólo respecto de la existencia, así como de la titularidad y extensión de los Derechos reales e inmobiliarios inscritos y también en relación a la inexistencia de los mismos cuando su inscripción hubiere sido cancelada, no extendiéndose por implicar una presunción de derechos, a los datos regístrales que sean meramente de hecho (como son los relativos a la existencia material de la finca y a sus circunstancias físicas, etcétera), así como a los referentes a las circunstancias propias del estado civil y capacidad de las personas, y a las relaciones jurídicas de tipo meramente obligacional o afectantes a bienes muebles, como afirman los preceptos de la Ley Hipotecaria básicos en la materia (párrafo primero del artículo 38, artículo 97 y párrafo tercero del artículo primero).

»CONSIDERANDO que las circunstancias de hecho consignadas en el Registro de la Propiedad de un modo inexacto o incompleto, no producen inexactitud de éste en sentido técnico, por no alcanzarles la fe pública del Registro, que sólo se refiere a las indicaciones relativas a los Derechos reales, a lo jurídico, pero no a las noticias que da el Registro sobre cabida, situación, construcción y naturaleza de la finca, datos puramente materiales, cuya falsedad no puede convalidarse por medio de una norma jurídica en favor de personas determinadas:

»CONSIDERANDO que la fe pública podrá por una ficción, hacer transmitir un derecho de un no titular del mismo, y dar por existente lo que en la realidad jurídica no existe, pero el legislador no puede, por la sola fuerza de la Ley crear de la nada un área de terreno, fingir un edificio donde sólo hay un solar, etc., "res facti juris civilis infirmari non potest", y así, si una finca no existe o es distinta a como el Registro la describe, ninguna disposición del Derecho puede hacer que la finca se conforme a lo que dice la inscripción, estando en la naturaleza misma de las cosas que el adquirente no sea protegido por confiar en una descripción inexacta:

»CONSIDERANDO que confirma la aplicación de esta doctrina a nuestro sistema la Resolución de 27 de junio de 1935, al declarar que nuestra legislación hipotecaria, conforme en este particular con la germánica, no preceptúa que los asientos garanticen que el inmueble inscrito tenga la cabida que conste en las respectivas inscripciones y, por consiguiente, la protección del fundamental principio de publicidad no abarca tal extremo; la Resolución de 12 de junio de 1932, según la cual los datos físicos de la finca no se hallan amparados por la fe pública ni aun en aquellos regímenes hipotecarios más perfectos, como el alemán, que se funda sobre un catastro bien organizado; y las sentencias de 6 de febrero de 1947 y 5 de diciembre de 1949 a cuyo tenor la fe pública del Registro actúa asegurando la existencia y contenido jurídico de los Derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la descripción de las fincas [...].».

Es verdad, se añade en la sentencia 1405/2025, de 13 de octubre, que recientes reformas, como la realizada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, han venido a introducir mecanismos tendentes a extender la protección registral a los datos fácticos que se contienen en las inscripciones, pero sobre la base, lógicamente, de la adecuación de las mismas a la realidad extrarregistral, conforme a los procedimientos que se introducen (sobre lo cual se pronuncia la sentencia 1479/2024, de 11 de noviembre)."

Y estamos ante un supuesto en el que la realidad extrarregistral no ha sido acomodada a la registral, lo que es de la máxima relevancia en este supuesto desde el momento en el que el proceso, en este punto único recurrido de las pretensiones de la demandante, y la misma actitud de la actora en su forma de aparcar el vehículo en su plaza, se fundan en esta cuestión de hecho relativa a las medidas de la plaza de garaje (superficie aproximada de diez metros cuadrados) con el mismo coeficiente de participación en la comunidad del resto de plazas pese a la comprobación de que la plaza de la actora resulta de menores medidas que el resto de plazas.

El Doc. 5 de la demanda es el informe pericial elaborado por el arquitecto D. Jesús, que expresa en el mismo en cuanto ahora nos interesa:

"Esta plaza de garaje ha visto reducida su longitud tras la alteración de la línea que la separa de la calle de acceso por lo que sus dimensiones actuales son distintas a las originales, las que tenía cuando Dª. Adela la adquirió."

"... La plaza de garaje nº NUM000 ocupaba parte de la calle de acceso para cumplir con las dimensiones mínimas exigidas y la línea que delimitaba el lindero norte sobresalía del perímetro del núcleo de zonas comunes de comunicación vertical del edificio.

Esta línea ha desaparecido tras las obras de acondicionamiento del garaje. El suelo se ha repintado y el nuevo marcado de la plaza de garaje nº NUM000 se ha desplazado hacia atrás haciéndolo coincidir con el del perímetro del núcleo de zonas comunes de comunicación vertical...".

Las conclusiones del perito no pueden aceptarse para mantener que la plaza debe llegar a invadir la calle central de garaje desde el momento en el que parte y da importancia relevante a la superficie de la plaza que se describe de forma aproximada en diez metros cuadrados, y aun a la referencia a las medidas exigibles administrativamente para que pueda considerarse una plaza de garaje, cuando lo cierto es que la plaza adquirida como cuerpo cierto y con esa descripción registral no ha sido modificada en su anchura, esto lo acepta el perito, y tampoco en su longitud a tenor de sus linderos, de los que el Registro si da fe, pues solo linda al norte con la calle del garaje o zona de maniobras, no por los laterales de la plaza.

El mismo perito explicó que solo esta plaza es especial y que ello no era así en el proyecto visado en el año 1975 porque en la construcción hubo cambios en el garaje reduciendo las dimensiones de las plazas, aceptándose en la notaría indicar unos diez metros a todas las plazas con el mismo coeficiente de participación del 1% lo que no responde a la realidad física; y señaló que en el proyecto la línea de la plaza llegaba al murete y estaba enrasada con el lado del ascensor habiéndose recortado el muro en la construcción.

El Doc. nº 30 de la contestación es la pericial de la demandada elaborada por D. Teodosio que señala con las fotografías que aporta que en la forma de estacionar que tiene la actora dispone de unos 55 cm de fondo no ocupado, y sobresale unos 95 cm, lo que impide la salida del vehículo de la plaza nº NUM001 y dificulta la circulación del resto de vehículos.

Sin duda a la actora se le vendió una plaza que no tenía las dimensiones que constaban en la escritura, lo que era fácilmente comprobable con la mera visualización de la misma pues lo que no resulta admisible es extender la plaza hasta ocupar el vial de maniobras del garaje, estando como es lógico todas las plazas enrasadas con los muros que delimitan las plazas y esta zona central para maniobras y paso de los propietarios.

Al margen de las cuestiones que no son objeto del recurso la prueba practicada acredita que en el estado de hecho anterior al año 2019 en que por acuerdo de la junta se reparó el garaje repintando las líneas, la plaza de la actora tenía una pintura de delimitación que sobresalía de los muros e invadía la zona de paso, cuestión que no sería la originaria desde el momento en que ello fue hecho, sin acuerdo de la junta de propietarios, por quien limpiaba el garaje en aquella época, hace unos diez o doce años según indicó, Everardo, que declaró que repintó las líneas de amarillo y que por indicación del administrador entonces sacó la línea de esa plaza unos 20 o 30 cm; esto lo corroboró asimismo el testigo Sr. Diego, vecino del inmueble, y vicepresidente de la comunidad del garaje, incidiendo en que en todo caso con aquella delimitación la actora aparcaba metiendo su coche hasta el fondo de su plaza de modo que algo sobresalía pero no molestaba.

Esta situación se mantuvo hasta que en el año 2019 se repintan las plazas y se enrasa la línea de la plaza de la actora con los muros de modo que a partir de este momento, y considerando que ella tenía derecho a aparcar en sus diez metros cuadrados, la demandante procede a aparcar no como lo venía haciendo sino no llevando su coche hasta el final de su plaza de forma consciente de modo que su vehículo sobresale notablemente (casi un metro) invadiendo la zona de paso e impidiendo incluso durante años la salida del vehículo de la plaza nº NUM001, lo que se pone de manifiesto más allá de toda duda por los correos electrónicos aportados por la demandada.

En estas condiciones la Sala estima que la acción reivindicatoria ejercitada ha de ser desestimada, con estimación del recurso en este punto.

TERCERO.En cuanto a la reconvención la desestimación de la misma se funda en la sentencia en la misma estimación de la acción reivindicatoria que lleva la posibilidad de aparcar la actora invadiendo notablemente el carril de maniobras del garaje, si bien, sin duda a la vista de esta solución supone de hecho impedir el paso al menos a un vehículo y dificultar el paso de todos los demás acompaña la juzgadora su decisión de una admonición de cómo habría de ejercitarse ese derecho.

La respuesta dada a esta cuestión en el anterior fundamento de derecho, con rechazo de la acción reivindicatoria, permite considerar no protegido por el derecho la forma de actuar de la actora que conscientemente ha modificado la forma en que venía utilizando su plaza, ajustando su coche hasta el final de la misma y permitiendo un normal uso del garaje por los demás propietarios, dentro de las estrecheces propias de sus reducidas dimensiones, para invadir con el vehículo el carril de maniobras aun a costa de no permitir maniobrar a los demás propietarios de forma que esta forma de proceder no puede tener el respaldo del tribunal.

Sobre las actividades molestas la sentencia de esta misma sección de 11 de septiembre de 2023 señalaba:

"El artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal establece que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Como señala en sobre esta cuestión la sentencia SAP de Barcelona de 9 de octubre de 2015 " Son requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación: 1) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares ( STS 22 diciembre 1970); 2) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad ( SSTS 8 abril de 1965 , 18 enero 1961 y 30 abril 1966), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas ( SSTS 7 octubre 1964 - y 10 abril 1967); y 3) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto ( STS 8 abril 1965), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la "evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 abril 1965), entendiendo, asimismo, que "...en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales".

En cuanto a la calificación de una actividad como molesta al no existir una definición legal, cabe acudir a lo establecido en la SAP de Madrid secc. 21ª Nº 90/2018 de 13 de marzo que establece "Para la SAP de Murcia, Sección 5ª, núm. 459/2012 de 18 diciembre, a los efectos de determinar qué debe entenderse como actividad molesta, dado que la norma legal no la define, hay que acudir a los criterios jurisprudenciales y en tal sentido, la SAP de Asturias, Sección 7ª, de 4 de enero de 2002 las define como aquellas que suponen unas molestias superiores a las que vienen impuestas por la relación de vecindad; esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de aquellas; impidiendo a los demás propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos", añadiendo a continuación que con dichas actividades se perturba, en el orden de convivencia, el corriente desenvolvimiento de las relaciones sociales, y se excede de lo tolerable el normal ejercicio de las normas de convivencia dificultándose a los demás comuneros el ejercicio de sus derechos (el correcto uso y disfrute de sus viviendas y del inmueble)... En la necesidad de una mayor concreción, siguiendo a la SAP de Málaga, Sección 6ª, de 19 de noviembre de 2010 , una actividad puede ser conceptuada de molesta en ella cuando concurran los siguientes requisitos: i) Que la actividad se dé dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el interior); ii) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto - STS de 16 de julio de 1993 y SAP de Madrid de 14 de mayo de 2004 - o el modo de desarrollarse, situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso del derecho ex artículo 7.2 del Código Civil - STS de 20 de marzo de 1989 - y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas - SAP de Palma de Mallorca de 7 de febrero de 1983 - ; iii) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia, habitualidad y permanencia en la incomodidad) - STS de 28 de febrero de 1964, 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998, y SAP de Madrid, Sección 20ª, de 28 de junio de 2006 -, señalando las SSTS de 28 de febrero de 1964 y 2 de diciembre de 1980, que en materia de relaciones de vecindad e inmisiones e influencias nocivas en propiedad ajena, el conflicto debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las molestias atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles: iv) Quedan comprendidas dentro de las actividades molestas todas aquellas que disminuyen el uso normal y el disfrute de sus respectivos elementos a los demás condueños, los actos de emulación y las inmisiones - SSAP de Segovia de 11 de diciembre de 2001 y Valencia de 21 de abril de 1975 - y v) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción - SSTS de 18 de mayo de 1994 y 13 de mayo de 1995 -".

La aplicación de esta doctrina al supuesto enjuiciado permite considerar sin esfuerzo que la forma de estacionar su vehículo la actora supone una actividad gravemente molesta que ha de tener la sanción de su cesación como el ordenamiento permite en los términos interesados por la demandada en su reconvención, si bien dado el reducido tamaño de la plaza de la actora y la forma en que se venía utilizando la misma antes de la decisión de incurrir en la actividad molesta, lo exigible será que en la cesación de esta actividad se aparque en la referida plaza llevando el vehículo de reducidas dimensiones hasta el final de la misma de modo que aun cuando pueda sobresalir algo de la línea marcada no impida las normales maniobras de los demás propietarios, lo que supone una estimación sustancial de la reconvención.

Debe por ello estimarse también este motivo del recurso y, sustancialmente, la reconvención interpuesta.

CUARTO.La íntegra desestimación de la demanda y estimación sustancial de la reconvención determina que se impongan a la actora todas las costas causadas en la primera instancia, art. 394 LEC, no haciéndose imposición de las de este recurso dada su estimación, art. 398 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.La representación de Doña Adela ejercita una acción reivindicatoria y otra negatoria de servidumbre contra la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 de Madrid; la demanda se sustenta en un relato fáctico según el cual la actora adquirió la plaza de garaje nº NUM000 de la comunidad habiendo sufrido numerosas perturbaciones desde la adquisición hasta que se ha decidido cambiar la instalación de calefacción y agua caliente sanitaria de la finca de modo que se han instalado nuevas tuberías y conductos sobre el espacio de la plaza de garaje número NUM000 sin contar con el consentimiento de la propietaria de la plaza de garaje, siendo así que en el acta de la Junta General de Propietarios de garaje de la DIRECCION000 celebrada el pasado 11 de junio de 2014, el Presidente de la Comunidad manifestó que había llegado a un acuerdo con la propietaria de la plaza de garaje número NUM000 lo que no sería cierto, resultando que a consecuencia de esta instalación limita el uso de la plaza y causa daños al vehículo aparcado- como señala el informe pericial que se aporta; según este relato el 11 de junio de 2019 en la junta de la comunidad de propietarios se acordó la ejecución de la obra de pintura del garaje y del suelo, lo que se hizo en el mes de octubre de modo que por orden del Presidente, Don Porfirio, se alteró la línea correspondiente a la plaza de garaje NUM000 produciéndose una importante reducción de su espacio, en concreto se redujo la longitud de la plaza en 72,50 cm, incluyendo la línea delimitadora de la plaza en ese cálculo. Junto con lo anterior se indica que, en su estado original, la plaza de garaje número NUM000 disponía de un murete que protegía al vehículo de los golpes en la carrocería que se ocasionan en esa zona de circulación del aparcamiento si bien dicho murete fue sustituido por una barrera metálica. Tanto el murete original como la barrera resultan esenciales para evitar que los vehículos golpeen la carrocería del coche que aparca en la plaza de garaje número NUM000, y la demandada, de forma unilateral, retiró ese muro en distintas ocasiones; inicialmente, existía este murete que fue demolido sin consentimiento, posteriormente, se instaló una valla metálica que fue sustituida nuevamente por el murete y, finalmente, se procedió a su demolición. Dado que la demandada no habría contestado al requerimiento efectuado se solicita:

1º) Obligar a la Comunidad demandada a devolver la plaza de garaje número NUM000 a su estado original y, en consecuencia, se proceda a pintar la línea delimitadora del espacio privativo en una longitud de 72,50 cm incluyendo la línea delimitadora de la plaza de garaje, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el informe pericial que se acompaña como documento número 5.

2º) Obligar a la Comunidad demandada a restituir a su costa el murete de protección de la plaza de garaje número NUM000 y que linda con la rampa por la que circulan el resto de los vehículos, todo ello con arreglo al informe pericial que se acompaña como documento número 5.

3º) Obligar la comunidad demandada a retirar a su costa los conductos de instalación de calefacción que se encuentran situados en el vuelo de la plaza de garaje número NUM000, todo ello con arreglo a la descripción que obra en el informe pericial que se acompaña como documento número 5.

Subsidiariamente, para el caso en el que no se condene a la comunidad demandada a su retirada:

? Que se obligue a la comunidad demandada a realizar, en el vuelo de la plaza de garaje número NUM000, todas las obras necesarias de reparación y mantenimiento para evitar que desde las juntas del tubo metálico caiga el líquido que, en la actualidad, está provocando graves desperfectos en el vehículo propiedad de la demandante, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el informe pericial que se acompaña como documento número 5.

? Que se condene a la comunidad demandada a indemnizar a Doña Adela con la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 €) para resarcir los daños y perjuicios que le ocasiona el paso de las instalaciones de calefacción por el vuelo de la plaza de garaje número NUM000 de su propiedad.

4º) Que se condene a la comunidad demandada al pago de las costas procesales."

La demandada se opuso a la demanda resaltando la conflictividad de la actora que paga con retrasos sus cuotas y que aparca su vehículo casi un metro fuera de su plaza dificultando las maniobras y circulación de los demás vehículos, y habiendo sido ella la que habría prolongado el muro existente y luego instalado una valla para alargar su plaza fuera de sus límites; respecto de las tuberías se indica que la actora no impugnó el acuerdo de su instalación, cuya acción estaría caducada, habiéndose acordado con ella la instalación a cambio de dejar que cerrara la parte posterior de su plaza con una puerta a modo de trastero, y negándose la existencia de daño alguno en el vehículo; sobre la plaza se indica que la actora fue la que pintó su plaza mucho más allá de su estado original invadiendo el carril de circulación y maniobra de acceso a la rampa que comunica con la otra planta, habiendo aprovechado la comunidad la obra en el garaje para pintar de nuevo la línea donde tenía que estar, habiendo retirado los hierros que alargaban el murete y que dificultaban el paso según acuerdo aprobado en 2017 y que la actora no impugnó por lo que no puede ahora hacerlo al haber caducado su acción; se indica que en junta del año 2014 se aprobó llevar el murete a su estado originario pues la actora lo habría estrechado para hacer más ancha su plaza, no habiéndose llevado a cabo las obras y habiéndose aprobado finalmente el presupuesto en junta de 10 de junio de 2021. Solicita la demandada la desestimación de la demanda, y formula reconvención con el siguiente suplico:

"...que se declare que el estacionamiento por parte de la demandada Dña. Adela en su plaza de garaje nº NUM000 del garaje al que represento está prohibido en cuanto exceda de los límites de la misma más allá de su línea frontal y pared que se aprecian en las fotografías aportadas con esta demanda, condenándola al cese definitivo e inmediato en dicha actuación; y, para el caso de continuar en su actitud y hacer la ejecución de la sentencia, condenándola también a la privación del derecho de uso de su plaza por tiempo de dos años y apercibimiento de incurrir en posible delito de desobediencia; con imposición de costas, haciendo constar su mala fe y temeridad."

La actora reconvenida se opuso a la reconvención.

La juez de instancia dicta sentencia en la que tras extractar la posición de las partes y el objeto del proceso valora la prueba practicada y aborda cada una de las peticiones de la demanda, concluyendo con la parcial estimación de la misma respecto de la acción reivindicatoria en cuanto a las medidas de la plaza de garaje de la demandante, rechazando el resto de pretensiones sin imposición de costas; y rechaza la reconvención con costas a la reconviniente.

Recurre la demandada esta resolución alegando la errónea valoración de la prueba e infracción de ley, reseñando la parte la prueba practicada y sus conclusiones para discrepar de la sentencia apelada, solicitando la íntegra desestimación de la demanda y estimación de la reconvención.

La actora se opone al recurso interpuesto de contrario solicitando la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.El recurso se limita por tanto a la estimación de la acción reivindicatoria sobre las medidas de la plaza de garaje de la actora y respecto a la desestimación de la reconvención interpuesta, y se funda esencialmente en la alegación de errónea valoración de la prueba respecto de ambas acciones, y al respecto es preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero, afirma que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...".

Pese a que la sentencia de instancia se encuentra motivada la Sala discrepa de la valoración probatoria llevada a cabo.

En cuanto a la reivindicatoria se mantiene en realidad sobre las medidas de la plaza de garaje de la demandante de acuerdo al informe pericial acompañado con su demanda como documento nº 5 y resto de prueba documental; sobre esta cuestión que la sentencia estima el fundamento se contempla en la siguiente frase que constituye la motivación de la estimación de la pretensión; dice la sentencia:

"Título o dominio sobre la plaza de garaje. En el presente caso, se aporta la escritura de compraventa y la nota simple del Registro de la Propiedad. En ambos documentos, consta con claridad que la dimensión de la plaza de garaje número NUM000 es de 10 metros cuadrados".

Se hace así una afirmación que resulta errónea y se otorga la fuerza de convicción sobre la acción reivindicatoria en un elemento, la dimensión de la plaza de garaje, del que el Registro de la Propiedad no hace prueba plena.

La descripción registral se contiene en la escritura de compraventa que la actora aporta en los siguientes términos:

"PLAZA DE GARAJE número NUM000, en la planta de primer sótano, segunda en orden de construcción, del edificio en Madrid, señalado con el DIRECCION000. Está situada en el área central de la planta, en el lado Este de los huecos de escalera y ascensor. Tiene una superficie aproximada de diez metros cuadrados; y linda: por el frente, Norte, zona de maniobras; por la derecha, Oeste, huecos de ascensor y escalera; por la izquierda, Este, rampa de acceso; y por el fondo, Sur, con barandilla que independiza la zona o sector del local a distinta cota.".

De forma que incluso la referencia a la superficie resulta indicarse de manera aproximada.

La STS, Civil sección 1ª del 26 de noviembre de 2025 aborda esta cuestión relativa al valor de los datos registrales de mero hecho en los siguientes términos:

"...La misma sentencia 1405/2025, de 13 de octubre, recuerda que el Registro de la Propiedad es un registro de títulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de fincas, de modo que la presunción de veracidad de la información contenida en sus asientos no opera con respecto a la cabida o superficie y demás datos físicos de los bienes inmuebles inscritos. En otras palabras, la fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas:

«En esta línea, ya en la antigua sentencia 661/1960, de 16 de noviembre, se afirmaba:

»CONSIDERANDO que la fuerza o energía de la presunción de exactitud del Registro de la Propiedad, materia sobre la que propiamente actúa el principio de legitimación, opera tan sólo respecto de la existencia, así como de la titularidad y extensión de los Derechos reales e inmobiliarios inscritos y también en relación a la inexistencia de los mismos cuando su inscripción hubiere sido cancelada, no extendiéndose por implicar una presunción de derechos, a los datos regístrales que sean meramente de hecho (como son los relativos a la existencia material de la finca y a sus circunstancias físicas, etcétera), así como a los referentes a las circunstancias propias del estado civil y capacidad de las personas, y a las relaciones jurídicas de tipo meramente obligacional o afectantes a bienes muebles, como afirman los preceptos de la Ley Hipotecaria básicos en la materia (párrafo primero del artículo 38, artículo 97 y párrafo tercero del artículo primero).

»CONSIDERANDO que las circunstancias de hecho consignadas en el Registro de la Propiedad de un modo inexacto o incompleto, no producen inexactitud de éste en sentido técnico, por no alcanzarles la fe pública del Registro, que sólo se refiere a las indicaciones relativas a los Derechos reales, a lo jurídico, pero no a las noticias que da el Registro sobre cabida, situación, construcción y naturaleza de la finca, datos puramente materiales, cuya falsedad no puede convalidarse por medio de una norma jurídica en favor de personas determinadas:

»CONSIDERANDO que la fe pública podrá por una ficción, hacer transmitir un derecho de un no titular del mismo, y dar por existente lo que en la realidad jurídica no existe, pero el legislador no puede, por la sola fuerza de la Ley crear de la nada un área de terreno, fingir un edificio donde sólo hay un solar, etc., "res facti juris civilis infirmari non potest", y así, si una finca no existe o es distinta a como el Registro la describe, ninguna disposición del Derecho puede hacer que la finca se conforme a lo que dice la inscripción, estando en la naturaleza misma de las cosas que el adquirente no sea protegido por confiar en una descripción inexacta:

»CONSIDERANDO que confirma la aplicación de esta doctrina a nuestro sistema la Resolución de 27 de junio de 1935, al declarar que nuestra legislación hipotecaria, conforme en este particular con la germánica, no preceptúa que los asientos garanticen que el inmueble inscrito tenga la cabida que conste en las respectivas inscripciones y, por consiguiente, la protección del fundamental principio de publicidad no abarca tal extremo; la Resolución de 12 de junio de 1932, según la cual los datos físicos de la finca no se hallan amparados por la fe pública ni aun en aquellos regímenes hipotecarios más perfectos, como el alemán, que se funda sobre un catastro bien organizado; y las sentencias de 6 de febrero de 1947 y 5 de diciembre de 1949 a cuyo tenor la fe pública del Registro actúa asegurando la existencia y contenido jurídico de los Derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la descripción de las fincas [...].».

Es verdad, se añade en la sentencia 1405/2025, de 13 de octubre, que recientes reformas, como la realizada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, han venido a introducir mecanismos tendentes a extender la protección registral a los datos fácticos que se contienen en las inscripciones, pero sobre la base, lógicamente, de la adecuación de las mismas a la realidad extrarregistral, conforme a los procedimientos que se introducen (sobre lo cual se pronuncia la sentencia 1479/2024, de 11 de noviembre)."

Y estamos ante un supuesto en el que la realidad extrarregistral no ha sido acomodada a la registral, lo que es de la máxima relevancia en este supuesto desde el momento en el que el proceso, en este punto único recurrido de las pretensiones de la demandante, y la misma actitud de la actora en su forma de aparcar el vehículo en su plaza, se fundan en esta cuestión de hecho relativa a las medidas de la plaza de garaje (superficie aproximada de diez metros cuadrados) con el mismo coeficiente de participación en la comunidad del resto de plazas pese a la comprobación de que la plaza de la actora resulta de menores medidas que el resto de plazas.

El Doc. 5 de la demanda es el informe pericial elaborado por el arquitecto D. Jesús, que expresa en el mismo en cuanto ahora nos interesa:

"Esta plaza de garaje ha visto reducida su longitud tras la alteración de la línea que la separa de la calle de acceso por lo que sus dimensiones actuales son distintas a las originales, las que tenía cuando Dª. Adela la adquirió."

"... La plaza de garaje nº NUM000 ocupaba parte de la calle de acceso para cumplir con las dimensiones mínimas exigidas y la línea que delimitaba el lindero norte sobresalía del perímetro del núcleo de zonas comunes de comunicación vertical del edificio.

Esta línea ha desaparecido tras las obras de acondicionamiento del garaje. El suelo se ha repintado y el nuevo marcado de la plaza de garaje nº NUM000 se ha desplazado hacia atrás haciéndolo coincidir con el del perímetro del núcleo de zonas comunes de comunicación vertical...".

Las conclusiones del perito no pueden aceptarse para mantener que la plaza debe llegar a invadir la calle central de garaje desde el momento en el que parte y da importancia relevante a la superficie de la plaza que se describe de forma aproximada en diez metros cuadrados, y aun a la referencia a las medidas exigibles administrativamente para que pueda considerarse una plaza de garaje, cuando lo cierto es que la plaza adquirida como cuerpo cierto y con esa descripción registral no ha sido modificada en su anchura, esto lo acepta el perito, y tampoco en su longitud a tenor de sus linderos, de los que el Registro si da fe, pues solo linda al norte con la calle del garaje o zona de maniobras, no por los laterales de la plaza.

El mismo perito explicó que solo esta plaza es especial y que ello no era así en el proyecto visado en el año 1975 porque en la construcción hubo cambios en el garaje reduciendo las dimensiones de las plazas, aceptándose en la notaría indicar unos diez metros a todas las plazas con el mismo coeficiente de participación del 1% lo que no responde a la realidad física; y señaló que en el proyecto la línea de la plaza llegaba al murete y estaba enrasada con el lado del ascensor habiéndose recortado el muro en la construcción.

El Doc. nº 30 de la contestación es la pericial de la demandada elaborada por D. Teodosio que señala con las fotografías que aporta que en la forma de estacionar que tiene la actora dispone de unos 55 cm de fondo no ocupado, y sobresale unos 95 cm, lo que impide la salida del vehículo de la plaza nº NUM001 y dificulta la circulación del resto de vehículos.

Sin duda a la actora se le vendió una plaza que no tenía las dimensiones que constaban en la escritura, lo que era fácilmente comprobable con la mera visualización de la misma pues lo que no resulta admisible es extender la plaza hasta ocupar el vial de maniobras del garaje, estando como es lógico todas las plazas enrasadas con los muros que delimitan las plazas y esta zona central para maniobras y paso de los propietarios.

Al margen de las cuestiones que no son objeto del recurso la prueba practicada acredita que en el estado de hecho anterior al año 2019 en que por acuerdo de la junta se reparó el garaje repintando las líneas, la plaza de la actora tenía una pintura de delimitación que sobresalía de los muros e invadía la zona de paso, cuestión que no sería la originaria desde el momento en que ello fue hecho, sin acuerdo de la junta de propietarios, por quien limpiaba el garaje en aquella época, hace unos diez o doce años según indicó, Everardo, que declaró que repintó las líneas de amarillo y que por indicación del administrador entonces sacó la línea de esa plaza unos 20 o 30 cm; esto lo corroboró asimismo el testigo Sr. Diego, vecino del inmueble, y vicepresidente de la comunidad del garaje, incidiendo en que en todo caso con aquella delimitación la actora aparcaba metiendo su coche hasta el fondo de su plaza de modo que algo sobresalía pero no molestaba.

Esta situación se mantuvo hasta que en el año 2019 se repintan las plazas y se enrasa la línea de la plaza de la actora con los muros de modo que a partir de este momento, y considerando que ella tenía derecho a aparcar en sus diez metros cuadrados, la demandante procede a aparcar no como lo venía haciendo sino no llevando su coche hasta el final de su plaza de forma consciente de modo que su vehículo sobresale notablemente (casi un metro) invadiendo la zona de paso e impidiendo incluso durante años la salida del vehículo de la plaza nº NUM001, lo que se pone de manifiesto más allá de toda duda por los correos electrónicos aportados por la demandada.

En estas condiciones la Sala estima que la acción reivindicatoria ejercitada ha de ser desestimada, con estimación del recurso en este punto.

TERCERO.En cuanto a la reconvención la desestimación de la misma se funda en la sentencia en la misma estimación de la acción reivindicatoria que lleva la posibilidad de aparcar la actora invadiendo notablemente el carril de maniobras del garaje, si bien, sin duda a la vista de esta solución supone de hecho impedir el paso al menos a un vehículo y dificultar el paso de todos los demás acompaña la juzgadora su decisión de una admonición de cómo habría de ejercitarse ese derecho.

La respuesta dada a esta cuestión en el anterior fundamento de derecho, con rechazo de la acción reivindicatoria, permite considerar no protegido por el derecho la forma de actuar de la actora que conscientemente ha modificado la forma en que venía utilizando su plaza, ajustando su coche hasta el final de la misma y permitiendo un normal uso del garaje por los demás propietarios, dentro de las estrecheces propias de sus reducidas dimensiones, para invadir con el vehículo el carril de maniobras aun a costa de no permitir maniobrar a los demás propietarios de forma que esta forma de proceder no puede tener el respaldo del tribunal.

Sobre las actividades molestas la sentencia de esta misma sección de 11 de septiembre de 2023 señalaba:

"El artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal establece que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Como señala en sobre esta cuestión la sentencia SAP de Barcelona de 9 de octubre de 2015 " Son requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación: 1) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares ( STS 22 diciembre 1970); 2) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad ( SSTS 8 abril de 1965 , 18 enero 1961 y 30 abril 1966), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas ( SSTS 7 octubre 1964 - y 10 abril 1967); y 3) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto ( STS 8 abril 1965), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la "evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 abril 1965), entendiendo, asimismo, que "...en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales".

En cuanto a la calificación de una actividad como molesta al no existir una definición legal, cabe acudir a lo establecido en la SAP de Madrid secc. 21ª Nº 90/2018 de 13 de marzo que establece "Para la SAP de Murcia, Sección 5ª, núm. 459/2012 de 18 diciembre, a los efectos de determinar qué debe entenderse como actividad molesta, dado que la norma legal no la define, hay que acudir a los criterios jurisprudenciales y en tal sentido, la SAP de Asturias, Sección 7ª, de 4 de enero de 2002 las define como aquellas que suponen unas molestias superiores a las que vienen impuestas por la relación de vecindad; esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de aquellas; impidiendo a los demás propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos", añadiendo a continuación que con dichas actividades se perturba, en el orden de convivencia, el corriente desenvolvimiento de las relaciones sociales, y se excede de lo tolerable el normal ejercicio de las normas de convivencia dificultándose a los demás comuneros el ejercicio de sus derechos (el correcto uso y disfrute de sus viviendas y del inmueble)... En la necesidad de una mayor concreción, siguiendo a la SAP de Málaga, Sección 6ª, de 19 de noviembre de 2010 , una actividad puede ser conceptuada de molesta en ella cuando concurran los siguientes requisitos: i) Que la actividad se dé dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el interior); ii) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto - STS de 16 de julio de 1993 y SAP de Madrid de 14 de mayo de 2004 - o el modo de desarrollarse, situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso del derecho ex artículo 7.2 del Código Civil - STS de 20 de marzo de 1989 - y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas - SAP de Palma de Mallorca de 7 de febrero de 1983 - ; iii) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia, habitualidad y permanencia en la incomodidad) - STS de 28 de febrero de 1964, 8 de abril de 1965 y 11 de mayo de 1998, y SAP de Madrid, Sección 20ª, de 28 de junio de 2006 -, señalando las SSTS de 28 de febrero de 1964 y 2 de diciembre de 1980, que en materia de relaciones de vecindad e inmisiones e influencias nocivas en propiedad ajena, el conflicto debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las molestias atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles: iv) Quedan comprendidas dentro de las actividades molestas todas aquellas que disminuyen el uso normal y el disfrute de sus respectivos elementos a los demás condueños, los actos de emulación y las inmisiones - SSAP de Segovia de 11 de diciembre de 2001 y Valencia de 21 de abril de 1975 - y v) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción - SSTS de 18 de mayo de 1994 y 13 de mayo de 1995 -".

La aplicación de esta doctrina al supuesto enjuiciado permite considerar sin esfuerzo que la forma de estacionar su vehículo la actora supone una actividad gravemente molesta que ha de tener la sanción de su cesación como el ordenamiento permite en los términos interesados por la demandada en su reconvención, si bien dado el reducido tamaño de la plaza de la actora y la forma en que se venía utilizando la misma antes de la decisión de incurrir en la actividad molesta, lo exigible será que en la cesación de esta actividad se aparque en la referida plaza llevando el vehículo de reducidas dimensiones hasta el final de la misma de modo que aun cuando pueda sobresalir algo de la línea marcada no impida las normales maniobras de los demás propietarios, lo que supone una estimación sustancial de la reconvención.

Debe por ello estimarse también este motivo del recurso y, sustancialmente, la reconvención interpuesta.

CUARTO.La íntegra desestimación de la demanda y estimación sustancial de la reconvención determina que se impongan a la actora todas las costas causadas en la primera instancia, art. 394 LEC, no haciéndose imposición de las de este recurso dada su estimación, art. 398 LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,