Sentencia Civil 140/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 13, Rec. 425/2023 de 13 de marzo del 2025

PRIMERO.-Apela la demandante Sra. Marí Luz la sentencia de primera instancia desestimatoria de la demanda formulada contra las demandadas Unipark 2000,S.L., y Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), en ejercicio de una acción declarativa de la vigencia del contrato de arrendamiento, de 28 de febrero de 2018, concertado por la demandante, en la condición de arrendataria, con la demandada Unipark 2000,S.L., en la condición de arrendadora, de la nave industrial en C/Gran Bretaña nº 15, de Les Franqueses del Vallès, que posteriormente fue adjudicada a la codemandada Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), por Decreto de 6 de noviembre de 2019, dictado en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 67/18 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers, seguidos contra la arrendadora Unipark 2000,S.L., solicitando la actora apelante la revocación de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia que acuerdan la desestimación de la demanda: 1.- en base a lo resuelto en el incidente de ocupantes seguido en la ejecución hipotecaria, con fundamento en los artículos 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y 2.- en base a la extinción del arrendamiento, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, con fundamento en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, solicitando la actora apelante la completa estimación de su demanda.

Centrado así el objeto del pleito, en primera y segunda instancia, en cuanto al objeto de la apelación, en los términos de la Sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre (RTC 2000, 212), la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el tribunal superior u órgano ad quemtiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti)como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris),para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, únicamente con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius;y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum)( ATC 315/1994, de 21 de noviembre (RTC 1994, 315), y SSTC 3/1996, de 15 de enero (RTC 1996, 3), y 9/1998, de 13 de enero(RTC 1998,9).

En relación con el primer motivo de la apelación, alega la parte demandante, la ausencia de cosa juzgada en relación con lo resuelto en el incidente de ocupantes de la ejecución hipotecaria, no habiendo vinculación a lo resuelto en los presentes autos de juicio declarativo ordinario (1).

En el presente caso, resulta de lo actuado que, en la Ejecución Hipotecaria nº 67/18 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers contra la ejecutada Unipark 2000,S.L., se siguió incidente de ocupantes nº 146/19, promovido por la Sra. Marí Luz contra la ejecutante Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), de conformidad con lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que concluyó por Auto de 20 de febrero de 2020, en el que se declaró que la Sra. Marí Luz, como ocupante actual de la nave industrial en C/Gran Bretaña nº 15, de Les Franqueses del Vallès, no tiene título legítimo para permanecer en la misma, aunque advirtiendo en el último párrafo del fundamento jurídico segundo "Todo ello sin perjuicio de los derechos que se puedan ejercitar en el juicio que corresponda".

En este sentido, el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que:

"1. Si el adquirente lo solicitara, se le pondrá en posesión del inmueble que no se hallare ocupado.

2. Si el inmueble estuviera ocupado, el Letrado de la Administración de Justicia acordará de inmediato el lanzamiento cuando el Tribunal haya resuelto, con fijación de día y hora exacta y con arreglo a lo previsto en el apartado 2 del artículo 661, que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en él. Los ocupantes desalojados podrán ejercitar los derechos que crean asistirles en el juicio que corresponda.

Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda.

3. La petición de lanzamiento a que se refiere el apartado anterior se notificará a los ocupantes indicados por el adquirente, con citación a una vista que señalará el Letrado de la Administración de Justicia dentro del plazo de diez días, en la que podrán alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación. El Tribunal, por medio de auto, sin ulterior recurso, resolverá sobre el lanzamiento, que decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecieren sin justa causa.

4. El auto que resolviere sobre el lanzamiento de los ocupantes de un inmueble deberá ser notificado a los ocupantes y fijará día y hora exacta en la que éste tendrá lugar y dejará a salvo, cualquiera que fuere su contenido, los derechos de los interesados, que podrán ejercitarse en el juicio que corresponda. "

Es decir que lo resuelto en el incidente de ocupantes del artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, acerca del lanzamiento o no de los ocupantes, según el artículo 675.4, no tiene fuerza de cosa juzgada, quedando a salvo, cualquiera que fuera su contenido, los derechos de los interesados, que pueden ejercitarse en el juicio que corresponda.

En consecuencia, procede la estimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.-Apela, además, la demandante el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que desestima su demanda en ejercicio de la acción declarativa de la vigencia del contrato de arrendamiento, de 28 de febrero de 2018, concertado por la demandante, en la condición de arrendataria, con la demandada Unipark 2000,S.L., en la condición de arrendadora, de la nave industrial en C/Gran Bretaña nº 15, de Les Franqueses del Vallès, posteriormente fue adjudicada a la codemandada Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), por Decreto de 6 de noviembre de 2019, dictado en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 67/18 del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers, en base a la extinción del arrendamiento, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, con fundamento en el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (2).

Centrado así el motivo de la apelación, resulta de lo actuado que, en el presente caso, el contrato de arrendamiento aparece concertado con fecha de 28 de febrero de 2018 (doc 1 de la demanda), por lo tanto con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio que, según su Disposición final cuarta, se produjo el 6 de junio de 2013, y que en la nueva redacción del artículo 13.1 dispuso que, si durante la duración del contrato de arrendamiento, no inscrito en el Registro de la Propiedad, el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, quedará extinguido el arrendamiento.

En la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013, se justificaba esta reforma en el sentido de que es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.

En este sentido, las Resoluciones de la DGRN, de 24 de marzo de 2017(BOE 7/4/2017), y de 11 de octubre de 2018(BOE 5/11/2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado.

En la segunda de las resoluciones citadas, se señala que, de una interpretación conjunta del citado artículo 13.1 LAU y de lo dispuesto en el artículo 7.2 LAU, según el cual, en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad, resulta la extinción del contrato de arrendamiento, salvo que se hubiese inscrito en el Registro de la propiedad con anterioridad al derecho que, en el supuesto que se contempla en aquella Resolución, es la hipoteca que se ejecuta, y que determina la extinción del derecho del arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento, y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto, de modo que, enajenada judicialmente la finca, el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto.

En este sentido, en la actualidad, en relación con el arrendamiento de viviendas, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo nº 577/2020, de 4 de noviembre, y nº 109/2021, de 1 de marzo; ROJ STS 753/2021), que, en los supuestos previstos en el artículo 13.1, párrafo primero, de la Ley de Arrendamientos, durante la vigencia de la reforma introducida por la Ley 4/2013, lo que se produce es un supuesto de extinción ope legis de la relación arrendaticia, de ineficacia sobrevenida del título de ocupación, de modo que la relación arrendaticia fenece automáticamente por ministerio de la ley al consumarse la enajenación forzosa de la finca.

Aunque ello debe entenderse, como ya se señala en las mismas Sentencias del Tribunal Supremo nº 577/2020, y nº 109/2021, sin perjuicio de que el adjudicatario y el arrendatario puedan concertar un nuevo contrato de arrendamiento.

En el presente caso, sin embargo, no es objeto del arrendamiento una vivienda, sino una nave industrial, por lo que no es aplicable la doctrina anterior, sino la doctrina de la Sentencia nº 783/2021, de 15 de noviembre de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Rec. 2284/2021), según la cual, conforme a la clara categorización de los contratos contenida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, es preciso diferenciar entre el régimen legal aplicable a los arrendamientos de vivienda y a los de locales destinados a un uso distinto del de vivienda, distinción que se ha mantenido en las sucesivas redacciones de la ley.

El artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción de la Ley 4/2013, dispone que "Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".

En relación con los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, el Título III sólo contempla una norma para el caso de enajenación de la finca, el artículo 29 que mantiene su redacción original y escuetamente dispone:

"El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ".

Aunque, según la doctrina fijada por la Sentencia nº 783/2021, de 15 de noviembre, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos únicamente es aplicable a los supuestos de enajenación voluntaria, y no es aplicable a los supuestos de enajenación forzosa.

Por lo tanto, en ausencia de pacto contractual en la materia, que no existe cuando la transmisión no se produce mediante contrato translativo, sino por enajenación forzosa, hay que acudir al Código civil por la remisión que al mismo hace el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que reconduce al artículo 1571.1 del Código Civil, según el cual:

"El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria".

Esta última referencia se enmarca en la previsión más amplia del artículo 1549 del Código Civil, que dispone:

"con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad".

En este sentido, la Sentencia nº 783/2021, de 15 de noviembre, de la Sala Primera del Tribunal Supremo concluye que, conforme a este régimen legal común, respecto de los arrendamientos no sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código civil en virtud de la remisión del artículo 4.3, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada, en este caso el adjudicatario en la ejecución hipotecaria, no puede verse perjudicado, o no le es oponible, el arrendamiento.

Aunque la formulación de los preceptos es distinta, la regulación sustantiva del art. 29 LAU no difiere radicalmente del art. 1549 CC, pues en ambos casos se excluye la extinción ope legis del arrendamiento. Pero tampoco son totalmente coincidentes. Las diferencias radican, por un lado, en los requisitos de protección del tercero ajeno al arrendamiento (adquirente de la finca), de forma que el art. 1549 CC no exige la concurrencia de todos los requisitos del art. 34 LH para dejar al adjudicatario inmune al arrendamiento (se apoya en el principio de inoponibilidad de los arts. 606 CC y 32 LH) ; y, por otro lado, la redacción del Código ( art. 1571 CC) atribuye al adquirente la facultad de decidir u optar entre la subsistencia del contrato (con la novación subjetiva que supone su subrogación como arrendador), o su extinción ("tiene derecho a que termine el arriendo").En este segundo caso, ello comportaría la extinción del contrato de arrendamiento por pérdida de la cosa arrendada por parte del arrendador ejecutado. Dicho de otro modo, los arrendamientos de inmuebles para uso distinto al de vivienda no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del arrendamiento a instancia de aquél.

Por consiguiente, se trata de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse daría lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.

En este caso, en el que el contrato de arrendamiento con consta inscrito en el Registro de la Propiedad, únicamente resulta de lo actuado el intento de Tecnomatrit, gestora de la adjudicataria del inmueble Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), de iniciar conversaciones con la demandante con motivo del cambio de propietaria (f.47), lo cual, por sí solo, no permite integrar un acto propio de la adjudicataria, en el sentido de consentir la continuación del arrendamiento.

En este sentido, es doctrina reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, o 30 de Mayo de 1995, que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados, de modo que los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado ( Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).

Por el contrario, resulta de lo actuado en el incidente de ocupantes promovido en la ejecución hipotecaria contra la ejecutante Sareb, y de la rebeldía de la demandada Sareb en el presente juicio ordinario, que se entiende como sinónimo de contestación a la demanda, en el sentido de oponerse a ella, de acuerdo con el artículo 496.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que la adjudicataria del inmueble Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha manifestado su oposición a la continuación de la demandante en la ocupación del inmueble, en la condición de inquilina, en virtud del contrato de arrendamiento de 28 de febrero de 2018 que, por consiguiente, se entiende resuelto por la adjudicataria del inmueble.

En consecuencia, procede la confirmación, por distintos fundamentos de derecho, del pronunciamiento de la sentencia de primera instancia desestimatorio de la demanda en ejercicio de la acción declarativa de la vigencia del arrendamiento, procediendo, por consiguiente, la desestimación del recurso de apelación de la parte demandante.

TERCERO.-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante.

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida que no puede producir efecto un motivo del recurso que no determine una alteración del fallo recurrido ( Sentencia del Tribunal Supremo nº 1144/2007, de 22 de octubre), ni procede acoger un recurso cuando, pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos ( Sentencias del Tribunal Supremo nº 440/2012, de 28 de junio, nº 652/2015, de 20 de noviembre, nº 134/2016, de 4 de marzo, nº 261/2016, de 20 de abril, nº 374/2016, de 3 de junio, nº 721/2016, de 5 de diciembre, nº 145/2017, de 1 de marzo, nº 52/2018, de 1 de febrero, nº 161/2018 de 21 marzo, nº 419/2023, de 28 de marzo, nº 1505/2023, de 27 de octubre, y nº 488/2024 de 11 abril), de acuerdo con el principio de la equivalencia de resultados y carencia de efecto útil del recurso.

CUARTO.-De acuerdo con la Disposición Adicional Quince.9 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, en la redacción del artículo 1.19 de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede la pérdida del depósito para recurrir por la parte apelante.