Sentencia Civil 173/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 17, Rec. 1521/2024 de 11 de marzo del 2026

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de Juicio VERBAL formulada por NOVAVIDA CAPITAL,S.L.Ucontra Ignorados ocupantes del inmueble sito en DIRECCION000 de Rubí en ejercicio de acción de DESAHUCIO POR PRECARIO por el que se solicitaba el dictado de Sentencia declarando el desahucio por precario de los demandados y la condena a su lanzamiento si no procedían a su desalojo así como al pago de las costas.

Se fundamenta la reclamación, en síntesis, en que la actora (que no es gran tenedora) es propietaria de dicha vivienda y los demandados ocupan la misma sin título alguno y sin autorización ni tolerancia del actor, siendo que al adquirirla la parte vendedora en la operación realizada el 31 de octubre de 2022 ha manifestado a la actora que los demandados no ostentan título ni derecho válido que justifiquen su ocupación.

Emplazados los Ignorados Ocupantes, compareció en autos Doña Susana, la cual contestó la demanda instando la desestimación de la demanda.

Refiere que en el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Rubí se tramita el procedimiento de Ejecución Hipotecaria 322/12-A en el que consta como parte ejecutada la Sra. Susana y el objeto es el impago de las cuotas hipotecarias que gravaban la finca sita en Rubí, DIRECCION000 por aquél entonces propiedad de la Sra Susana.

Que era ejecutante IBER CAJA BANCO S.A.U., y posteriormente se produjo una sucesión procesal a favor de RESIDENCIAL MURILLO S.A., otra a favor CABOT SECURITISATION EUROPE LIMITED, y ulteriormente a GLOBAL ZAPPA S.L., que es quien consta actualmente como parte actora en dicho procedimiento.

Y GLOBAL ZAPPA,S.L que fue quien transmitió a NOVAVIDA CAPITAL, -parte actora en este procedimiento- la finca en litigio, tal y como acredita la actora con la escritura de compraventa pues comparació en la ejecución hipotecaria en septiembre de 2021 y transmitió la finca el 31 de octubre de 2022 a NOVAVIDA CAPITAL.

Que la Sra Susana, actual poseedora de la vivienda, es su anterior propietaria, ejecutada en el procedimiento de ejecución hipotecaria que aún no está finalizado, pues el mismo se encuentra suspendido por encontrarse la Sra Susana en situación de vulnerabilidad, según prevé la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, al habere dictado Auto de fecha 17/05/2021, mediante el que se suspenden las actuaciones de la ejecución hipotecaria hasta el 14 de mayo de 2024, no pudiendo acceder el actor al procedimiento de desahucio para obtener la posesión de la vivienda.

Que el actor actúa con mala fe pues en la compraventa ya se le advirtió de que "se encuentra pendiente de obtención de la posesión jurídica del inmueble, la cual se encuentra suspendida en virtud de auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social lo que el COMPRADOR conoce y expresamente acepta.".y la actora a través de otra persona ha intentado alcanzar algún tipo de acuerdo con la letrada de la Sra Susana(doc 4), por lo cual lo que debería de haber realizado la actora es comparecer en el procedimiento de ejecución hipotecaria y solicitar en dicho procedimiento el lanzamiento.

Subsidiariamente plantea la vulnerabilidad de la Sra Susana conforme RDL 11/2020.

SEGUNDO.-La sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Rubí del 3 de julio de 2024 resolvió en sus autos de juicio verbal 700/2023-3:

"DESESTIMOla demanda interpuesta por SAREB, representada por el Procurador de los Tribunales DON ROBERT MARTI CAMPÓ, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación de NOVAVIDA CAPITAL, S.L.U., contra LOS IGNORADOS OCUPANTES y DOÑA Susana. Todo ello se entiende con expresa imposición a la actora de las costas procesales."

Entiende acreditada la existencia de la ejecución hipotecaria seguida contra la Sra Susana en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria 322/12-A del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Rubí en el que consta como parte ejecutada la misma y cuyo objeto es el impago de las cuotas hipotecarias que gravaban la finca sita en Rubí, DIRECCION000 propiedad de la demandada.

Y conforme la jurisprudencia que invocaba, y vistas las sucesiones procesales hasta llegar a la aquí actora NOVAVIDA CAPITAL, entiende aplicable "el art 1 de la Ley Ley 1/2013 , esto es: la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta".

Procede, por tanto, desestimar la demanda al haber ejercitado la actora ejecución durante el tiempo de suspensión."

Frente a dicha resolución la demandante NOVAVIDA CAPITAL, S.L.U.interpone recurso de apelaciónsolicitando la revocación de la Sentencia y la estimación de la demanda.

Alega que NOVAVIDA CAPITAL no es parte ejecutante en dicha ejecución hipotecaria,no probando la Sra Susana que el actor haya sido informado de la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria, no constando tampoco el Auto de suspensión del lanzamiento en la inscripción de la finca enajenada en el Registro de la Propiedad, y no habiendo constancia en los presentes autos de ningún dato que permita alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de cualquier maquinación urdida por la vendedora con los compradores para burlar la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria, no teniendo relación alguna con GLOBAL ZAPPA, la cual continúa siendo la ejecutante.

Que se produce en la sentencia una indebida aplicación de la Ley 1/2013, porque su ámbito de aplicación se limita únicamente a aquellos casos en los que el adjudicatario del bien es el acreedor hipotecario o una persona que actúa en su nombre, siendo que aquí la actora adquirió el inmueble mediante una transmisión onerosa que se produjo al margen del procedimiento de ejecución hipotecaria, y la propia STS 771/2022,de 10 de novembre establece que cuando un tercero de buena fe adquiere un inmueble mediante una transmisión onerosa y fuera del proceso de ejecución, no puede verse afectado por la suspensión del lanzamiento prevista en la Ley 1/2013, ya que dicho adquirente no participó en el procedimiento hipotecario, ni está vinculado por las medidas de protección dirigidas a salvaguardar los derechos de los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión social.

Que en el presente caso, el proceso culminó con la adjudicación del inmueble a un tercero, perdiendo la demandada cualquier derecho de propiedad o posesión sobre el mismo y pudiéndose instar su lanzamiento al no acreditar titulo suficiente tras dicha adjudicación,siendo precarista.

La demandada comparecida Doña Susana, por su parte, se opone al recursoy muestra su conformidad con la sentencia apelada, solicitando su confirmación.

Reitera el conocimiento que tenía la actora al adquirir, de la suspensión acordada por auto conforme a la Ley 1/2013 en la ejecución hipotecaria, al así reflejarse en la escritura de compraventa conociendo y aceptando tal situación jurídica de la vivienda, intentando negociar incluso la salida de la Sra Susana de la vivienda.

Que obvia la actora que el art 1 de la Ley 1/2013 fue modificado por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, que añadió que la suspensión del lanzamiento procederá, no solo cuando se hubiera adjudicado la vivienda al acreedor (o persona que actúe por su cuenta), sino también "a cualquier otra persona fisica o juridica".

Además, no cabe presumir como pretende el actor/apelante, que tuviera buena fe, al conocer previamente a adquirir que estaba ocupada la vivienda y pendiente de obtención de la posesión jurídica del inmueble, la cual se encontraba suspendida en virtud de Auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo. Con lo cual debió de haber comparecido en aquél procedimiento de ejecución hipotecaria y solicitar en ese procedimiento el lanzamiento de la vivienda.

TERCERO.-El recurso debe ser desestimado. Recordamos en nuestra SAP de Barcelona sec 17 del sección 17 del 06 de noviembre de 2024 (ROJ: SAP B 15283/2024 - ECLI:ES:APB:2024:15283)"SEGUNDO.-La reciente sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2.023 , ha señalado lo siguiente: "QUINTO.- Decisión de la sala. El juicio de precario no es idóneo para obtener el lanzamiento del deudor ejecutado ocupante del inmueble por quien no puede ser considerado un tercero ajeno al ejecutante. Estimación.

1.- La cuestión controvertida. El objeto de la controversia en el presente recurso gira en torno a dos cuestiones. La primera se refiere a la idoneidad del procedimiento de desahucio por precario para obtener el lanzamiento de los deudores hipotecarios ocupantes de la vivienda, objeto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando (i) esos deudores son potenciales beneficiarios de la suspensión de los lanzamientos prevista en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , a favor de los deudores en situación de vulnerabilidad (siempre que cumplan los requisitos del art. 2 de esta ley ), y (ii) quien promueve el pronunciamiento judicial de condena a cesar en el acto posesorio no es el acreedor ejecutante, u otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, sino un tercero que no tuvo intervención alguna en dicho procedimiento especial y adquirió su título dominical fuera de tal cauce procedimental.

La segunda cuestión controvertida se concreta en dilucidar si la sociedad demandante en este procedimiento ( DIRECCION001) puede ser considerada o no como un tercero de buena fe que adquirió su título dominical sobre la vivienda ejecutada fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.- Obligación de entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria

2.1. La primera de las citadas cuestiones fue abordada por la sentencia del Pleno de esta Sala Primera 771/2022, de 9 de noviembre , en la que fijamos una doctrina que, en lo sustancial, ha sido reiterada por las sentencias 515/2023, de 19 de abril , y 999/2023, de 20 de junio ,y que ahora procede mantener. Al analizar la cuestión, tras exponer el régimen legal derivado de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, distinguíamos entre los supuestos en que el demandante en el juicio de desahucio fuese el adjudicatario de la vivienda hipotecada (ejecutante o no) o un tercero que hubiese adquirido su título de dominio fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.2. Para el primer caso, concluíamos que el juicio de desahucio por precario no es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, al deber instar esa entrega en el propio seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC ,y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado. Conclusión que razonamos así:

"En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC .

"Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:

"En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

"Con carácter general, el art. 61 de la LEC ,salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC ,en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.

"En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .

"Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC .No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

"Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

"Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos".

Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.

3.- La idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario

3.1. Por el contrario, cuando el propietario que insta la acción de desahucio es un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, que no ha sido parte ni intervenido en el mismo, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna,en ese caso, como declaramos en la citada sentencia 771/2022, de 10 de noviembre ,el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble:

"En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC ".

3.2. Ahora bien, lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa en el propio juicio de desahucio, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o el contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013. Como explicamos en la misma resolución, con cita de las sentencias núm. 502/2021, de 7 de julio , así como en la 719/2021, de 25 de octubre :

""Esta suspensión [del lanzamiento] constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH )".

"Y añadimos, en la STS 502/2021, de 7 de julio :

""8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta".

"Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre ; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre ),cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ),por el juez que conozca del procedimiento de precario".

3.3. En estos casos no cabe negar la viabilidad del juicio de desahucio por precario, cuando el demandado pierde su título de dominio sobre la vivienda, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso. Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de 19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre , y 605/2022, de 16 de septiembre , entre otras, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.

3.4. En la sentencia del pleno de la sala 771/2022, de 10 de noviembre , al aplicar esta doctrina en un supuesto en el que la cesionaria del remate había transmitido después, por título oneroso, la finca adjudicada a la Sareb, que no había intervenido en el procedimiento de ejecución hipotecaria y cuya buena fe se presumía, apreciamos la idoneidad del juicio del desahucio por precario para la obtención de la entrega de la posesión de la finca a su propietaria.

4.- Las sentencias 515/2023, de 18 de abril,y 999/2023, de 20 de junio,aplican esta misma doctrina jurisprudencial en supuestos sustancialmente semejantes al caso que ahora enjuiciamos: adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria a favor del ejecutante, Caixabank, que cedió el remate a su participada Buildingcenter, y posterior aportación por ésta a DIRECCION001 en una operación de ampliación de capital.

En la sentencia 515/2023 , al aplicar la reseñada doctrina, el resultado fue también estimatorio de la demanda a la vista de las circunstancias del caso: (i) habían transcurrido casi siete años desde que se dictó el auto de adjudicación, y más de tres años desde que se presentó la demanda de desahucio por precario, en julio de 2019; (ii) la vivienda fue transmitida a la actora fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que tuviera la demandante intervención en su sustanciación; (iii) no constaba como probada, por el tribunal provincial, una connivencia entre la cesionaria del remate y la sociedad actora para evitar la aplicación de la Ley 1/2013, pese a la alegación de fraude legal que se sostenía por la recurrente; (iv) tampoco constaba petición alguna de la demandada de beneficiarse del régimen tuitivo de la Ley 1/2013, formulando la oportuna reclamación al respecto con fundamento en el art. 2 de la referida Ley y documentación correspondiente; (v) la demandada no aportó elemento de prueba alguno acreditativo de hallarse en una situación de especial vulnerabilidad, que diera consistencia a la supuesta infracción de sus derechos que entiendía defraudados; su situación económica y social era desconocida, y se encontraba en situación idónea para acreditarla, al referirse a circunstancias necesariamente conocidas por la recurrente ( art. 217 LEC ), que permitiesen dilucidar si era acreedora a la aplicación de la Ley 1/2013.

5.- Por el contrario, en la sentencia 999/2023, de 20 de junio(recaída también en un supuesto de adjudicación en procedimiento de ejecución a Caixabank, cesión del remate a DIRECCION002, y posterior aportación por ésta a DIRECCION001) la demanda fue desestimada. La razón fundamental del sentido de la decisión en este caso fue que, a la vista de lo acreditado en el caso, no podía atribuirse a la demandante ( DIRECCION001) la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con Caixabank.

En concreto, del contenido de las actuaciones, se desprendía la existencia de una "identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate DIRECCION002., y la demandante DIRECCION001., mercantil ésta última de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera". Y en el mismo sentido nos hemos pronunciado en la reciente sentencia 1128/2023, de 10 de julio (....)

Razona por su parte la SAP DE CÁDIZ SAP, Civil sección 7 del 18 de abril de 2023 ( ROJ: SAP CA 1380/2023 - ECLI:ES:APCA:2023:1380) "... Regulación legal sobre la suspensión temporal de los lanzamientos de los deudores en los procedimientos de ejecución hipotecaria.

1.- En el caso de la litis, el título que invoca el demandado para oponerse a la acción de desahucio es el auto dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria de su vivienda el 10 de diciembre de 2014 , en el que se acordó suspender el lanzamiento y mantener al ejecutado en la ocupación de la finca por un plazo de 2 años (hasta el 10 de diciembre de 2016), en aplicación del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre ( EDL 2012/235901) de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo (EDL 2013/53763). La suspensión todavía estaba vigente cuando el 19 de septiembre de 2016 se presentó la demanda que inició este procedimiento.

2.- La Ley 1/2013, en lo que ahora interesa, explicó en su preámbulo la adopción de la medida de suspensión de los lanzamientos de este modo:

"El [capítulo] primero prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas".

El art. 1.1 de la Ley, en su redacción original vigente en el momento de dictarse el auto de 10 de diciembre de 2014 , decía lo siguiente:

"Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo".

Después, en los apartados 2 y 3, el mismo precepto identificaba los supuestos de "especial vulnerabilidad" y establecía los requisitos económicos que debían reunir los beneficiarios de la suspensión. En el art. 2 se regulaban de forma detallada los medios de acreditación de esos requisitos.

3.- La norma se refería a supuestos de procesos de ejecución hipotecaria que concluyesen con la adjudicación de la vivienda habitual de personas en situación de especial vulnerabilidad "al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta". Posteriormente este precepto ha sido objeto de modificación por el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero ( EDL 2015/11847), la Ley 25/2015, de 28 de julio ( EDL 2015/130141), y por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo ( EDL 2017/15525). Bajo la redacción dada por esta última disposición, el art. 1.1 de la Ley 1/2013 , quedó redactado así:

"Hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

"Durante ese plazo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda adherido al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual,aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo ( EDL 2012/24887), de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma en las condiciones establecidas en el apartado 5 del anexo de dicho Código".

En consecuencia, el objetivo de la reforma, al incorporar este párrafo segundo, fue favorecer el tránsito de la situación provisional y de mera suspensión del lanzamiento, a otra más firme amparada en un título contractual de arrendamiento, en las condiciones previstas en el apartado 5 del anexo del Código de Buenas Prácticas, que contempla una condiciones favorables para el arrendatario en materia de rentas (con un máximo anual del 3% del valor de la vivienda al tiempo de la aprobación del remate), y con una "duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales".

4.- Finalmente, el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo (EDL 2020/5787), vuelve a modificar la redacción del precepto para prolongar el posible periodo de suspensión "hasta transcurridos once años desde la entrada en vigor de esta Ley", y añade que la suspensión del lanzamiento procederá no sólo cuando se hubiera adjudicado la vivienda al acreedor (o persona que actúe por su cuenta), sino también "a cualquier otra persona física o jurídica".

5.- En el caso de la litis, la redacción de la norma que estaba vigente al tiempo de concluir la ejecución mediante la aprobación de la adjudicación al acreedor era la original incorporada por la Ley 1/2013, en base a la cual se acordó la suspensión del lanzamiento durante dos años.

6.- Sobre la naturaleza jurídica del derecho a mantener la ocupación de la vivienda durante ese periodo temporal, que para el deudor ejecutado resulta de la correlativa suspensión del derecho del adjudicatario a obtener la posesión del inmueble, se han sostenido distintas tesis. En principio, conforme al art. 675.1 LEC (EDL 2000/77463), el adjudicatario o rematante en la subasta tiene el derecho a solicitar la posesión del inmueble "que no se hallare ocupado". Si está ocupado, y no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el art. 661.2, "el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente" ( art. 675.2 LEC (EDL 2000/77463)).

7.- En el caso, este lanzamiento fue suspendido por auto de 10 de diciembre de 2014 , conforme a las previsiones del reiterado art. 1 de la Ley 1/2013 . Esta suspensión constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH ).

8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta". Bajo este régimen, no procedía esa suspensión en caso de adjudicación de la vivienda a un tercero ajeno al acreedor (este régimen se modificó por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, que amplió la paralización de los lanzamientos, para las ejecuciones que se produzcan a partir de su vigencia, a las adjudicaciones hechas "a cualquier otra persona física o jurídica" distinta del acreedor. Ahora bien, la cuestión que se suscita en este recurso es si la situación de posesión inmediata y provisional que detentaba el ejecutado durante el tiempo de suspensión es también título suficiente frente a la propiedad obtenida por un adquirente de buena fe, con eficacia bastante para enervar la acción de desahucio promovida por ese adquirente, en las condiciones de la litis, una vez cumplido el plazo de paralización del lanzamiento

9.- La respuesta a esta cuestión debe darse a la luz de los criterios hermenéuticos que se extraen de la jurisprudencia y de la regulación que hemos dejado expuesta supra, y en consideración a las concretas circunstancias que se dan en este caso. En atención a todo ello, esta sala comparte las conclusiones alcanzadas por la Audiencia Provincial (que, a su vez, había confirmado el fallo de primera instancia), cuya sentencia procede confirmar por las siguientes razones:

1.º) El precario no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, sino que, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre , se extiende "a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 )". Por ello, no es suficiente para enervar la acción de desahucio que la situación del demandado no responda a la mera tolerancia del actor, pues el ámbito del precario no se limita a esas situaciones posesorias meramente toleradas.

2.º) El auto de 10 de noviembre de 2014 acordó la suspensión del lanzamiento por un plazo de dos años, que expiró el 10 de noviembre de 2016. Aunque en el momento de interponerse la demanda de desahucio por precario (19 de septiembre de 2016) todavía no había concluido dicho plazo, sin embargo, como advirtió el juzgado, en el momento de la celebración de la vista del juicio habían transcurrido ya más de cuatro meses desde la expiración de aquel plazo.

3.º) El demandado no ha acreditado que hubiera solicitado del juzgado la ampliación del plazo de suspensión, al amparo de las reformas legales introducidas por el Real Decreto-ley 1/2015 (EDL 2015/11847), la Ley 25/2015, o el Real Decreto- ley 5/2017 (EDL 2017/15525) (este último ya en vigor cuando presentó el escrito de interposición del recurso de casación). No consta, en consecuencia, que en el momento del vencimiento del plazo de duración de dos años de la suspensión del lanzamiento persistieran las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional.

4.º) Tampoco consta acreditado que durante ese periodo de suspensión ni después el demandado hubiera solicitado al banco adjudicatario (o, en su caso, al nuevo propietario), la posible formalización de un arrendamiento de la vivienda, en las condiciones previstas en el Código de Buenas Prácticas. Como consecuencia de ello, el demandado viene disfrutando del uso de la vivienda desde diciembre de 2014 sin pagar ninguna renta o contraprestación por dicho uso. Tampoco ha venido pagando, según lo declarado en la instancia, los gastos de la comunidad de propietarios, ni consta que haya abonado los tributos que gravan la propiedad de los bienes inmuebles.

5.º) El demandante, jubilado, compró la vivienda el 16 de septiembre de 2016. La Audiencia concluyó que se trata de un adquirente de buena fe: "los compradores de la vivienda litigiosa deben reputarse adquirentes de buena fe, por no haber sido desvirtuada, en los presentes autos, la presunción de buena fe prevista, con carácter general, en el artículo 434 del Código Civil ". Conclusión que razonó así:

"[...] no haciéndose, sin embargo, ninguna mención en la escritura pública de compraventa del Auto de 10 de diciembre de 2014, dictado en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 746/12 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Esplugues de Llobregat , en los que no eran parte los compradores Sr. Andrés y Sra. Patricia, quienes, por lo tanto, no consta que fueran informados de la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria; no constando tampoco el Auto de suspensión del lanzamiento en la inscripción de la finca enajenada en el Registro de la Propiedad; y no habiendo constancia en los presentes autos de ningún dato que permita alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de cualquier maquinación urdida por la vendedora con los compradores para burlar la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria, debiendo en todo caso quedar probada inequívocamente la actividad dolosa, sin que basten meras conjeturas o indicios ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991;RJA 3664/1991 ), pues el dolo no se presume ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1998;RJA 6199/1998 )".

6.º) La jurisprudencia de esta sala ha interpretado el art. 13 LAU (en la redacción vigente en la fecha en que se aprobó la adjudicación en el proceso de ejecución hipotecaria del caso) en el sentido de que el arrendamiento no inscrito sobre una vivienda queda extinguido cuando el derecho del arrendador se resuelve por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Como señalaba la exposición de motivos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, que aprobó aquella redacción del precepto, con ello se trataba hacer compatible la protección de los derechos de arrendadores y arrendatarios con la "seguridad del tráfico jurídico". Con arreglo a esta regulación esta sala ha estimado las correspondientes acciones de desahucio por precario, cuando por la ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada se había producido la pérdida del derecho de propiedad del arrendador y la consiguiente extinción del arrendamiento ( sentencias 577/2020, de 4 de noviembre , 109/2021, de 1 de marzo , y 379/2021, de 1 de junio ).

7.º) Este criterio de seguridad jurídica del tráfico y de los terceros adquirentes es el que inspiró las sentencias de esta sala 859/2009, de 14 de enero de 2010 y 861/2009, de 18 de enero , dictadas en unificación de doctrina, que respecto del uso de la vivienda concedida mediante sentencia judicial a un cónyuge no titular reconoce su carácter oponible a terceros y su condición de inscribible en el Registro de la Propiedad y, por tanto, sujeto a su régimen de publicidad. En el mismo sentido cabe citar la sentencia del Tribunal Constitucional 69/1995, de 9 de mayo (EDJ 1995/2039), y la del TJUE de 7 de diciembre de 2017, C-598-15 (EDJ 2017/247526).

8.º) A la luz de todo lo anterior y en las condiciones de la litis, no puede prevalecer, frente a quien adquirió de buena fe la finca, quien ostenta una situación posesoria temporal al amparo del art. 1 de la Ley 1/2013 ...".

En el presente caso, no habiéndose acreditado por la demandada una posible situación de mala fe en el tercero adquirente, debe entenderse que goza de la protección registral, no constando en el Registro de la Propiedad ninguna resolución judicial de suspensión, pues no se acordó en el tiempo oportuno, por falta de petición del propio ejecutado, aquí recurrente. Por tanto, analizada esta cuestión, concluimos en que no existe improcedencia del procedimiento de desahucio ni prejudicialidad civil. El artículo 675.2 LEC , como mantiene la juzgadora, permitía al adquirente rematante o adjudicatario pedir el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble, de forma que transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda. Si no se solicitó por quien correspondiera, ni el ejecutado instó la suspensión de un posible lanzamiento, el procedimiento de ejecución quedó definitivamente cerrado a estos efectos, no pudiendo afectar en modo alguno al tercero de buena fe que ahora pretende hacer uso de la posesión que le corresponde."

CUARTO.-En el caso que nos ocupa debe confirmarse la sentencia apelada pues siguiendo los parámetros de la jurisprudencia expuesta, no se prueba por el actor su buena fe al tener cabal conocimiento al comprar, de la existencia de la ocupación por parte de la ejecutada y en méritos a auto de suspensión del lanzamiento dictado conforme a la Ley 1/2013 vigente al tiempo de instar la demanda de desahucio, y oponible a la actora.

En efecto, consta como doc 2 de demanda la copia de la escritura notarial de compraventa del 31 de octubre de 2022 por la que GLOBAL ZAPPA,S.L.U vende la finca a NOVAVIDA CAPITAL,S.L constando en pags 12 a 14:

"SITUACIÓN POSESORIA. Manifiesta la PROPIEDAD que adquirió la propiedad de la finca en virtud de escritura pública , otorgada con fecha de 28 de diciembre de 2018 , ante el notario de Madrid, D. Juan Álvarez-Sala Walther, bajo el número 3621 de orden de su protocolo y que en la actualidad se encuentra pendiente de obtención de la posesión jurídica del inmueble, la cual se encuentra suspendida en virtud de auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social lo que el COMPRADOR conoce y expresamente acepta. -------

El COMPRADOR manifiesta conocer estas circunstancias, extremo que ha sido determinante del precio pactado, declarando expresamente que conoce y acepta la situación física, jurídica, ocupacional, urbanística, administrativa, geotécnica, medioambiental, de contaminación, arqueológica, de licencias y edificatoria del inmueble. El COMPRADOR asume la situación ocupacional del inmueble que se transmite, en los términos expuestos, no comprometiéndose la PROPIEDAD a realizar gestión o instar acción alguna conducentes al desalojo del inmueble por parte de los ocupantes que pudieran existir en la misma, tanto si dicha ocupación fuera en concepto de precaristas, como si obedeciese a cualquier tipo de título o contrato de arrendamiento, siendo la parte compradora quien, a su costa, realizará, en su caso, los trámites oportunos. la PROPIEDAD no se hace responsable de las posibles reclamaciones de cualquier tipo que terceras personas pudieran interponer en relación con el inmueble, así como de la posible existencia de ocupantes en la misma, con o sin título, o del ejercicio de derecho de adquisición preferente, tanteo o retracto, ya sea arrendaticio, comunero, o de cualquier otro tipo, que pudiera un tercero ejercer sobre el inmueble, quedando la PROPIEDAD AKTUA y tercer interviniente en la operación, exonerado de responsabilidad por tales conceptos, lo que el COMPRADOR expresamente acepta. El COMPRADOR declara conocer y aceptar la existencia de dicha circunstancia, por lo que, advertido de esta situación, acepta adquirir el inmueble en el estado expuesto en la presente estipulación, exonerando a la PROPIEDAD, de cualquier tipo de responsabilidad, declarando conocerlo y aceptarlo y renunciando a formular acción o ejercitar derecho alguno. Dicha renuncia se realiza de forma expresa e irrevocable en este acto, desistiendo igualmente a reclamar cantidad o indemnización alguna por dicho concepto. -------"

Y la ocupante comparecida aportó como doc 3 de contestación copia del auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Rubí en sus autos de ejecución hipotecaria 322/2012-A. Dicho auto de 17 de mayo de 2021 entendió que concurrían "los requisitos para declarar haber lugar a la suspensión del lanzamiento de los ejecutados de la vivienda objeto de la presente ejecución hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor del meritado real decreto-ley". Y en su consecuencia acordó "suspender el lanzamiento de la vivienda objeto de la presente ejecución instado por Susana hasta el 14 de mayo de 2024."

Parece razonable pensar que cuando se vende el inmueble a la ahora demandante ésta obtuvo, aun sin concretarse en la escritura de compraventa en el pasaje reseñado, cabal conocimiento del citado auto de suspensión de lanzamiento de 17-5-2021 vista la alusión expresa que se hacía en la misma a la suspension: "se encuentra suspendida en virtud de auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.".Cabe presumir( art 386LEC) que obtuvo copia del mismo y por tanto conoció que no sólo estaba suspendido el lanzamiento sino que lo era hasta el 14 de mayo de 2024.

No obstante lo cual se demanda a ignorados ocupantes, no directamente(o al menos) a la ejecutada Sra Susana, pese a conocer que es la ocupante en méritos a la información que proporciona dicho auto de 17-5-2021. Y, en este conocimiento, insta la demanda de precario el 5-7-2023(ejcat) pese a saber de dicha vigencia de la suspensión hasta el 14-5-2024, sin esperar al menos a la finalización de dicha suspensión. Resultaba por tanto oponible al actor tal suspensión, como así hace la demandada, y que lleva al juez a quo a desestimar la demanda.

Sin que sea apreciable en este caso que durante la litis finalizó dicho plazo de suspensión y que no consta que se haya solicitado y obtenido la prórroga por la ejecutada. Pues, el presente caso no se ajusta a los casos examinados en las resoluciones reseñadas, o por ejemplo en la SAP de Albacete sección 1 del 23 de mayo de 2025 ( ROJ: SAP AB 411/2025 - ECLI:ES:APAB:2025:411) que razona: "En estos sentidos, y también para resolver las cuestiones de índole sustantivo que hemos de resolver, baste la cita de la STS nº 442/2024, de 2 de abril y de la completa recopilación jurisprudencial que la misma contiene.

También resulta relevante plasmar la doctrina jurisprudencial que exige, en caso de que pretenda el deudor beneficiarse de las prórrogas de los plazos de suspensión del lanzamiento exLey 1/2013 por mor de las sucesivas ampliaciones de los mismos consecuencia de las distintas reformas legislativas, instar un incidente en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que se compruebe que permanecen las circunstancias excepcionales que permitieron en su día acceder a la suspensión y que, en su caso, ha solicitado la formalización del arrendamiento sobre la vivienda ajustado al Código de Buenas Prácticas, dado que se trata de una situación excepcional que es, per se,transitoria. Es doctrina que resulta de las SSTS 502/2021, de 7 de julio , 771/2022, de 10 de noviembre , 66/2024, de 26 de febrero , 417/2024, de 28 de octubre y 1665/2024, de 12 de diciembre . En definitiva, el Tribunal Supremo considera que la prórroga de los plazos de suspensión no es un efecto automático de las reformas legales, sino que es necesario haber tramitado incidente en la ejecución hipotecaria en el que se compruebe la permanencia de las circunstancias legalmente exigibles para poder esgrimir un título válido de posesión. De lo contrario, transcurrido el plazo por el que la suspensión se acordó (inicialmente o en sucesivas prórrogas), cesa el título de ocupación que enerva el precario.

Finalmente, por lo que añade a los supuestos en los que el título de ocupación esgrimido por la demandada pierde vigencia en el ínterin del procedimiento de desahucio, cabe la cita de la STS 502/2021, de 7 de julio que ambas partes analizan en sus escritos para la Sala. Resuelve un caso de desahucio por precario instado contra el deudor por un adquirente posterior de la vivienda en momento en el que la suspensión del lanzamiento que había sido acordada en el procedimiento de ejecución hipotecaria se hallaba todavía vigente, pero que caducó cuatro meses antes de la celebración del juicio, sin que constase que el ejecutado hubiera solicitado del juzgado la ampliación del plazo de suspensión, al amparo de las reformas legales, y por ello, no constaba que en el momento del vencimiento del plazo persistieran las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional. Tampoco constaba la solicitud de un contrato de arrendamiento en los términos del Código de Buenas Prácticas, por lo que venía ocupando, desde hacía años, la vivienda sin pagar renta ni contraprestación alguna por ello. Partiendo de la declaración de buena fe del adquirente efectuada por la Audiencia -cuya presunción no había sido desvirtuada al no acreditarse que los adquirentes conocieran la existencia del auto de suspensión del lanzamiento que tampoco estaba anotado en el Registro de la Propiedad-, confirma la estimación de la demanda y la condena al desalojo de la vivienda. El Tribunal Supremo resuelve el asunto sobre la base de la caducidad en el ínterin del procedimiento del título esgrimido al considerar que "la cuestión que se suscita en este recurso es si la situación de posesión inmediata y provisional que detentaba el ejecutado durante el tiempo de suspensión es también título suficiente frente a la propiedad obtenida por un adquirente de buena fe, con eficacia bastante para enervar la acción de desahucio promovida por ese adquirente, en las condiciones de la litis, una vez cumplido el plazo de paralización del lanzamiento", dando por sentado que resulta inocuo que la caducidad se produjera en el ínterin del procedimiento. Concluye que "no puede prevalecer, frente a quien adquirió de buena fe la finca, quien ostenta una situación posesoria temporal al amparo del art. 1 de la Ley 1/2013 , una vez transcurrido el plazo de dos años de duración de esa situación fijado judicialmente, sin que conste que haya solicitado una ampliación de dicho plazo, ni acreditado la persistencia de las condiciones que definen los supuestos de vulnerabilidad definidos en esa ley, desde que fueron inicialmente apreciadas en 2014".

TERCERO.-Aplicando todo lo anterior, el recurso ha de ser estimado y revocada la resolución recurrida por cuanto la Sala considera, con la apelante, que resulta de aplicación la doctrina contenida en la STS 502/2021, de 7 de julio que resuelve caso que, mutatis mutandi,resulta idéntico al que nos ocupa, pues no identificamos las sustanciales diferencias legislativas ni fácticas que el apelado aduce para obtener respuesta distinta.

Es indiscutido, y resulta acreditado, que el plazo de suspensión objeto de autos vencía el 15 de mayo de 2024 pues es la fecha a la que alcanzaba la prórroga que se aduce (doc. 1 de la contestación). No obstante, quiere llamarse la atención sobre que lo que la demandada aporta no es el auto de suspensión inicial -que nos indicaría la redacción legislativa que resultaría de aplicación, dada la relevancia que ello tiene para la apelada- sino sólo el auto que concede, sin más trámite que la solicitud, una prórroga (ignoramos si la primera o cualquiera sucesiva, cuando la ejecución hipotecaria data de 2007).

Tampoco lo es que la demanda se presenta el 4 de enero de 2024, antes del vencimiento de dicho plazo, pero en ella no se hace alegato alguno en torno a la existencia del auto de suspensión ni sus prórrogas que, según resulta, eran desconocidos para la actora, o al menos no se acredita su cabal conocimiento, como veremos. No es la existencia del auto ni su contenido hecho en que se base la demanda. La existencia del auto y la prórroga de la suspensión del lanzamiento que acuerda es hecho vertido en la contestación presentada el 7 de octubre de 2024, cuando ya dicho título de ocupación estaba clara y sobradamente caducado. Por tanto, para la Sala, lo relevante no es que el título invocado estuviere vigente cuando se presentó una demanda por quien ignoraba su existencia y contenido (como no lo es para el Tribunal Supremo), sino que estuviere caducado cuando es opuesto como hecho enervador de la pretensión de desalojo instada en la demanda. Es la excepción opuesta lo que queda desacreditado aportando un título de ocupación caducado. Los términos y objeto del debate quedan fijados con la contestación (litis contestatio)y es la inmutabilidad del objeto del proceso determinada tras demanda y contestación la que regula el artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil invocado por la apelada, vedando que las partes puedan alterarlo con posterioridad. Y no se produce ningún cambio de circunstancias; no es un hecho nuevo, es el mero transcurso del plazo que concedía el título que ya existía con anterioridad.

En definitiva, en el prisma temporal del asunto, mejor situación se halla el caso que nos ocupa (título vencido al momento de la oposición) que el que describe la STS 502/2021 , que se hallaba caducado el día del juicio.

En cuanto a la distinta redacción de la Ley 1/2013 aplicable a ambos casos, más allá de que, como decimos, ignoramos en realidad la redacción que resultaría de aplicación por cuanto no se nos dota del auto inicial de suspensión del lanzamiento, y que, tratándose en todo caso de una suspensión acordada inicialmente antes de 2020, la reforma de 2020 que el apelado aduce no es la que le sería de aplicación, en todo caso ninguna de las reformas legislativas en nada cambian la respuesta. La diferencia que el apelado considera sustancial es que en la redacción original (la que aplica el Tribunal Supremo) la suspensión del lanzamiento se acordaría cuando la vivienda habitual se adjudicara al acreedor o a cualquier persona que actúe por su cuenta, mientras que a partir de 2020 se extiende a cuando el adjudicatario sea "cualquier persona física o jurídica". Pero es que la actora, sencillamente, no es la adjudicataria sino una adquirente posterior de quien lo fuera. La clave no es si procedía o no la suspensión del lanzamiento (que, de hecho, se acordó) sino si dicha resolución es oponible al adquirente de buena fe, una vez vencido su plazo.

En lo que hace a que entonces se trataba de un adquirente persona física y ahora estamos una sociedad mercantil, la clave no está en la forma jurídica que detente el adquirente, sino si es un adquirente de buena fe, que se presume tanto en un caso como en otro. Y en el caso objeto de autos, como en el de la sentencia del Tribunal Supremo, no ha resultado acreditado en modo alguno que la adquirente conociera la existencia del auto ni su contenido. Frente a lo sostenido por el apelado, lo que resulta reflejado en la escritura de compraventa (como así lo hacía en el precedente jurisprudencial) es el conocimiento de la situación posesoria (el hecho de que un tercero viniera ocupándola), pero en absoluto se refleja en la misma resolución judicial alguna que impida al adquirente recuperar la posesión. De hecho, tampoco en los tratos extrajudiciales habidos entre las partes hace la demandada referencia alguna a la suspensión del lanzamiento y sus prórrogas. Ningún rastro probatorio existe, pues, de que no se trate de un adquirente de buena fe, ni puede accederse a imputar a su propia indiligencia ignorar esta relevante circunstancia a alguien que adquiere amparado en la protección de la fe pública registral que nada de ello anuncia.

En definitiva, por todo lo anterior, procede la estimación del recurso y la revocación de la sentencia recurrida y, en la consideración de que el título posesorio esgrimido en la contestación no estaba vigente cuando se excepcionó y, no constando su prórroga previa la comprobación de la subsistencia de las circunstancias que lo motivaron y la solicitud de contrato de arrendamiento sobre la vivienda, procede la íntegra estimación de la demanda con la condena al desalojo de la vivienda con apercibimiento de lanzamiento a su costa en caso contrario."

Pues en el caso que nos ocupa dicho auto de suspensión conocido por la actora según se ha razonado(no existiendo tal buena fe), no sólo estaba vigente cuando se insta la demanda(5-7-2023), sinó que igualmente lo estaba cuando se contesta la demanda y se opone tal suspensión(11-1-2024), perdiendo sólo su vigencia (a falta de mayor prueba que desde luego no obra en autos) el 14-5-2024.

Resultando además que no ha formado parte del debate en instancia tal pérdida de vigencia en el curso del procedimiento, pues nada se objetó por el actor(no se solicitó ni se celebró Vista donde poder alegar en instancia la finalización o no de la vigencia de dicho auto, por lo demás ya conocido por él)ni formó por tanto parte del debate en instancia, ni lógicamente fue examinado en sentencia, y ni siquiera se ha planteado en esta alzada por la apelante. No pudiendo examinarse la citada cuestión ( art 465.5LEC en relación con el art 456.1LEC, vistos los límites del recurso de apelación, por todas citar la STS del 21 de diciembre de 2023 ( ROJ: STS 5606/2023 - ECLI:ES:TS:2023:5606).

Con lo cual procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, por desestimación del recurso, procede imponer a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de Juicio VERBAL formulada por NOVAVIDA CAPITAL,S.L.Ucontra Ignorados ocupantes del inmueble sito en DIRECCION000 de Rubí en ejercicio de acción de DESAHUCIO POR PRECARIO por el que se solicitaba el dictado de Sentencia declarando el desahucio por precario de los demandados y la condena a su lanzamiento si no procedían a su desalojo así como al pago de las costas.

Se fundamenta la reclamación, en síntesis, en que la actora (que no es gran tenedora) es propietaria de dicha vivienda y los demandados ocupan la misma sin título alguno y sin autorización ni tolerancia del actor, siendo que al adquirirla la parte vendedora en la operación realizada el 31 de octubre de 2022 ha manifestado a la actora que los demandados no ostentan título ni derecho válido que justifiquen su ocupación.

Emplazados los Ignorados Ocupantes, compareció en autos Doña Susana, la cual contestó la demanda instando la desestimación de la demanda.

Refiere que en el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Rubí se tramita el procedimiento de Ejecución Hipotecaria 322/12-A en el que consta como parte ejecutada la Sra. Susana y el objeto es el impago de las cuotas hipotecarias que gravaban la finca sita en Rubí, DIRECCION000 por aquél entonces propiedad de la Sra Susana.

Que era ejecutante IBER CAJA BANCO S.A.U., y posteriormente se produjo una sucesión procesal a favor de RESIDENCIAL MURILLO S.A., otra a favor CABOT SECURITISATION EUROPE LIMITED, y ulteriormente a GLOBAL ZAPPA S.L., que es quien consta actualmente como parte actora en dicho procedimiento.

Y GLOBAL ZAPPA,S.L que fue quien transmitió a NOVAVIDA CAPITAL, -parte actora en este procedimiento- la finca en litigio, tal y como acredita la actora con la escritura de compraventa pues comparació en la ejecución hipotecaria en septiembre de 2021 y transmitió la finca el 31 de octubre de 2022 a NOVAVIDA CAPITAL.

Que la Sra Susana, actual poseedora de la vivienda, es su anterior propietaria, ejecutada en el procedimiento de ejecución hipotecaria que aún no está finalizado, pues el mismo se encuentra suspendido por encontrarse la Sra Susana en situación de vulnerabilidad, según prevé la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, al habere dictado Auto de fecha 17/05/2021, mediante el que se suspenden las actuaciones de la ejecución hipotecaria hasta el 14 de mayo de 2024, no pudiendo acceder el actor al procedimiento de desahucio para obtener la posesión de la vivienda.

Que el actor actúa con mala fe pues en la compraventa ya se le advirtió de que "se encuentra pendiente de obtención de la posesión jurídica del inmueble, la cual se encuentra suspendida en virtud de auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social lo que el COMPRADOR conoce y expresamente acepta.".y la actora a través de otra persona ha intentado alcanzar algún tipo de acuerdo con la letrada de la Sra Susana(doc 4), por lo cual lo que debería de haber realizado la actora es comparecer en el procedimiento de ejecución hipotecaria y solicitar en dicho procedimiento el lanzamiento.

Subsidiariamente plantea la vulnerabilidad de la Sra Susana conforme RDL 11/2020.

SEGUNDO.-La sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Rubí del 3 de julio de 2024 resolvió en sus autos de juicio verbal 700/2023-3:

"DESESTIMOla demanda interpuesta por SAREB, representada por el Procurador de los Tribunales DON ROBERT MARTI CAMPÓ, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación de NOVAVIDA CAPITAL, S.L.U., contra LOS IGNORADOS OCUPANTES y DOÑA Susana. Todo ello se entiende con expresa imposición a la actora de las costas procesales."

Entiende acreditada la existencia de la ejecución hipotecaria seguida contra la Sra Susana en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria 322/12-A del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Rubí en el que consta como parte ejecutada la misma y cuyo objeto es el impago de las cuotas hipotecarias que gravaban la finca sita en Rubí, DIRECCION000 propiedad de la demandada.

Y conforme la jurisprudencia que invocaba, y vistas las sucesiones procesales hasta llegar a la aquí actora NOVAVIDA CAPITAL, entiende aplicable "el art 1 de la Ley Ley 1/2013 , esto es: la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta".

Procede, por tanto, desestimar la demanda al haber ejercitado la actora ejecución durante el tiempo de suspensión."

Frente a dicha resolución la demandante NOVAVIDA CAPITAL, S.L.U.interpone recurso de apelaciónsolicitando la revocación de la Sentencia y la estimación de la demanda.

Alega que NOVAVIDA CAPITAL no es parte ejecutante en dicha ejecución hipotecaria,no probando la Sra Susana que el actor haya sido informado de la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria, no constando tampoco el Auto de suspensión del lanzamiento en la inscripción de la finca enajenada en el Registro de la Propiedad, y no habiendo constancia en los presentes autos de ningún dato que permita alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de cualquier maquinación urdida por la vendedora con los compradores para burlar la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria, no teniendo relación alguna con GLOBAL ZAPPA, la cual continúa siendo la ejecutante.

Que se produce en la sentencia una indebida aplicación de la Ley 1/2013, porque su ámbito de aplicación se limita únicamente a aquellos casos en los que el adjudicatario del bien es el acreedor hipotecario o una persona que actúa en su nombre, siendo que aquí la actora adquirió el inmueble mediante una transmisión onerosa que se produjo al margen del procedimiento de ejecución hipotecaria, y la propia STS 771/2022,de 10 de novembre establece que cuando un tercero de buena fe adquiere un inmueble mediante una transmisión onerosa y fuera del proceso de ejecución, no puede verse afectado por la suspensión del lanzamiento prevista en la Ley 1/2013, ya que dicho adquirente no participó en el procedimiento hipotecario, ni está vinculado por las medidas de protección dirigidas a salvaguardar los derechos de los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión social.

Que en el presente caso, el proceso culminó con la adjudicación del inmueble a un tercero, perdiendo la demandada cualquier derecho de propiedad o posesión sobre el mismo y pudiéndose instar su lanzamiento al no acreditar titulo suficiente tras dicha adjudicación,siendo precarista.

La demandada comparecida Doña Susana, por su parte, se opone al recursoy muestra su conformidad con la sentencia apelada, solicitando su confirmación.

Reitera el conocimiento que tenía la actora al adquirir, de la suspensión acordada por auto conforme a la Ley 1/2013 en la ejecución hipotecaria, al así reflejarse en la escritura de compraventa conociendo y aceptando tal situación jurídica de la vivienda, intentando negociar incluso la salida de la Sra Susana de la vivienda.

Que obvia la actora que el art 1 de la Ley 1/2013 fue modificado por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, que añadió que la suspensión del lanzamiento procederá, no solo cuando se hubiera adjudicado la vivienda al acreedor (o persona que actúe por su cuenta), sino también "a cualquier otra persona fisica o juridica".

Además, no cabe presumir como pretende el actor/apelante, que tuviera buena fe, al conocer previamente a adquirir que estaba ocupada la vivienda y pendiente de obtención de la posesión jurídica del inmueble, la cual se encontraba suspendida en virtud de Auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo. Con lo cual debió de haber comparecido en aquél procedimiento de ejecución hipotecaria y solicitar en ese procedimiento el lanzamiento de la vivienda.

TERCERO.-El recurso debe ser desestimado. Recordamos en nuestra SAP de Barcelona sec 17 del sección 17 del 06 de noviembre de 2024 (ROJ: SAP B 15283/2024 - ECLI:ES:APB:2024:15283)"SEGUNDO.-La reciente sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2.023 , ha señalado lo siguiente: "QUINTO.- Decisión de la sala. El juicio de precario no es idóneo para obtener el lanzamiento del deudor ejecutado ocupante del inmueble por quien no puede ser considerado un tercero ajeno al ejecutante. Estimación.

1.- La cuestión controvertida. El objeto de la controversia en el presente recurso gira en torno a dos cuestiones. La primera se refiere a la idoneidad del procedimiento de desahucio por precario para obtener el lanzamiento de los deudores hipotecarios ocupantes de la vivienda, objeto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando (i) esos deudores son potenciales beneficiarios de la suspensión de los lanzamientos prevista en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , a favor de los deudores en situación de vulnerabilidad (siempre que cumplan los requisitos del art. 2 de esta ley ), y (ii) quien promueve el pronunciamiento judicial de condena a cesar en el acto posesorio no es el acreedor ejecutante, u otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, sino un tercero que no tuvo intervención alguna en dicho procedimiento especial y adquirió su título dominical fuera de tal cauce procedimental.

La segunda cuestión controvertida se concreta en dilucidar si la sociedad demandante en este procedimiento ( DIRECCION001) puede ser considerada o no como un tercero de buena fe que adquirió su título dominical sobre la vivienda ejecutada fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.- Obligación de entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria

2.1. La primera de las citadas cuestiones fue abordada por la sentencia del Pleno de esta Sala Primera 771/2022, de 9 de noviembre , en la que fijamos una doctrina que, en lo sustancial, ha sido reiterada por las sentencias 515/2023, de 19 de abril , y 999/2023, de 20 de junio ,y que ahora procede mantener. Al analizar la cuestión, tras exponer el régimen legal derivado de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, distinguíamos entre los supuestos en que el demandante en el juicio de desahucio fuese el adjudicatario de la vivienda hipotecada (ejecutante o no) o un tercero que hubiese adquirido su título de dominio fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.2. Para el primer caso, concluíamos que el juicio de desahucio por precario no es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, al deber instar esa entrega en el propio seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC ,y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado. Conclusión que razonamos así:

"En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC .

"Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:

"En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

"Con carácter general, el art. 61 de la LEC ,salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC ,en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.

"En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .

"Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC .No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

"Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

"Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos".

Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.

3.- La idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario

3.1. Por el contrario, cuando el propietario que insta la acción de desahucio es un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, que no ha sido parte ni intervenido en el mismo, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna,en ese caso, como declaramos en la citada sentencia 771/2022, de 10 de noviembre ,el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble:

"En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC ".

3.2. Ahora bien, lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa en el propio juicio de desahucio, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o el contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013. Como explicamos en la misma resolución, con cita de las sentencias núm. 502/2021, de 7 de julio , así como en la 719/2021, de 25 de octubre :

""Esta suspensión [del lanzamiento] constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH )".

"Y añadimos, en la STS 502/2021, de 7 de julio :

""8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta".

"Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre ; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre ),cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ),por el juez que conozca del procedimiento de precario".

3.3. En estos casos no cabe negar la viabilidad del juicio de desahucio por precario, cuando el demandado pierde su título de dominio sobre la vivienda, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso. Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de 19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre , y 605/2022, de 16 de septiembre , entre otras, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.

3.4. En la sentencia del pleno de la sala 771/2022, de 10 de noviembre , al aplicar esta doctrina en un supuesto en el que la cesionaria del remate había transmitido después, por título oneroso, la finca adjudicada a la Sareb, que no había intervenido en el procedimiento de ejecución hipotecaria y cuya buena fe se presumía, apreciamos la idoneidad del juicio del desahucio por precario para la obtención de la entrega de la posesión de la finca a su propietaria.

4.- Las sentencias 515/2023, de 18 de abril,y 999/2023, de 20 de junio,aplican esta misma doctrina jurisprudencial en supuestos sustancialmente semejantes al caso que ahora enjuiciamos: adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria a favor del ejecutante, Caixabank, que cedió el remate a su participada Buildingcenter, y posterior aportación por ésta a DIRECCION001 en una operación de ampliación de capital.

En la sentencia 515/2023 , al aplicar la reseñada doctrina, el resultado fue también estimatorio de la demanda a la vista de las circunstancias del caso: (i) habían transcurrido casi siete años desde que se dictó el auto de adjudicación, y más de tres años desde que se presentó la demanda de desahucio por precario, en julio de 2019; (ii) la vivienda fue transmitida a la actora fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que tuviera la demandante intervención en su sustanciación; (iii) no constaba como probada, por el tribunal provincial, una connivencia entre la cesionaria del remate y la sociedad actora para evitar la aplicación de la Ley 1/2013, pese a la alegación de fraude legal que se sostenía por la recurrente; (iv) tampoco constaba petición alguna de la demandada de beneficiarse del régimen tuitivo de la Ley 1/2013, formulando la oportuna reclamación al respecto con fundamento en el art. 2 de la referida Ley y documentación correspondiente; (v) la demandada no aportó elemento de prueba alguno acreditativo de hallarse en una situación de especial vulnerabilidad, que diera consistencia a la supuesta infracción de sus derechos que entiendía defraudados; su situación económica y social era desconocida, y se encontraba en situación idónea para acreditarla, al referirse a circunstancias necesariamente conocidas por la recurrente ( art. 217 LEC ), que permitiesen dilucidar si era acreedora a la aplicación de la Ley 1/2013.

5.- Por el contrario, en la sentencia 999/2023, de 20 de junio(recaída también en un supuesto de adjudicación en procedimiento de ejecución a Caixabank, cesión del remate a DIRECCION002, y posterior aportación por ésta a DIRECCION001) la demanda fue desestimada. La razón fundamental del sentido de la decisión en este caso fue que, a la vista de lo acreditado en el caso, no podía atribuirse a la demandante ( DIRECCION001) la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con Caixabank.

En concreto, del contenido de las actuaciones, se desprendía la existencia de una "identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate DIRECCION002., y la demandante DIRECCION001., mercantil ésta última de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera". Y en el mismo sentido nos hemos pronunciado en la reciente sentencia 1128/2023, de 10 de julio (....)

Razona por su parte la SAP DE CÁDIZ SAP, Civil sección 7 del 18 de abril de 2023 ( ROJ: SAP CA 1380/2023 - ECLI:ES:APCA:2023:1380) "... Regulación legal sobre la suspensión temporal de los lanzamientos de los deudores en los procedimientos de ejecución hipotecaria.

1.- En el caso de la litis, el título que invoca el demandado para oponerse a la acción de desahucio es el auto dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria de su vivienda el 10 de diciembre de 2014 , en el que se acordó suspender el lanzamiento y mantener al ejecutado en la ocupación de la finca por un plazo de 2 años (hasta el 10 de diciembre de 2016), en aplicación del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre ( EDL 2012/235901) de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo (EDL 2013/53763). La suspensión todavía estaba vigente cuando el 19 de septiembre de 2016 se presentó la demanda que inició este procedimiento.

2.- La Ley 1/2013, en lo que ahora interesa, explicó en su preámbulo la adopción de la medida de suspensión de los lanzamientos de este modo:

"El [capítulo] primero prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas".

El art. 1.1 de la Ley, en su redacción original vigente en el momento de dictarse el auto de 10 de diciembre de 2014 , decía lo siguiente:

"Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo".

Después, en los apartados 2 y 3, el mismo precepto identificaba los supuestos de "especial vulnerabilidad" y establecía los requisitos económicos que debían reunir los beneficiarios de la suspensión. En el art. 2 se regulaban de forma detallada los medios de acreditación de esos requisitos.

3.- La norma se refería a supuestos de procesos de ejecución hipotecaria que concluyesen con la adjudicación de la vivienda habitual de personas en situación de especial vulnerabilidad "al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta". Posteriormente este precepto ha sido objeto de modificación por el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero ( EDL 2015/11847), la Ley 25/2015, de 28 de julio ( EDL 2015/130141), y por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo ( EDL 2017/15525). Bajo la redacción dada por esta última disposición, el art. 1.1 de la Ley 1/2013 , quedó redactado así:

"Hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

"Durante ese plazo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda adherido al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual,aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo ( EDL 2012/24887), de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma en las condiciones establecidas en el apartado 5 del anexo de dicho Código".

En consecuencia, el objetivo de la reforma, al incorporar este párrafo segundo, fue favorecer el tránsito de la situación provisional y de mera suspensión del lanzamiento, a otra más firme amparada en un título contractual de arrendamiento, en las condiciones previstas en el apartado 5 del anexo del Código de Buenas Prácticas, que contempla una condiciones favorables para el arrendatario en materia de rentas (con un máximo anual del 3% del valor de la vivienda al tiempo de la aprobación del remate), y con una "duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales".

4.- Finalmente, el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo (EDL 2020/5787), vuelve a modificar la redacción del precepto para prolongar el posible periodo de suspensión "hasta transcurridos once años desde la entrada en vigor de esta Ley", y añade que la suspensión del lanzamiento procederá no sólo cuando se hubiera adjudicado la vivienda al acreedor (o persona que actúe por su cuenta), sino también "a cualquier otra persona física o jurídica".

5.- En el caso de la litis, la redacción de la norma que estaba vigente al tiempo de concluir la ejecución mediante la aprobación de la adjudicación al acreedor era la original incorporada por la Ley 1/2013, en base a la cual se acordó la suspensión del lanzamiento durante dos años.

6.- Sobre la naturaleza jurídica del derecho a mantener la ocupación de la vivienda durante ese periodo temporal, que para el deudor ejecutado resulta de la correlativa suspensión del derecho del adjudicatario a obtener la posesión del inmueble, se han sostenido distintas tesis. En principio, conforme al art. 675.1 LEC (EDL 2000/77463), el adjudicatario o rematante en la subasta tiene el derecho a solicitar la posesión del inmueble "que no se hallare ocupado". Si está ocupado, y no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el art. 661.2, "el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente" ( art. 675.2 LEC (EDL 2000/77463)).

7.- En el caso, este lanzamiento fue suspendido por auto de 10 de diciembre de 2014 , conforme a las previsiones del reiterado art. 1 de la Ley 1/2013 . Esta suspensión constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH ).

8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta". Bajo este régimen, no procedía esa suspensión en caso de adjudicación de la vivienda a un tercero ajeno al acreedor (este régimen se modificó por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, que amplió la paralización de los lanzamientos, para las ejecuciones que se produzcan a partir de su vigencia, a las adjudicaciones hechas "a cualquier otra persona física o jurídica" distinta del acreedor. Ahora bien, la cuestión que se suscita en este recurso es si la situación de posesión inmediata y provisional que detentaba el ejecutado durante el tiempo de suspensión es también título suficiente frente a la propiedad obtenida por un adquirente de buena fe, con eficacia bastante para enervar la acción de desahucio promovida por ese adquirente, en las condiciones de la litis, una vez cumplido el plazo de paralización del lanzamiento

9.- La respuesta a esta cuestión debe darse a la luz de los criterios hermenéuticos que se extraen de la jurisprudencia y de la regulación que hemos dejado expuesta supra, y en consideración a las concretas circunstancias que se dan en este caso. En atención a todo ello, esta sala comparte las conclusiones alcanzadas por la Audiencia Provincial (que, a su vez, había confirmado el fallo de primera instancia), cuya sentencia procede confirmar por las siguientes razones:

1.º) El precario no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, sino que, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre , se extiende "a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 )". Por ello, no es suficiente para enervar la acción de desahucio que la situación del demandado no responda a la mera tolerancia del actor, pues el ámbito del precario no se limita a esas situaciones posesorias meramente toleradas.

2.º) El auto de 10 de noviembre de 2014 acordó la suspensión del lanzamiento por un plazo de dos años, que expiró el 10 de noviembre de 2016. Aunque en el momento de interponerse la demanda de desahucio por precario (19 de septiembre de 2016) todavía no había concluido dicho plazo, sin embargo, como advirtió el juzgado, en el momento de la celebración de la vista del juicio habían transcurrido ya más de cuatro meses desde la expiración de aquel plazo.

3.º) El demandado no ha acreditado que hubiera solicitado del juzgado la ampliación del plazo de suspensión, al amparo de las reformas legales introducidas por el Real Decreto-ley 1/2015 (EDL 2015/11847), la Ley 25/2015, o el Real Decreto- ley 5/2017 (EDL 2017/15525) (este último ya en vigor cuando presentó el escrito de interposición del recurso de casación). No consta, en consecuencia, que en el momento del vencimiento del plazo de duración de dos años de la suspensión del lanzamiento persistieran las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional.

4.º) Tampoco consta acreditado que durante ese periodo de suspensión ni después el demandado hubiera solicitado al banco adjudicatario (o, en su caso, al nuevo propietario), la posible formalización de un arrendamiento de la vivienda, en las condiciones previstas en el Código de Buenas Prácticas. Como consecuencia de ello, el demandado viene disfrutando del uso de la vivienda desde diciembre de 2014 sin pagar ninguna renta o contraprestación por dicho uso. Tampoco ha venido pagando, según lo declarado en la instancia, los gastos de la comunidad de propietarios, ni consta que haya abonado los tributos que gravan la propiedad de los bienes inmuebles.

5.º) El demandante, jubilado, compró la vivienda el 16 de septiembre de 2016. La Audiencia concluyó que se trata de un adquirente de buena fe: "los compradores de la vivienda litigiosa deben reputarse adquirentes de buena fe, por no haber sido desvirtuada, en los presentes autos, la presunción de buena fe prevista, con carácter general, en el artículo 434 del Código Civil ". Conclusión que razonó así:

"[...] no haciéndose, sin embargo, ninguna mención en la escritura pública de compraventa del Auto de 10 de diciembre de 2014, dictado en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 746/12 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Esplugues de Llobregat , en los que no eran parte los compradores Sr. Andrés y Sra. Patricia, quienes, por lo tanto, no consta que fueran informados de la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria; no constando tampoco el Auto de suspensión del lanzamiento en la inscripción de la finca enajenada en el Registro de la Propiedad; y no habiendo constancia en los presentes autos de ningún dato que permita alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de cualquier maquinación urdida por la vendedora con los compradores para burlar la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria, debiendo en todo caso quedar probada inequívocamente la actividad dolosa, sin que basten meras conjeturas o indicios ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991;RJA 3664/1991 ), pues el dolo no se presume ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1998;RJA 6199/1998 )".

6.º) La jurisprudencia de esta sala ha interpretado el art. 13 LAU (en la redacción vigente en la fecha en que se aprobó la adjudicación en el proceso de ejecución hipotecaria del caso) en el sentido de que el arrendamiento no inscrito sobre una vivienda queda extinguido cuando el derecho del arrendador se resuelve por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Como señalaba la exposición de motivos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, que aprobó aquella redacción del precepto, con ello se trataba hacer compatible la protección de los derechos de arrendadores y arrendatarios con la "seguridad del tráfico jurídico". Con arreglo a esta regulación esta sala ha estimado las correspondientes acciones de desahucio por precario, cuando por la ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada se había producido la pérdida del derecho de propiedad del arrendador y la consiguiente extinción del arrendamiento ( sentencias 577/2020, de 4 de noviembre , 109/2021, de 1 de marzo , y 379/2021, de 1 de junio ).

7.º) Este criterio de seguridad jurídica del tráfico y de los terceros adquirentes es el que inspiró las sentencias de esta sala 859/2009, de 14 de enero de 2010 y 861/2009, de 18 de enero , dictadas en unificación de doctrina, que respecto del uso de la vivienda concedida mediante sentencia judicial a un cónyuge no titular reconoce su carácter oponible a terceros y su condición de inscribible en el Registro de la Propiedad y, por tanto, sujeto a su régimen de publicidad. En el mismo sentido cabe citar la sentencia del Tribunal Constitucional 69/1995, de 9 de mayo (EDJ 1995/2039), y la del TJUE de 7 de diciembre de 2017, C-598-15 (EDJ 2017/247526).

8.º) A la luz de todo lo anterior y en las condiciones de la litis, no puede prevalecer, frente a quien adquirió de buena fe la finca, quien ostenta una situación posesoria temporal al amparo del art. 1 de la Ley 1/2013 ...".

En el presente caso, no habiéndose acreditado por la demandada una posible situación de mala fe en el tercero adquirente, debe entenderse que goza de la protección registral, no constando en el Registro de la Propiedad ninguna resolución judicial de suspensión, pues no se acordó en el tiempo oportuno, por falta de petición del propio ejecutado, aquí recurrente. Por tanto, analizada esta cuestión, concluimos en que no existe improcedencia del procedimiento de desahucio ni prejudicialidad civil. El artículo 675.2 LEC , como mantiene la juzgadora, permitía al adquirente rematante o adjudicatario pedir el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble, de forma que transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda. Si no se solicitó por quien correspondiera, ni el ejecutado instó la suspensión de un posible lanzamiento, el procedimiento de ejecución quedó definitivamente cerrado a estos efectos, no pudiendo afectar en modo alguno al tercero de buena fe que ahora pretende hacer uso de la posesión que le corresponde."

CUARTO.-En el caso que nos ocupa debe confirmarse la sentencia apelada pues siguiendo los parámetros de la jurisprudencia expuesta, no se prueba por el actor su buena fe al tener cabal conocimiento al comprar, de la existencia de la ocupación por parte de la ejecutada y en méritos a auto de suspensión del lanzamiento dictado conforme a la Ley 1/2013 vigente al tiempo de instar la demanda de desahucio, y oponible a la actora.

En efecto, consta como doc 2 de demanda la copia de la escritura notarial de compraventa del 31 de octubre de 2022 por la que GLOBAL ZAPPA,S.L.U vende la finca a NOVAVIDA CAPITAL,S.L constando en pags 12 a 14:

"SITUACIÓN POSESORIA. Manifiesta la PROPIEDAD que adquirió la propiedad de la finca en virtud de escritura pública , otorgada con fecha de 28 de diciembre de 2018 , ante el notario de Madrid, D. Juan Álvarez-Sala Walther, bajo el número 3621 de orden de su protocolo y que en la actualidad se encuentra pendiente de obtención de la posesión jurídica del inmueble, la cual se encuentra suspendida en virtud de auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social lo que el COMPRADOR conoce y expresamente acepta. -------

El COMPRADOR manifiesta conocer estas circunstancias, extremo que ha sido determinante del precio pactado, declarando expresamente que conoce y acepta la situación física, jurídica, ocupacional, urbanística, administrativa, geotécnica, medioambiental, de contaminación, arqueológica, de licencias y edificatoria del inmueble. El COMPRADOR asume la situación ocupacional del inmueble que se transmite, en los términos expuestos, no comprometiéndose la PROPIEDAD a realizar gestión o instar acción alguna conducentes al desalojo del inmueble por parte de los ocupantes que pudieran existir en la misma, tanto si dicha ocupación fuera en concepto de precaristas, como si obedeciese a cualquier tipo de título o contrato de arrendamiento, siendo la parte compradora quien, a su costa, realizará, en su caso, los trámites oportunos. la PROPIEDAD no se hace responsable de las posibles reclamaciones de cualquier tipo que terceras personas pudieran interponer en relación con el inmueble, así como de la posible existencia de ocupantes en la misma, con o sin título, o del ejercicio de derecho de adquisición preferente, tanteo o retracto, ya sea arrendaticio, comunero, o de cualquier otro tipo, que pudiera un tercero ejercer sobre el inmueble, quedando la PROPIEDAD AKTUA y tercer interviniente en la operación, exonerado de responsabilidad por tales conceptos, lo que el COMPRADOR expresamente acepta. El COMPRADOR declara conocer y aceptar la existencia de dicha circunstancia, por lo que, advertido de esta situación, acepta adquirir el inmueble en el estado expuesto en la presente estipulación, exonerando a la PROPIEDAD, de cualquier tipo de responsabilidad, declarando conocerlo y aceptarlo y renunciando a formular acción o ejercitar derecho alguno. Dicha renuncia se realiza de forma expresa e irrevocable en este acto, desistiendo igualmente a reclamar cantidad o indemnización alguna por dicho concepto. -------"

Y la ocupante comparecida aportó como doc 3 de contestación copia del auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Rubí en sus autos de ejecución hipotecaria 322/2012-A. Dicho auto de 17 de mayo de 2021 entendió que concurrían "los requisitos para declarar haber lugar a la suspensión del lanzamiento de los ejecutados de la vivienda objeto de la presente ejecución hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor del meritado real decreto-ley". Y en su consecuencia acordó "suspender el lanzamiento de la vivienda objeto de la presente ejecución instado por Susana hasta el 14 de mayo de 2024."

Parece razonable pensar que cuando se vende el inmueble a la ahora demandante ésta obtuvo, aun sin concretarse en la escritura de compraventa en el pasaje reseñado, cabal conocimiento del citado auto de suspensión de lanzamiento de 17-5-2021 vista la alusión expresa que se hacía en la misma a la suspension: "se encuentra suspendida en virtud de auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.".Cabe presumir( art 386LEC) que obtuvo copia del mismo y por tanto conoció que no sólo estaba suspendido el lanzamiento sino que lo era hasta el 14 de mayo de 2024.

No obstante lo cual se demanda a ignorados ocupantes, no directamente(o al menos) a la ejecutada Sra Susana, pese a conocer que es la ocupante en méritos a la información que proporciona dicho auto de 17-5-2021. Y, en este conocimiento, insta la demanda de precario el 5-7-2023(ejcat) pese a saber de dicha vigencia de la suspensión hasta el 14-5-2024, sin esperar al menos a la finalización de dicha suspensión. Resultaba por tanto oponible al actor tal suspensión, como así hace la demandada, y que lleva al juez a quo a desestimar la demanda.

Sin que sea apreciable en este caso que durante la litis finalizó dicho plazo de suspensión y que no consta que se haya solicitado y obtenido la prórroga por la ejecutada. Pues, el presente caso no se ajusta a los casos examinados en las resoluciones reseñadas, o por ejemplo en la SAP de Albacete sección 1 del 23 de mayo de 2025 ( ROJ: SAP AB 411/2025 - ECLI:ES:APAB:2025:411) que razona: "En estos sentidos, y también para resolver las cuestiones de índole sustantivo que hemos de resolver, baste la cita de la STS nº 442/2024, de 2 de abril y de la completa recopilación jurisprudencial que la misma contiene.

También resulta relevante plasmar la doctrina jurisprudencial que exige, en caso de que pretenda el deudor beneficiarse de las prórrogas de los plazos de suspensión del lanzamiento exLey 1/2013 por mor de las sucesivas ampliaciones de los mismos consecuencia de las distintas reformas legislativas, instar un incidente en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que se compruebe que permanecen las circunstancias excepcionales que permitieron en su día acceder a la suspensión y que, en su caso, ha solicitado la formalización del arrendamiento sobre la vivienda ajustado al Código de Buenas Prácticas, dado que se trata de una situación excepcional que es, per se,transitoria. Es doctrina que resulta de las SSTS 502/2021, de 7 de julio , 771/2022, de 10 de noviembre , 66/2024, de 26 de febrero , 417/2024, de 28 de octubre y 1665/2024, de 12 de diciembre . En definitiva, el Tribunal Supremo considera que la prórroga de los plazos de suspensión no es un efecto automático de las reformas legales, sino que es necesario haber tramitado incidente en la ejecución hipotecaria en el que se compruebe la permanencia de las circunstancias legalmente exigibles para poder esgrimir un título válido de posesión. De lo contrario, transcurrido el plazo por el que la suspensión se acordó (inicialmente o en sucesivas prórrogas), cesa el título de ocupación que enerva el precario.

Finalmente, por lo que añade a los supuestos en los que el título de ocupación esgrimido por la demandada pierde vigencia en el ínterin del procedimiento de desahucio, cabe la cita de la STS 502/2021, de 7 de julio que ambas partes analizan en sus escritos para la Sala. Resuelve un caso de desahucio por precario instado contra el deudor por un adquirente posterior de la vivienda en momento en el que la suspensión del lanzamiento que había sido acordada en el procedimiento de ejecución hipotecaria se hallaba todavía vigente, pero que caducó cuatro meses antes de la celebración del juicio, sin que constase que el ejecutado hubiera solicitado del juzgado la ampliación del plazo de suspensión, al amparo de las reformas legales, y por ello, no constaba que en el momento del vencimiento del plazo persistieran las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional. Tampoco constaba la solicitud de un contrato de arrendamiento en los términos del Código de Buenas Prácticas, por lo que venía ocupando, desde hacía años, la vivienda sin pagar renta ni contraprestación alguna por ello. Partiendo de la declaración de buena fe del adquirente efectuada por la Audiencia -cuya presunción no había sido desvirtuada al no acreditarse que los adquirentes conocieran la existencia del auto de suspensión del lanzamiento que tampoco estaba anotado en el Registro de la Propiedad-, confirma la estimación de la demanda y la condena al desalojo de la vivienda. El Tribunal Supremo resuelve el asunto sobre la base de la caducidad en el ínterin del procedimiento del título esgrimido al considerar que "la cuestión que se suscita en este recurso es si la situación de posesión inmediata y provisional que detentaba el ejecutado durante el tiempo de suspensión es también título suficiente frente a la propiedad obtenida por un adquirente de buena fe, con eficacia bastante para enervar la acción de desahucio promovida por ese adquirente, en las condiciones de la litis, una vez cumplido el plazo de paralización del lanzamiento", dando por sentado que resulta inocuo que la caducidad se produjera en el ínterin del procedimiento. Concluye que "no puede prevalecer, frente a quien adquirió de buena fe la finca, quien ostenta una situación posesoria temporal al amparo del art. 1 de la Ley 1/2013 , una vez transcurrido el plazo de dos años de duración de esa situación fijado judicialmente, sin que conste que haya solicitado una ampliación de dicho plazo, ni acreditado la persistencia de las condiciones que definen los supuestos de vulnerabilidad definidos en esa ley, desde que fueron inicialmente apreciadas en 2014".

TERCERO.-Aplicando todo lo anterior, el recurso ha de ser estimado y revocada la resolución recurrida por cuanto la Sala considera, con la apelante, que resulta de aplicación la doctrina contenida en la STS 502/2021, de 7 de julio que resuelve caso que, mutatis mutandi,resulta idéntico al que nos ocupa, pues no identificamos las sustanciales diferencias legislativas ni fácticas que el apelado aduce para obtener respuesta distinta.

Es indiscutido, y resulta acreditado, que el plazo de suspensión objeto de autos vencía el 15 de mayo de 2024 pues es la fecha a la que alcanzaba la prórroga que se aduce (doc. 1 de la contestación). No obstante, quiere llamarse la atención sobre que lo que la demandada aporta no es el auto de suspensión inicial -que nos indicaría la redacción legislativa que resultaría de aplicación, dada la relevancia que ello tiene para la apelada- sino sólo el auto que concede, sin más trámite que la solicitud, una prórroga (ignoramos si la primera o cualquiera sucesiva, cuando la ejecución hipotecaria data de 2007).

Tampoco lo es que la demanda se presenta el 4 de enero de 2024, antes del vencimiento de dicho plazo, pero en ella no se hace alegato alguno en torno a la existencia del auto de suspensión ni sus prórrogas que, según resulta, eran desconocidos para la actora, o al menos no se acredita su cabal conocimiento, como veremos. No es la existencia del auto ni su contenido hecho en que se base la demanda. La existencia del auto y la prórroga de la suspensión del lanzamiento que acuerda es hecho vertido en la contestación presentada el 7 de octubre de 2024, cuando ya dicho título de ocupación estaba clara y sobradamente caducado. Por tanto, para la Sala, lo relevante no es que el título invocado estuviere vigente cuando se presentó una demanda por quien ignoraba su existencia y contenido (como no lo es para el Tribunal Supremo), sino que estuviere caducado cuando es opuesto como hecho enervador de la pretensión de desalojo instada en la demanda. Es la excepción opuesta lo que queda desacreditado aportando un título de ocupación caducado. Los términos y objeto del debate quedan fijados con la contestación (litis contestatio)y es la inmutabilidad del objeto del proceso determinada tras demanda y contestación la que regula el artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil invocado por la apelada, vedando que las partes puedan alterarlo con posterioridad. Y no se produce ningún cambio de circunstancias; no es un hecho nuevo, es el mero transcurso del plazo que concedía el título que ya existía con anterioridad.

En definitiva, en el prisma temporal del asunto, mejor situación se halla el caso que nos ocupa (título vencido al momento de la oposición) que el que describe la STS 502/2021 , que se hallaba caducado el día del juicio.

En cuanto a la distinta redacción de la Ley 1/2013 aplicable a ambos casos, más allá de que, como decimos, ignoramos en realidad la redacción que resultaría de aplicación por cuanto no se nos dota del auto inicial de suspensión del lanzamiento, y que, tratándose en todo caso de una suspensión acordada inicialmente antes de 2020, la reforma de 2020 que el apelado aduce no es la que le sería de aplicación, en todo caso ninguna de las reformas legislativas en nada cambian la respuesta. La diferencia que el apelado considera sustancial es que en la redacción original (la que aplica el Tribunal Supremo) la suspensión del lanzamiento se acordaría cuando la vivienda habitual se adjudicara al acreedor o a cualquier persona que actúe por su cuenta, mientras que a partir de 2020 se extiende a cuando el adjudicatario sea "cualquier persona física o jurídica". Pero es que la actora, sencillamente, no es la adjudicataria sino una adquirente posterior de quien lo fuera. La clave no es si procedía o no la suspensión del lanzamiento (que, de hecho, se acordó) sino si dicha resolución es oponible al adquirente de buena fe, una vez vencido su plazo.

En lo que hace a que entonces se trataba de un adquirente persona física y ahora estamos una sociedad mercantil, la clave no está en la forma jurídica que detente el adquirente, sino si es un adquirente de buena fe, que se presume tanto en un caso como en otro. Y en el caso objeto de autos, como en el de la sentencia del Tribunal Supremo, no ha resultado acreditado en modo alguno que la adquirente conociera la existencia del auto ni su contenido. Frente a lo sostenido por el apelado, lo que resulta reflejado en la escritura de compraventa (como así lo hacía en el precedente jurisprudencial) es el conocimiento de la situación posesoria (el hecho de que un tercero viniera ocupándola), pero en absoluto se refleja en la misma resolución judicial alguna que impida al adquirente recuperar la posesión. De hecho, tampoco en los tratos extrajudiciales habidos entre las partes hace la demandada referencia alguna a la suspensión del lanzamiento y sus prórrogas. Ningún rastro probatorio existe, pues, de que no se trate de un adquirente de buena fe, ni puede accederse a imputar a su propia indiligencia ignorar esta relevante circunstancia a alguien que adquiere amparado en la protección de la fe pública registral que nada de ello anuncia.

En definitiva, por todo lo anterior, procede la estimación del recurso y la revocación de la sentencia recurrida y, en la consideración de que el título posesorio esgrimido en la contestación no estaba vigente cuando se excepcionó y, no constando su prórroga previa la comprobación de la subsistencia de las circunstancias que lo motivaron y la solicitud de contrato de arrendamiento sobre la vivienda, procede la íntegra estimación de la demanda con la condena al desalojo de la vivienda con apercibimiento de lanzamiento a su costa en caso contrario."

Pues en el caso que nos ocupa dicho auto de suspensión conocido por la actora según se ha razonado(no existiendo tal buena fe), no sólo estaba vigente cuando se insta la demanda(5-7-2023), sinó que igualmente lo estaba cuando se contesta la demanda y se opone tal suspensión(11-1-2024), perdiendo sólo su vigencia (a falta de mayor prueba que desde luego no obra en autos) el 14-5-2024.

Resultando además que no ha formado parte del debate en instancia tal pérdida de vigencia en el curso del procedimiento, pues nada se objetó por el actor(no se solicitó ni se celebró Vista donde poder alegar en instancia la finalización o no de la vigencia de dicho auto, por lo demás ya conocido por él)ni formó por tanto parte del debate en instancia, ni lógicamente fue examinado en sentencia, y ni siquiera se ha planteado en esta alzada por la apelante. No pudiendo examinarse la citada cuestión ( art 465.5LEC en relación con el art 456.1LEC, vistos los límites del recurso de apelación, por todas citar la STS del 21 de diciembre de 2023 ( ROJ: STS 5606/2023 - ECLI:ES:TS:2023:5606).

Con lo cual procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, por desestimación del recurso, procede imponer a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso

PRIMERO.-El presente procedimiento se inició por demanda de Juicio VERBAL formulada por NOVAVIDA CAPITAL,S.L.Ucontra Ignorados ocupantes del inmueble sito en DIRECCION000 de Rubí en ejercicio de acción de DESAHUCIO POR PRECARIO por el que se solicitaba el dictado de Sentencia declarando el desahucio por precario de los demandados y la condena a su lanzamiento si no procedían a su desalojo así como al pago de las costas.

Se fundamenta la reclamación, en síntesis, en que la actora (que no es gran tenedora) es propietaria de dicha vivienda y los demandados ocupan la misma sin título alguno y sin autorización ni tolerancia del actor, siendo que al adquirirla la parte vendedora en la operación realizada el 31 de octubre de 2022 ha manifestado a la actora que los demandados no ostentan título ni derecho válido que justifiquen su ocupación.

Emplazados los Ignorados Ocupantes, compareció en autos Doña Susana, la cual contestó la demanda instando la desestimación de la demanda.

Refiere que en el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Rubí se tramita el procedimiento de Ejecución Hipotecaria 322/12-A en el que consta como parte ejecutada la Sra. Susana y el objeto es el impago de las cuotas hipotecarias que gravaban la finca sita en Rubí, DIRECCION000 por aquél entonces propiedad de la Sra Susana.

Que era ejecutante IBER CAJA BANCO S.A.U., y posteriormente se produjo una sucesión procesal a favor de RESIDENCIAL MURILLO S.A., otra a favor CABOT SECURITISATION EUROPE LIMITED, y ulteriormente a GLOBAL ZAPPA S.L., que es quien consta actualmente como parte actora en dicho procedimiento.

Y GLOBAL ZAPPA,S.L que fue quien transmitió a NOVAVIDA CAPITAL, -parte actora en este procedimiento- la finca en litigio, tal y como acredita la actora con la escritura de compraventa pues comparació en la ejecución hipotecaria en septiembre de 2021 y transmitió la finca el 31 de octubre de 2022 a NOVAVIDA CAPITAL.

Que la Sra Susana, actual poseedora de la vivienda, es su anterior propietaria, ejecutada en el procedimiento de ejecución hipotecaria que aún no está finalizado, pues el mismo se encuentra suspendido por encontrarse la Sra Susana en situación de vulnerabilidad, según prevé la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, al habere dictado Auto de fecha 17/05/2021, mediante el que se suspenden las actuaciones de la ejecución hipotecaria hasta el 14 de mayo de 2024, no pudiendo acceder el actor al procedimiento de desahucio para obtener la posesión de la vivienda.

Que el actor actúa con mala fe pues en la compraventa ya se le advirtió de que "se encuentra pendiente de obtención de la posesión jurídica del inmueble, la cual se encuentra suspendida en virtud de auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social lo que el COMPRADOR conoce y expresamente acepta.".y la actora a través de otra persona ha intentado alcanzar algún tipo de acuerdo con la letrada de la Sra Susana(doc 4), por lo cual lo que debería de haber realizado la actora es comparecer en el procedimiento de ejecución hipotecaria y solicitar en dicho procedimiento el lanzamiento.

Subsidiariamente plantea la vulnerabilidad de la Sra Susana conforme RDL 11/2020.

SEGUNDO.-La sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Rubí del 3 de julio de 2024 resolvió en sus autos de juicio verbal 700/2023-3:

"DESESTIMOla demanda interpuesta por SAREB, representada por el Procurador de los Tribunales DON ROBERT MARTI CAMPÓ, Procurador de los Tribunales, actuando en nombre y representación de NOVAVIDA CAPITAL, S.L.U., contra LOS IGNORADOS OCUPANTES y DOÑA Susana. Todo ello se entiende con expresa imposición a la actora de las costas procesales."

Entiende acreditada la existencia de la ejecución hipotecaria seguida contra la Sra Susana en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria 322/12-A del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Rubí en el que consta como parte ejecutada la misma y cuyo objeto es el impago de las cuotas hipotecarias que gravaban la finca sita en Rubí, DIRECCION000 propiedad de la demandada.

Y conforme la jurisprudencia que invocaba, y vistas las sucesiones procesales hasta llegar a la aquí actora NOVAVIDA CAPITAL, entiende aplicable "el art 1 de la Ley Ley 1/2013 , esto es: la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta".

Procede, por tanto, desestimar la demanda al haber ejercitado la actora ejecución durante el tiempo de suspensión."

Frente a dicha resolución la demandante NOVAVIDA CAPITAL, S.L.U.interpone recurso de apelaciónsolicitando la revocación de la Sentencia y la estimación de la demanda.

Alega que NOVAVIDA CAPITAL no es parte ejecutante en dicha ejecución hipotecaria,no probando la Sra Susana que el actor haya sido informado de la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria, no constando tampoco el Auto de suspensión del lanzamiento en la inscripción de la finca enajenada en el Registro de la Propiedad, y no habiendo constancia en los presentes autos de ningún dato que permita alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de cualquier maquinación urdida por la vendedora con los compradores para burlar la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria, no teniendo relación alguna con GLOBAL ZAPPA, la cual continúa siendo la ejecutante.

Que se produce en la sentencia una indebida aplicación de la Ley 1/2013, porque su ámbito de aplicación se limita únicamente a aquellos casos en los que el adjudicatario del bien es el acreedor hipotecario o una persona que actúa en su nombre, siendo que aquí la actora adquirió el inmueble mediante una transmisión onerosa que se produjo al margen del procedimiento de ejecución hipotecaria, y la propia STS 771/2022,de 10 de novembre establece que cuando un tercero de buena fe adquiere un inmueble mediante una transmisión onerosa y fuera del proceso de ejecución, no puede verse afectado por la suspensión del lanzamiento prevista en la Ley 1/2013, ya que dicho adquirente no participó en el procedimiento hipotecario, ni está vinculado por las medidas de protección dirigidas a salvaguardar los derechos de los deudores hipotecarios en riesgo de exclusión social.

Que en el presente caso, el proceso culminó con la adjudicación del inmueble a un tercero, perdiendo la demandada cualquier derecho de propiedad o posesión sobre el mismo y pudiéndose instar su lanzamiento al no acreditar titulo suficiente tras dicha adjudicación,siendo precarista.

La demandada comparecida Doña Susana, por su parte, se opone al recursoy muestra su conformidad con la sentencia apelada, solicitando su confirmación.

Reitera el conocimiento que tenía la actora al adquirir, de la suspensión acordada por auto conforme a la Ley 1/2013 en la ejecución hipotecaria, al así reflejarse en la escritura de compraventa conociendo y aceptando tal situación jurídica de la vivienda, intentando negociar incluso la salida de la Sra Susana de la vivienda.

Que obvia la actora que el art 1 de la Ley 1/2013 fue modificado por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, que añadió que la suspensión del lanzamiento procederá, no solo cuando se hubiera adjudicado la vivienda al acreedor (o persona que actúe por su cuenta), sino también "a cualquier otra persona fisica o juridica".

Además, no cabe presumir como pretende el actor/apelante, que tuviera buena fe, al conocer previamente a adquirir que estaba ocupada la vivienda y pendiente de obtención de la posesión jurídica del inmueble, la cual se encontraba suspendida en virtud de Auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo. Con lo cual debió de haber comparecido en aquél procedimiento de ejecución hipotecaria y solicitar en ese procedimiento el lanzamiento de la vivienda.

TERCERO.-El recurso debe ser desestimado. Recordamos en nuestra SAP de Barcelona sec 17 del sección 17 del 06 de noviembre de 2024 (ROJ: SAP B 15283/2024 - ECLI:ES:APB:2024:15283)"SEGUNDO.-La reciente sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2.023 , ha señalado lo siguiente: "QUINTO.- Decisión de la sala. El juicio de precario no es idóneo para obtener el lanzamiento del deudor ejecutado ocupante del inmueble por quien no puede ser considerado un tercero ajeno al ejecutante. Estimación.

1.- La cuestión controvertida. El objeto de la controversia en el presente recurso gira en torno a dos cuestiones. La primera se refiere a la idoneidad del procedimiento de desahucio por precario para obtener el lanzamiento de los deudores hipotecarios ocupantes de la vivienda, objeto de adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando (i) esos deudores son potenciales beneficiarios de la suspensión de los lanzamientos prevista en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , a favor de los deudores en situación de vulnerabilidad (siempre que cumplan los requisitos del art. 2 de esta ley ), y (ii) quien promueve el pronunciamiento judicial de condena a cesar en el acto posesorio no es el acreedor ejecutante, u otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, sino un tercero que no tuvo intervención alguna en dicho procedimiento especial y adquirió su título dominical fuera de tal cauce procedimental.

La segunda cuestión controvertida se concreta en dilucidar si la sociedad demandante en este procedimiento ( DIRECCION001) puede ser considerada o no como un tercero de buena fe que adquirió su título dominical sobre la vivienda ejecutada fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.- Obligación de entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria

2.1. La primera de las citadas cuestiones fue abordada por la sentencia del Pleno de esta Sala Primera 771/2022, de 9 de noviembre , en la que fijamos una doctrina que, en lo sustancial, ha sido reiterada por las sentencias 515/2023, de 19 de abril , y 999/2023, de 20 de junio ,y que ahora procede mantener. Al analizar la cuestión, tras exponer el régimen legal derivado de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, distinguíamos entre los supuestos en que el demandante en el juicio de desahucio fuese el adjudicatario de la vivienda hipotecada (ejecutante o no) o un tercero que hubiese adquirido su título de dominio fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.2. Para el primer caso, concluíamos que el juicio de desahucio por precario no es un procedimiento idóneo para que el adjudicatario obtenga la entrega de la posesión, al deber instar esa entrega en el propio seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, a través de la diligencia prevista en el art. 675 LEC ,y sin que el plazo de un año para instar la entrega que prevé este precepto resulte aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado. Conclusión que razonamos así:

"En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC .

"Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:

"En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

"Con carácter general, el art. 61 de la LEC ,salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC ,en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.

"En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .

"Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC .No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

"Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

"Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos".

Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.

3.- La idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario

3.1. Por el contrario, cuando el propietario que insta la acción de desahucio es un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, que no ha sido parte ni intervenido en el mismo, y cuya buena fe se presume, por no haberse acreditado ninguna connivencia con el adjudicatario del procedimiento ni intención fraudulenta alguna,en ese caso, como declaramos en la citada sentencia 771/2022, de 10 de noviembre ,el juicio de precario sí resulta un procedimiento idóneo para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble:

"En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC ".

3.2. Ahora bien, lo anterior debe entenderse sin perjuicio de que el demandado pueda hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa en el propio juicio de desahucio, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o el contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013. Como explicamos en la misma resolución, con cita de las sentencias núm. 502/2021, de 7 de julio , así como en la 719/2021, de 25 de octubre :

""Esta suspensión [del lanzamiento] constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH )".

"Y añadimos, en la STS 502/2021, de 7 de julio :

""8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta".

"Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre ; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre ),cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ),por el juez que conozca del procedimiento de precario".

3.3. En estos casos no cabe negar la viabilidad del juicio de desahucio por precario, cuando el demandado pierde su título de dominio sobre la vivienda, tras su venta forzosa en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que fue parte, por lo que ostenta la condición jurídica de precarista, que le legitima pasivamente para sufrir la carga de este proceso. Como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero , 109/2021, de 1 de marzo , 212/2021, de 19 de abril , 379/2021, de 1 de junio , 502/2021, de 7 de julio , 783/2021, de 15 de noviembre , y 605/2022, de 16 de septiembre , entre otras, el precario es una situación de hecho, que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, por falta de un título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndolo tenido se pierda o, también, porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho.

3.4. En la sentencia del pleno de la sala 771/2022, de 10 de noviembre , al aplicar esta doctrina en un supuesto en el que la cesionaria del remate había transmitido después, por título oneroso, la finca adjudicada a la Sareb, que no había intervenido en el procedimiento de ejecución hipotecaria y cuya buena fe se presumía, apreciamos la idoneidad del juicio del desahucio por precario para la obtención de la entrega de la posesión de la finca a su propietaria.

4.- Las sentencias 515/2023, de 18 de abril,y 999/2023, de 20 de junio,aplican esta misma doctrina jurisprudencial en supuestos sustancialmente semejantes al caso que ahora enjuiciamos: adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria a favor del ejecutante, Caixabank, que cedió el remate a su participada Buildingcenter, y posterior aportación por ésta a DIRECCION001 en una operación de ampliación de capital.

En la sentencia 515/2023 , al aplicar la reseñada doctrina, el resultado fue también estimatorio de la demanda a la vista de las circunstancias del caso: (i) habían transcurrido casi siete años desde que se dictó el auto de adjudicación, y más de tres años desde que se presentó la demanda de desahucio por precario, en julio de 2019; (ii) la vivienda fue transmitida a la actora fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que tuviera la demandante intervención en su sustanciación; (iii) no constaba como probada, por el tribunal provincial, una connivencia entre la cesionaria del remate y la sociedad actora para evitar la aplicación de la Ley 1/2013, pese a la alegación de fraude legal que se sostenía por la recurrente; (iv) tampoco constaba petición alguna de la demandada de beneficiarse del régimen tuitivo de la Ley 1/2013, formulando la oportuna reclamación al respecto con fundamento en el art. 2 de la referida Ley y documentación correspondiente; (v) la demandada no aportó elemento de prueba alguno acreditativo de hallarse en una situación de especial vulnerabilidad, que diera consistencia a la supuesta infracción de sus derechos que entiendía defraudados; su situación económica y social era desconocida, y se encontraba en situación idónea para acreditarla, al referirse a circunstancias necesariamente conocidas por la recurrente ( art. 217 LEC ), que permitiesen dilucidar si era acreedora a la aplicación de la Ley 1/2013.

5.- Por el contrario, en la sentencia 999/2023, de 20 de junio(recaída también en un supuesto de adjudicación en procedimiento de ejecución a Caixabank, cesión del remate a DIRECCION002, y posterior aportación por ésta a DIRECCION001) la demanda fue desestimada. La razón fundamental del sentido de la decisión en este caso fue que, a la vista de lo acreditado en el caso, no podía atribuirse a la demandante ( DIRECCION001) la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con Caixabank.

En concreto, del contenido de las actuaciones, se desprendía la existencia de una "identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate DIRECCION002., y la demandante DIRECCION001., mercantil ésta última de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera". Y en el mismo sentido nos hemos pronunciado en la reciente sentencia 1128/2023, de 10 de julio (....)

Razona por su parte la SAP DE CÁDIZ SAP, Civil sección 7 del 18 de abril de 2023 ( ROJ: SAP CA 1380/2023 - ECLI:ES:APCA:2023:1380) "... Regulación legal sobre la suspensión temporal de los lanzamientos de los deudores en los procedimientos de ejecución hipotecaria.

1.- En el caso de la litis, el título que invoca el demandado para oponerse a la acción de desahucio es el auto dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria de su vivienda el 10 de diciembre de 2014 , en el que se acordó suspender el lanzamiento y mantener al ejecutado en la ocupación de la finca por un plazo de 2 años (hasta el 10 de diciembre de 2016), en aplicación del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre ( EDL 2012/235901) de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, modificado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo (EDL 2013/53763). La suspensión todavía estaba vigente cuando el 19 de septiembre de 2016 se presentó la demanda que inició este procedimiento.

2.- La Ley 1/2013, en lo que ahora interesa, explicó en su preámbulo la adopción de la medida de suspensión de los lanzamientos de este modo:

"El [capítulo] primero prevé la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. Esta medida, con carácter excepcional y temporal, afectará a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al acreedor la vivienda habitual de personas pertenecientes a determinados colectivos. En estos casos, la Ley, sin alterar el procedimiento de ejecución hipotecaria, impide que se proceda al lanzamiento que culminaría con el desalojo de las personas".

El art. 1.1 de la Ley, en su redacción original vigente en el momento de dictarse el auto de 10 de diciembre de 2014 , decía lo siguiente:

"Hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo".

Después, en los apartados 2 y 3, el mismo precepto identificaba los supuestos de "especial vulnerabilidad" y establecía los requisitos económicos que debían reunir los beneficiarios de la suspensión. En el art. 2 se regulaban de forma detallada los medios de acreditación de esos requisitos.

3.- La norma se refería a supuestos de procesos de ejecución hipotecaria que concluyesen con la adjudicación de la vivienda habitual de personas en situación de especial vulnerabilidad "al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta". Posteriormente este precepto ha sido objeto de modificación por el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero ( EDL 2015/11847), la Ley 25/2015, de 28 de julio ( EDL 2015/130141), y por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo ( EDL 2017/15525). Bajo la redacción dada por esta última disposición, el art. 1.1 de la Ley 1/2013 , quedó redactado así:

"Hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.

"Durante ese plazo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda adherido al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual,aprobado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo ( EDL 2012/24887), de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma en las condiciones establecidas en el apartado 5 del anexo de dicho Código".

En consecuencia, el objetivo de la reforma, al incorporar este párrafo segundo, fue favorecer el tránsito de la situación provisional y de mera suspensión del lanzamiento, a otra más firme amparada en un título contractual de arrendamiento, en las condiciones previstas en el apartado 5 del anexo del Código de Buenas Prácticas, que contempla una condiciones favorables para el arrendatario en materia de rentas (con un máximo anual del 3% del valor de la vivienda al tiempo de la aprobación del remate), y con una "duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años. Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales".

4.- Finalmente, el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo (EDL 2020/5787), vuelve a modificar la redacción del precepto para prolongar el posible periodo de suspensión "hasta transcurridos once años desde la entrada en vigor de esta Ley", y añade que la suspensión del lanzamiento procederá no sólo cuando se hubiera adjudicado la vivienda al acreedor (o persona que actúe por su cuenta), sino también "a cualquier otra persona física o jurídica".

5.- En el caso de la litis, la redacción de la norma que estaba vigente al tiempo de concluir la ejecución mediante la aprobación de la adjudicación al acreedor era la original incorporada por la Ley 1/2013, en base a la cual se acordó la suspensión del lanzamiento durante dos años.

6.- Sobre la naturaleza jurídica del derecho a mantener la ocupación de la vivienda durante ese periodo temporal, que para el deudor ejecutado resulta de la correlativa suspensión del derecho del adjudicatario a obtener la posesión del inmueble, se han sostenido distintas tesis. En principio, conforme al art. 675.1 LEC (EDL 2000/77463), el adjudicatario o rematante en la subasta tiene el derecho a solicitar la posesión del inmueble "que no se hallare ocupado". Si está ocupado, y no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el art. 661.2, "el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente" ( art. 675.2 LEC (EDL 2000/77463)).

7.- En el caso, este lanzamiento fue suspendido por auto de 10 de diciembre de 2014 , conforme a las previsiones del reiterado art. 1 de la Ley 1/2013 . Esta suspensión constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH ).

8.- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta". Bajo este régimen, no procedía esa suspensión en caso de adjudicación de la vivienda a un tercero ajeno al acreedor (este régimen se modificó por el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, que amplió la paralización de los lanzamientos, para las ejecuciones que se produzcan a partir de su vigencia, a las adjudicaciones hechas "a cualquier otra persona física o jurídica" distinta del acreedor. Ahora bien, la cuestión que se suscita en este recurso es si la situación de posesión inmediata y provisional que detentaba el ejecutado durante el tiempo de suspensión es también título suficiente frente a la propiedad obtenida por un adquirente de buena fe, con eficacia bastante para enervar la acción de desahucio promovida por ese adquirente, en las condiciones de la litis, una vez cumplido el plazo de paralización del lanzamiento

9.- La respuesta a esta cuestión debe darse a la luz de los criterios hermenéuticos que se extraen de la jurisprudencia y de la regulación que hemos dejado expuesta supra, y en consideración a las concretas circunstancias que se dan en este caso. En atención a todo ello, esta sala comparte las conclusiones alcanzadas por la Audiencia Provincial (que, a su vez, había confirmado el fallo de primera instancia), cuya sentencia procede confirmar por las siguientes razones:

1.º) El precario no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente, sino que, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre , se extiende "a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 )". Por ello, no es suficiente para enervar la acción de desahucio que la situación del demandado no responda a la mera tolerancia del actor, pues el ámbito del precario no se limita a esas situaciones posesorias meramente toleradas.

2.º) El auto de 10 de noviembre de 2014 acordó la suspensión del lanzamiento por un plazo de dos años, que expiró el 10 de noviembre de 2016. Aunque en el momento de interponerse la demanda de desahucio por precario (19 de septiembre de 2016) todavía no había concluido dicho plazo, sin embargo, como advirtió el juzgado, en el momento de la celebración de la vista del juicio habían transcurrido ya más de cuatro meses desde la expiración de aquel plazo.

3.º) El demandado no ha acreditado que hubiera solicitado del juzgado la ampliación del plazo de suspensión, al amparo de las reformas legales introducidas por el Real Decreto-ley 1/2015 (EDL 2015/11847), la Ley 25/2015, o el Real Decreto- ley 5/2017 (EDL 2017/15525) (este último ya en vigor cuando presentó el escrito de interposición del recurso de casación). No consta, en consecuencia, que en el momento del vencimiento del plazo de duración de dos años de la suspensión del lanzamiento persistieran las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional.

4.º) Tampoco consta acreditado que durante ese periodo de suspensión ni después el demandado hubiera solicitado al banco adjudicatario (o, en su caso, al nuevo propietario), la posible formalización de un arrendamiento de la vivienda, en las condiciones previstas en el Código de Buenas Prácticas. Como consecuencia de ello, el demandado viene disfrutando del uso de la vivienda desde diciembre de 2014 sin pagar ninguna renta o contraprestación por dicho uso. Tampoco ha venido pagando, según lo declarado en la instancia, los gastos de la comunidad de propietarios, ni consta que haya abonado los tributos que gravan la propiedad de los bienes inmuebles.

5.º) El demandante, jubilado, compró la vivienda el 16 de septiembre de 2016. La Audiencia concluyó que se trata de un adquirente de buena fe: "los compradores de la vivienda litigiosa deben reputarse adquirentes de buena fe, por no haber sido desvirtuada, en los presentes autos, la presunción de buena fe prevista, con carácter general, en el artículo 434 del Código Civil ". Conclusión que razonó así:

"[...] no haciéndose, sin embargo, ninguna mención en la escritura pública de compraventa del Auto de 10 de diciembre de 2014, dictado en los autos de Ejecución Hipotecaria nº 746/12 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Esplugues de Llobregat , en los que no eran parte los compradores Sr. Andrés y Sra. Patricia, quienes, por lo tanto, no consta que fueran informados de la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria; no constando tampoco el Auto de suspensión del lanzamiento en la inscripción de la finca enajenada en el Registro de la Propiedad; y no habiendo constancia en los presentes autos de ningún dato que permita alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de cualquier maquinación urdida por la vendedora con los compradores para burlar la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria, debiendo en todo caso quedar probada inequívocamente la actividad dolosa, sin que basten meras conjeturas o indicios ( Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991;RJA 3664/1991 ), pues el dolo no se presume ( Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1998;RJA 6199/1998 )".

6.º) La jurisprudencia de esta sala ha interpretado el art. 13 LAU (en la redacción vigente en la fecha en que se aprobó la adjudicación en el proceso de ejecución hipotecaria del caso) en el sentido de que el arrendamiento no inscrito sobre una vivienda queda extinguido cuando el derecho del arrendador se resuelve por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria. Como señalaba la exposición de motivos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, que aprobó aquella redacción del precepto, con ello se trataba hacer compatible la protección de los derechos de arrendadores y arrendatarios con la "seguridad del tráfico jurídico". Con arreglo a esta regulación esta sala ha estimado las correspondientes acciones de desahucio por precario, cuando por la ejecución hipotecaria de la vivienda arrendada se había producido la pérdida del derecho de propiedad del arrendador y la consiguiente extinción del arrendamiento ( sentencias 577/2020, de 4 de noviembre , 109/2021, de 1 de marzo , y 379/2021, de 1 de junio ).

7.º) Este criterio de seguridad jurídica del tráfico y de los terceros adquirentes es el que inspiró las sentencias de esta sala 859/2009, de 14 de enero de 2010 y 861/2009, de 18 de enero , dictadas en unificación de doctrina, que respecto del uso de la vivienda concedida mediante sentencia judicial a un cónyuge no titular reconoce su carácter oponible a terceros y su condición de inscribible en el Registro de la Propiedad y, por tanto, sujeto a su régimen de publicidad. En el mismo sentido cabe citar la sentencia del Tribunal Constitucional 69/1995, de 9 de mayo (EDJ 1995/2039), y la del TJUE de 7 de diciembre de 2017, C-598-15 (EDJ 2017/247526).

8.º) A la luz de todo lo anterior y en las condiciones de la litis, no puede prevalecer, frente a quien adquirió de buena fe la finca, quien ostenta una situación posesoria temporal al amparo del art. 1 de la Ley 1/2013 ...".

En el presente caso, no habiéndose acreditado por la demandada una posible situación de mala fe en el tercero adquirente, debe entenderse que goza de la protección registral, no constando en el Registro de la Propiedad ninguna resolución judicial de suspensión, pues no se acordó en el tiempo oportuno, por falta de petición del propio ejecutado, aquí recurrente. Por tanto, analizada esta cuestión, concluimos en que no existe improcedencia del procedimiento de desahucio ni prejudicialidad civil. El artículo 675.2 LEC , como mantiene la juzgadora, permitía al adquirente rematante o adjudicatario pedir el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble, de forma que transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda. Si no se solicitó por quien correspondiera, ni el ejecutado instó la suspensión de un posible lanzamiento, el procedimiento de ejecución quedó definitivamente cerrado a estos efectos, no pudiendo afectar en modo alguno al tercero de buena fe que ahora pretende hacer uso de la posesión que le corresponde."

CUARTO.-En el caso que nos ocupa debe confirmarse la sentencia apelada pues siguiendo los parámetros de la jurisprudencia expuesta, no se prueba por el actor su buena fe al tener cabal conocimiento al comprar, de la existencia de la ocupación por parte de la ejecutada y en méritos a auto de suspensión del lanzamiento dictado conforme a la Ley 1/2013 vigente al tiempo de instar la demanda de desahucio, y oponible a la actora.

En efecto, consta como doc 2 de demanda la copia de la escritura notarial de compraventa del 31 de octubre de 2022 por la que GLOBAL ZAPPA,S.L.U vende la finca a NOVAVIDA CAPITAL,S.L constando en pags 12 a 14:

"SITUACIÓN POSESORIA. Manifiesta la PROPIEDAD que adquirió la propiedad de la finca en virtud de escritura pública , otorgada con fecha de 28 de diciembre de 2018 , ante el notario de Madrid, D. Juan Álvarez-Sala Walther, bajo el número 3621 de orden de su protocolo y que en la actualidad se encuentra pendiente de obtención de la posesión jurídica del inmueble, la cual se encuentra suspendida en virtud de auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social lo que el COMPRADOR conoce y expresamente acepta. -------

El COMPRADOR manifiesta conocer estas circunstancias, extremo que ha sido determinante del precio pactado, declarando expresamente que conoce y acepta la situación física, jurídica, ocupacional, urbanística, administrativa, geotécnica, medioambiental, de contaminación, arqueológica, de licencias y edificatoria del inmueble. El COMPRADOR asume la situación ocupacional del inmueble que se transmite, en los términos expuestos, no comprometiéndose la PROPIEDAD a realizar gestión o instar acción alguna conducentes al desalojo del inmueble por parte de los ocupantes que pudieran existir en la misma, tanto si dicha ocupación fuera en concepto de precaristas, como si obedeciese a cualquier tipo de título o contrato de arrendamiento, siendo la parte compradora quien, a su costa, realizará, en su caso, los trámites oportunos. la PROPIEDAD no se hace responsable de las posibles reclamaciones de cualquier tipo que terceras personas pudieran interponer en relación con el inmueble, así como de la posible existencia de ocupantes en la misma, con o sin título, o del ejercicio de derecho de adquisición preferente, tanteo o retracto, ya sea arrendaticio, comunero, o de cualquier otro tipo, que pudiera un tercero ejercer sobre el inmueble, quedando la PROPIEDAD AKTUA y tercer interviniente en la operación, exonerado de responsabilidad por tales conceptos, lo que el COMPRADOR expresamente acepta. El COMPRADOR declara conocer y aceptar la existencia de dicha circunstancia, por lo que, advertido de esta situación, acepta adquirir el inmueble en el estado expuesto en la presente estipulación, exonerando a la PROPIEDAD, de cualquier tipo de responsabilidad, declarando conocerlo y aceptarlo y renunciando a formular acción o ejercitar derecho alguno. Dicha renuncia se realiza de forma expresa e irrevocable en este acto, desistiendo igualmente a reclamar cantidad o indemnización alguna por dicho concepto. -------"

Y la ocupante comparecida aportó como doc 3 de contestación copia del auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Rubí en sus autos de ejecución hipotecaria 322/2012-A. Dicho auto de 17 de mayo de 2021 entendió que concurrían "los requisitos para declarar haber lugar a la suspensión del lanzamiento de los ejecutados de la vivienda objeto de la presente ejecución hasta transcurridos dos años desde la entrada en vigor del meritado real decreto-ley". Y en su consecuencia acordó "suspender el lanzamiento de la vivienda objeto de la presente ejecución instado por Susana hasta el 14 de mayo de 2024."

Parece razonable pensar que cuando se vende el inmueble a la ahora demandante ésta obtuvo, aun sin concretarse en la escritura de compraventa en el pasaje reseñado, cabal conocimiento del citado auto de suspensión de lanzamiento de 17-5-2021 vista la alusión expresa que se hacía en la misma a la suspension: "se encuentra suspendida en virtud de auto que aplica la Ley 1/2013, de 14 de Mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.".Cabe presumir( art 386LEC) que obtuvo copia del mismo y por tanto conoció que no sólo estaba suspendido el lanzamiento sino que lo era hasta el 14 de mayo de 2024.

No obstante lo cual se demanda a ignorados ocupantes, no directamente(o al menos) a la ejecutada Sra Susana, pese a conocer que es la ocupante en méritos a la información que proporciona dicho auto de 17-5-2021. Y, en este conocimiento, insta la demanda de precario el 5-7-2023(ejcat) pese a saber de dicha vigencia de la suspensión hasta el 14-5-2024, sin esperar al menos a la finalización de dicha suspensión. Resultaba por tanto oponible al actor tal suspensión, como así hace la demandada, y que lleva al juez a quo a desestimar la demanda.

Sin que sea apreciable en este caso que durante la litis finalizó dicho plazo de suspensión y que no consta que se haya solicitado y obtenido la prórroga por la ejecutada. Pues, el presente caso no se ajusta a los casos examinados en las resoluciones reseñadas, o por ejemplo en la SAP de Albacete sección 1 del 23 de mayo de 2025 ( ROJ: SAP AB 411/2025 - ECLI:ES:APAB:2025:411) que razona: "En estos sentidos, y también para resolver las cuestiones de índole sustantivo que hemos de resolver, baste la cita de la STS nº 442/2024, de 2 de abril y de la completa recopilación jurisprudencial que la misma contiene.

También resulta relevante plasmar la doctrina jurisprudencial que exige, en caso de que pretenda el deudor beneficiarse de las prórrogas de los plazos de suspensión del lanzamiento exLey 1/2013 por mor de las sucesivas ampliaciones de los mismos consecuencia de las distintas reformas legislativas, instar un incidente en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que se compruebe que permanecen las circunstancias excepcionales que permitieron en su día acceder a la suspensión y que, en su caso, ha solicitado la formalización del arrendamiento sobre la vivienda ajustado al Código de Buenas Prácticas, dado que se trata de una situación excepcional que es, per se,transitoria. Es doctrina que resulta de las SSTS 502/2021, de 7 de julio , 771/2022, de 10 de noviembre , 66/2024, de 26 de febrero , 417/2024, de 28 de octubre y 1665/2024, de 12 de diciembre . En definitiva, el Tribunal Supremo considera que la prórroga de los plazos de suspensión no es un efecto automático de las reformas legales, sino que es necesario haber tramitado incidente en la ejecución hipotecaria en el que se compruebe la permanencia de las circunstancias legalmente exigibles para poder esgrimir un título válido de posesión. De lo contrario, transcurrido el plazo por el que la suspensión se acordó (inicialmente o en sucesivas prórrogas), cesa el título de ocupación que enerva el precario.

Finalmente, por lo que añade a los supuestos en los que el título de ocupación esgrimido por la demandada pierde vigencia en el ínterin del procedimiento de desahucio, cabe la cita de la STS 502/2021, de 7 de julio que ambas partes analizan en sus escritos para la Sala. Resuelve un caso de desahucio por precario instado contra el deudor por un adquirente posterior de la vivienda en momento en el que la suspensión del lanzamiento que había sido acordada en el procedimiento de ejecución hipotecaria se hallaba todavía vigente, pero que caducó cuatro meses antes de la celebración del juicio, sin que constase que el ejecutado hubiera solicitado del juzgado la ampliación del plazo de suspensión, al amparo de las reformas legales, y por ello, no constaba que en el momento del vencimiento del plazo persistieran las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional. Tampoco constaba la solicitud de un contrato de arrendamiento en los términos del Código de Buenas Prácticas, por lo que venía ocupando, desde hacía años, la vivienda sin pagar renta ni contraprestación alguna por ello. Partiendo de la declaración de buena fe del adquirente efectuada por la Audiencia -cuya presunción no había sido desvirtuada al no acreditarse que los adquirentes conocieran la existencia del auto de suspensión del lanzamiento que tampoco estaba anotado en el Registro de la Propiedad-, confirma la estimación de la demanda y la condena al desalojo de la vivienda. El Tribunal Supremo resuelve el asunto sobre la base de la caducidad en el ínterin del procedimiento del título esgrimido al considerar que "la cuestión que se suscita en este recurso es si la situación de posesión inmediata y provisional que detentaba el ejecutado durante el tiempo de suspensión es también título suficiente frente a la propiedad obtenida por un adquirente de buena fe, con eficacia bastante para enervar la acción de desahucio promovida por ese adquirente, en las condiciones de la litis, una vez cumplido el plazo de paralización del lanzamiento", dando por sentado que resulta inocuo que la caducidad se produjera en el ínterin del procedimiento. Concluye que "no puede prevalecer, frente a quien adquirió de buena fe la finca, quien ostenta una situación posesoria temporal al amparo del art. 1 de la Ley 1/2013 , una vez transcurrido el plazo de dos años de duración de esa situación fijado judicialmente, sin que conste que haya solicitado una ampliación de dicho plazo, ni acreditado la persistencia de las condiciones que definen los supuestos de vulnerabilidad definidos en esa ley, desde que fueron inicialmente apreciadas en 2014".

TERCERO.-Aplicando todo lo anterior, el recurso ha de ser estimado y revocada la resolución recurrida por cuanto la Sala considera, con la apelante, que resulta de aplicación la doctrina contenida en la STS 502/2021, de 7 de julio que resuelve caso que, mutatis mutandi,resulta idéntico al que nos ocupa, pues no identificamos las sustanciales diferencias legislativas ni fácticas que el apelado aduce para obtener respuesta distinta.

Es indiscutido, y resulta acreditado, que el plazo de suspensión objeto de autos vencía el 15 de mayo de 2024 pues es la fecha a la que alcanzaba la prórroga que se aduce (doc. 1 de la contestación). No obstante, quiere llamarse la atención sobre que lo que la demandada aporta no es el auto de suspensión inicial -que nos indicaría la redacción legislativa que resultaría de aplicación, dada la relevancia que ello tiene para la apelada- sino sólo el auto que concede, sin más trámite que la solicitud, una prórroga (ignoramos si la primera o cualquiera sucesiva, cuando la ejecución hipotecaria data de 2007).

Tampoco lo es que la demanda se presenta el 4 de enero de 2024, antes del vencimiento de dicho plazo, pero en ella no se hace alegato alguno en torno a la existencia del auto de suspensión ni sus prórrogas que, según resulta, eran desconocidos para la actora, o al menos no se acredita su cabal conocimiento, como veremos. No es la existencia del auto ni su contenido hecho en que se base la demanda. La existencia del auto y la prórroga de la suspensión del lanzamiento que acuerda es hecho vertido en la contestación presentada el 7 de octubre de 2024, cuando ya dicho título de ocupación estaba clara y sobradamente caducado. Por tanto, para la Sala, lo relevante no es que el título invocado estuviere vigente cuando se presentó una demanda por quien ignoraba su existencia y contenido (como no lo es para el Tribunal Supremo), sino que estuviere caducado cuando es opuesto como hecho enervador de la pretensión de desalojo instada en la demanda. Es la excepción opuesta lo que queda desacreditado aportando un título de ocupación caducado. Los términos y objeto del debate quedan fijados con la contestación (litis contestatio)y es la inmutabilidad del objeto del proceso determinada tras demanda y contestación la que regula el artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento Civil invocado por la apelada, vedando que las partes puedan alterarlo con posterioridad. Y no se produce ningún cambio de circunstancias; no es un hecho nuevo, es el mero transcurso del plazo que concedía el título que ya existía con anterioridad.

En definitiva, en el prisma temporal del asunto, mejor situación se halla el caso que nos ocupa (título vencido al momento de la oposición) que el que describe la STS 502/2021 , que se hallaba caducado el día del juicio.

En cuanto a la distinta redacción de la Ley 1/2013 aplicable a ambos casos, más allá de que, como decimos, ignoramos en realidad la redacción que resultaría de aplicación por cuanto no se nos dota del auto inicial de suspensión del lanzamiento, y que, tratándose en todo caso de una suspensión acordada inicialmente antes de 2020, la reforma de 2020 que el apelado aduce no es la que le sería de aplicación, en todo caso ninguna de las reformas legislativas en nada cambian la respuesta. La diferencia que el apelado considera sustancial es que en la redacción original (la que aplica el Tribunal Supremo) la suspensión del lanzamiento se acordaría cuando la vivienda habitual se adjudicara al acreedor o a cualquier persona que actúe por su cuenta, mientras que a partir de 2020 se extiende a cuando el adjudicatario sea "cualquier persona física o jurídica". Pero es que la actora, sencillamente, no es la adjudicataria sino una adquirente posterior de quien lo fuera. La clave no es si procedía o no la suspensión del lanzamiento (que, de hecho, se acordó) sino si dicha resolución es oponible al adquirente de buena fe, una vez vencido su plazo.

En lo que hace a que entonces se trataba de un adquirente persona física y ahora estamos una sociedad mercantil, la clave no está en la forma jurídica que detente el adquirente, sino si es un adquirente de buena fe, que se presume tanto en un caso como en otro. Y en el caso objeto de autos, como en el de la sentencia del Tribunal Supremo, no ha resultado acreditado en modo alguno que la adquirente conociera la existencia del auto ni su contenido. Frente a lo sostenido por el apelado, lo que resulta reflejado en la escritura de compraventa (como así lo hacía en el precedente jurisprudencial) es el conocimiento de la situación posesoria (el hecho de que un tercero viniera ocupándola), pero en absoluto se refleja en la misma resolución judicial alguna que impida al adquirente recuperar la posesión. De hecho, tampoco en los tratos extrajudiciales habidos entre las partes hace la demandada referencia alguna a la suspensión del lanzamiento y sus prórrogas. Ningún rastro probatorio existe, pues, de que no se trate de un adquirente de buena fe, ni puede accederse a imputar a su propia indiligencia ignorar esta relevante circunstancia a alguien que adquiere amparado en la protección de la fe pública registral que nada de ello anuncia.

En definitiva, por todo lo anterior, procede la estimación del recurso y la revocación de la sentencia recurrida y, en la consideración de que el título posesorio esgrimido en la contestación no estaba vigente cuando se excepcionó y, no constando su prórroga previa la comprobación de la subsistencia de las circunstancias que lo motivaron y la solicitud de contrato de arrendamiento sobre la vivienda, procede la íntegra estimación de la demanda con la condena al desalojo de la vivienda con apercibimiento de lanzamiento a su costa en caso contrario."

Pues en el caso que nos ocupa dicho auto de suspensión conocido por la actora según se ha razonado(no existiendo tal buena fe), no sólo estaba vigente cuando se insta la demanda(5-7-2023), sinó que igualmente lo estaba cuando se contesta la demanda y se opone tal suspensión(11-1-2024), perdiendo sólo su vigencia (a falta de mayor prueba que desde luego no obra en autos) el 14-5-2024.

Resultando además que no ha formado parte del debate en instancia tal pérdida de vigencia en el curso del procedimiento, pues nada se objetó por el actor(no se solicitó ni se celebró Vista donde poder alegar en instancia la finalización o no de la vigencia de dicho auto, por lo demás ya conocido por él)ni formó por tanto parte del debate en instancia, ni lógicamente fue examinado en sentencia, y ni siquiera se ha planteado en esta alzada por la apelante. No pudiendo examinarse la citada cuestión ( art 465.5LEC en relación con el art 456.1LEC, vistos los límites del recurso de apelación, por todas citar la STS del 21 de diciembre de 2023 ( ROJ: STS 5606/2023 - ECLI:ES:TS:2023:5606).

Con lo cual procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada.

QUINTO.-De conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 LEC, por desestimación del recurso, procede imponer a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso