Sentencia Civil 511/2024 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 164/2023 de 17 de octubre del 2024

PRIMERO.- Frente a la reseñada sentencia formula recurso de apelación la parte demandada, quien pretende su revocación y la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la parte contraria en caso de oposición al presente recurso.

Como alegaciones en las que sustenta tal pretensión revocatoria, y con exposición detallada de los argumentos y jurisprudencia en los que se basa, señala que el error en la valoración de la prueba e infracción de precepto legal. Reitera la falta de legitimación activa que opuso al contestar a la demanda, sustentada en el artículo 609 del Código Civil y el incumplimiento de los requisitos previstos para que se produzca la transmisión de la propiedad, pues ha de existir no sólo un título causal (la justa causa), sino también el modo o tradición, esto es, la entrega de la posesión de la cosa con ánimo de transmitir la propiedad. Niega lo manifestado por la actora en cuanto a la propietaria de la finca ya que, si bien parece ser cierto que ostenta título de adquisición, no se ha cumplido con el requisito del modo o tradición, por cuanto que la vivienda de autos nunca le ha sido entregada, pretendiendo recuperar la posesión de un inmueble que nunca ha ostentado. Reitera la falta de notificación de la transmisión de propiedad efectuada por la entidad Buildingcenter, S.A.U., a la entidad actora tras haberla adquirido la primera mediante adjudicación en un procedimiento de ejecución hipotecaria y formalizado con dicha apelante contrato de arrendamiento con fecha 16 de noviembre de 2017, que fue suscrito al amparo del RD-Ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, como el hecho de que era esa misma apelante, que era su anterior propietaria, quien viene ocupando el inmueble litigioso de forma ininterrumpida desde hacía más de 20 años.

Añade que lo argumentado por la juzgadora "a quo" en cuanto a la subrogación del adquirente en los derechos y las obligaciones derivada del contrato de arrendamiento que había sido suscrito por el transmitente con carácter previo a la trasmisión, no haría más que redundar en la falta de legitimación alegada.

Señala la aplicabilidad del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, e indica que si conforme a dicho precepto la citada subrogación sólo puede tener lugar cuando, estando la finca arrendada inscrita en el Registro de la Propiedad, reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, el contrato de arrendamiento se halla inscrito con anterioridad a la transmisión conforme a lo dispuesto en los artículos 7 y 10 de la mencionada ley arrendaticia, preceptos estos que, en la regulación vigente en el momento de formalizarse el contrato de arrendamiento, redundan en la exigencia de inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, el uso de la finca como vivienda en la que convivan el cónyuge o hijos dependientes o la remisión a la condiciones en relación a terceros adquirentes establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Continúa indicando la ahora apelante que, siendo uno de los principales requisitos la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, en el presente caso no puede hablarse de subrogación, pues nunca se ha procedido a tal inscripción, ni la prueba practicada permite alcanzar tal conclusión, de manera que, no cumplie?ndose los requisitos para que proceda la subrogación, la consecuencia sería que la actora carece de legitimación para el ejercicio de acciones derivadas del correspondiente contrato de arrendamiento, pues como se pone de manifiesto de la documental aportada por la actora, el título por el que se dice ser propietario de la finca es "aportación" desconociéndose en qué consistió la misma y, reitera que, ocupando dicha apelante la vivienda desde hace más de 20 años, es claro que nunca se ha producido la transmisión de la misma, al no haberse hecho entrega de la posesión, y de ahí deriva la falta de legitimación activa por esa parte alegada y en la que redundaría el incumplimiento de los requisitos exigidos legalmente para que pueda producirse la subrogación por el adquirente.

También considera la apelante infringido el artículo 12, en relación con el 416, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en lo que respecta a la desestimación de la excepción procesal de falta de litisconsorcio pasivo necesario. Refiere que la parte actora, pese a conocer que la vivienda arrendada es el domicilio habitual también del esposo de la ahora apelante, dirige únicamente la demanda contra ésta, por lo que, existiendo personas en el inmueble distintas de la arrendataria, se debió haber dirigido la demanda contra el mismo al objeto de que puedan comparecer en juicio en ejercicio de sus derechos y que, en el caso de no hacerlo, les pararía el perjuicio a que hubiere lugar con arreglo a derecho, esto es, el lanzamiento.

Además, indica que, tratándose de un procedimiento de desahucio por extinción del contrato y no por impago de rentas, el hecho de que no alegue el pago de las rentas debidas tras su extinción presume tal extremo, sin que se contenga en la sentencia apelada referencia al transcurso del plazo máximo de duración del contrato previsto legalmente en que se fundamenta la acción ejercitada.

Considera también infringidos los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, recordando lo manifestado en la instancia sobre la precipitación de la actora en instar extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo de duración, fijada en la sentencia apelada, con ocasión de la condena al pago de la cantidad reclamada, en la fecha del 20 de noviembre de 2020 (sic).

Asimismo alega que, para poder determinar si se ha producido la extinción del contrato arrendaticio se ha de partir necesariamente de la fecha de su formalización, pues es la regulación vigente en ese momento la que se aplica para la determinación de la duración mínima del contrato contrato y sus prórrogas que resultarían de obligado cumplimiento, por lo que ante los vaivenes del legislador en las distintas modificaciones de la Ley a la hora de fijar el período de duración mínima legal en los arrendamientos de vivienda entre los 3 y los 5 años, resultaría evidente que, de aplicarse éste último, la demanda se habría presentado sin que el mismo hubiera transcurrido, mientras que, de ser de aplicación el primero de esos plazos, habría que determinar si el arrendador ha cumplido los requisitos establecidos por el legislador para evitar la prórroga tácita del arrendamiento. Indica que el artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en noviembre de 2017 exige como hecho determinante de la resolución del contrato, por interrumpirse la prórroga del contrato por una anualidad, la comunicación fehaciente por la arrendadora de su voluntad expresa de no renovar el contrato, tratándose dicha comunicación de un acto personal de la arrendadora (constando en autos enviada por un tercero ajeno a la relación arrendaticia) y, en el presente caso, pese a lo manifestado por la actora, no consta acreditado el cumplimiento del mismo en los términos exigidos legalmente, ni la documentación aportada en la demanda con la que se pretende acreditar su cumplimiento permite acreditar tal extremo, pues no consta acreditado que el contenido de dicha comunicación sea el que se dice enviado y posteriormente recibido por esta apelante, ya que no se envía la comunicación con certificación de su contenido.

Añade que, constando en autos que el contrato de arrendamiento se ha realizado al amparo del Real Decreto-Ley 5/2017, de 17 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto-ley 6/2012,de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, le resulta de aplicación dicha normativa, la cual, a tenor de lo establecido en el apartado 4 del Anexo Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, establece un plazo de duración del arrendamiento anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años, por lo que en el presente caso la aplicación de este plazo de cinco años de duración a voluntad del arrendatario supone que la presentación de la demanda se efectuó sin que hubiera transcurrido el mismo.

Y continúa aduciendo que, en cualquier caso, de considerarse que el contrato se extingue en noviembre de 2020 supone que tal extremo se produce durante la declaración del estado de alarma conforme al artículo 2 del RD-ley11/2020, de 31 de marzo, en casos como el presente en los que el contrato de arrendamiento se extingue desde su entrada en vigor y hasta el 9 de agosto de 2021, por finalizar del período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 de la misma ley, constando en autos la solicitud del arrendatario de aplicación de una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, la demanda estaría presentada sin expirar el contrato.

Destaca igualmente la apelante que todo ello ha supuesto que la actuación de la actora no haya resultado acorde con las reglas de la buena fe, debiendo rechazar el tribunal las peticiones formuladas con manifiesto abuso de derecho o que entrañen fraude de ley o procesal; y entiende que la vulneración de estos principios conlleva diversas consecuencias, entre ellas, la inadmisión de la petición efectuada en la demanda.

Y considera que la conducta de la actora va en contra de sus propios actos al presentar la demanda pese a encontrarse dicha apelante en negociaciones para la adquisición del inmueble arrendado, impidiéndole, además, llevar a cabo la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento cuyo vencimiento se haya producido dentro del período de duración del Estado de Alarma, por lo que arguye la aplicabilidad de los artículos 7.1 del Código Civil y 247.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y la procedencia de rechazar las peticiones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal.

También alega la infracción del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al imponérsele las costas de la instancia ante la estimación de la demanda, al presentar el caso serias dudas de hecho o de derecho, en atención a las circunstancias relatadas por esta parte demandada apelante, por lo que no procedería su imposición.

Por último, sobre las costas de segunda instancia, entiende aplicables los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDA.- La parte actora se opone al recurso, solicitando su íntegra desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida en todos sus términos, condenando expresamente a la parte demandada-apelante a las costas de segunda instancia.

Muestra su acuerdo con la aludida resolución, que considera plenamente ajustada a Derecho, y también con la valoración probatoria realizada por la juzgadora de la instancia, rebatiendo las alegaciones del recurso, con indicación de los argumentos en los que sustenta su oposición.

Niega que haya alguna infracción en la mencionada sentencia o en el procedimiento, poniendo de relieve el ánimo dilatorio de la hoy apelante con la finalidad de alargar la posesión indebida.

Asimismo afirma de forma categórica la inexistencia de título alguno de contrario, ni consentimiento, ni autorización, ni anuencia, ni tolerancia de la ocupación de la vivienda de su propiedad, sin que, frente a ello, la referida apelante haya desvirtuado su condición de precario.

Destaca el reconocimiento de la ocupación de la vivienda litigiosa, la cual ha sido indubitadamente identificada, así como la acreditación documental de que la misma es titularidad de dicha actora apelante.

Reitera la inexistencia de título que ampare la posesión actual de la apelante como ocupante de la vivienda litigiosa e indica que de contrario se reconoce el error de haber tenido como propietario a la persona a quien realizó un pago de una cantidad de dinero, hecho que -sigue arguyendo la actora apelada-, cierto o no, no dota de título alguno a la referida ocupante de la vivienda, considerando que realmente es una mera excusa, sin mayor recorrido que el de alargar la posesión de la vivienda, so pretexto de estar en situación de vulnerabilidad.

TERCERO.- Sentado lo anterior, la revisión en esta alzada de todo lo actuado determina el fracaso del recurso, por compartir este Tribunal plenamente la valoración probatoria y el criterio interpretativo de la juzgadora de la instancia, recogido todo ello en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, no desvirtuados en ningún caso por las alegaciones de la parte apelante y de innecesaria reproducción en la presente resolución, por conocerlos las partes litigantes.

La sentencia del Tribunal Supremo, Civil, de 4 de noviembre de 2020, nº 573/2020, recurso 3353/2019, entre otras, recuerda: "Ahora bien, deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que han determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2009, 9 de julio de 2010 y 22 de mayo de 2014).

A ello se puede añadir que, como cabe la motivación por remisión ( SSTS 643/2016 de 26 de octubre; 20/2015 de 22 de enero; 467/2015 de 21 de julio y 388/2016 de 8 de junio), si así lo hiciere el Tribunal colegiado desde ese instante pasa a ser el suyo y es el que debe combatirse.".

No obstante, a tenor de lo establecido en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha de significarse que ninguna de las alegaciones del recurso puede prosperar en esta alzada.

Además de lo ya expuesto en la sentencia recurrida en relación a las cuestiones suscitadas con motivo del recurso y a los argumentos esgrimidos por la hoy apelante, es de resaltar que el contrato arrendaticio objeto de autos inició su vigencia con fecha 16 de noviembre de 2017, por lo que a fecha de hoy habrían transcurrido, de hecho, más de seis años -casi siete- desde el inicio de la relación contractual.

CUARTO.- 1. Sentado lo anterior, y en lo atinente a la excepción de falta de legitimación activa ha de señalarse que tampoco puede prosperar en esta alzada pues debe reputarse debida y suficientemente probada su condición de propietaria de la vivienda objeto de litis, constando inscrito su derecho con tal carácter en el Registro de la Propiedad, desprendiéndose incluso de lo alegado al contestar a la demanda que la hoy apelante reconoce la transmisión efectuada al negar la ausencia del requisito del modo o entrega de la cosa exigido en el artículo 609 del Código Civil, siendo que, conforme tiene establecido reiterada jurisprudencia, el otorgamiento de la escritura pública equivale a la aludida entrega, en virtud de la tradición instrumental contemplada en el artículo 1.462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991); además, de la documentación aportada por dicha apelante relativa a la oferta de compra en la que intervenía la entidad Servihabitat se constata el reconocimiento por la misma de la condición de propietaria de la parte actora apelada, habiéndose subrogado -ipso iure- como nueva adquirente en la posición de la anterior entidad arrendadora se produce ipso iure, por virtud de lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, desde el momento de la adquisición no siendo necesario librar ninguna comunicación, ni tampoco documentar la novación subjetiva en el contrato.

2. Y la alegación sobre la existencia de litisconsorcio pasivo necesario debe ser rechazada, pues la legitimación pasiva "ad causam" en los procesos de desahucio arrendaticio corresponde exclusivamente a quien ocupa el inmueble arrendado en concepto de arrendatario, no siendo sin necesario llamar a la litis a los ocupantes que con él conviven. Sobre el litisconsorcio pasivo necesario tiene establecido el Tribunal Supremo, entre otras, en sentencia de 28 de octubre de 2020 ( ROJ: STS 3471/2020 - ECLI:ES:TS:2020:3471), nº 568/2020, recurso 1791/2018, que « Esta sala, entre otras, en sentencia núm. 384/2015, de 30 de junio, con cita de otras anteriores, reitera que:

"... se exigen conjuntamente como requisitos para la existencia de la figura del litisconsorcio pasivo necesario, los siguientes: a) Nexo común entre presentes y ausentes que configura una comunidad de riesgo procesal; b) Que ese nexo, sea inescindible, homogéneo y paritario; y c) Que el ausente del proceso no haya prestado aquiescencia a la pretensión del actor";

Y añade lo siguiente: "la característica del litisconsorcio pasivo necesario, que provoca la extensión de la cosa juzgada, es que se trate de la misma relación jurídico-material sobre la que se produce la declaración, pues, si no es así, si los efectos a terceros se producen con carácter reflejo, por una simple conexión o porque la relación material sobre la que se produce la declaración le afecta simplemente con carácter prejudicial, entonces la intervención del tercero en el litigio podrá ser voluntaria o adhesiva, mas no forzosa".».

Es mas, aun en el supuesto de existencia de un régimen matrimonial de gananciales entre la hoy apelante y su esposo, es de destacar que el Tribunal Supremo tiene establecido en sentencia de 3 de abril de 2009 ( ROJ: STS 2464/2009 - ECLI:ES:TS:2009:2464), nº 220/2009, recurso 1200/2004 (referida a un supuesto de resolución de contrato arrendaticio de vivienda por ausencia de los requisitos para la subrogación de la viuda) que «Los contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales.».

En todo caso, no puede obviarse lo dispuesto en el artículo 1.384 del Código Civil: «Serán válidos los actos de administración de bienes y los de disposición de dinero o títulos valores realizados por el cónyuge a cuyo nombre figuren o en cuyo poder se encuentren», teniendo la concertación del contrato arrendaticio el carácter de un acto típico de administración. De otro lado, el artículo 704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la situación del tercero ocupante de un inmueble que deba ser entregado y la posibilidad de defender su eventual derecho.

Y aunque no hay un criterio unánime en las Audiencias Provincial, es mayoritario el que se recoge, entre otras, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, Sección Tercera, de 15 de enero de 2010 ( ROJ: SAP GR 19/2010 - ECLI:ES:APGR:2010:19), nº 5/2010, recurso 587/2009, según la cual «el arrendamiento es en sí un contrato que afecta en principio solo a quien aparece como titular del mismo ( párrafo primero del artículo 1385, en relación con el principio de relatividad de los contratos proclamado en el artículo 1257, ambos del Código Civil) , sin vincular la regulación del régimen arrendaticio con el régimen económico de los esposos o con la existencia de sociedad de gananciales, debemos concluir que los derechos que a un cónyuge le puedan corresponder en relación con una vivienda familiar arrendada en la que no es titular del contrato de arrendamiento no proceden de su régimen económico matrimonial, sino solo del hecho del matrimonio, y de ello solo se traducen las consecuencias procesales que en aplicación de la doctrina del litisconsorcio pasivo necesario estableció el Tribunal Constitucional en la STC 135/1986, y que fue matizada en la STC 289/1993, de 4 Oct., sin que ello quiera decir que necesariamente cuando hay un matrimonio ambos esposos sean cotitulares.». En igual sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña, Sección Primera, de 9 de enero de 2001 ( ROJ: SAP C 11/2001 - ECLI:ES:APC:2001:11), nº 5/2001, recurso 2152/1999.

3. Por lo que se refiere al plazo de duración del contrato que, según la hoy apelante, no habría transcurrido cuando se interpuso la demanda, cabe indicar que el régimen jurídico aplicable es, efectivamente, el recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en la redacción temporalmente aplicable según la fecha del contrato -aquí, 16 de noviembre de 2017-, que era la derivada de la reforma operada por Ley 4/2013, que, en su parte ahora relevante, establecía un plazo mínimo de tres años en virtud de lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de dicho texto legal. Así, el artículo 9.1 indicaba que "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo". Y el art. 10.1 por su parte establecía: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

En consecuencia, debe estarse al plazo de tres años de duración legalmente establecido, sin que sea aplicable la prórroga extraordinaria de seis meses. Además, el referido plazo finalizaba el 15 de noviembre de 2020 y el artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 -que entró en vigor el día 2 de abril de 2020-, artículo referido a la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en la redacción introducida por Real Decreto-Ley 30/2020, de 29 de septiembre -que, a su vez, entró en vigor con fecha 30 de septiembre de 2020-, vigente, por tanto, al tiempo de finalización del plazo contractualmente pactado y de presentación de la demanda, dispone que «En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 31 de enero de 2021, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.».

Y la hoy apelante efectuó de forma extemporánea la solicitud de prórroga extraordinaria de seis meses, transcurrido ya este periodo desde la fecha de finalización del contrato (el correo electrónico aportado con la contestación a la demanda es de fecha 18 de julio de 2021), y una vez presentada la demanda -que, a tenor de lo que figura telemáticamente, lo fue el 24 de noviembre de 2020-.

4. Por último, igual suerte desestimatoria ha de correr la pretensión de la apelante de que no se le impongan las costas de primera instancia, al no apreciarse en el presente caso serias dudas de hecho o de derecho, habida cuenta de las circunstancias concurrentes que se acaban de exponer y de la patente expiración del plazo contractual y legalmente establecido para la duración del contrato objeto de autos.

QUINTO.- En virtud de todo lo expuesto, estando correctamente estimada la demanda en la sentencia de instancia, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la aludida resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .