Sentencia Civil 915/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 301/2025 de 23 de diciembre del 2025

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora manifestaba que su representado es arrendatario de la siguiente finca urbana: vivienda sita en DIRECCION001, de Ibiza. Explicando al respecto que, habiendo sido la misma vendida a la parte demandada sin habérsele informado a la actora para poder ejercer el derecho de retracto, y, a la vista del precio y condiciones de pago de la escritura otorgada por D. Gabino a favor de la entidad " DIRECCION000.", ejercitaba en autos el derecho de retracto arrendaticio, solicitando que se le facilitara la cuenta del Juzgado para consignar el precio, 100.000 €, comprometiéndose a abonar los gastos debidos por la compraventa una vez hayan sido acreditados por la demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil.

La parte demandada se opuso a las pretensiones actoras alegando que el actor no puede oponer derecho de retracto alguno al comprador demandado, porque el contrato de arrendamiento en el que basa sus pretensiones está sometido al régimen de la LAU en la redacción conferida por la Ley 4/2013, vigente al momento de la contratación, no estando inscrito su arrendamiento e ignorando el comprador la existencia del contrato. En dicho sentido, trascribe los preceptos correspondientes derivados de dicha Ley; a saber:

? Art. 7.2: "En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad".

? Art. 14.1: "El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca".

Considerando dicha parte que los citados preceptos son aplicables al presente caso, del que destacó sus circunstancias y el hecho de que su cliente es tercer adquirente de buena fe, constando inscrito su derecho de adquisición en el Registro de la Propiedad, remitiéndose a la nota simple que acompaña como documento 2.

Explicaba también la demandada que es notorio que el precio de la vivienda litigiosa excede con mucho de los 100.000 € que constaron formalmente, como se acredita la tasación oficial que se acompaña como documento 3, del que se deriva que el valor de la vivienda que el actor pretende adquirir por retracto era, al momento de la compraventa, de 263.683,94 €, añadiendo que, de la tasación que acompaña como documento 4 se deriva que, a día de hoy, es de 271.261,99 euros. Precisando, en dicho sentido, que aparece como precio el importe de 100.000 € debido a las previas relaciones contractuales existentes entre ellos con anterioridad, las cuales generaron deudas del Sr. Gabino con la hoy demandada, las cuales no pudo devolver, de modo que el importe citado constituye en realidad la diferencia entre lo que el Sr. Gabino debía, y el precio real, habiéndose compensado el resto. Precisando que "D. Anibal, administrador de " DIRECCION000.", y por mandato de dicha sociedad, pagó en su día el total importe del precio de la compraventa por la cual el Sr. Gabino adquirió la vivienda objeto de este litigio. Dicho pago se produjo a la Tesorería General de la Seguridad Social, Dirección Provincial de Baleares, en virtud de una compraventa directa realizada el 03/03/1997, dentro del expediente administrativo de apremio NUM001 y previo embargo de la misma (documento 5). Y, con posterioridad a la compra e inscripción del título en el registro de la propiedad, el Sr. Gabino contactó con mi mandante y le propuso transmitirle la mitad de la vivienda, a cambio de no tener que devolverle el dinero que en su día adelantó y que constituía el precio de la compraventa citada en el apartado anterior. Mi mandante aceptó, y dada la confianza que existía entre ambas partes, se dio, sin que mediase escritura ni inscripción alguna, por perfeccionado y consumado el contrato de compraventa del 50% de la vivienda a favor de la sociedad DIRECCION000. que nunca se ocupó de la gestión del inmueble delegándola en su totalidad en el Sr. Gabino, habiendo sabido únicamente DIRECCION000. de la existencia la usufructuaria."

Por todo ello, y tras exponer que el arrendatario ni siquiera ha estado empadronado en el inmueble hasta que no ha empezado a realizar actuaciones encaminadas a procurar generar ilícitamente pretendidos derechos sobre el mismo, concluyó que, en el presente caso "...el Sr. Martin, con gran oportunismo, sólo pretende aprovechar la oportunidad de hacerse con una vivienda de la que sabe que vale mucho más de 100.000 €, obviando que dicho importe no le puede ser aplicado a él, dado que se estableció en la escritura de venta, única y exclusivamente en consideración a circunstancias personales que no concurren en él, sino únicamente en DIRECCION000. Si se accediese a lo que la demandante plantea, se estaría incurriendo en una notoria injusticia, al tener que transmitir la vivienda al actor por un precio mucho menor al valor del inmueble, que no se corresponde con la verdadera voluntad de la parte vendedora y compradora cuando se celebró el contrato."

SEGUNDO.-La sentencia de instancia consideró que la resolución de la controversia pasaba, ciertamente, por determinar si el Sr. Anibal, en su calidad de administrador de " DIRECCION000.", tenía conocimiento de la situación arrendaticia de la vivienda del Sr. Gabino al tiempo de la adquisición. Concluyendo con la estimación de la demanda por entender, a partir de la prueba, que no cabía considerar al Sr. Anibal y, en consecuencia, a la entidad demandada, como persona protegida por la fe pública registral, porque, por interés o por desidia, confió en la palabra del Sr. Gabino y no comprobó la situación posesoria de la vivienda adquirida.

Todo lo cual, lo fundo la sentencia en los motivos que, en esencia, la Sala transcribirá seguidamente:

? "Al adquirente no le basta, para ser considerado tercero de buena fe, con la mera indagación formalista que se deriva de consultar los libros registrales. La buena fe no solo requiere el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la inexactitud. Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la vivienda se encontraba arrendada, elimina la buena fe.

? Ilustrativa es la STS, Sala 1ª, núm. 1143/2004, de 7 de diciembre , mentada por otras tantas resoluciones posteriores, en la que se afirma que "no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido".

? La prueba practicada, conjugada con las reglas de la lógica y de la razón, revela que el Sr. Anibal sabía que la vivienda adquirida al Sr. Gabino estaba alquilada. El Sr. Anibal no quiso saber aquello que pudo y debió conocer y, por lo tanto, es responsable de su desconocimiento.

? Dicho en otros términos, si lo sabía, es reprobable, si lo desconocía, también lo es. No existe un error allí donde la persona no quería o no estaba interesada en saber: quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intellegitur damnum sentire. De este modo, el adquirente está obligado a una búsqueda mínima de la verdad.

? El Sr. Anibal sabía o debía saber que la vivienda adquirida estaba arrendada. No sirve ampararse en la relación de confianza o familiaridad con el vendedor. Tampoco en la palabra dada, ajena a cualquier consideración jurídica.

? Difícilmente puede entenderse que el comprador que no ha visitado el inmueble para comprobar su estado posesorio haya actuado con la diligencia debida para ser considerado de buena fe.

? Este argumento pivota sobre una serie de preguntas que se pueden condensar en las siguientes: ¿qué persona que adquiere una vivienda no visita previamente el inmueble, indaga por el vecindario o pregunta al administrador de fincas correspondiente sobre el estado en que se encuentra dicha finca? En el caso de inversores profesionales, ¿quién cierra una transacción sin llevar a cabo un proceso de due diligence?

? Es ciertamente difícil desconocer algo que por su apariencia exterior es fácilmente detectable. Bastaría con visitar el inmueble para conocer su situación posesoria. Una mínima diligencia del Sr. Anibal hubiera puesto de manifiesto la ocupación de la vivienda por el Sr. Martin. La posesión es un hecho; tan evidente como una servidumbre continua y aparente. En estas circunstancias resulta inverosímil que la compradora ignorase la existencia del arrendamiento.

? El Sr. Anibal, quien sabe si por interés o por desidia, confió en la palabra del Sr. Gabino y no comprobó la situación posesoria de la vivienda adquirida. Tal vez pensó que se trataba solo de un trámite burocrático, algo menor, o que era simplemente una cuestión de dinero.

? En ambos casos, la responsabilidad por su proceder le es enteramente imputable. Al final, el principal responsable de verificar la situación posesoria de la vivienda es el comprador, a quien se le supone conocedor de la legislación arrendaticia.

? El Sr. Anibal y, por ende, DIRECCION000., no pueden ser consideradores terceros de buena fe. No actuaron con la diligencia debida a la hora de verificar la situación posesoria de la vivienda adquirida.

? Un último apunte respecto del precio de la vivienda. Las supuestas deudas del Sr. Gabino con el Sr. Anibal no resultan acreditadas. Ninguna referencia se hace en la escritura de compraventa a una eventual compensación de deudas ni a una rebaja del precio de la vivienda por la existencia de deudas pendientes.

? Lo único que se hace constar expresamente es que el Sr. Anibal adquiere al Sr. Gabino la vivienda referenciada por 100.000 euros. Esta y no otra cantidad es, por tanto, la que debe tomarse como referencia para fijar el precio de la compraventa.

? Por todo ello, y sin ánimo de incurrir en reiteraciones innecesarias, procede estimar íntegramente la demanda y declarar el derecho de retracto de D. Martin sobre la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 2 de Ibiza, subrogándose en la posición de DIRECCION000."

TERCERO.-Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación, reiterando la apelante las consideraciones invocadas en primera instancia y reprochando a la sentencia que no determine la ley aplicable al caso concreto, cuando esta es la ley 4/2013, añadiendo que, además, a dicha Ley "se refirió expresamente el juez en el acto de la audiencia previa, coincidiendo expresamente las partes en que era la ley de aplicación al caso."

En este punto, la parte actora apelada concordó tales alegatos en orden a entender que era aplicable al caso de autos dicha Ley, afirmando al respecto que, si bien la primera alegación que se realiza por el apelante es que el Juzgador no ha determinado la Ley aplicable al caso, concretamente los artículos 7.2 y 14.1 de la Ley 4/2013 que modificó la LAU; sin embargo, considera la apelada que: "Esta afirmación no es cierta, y así se deduce del contenido de la sentencia, pero principalmente de la parte inicial de los fundamentos de derecho de dicha sentencia que transcribimos para mayor claridad: .../... Es evidente que el Juzgador, está aplicando el contenido de los artículos 7.2 . y 14.1 LAU (versión ley 4/2013), dado que la primera cuestión a resolver en la sentencia es el conocimiento o no del arrendamiento y la condición de tercero de buena fe del administrador de DIRECCION000. El objeto de la controversia quedó delimitado por las partes en la Audiencia Previa, y el Juzgador así lo expresa en la sentencia. Los requisitos de la acción de retracto se cumplen y no se han puesto en duda por la parte apelante. Su oposición se concreta en la falta de inscripción del contrato de arrendamiento, hecho no discutido, y la cualidad de tercero de buena fe de DIRECCION000., única cuestión controvertida y a la que se da respuesta en la sentencia."

Por otro lado, con relación al precio, considera la apelada que, ante la absoluta falta de prueba sobre las supuestas deudas entre el Sr. Gabino y la entidad demandada, fundadas en pretendidos préstamos y ventas anteriores, el importe fijado en 100.000 euros sólo puede obedecer, a la vista de la prueba practicada (especialmente la tasación aportada de contrario), a la propia existencia del arrendamiento con el actor, es decir, que se vendió la casa con un ocupante, un arrendatario, D. Martin.

CUARTO.-Escenario apelatorio en el que la Sala tiene que precisar, por un lado y por lo tanto, que no se cuestiona la efectiva aplicación al caso de autos de la normativa invocada por la parte demandada-apelante ( artículos 7.2 y 14.1 de la LAU, en la redacción dada por la Ley 4/2013), y, por otro lado, tampoco se cuestiona lo notablemente reducido del precio de la venta: si bien la parte demandada atribuye dicha rebaja al hecho de que existían deudas a favor del demandado y con cargo al vendedor; mientras que la parte actora sostiene que tal escasez en el precio se deriva del la propia existencia del arriendo, que, como tal, constituía una carga para el comprador que este conocería al tiempo de la compra y que habría determinado la rebaja.

Alegación, esta última, que llama la atención a la Sala y que es reiterada por la parte apelada cuando, además de lo ya expuesto, afirma también que la diferencia de precio entre el determinado por la tasación y el consignado en escritura y pagado efectivamente por " DIRECCION000.": "..., solo puede responder al conocimiento por la compradora, de la existencia de un arrendatario, pese a ocultarlo en la escritura de compraventa e incluso a la propia entidad tasadora.".Puesto que, en tal caso, se produciría una cierta paradoja: sería la parte arrendataria la que, al ejercer el retracto, se vería directamente beneficiada por la adquisición de un inmueble por un precio notoriamente irreal, el cual, de hecho, ni siquiera alcanzaría la mitad del precio de mercado. Cuando, sin embargo, la propia parte actora no discute, en la persona de la demandada compradora, una profesionalidad en la actividad de compraventa de inmuebles que parece chocar con tal ingenuidad contractual. Todo ello, no permite descartar la tesis de la parte demandada, cual es que, existiendo una no negada relación contractual previa entre el Sr. Gabino y el Sr. Anibal, pudiera haber deudas que compensar entre ellos al tiempo de adquirir un inmueble -o una cuota del mismo- sobre el que el vendedor y el Registro evidenciaban ausencia de cargas arrendaticias.

En cualquier caso, el obstáculo para la conclusión sostenida por la parte actora-apelada y acogida en la sentencia de instancia, es que, asistiendo a la parte compradora la fe pública registral, es decir, la adquisición de un inmueble en el que en el Registro no constaban cargas ni arriendos (en el marco de dichos artículos 7.2 y 14.1 de la LAU en la redacción dada por la Ley 4/2013), y en cuya compraventa la parte vendedora declaró sin reservas que el inmueble estaba libre de arriendos, y como quiera que la buena fe se presume en nuestro ordenamiento jurídico, la conclusión es que para destruir la presuncion, la carga de la prueba del conocimiento del arrendamiento por la parte compradora al tiempo de la adquisición, corresponden a la parte actora. De modo que las eventuales dudas sobre tal circunstancia impedirían, ex artículo 217.1 y 2 de la LEC en relación con la antedicha normativa, estimar una demanda en la que, como se ha expuesto, es la parte demandante la que tiene que probar en autos la existencia de un conocimiento del demandado de la existencia de un arrendamiento a favor de la actora, pese a que este no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.

Y es ahí donde la Sala no comparte las tesis de la sentencia de instancia, merced a las cuales se consagraría una suerte de inversión de la carga de la prueba al comprador, puesto que, de haber actuado con la diligencia que la sentencia considera natural (investigación en orden a descartar toda posibilidad de arrendamiento), debería haber llegado a conocer la presencia de una persona en el inmueble, ajena al arrendador o a eventuales familiares de este y que, además, tal ocupación se fundara en un contrato de arrendamiento, no en un eventual precario u otra figura jurídica distinta del alquiler.

En consecuencia, en la consideración de la Sala, tales exigencias de constataciones al comprador no son de recibo en la medida en que, precisamente, en orden a justificar los derechos del arrendatario en el entorno jurídico referido y no cuestionado, era esperable la inscripción del arriendo o, eventualmente, una anotación preventiva de demanda en la que se pretendiera la declaración de tal derecho arrendaticio. Lo que hubiera alertado al comprador impidiendo que la buena fe que, como se ha expuesto, se presume, asistiera a la posición de la parte demandada.

Así las cosas, la ausencia de prueba solvente para concluir que, antes de la compra, la parte demandada conocía la concreta existencia de un contrato de arrendamiento con el actor, debe llevar a la Sala a estimar el recurso de apelación, a revocar la sentencia de instancia y a desestimar la demanda. Bien entendido que la valoración de la prueba en que se funda el Juzgador a quo,la cual ha sido ya relacionada por la Sala, no es compartida por el Tribunal.

Nótese, en dicho sentido, que la sentencia tampoco fundamenta sus conclusiones fácticas en orden a destruir la presunción iuris tantum,en pruebas concretas, sino en "La prueba practicada, conjugada con las reglas de la lógica y de la razón,...". Pero sin concretar ni analizar en qué singular prueba se funda, pese a la necesidad de su cita en orden a evitar indefensión a la parte demandada, potencial apelante, y a situar el debate procesal apelatorio en su justo cauce. Constatando la Sala, en dicho sentido, que la conclusión judicial más bien se funda en reflexiones y preguntas que en pruebas, cuando, en el mejor de los casos para la posición actora, la eventual situación posesoria de un inmueble potencialmente verificable para un observador exterior, no conlleva necesariamente la existencia de un contrato de arrendamiento, sino que puede estar motivada en otras plurales modalidades de posesión consentidas o no consentidas, incluido el precario. Las cuales darían una apariencia posesoria que, sin embargo, no estarían respaldadas por un contrato de arrendamiento; y, además, en el caso de autos así lo declaró el vendedor en una escritura pública de venta libre de arriendos, y así se derivaba a la sazón de la realidad registral.

Por otro lado, el Tribunal no aprecia contradicciones en la declaración del demandado, ni puede justificar la posición actora en las declaraciones del testigo tachado en autos, sobrino del actor y ahijado de este, ni en otras pruebas testificales o documentales, las cuales no resultan determinantes para destruir la presunción de buena fe y permitir afirmar que el demandado conociera, al tiempo de la compra, la existencia de un contrato de arrendamiento entre el vendedor y el hoy actor.

En similar sentido se pronunciaba esta Sala en su sentencia (Roj: SAP IB 312/2019 - ECLI:ES:APIB:2019:312) núm. 69/2019, de fecha 19/02/2019 (Pte. Sra. González López), a saber:

"TERCERO.- La cuestión que se plantea a través del recurso de apelación presenta un carácter eminentemente jurídico. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al regular el derecho de adquisición preferente del arrendatario no exige expresamente la inscripción registral del contrato de arrendamiento para que pueda oponerse al adquirente. No obstante, no puede pasarse por alto que el artículo 7.2 de la Ley especial, entre las normas generales aplicables al contrato de arrendamiento de vivienda, y por consiguiente, al derecho de adquisición preferente, exige para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, que se hallen inscritos en el Registro de la Propiedad. El precepto se modifica por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. En su Exposición de Motivos se alude a la necesidad de normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos de arrendador y arrendatario no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico. Y el conseguir esa finalidad exige que

"el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".

No ofrece duda alguna que la norma aplicable exige la inscripción registral del contrato de arrendamiento para hacer oponibles frente a tercero con derecho inscrito, como es el caso, los derechos que nacen del contrato, entre ellos, el derecho de retracto. Y así se recoge en las resoluciones de la DGRN que se reproducen en la sentencia de instancia, negándose efectos al arrendamiento no inscrito en SAP Barcelona de 22 de abril de 2015 y SAP Alicante de 11 de mayo de 2017 .

No es controvertido que el contrato de arrendamiento celebrado por el actor, posterior a la última redacción del precepto, no se halla inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que, acogiendo el razonamiento de la sentencia apelada, decae el motivo de recurso."

ÚLTIMO.-Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia deben ser impuestas a la parte actora, al ser finalmente desestimada su demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora manifestaba que su representado es arrendatario de la siguiente finca urbana: vivienda sita en DIRECCION001, de Ibiza. Explicando al respecto que, habiendo sido la misma vendida a la parte demandada sin habérsele informado a la actora para poder ejercer el derecho de retracto, y, a la vista del precio y condiciones de pago de la escritura otorgada por D. Gabino a favor de la entidad " DIRECCION000.", ejercitaba en autos el derecho de retracto arrendaticio, solicitando que se le facilitara la cuenta del Juzgado para consignar el precio, 100.000 €, comprometiéndose a abonar los gastos debidos por la compraventa una vez hayan sido acreditados por la demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil.

La parte demandada se opuso a las pretensiones actoras alegando que el actor no puede oponer derecho de retracto alguno al comprador demandado, porque el contrato de arrendamiento en el que basa sus pretensiones está sometido al régimen de la LAU en la redacción conferida por la Ley 4/2013, vigente al momento de la contratación, no estando inscrito su arrendamiento e ignorando el comprador la existencia del contrato. En dicho sentido, trascribe los preceptos correspondientes derivados de dicha Ley; a saber:

? Art. 7.2: "En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad".

? Art. 14.1: "El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca".

Considerando dicha parte que los citados preceptos son aplicables al presente caso, del que destacó sus circunstancias y el hecho de que su cliente es tercer adquirente de buena fe, constando inscrito su derecho de adquisición en el Registro de la Propiedad, remitiéndose a la nota simple que acompaña como documento 2.

Explicaba también la demandada que es notorio que el precio de la vivienda litigiosa excede con mucho de los 100.000 € que constaron formalmente, como se acredita la tasación oficial que se acompaña como documento 3, del que se deriva que el valor de la vivienda que el actor pretende adquirir por retracto era, al momento de la compraventa, de 263.683,94 €, añadiendo que, de la tasación que acompaña como documento 4 se deriva que, a día de hoy, es de 271.261,99 euros. Precisando, en dicho sentido, que aparece como precio el importe de 100.000 € debido a las previas relaciones contractuales existentes entre ellos con anterioridad, las cuales generaron deudas del Sr. Gabino con la hoy demandada, las cuales no pudo devolver, de modo que el importe citado constituye en realidad la diferencia entre lo que el Sr. Gabino debía, y el precio real, habiéndose compensado el resto. Precisando que "D. Anibal, administrador de " DIRECCION000.", y por mandato de dicha sociedad, pagó en su día el total importe del precio de la compraventa por la cual el Sr. Gabino adquirió la vivienda objeto de este litigio. Dicho pago se produjo a la Tesorería General de la Seguridad Social, Dirección Provincial de Baleares, en virtud de una compraventa directa realizada el 03/03/1997, dentro del expediente administrativo de apremio NUM001 y previo embargo de la misma (documento 5). Y, con posterioridad a la compra e inscripción del título en el registro de la propiedad, el Sr. Gabino contactó con mi mandante y le propuso transmitirle la mitad de la vivienda, a cambio de no tener que devolverle el dinero que en su día adelantó y que constituía el precio de la compraventa citada en el apartado anterior. Mi mandante aceptó, y dada la confianza que existía entre ambas partes, se dio, sin que mediase escritura ni inscripción alguna, por perfeccionado y consumado el contrato de compraventa del 50% de la vivienda a favor de la sociedad DIRECCION000. que nunca se ocupó de la gestión del inmueble delegándola en su totalidad en el Sr. Gabino, habiendo sabido únicamente DIRECCION000. de la existencia la usufructuaria."

Por todo ello, y tras exponer que el arrendatario ni siquiera ha estado empadronado en el inmueble hasta que no ha empezado a realizar actuaciones encaminadas a procurar generar ilícitamente pretendidos derechos sobre el mismo, concluyó que, en el presente caso "...el Sr. Martin, con gran oportunismo, sólo pretende aprovechar la oportunidad de hacerse con una vivienda de la que sabe que vale mucho más de 100.000 €, obviando que dicho importe no le puede ser aplicado a él, dado que se estableció en la escritura de venta, única y exclusivamente en consideración a circunstancias personales que no concurren en él, sino únicamente en DIRECCION000. Si se accediese a lo que la demandante plantea, se estaría incurriendo en una notoria injusticia, al tener que transmitir la vivienda al actor por un precio mucho menor al valor del inmueble, que no se corresponde con la verdadera voluntad de la parte vendedora y compradora cuando se celebró el contrato."

SEGUNDO.-La sentencia de instancia consideró que la resolución de la controversia pasaba, ciertamente, por determinar si el Sr. Anibal, en su calidad de administrador de " DIRECCION000.", tenía conocimiento de la situación arrendaticia de la vivienda del Sr. Gabino al tiempo de la adquisición. Concluyendo con la estimación de la demanda por entender, a partir de la prueba, que no cabía considerar al Sr. Anibal y, en consecuencia, a la entidad demandada, como persona protegida por la fe pública registral, porque, por interés o por desidia, confió en la palabra del Sr. Gabino y no comprobó la situación posesoria de la vivienda adquirida.

Todo lo cual, lo fundo la sentencia en los motivos que, en esencia, la Sala transcribirá seguidamente:

? "Al adquirente no le basta, para ser considerado tercero de buena fe, con la mera indagación formalista que se deriva de consultar los libros registrales. La buena fe no solo requiere el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la inexactitud. Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la vivienda se encontraba arrendada, elimina la buena fe.

? Ilustrativa es la STS, Sala 1ª, núm. 1143/2004, de 7 de diciembre , mentada por otras tantas resoluciones posteriores, en la que se afirma que "no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido".

? La prueba practicada, conjugada con las reglas de la lógica y de la razón, revela que el Sr. Anibal sabía que la vivienda adquirida al Sr. Gabino estaba alquilada. El Sr. Anibal no quiso saber aquello que pudo y debió conocer y, por lo tanto, es responsable de su desconocimiento.

? Dicho en otros términos, si lo sabía, es reprobable, si lo desconocía, también lo es. No existe un error allí donde la persona no quería o no estaba interesada en saber: quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intellegitur damnum sentire. De este modo, el adquirente está obligado a una búsqueda mínima de la verdad.

? El Sr. Anibal sabía o debía saber que la vivienda adquirida estaba arrendada. No sirve ampararse en la relación de confianza o familiaridad con el vendedor. Tampoco en la palabra dada, ajena a cualquier consideración jurídica.

? Difícilmente puede entenderse que el comprador que no ha visitado el inmueble para comprobar su estado posesorio haya actuado con la diligencia debida para ser considerado de buena fe.

? Este argumento pivota sobre una serie de preguntas que se pueden condensar en las siguientes: ¿qué persona que adquiere una vivienda no visita previamente el inmueble, indaga por el vecindario o pregunta al administrador de fincas correspondiente sobre el estado en que se encuentra dicha finca? En el caso de inversores profesionales, ¿quién cierra una transacción sin llevar a cabo un proceso de due diligence?

? Es ciertamente difícil desconocer algo que por su apariencia exterior es fácilmente detectable. Bastaría con visitar el inmueble para conocer su situación posesoria. Una mínima diligencia del Sr. Anibal hubiera puesto de manifiesto la ocupación de la vivienda por el Sr. Martin. La posesión es un hecho; tan evidente como una servidumbre continua y aparente. En estas circunstancias resulta inverosímil que la compradora ignorase la existencia del arrendamiento.

? El Sr. Anibal, quien sabe si por interés o por desidia, confió en la palabra del Sr. Gabino y no comprobó la situación posesoria de la vivienda adquirida. Tal vez pensó que se trataba solo de un trámite burocrático, algo menor, o que era simplemente una cuestión de dinero.

? En ambos casos, la responsabilidad por su proceder le es enteramente imputable. Al final, el principal responsable de verificar la situación posesoria de la vivienda es el comprador, a quien se le supone conocedor de la legislación arrendaticia.

? El Sr. Anibal y, por ende, DIRECCION000., no pueden ser consideradores terceros de buena fe. No actuaron con la diligencia debida a la hora de verificar la situación posesoria de la vivienda adquirida.

? Un último apunte respecto del precio de la vivienda. Las supuestas deudas del Sr. Gabino con el Sr. Anibal no resultan acreditadas. Ninguna referencia se hace en la escritura de compraventa a una eventual compensación de deudas ni a una rebaja del precio de la vivienda por la existencia de deudas pendientes.

? Lo único que se hace constar expresamente es que el Sr. Anibal adquiere al Sr. Gabino la vivienda referenciada por 100.000 euros. Esta y no otra cantidad es, por tanto, la que debe tomarse como referencia para fijar el precio de la compraventa.

? Por todo ello, y sin ánimo de incurrir en reiteraciones innecesarias, procede estimar íntegramente la demanda y declarar el derecho de retracto de D. Martin sobre la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 2 de Ibiza, subrogándose en la posición de DIRECCION000."

TERCERO.-Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación, reiterando la apelante las consideraciones invocadas en primera instancia y reprochando a la sentencia que no determine la ley aplicable al caso concreto, cuando esta es la ley 4/2013, añadiendo que, además, a dicha Ley "se refirió expresamente el juez en el acto de la audiencia previa, coincidiendo expresamente las partes en que era la ley de aplicación al caso."

En este punto, la parte actora apelada concordó tales alegatos en orden a entender que era aplicable al caso de autos dicha Ley, afirmando al respecto que, si bien la primera alegación que se realiza por el apelante es que el Juzgador no ha determinado la Ley aplicable al caso, concretamente los artículos 7.2 y 14.1 de la Ley 4/2013 que modificó la LAU; sin embargo, considera la apelada que: "Esta afirmación no es cierta, y así se deduce del contenido de la sentencia, pero principalmente de la parte inicial de los fundamentos de derecho de dicha sentencia que transcribimos para mayor claridad: .../... Es evidente que el Juzgador, está aplicando el contenido de los artículos 7.2 . y 14.1 LAU (versión ley 4/2013), dado que la primera cuestión a resolver en la sentencia es el conocimiento o no del arrendamiento y la condición de tercero de buena fe del administrador de DIRECCION000. El objeto de la controversia quedó delimitado por las partes en la Audiencia Previa, y el Juzgador así lo expresa en la sentencia. Los requisitos de la acción de retracto se cumplen y no se han puesto en duda por la parte apelante. Su oposición se concreta en la falta de inscripción del contrato de arrendamiento, hecho no discutido, y la cualidad de tercero de buena fe de DIRECCION000., única cuestión controvertida y a la que se da respuesta en la sentencia."

Por otro lado, con relación al precio, considera la apelada que, ante la absoluta falta de prueba sobre las supuestas deudas entre el Sr. Gabino y la entidad demandada, fundadas en pretendidos préstamos y ventas anteriores, el importe fijado en 100.000 euros sólo puede obedecer, a la vista de la prueba practicada (especialmente la tasación aportada de contrario), a la propia existencia del arrendamiento con el actor, es decir, que se vendió la casa con un ocupante, un arrendatario, D. Martin.

CUARTO.-Escenario apelatorio en el que la Sala tiene que precisar, por un lado y por lo tanto, que no se cuestiona la efectiva aplicación al caso de autos de la normativa invocada por la parte demandada-apelante ( artículos 7.2 y 14.1 de la LAU, en la redacción dada por la Ley 4/2013), y, por otro lado, tampoco se cuestiona lo notablemente reducido del precio de la venta: si bien la parte demandada atribuye dicha rebaja al hecho de que existían deudas a favor del demandado y con cargo al vendedor; mientras que la parte actora sostiene que tal escasez en el precio se deriva del la propia existencia del arriendo, que, como tal, constituía una carga para el comprador que este conocería al tiempo de la compra y que habría determinado la rebaja.

Alegación, esta última, que llama la atención a la Sala y que es reiterada por la parte apelada cuando, además de lo ya expuesto, afirma también que la diferencia de precio entre el determinado por la tasación y el consignado en escritura y pagado efectivamente por " DIRECCION000.": "..., solo puede responder al conocimiento por la compradora, de la existencia de un arrendatario, pese a ocultarlo en la escritura de compraventa e incluso a la propia entidad tasadora.".Puesto que, en tal caso, se produciría una cierta paradoja: sería la parte arrendataria la que, al ejercer el retracto, se vería directamente beneficiada por la adquisición de un inmueble por un precio notoriamente irreal, el cual, de hecho, ni siquiera alcanzaría la mitad del precio de mercado. Cuando, sin embargo, la propia parte actora no discute, en la persona de la demandada compradora, una profesionalidad en la actividad de compraventa de inmuebles que parece chocar con tal ingenuidad contractual. Todo ello, no permite descartar la tesis de la parte demandada, cual es que, existiendo una no negada relación contractual previa entre el Sr. Gabino y el Sr. Anibal, pudiera haber deudas que compensar entre ellos al tiempo de adquirir un inmueble -o una cuota del mismo- sobre el que el vendedor y el Registro evidenciaban ausencia de cargas arrendaticias.

En cualquier caso, el obstáculo para la conclusión sostenida por la parte actora-apelada y acogida en la sentencia de instancia, es que, asistiendo a la parte compradora la fe pública registral, es decir, la adquisición de un inmueble en el que en el Registro no constaban cargas ni arriendos (en el marco de dichos artículos 7.2 y 14.1 de la LAU en la redacción dada por la Ley 4/2013), y en cuya compraventa la parte vendedora declaró sin reservas que el inmueble estaba libre de arriendos, y como quiera que la buena fe se presume en nuestro ordenamiento jurídico, la conclusión es que para destruir la presuncion, la carga de la prueba del conocimiento del arrendamiento por la parte compradora al tiempo de la adquisición, corresponden a la parte actora. De modo que las eventuales dudas sobre tal circunstancia impedirían, ex artículo 217.1 y 2 de la LEC en relación con la antedicha normativa, estimar una demanda en la que, como se ha expuesto, es la parte demandante la que tiene que probar en autos la existencia de un conocimiento del demandado de la existencia de un arrendamiento a favor de la actora, pese a que este no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.

Y es ahí donde la Sala no comparte las tesis de la sentencia de instancia, merced a las cuales se consagraría una suerte de inversión de la carga de la prueba al comprador, puesto que, de haber actuado con la diligencia que la sentencia considera natural (investigación en orden a descartar toda posibilidad de arrendamiento), debería haber llegado a conocer la presencia de una persona en el inmueble, ajena al arrendador o a eventuales familiares de este y que, además, tal ocupación se fundara en un contrato de arrendamiento, no en un eventual precario u otra figura jurídica distinta del alquiler.

En consecuencia, en la consideración de la Sala, tales exigencias de constataciones al comprador no son de recibo en la medida en que, precisamente, en orden a justificar los derechos del arrendatario en el entorno jurídico referido y no cuestionado, era esperable la inscripción del arriendo o, eventualmente, una anotación preventiva de demanda en la que se pretendiera la declaración de tal derecho arrendaticio. Lo que hubiera alertado al comprador impidiendo que la buena fe que, como se ha expuesto, se presume, asistiera a la posición de la parte demandada.

Así las cosas, la ausencia de prueba solvente para concluir que, antes de la compra, la parte demandada conocía la concreta existencia de un contrato de arrendamiento con el actor, debe llevar a la Sala a estimar el recurso de apelación, a revocar la sentencia de instancia y a desestimar la demanda. Bien entendido que la valoración de la prueba en que se funda el Juzgador a quo,la cual ha sido ya relacionada por la Sala, no es compartida por el Tribunal.

Nótese, en dicho sentido, que la sentencia tampoco fundamenta sus conclusiones fácticas en orden a destruir la presunción iuris tantum,en pruebas concretas, sino en "La prueba practicada, conjugada con las reglas de la lógica y de la razón,...". Pero sin concretar ni analizar en qué singular prueba se funda, pese a la necesidad de su cita en orden a evitar indefensión a la parte demandada, potencial apelante, y a situar el debate procesal apelatorio en su justo cauce. Constatando la Sala, en dicho sentido, que la conclusión judicial más bien se funda en reflexiones y preguntas que en pruebas, cuando, en el mejor de los casos para la posición actora, la eventual situación posesoria de un inmueble potencialmente verificable para un observador exterior, no conlleva necesariamente la existencia de un contrato de arrendamiento, sino que puede estar motivada en otras plurales modalidades de posesión consentidas o no consentidas, incluido el precario. Las cuales darían una apariencia posesoria que, sin embargo, no estarían respaldadas por un contrato de arrendamiento; y, además, en el caso de autos así lo declaró el vendedor en una escritura pública de venta libre de arriendos, y así se derivaba a la sazón de la realidad registral.

Por otro lado, el Tribunal no aprecia contradicciones en la declaración del demandado, ni puede justificar la posición actora en las declaraciones del testigo tachado en autos, sobrino del actor y ahijado de este, ni en otras pruebas testificales o documentales, las cuales no resultan determinantes para destruir la presunción de buena fe y permitir afirmar que el demandado conociera, al tiempo de la compra, la existencia de un contrato de arrendamiento entre el vendedor y el hoy actor.

En similar sentido se pronunciaba esta Sala en su sentencia (Roj: SAP IB 312/2019 - ECLI:ES:APIB:2019:312) núm. 69/2019, de fecha 19/02/2019 (Pte. Sra. González López), a saber:

"TERCERO.- La cuestión que se plantea a través del recurso de apelación presenta un carácter eminentemente jurídico. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al regular el derecho de adquisición preferente del arrendatario no exige expresamente la inscripción registral del contrato de arrendamiento para que pueda oponerse al adquirente. No obstante, no puede pasarse por alto que el artículo 7.2 de la Ley especial, entre las normas generales aplicables al contrato de arrendamiento de vivienda, y por consiguiente, al derecho de adquisición preferente, exige para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, que se hallen inscritos en el Registro de la Propiedad. El precepto se modifica por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. En su Exposición de Motivos se alude a la necesidad de normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos de arrendador y arrendatario no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico. Y el conseguir esa finalidad exige que

"el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".

No ofrece duda alguna que la norma aplicable exige la inscripción registral del contrato de arrendamiento para hacer oponibles frente a tercero con derecho inscrito, como es el caso, los derechos que nacen del contrato, entre ellos, el derecho de retracto. Y así se recoge en las resoluciones de la DGRN que se reproducen en la sentencia de instancia, negándose efectos al arrendamiento no inscrito en SAP Barcelona de 22 de abril de 2015 y SAP Alicante de 11 de mayo de 2017 .

No es controvertido que el contrato de arrendamiento celebrado por el actor, posterior a la última redacción del precepto, no se halla inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que, acogiendo el razonamiento de la sentencia apelada, decae el motivo de recurso."

ÚLTIMO.-Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia deben ser impuestas a la parte actora, al ser finalmente desestimada su demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora manifestaba que su representado es arrendatario de la siguiente finca urbana: vivienda sita en DIRECCION001, de Ibiza. Explicando al respecto que, habiendo sido la misma vendida a la parte demandada sin habérsele informado a la actora para poder ejercer el derecho de retracto, y, a la vista del precio y condiciones de pago de la escritura otorgada por D. Gabino a favor de la entidad " DIRECCION000.", ejercitaba en autos el derecho de retracto arrendaticio, solicitando que se le facilitara la cuenta del Juzgado para consignar el precio, 100.000 €, comprometiéndose a abonar los gastos debidos por la compraventa una vez hayan sido acreditados por la demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil.

La parte demandada se opuso a las pretensiones actoras alegando que el actor no puede oponer derecho de retracto alguno al comprador demandado, porque el contrato de arrendamiento en el que basa sus pretensiones está sometido al régimen de la LAU en la redacción conferida por la Ley 4/2013, vigente al momento de la contratación, no estando inscrito su arrendamiento e ignorando el comprador la existencia del contrato. En dicho sentido, trascribe los preceptos correspondientes derivados de dicha Ley; a saber:

? Art. 7.2: "En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad".

? Art. 14.1: "El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca".

Considerando dicha parte que los citados preceptos son aplicables al presente caso, del que destacó sus circunstancias y el hecho de que su cliente es tercer adquirente de buena fe, constando inscrito su derecho de adquisición en el Registro de la Propiedad, remitiéndose a la nota simple que acompaña como documento 2.

Explicaba también la demandada que es notorio que el precio de la vivienda litigiosa excede con mucho de los 100.000 € que constaron formalmente, como se acredita la tasación oficial que se acompaña como documento 3, del que se deriva que el valor de la vivienda que el actor pretende adquirir por retracto era, al momento de la compraventa, de 263.683,94 €, añadiendo que, de la tasación que acompaña como documento 4 se deriva que, a día de hoy, es de 271.261,99 euros. Precisando, en dicho sentido, que aparece como precio el importe de 100.000 € debido a las previas relaciones contractuales existentes entre ellos con anterioridad, las cuales generaron deudas del Sr. Gabino con la hoy demandada, las cuales no pudo devolver, de modo que el importe citado constituye en realidad la diferencia entre lo que el Sr. Gabino debía, y el precio real, habiéndose compensado el resto. Precisando que "D. Anibal, administrador de " DIRECCION000.", y por mandato de dicha sociedad, pagó en su día el total importe del precio de la compraventa por la cual el Sr. Gabino adquirió la vivienda objeto de este litigio. Dicho pago se produjo a la Tesorería General de la Seguridad Social, Dirección Provincial de Baleares, en virtud de una compraventa directa realizada el 03/03/1997, dentro del expediente administrativo de apremio NUM001 y previo embargo de la misma (documento 5). Y, con posterioridad a la compra e inscripción del título en el registro de la propiedad, el Sr. Gabino contactó con mi mandante y le propuso transmitirle la mitad de la vivienda, a cambio de no tener que devolverle el dinero que en su día adelantó y que constituía el precio de la compraventa citada en el apartado anterior. Mi mandante aceptó, y dada la confianza que existía entre ambas partes, se dio, sin que mediase escritura ni inscripción alguna, por perfeccionado y consumado el contrato de compraventa del 50% de la vivienda a favor de la sociedad DIRECCION000. que nunca se ocupó de la gestión del inmueble delegándola en su totalidad en el Sr. Gabino, habiendo sabido únicamente DIRECCION000. de la existencia la usufructuaria."

Por todo ello, y tras exponer que el arrendatario ni siquiera ha estado empadronado en el inmueble hasta que no ha empezado a realizar actuaciones encaminadas a procurar generar ilícitamente pretendidos derechos sobre el mismo, concluyó que, en el presente caso "...el Sr. Martin, con gran oportunismo, sólo pretende aprovechar la oportunidad de hacerse con una vivienda de la que sabe que vale mucho más de 100.000 €, obviando que dicho importe no le puede ser aplicado a él, dado que se estableció en la escritura de venta, única y exclusivamente en consideración a circunstancias personales que no concurren en él, sino únicamente en DIRECCION000. Si se accediese a lo que la demandante plantea, se estaría incurriendo en una notoria injusticia, al tener que transmitir la vivienda al actor por un precio mucho menor al valor del inmueble, que no se corresponde con la verdadera voluntad de la parte vendedora y compradora cuando se celebró el contrato."

SEGUNDO.-La sentencia de instancia consideró que la resolución de la controversia pasaba, ciertamente, por determinar si el Sr. Anibal, en su calidad de administrador de " DIRECCION000.", tenía conocimiento de la situación arrendaticia de la vivienda del Sr. Gabino al tiempo de la adquisición. Concluyendo con la estimación de la demanda por entender, a partir de la prueba, que no cabía considerar al Sr. Anibal y, en consecuencia, a la entidad demandada, como persona protegida por la fe pública registral, porque, por interés o por desidia, confió en la palabra del Sr. Gabino y no comprobó la situación posesoria de la vivienda adquirida.

Todo lo cual, lo fundo la sentencia en los motivos que, en esencia, la Sala transcribirá seguidamente:

? "Al adquirente no le basta, para ser considerado tercero de buena fe, con la mera indagación formalista que se deriva de consultar los libros registrales. La buena fe no solo requiere el desconocimiento total de la inexactitud registral, sino también la ausencia de posibilidad de conocer la inexactitud. Un fundado estado de duda en el adquirente, sobre si la vivienda se encontraba arrendada, elimina la buena fe.

? Ilustrativa es la STS, Sala 1ª, núm. 1143/2004, de 7 de diciembre , mentada por otras tantas resoluciones posteriores, en la que se afirma que "no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido".

? La prueba practicada, conjugada con las reglas de la lógica y de la razón, revela que el Sr. Anibal sabía que la vivienda adquirida al Sr. Gabino estaba alquilada. El Sr. Anibal no quiso saber aquello que pudo y debió conocer y, por lo tanto, es responsable de su desconocimiento.

? Dicho en otros términos, si lo sabía, es reprobable, si lo desconocía, también lo es. No existe un error allí donde la persona no quería o no estaba interesada en saber: quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intellegitur damnum sentire. De este modo, el adquirente está obligado a una búsqueda mínima de la verdad.

? El Sr. Anibal sabía o debía saber que la vivienda adquirida estaba arrendada. No sirve ampararse en la relación de confianza o familiaridad con el vendedor. Tampoco en la palabra dada, ajena a cualquier consideración jurídica.

? Difícilmente puede entenderse que el comprador que no ha visitado el inmueble para comprobar su estado posesorio haya actuado con la diligencia debida para ser considerado de buena fe.

? Este argumento pivota sobre una serie de preguntas que se pueden condensar en las siguientes: ¿qué persona que adquiere una vivienda no visita previamente el inmueble, indaga por el vecindario o pregunta al administrador de fincas correspondiente sobre el estado en que se encuentra dicha finca? En el caso de inversores profesionales, ¿quién cierra una transacción sin llevar a cabo un proceso de due diligence?

? Es ciertamente difícil desconocer algo que por su apariencia exterior es fácilmente detectable. Bastaría con visitar el inmueble para conocer su situación posesoria. Una mínima diligencia del Sr. Anibal hubiera puesto de manifiesto la ocupación de la vivienda por el Sr. Martin. La posesión es un hecho; tan evidente como una servidumbre continua y aparente. En estas circunstancias resulta inverosímil que la compradora ignorase la existencia del arrendamiento.

? El Sr. Anibal, quien sabe si por interés o por desidia, confió en la palabra del Sr. Gabino y no comprobó la situación posesoria de la vivienda adquirida. Tal vez pensó que se trataba solo de un trámite burocrático, algo menor, o que era simplemente una cuestión de dinero.

? En ambos casos, la responsabilidad por su proceder le es enteramente imputable. Al final, el principal responsable de verificar la situación posesoria de la vivienda es el comprador, a quien se le supone conocedor de la legislación arrendaticia.

? El Sr. Anibal y, por ende, DIRECCION000., no pueden ser consideradores terceros de buena fe. No actuaron con la diligencia debida a la hora de verificar la situación posesoria de la vivienda adquirida.

? Un último apunte respecto del precio de la vivienda. Las supuestas deudas del Sr. Gabino con el Sr. Anibal no resultan acreditadas. Ninguna referencia se hace en la escritura de compraventa a una eventual compensación de deudas ni a una rebaja del precio de la vivienda por la existencia de deudas pendientes.

? Lo único que se hace constar expresamente es que el Sr. Anibal adquiere al Sr. Gabino la vivienda referenciada por 100.000 euros. Esta y no otra cantidad es, por tanto, la que debe tomarse como referencia para fijar el precio de la compraventa.

? Por todo ello, y sin ánimo de incurrir en reiteraciones innecesarias, procede estimar íntegramente la demanda y declarar el derecho de retracto de D. Martin sobre la finca núm. NUM000 del Registro de la Propiedad núm. 2 de Ibiza, subrogándose en la posición de DIRECCION000."

TERCERO.-Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación, reiterando la apelante las consideraciones invocadas en primera instancia y reprochando a la sentencia que no determine la ley aplicable al caso concreto, cuando esta es la ley 4/2013, añadiendo que, además, a dicha Ley "se refirió expresamente el juez en el acto de la audiencia previa, coincidiendo expresamente las partes en que era la ley de aplicación al caso."

En este punto, la parte actora apelada concordó tales alegatos en orden a entender que era aplicable al caso de autos dicha Ley, afirmando al respecto que, si bien la primera alegación que se realiza por el apelante es que el Juzgador no ha determinado la Ley aplicable al caso, concretamente los artículos 7.2 y 14.1 de la Ley 4/2013 que modificó la LAU; sin embargo, considera la apelada que: "Esta afirmación no es cierta, y así se deduce del contenido de la sentencia, pero principalmente de la parte inicial de los fundamentos de derecho de dicha sentencia que transcribimos para mayor claridad: .../... Es evidente que el Juzgador, está aplicando el contenido de los artículos 7.2 . y 14.1 LAU (versión ley 4/2013), dado que la primera cuestión a resolver en la sentencia es el conocimiento o no del arrendamiento y la condición de tercero de buena fe del administrador de DIRECCION000. El objeto de la controversia quedó delimitado por las partes en la Audiencia Previa, y el Juzgador así lo expresa en la sentencia. Los requisitos de la acción de retracto se cumplen y no se han puesto en duda por la parte apelante. Su oposición se concreta en la falta de inscripción del contrato de arrendamiento, hecho no discutido, y la cualidad de tercero de buena fe de DIRECCION000., única cuestión controvertida y a la que se da respuesta en la sentencia."

Por otro lado, con relación al precio, considera la apelada que, ante la absoluta falta de prueba sobre las supuestas deudas entre el Sr. Gabino y la entidad demandada, fundadas en pretendidos préstamos y ventas anteriores, el importe fijado en 100.000 euros sólo puede obedecer, a la vista de la prueba practicada (especialmente la tasación aportada de contrario), a la propia existencia del arrendamiento con el actor, es decir, que se vendió la casa con un ocupante, un arrendatario, D. Martin.

CUARTO.-Escenario apelatorio en el que la Sala tiene que precisar, por un lado y por lo tanto, que no se cuestiona la efectiva aplicación al caso de autos de la normativa invocada por la parte demandada-apelante ( artículos 7.2 y 14.1 de la LAU, en la redacción dada por la Ley 4/2013), y, por otro lado, tampoco se cuestiona lo notablemente reducido del precio de la venta: si bien la parte demandada atribuye dicha rebaja al hecho de que existían deudas a favor del demandado y con cargo al vendedor; mientras que la parte actora sostiene que tal escasez en el precio se deriva del la propia existencia del arriendo, que, como tal, constituía una carga para el comprador que este conocería al tiempo de la compra y que habría determinado la rebaja.

Alegación, esta última, que llama la atención a la Sala y que es reiterada por la parte apelada cuando, además de lo ya expuesto, afirma también que la diferencia de precio entre el determinado por la tasación y el consignado en escritura y pagado efectivamente por " DIRECCION000.": "..., solo puede responder al conocimiento por la compradora, de la existencia de un arrendatario, pese a ocultarlo en la escritura de compraventa e incluso a la propia entidad tasadora.".Puesto que, en tal caso, se produciría una cierta paradoja: sería la parte arrendataria la que, al ejercer el retracto, se vería directamente beneficiada por la adquisición de un inmueble por un precio notoriamente irreal, el cual, de hecho, ni siquiera alcanzaría la mitad del precio de mercado. Cuando, sin embargo, la propia parte actora no discute, en la persona de la demandada compradora, una profesionalidad en la actividad de compraventa de inmuebles que parece chocar con tal ingenuidad contractual. Todo ello, no permite descartar la tesis de la parte demandada, cual es que, existiendo una no negada relación contractual previa entre el Sr. Gabino y el Sr. Anibal, pudiera haber deudas que compensar entre ellos al tiempo de adquirir un inmueble -o una cuota del mismo- sobre el que el vendedor y el Registro evidenciaban ausencia de cargas arrendaticias.

En cualquier caso, el obstáculo para la conclusión sostenida por la parte actora-apelada y acogida en la sentencia de instancia, es que, asistiendo a la parte compradora la fe pública registral, es decir, la adquisición de un inmueble en el que en el Registro no constaban cargas ni arriendos (en el marco de dichos artículos 7.2 y 14.1 de la LAU en la redacción dada por la Ley 4/2013), y en cuya compraventa la parte vendedora declaró sin reservas que el inmueble estaba libre de arriendos, y como quiera que la buena fe se presume en nuestro ordenamiento jurídico, la conclusión es que para destruir la presuncion, la carga de la prueba del conocimiento del arrendamiento por la parte compradora al tiempo de la adquisición, corresponden a la parte actora. De modo que las eventuales dudas sobre tal circunstancia impedirían, ex artículo 217.1 y 2 de la LEC en relación con la antedicha normativa, estimar una demanda en la que, como se ha expuesto, es la parte demandante la que tiene que probar en autos la existencia de un conocimiento del demandado de la existencia de un arrendamiento a favor de la actora, pese a que este no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.

Y es ahí donde la Sala no comparte las tesis de la sentencia de instancia, merced a las cuales se consagraría una suerte de inversión de la carga de la prueba al comprador, puesto que, de haber actuado con la diligencia que la sentencia considera natural (investigación en orden a descartar toda posibilidad de arrendamiento), debería haber llegado a conocer la presencia de una persona en el inmueble, ajena al arrendador o a eventuales familiares de este y que, además, tal ocupación se fundara en un contrato de arrendamiento, no en un eventual precario u otra figura jurídica distinta del alquiler.

En consecuencia, en la consideración de la Sala, tales exigencias de constataciones al comprador no son de recibo en la medida en que, precisamente, en orden a justificar los derechos del arrendatario en el entorno jurídico referido y no cuestionado, era esperable la inscripción del arriendo o, eventualmente, una anotación preventiva de demanda en la que se pretendiera la declaración de tal derecho arrendaticio. Lo que hubiera alertado al comprador impidiendo que la buena fe que, como se ha expuesto, se presume, asistiera a la posición de la parte demandada.

Así las cosas, la ausencia de prueba solvente para concluir que, antes de la compra, la parte demandada conocía la concreta existencia de un contrato de arrendamiento con el actor, debe llevar a la Sala a estimar el recurso de apelación, a revocar la sentencia de instancia y a desestimar la demanda. Bien entendido que la valoración de la prueba en que se funda el Juzgador a quo,la cual ha sido ya relacionada por la Sala, no es compartida por el Tribunal.

Nótese, en dicho sentido, que la sentencia tampoco fundamenta sus conclusiones fácticas en orden a destruir la presunción iuris tantum,en pruebas concretas, sino en "La prueba practicada, conjugada con las reglas de la lógica y de la razón,...". Pero sin concretar ni analizar en qué singular prueba se funda, pese a la necesidad de su cita en orden a evitar indefensión a la parte demandada, potencial apelante, y a situar el debate procesal apelatorio en su justo cauce. Constatando la Sala, en dicho sentido, que la conclusión judicial más bien se funda en reflexiones y preguntas que en pruebas, cuando, en el mejor de los casos para la posición actora, la eventual situación posesoria de un inmueble potencialmente verificable para un observador exterior, no conlleva necesariamente la existencia de un contrato de arrendamiento, sino que puede estar motivada en otras plurales modalidades de posesión consentidas o no consentidas, incluido el precario. Las cuales darían una apariencia posesoria que, sin embargo, no estarían respaldadas por un contrato de arrendamiento; y, además, en el caso de autos así lo declaró el vendedor en una escritura pública de venta libre de arriendos, y así se derivaba a la sazón de la realidad registral.

Por otro lado, el Tribunal no aprecia contradicciones en la declaración del demandado, ni puede justificar la posición actora en las declaraciones del testigo tachado en autos, sobrino del actor y ahijado de este, ni en otras pruebas testificales o documentales, las cuales no resultan determinantes para destruir la presunción de buena fe y permitir afirmar que el demandado conociera, al tiempo de la compra, la existencia de un contrato de arrendamiento entre el vendedor y el hoy actor.

En similar sentido se pronunciaba esta Sala en su sentencia (Roj: SAP IB 312/2019 - ECLI:ES:APIB:2019:312) núm. 69/2019, de fecha 19/02/2019 (Pte. Sra. González López), a saber:

"TERCERO.- La cuestión que se plantea a través del recurso de apelación presenta un carácter eminentemente jurídico. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al regular el derecho de adquisición preferente del arrendatario no exige expresamente la inscripción registral del contrato de arrendamiento para que pueda oponerse al adquirente. No obstante, no puede pasarse por alto que el artículo 7.2 de la Ley especial, entre las normas generales aplicables al contrato de arrendamiento de vivienda, y por consiguiente, al derecho de adquisición preferente, exige para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, que se hallen inscritos en el Registro de la Propiedad. El precepto se modifica por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. En su Exposición de Motivos se alude a la necesidad de normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos de arrendador y arrendatario no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico. Y el conseguir esa finalidad exige que

"el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario".

No ofrece duda alguna que la norma aplicable exige la inscripción registral del contrato de arrendamiento para hacer oponibles frente a tercero con derecho inscrito, como es el caso, los derechos que nacen del contrato, entre ellos, el derecho de retracto. Y así se recoge en las resoluciones de la DGRN que se reproducen en la sentencia de instancia, negándose efectos al arrendamiento no inscrito en SAP Barcelona de 22 de abril de 2015 y SAP Alicante de 11 de mayo de 2017 .

No es controvertido que el contrato de arrendamiento celebrado por el actor, posterior a la última redacción del precepto, no se halla inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que, acogiendo el razonamiento de la sentencia apelada, decae el motivo de recurso."

ÚLTIMO.-Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia deben ser impuestas a la parte actora, al ser finalmente desestimada su demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.