Sentencia Civil 136/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 30/2025 de 12 de marzo del 2026

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandado Landelino, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo y reclamación de cantidades debidas frente a él instada el 14.03.2024 por parte de Maximo.

En la demanda se expone que el demandante (que señala no tener la condición de gran tenedor) es copropietario de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona que fue arrendada al demandado por medio de contrato de 1.11.2004. Este contrato considera el actor que ha expirado, habiéndose remitido un burofax notificando dicha terminación con efectos del 15.09.2023 que fue entregado al demandado el 8.05.2023, siendo los últimos recibos abonados los correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2023 (eran de 455 €/mes). En base a ello se solicita se dicte sentencia en la cual:

- Se declare haber lugar al desahucio de la vivienda sita en DIRECCION000 por expiración del término, con apercibimiento al demandado Landelino de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo voluntario.

- Se condene a Landelino a abonar la cantidad de 2.730 €, por seguir ocupando la vivienda objeto del presente procedimiento entre los meses de octubre de 2023 y marzo de 2024, ambos inclusive.

- Se condene a Landelino a abonar a la parte actora, la cantidad que resulte de computar por cada mes de ocupación indebida de la vivienda por parte del demandado, a partir del mes de abril de 2024 y hasta la entrega efectiva de la posesión del piso a la parte actora, a razón de 455 € mensuales.

- Se condene a Landelino al pago de los correspondientes intereses desde la interposición a la demanda y hasta la entrega efectiva de la posesión, sobre las cantidades objeto de condena, previa liquidación de las mismas.

- Se impongan las costas al demandado, aun cuando se allanare a la misma.

Landelino contestó y se opuso, alegando en primer lugar la concurrencia de una nulidad de actuaciones al no cumplirse con las exigencias que fija el art. 439 LEC tras la reforma operada por la Ley 12/2023. A tal efecto indica que la parte actora es gran tenedora no acompañando el certificado de localización de inmuebles ni informe de vulnerabilidad del demandado (también se indica que debía haber renovado el contrato pese a estar a ello obligada ni proporcionado alternativa habitacional). En concreto se señala que la parte arrendadora es DIRECCION001 CB (antes DIRECCION002 CB) que son patrimoniales destinadas a la explotación de sus propiedades y que tienen la condición de gran tenedor no bastando con acreditar únicamente las propiedades del demandante (quien se señala que ya tiene tal condición pues los inmuebles mencionados en la documentación aportada no están divididos en propiedad horizontal) sino que se debería haber aportado la referente a todos los integrantes de la comunidad de bienes.

De no entenderse que deba operar la nulidad, entiende el demandado que una comunidad de bienes carece de capacidad al amparo de lo previsto en el art. 6 LEC no ostentando Maximo legitimación activa pues no representa a la comunidad (o no lo acredita).

Además, se expone que la carencia de legitimación activa asimismo deriva del hecho de haber adquirido todo el bloque en el que está la vivienda arrendada una persona llamada Fabio o una mercantil que es suya denominada DIRECCION003 habiendo procedido el Sr. Fabio y trabajadores de su empresa a personarse en la vivienda a fin de que el demandado marchare de ella (en la contestación a la demanda se emplea el término "coaccionándolo").

En cuanto al contrato de alquiler (tras uno previo de 1999 que es desde cuando el demandado indica residir en la vivienda) se señala que está en vigor al haberse producido una tácita reconducción pues el burofax no aparece firmado por el resto de comuneros ni por la comunidad de bienes. Igualmente se expone que no se acompaña certificado de contenido ni acuse de recibo.

En lo que es la reclamación de cantidad entiende que concurre una pluspetición pues la renta mensual es de 390 €/mes (no 445 €/mes) al no constar la actualización no habiéndose procedido al pago por no haber acudido los hermanos del actor ( Prudencio y Filomena) que se encargaban de ello a cobrar la renta.

Finalmente se expone la vulnerabilidad económica del demandado y la carencia de alternativa habitacional.

En base a lo expuesto se solicita se acuerde la nulidad de actuaciones y en su caso la desestimación de la demanda con condena en costas a la parte actora.

Por medio de otrosí se instó incidente de suspensión extraordinaria del desahucio.

La petición de nulidad planteada no se tramitó por entenderse que la misma se debe plantear por el mecanismo de los recursos legalmente establecidos ( art. 227 LEC) y en este caso ello implicaba haberse tenido que recurrir el decreto de admisión a trámite del procedimiento lo que se indicó en providencia de 25.04.2024 que no había hecho el demandado. Todo ello sin perjuicio de lo que se resolviera en sentencia.

Tras la emisión del informe de vulnerabilidad por el Ayuntamiento de Badalona y el traslado del mismo a las partes se dictó auto el 4.09.2024 que no entendió procedente la suspensión del procedimiento a los efectos previstos en el art. 441.6 LEC (con auto de rectificación de error de 16.09.2024 en lo referente al nombre de la persona a que se refería que no era la indicada en tal auto Sra. Tomasa, sino Landelino como así se indica en esta última resolución).

Esta rectificación se hizo en base a una petición de nulidad de actuaciones que había prsentado Landelino el 13.09.2024 que fue inadmitida a trámite por providencia de 18.09.2024 al entender que de lo que se trataba era de un error material ya rectificado.

Tras la celebración del juicio el 1.10.2024, se dictó sentencia que es estimatoria parcial de la demanda sin imposición de costas. Entiende que no concurre vulneración de las exigencias del art. 439 LEC pues además de no haberse recurrido el decreto de admisión a trámite del procedimiento, se obtuvo el informe de servicios sociales del que se dio traslado a las partes resolviéndose sobre la no procedencia de la suspensión del procedimiento. Considera que el demandante tiene legitimación activa al actuar en beneficio de la comunidad de bienes no constando oposición del resto de sus integrantes, con lo que la cuestión sobre la capacidad para ser parte que se indica en la contestación no considera que quepa plantearla pues la comunidad de bienes no es la demandante. Igualmente, en lo que es la legitimación activa señala que no consta la transmisión del inmueble a un tercero. En lo que es el contrato vigente entre las partes (el de 1.11.2004) estima que su plazo de vigencia ha finalizado ante la corrección de la comunicación de finalización de su vigencia enviada. Respecto de las rentas, concluye que no cabe exigir su importe actualizado por no constar la notificación de la aplicación del IPC si bien ello no obsta a 2que se deba condenar al demandado al pago de los importes referidos al periodo comprendido entre el mes de octubre de 2023 y septiembre de 2024 (a 390 €/mes), lo que suponen 4.690 € habiendo podido proceder el demandado a una consignación caso de no aceptar la propiedad el pago. Por último, analiza la sentencia la operativa de la suspensión prevista en el Real Decreto-ley 11/2020 entendiendo no ser procedente por no acreditarse sus presupuestos.

Landelino recurre en apelación señalando la existencia de incongruencia al no haberse resuelto sobre el contrato vigente entre las partes (se indica existir otro verbal suscrito en un 15 de septiembre si bien sin precisar el año en que ello se hiciere), la problemática de la falta de capacidad procesal de la comunidad de bienes (que entiende equiparable a una sociedad mercantil) y legitimación del demandante, la no inidoneidad del burofax acompañado para poner punto final a la relación arrendaticia al no constar envío, contenido o recepción, constar la renuncia al cobro de la renta por la propiedad, operar una nulidad de actuaciones por la operativa de las previsiones contenidas en el art. 439 LEC y tener el apelante la condición de vulnerable. En base a ello se solicita se dicte por esta Audiencia Provincial sentencia por la que se resuelva que:

1) Existió una nulidad de actuaciones por no cumplir la demanda con los requisitos del art. 439 de la LEC al no acreditarse si el propietario era gran tenedor, según el art artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

2) Subsidiariamente y de considerarse que se había cumplido con el art. 439 de la LEC se dictamine que el procedimiento se debió haber suspendido al amparo del Real Decreto Ley 11/2020, al ser el actor un gran tenedor y el inquilino encontrarse en situación de vulnerabilidad.

3) Subsidiariamente de desestimarse el incidente de suspensión del procedimiento al amparo del Real Decreto Ley 11/2020, se declarase que hay:

a. Falta de capacidad procesal de DIRECCION001 CB, CIF NUM000.

b. Falta de legitimación activa del Sr Maximo para representar la Comunidad de Bienes DIRECCION001 CB, con CIF NUM000.

c. Que el inmueble objeto de pleito fue transmitido al Sr. Fabio y por ende existiendo falta de legitimación activa en el actor para instar el presente procedimiento

d. Falta de notificación de la resolución contractual/no continuidad por parte de la propiedad:

i. Primero por defecto formal por cuanto el apelante no fue preavisado en plazo y forma, pues el mismo nunca recibió el burofax

ii. Se remitan los autos a la Juzgadora a quo para que resuelva sobre la omisión de si existió un nuevo contrato de alquiler y si está en vigor, después del 27 de noviembre de 2016 cuando DIRECCION002 CB, hizo una sucesión de comunidad con Comunidad de Bienes DIRECCION001 CB, con CIF NUM000 al morirse la Sra. Angelica el 27 de noviembre de 2016.

e. Que existía una renuncia expresa de cobrar los alquileres o cantidades asimiladas por parte de la propiedad

Maximo se opuso al recurso de apelación señalando la corrección de los argumentos de la sentencia dictada en primera instancia cuya confirmación solicita. La misma entiende que es congruente pues parte de ser el contrato vigente entre las partes el de 1.11.2004 al que se le puso punto final por medio del burofax que entiende reúne todas las condiciones, siendo novedosa la indicación de la existencia de un contrato verbal de fecha posterior. La problemática de la capacidad de la comunidad de bienes que destaca no es una sociedad mercantil no entiende se plantee al no ser la demandante, estando legitimado el actor/apelado por actuar en beneficio de los comuneros y no haberse transmitido el inmueble a un tercero. Tampoco estima que se renunciare el cobro de la renta ni que se den los presupuestos de la operativa de la causa de suspensión prevista en el Real decreto-ley 11/2020.

Tras esta exposición se procede al análisis del recurso de apelación presentado debiéndose con carácter previo poner de manifiesto que en esta sede de apelación no cabe plantear nuevas alegaciones distintas a las suscitadas en primera instancia ya que el hacerlo supone (como indica la STS 563/2002 de 7 de junio de 2002 (ECLI:ES:TS:2002:4149) una vulneración del principio de la "perpetuatio actionis" - prohibición de la " mutatio libelli" ( STS 25 noviembre 1991, 26 diciembre 1997) y configura una situación de hecho y de derecho distinta a la existente en el momento de la incoación del pleito ( STS 2 junio 1948, 24 abril 1951, 10 diciembre 1962, 20 marzo 1982, 17 febrero 1992) no es posible modificar en segunda instancia, pues el recurso de apelación no autoriza a resolver cuestiones distintas de las planteadas en la primera ("pendente apellatione nihil innovetur", SS. 21 noviembre 1963, 19 julio 1989, 21 abril 1992, 9 junio 1997, entre otras.)". En este mismo sentido cabe citar la STS 308/2022 de 19 de abril de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:1563) en la que se señala que:

"... la regla pendente apellatione nihil innovetur, conforme a la cual, aunque el recurso de apelación permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a la Audiencia Provincial a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia ( sentencia 436/2020, de 15 de julio , entre otras muchas). De modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de previa discusión ante el juzgado, como establece el art. 456.1 LEC , al normar que "[...] en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia [...]".

SEGUNDO.- Congruencia.

El apelante estima que la sentencia de primera instancia no da respuesta a todo lo por él planteado y que por ello incurre en incongruencia. En concreto lo plantea en relación a si se hubiere formalizado un nuevo contrato de alquiler verbal sobre la misma vivienda con fecha posterior a noviembre de 2016 entre DIRECCION001 CB y el apelante. La concreta fecha de tal contrato en el recurso de apelación se dice que sería de 15 de septiembre de un año incierto entre 2016 y la interposición de la demanda.

La parte apelada considera que este motivo no es procedente ante el carácter novedoso de la alegación y partir la sentencia del contrato de 1.11.2004.

Respecto de esta alegación cabe indicar que el deber de congruencia y motivación de las sentencias viene establecido en el art. 218 LEC, vinculándose la figura de la congruencia con las pretensiones ejercitadas en una causa, pudiéndose citar al respecto la STS 37/2021 de 1 de febrero de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:291) según la que:

"La congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 313/2020, de 17 de junio , 526/2020, de 14 de octubre , entre otras); desde esta perspectiva, la sentencia debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado.

Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta Sala (por todas las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio o 526/2020, de 14 de octubre ), si concede más de lo pedido ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte."

En este caso, cabe indicar que en la demanda se señala que el contrato que fundamenta la reclamación es de 1.11.2004. El demandado en su contestación aludió al mismo entendiendo que estaba vigente y que había existido un contrato previo de 1999 que se acompaña con la contestación (el de 1.11.2004 se adjunta a la demanda). Nada se precisa en la contestación respecto de una novación del contrato de 1.11.2004 y su sustitución por otro con lo que el que la sentencia parta de este contrato y nada indique sobre una posible novación no se considera suponga ningún tipo de incongruencia, pues nada se señaló al respecto en la contestación de la demanda que es donde esta alegación se debería haber planteado suponiendo las alegaciones posteriores y preguntas referentes a tal potencial novación algo que no es posible verificar conforme al principio de la prohibición de "mutatio libellis" que se ha expuesto.

Es por ello que ninguna incongruencia se estima que concurra.

TERCERO.- Petición de nulidad por no respeto de las exigencias previstas en el art. 439 LEC .

Esta petición se formuló en la contestación a la demanda viéndose la misma inadmitida a trámite por medio de la providencia de 25.04.2024 y a la misma se dio respuesta en la sentencia dictada en primera instancia según se ha expuesto en el fundamento de derecho primero de esta sentencia, decisión con la que manifiesta su discrepancia el apelante (a diferencia del apelado) en los términos antes expuestos que no se reproducen de nuevo a fi de evitar reiteraciones.

En relación ello cabe señalar que al tiempo de la presentación de la demanda que ha dado origen a esta causa (14.03.2024), la redacción del art. 439.6 LEC era la siguiente (deriva de la Ley 12/2023 de 24 de mayo que entró en vigor el 26.05.2023)

"6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses."

Por su parte según el art. 439.7 LEC:

"7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior".

No obstante lo anterior, la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 (ECLI:ES:TC:2025:26) publicada en el BOE nº 51 de 28.02.2025 entre otras cuestiones dispuso:

"2.º Estimar parcialmente el recurso de inconstitucionalidad y, en consecuencia, declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6 c ) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil , en la redacción dada por la disposición final quinta, apartados 2 y 6, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ."

La razón de ser de la inconstitucionalidad del mecanismo fijado en el art. 439.6 LEC referente a la acreditación de la vulnerabilidad de la parte demandada deriva según esta STC de: "... suponer trasladar a la parte actora una carga acreditativa desmesurada por ser la circunstancia a acreditar susceptible de conocerse también a través de medios igual o más asequibles, constituyen una barrera desproporcionada para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva, en las dos vertientes concernidas, resultando, por ello inconstitucionales y nulos por vulnerar el art. 24.1 CE ."

Esta STC (publicada en el BOE de 28.02.2025 como antes se ha expuesto) es posterior a la interposición de la demanda (14.03.2024) y al dictado de la sentencia apelada (10.10.2024), si bien anterior a la resolución del presente recurso de apelación, lo que obliga a determinar los efectos que ello pueda tener, para lo que se debe partir del art. 40 LOTC según el que:

"Uno. Las sentencias declaratorias de la inconstitucionalidad de Leyes, disposiciones o actos con fuerza de Ley no permitirán revisar procesos fenecidos mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada en los que se haya hecho aplicación de las Leyes, disposiciones o actos inconstitucionales, salvo en el caso de los procesos penales o contencioso-administrativos referentes a un procedimiento sancionador en que, como consecuencia de la nulidad de la norma aplicada, resulte una reducción de la pena o de la sanción o una exclusión, exención o limitación de la responsabilidad.

Dos. En todo caso, la jurisprudencia de los tribunales de justicia recaída sobre leyes, disposiciones o actos enjuiciados por el Tribunal Constitucional habrá de entenderse corregida por la doctrina derivada de las sentencias y autos que resuelvan los procesos constitucionales."

Este precepto parte de un sistema de efectos basado en la nulidad ex tunc; esto es la regla general es la de la retroacción de efectos con el límite de los procesos finalizados por medio de una sentencia con fuerza de cosa juzgada salvo que el propio Tribunal Constitucional al declarar la inconstitucionalidad precise los efectos de la declaración de inconstitucionalidad.

A tal efecto la doctrina constitucional alude a "ineficacia originaria" ( STC 14/1981 de 29 de abril de 1981 - ECLI:ES:TC:1981:14); " invalidez ex origine" ( STC 60/1986 de 20 de mayo de 1986 - ECLI:ES:TC:1986:60); "nulidad a radice" ( STC 83/1984 de 24 de julio de 1984 - ECLI:ES:TC:1984:83); "expulsión ex origine" ( STC 59/2017 de 11 de mayo de 2017 - ECLI:ES:TC:2017:59) o de "nulidad de pleno derecho de las normas contrarias a los preceptos constitucionales" ( STC 39/1984 de 24 de julio de 1984 - ECLI:ES:TC:1984:39)

En este caso la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 (ECLI:ES:TC:2025:26) no limita sus efectos que por ello deben ser en un caso como el presente "ex tunc" ya que el presente procedimiento no está terminado por sentencia con efectos de cosa juzgada

Es por ello que la redacción del art. 439.6 LEC de la que se debe partir en esta sentencia (el 439.7 LEC fue declarado inconstitucional en su integridad) es la siguiente (se excluye la parte del precepto declarada inconstitucional):

"6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el articulo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora".

En el supuesto aquí analizado en la demanda se especifica directamente que el inmueble arrendado es la vivienda habitual del demandado.

En cuanto a la condición de gran tenedor se especifica en la demanda que el actor no la tiene. No obstante lo anterior, conforme a la LEC cuando se señala que no se es gran tenedor no basta con la mera manifestación, sino que es necesario justificar documentalmente esta circunstancia por medio de la certificación que el propio art. 439.6 LEC establece y que no estuvo disponible sino desde finales de septiembre de 2023 ya que hasta ese momento lo que cabía era solicitar notas de localización y de propiedad.

En este caso la demanda se presentó el 14.03.2024 con lo que la certificación a que se viene haciendo referencia ya se podía obtener, si bien lo aportado (y en relación a Maximo) no es sino una nota de localización y de propiedad a diferencia de lo exigible que es una certificación del Registro de la Propiedad en la que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

Junto a ello cabe añadir que el inmueble está en una situación de copropiedad aunque solamente se aporta la información referente a uno de los copropietarios. Así en la nota simple adjunta a la demanda fechada el 25.03.2019 referente a la vivienda arrendada (finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 3 de Badalona) se indica que los titulares son Angelica en una mitad indivisa y en lo que es la otra mitad indivisa por terceras partes indivisas Prudencio, Filomena y Maximo. En el acto del juicio se aportó otra nota simple fechada el 30.09.2024 (el juicio se celebró el 1.10.2024) en la que consta la misma información si bien se aportó asimismo una instancia para la liquidación del impuesto de sucesiones presentada ante la Agència Tributaria de Catalunya el 14.05.2017 en la que se refleja el fallecimiento de una de las copropietarias ( Angelica el 27.11.2016) indicándose la adjudicación por terceras partes, lo que supone que al tiempo del juicio (como señaló el actor y los otros dos hermanos a quienes se recibió declaración como testigos) eran titulares por terceras partes indivisas Prudencio, Filomena y Maximo.

Ello constata que la información adjunta a la demanda no era la idónea en lo que se refiere a la documentación necesaria, con lo que la problemática que se plantea por el apelante respecto a la declaración referente a la condición de gran tenedor del actor y su justificación concurre.

La exposición anterior pone de manifiesto que (incluso en caso de entenderse subsanable el requisito legalmente exigido como se entendió en los criterios orientadores de los jueces de primera instancia de Barcelona aprobados el 29.06.2023) no se ha corregido el mismo en la forma en que ello se debería haber verificado (la aportación de un documento privado en el acto del juicio complementa pero no se estima que supla la documentación exigible que es aquella a que se viene haciendo referencia).

No obstante esta realidad, tras la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 ( ECLI:ES:TC:2025:26) a los efectos de la LEC (que son los que justifican la exigencia de aportación documental que la misma establece ya que las consideraciones referentes a otras normas no pueden determinar exigencias procedimentales) la justificación de la condición de gran tenedor no tiene efectos específicos ya que la posibilidad de suspender el procedimiento prevista en el art. 441.6 LEC no se vincula a ello (la tramitación a la misma referente además consta haberse verificado dictándose el auto de 4.09.2024), tampoco existiendo ningún efecto en lo que es la tramitación del procedimiento a ello vinculado (a diferencia de la situación que se producía antes de la STC 26/2025 y en concreto la previsión específica contenida en el 439.7 LEC referente a que no se admitirían las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que ha quedado sin efecto).

Es por ello que ante la ausencia de efectos procesales en la LEC derivados de la problemática documental planteada tras la STC 26/2025; se considera que la misma no debe impedir el análisis de la acción de desahucio lo que comporta que el recurso de apelación en lo referente a este extremo no surte efectos (por la situación generada a resultas de la STC 26/2025).

CUARTO.- Suspensión al amparo de las previsiones del Real Decreto-ley 11/2020.

En el recurso de apelación se formulan asimismo alegaciones (y se apela) respecto de lo resuelto en la sentencia dictada en primera instancia respecto de la no suspensión al amparo de las previsiones contenidas en el Real Decreto-ley 11/2022.

En relación a esta cuestión cabe indicar que la previsión de suspensión contenida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tiene una tramitación específica que para el caso de los juicios de desahucio por expiración de plazo es la que se contiene en su art. 1 y en concreto en los párrafos 2 a 4.

La decisión a adoptar (tras tal tramitación) es un auto, con lo que la inclusión en una sentencia como se hace en este caso no cabe entender que se acomode al régimen normativo previsto al efecto que debe siempre ser objeto de control de oficio (incluso si ninguna alegación específica se formula al efecto).

Esta problemática procesal es de especial trascendencia pues afecta además al régimen de recursos, dado que el auto a que se viene haciendo referencia (el del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020) no es apelable, estimándose al efecto idóneo exponer los argumentos ya dados por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en el auto 289/2021 de 21 de diciembre de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:12565A).

A tal efecto, las razones de la no susceptibilidad de apelación de tal auto son las siguientes:

a) La propia norma excepcional antes detallada: Real Decreto 11/2020.

b) Art 455 LEC sobre resoluciones recurribles en apelación.

Real Decreto 11/2020

En cuanto al Real Decreto 11/2020 con sus reformas ulteriores, el mismo establece una regulación de carácter coyuntural ante la problemática que se ha planteado a raíz de la pandemia derivada del Covid-19 y no contiene disposición alguna referente a qué recursos caben frente a la resolución del juez donde resuelve sobre la petición de suspensión del procedimiento o lanzamiento, lo que hace que sea necesario acudir a las normas generales.

Art 455 LEC sobre resoluciones recurribles en apelación

Junto a la argumentación anterior, y como razonamiento adicional referente a la que se considera no recurribilidad del auto que es la resolución que debe dictarse, cabe añadir el que al detallar la Ley de Enjuiciamiento Civil las resoluciones apelables, el art 455 LEC sólo prevé el mismo para sentencias, autos definitivos y aquéllos que la ley expresamente señale (con las restricciones aún mayores que existen en lo que es la admisión del recurso de apelación en el proceso de ejecución - art. 562.1 2º de la LEC) , y el auto dictado al amparo del art. 1 del real Decreto-ley 11/2020 no reúne estas características.

Ante esta realidad referente a haber entrado la sentencia en una cuestión que debía haberse resuelto por medio de un auto no apelable, no se considera que el hecho de haber incorporado la sentencia una valoración a ello referente convierta en apelable lo que no tiene esta condición, lo que comporta como efecto el que no se estime posible entrar en las consideraciones a ello referentes, con lo que este motivo de apelación no puede verse estimado.

QUINTO.- Legitimación activa y capacidad.

La decisión referente a estas cuestiones y los argumentos a las mismas referentes contenidas tanto en la sentencia como en el recurso de apelación y la oposición al mismo se han expuesto en el primer fundamento de derecho de esta sentencia que no cabe sino tener por reproducidos a fin de evitar reiteraciones.

De cara a su resolución, en lo que son las consideraciones referentes a la falta de capacidad procesal de la comunidad de bienes arrendadora no cabe entender (de igual forma a como se hace en la sentencia dictada en primera instancia) que se puedan plantear, ya que la comunidad de bienes en cuanto que tal no interviene como parte en esta causa (quien tiene la condición de demandante es Maximo).

Lo que cabe analizar es si éste tiene o no legitimación. La sentencia estima que sí por obrar en beneficio de los comuneros, realidad con la que el apelante no está conforme por no ostentar el actor/apelado la representación de la comunidad de bienes que en el recurso de apelación se indica que se rige respecto a su administración por las normas de las sociedades mercantiles, entendiendo que además no actúa en interés de la comunidad al estar el arrendatario al corriente en el pago de las rentas cuando se hizo llegar el burofax de extinción del contrato, no pudiendo además superar la renta futura del piso la que se abonaba por el apelante dado el régimen de limitación de rentas existente. Junto a ello se expone que el último propietario del piso no es ni el actor ni la comunidad de bienes DIRECCION001 habiendo quedado a juicio del apelante claro que se había firmado con Fabio un acuerdo a elo referente (cita el documento nº 6 aportado con la contestación) y que esta realidad es importante de cara a conocer si la parte actora tiene o no la condición de gran tenedor (también se indica que lo es para saber si las rentas objeto de pleito están impagadas o renunciadas a cobrar).

El apelado además de destacar que las comunidades de bienes no se rigen por el régimen de las sociedades mercantiles, en este caso destaca que el demandante/apelado ha actuado en beneficio de la comunidad (además se pone de manifiesto que en el acto del juicio así lo expusieron los otros dos copropietarios). Tampoco consta la venta a un tercero.

En relación este motivo de apelación, la primera cuestión a la que se debe dar respuesta es la referente al régimen de ejercicio de acciones arrendaticias en los casos de ser el bien propiedad de varias personas como sucede en este caso en el que según la documentación registral los titulares son por terceras partes indivisas Prudencio, Filomena y Maximo (operan en el tráfico y a los efectos de este contrato de arrendamiento como DIRECCION001 CB - CIF NUM000 - como resulta de los recibos obrantes en autos) habiéndolo sido antes ellos tres en cuanto a tres terceras partes de una mitad indivisa, correspondiendo la titularidad de la otra mitad indivisa a su madre Angelica (fallecida el 27.11.2016), habiendo actuado en el tráfico en ese momento como DIRECCION002 CB (NIF NUM000 que es el mismo que la actual comunidad de bienes) siendo esta quien suscribió el contrato objeto de estas actuaciones de 1.11.2004.

En lo que es el régimen de administración de las comunidades de bienes (como se detalla en la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 496/2022 de 4 de noviembre de 2022 - ECLI:ES:APB:2022:12146 - que se sigue en esta exposición), opera el régimen de mayorías que se contiene en el art 552-7 CCCat (mayoría de cuotas para los actos de administración ordinaria, de 3/4 para los de administración extraordinaria y unanimidad para los de disposición).

Junto a este precepto, el art. 552-6.1 CCCat que dispone: "1. Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo".

En base a estas normas y las semejantes del Código Civil ( arts.394 y 398), existe (en lo referente al ejercicio de acciones judiciales que es la cuestión que aquí se plantea) una reiterada jurisprudencia de la que cabe citar la STS 1275/2006 de 13 de diciembre de 2006 (ECLI:ES:TS:2006:7590) conforme a la que:

"... es doctrina reiterada de esta Sala, en interpretación del art. 394 del Código Civil , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( Sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 ); doctrina reiterada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en fecha 1 de octubre de 2013 ".

En los juicios de desahucio (como el objeto de las presentes actuaciones), se presume por ello que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no en interés propio aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS 10.12.1971 ), indicando la STS 4.04.1963 que: "Habiendo hecho constar en la demanda su carácter de copropietario, como lo hizo el actor, el interés de la comunidad ha de presumirse lógicamente".

En este sentido (y referida a procedimientos de desahucio) cabe citar la SAP Madrid, Sec. 20ª 368/2020 de 8 de octubre de 2020 (ECLI:ES:APM:2020:10839) en la que se indica:

"... es reiterada la doctrina jurisprudencial que reconoce a cualquier comunero legitimación para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte; además de estar facultado para efectuar actos de administración, y, por lo tanto, para desahuciar; sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actúa en nombre e interés de la comunidad, de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundará en provecho de la comunidad. Como dice la SAP de Madrid -Sección 11ª- núm. 106/2019, de 6 de marzo , no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS 594/2014, 30 de octubre , y 321/2016, 18 de mayo ; también sobre la actuación implícita, 243/1994, 18 de marzo). Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad [...], viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( STS 371/1992, 8 de abril ). Particularmente, en los juicios de desahucio debe presumirse que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no uti singulis, aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS 606/1971, 10 de diciembre ; también 126/1955, 26 de marzo ). Esta misma Sala se ha pronunciado en esos mismos términos en la sentencia núm. 518/2019, de 3 de diciembre , en la que concluimos que la doctrina jurisprudencial ha admitido la legitimación activa de un comunero para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, ya para ejercitar sus derechos, ya para defenderlos, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás, sin que les perjudique la contraria ( SSTS de 8 de febrero y 14 de marzo de 1994 , y 28 de octubre de 1991 , entre otras)"

En semejante sentido (y con referencia a como se acaba de hacer en esta sentencia al Derecho Civil de Cataluña), la SAP Barcelona, Sec. 13ª 32/2021 de 29 de enero de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:170) expone:

"En relación con el uso de las cosas comunes, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña ( CCCat .) bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad. Por el contrario, no es acto de administración extraordinaria, por no estar legal ni doctrinalmente previsto como tal, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, así como tampoco la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, por cuanto la extinción del arrendamiento no supone el compromiso, sino la liberación del patrimonio de la comunidad. Y lo mismo puede decirse en cuanto al ejercicio de la acción de desahucio, mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación, perteneciendo al ámbito de la administración ordinaria para la que, según el artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña , basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares.

Partiendo de estos datos, constituye doctrina jurisprudencial recogida, por ejemplo, en la sentencia del Tribunal Supremo ( STS) de 7 de julio de 2.012 , la que en los supuestos de comunidad ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada, siendo que el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, siendo que en el caso de autos, no consta la oposición a la acción ejercitada por parte de la usufructuaria y los nudos propietarios del otro 50% de la vivienda arrendada".

El régimen que se acaba de exponer parte de la realidad conforme a la que el reconocimiento de la legitimación de un comunero para el ejercicio de acciones judiciales en beneficio de la comunidad de bienes presume la aceptación y conformidad del resto de los comuneros.

En este caso los tres comuneros expusieron en el acto del juicio su plena conformidad con el ejercicio de las acciones objeto de esta causa. Es a ellos además a quienes corresponde determinar si es o no de interés mantener la vivienda arrendada, con lo que la legitimación activa se entiende concurrente en el actor, máxime cuando no consta que la titularidad de la vivienda no fuere de la parte actora al tiempo de presentarse la demanda teniendo en cuenta los documentos a la misma adjuntos (contrato, nota simple y recibos) así como los aportados en el acto de la vista (nota simple actualizada cuya justificación de aportación en lo que ahora se analiza se estima deriva de las alegaciones hechas en la contestación con fundamento en el art. 265.3 LEC como expuso la juzgadora de primera instancia al acordar la procedencia de su unión).

La no transmisión se expuso en la vista además de por los tres cotitulares, por Fabio quien en el acto de la vista no ocultó su interés en adquirir el inmueble (aunque no consta que se materializase). El Sr. Fabio dijo ser él quien reformó la vivienda superior a la objeto de estas actuaciones como así expuso, obrando en autos la licencia referida a la reforma de un baño en la que él aparece como la persona contribuyente. Este documento se refiere a otra vivienda (es la de la DIRECCION000 de Badalona cuando la objeto de estas actuaciones es la de la DIRECCION000 de Badalona), y por sí solo además no acredita ninguna propiedad, siendo la razón de ser de ello la definición de quien fuere el sujeto pasivo del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. En este sentido dispone el art. 101 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

"Artículo 101. Sujetos pasivos.

1. Son sujetos pasivos de este impuesto, a título de contribuyentes, las personas físicas, personas jurídicas o entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria , que sean dueños de la construcción, instalación u obra, sean o no propietarios del inmueble sobre el que se realice aquélla.

A los efectos previstos en el párrafo anterior tendrá la consideración de dueño de la construcción, instalación u obra quien soporte los gastos o el coste que comporte su realización.

2. En el supuesto de que la construcción, instalación u obra no sea realizada por el sujeto pasivo contribuyente tendrán la condición de sujetos pasivos sustitutos del contribuyente quienes soliciten las correspondientes licencias o presenten las correspondientes declaraciones responsables o comunicaciones previas o quienes realicen las construcciones, instalaciones u obras.

El sustituto podrá exigir del contribuyente el importe de la cuota tributaria satisfecha."

Es por ello que no cabe sino llegar en lo que es la cuestión de legitimación activa sino a las mismas conclusiones alcanzadas en la sentencia dictada en primera instancia (del posible vínculo de la mercantil DIRECCION003 con esta vivienda y a cuyo representante asimismo se tomó declaración en el acto del juicio nada consta) lo que supone que este motivo de apelación se deba ver desestimado.

SEXTO.- Concurrencia de causa de resolución.

También es objeto del recurso de apelación la cuestión referente a la concurrencia de una causa de resolución que la sentencia estima acreditada y con la que difiere el apelante además de por la referencia a un nuevo contrato (alegación en la que ya se ha indicado no cabe entrar por nada haberse indicado al efecto en el escrito de contestación a la demanda) por la problemática del burofax y en concreto en lo referente al envío, contenido y recepción.

La parte apelada difiere de esta valoración entendiendo que son conformes las conclusiones que se contienen en la sentencia en lo que es el burofax hecho llegar y los efectos que tiene de cara a poner punto final a la relación arrendaticia.

Respecto de lo planteado cabe indicar que el contrato que regía la relación entre las partes es el de 1.11.2004 y establece una duración de doce meses sin perjuicio del derecho a la prórroga contenido en el art. 9 LAU.

El régimen normativo vigente en ese momento en lo referente a la duración del contrato implicaba ( art 9.1 LAU) una posibilidad de prórroga hasta de cinco años. Tras ello operaría la prevista en el art. 10.1 LAU que era de plazos anuales hasta un máximo de tres más y tras ello la tácita reconducción respecto de la que, dado que el presente es un arrendamiento urbano, opera la previsión contenida en el art. 1581 CC conforme al que:

"Artículo 1581.

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

En este caso la renta aparece fijada por años.

En cuanto a si en este caso hubo o no comunicación de la finalización del contrato por la parte arrendadora, en fecha 3.05.2023 consta se envió un burofax ( NUM002) en que se señalaba la voluntad de poner punto final a la relación entre las partes con efectos 15.09.2023.

En el documento de entrega aparece la numeración final ... NUM003 (es la antes mencionada) constando la entrega a la persona destinataria el 8.05.2023 con lo que se estima que este documento impidió la operativa de la tácita reconducción a partir del 1.11.2023, fecha que es aquella en la que hubiera comenzado de nuevo la tácita reconducción y que es anterior a la de presentación de la demanda (14.03.2024) con lo que se considera que ante la claridad de la voluntad de poner punto final a la relación arrendaticia, el burofax comporta este efecto.

Ello comporta que asimismo este motivo de apelación se deba ver desestimado.

SÉPTIMO.- Importes adeudados.

El apelante asimismo señala como motivo de apelación que no se le debería condenar al pago de cantidad alguna pues la cantidad fijada en la sentencia (inferior a la reclamada en la demanda al entenderse en ella que no se habían hecho saber al arrendatario las actualizaciones - si bien ello no es objeto de recurso ni de impugnación de sentencia) nunca le fue reclamada al apelante habiendo renunciado a su cobro la propiedad.

Respecto de esta cuestión la sentencia parte de su exigibilidad ante el uso que se siguió haciendo del inmueble y al no constar que el arrendatario hubiere intentado una consignación de rentas.

Tal valoración no cabe sino compartirla en esta sede de apelación destacando además que si bien el actor y los testigos (sus hermanos) indicaron no haber aceptado los intentos de pago; tal actuación no cabe entender que implique una renuncia a lo que aquí se reclama pues un obrar como el expuesto por los antes mencionados lo que se considera que trata de evitar es precisamente que opere la tácita reconducción y que se pueda entender que es un acto propio ( art. 111-8 CCCat.) del mantenimiento de la vigencia del contrato, máxime si se intentare hacer efectivo como renta, concepto este distinto al aquí reclamado que es el de indemnización por la ocupación.

Es por ello que también este motivo de apelación se debe ver desestimado y con ello la totalidad del recurso presentado.

OCTAVO.-En lo que son las costas de apelación el art. 398 LEC, parte de la aplicación del principio del vencimiento en base a la remisión al art. 394 LEC si bien en este caso el mismo no se considera debe hacerse operativo (y con ello no incluir condena en costas) pues en este caso al tiempo de presentarse el recurso de apelación 14.11.2024, aún no se había dictado la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 (ECLI:ES:TC:2025:26) publicada en el BOE nº 51 de 28.02.2025 que ha sido determinante en la consideración de no surtir efectos la problemática constatada en lo que es la justificación documental de la no condición de gran tenedor de la parte actora (cuestión distinta es la pérdida del depósito que es un efecto automático vinculado a la desestimación del recurso).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandado Landelino, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo y reclamación de cantidades debidas frente a él instada el 14.03.2024 por parte de Maximo.

En la demanda se expone que el demandante (que señala no tener la condición de gran tenedor) es copropietario de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona que fue arrendada al demandado por medio de contrato de 1.11.2004. Este contrato considera el actor que ha expirado, habiéndose remitido un burofax notificando dicha terminación con efectos del 15.09.2023 que fue entregado al demandado el 8.05.2023, siendo los últimos recibos abonados los correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2023 (eran de 455 €/mes). En base a ello se solicita se dicte sentencia en la cual:

- Se declare haber lugar al desahucio de la vivienda sita en DIRECCION000 por expiración del término, con apercibimiento al demandado Landelino de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo voluntario.

- Se condene a Landelino a abonar la cantidad de 2.730 €, por seguir ocupando la vivienda objeto del presente procedimiento entre los meses de octubre de 2023 y marzo de 2024, ambos inclusive.

- Se condene a Landelino a abonar a la parte actora, la cantidad que resulte de computar por cada mes de ocupación indebida de la vivienda por parte del demandado, a partir del mes de abril de 2024 y hasta la entrega efectiva de la posesión del piso a la parte actora, a razón de 455 € mensuales.

- Se condene a Landelino al pago de los correspondientes intereses desde la interposición a la demanda y hasta la entrega efectiva de la posesión, sobre las cantidades objeto de condena, previa liquidación de las mismas.

- Se impongan las costas al demandado, aun cuando se allanare a la misma.

Landelino contestó y se opuso, alegando en primer lugar la concurrencia de una nulidad de actuaciones al no cumplirse con las exigencias que fija el art. 439 LEC tras la reforma operada por la Ley 12/2023. A tal efecto indica que la parte actora es gran tenedora no acompañando el certificado de localización de inmuebles ni informe de vulnerabilidad del demandado (también se indica que debía haber renovado el contrato pese a estar a ello obligada ni proporcionado alternativa habitacional). En concreto se señala que la parte arrendadora es DIRECCION001 CB (antes DIRECCION002 CB) que son patrimoniales destinadas a la explotación de sus propiedades y que tienen la condición de gran tenedor no bastando con acreditar únicamente las propiedades del demandante (quien se señala que ya tiene tal condición pues los inmuebles mencionados en la documentación aportada no están divididos en propiedad horizontal) sino que se debería haber aportado la referente a todos los integrantes de la comunidad de bienes.

De no entenderse que deba operar la nulidad, entiende el demandado que una comunidad de bienes carece de capacidad al amparo de lo previsto en el art. 6 LEC no ostentando Maximo legitimación activa pues no representa a la comunidad (o no lo acredita).

Además, se expone que la carencia de legitimación activa asimismo deriva del hecho de haber adquirido todo el bloque en el que está la vivienda arrendada una persona llamada Fabio o una mercantil que es suya denominada DIRECCION003 habiendo procedido el Sr. Fabio y trabajadores de su empresa a personarse en la vivienda a fin de que el demandado marchare de ella (en la contestación a la demanda se emplea el término "coaccionándolo").

En cuanto al contrato de alquiler (tras uno previo de 1999 que es desde cuando el demandado indica residir en la vivienda) se señala que está en vigor al haberse producido una tácita reconducción pues el burofax no aparece firmado por el resto de comuneros ni por la comunidad de bienes. Igualmente se expone que no se acompaña certificado de contenido ni acuse de recibo.

En lo que es la reclamación de cantidad entiende que concurre una pluspetición pues la renta mensual es de 390 €/mes (no 445 €/mes) al no constar la actualización no habiéndose procedido al pago por no haber acudido los hermanos del actor ( Prudencio y Filomena) que se encargaban de ello a cobrar la renta.

Finalmente se expone la vulnerabilidad económica del demandado y la carencia de alternativa habitacional.

En base a lo expuesto se solicita se acuerde la nulidad de actuaciones y en su caso la desestimación de la demanda con condena en costas a la parte actora.

Por medio de otrosí se instó incidente de suspensión extraordinaria del desahucio.

La petición de nulidad planteada no se tramitó por entenderse que la misma se debe plantear por el mecanismo de los recursos legalmente establecidos ( art. 227 LEC) y en este caso ello implicaba haberse tenido que recurrir el decreto de admisión a trámite del procedimiento lo que se indicó en providencia de 25.04.2024 que no había hecho el demandado. Todo ello sin perjuicio de lo que se resolviera en sentencia.

Tras la emisión del informe de vulnerabilidad por el Ayuntamiento de Badalona y el traslado del mismo a las partes se dictó auto el 4.09.2024 que no entendió procedente la suspensión del procedimiento a los efectos previstos en el art. 441.6 LEC (con auto de rectificación de error de 16.09.2024 en lo referente al nombre de la persona a que se refería que no era la indicada en tal auto Sra. Tomasa, sino Landelino como así se indica en esta última resolución).

Esta rectificación se hizo en base a una petición de nulidad de actuaciones que había prsentado Landelino el 13.09.2024 que fue inadmitida a trámite por providencia de 18.09.2024 al entender que de lo que se trataba era de un error material ya rectificado.

Tras la celebración del juicio el 1.10.2024, se dictó sentencia que es estimatoria parcial de la demanda sin imposición de costas. Entiende que no concurre vulneración de las exigencias del art. 439 LEC pues además de no haberse recurrido el decreto de admisión a trámite del procedimiento, se obtuvo el informe de servicios sociales del que se dio traslado a las partes resolviéndose sobre la no procedencia de la suspensión del procedimiento. Considera que el demandante tiene legitimación activa al actuar en beneficio de la comunidad de bienes no constando oposición del resto de sus integrantes, con lo que la cuestión sobre la capacidad para ser parte que se indica en la contestación no considera que quepa plantearla pues la comunidad de bienes no es la demandante. Igualmente, en lo que es la legitimación activa señala que no consta la transmisión del inmueble a un tercero. En lo que es el contrato vigente entre las partes (el de 1.11.2004) estima que su plazo de vigencia ha finalizado ante la corrección de la comunicación de finalización de su vigencia enviada. Respecto de las rentas, concluye que no cabe exigir su importe actualizado por no constar la notificación de la aplicación del IPC si bien ello no obsta a 2que se deba condenar al demandado al pago de los importes referidos al periodo comprendido entre el mes de octubre de 2023 y septiembre de 2024 (a 390 €/mes), lo que suponen 4.690 € habiendo podido proceder el demandado a una consignación caso de no aceptar la propiedad el pago. Por último, analiza la sentencia la operativa de la suspensión prevista en el Real Decreto-ley 11/2020 entendiendo no ser procedente por no acreditarse sus presupuestos.

Landelino recurre en apelación señalando la existencia de incongruencia al no haberse resuelto sobre el contrato vigente entre las partes (se indica existir otro verbal suscrito en un 15 de septiembre si bien sin precisar el año en que ello se hiciere), la problemática de la falta de capacidad procesal de la comunidad de bienes (que entiende equiparable a una sociedad mercantil) y legitimación del demandante, la no inidoneidad del burofax acompañado para poner punto final a la relación arrendaticia al no constar envío, contenido o recepción, constar la renuncia al cobro de la renta por la propiedad, operar una nulidad de actuaciones por la operativa de las previsiones contenidas en el art. 439 LEC y tener el apelante la condición de vulnerable. En base a ello se solicita se dicte por esta Audiencia Provincial sentencia por la que se resuelva que:

1) Existió una nulidad de actuaciones por no cumplir la demanda con los requisitos del art. 439 de la LEC al no acreditarse si el propietario era gran tenedor, según el art artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

2) Subsidiariamente y de considerarse que se había cumplido con el art. 439 de la LEC se dictamine que el procedimiento se debió haber suspendido al amparo del Real Decreto Ley 11/2020, al ser el actor un gran tenedor y el inquilino encontrarse en situación de vulnerabilidad.

3) Subsidiariamente de desestimarse el incidente de suspensión del procedimiento al amparo del Real Decreto Ley 11/2020, se declarase que hay:

a. Falta de capacidad procesal de DIRECCION001 CB, CIF NUM000.

b. Falta de legitimación activa del Sr Maximo para representar la Comunidad de Bienes DIRECCION001 CB, con CIF NUM000.

c. Que el inmueble objeto de pleito fue transmitido al Sr. Fabio y por ende existiendo falta de legitimación activa en el actor para instar el presente procedimiento

d. Falta de notificación de la resolución contractual/no continuidad por parte de la propiedad:

i. Primero por defecto formal por cuanto el apelante no fue preavisado en plazo y forma, pues el mismo nunca recibió el burofax

ii. Se remitan los autos a la Juzgadora a quo para que resuelva sobre la omisión de si existió un nuevo contrato de alquiler y si está en vigor, después del 27 de noviembre de 2016 cuando DIRECCION002 CB, hizo una sucesión de comunidad con Comunidad de Bienes DIRECCION001 CB, con CIF NUM000 al morirse la Sra. Angelica el 27 de noviembre de 2016.

e. Que existía una renuncia expresa de cobrar los alquileres o cantidades asimiladas por parte de la propiedad

Maximo se opuso al recurso de apelación señalando la corrección de los argumentos de la sentencia dictada en primera instancia cuya confirmación solicita. La misma entiende que es congruente pues parte de ser el contrato vigente entre las partes el de 1.11.2004 al que se le puso punto final por medio del burofax que entiende reúne todas las condiciones, siendo novedosa la indicación de la existencia de un contrato verbal de fecha posterior. La problemática de la capacidad de la comunidad de bienes que destaca no es una sociedad mercantil no entiende se plantee al no ser la demandante, estando legitimado el actor/apelado por actuar en beneficio de los comuneros y no haberse transmitido el inmueble a un tercero. Tampoco estima que se renunciare el cobro de la renta ni que se den los presupuestos de la operativa de la causa de suspensión prevista en el Real decreto-ley 11/2020.

Tras esta exposición se procede al análisis del recurso de apelación presentado debiéndose con carácter previo poner de manifiesto que en esta sede de apelación no cabe plantear nuevas alegaciones distintas a las suscitadas en primera instancia ya que el hacerlo supone (como indica la STS 563/2002 de 7 de junio de 2002 (ECLI:ES:TS:2002:4149) una vulneración del principio de la "perpetuatio actionis" - prohibición de la " mutatio libelli" ( STS 25 noviembre 1991, 26 diciembre 1997) y configura una situación de hecho y de derecho distinta a la existente en el momento de la incoación del pleito ( STS 2 junio 1948, 24 abril 1951, 10 diciembre 1962, 20 marzo 1982, 17 febrero 1992) no es posible modificar en segunda instancia, pues el recurso de apelación no autoriza a resolver cuestiones distintas de las planteadas en la primera ("pendente apellatione nihil innovetur", SS. 21 noviembre 1963, 19 julio 1989, 21 abril 1992, 9 junio 1997, entre otras.)". En este mismo sentido cabe citar la STS 308/2022 de 19 de abril de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:1563) en la que se señala que:

"... la regla pendente apellatione nihil innovetur, conforme a la cual, aunque el recurso de apelación permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a la Audiencia Provincial a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia ( sentencia 436/2020, de 15 de julio , entre otras muchas). De modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de previa discusión ante el juzgado, como establece el art. 456.1 LEC , al normar que "[...] en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia [...]".

SEGUNDO.- Congruencia.

El apelante estima que la sentencia de primera instancia no da respuesta a todo lo por él planteado y que por ello incurre en incongruencia. En concreto lo plantea en relación a si se hubiere formalizado un nuevo contrato de alquiler verbal sobre la misma vivienda con fecha posterior a noviembre de 2016 entre DIRECCION001 CB y el apelante. La concreta fecha de tal contrato en el recurso de apelación se dice que sería de 15 de septiembre de un año incierto entre 2016 y la interposición de la demanda.

La parte apelada considera que este motivo no es procedente ante el carácter novedoso de la alegación y partir la sentencia del contrato de 1.11.2004.

Respecto de esta alegación cabe indicar que el deber de congruencia y motivación de las sentencias viene establecido en el art. 218 LEC, vinculándose la figura de la congruencia con las pretensiones ejercitadas en una causa, pudiéndose citar al respecto la STS 37/2021 de 1 de febrero de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:291) según la que:

"La congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 313/2020, de 17 de junio , 526/2020, de 14 de octubre , entre otras); desde esta perspectiva, la sentencia debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado.

Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta Sala (por todas las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio o 526/2020, de 14 de octubre ), si concede más de lo pedido ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte."

En este caso, cabe indicar que en la demanda se señala que el contrato que fundamenta la reclamación es de 1.11.2004. El demandado en su contestación aludió al mismo entendiendo que estaba vigente y que había existido un contrato previo de 1999 que se acompaña con la contestación (el de 1.11.2004 se adjunta a la demanda). Nada se precisa en la contestación respecto de una novación del contrato de 1.11.2004 y su sustitución por otro con lo que el que la sentencia parta de este contrato y nada indique sobre una posible novación no se considera suponga ningún tipo de incongruencia, pues nada se señaló al respecto en la contestación de la demanda que es donde esta alegación se debería haber planteado suponiendo las alegaciones posteriores y preguntas referentes a tal potencial novación algo que no es posible verificar conforme al principio de la prohibición de "mutatio libellis" que se ha expuesto.

Es por ello que ninguna incongruencia se estima que concurra.

TERCERO.- Petición de nulidad por no respeto de las exigencias previstas en el art. 439 LEC .

Esta petición se formuló en la contestación a la demanda viéndose la misma inadmitida a trámite por medio de la providencia de 25.04.2024 y a la misma se dio respuesta en la sentencia dictada en primera instancia según se ha expuesto en el fundamento de derecho primero de esta sentencia, decisión con la que manifiesta su discrepancia el apelante (a diferencia del apelado) en los términos antes expuestos que no se reproducen de nuevo a fi de evitar reiteraciones.

En relación ello cabe señalar que al tiempo de la presentación de la demanda que ha dado origen a esta causa (14.03.2024), la redacción del art. 439.6 LEC era la siguiente (deriva de la Ley 12/2023 de 24 de mayo que entró en vigor el 26.05.2023)

"6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses."

Por su parte según el art. 439.7 LEC:

"7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior".

No obstante lo anterior, la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 (ECLI:ES:TC:2025:26) publicada en el BOE nº 51 de 28.02.2025 entre otras cuestiones dispuso:

"2.º Estimar parcialmente el recurso de inconstitucionalidad y, en consecuencia, declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6 c ) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil , en la redacción dada por la disposición final quinta, apartados 2 y 6, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ."

La razón de ser de la inconstitucionalidad del mecanismo fijado en el art. 439.6 LEC referente a la acreditación de la vulnerabilidad de la parte demandada deriva según esta STC de: "... suponer trasladar a la parte actora una carga acreditativa desmesurada por ser la circunstancia a acreditar susceptible de conocerse también a través de medios igual o más asequibles, constituyen una barrera desproporcionada para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva, en las dos vertientes concernidas, resultando, por ello inconstitucionales y nulos por vulnerar el art. 24.1 CE ."

Esta STC (publicada en el BOE de 28.02.2025 como antes se ha expuesto) es posterior a la interposición de la demanda (14.03.2024) y al dictado de la sentencia apelada (10.10.2024), si bien anterior a la resolución del presente recurso de apelación, lo que obliga a determinar los efectos que ello pueda tener, para lo que se debe partir del art. 40 LOTC según el que:

"Uno. Las sentencias declaratorias de la inconstitucionalidad de Leyes, disposiciones o actos con fuerza de Ley no permitirán revisar procesos fenecidos mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada en los que se haya hecho aplicación de las Leyes, disposiciones o actos inconstitucionales, salvo en el caso de los procesos penales o contencioso-administrativos referentes a un procedimiento sancionador en que, como consecuencia de la nulidad de la norma aplicada, resulte una reducción de la pena o de la sanción o una exclusión, exención o limitación de la responsabilidad.

Dos. En todo caso, la jurisprudencia de los tribunales de justicia recaída sobre leyes, disposiciones o actos enjuiciados por el Tribunal Constitucional habrá de entenderse corregida por la doctrina derivada de las sentencias y autos que resuelvan los procesos constitucionales."

Este precepto parte de un sistema de efectos basado en la nulidad ex tunc; esto es la regla general es la de la retroacción de efectos con el límite de los procesos finalizados por medio de una sentencia con fuerza de cosa juzgada salvo que el propio Tribunal Constitucional al declarar la inconstitucionalidad precise los efectos de la declaración de inconstitucionalidad.

A tal efecto la doctrina constitucional alude a "ineficacia originaria" ( STC 14/1981 de 29 de abril de 1981 - ECLI:ES:TC:1981:14); " invalidez ex origine" ( STC 60/1986 de 20 de mayo de 1986 - ECLI:ES:TC:1986:60); "nulidad a radice" ( STC 83/1984 de 24 de julio de 1984 - ECLI:ES:TC:1984:83); "expulsión ex origine" ( STC 59/2017 de 11 de mayo de 2017 - ECLI:ES:TC:2017:59) o de "nulidad de pleno derecho de las normas contrarias a los preceptos constitucionales" ( STC 39/1984 de 24 de julio de 1984 - ECLI:ES:TC:1984:39)

En este caso la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 (ECLI:ES:TC:2025:26) no limita sus efectos que por ello deben ser en un caso como el presente "ex tunc" ya que el presente procedimiento no está terminado por sentencia con efectos de cosa juzgada

Es por ello que la redacción del art. 439.6 LEC de la que se debe partir en esta sentencia (el 439.7 LEC fue declarado inconstitucional en su integridad) es la siguiente (se excluye la parte del precepto declarada inconstitucional):

"6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el articulo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora".

En el supuesto aquí analizado en la demanda se especifica directamente que el inmueble arrendado es la vivienda habitual del demandado.

En cuanto a la condición de gran tenedor se especifica en la demanda que el actor no la tiene. No obstante lo anterior, conforme a la LEC cuando se señala que no se es gran tenedor no basta con la mera manifestación, sino que es necesario justificar documentalmente esta circunstancia por medio de la certificación que el propio art. 439.6 LEC establece y que no estuvo disponible sino desde finales de septiembre de 2023 ya que hasta ese momento lo que cabía era solicitar notas de localización y de propiedad.

En este caso la demanda se presentó el 14.03.2024 con lo que la certificación a que se viene haciendo referencia ya se podía obtener, si bien lo aportado (y en relación a Maximo) no es sino una nota de localización y de propiedad a diferencia de lo exigible que es una certificación del Registro de la Propiedad en la que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

Junto a ello cabe añadir que el inmueble está en una situación de copropiedad aunque solamente se aporta la información referente a uno de los copropietarios. Así en la nota simple adjunta a la demanda fechada el 25.03.2019 referente a la vivienda arrendada (finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 3 de Badalona) se indica que los titulares son Angelica en una mitad indivisa y en lo que es la otra mitad indivisa por terceras partes indivisas Prudencio, Filomena y Maximo. En el acto del juicio se aportó otra nota simple fechada el 30.09.2024 (el juicio se celebró el 1.10.2024) en la que consta la misma información si bien se aportó asimismo una instancia para la liquidación del impuesto de sucesiones presentada ante la Agència Tributaria de Catalunya el 14.05.2017 en la que se refleja el fallecimiento de una de las copropietarias ( Angelica el 27.11.2016) indicándose la adjudicación por terceras partes, lo que supone que al tiempo del juicio (como señaló el actor y los otros dos hermanos a quienes se recibió declaración como testigos) eran titulares por terceras partes indivisas Prudencio, Filomena y Maximo.

Ello constata que la información adjunta a la demanda no era la idónea en lo que se refiere a la documentación necesaria, con lo que la problemática que se plantea por el apelante respecto a la declaración referente a la condición de gran tenedor del actor y su justificación concurre.

La exposición anterior pone de manifiesto que (incluso en caso de entenderse subsanable el requisito legalmente exigido como se entendió en los criterios orientadores de los jueces de primera instancia de Barcelona aprobados el 29.06.2023) no se ha corregido el mismo en la forma en que ello se debería haber verificado (la aportación de un documento privado en el acto del juicio complementa pero no se estima que supla la documentación exigible que es aquella a que se viene haciendo referencia).

No obstante esta realidad, tras la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 ( ECLI:ES:TC:2025:26) a los efectos de la LEC (que son los que justifican la exigencia de aportación documental que la misma establece ya que las consideraciones referentes a otras normas no pueden determinar exigencias procedimentales) la justificación de la condición de gran tenedor no tiene efectos específicos ya que la posibilidad de suspender el procedimiento prevista en el art. 441.6 LEC no se vincula a ello (la tramitación a la misma referente además consta haberse verificado dictándose el auto de 4.09.2024), tampoco existiendo ningún efecto en lo que es la tramitación del procedimiento a ello vinculado (a diferencia de la situación que se producía antes de la STC 26/2025 y en concreto la previsión específica contenida en el 439.7 LEC referente a que no se admitirían las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que ha quedado sin efecto).

Es por ello que ante la ausencia de efectos procesales en la LEC derivados de la problemática documental planteada tras la STC 26/2025; se considera que la misma no debe impedir el análisis de la acción de desahucio lo que comporta que el recurso de apelación en lo referente a este extremo no surte efectos (por la situación generada a resultas de la STC 26/2025).

CUARTO.- Suspensión al amparo de las previsiones del Real Decreto-ley 11/2020.

En el recurso de apelación se formulan asimismo alegaciones (y se apela) respecto de lo resuelto en la sentencia dictada en primera instancia respecto de la no suspensión al amparo de las previsiones contenidas en el Real Decreto-ley 11/2022.

En relación a esta cuestión cabe indicar que la previsión de suspensión contenida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tiene una tramitación específica que para el caso de los juicios de desahucio por expiración de plazo es la que se contiene en su art. 1 y en concreto en los párrafos 2 a 4.

La decisión a adoptar (tras tal tramitación) es un auto, con lo que la inclusión en una sentencia como se hace en este caso no cabe entender que se acomode al régimen normativo previsto al efecto que debe siempre ser objeto de control de oficio (incluso si ninguna alegación específica se formula al efecto).

Esta problemática procesal es de especial trascendencia pues afecta además al régimen de recursos, dado que el auto a que se viene haciendo referencia (el del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020) no es apelable, estimándose al efecto idóneo exponer los argumentos ya dados por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en el auto 289/2021 de 21 de diciembre de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:12565A).

A tal efecto, las razones de la no susceptibilidad de apelación de tal auto son las siguientes:

a) La propia norma excepcional antes detallada: Real Decreto 11/2020.

b) Art 455 LEC sobre resoluciones recurribles en apelación.

Real Decreto 11/2020

En cuanto al Real Decreto 11/2020 con sus reformas ulteriores, el mismo establece una regulación de carácter coyuntural ante la problemática que se ha planteado a raíz de la pandemia derivada del Covid-19 y no contiene disposición alguna referente a qué recursos caben frente a la resolución del juez donde resuelve sobre la petición de suspensión del procedimiento o lanzamiento, lo que hace que sea necesario acudir a las normas generales.

Art 455 LEC sobre resoluciones recurribles en apelación

Junto a la argumentación anterior, y como razonamiento adicional referente a la que se considera no recurribilidad del auto que es la resolución que debe dictarse, cabe añadir el que al detallar la Ley de Enjuiciamiento Civil las resoluciones apelables, el art 455 LEC sólo prevé el mismo para sentencias, autos definitivos y aquéllos que la ley expresamente señale (con las restricciones aún mayores que existen en lo que es la admisión del recurso de apelación en el proceso de ejecución - art. 562.1 2º de la LEC) , y el auto dictado al amparo del art. 1 del real Decreto-ley 11/2020 no reúne estas características.

Ante esta realidad referente a haber entrado la sentencia en una cuestión que debía haberse resuelto por medio de un auto no apelable, no se considera que el hecho de haber incorporado la sentencia una valoración a ello referente convierta en apelable lo que no tiene esta condición, lo que comporta como efecto el que no se estime posible entrar en las consideraciones a ello referentes, con lo que este motivo de apelación no puede verse estimado.

QUINTO.- Legitimación activa y capacidad.

La decisión referente a estas cuestiones y los argumentos a las mismas referentes contenidas tanto en la sentencia como en el recurso de apelación y la oposición al mismo se han expuesto en el primer fundamento de derecho de esta sentencia que no cabe sino tener por reproducidos a fin de evitar reiteraciones.

De cara a su resolución, en lo que son las consideraciones referentes a la falta de capacidad procesal de la comunidad de bienes arrendadora no cabe entender (de igual forma a como se hace en la sentencia dictada en primera instancia) que se puedan plantear, ya que la comunidad de bienes en cuanto que tal no interviene como parte en esta causa (quien tiene la condición de demandante es Maximo).

Lo que cabe analizar es si éste tiene o no legitimación. La sentencia estima que sí por obrar en beneficio de los comuneros, realidad con la que el apelante no está conforme por no ostentar el actor/apelado la representación de la comunidad de bienes que en el recurso de apelación se indica que se rige respecto a su administración por las normas de las sociedades mercantiles, entendiendo que además no actúa en interés de la comunidad al estar el arrendatario al corriente en el pago de las rentas cuando se hizo llegar el burofax de extinción del contrato, no pudiendo además superar la renta futura del piso la que se abonaba por el apelante dado el régimen de limitación de rentas existente. Junto a ello se expone que el último propietario del piso no es ni el actor ni la comunidad de bienes DIRECCION001 habiendo quedado a juicio del apelante claro que se había firmado con Fabio un acuerdo a elo referente (cita el documento nº 6 aportado con la contestación) y que esta realidad es importante de cara a conocer si la parte actora tiene o no la condición de gran tenedor (también se indica que lo es para saber si las rentas objeto de pleito están impagadas o renunciadas a cobrar).

El apelado además de destacar que las comunidades de bienes no se rigen por el régimen de las sociedades mercantiles, en este caso destaca que el demandante/apelado ha actuado en beneficio de la comunidad (además se pone de manifiesto que en el acto del juicio así lo expusieron los otros dos copropietarios). Tampoco consta la venta a un tercero.

En relación este motivo de apelación, la primera cuestión a la que se debe dar respuesta es la referente al régimen de ejercicio de acciones arrendaticias en los casos de ser el bien propiedad de varias personas como sucede en este caso en el que según la documentación registral los titulares son por terceras partes indivisas Prudencio, Filomena y Maximo (operan en el tráfico y a los efectos de este contrato de arrendamiento como DIRECCION001 CB - CIF NUM000 - como resulta de los recibos obrantes en autos) habiéndolo sido antes ellos tres en cuanto a tres terceras partes de una mitad indivisa, correspondiendo la titularidad de la otra mitad indivisa a su madre Angelica (fallecida el 27.11.2016), habiendo actuado en el tráfico en ese momento como DIRECCION002 CB (NIF NUM000 que es el mismo que la actual comunidad de bienes) siendo esta quien suscribió el contrato objeto de estas actuaciones de 1.11.2004.

En lo que es el régimen de administración de las comunidades de bienes (como se detalla en la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 496/2022 de 4 de noviembre de 2022 - ECLI:ES:APB:2022:12146 - que se sigue en esta exposición), opera el régimen de mayorías que se contiene en el art 552-7 CCCat (mayoría de cuotas para los actos de administración ordinaria, de 3/4 para los de administración extraordinaria y unanimidad para los de disposición).

Junto a este precepto, el art. 552-6.1 CCCat que dispone: "1. Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo".

En base a estas normas y las semejantes del Código Civil ( arts.394 y 398), existe (en lo referente al ejercicio de acciones judiciales que es la cuestión que aquí se plantea) una reiterada jurisprudencia de la que cabe citar la STS 1275/2006 de 13 de diciembre de 2006 (ECLI:ES:TS:2006:7590) conforme a la que:

"... es doctrina reiterada de esta Sala, en interpretación del art. 394 del Código Civil , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( Sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 ); doctrina reiterada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en fecha 1 de octubre de 2013 ".

En los juicios de desahucio (como el objeto de las presentes actuaciones), se presume por ello que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no en interés propio aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS 10.12.1971 ), indicando la STS 4.04.1963 que: "Habiendo hecho constar en la demanda su carácter de copropietario, como lo hizo el actor, el interés de la comunidad ha de presumirse lógicamente".

En este sentido (y referida a procedimientos de desahucio) cabe citar la SAP Madrid, Sec. 20ª 368/2020 de 8 de octubre de 2020 (ECLI:ES:APM:2020:10839) en la que se indica:

"... es reiterada la doctrina jurisprudencial que reconoce a cualquier comunero legitimación para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte; además de estar facultado para efectuar actos de administración, y, por lo tanto, para desahuciar; sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actúa en nombre e interés de la comunidad, de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundará en provecho de la comunidad. Como dice la SAP de Madrid -Sección 11ª- núm. 106/2019, de 6 de marzo , no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS 594/2014, 30 de octubre , y 321/2016, 18 de mayo ; también sobre la actuación implícita, 243/1994, 18 de marzo). Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad [...], viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( STS 371/1992, 8 de abril ). Particularmente, en los juicios de desahucio debe presumirse que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no uti singulis, aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS 606/1971, 10 de diciembre ; también 126/1955, 26 de marzo ). Esta misma Sala se ha pronunciado en esos mismos términos en la sentencia núm. 518/2019, de 3 de diciembre , en la que concluimos que la doctrina jurisprudencial ha admitido la legitimación activa de un comunero para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, ya para ejercitar sus derechos, ya para defenderlos, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás, sin que les perjudique la contraria ( SSTS de 8 de febrero y 14 de marzo de 1994 , y 28 de octubre de 1991 , entre otras)"

En semejante sentido (y con referencia a como se acaba de hacer en esta sentencia al Derecho Civil de Cataluña), la SAP Barcelona, Sec. 13ª 32/2021 de 29 de enero de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:170) expone:

"En relación con el uso de las cosas comunes, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña ( CCCat .) bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad. Por el contrario, no es acto de administración extraordinaria, por no estar legal ni doctrinalmente previsto como tal, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, así como tampoco la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, por cuanto la extinción del arrendamiento no supone el compromiso, sino la liberación del patrimonio de la comunidad. Y lo mismo puede decirse en cuanto al ejercicio de la acción de desahucio, mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación, perteneciendo al ámbito de la administración ordinaria para la que, según el artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña , basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares.

Partiendo de estos datos, constituye doctrina jurisprudencial recogida, por ejemplo, en la sentencia del Tribunal Supremo ( STS) de 7 de julio de 2.012 , la que en los supuestos de comunidad ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada, siendo que el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, siendo que en el caso de autos, no consta la oposición a la acción ejercitada por parte de la usufructuaria y los nudos propietarios del otro 50% de la vivienda arrendada".

El régimen que se acaba de exponer parte de la realidad conforme a la que el reconocimiento de la legitimación de un comunero para el ejercicio de acciones judiciales en beneficio de la comunidad de bienes presume la aceptación y conformidad del resto de los comuneros.

En este caso los tres comuneros expusieron en el acto del juicio su plena conformidad con el ejercicio de las acciones objeto de esta causa. Es a ellos además a quienes corresponde determinar si es o no de interés mantener la vivienda arrendada, con lo que la legitimación activa se entiende concurrente en el actor, máxime cuando no consta que la titularidad de la vivienda no fuere de la parte actora al tiempo de presentarse la demanda teniendo en cuenta los documentos a la misma adjuntos (contrato, nota simple y recibos) así como los aportados en el acto de la vista (nota simple actualizada cuya justificación de aportación en lo que ahora se analiza se estima deriva de las alegaciones hechas en la contestación con fundamento en el art. 265.3 LEC como expuso la juzgadora de primera instancia al acordar la procedencia de su unión).

La no transmisión se expuso en la vista además de por los tres cotitulares, por Fabio quien en el acto de la vista no ocultó su interés en adquirir el inmueble (aunque no consta que se materializase). El Sr. Fabio dijo ser él quien reformó la vivienda superior a la objeto de estas actuaciones como así expuso, obrando en autos la licencia referida a la reforma de un baño en la que él aparece como la persona contribuyente. Este documento se refiere a otra vivienda (es la de la DIRECCION000 de Badalona cuando la objeto de estas actuaciones es la de la DIRECCION000 de Badalona), y por sí solo además no acredita ninguna propiedad, siendo la razón de ser de ello la definición de quien fuere el sujeto pasivo del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. En este sentido dispone el art. 101 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

"Artículo 101. Sujetos pasivos.

1. Son sujetos pasivos de este impuesto, a título de contribuyentes, las personas físicas, personas jurídicas o entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria , que sean dueños de la construcción, instalación u obra, sean o no propietarios del inmueble sobre el que se realice aquélla.

A los efectos previstos en el párrafo anterior tendrá la consideración de dueño de la construcción, instalación u obra quien soporte los gastos o el coste que comporte su realización.

2. En el supuesto de que la construcción, instalación u obra no sea realizada por el sujeto pasivo contribuyente tendrán la condición de sujetos pasivos sustitutos del contribuyente quienes soliciten las correspondientes licencias o presenten las correspondientes declaraciones responsables o comunicaciones previas o quienes realicen las construcciones, instalaciones u obras.

El sustituto podrá exigir del contribuyente el importe de la cuota tributaria satisfecha."

Es por ello que no cabe sino llegar en lo que es la cuestión de legitimación activa sino a las mismas conclusiones alcanzadas en la sentencia dictada en primera instancia (del posible vínculo de la mercantil DIRECCION003 con esta vivienda y a cuyo representante asimismo se tomó declaración en el acto del juicio nada consta) lo que supone que este motivo de apelación se deba ver desestimado.

SEXTO.- Concurrencia de causa de resolución.

También es objeto del recurso de apelación la cuestión referente a la concurrencia de una causa de resolución que la sentencia estima acreditada y con la que difiere el apelante además de por la referencia a un nuevo contrato (alegación en la que ya se ha indicado no cabe entrar por nada haberse indicado al efecto en el escrito de contestación a la demanda) por la problemática del burofax y en concreto en lo referente al envío, contenido y recepción.

La parte apelada difiere de esta valoración entendiendo que son conformes las conclusiones que se contienen en la sentencia en lo que es el burofax hecho llegar y los efectos que tiene de cara a poner punto final a la relación arrendaticia.

Respecto de lo planteado cabe indicar que el contrato que regía la relación entre las partes es el de 1.11.2004 y establece una duración de doce meses sin perjuicio del derecho a la prórroga contenido en el art. 9 LAU.

El régimen normativo vigente en ese momento en lo referente a la duración del contrato implicaba ( art 9.1 LAU) una posibilidad de prórroga hasta de cinco años. Tras ello operaría la prevista en el art. 10.1 LAU que era de plazos anuales hasta un máximo de tres más y tras ello la tácita reconducción respecto de la que, dado que el presente es un arrendamiento urbano, opera la previsión contenida en el art. 1581 CC conforme al que:

"Artículo 1581.

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

En este caso la renta aparece fijada por años.

En cuanto a si en este caso hubo o no comunicación de la finalización del contrato por la parte arrendadora, en fecha 3.05.2023 consta se envió un burofax ( NUM002) en que se señalaba la voluntad de poner punto final a la relación entre las partes con efectos 15.09.2023.

En el documento de entrega aparece la numeración final ... NUM003 (es la antes mencionada) constando la entrega a la persona destinataria el 8.05.2023 con lo que se estima que este documento impidió la operativa de la tácita reconducción a partir del 1.11.2023, fecha que es aquella en la que hubiera comenzado de nuevo la tácita reconducción y que es anterior a la de presentación de la demanda (14.03.2024) con lo que se considera que ante la claridad de la voluntad de poner punto final a la relación arrendaticia, el burofax comporta este efecto.

Ello comporta que asimismo este motivo de apelación se deba ver desestimado.

SÉPTIMO.- Importes adeudados.

El apelante asimismo señala como motivo de apelación que no se le debería condenar al pago de cantidad alguna pues la cantidad fijada en la sentencia (inferior a la reclamada en la demanda al entenderse en ella que no se habían hecho saber al arrendatario las actualizaciones - si bien ello no es objeto de recurso ni de impugnación de sentencia) nunca le fue reclamada al apelante habiendo renunciado a su cobro la propiedad.

Respecto de esta cuestión la sentencia parte de su exigibilidad ante el uso que se siguió haciendo del inmueble y al no constar que el arrendatario hubiere intentado una consignación de rentas.

Tal valoración no cabe sino compartirla en esta sede de apelación destacando además que si bien el actor y los testigos (sus hermanos) indicaron no haber aceptado los intentos de pago; tal actuación no cabe entender que implique una renuncia a lo que aquí se reclama pues un obrar como el expuesto por los antes mencionados lo que se considera que trata de evitar es precisamente que opere la tácita reconducción y que se pueda entender que es un acto propio ( art. 111-8 CCCat.) del mantenimiento de la vigencia del contrato, máxime si se intentare hacer efectivo como renta, concepto este distinto al aquí reclamado que es el de indemnización por la ocupación.

Es por ello que también este motivo de apelación se debe ver desestimado y con ello la totalidad del recurso presentado.

OCTAVO.-En lo que son las costas de apelación el art. 398 LEC, parte de la aplicación del principio del vencimiento en base a la remisión al art. 394 LEC si bien en este caso el mismo no se considera debe hacerse operativo (y con ello no incluir condena en costas) pues en este caso al tiempo de presentarse el recurso de apelación 14.11.2024, aún no se había dictado la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 (ECLI:ES:TC:2025:26) publicada en el BOE nº 51 de 28.02.2025 que ha sido determinante en la consideración de no surtir efectos la problemática constatada en lo que es la justificación documental de la no condición de gran tenedor de la parte actora (cuestión distinta es la pérdida del depósito que es un efecto automático vinculado a la desestimación del recurso).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandado Landelino, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda de juicio verbal de desahucio por expiración de plazo y reclamación de cantidades debidas frente a él instada el 14.03.2024 por parte de Maximo.

En la demanda se expone que el demandante (que señala no tener la condición de gran tenedor) es copropietario de la vivienda sita en DIRECCION000 de Badalona que fue arrendada al demandado por medio de contrato de 1.11.2004. Este contrato considera el actor que ha expirado, habiéndose remitido un burofax notificando dicha terminación con efectos del 15.09.2023 que fue entregado al demandado el 8.05.2023, siendo los últimos recibos abonados los correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2023 (eran de 455 €/mes). En base a ello se solicita se dicte sentencia en la cual:

- Se declare haber lugar al desahucio de la vivienda sita en DIRECCION000 por expiración del término, con apercibimiento al demandado Landelino de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo voluntario.

- Se condene a Landelino a abonar la cantidad de 2.730 €, por seguir ocupando la vivienda objeto del presente procedimiento entre los meses de octubre de 2023 y marzo de 2024, ambos inclusive.

- Se condene a Landelino a abonar a la parte actora, la cantidad que resulte de computar por cada mes de ocupación indebida de la vivienda por parte del demandado, a partir del mes de abril de 2024 y hasta la entrega efectiva de la posesión del piso a la parte actora, a razón de 455 € mensuales.

- Se condene a Landelino al pago de los correspondientes intereses desde la interposición a la demanda y hasta la entrega efectiva de la posesión, sobre las cantidades objeto de condena, previa liquidación de las mismas.

- Se impongan las costas al demandado, aun cuando se allanare a la misma.

Landelino contestó y se opuso, alegando en primer lugar la concurrencia de una nulidad de actuaciones al no cumplirse con las exigencias que fija el art. 439 LEC tras la reforma operada por la Ley 12/2023. A tal efecto indica que la parte actora es gran tenedora no acompañando el certificado de localización de inmuebles ni informe de vulnerabilidad del demandado (también se indica que debía haber renovado el contrato pese a estar a ello obligada ni proporcionado alternativa habitacional). En concreto se señala que la parte arrendadora es DIRECCION001 CB (antes DIRECCION002 CB) que son patrimoniales destinadas a la explotación de sus propiedades y que tienen la condición de gran tenedor no bastando con acreditar únicamente las propiedades del demandante (quien se señala que ya tiene tal condición pues los inmuebles mencionados en la documentación aportada no están divididos en propiedad horizontal) sino que se debería haber aportado la referente a todos los integrantes de la comunidad de bienes.

De no entenderse que deba operar la nulidad, entiende el demandado que una comunidad de bienes carece de capacidad al amparo de lo previsto en el art. 6 LEC no ostentando Maximo legitimación activa pues no representa a la comunidad (o no lo acredita).

Además, se expone que la carencia de legitimación activa asimismo deriva del hecho de haber adquirido todo el bloque en el que está la vivienda arrendada una persona llamada Fabio o una mercantil que es suya denominada DIRECCION003 habiendo procedido el Sr. Fabio y trabajadores de su empresa a personarse en la vivienda a fin de que el demandado marchare de ella (en la contestación a la demanda se emplea el término "coaccionándolo").

En cuanto al contrato de alquiler (tras uno previo de 1999 que es desde cuando el demandado indica residir en la vivienda) se señala que está en vigor al haberse producido una tácita reconducción pues el burofax no aparece firmado por el resto de comuneros ni por la comunidad de bienes. Igualmente se expone que no se acompaña certificado de contenido ni acuse de recibo.

En lo que es la reclamación de cantidad entiende que concurre una pluspetición pues la renta mensual es de 390 €/mes (no 445 €/mes) al no constar la actualización no habiéndose procedido al pago por no haber acudido los hermanos del actor ( Prudencio y Filomena) que se encargaban de ello a cobrar la renta.

Finalmente se expone la vulnerabilidad económica del demandado y la carencia de alternativa habitacional.

En base a lo expuesto se solicita se acuerde la nulidad de actuaciones y en su caso la desestimación de la demanda con condena en costas a la parte actora.

Por medio de otrosí se instó incidente de suspensión extraordinaria del desahucio.

La petición de nulidad planteada no se tramitó por entenderse que la misma se debe plantear por el mecanismo de los recursos legalmente establecidos ( art. 227 LEC) y en este caso ello implicaba haberse tenido que recurrir el decreto de admisión a trámite del procedimiento lo que se indicó en providencia de 25.04.2024 que no había hecho el demandado. Todo ello sin perjuicio de lo que se resolviera en sentencia.

Tras la emisión del informe de vulnerabilidad por el Ayuntamiento de Badalona y el traslado del mismo a las partes se dictó auto el 4.09.2024 que no entendió procedente la suspensión del procedimiento a los efectos previstos en el art. 441.6 LEC (con auto de rectificación de error de 16.09.2024 en lo referente al nombre de la persona a que se refería que no era la indicada en tal auto Sra. Tomasa, sino Landelino como así se indica en esta última resolución).

Esta rectificación se hizo en base a una petición de nulidad de actuaciones que había prsentado Landelino el 13.09.2024 que fue inadmitida a trámite por providencia de 18.09.2024 al entender que de lo que se trataba era de un error material ya rectificado.

Tras la celebración del juicio el 1.10.2024, se dictó sentencia que es estimatoria parcial de la demanda sin imposición de costas. Entiende que no concurre vulneración de las exigencias del art. 439 LEC pues además de no haberse recurrido el decreto de admisión a trámite del procedimiento, se obtuvo el informe de servicios sociales del que se dio traslado a las partes resolviéndose sobre la no procedencia de la suspensión del procedimiento. Considera que el demandante tiene legitimación activa al actuar en beneficio de la comunidad de bienes no constando oposición del resto de sus integrantes, con lo que la cuestión sobre la capacidad para ser parte que se indica en la contestación no considera que quepa plantearla pues la comunidad de bienes no es la demandante. Igualmente, en lo que es la legitimación activa señala que no consta la transmisión del inmueble a un tercero. En lo que es el contrato vigente entre las partes (el de 1.11.2004) estima que su plazo de vigencia ha finalizado ante la corrección de la comunicación de finalización de su vigencia enviada. Respecto de las rentas, concluye que no cabe exigir su importe actualizado por no constar la notificación de la aplicación del IPC si bien ello no obsta a 2que se deba condenar al demandado al pago de los importes referidos al periodo comprendido entre el mes de octubre de 2023 y septiembre de 2024 (a 390 €/mes), lo que suponen 4.690 € habiendo podido proceder el demandado a una consignación caso de no aceptar la propiedad el pago. Por último, analiza la sentencia la operativa de la suspensión prevista en el Real Decreto-ley 11/2020 entendiendo no ser procedente por no acreditarse sus presupuestos.

Landelino recurre en apelación señalando la existencia de incongruencia al no haberse resuelto sobre el contrato vigente entre las partes (se indica existir otro verbal suscrito en un 15 de septiembre si bien sin precisar el año en que ello se hiciere), la problemática de la falta de capacidad procesal de la comunidad de bienes (que entiende equiparable a una sociedad mercantil) y legitimación del demandante, la no inidoneidad del burofax acompañado para poner punto final a la relación arrendaticia al no constar envío, contenido o recepción, constar la renuncia al cobro de la renta por la propiedad, operar una nulidad de actuaciones por la operativa de las previsiones contenidas en el art. 439 LEC y tener el apelante la condición de vulnerable. En base a ello se solicita se dicte por esta Audiencia Provincial sentencia por la que se resuelva que:

1) Existió una nulidad de actuaciones por no cumplir la demanda con los requisitos del art. 439 de la LEC al no acreditarse si el propietario era gran tenedor, según el art artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

2) Subsidiariamente y de considerarse que se había cumplido con el art. 439 de la LEC se dictamine que el procedimiento se debió haber suspendido al amparo del Real Decreto Ley 11/2020, al ser el actor un gran tenedor y el inquilino encontrarse en situación de vulnerabilidad.

3) Subsidiariamente de desestimarse el incidente de suspensión del procedimiento al amparo del Real Decreto Ley 11/2020, se declarase que hay:

a. Falta de capacidad procesal de DIRECCION001 CB, CIF NUM000.

b. Falta de legitimación activa del Sr Maximo para representar la Comunidad de Bienes DIRECCION001 CB, con CIF NUM000.

c. Que el inmueble objeto de pleito fue transmitido al Sr. Fabio y por ende existiendo falta de legitimación activa en el actor para instar el presente procedimiento

d. Falta de notificación de la resolución contractual/no continuidad por parte de la propiedad:

i. Primero por defecto formal por cuanto el apelante no fue preavisado en plazo y forma, pues el mismo nunca recibió el burofax

ii. Se remitan los autos a la Juzgadora a quo para que resuelva sobre la omisión de si existió un nuevo contrato de alquiler y si está en vigor, después del 27 de noviembre de 2016 cuando DIRECCION002 CB, hizo una sucesión de comunidad con Comunidad de Bienes DIRECCION001 CB, con CIF NUM000 al morirse la Sra. Angelica el 27 de noviembre de 2016.

e. Que existía una renuncia expresa de cobrar los alquileres o cantidades asimiladas por parte de la propiedad

Maximo se opuso al recurso de apelación señalando la corrección de los argumentos de la sentencia dictada en primera instancia cuya confirmación solicita. La misma entiende que es congruente pues parte de ser el contrato vigente entre las partes el de 1.11.2004 al que se le puso punto final por medio del burofax que entiende reúne todas las condiciones, siendo novedosa la indicación de la existencia de un contrato verbal de fecha posterior. La problemática de la capacidad de la comunidad de bienes que destaca no es una sociedad mercantil no entiende se plantee al no ser la demandante, estando legitimado el actor/apelado por actuar en beneficio de los comuneros y no haberse transmitido el inmueble a un tercero. Tampoco estima que se renunciare el cobro de la renta ni que se den los presupuestos de la operativa de la causa de suspensión prevista en el Real decreto-ley 11/2020.

Tras esta exposición se procede al análisis del recurso de apelación presentado debiéndose con carácter previo poner de manifiesto que en esta sede de apelación no cabe plantear nuevas alegaciones distintas a las suscitadas en primera instancia ya que el hacerlo supone (como indica la STS 563/2002 de 7 de junio de 2002 (ECLI:ES:TS:2002:4149) una vulneración del principio de la "perpetuatio actionis" - prohibición de la " mutatio libelli" ( STS 25 noviembre 1991, 26 diciembre 1997) y configura una situación de hecho y de derecho distinta a la existente en el momento de la incoación del pleito ( STS 2 junio 1948, 24 abril 1951, 10 diciembre 1962, 20 marzo 1982, 17 febrero 1992) no es posible modificar en segunda instancia, pues el recurso de apelación no autoriza a resolver cuestiones distintas de las planteadas en la primera ("pendente apellatione nihil innovetur", SS. 21 noviembre 1963, 19 julio 1989, 21 abril 1992, 9 junio 1997, entre otras.)". En este mismo sentido cabe citar la STS 308/2022 de 19 de abril de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:1563) en la que se señala que:

"... la regla pendente apellatione nihil innovetur, conforme a la cual, aunque el recurso de apelación permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a la Audiencia Provincial a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia ( sentencia 436/2020, de 15 de julio , entre otras muchas). De modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de previa discusión ante el juzgado, como establece el art. 456.1 LEC , al normar que "[...] en virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia [...]".

SEGUNDO.- Congruencia.

El apelante estima que la sentencia de primera instancia no da respuesta a todo lo por él planteado y que por ello incurre en incongruencia. En concreto lo plantea en relación a si se hubiere formalizado un nuevo contrato de alquiler verbal sobre la misma vivienda con fecha posterior a noviembre de 2016 entre DIRECCION001 CB y el apelante. La concreta fecha de tal contrato en el recurso de apelación se dice que sería de 15 de septiembre de un año incierto entre 2016 y la interposición de la demanda.

La parte apelada considera que este motivo no es procedente ante el carácter novedoso de la alegación y partir la sentencia del contrato de 1.11.2004.

Respecto de esta alegación cabe indicar que el deber de congruencia y motivación de las sentencias viene establecido en el art. 218 LEC, vinculándose la figura de la congruencia con las pretensiones ejercitadas en una causa, pudiéndose citar al respecto la STS 37/2021 de 1 de febrero de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:291) según la que:

"La congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 313/2020, de 17 de junio , 526/2020, de 14 de octubre , entre otras); desde esta perspectiva, la sentencia debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado.

Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta Sala (por todas las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio o 526/2020, de 14 de octubre ), si concede más de lo pedido ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte."

En este caso, cabe indicar que en la demanda se señala que el contrato que fundamenta la reclamación es de 1.11.2004. El demandado en su contestación aludió al mismo entendiendo que estaba vigente y que había existido un contrato previo de 1999 que se acompaña con la contestación (el de 1.11.2004 se adjunta a la demanda). Nada se precisa en la contestación respecto de una novación del contrato de 1.11.2004 y su sustitución por otro con lo que el que la sentencia parta de este contrato y nada indique sobre una posible novación no se considera suponga ningún tipo de incongruencia, pues nada se señaló al respecto en la contestación de la demanda que es donde esta alegación se debería haber planteado suponiendo las alegaciones posteriores y preguntas referentes a tal potencial novación algo que no es posible verificar conforme al principio de la prohibición de "mutatio libellis" que se ha expuesto.

Es por ello que ninguna incongruencia se estima que concurra.

TERCERO.- Petición de nulidad por no respeto de las exigencias previstas en el art. 439 LEC .

Esta petición se formuló en la contestación a la demanda viéndose la misma inadmitida a trámite por medio de la providencia de 25.04.2024 y a la misma se dio respuesta en la sentencia dictada en primera instancia según se ha expuesto en el fundamento de derecho primero de esta sentencia, decisión con la que manifiesta su discrepancia el apelante (a diferencia del apelado) en los términos antes expuestos que no se reproducen de nuevo a fi de evitar reiteraciones.

En relación ello cabe señalar que al tiempo de la presentación de la demanda que ha dado origen a esta causa (14.03.2024), la redacción del art. 439.6 LEC era la siguiente (deriva de la Ley 12/2023 de 24 de mayo que entró en vigor el 26.05.2023)

"6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses."

Por su parte según el art. 439.7 LEC:

"7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior".

No obstante lo anterior, la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 (ECLI:ES:TC:2025:26) publicada en el BOE nº 51 de 28.02.2025 entre otras cuestiones dispuso:

"2.º Estimar parcialmente el recurso de inconstitucionalidad y, en consecuencia, declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los apartados 6 c ) y 7 del art. 439 y de los apartados 1 y 2 del art. 655 bis de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil , en la redacción dada por la disposición final quinta, apartados 2 y 6, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ."

La razón de ser de la inconstitucionalidad del mecanismo fijado en el art. 439.6 LEC referente a la acreditación de la vulnerabilidad de la parte demandada deriva según esta STC de: "... suponer trasladar a la parte actora una carga acreditativa desmesurada por ser la circunstancia a acreditar susceptible de conocerse también a través de medios igual o más asequibles, constituyen una barrera desproporcionada para el ejercicio del derecho a la tutela judicial efectiva, en las dos vertientes concernidas, resultando, por ello inconstitucionales y nulos por vulnerar el art. 24.1 CE ."

Esta STC (publicada en el BOE de 28.02.2025 como antes se ha expuesto) es posterior a la interposición de la demanda (14.03.2024) y al dictado de la sentencia apelada (10.10.2024), si bien anterior a la resolución del presente recurso de apelación, lo que obliga a determinar los efectos que ello pueda tener, para lo que se debe partir del art. 40 LOTC según el que:

"Uno. Las sentencias declaratorias de la inconstitucionalidad de Leyes, disposiciones o actos con fuerza de Ley no permitirán revisar procesos fenecidos mediante sentencia con fuerza de cosa juzgada en los que se haya hecho aplicación de las Leyes, disposiciones o actos inconstitucionales, salvo en el caso de los procesos penales o contencioso-administrativos referentes a un procedimiento sancionador en que, como consecuencia de la nulidad de la norma aplicada, resulte una reducción de la pena o de la sanción o una exclusión, exención o limitación de la responsabilidad.

Dos. En todo caso, la jurisprudencia de los tribunales de justicia recaída sobre leyes, disposiciones o actos enjuiciados por el Tribunal Constitucional habrá de entenderse corregida por la doctrina derivada de las sentencias y autos que resuelvan los procesos constitucionales."

Este precepto parte de un sistema de efectos basado en la nulidad ex tunc; esto es la regla general es la de la retroacción de efectos con el límite de los procesos finalizados por medio de una sentencia con fuerza de cosa juzgada salvo que el propio Tribunal Constitucional al declarar la inconstitucionalidad precise los efectos de la declaración de inconstitucionalidad.

A tal efecto la doctrina constitucional alude a "ineficacia originaria" ( STC 14/1981 de 29 de abril de 1981 - ECLI:ES:TC:1981:14); " invalidez ex origine" ( STC 60/1986 de 20 de mayo de 1986 - ECLI:ES:TC:1986:60); "nulidad a radice" ( STC 83/1984 de 24 de julio de 1984 - ECLI:ES:TC:1984:83); "expulsión ex origine" ( STC 59/2017 de 11 de mayo de 2017 - ECLI:ES:TC:2017:59) o de "nulidad de pleno derecho de las normas contrarias a los preceptos constitucionales" ( STC 39/1984 de 24 de julio de 1984 - ECLI:ES:TC:1984:39)

En este caso la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 (ECLI:ES:TC:2025:26) no limita sus efectos que por ello deben ser en un caso como el presente "ex tunc" ya que el presente procedimiento no está terminado por sentencia con efectos de cosa juzgada

Es por ello que la redacción del art. 439.6 LEC de la que se debe partir en esta sentencia (el 439.7 LEC fue declarado inconstitucional en su integridad) es la siguiente (se excluye la parte del precepto declarada inconstitucional):

"6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el articulo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda .

En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora".

En el supuesto aquí analizado en la demanda se especifica directamente que el inmueble arrendado es la vivienda habitual del demandado.

En cuanto a la condición de gran tenedor se especifica en la demanda que el actor no la tiene. No obstante lo anterior, conforme a la LEC cuando se señala que no se es gran tenedor no basta con la mera manifestación, sino que es necesario justificar documentalmente esta circunstancia por medio de la certificación que el propio art. 439.6 LEC establece y que no estuvo disponible sino desde finales de septiembre de 2023 ya que hasta ese momento lo que cabía era solicitar notas de localización y de propiedad.

En este caso la demanda se presentó el 14.03.2024 con lo que la certificación a que se viene haciendo referencia ya se podía obtener, si bien lo aportado (y en relación a Maximo) no es sino una nota de localización y de propiedad a diferencia de lo exigible que es una certificación del Registro de la Propiedad en la que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

Junto a ello cabe añadir que el inmueble está en una situación de copropiedad aunque solamente se aporta la información referente a uno de los copropietarios. Así en la nota simple adjunta a la demanda fechada el 25.03.2019 referente a la vivienda arrendada (finca nº NUM001 del Registro de la Propiedad nº 3 de Badalona) se indica que los titulares son Angelica en una mitad indivisa y en lo que es la otra mitad indivisa por terceras partes indivisas Prudencio, Filomena y Maximo. En el acto del juicio se aportó otra nota simple fechada el 30.09.2024 (el juicio se celebró el 1.10.2024) en la que consta la misma información si bien se aportó asimismo una instancia para la liquidación del impuesto de sucesiones presentada ante la Agència Tributaria de Catalunya el 14.05.2017 en la que se refleja el fallecimiento de una de las copropietarias ( Angelica el 27.11.2016) indicándose la adjudicación por terceras partes, lo que supone que al tiempo del juicio (como señaló el actor y los otros dos hermanos a quienes se recibió declaración como testigos) eran titulares por terceras partes indivisas Prudencio, Filomena y Maximo.

Ello constata que la información adjunta a la demanda no era la idónea en lo que se refiere a la documentación necesaria, con lo que la problemática que se plantea por el apelante respecto a la declaración referente a la condición de gran tenedor del actor y su justificación concurre.

La exposición anterior pone de manifiesto que (incluso en caso de entenderse subsanable el requisito legalmente exigido como se entendió en los criterios orientadores de los jueces de primera instancia de Barcelona aprobados el 29.06.2023) no se ha corregido el mismo en la forma en que ello se debería haber verificado (la aportación de un documento privado en el acto del juicio complementa pero no se estima que supla la documentación exigible que es aquella a que se viene haciendo referencia).

No obstante esta realidad, tras la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 ( ECLI:ES:TC:2025:26) a los efectos de la LEC (que son los que justifican la exigencia de aportación documental que la misma establece ya que las consideraciones referentes a otras normas no pueden determinar exigencias procedimentales) la justificación de la condición de gran tenedor no tiene efectos específicos ya que la posibilidad de suspender el procedimiento prevista en el art. 441.6 LEC no se vincula a ello (la tramitación a la misma referente además consta haberse verificado dictándose el auto de 4.09.2024), tampoco existiendo ningún efecto en lo que es la tramitación del procedimiento a ello vinculado (a diferencia de la situación que se producía antes de la STC 26/2025 y en concreto la previsión específica contenida en el 439.7 LEC referente a que no se admitirían las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que ha quedado sin efecto).

Es por ello que ante la ausencia de efectos procesales en la LEC derivados de la problemática documental planteada tras la STC 26/2025; se considera que la misma no debe impedir el análisis de la acción de desahucio lo que comporta que el recurso de apelación en lo referente a este extremo no surte efectos (por la situación generada a resultas de la STC 26/2025).

CUARTO.- Suspensión al amparo de las previsiones del Real Decreto-ley 11/2020.

En el recurso de apelación se formulan asimismo alegaciones (y se apela) respecto de lo resuelto en la sentencia dictada en primera instancia respecto de la no suspensión al amparo de las previsiones contenidas en el Real Decreto-ley 11/2022.

En relación a esta cuestión cabe indicar que la previsión de suspensión contenida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tiene una tramitación específica que para el caso de los juicios de desahucio por expiración de plazo es la que se contiene en su art. 1 y en concreto en los párrafos 2 a 4.

La decisión a adoptar (tras tal tramitación) es un auto, con lo que la inclusión en una sentencia como se hace en este caso no cabe entender que se acomode al régimen normativo previsto al efecto que debe siempre ser objeto de control de oficio (incluso si ninguna alegación específica se formula al efecto).

Esta problemática procesal es de especial trascendencia pues afecta además al régimen de recursos, dado que el auto a que se viene haciendo referencia (el del art. 1 del Real Decreto-ley 11/2020) no es apelable, estimándose al efecto idóneo exponer los argumentos ya dados por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en el auto 289/2021 de 21 de diciembre de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:12565A).

A tal efecto, las razones de la no susceptibilidad de apelación de tal auto son las siguientes:

a) La propia norma excepcional antes detallada: Real Decreto 11/2020.

b) Art 455 LEC sobre resoluciones recurribles en apelación.

Real Decreto 11/2020

En cuanto al Real Decreto 11/2020 con sus reformas ulteriores, el mismo establece una regulación de carácter coyuntural ante la problemática que se ha planteado a raíz de la pandemia derivada del Covid-19 y no contiene disposición alguna referente a qué recursos caben frente a la resolución del juez donde resuelve sobre la petición de suspensión del procedimiento o lanzamiento, lo que hace que sea necesario acudir a las normas generales.

Art 455 LEC sobre resoluciones recurribles en apelación

Junto a la argumentación anterior, y como razonamiento adicional referente a la que se considera no recurribilidad del auto que es la resolución que debe dictarse, cabe añadir el que al detallar la Ley de Enjuiciamiento Civil las resoluciones apelables, el art 455 LEC sólo prevé el mismo para sentencias, autos definitivos y aquéllos que la ley expresamente señale (con las restricciones aún mayores que existen en lo que es la admisión del recurso de apelación en el proceso de ejecución - art. 562.1 2º de la LEC) , y el auto dictado al amparo del art. 1 del real Decreto-ley 11/2020 no reúne estas características.

Ante esta realidad referente a haber entrado la sentencia en una cuestión que debía haberse resuelto por medio de un auto no apelable, no se considera que el hecho de haber incorporado la sentencia una valoración a ello referente convierta en apelable lo que no tiene esta condición, lo que comporta como efecto el que no se estime posible entrar en las consideraciones a ello referentes, con lo que este motivo de apelación no puede verse estimado.

QUINTO.- Legitimación activa y capacidad.

La decisión referente a estas cuestiones y los argumentos a las mismas referentes contenidas tanto en la sentencia como en el recurso de apelación y la oposición al mismo se han expuesto en el primer fundamento de derecho de esta sentencia que no cabe sino tener por reproducidos a fin de evitar reiteraciones.

De cara a su resolución, en lo que son las consideraciones referentes a la falta de capacidad procesal de la comunidad de bienes arrendadora no cabe entender (de igual forma a como se hace en la sentencia dictada en primera instancia) que se puedan plantear, ya que la comunidad de bienes en cuanto que tal no interviene como parte en esta causa (quien tiene la condición de demandante es Maximo).

Lo que cabe analizar es si éste tiene o no legitimación. La sentencia estima que sí por obrar en beneficio de los comuneros, realidad con la que el apelante no está conforme por no ostentar el actor/apelado la representación de la comunidad de bienes que en el recurso de apelación se indica que se rige respecto a su administración por las normas de las sociedades mercantiles, entendiendo que además no actúa en interés de la comunidad al estar el arrendatario al corriente en el pago de las rentas cuando se hizo llegar el burofax de extinción del contrato, no pudiendo además superar la renta futura del piso la que se abonaba por el apelante dado el régimen de limitación de rentas existente. Junto a ello se expone que el último propietario del piso no es ni el actor ni la comunidad de bienes DIRECCION001 habiendo quedado a juicio del apelante claro que se había firmado con Fabio un acuerdo a elo referente (cita el documento nº 6 aportado con la contestación) y que esta realidad es importante de cara a conocer si la parte actora tiene o no la condición de gran tenedor (también se indica que lo es para saber si las rentas objeto de pleito están impagadas o renunciadas a cobrar).

El apelado además de destacar que las comunidades de bienes no se rigen por el régimen de las sociedades mercantiles, en este caso destaca que el demandante/apelado ha actuado en beneficio de la comunidad (además se pone de manifiesto que en el acto del juicio así lo expusieron los otros dos copropietarios). Tampoco consta la venta a un tercero.

En relación este motivo de apelación, la primera cuestión a la que se debe dar respuesta es la referente al régimen de ejercicio de acciones arrendaticias en los casos de ser el bien propiedad de varias personas como sucede en este caso en el que según la documentación registral los titulares son por terceras partes indivisas Prudencio, Filomena y Maximo (operan en el tráfico y a los efectos de este contrato de arrendamiento como DIRECCION001 CB - CIF NUM000 - como resulta de los recibos obrantes en autos) habiéndolo sido antes ellos tres en cuanto a tres terceras partes de una mitad indivisa, correspondiendo la titularidad de la otra mitad indivisa a su madre Angelica (fallecida el 27.11.2016), habiendo actuado en el tráfico en ese momento como DIRECCION002 CB (NIF NUM000 que es el mismo que la actual comunidad de bienes) siendo esta quien suscribió el contrato objeto de estas actuaciones de 1.11.2004.

En lo que es el régimen de administración de las comunidades de bienes (como se detalla en la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 496/2022 de 4 de noviembre de 2022 - ECLI:ES:APB:2022:12146 - que se sigue en esta exposición), opera el régimen de mayorías que se contiene en el art 552-7 CCCat (mayoría de cuotas para los actos de administración ordinaria, de 3/4 para los de administración extraordinaria y unanimidad para los de disposición).

Junto a este precepto, el art. 552-6.1 CCCat que dispone: "1. Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo".

En base a estas normas y las semejantes del Código Civil ( arts.394 y 398), existe (en lo referente al ejercicio de acciones judiciales que es la cuestión que aquí se plantea) una reiterada jurisprudencia de la que cabe citar la STS 1275/2006 de 13 de diciembre de 2006 (ECLI:ES:TS:2006:7590) conforme a la que:

"... es doctrina reiterada de esta Sala, en interpretación del art. 394 del Código Civil , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( Sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 ); doctrina reiterada por la Sala 1ª del Tribunal Supremo en fecha 1 de octubre de 2013 ".

En los juicios de desahucio (como el objeto de las presentes actuaciones), se presume por ello que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no en interés propio aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS 10.12.1971 ), indicando la STS 4.04.1963 que: "Habiendo hecho constar en la demanda su carácter de copropietario, como lo hizo el actor, el interés de la comunidad ha de presumirse lógicamente".

En este sentido (y referida a procedimientos de desahucio) cabe citar la SAP Madrid, Sec. 20ª 368/2020 de 8 de octubre de 2020 (ECLI:ES:APM:2020:10839) en la que se indica:

"... es reiterada la doctrina jurisprudencial que reconoce a cualquier comunero legitimación para actuar en defensa del bien común en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte; además de estar facultado para efectuar actos de administración, y, por lo tanto, para desahuciar; sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actúa en nombre e interés de la comunidad, de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundará en provecho de la comunidad. Como dice la SAP de Madrid -Sección 11ª- núm. 106/2019, de 6 de marzo , no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad ( SSTS 594/2014, 30 de octubre , y 321/2016, 18 de mayo ; también sobre la actuación implícita, 243/1994, 18 de marzo). Por tanto, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad [...], viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( STS 371/1992, 8 de abril ). Particularmente, en los juicios de desahucio debe presumirse que el comunero actúa en beneficio de la comunidad y no uti singulis, aunque no lo haga constar de una manera expresa ( STS 606/1971, 10 de diciembre ; también 126/1955, 26 de marzo ). Esta misma Sala se ha pronunciado en esos mismos términos en la sentencia núm. 518/2019, de 3 de diciembre , en la que concluimos que la doctrina jurisprudencial ha admitido la legitimación activa de un comunero para ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, ya para ejercitar sus derechos, ya para defenderlos, con la consecuencia de que la sentencia dictada a su favor aprovecha a los demás, sin que les perjudique la contraria ( SSTS de 8 de febrero y 14 de marzo de 1994 , y 28 de octubre de 1991 , entre otras)"

En semejante sentido (y con referencia a como se acaba de hacer en esta sentencia al Derecho Civil de Cataluña), la SAP Barcelona, Sec. 13ª 32/2021 de 29 de enero de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:170) expone:

"En relación con el uso de las cosas comunes, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña ( CCCat .) bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad. Por el contrario, no es acto de administración extraordinaria, por no estar legal ni doctrinalmente previsto como tal, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, así como tampoco la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, por cuanto la extinción del arrendamiento no supone el compromiso, sino la liberación del patrimonio de la comunidad. Y lo mismo puede decirse en cuanto al ejercicio de la acción de desahucio, mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación, perteneciendo al ámbito de la administración ordinaria para la que, según el artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña , basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares.

Partiendo de estos datos, constituye doctrina jurisprudencial recogida, por ejemplo, en la sentencia del Tribunal Supremo ( STS) de 7 de julio de 2.012 , la que en los supuestos de comunidad ha declarado que cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad ( sentencias de 15 enero 1988 , 21 junio y 18 diciembre 1989 , 28 octubre y 13 diciembre 1991 , 8 abril y 6 noviembre 1992 y 22 mayo 1993 , 14 marzo 1994 , 6 junio 1997 y 7 diciembre 1999 ), precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada, siendo que el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, siendo que en el caso de autos, no consta la oposición a la acción ejercitada por parte de la usufructuaria y los nudos propietarios del otro 50% de la vivienda arrendada".

El régimen que se acaba de exponer parte de la realidad conforme a la que el reconocimiento de la legitimación de un comunero para el ejercicio de acciones judiciales en beneficio de la comunidad de bienes presume la aceptación y conformidad del resto de los comuneros.

En este caso los tres comuneros expusieron en el acto del juicio su plena conformidad con el ejercicio de las acciones objeto de esta causa. Es a ellos además a quienes corresponde determinar si es o no de interés mantener la vivienda arrendada, con lo que la legitimación activa se entiende concurrente en el actor, máxime cuando no consta que la titularidad de la vivienda no fuere de la parte actora al tiempo de presentarse la demanda teniendo en cuenta los documentos a la misma adjuntos (contrato, nota simple y recibos) así como los aportados en el acto de la vista (nota simple actualizada cuya justificación de aportación en lo que ahora se analiza se estima deriva de las alegaciones hechas en la contestación con fundamento en el art. 265.3 LEC como expuso la juzgadora de primera instancia al acordar la procedencia de su unión).

La no transmisión se expuso en la vista además de por los tres cotitulares, por Fabio quien en el acto de la vista no ocultó su interés en adquirir el inmueble (aunque no consta que se materializase). El Sr. Fabio dijo ser él quien reformó la vivienda superior a la objeto de estas actuaciones como así expuso, obrando en autos la licencia referida a la reforma de un baño en la que él aparece como la persona contribuyente. Este documento se refiere a otra vivienda (es la de la DIRECCION000 de Badalona cuando la objeto de estas actuaciones es la de la DIRECCION000 de Badalona), y por sí solo además no acredita ninguna propiedad, siendo la razón de ser de ello la definición de quien fuere el sujeto pasivo del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. En este sentido dispone el art. 101 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

"Artículo 101. Sujetos pasivos.

1. Son sujetos pasivos de este impuesto, a título de contribuyentes, las personas físicas, personas jurídicas o entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria , que sean dueños de la construcción, instalación u obra, sean o no propietarios del inmueble sobre el que se realice aquélla.

A los efectos previstos en el párrafo anterior tendrá la consideración de dueño de la construcción, instalación u obra quien soporte los gastos o el coste que comporte su realización.

2. En el supuesto de que la construcción, instalación u obra no sea realizada por el sujeto pasivo contribuyente tendrán la condición de sujetos pasivos sustitutos del contribuyente quienes soliciten las correspondientes licencias o presenten las correspondientes declaraciones responsables o comunicaciones previas o quienes realicen las construcciones, instalaciones u obras.

El sustituto podrá exigir del contribuyente el importe de la cuota tributaria satisfecha."

Es por ello que no cabe sino llegar en lo que es la cuestión de legitimación activa sino a las mismas conclusiones alcanzadas en la sentencia dictada en primera instancia (del posible vínculo de la mercantil DIRECCION003 con esta vivienda y a cuyo representante asimismo se tomó declaración en el acto del juicio nada consta) lo que supone que este motivo de apelación se deba ver desestimado.

SEXTO.- Concurrencia de causa de resolución.

También es objeto del recurso de apelación la cuestión referente a la concurrencia de una causa de resolución que la sentencia estima acreditada y con la que difiere el apelante además de por la referencia a un nuevo contrato (alegación en la que ya se ha indicado no cabe entrar por nada haberse indicado al efecto en el escrito de contestación a la demanda) por la problemática del burofax y en concreto en lo referente al envío, contenido y recepción.

La parte apelada difiere de esta valoración entendiendo que son conformes las conclusiones que se contienen en la sentencia en lo que es el burofax hecho llegar y los efectos que tiene de cara a poner punto final a la relación arrendaticia.

Respecto de lo planteado cabe indicar que el contrato que regía la relación entre las partes es el de 1.11.2004 y establece una duración de doce meses sin perjuicio del derecho a la prórroga contenido en el art. 9 LAU.

El régimen normativo vigente en ese momento en lo referente a la duración del contrato implicaba ( art 9.1 LAU) una posibilidad de prórroga hasta de cinco años. Tras ello operaría la prevista en el art. 10.1 LAU que era de plazos anuales hasta un máximo de tres más y tras ello la tácita reconducción respecto de la que, dado que el presente es un arrendamiento urbano, opera la previsión contenida en el art. 1581 CC conforme al que:

"Artículo 1581.

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".

En este caso la renta aparece fijada por años.

En cuanto a si en este caso hubo o no comunicación de la finalización del contrato por la parte arrendadora, en fecha 3.05.2023 consta se envió un burofax ( NUM002) en que se señalaba la voluntad de poner punto final a la relación entre las partes con efectos 15.09.2023.

En el documento de entrega aparece la numeración final ... NUM003 (es la antes mencionada) constando la entrega a la persona destinataria el 8.05.2023 con lo que se estima que este documento impidió la operativa de la tácita reconducción a partir del 1.11.2023, fecha que es aquella en la que hubiera comenzado de nuevo la tácita reconducción y que es anterior a la de presentación de la demanda (14.03.2024) con lo que se considera que ante la claridad de la voluntad de poner punto final a la relación arrendaticia, el burofax comporta este efecto.

Ello comporta que asimismo este motivo de apelación se deba ver desestimado.

SÉPTIMO.- Importes adeudados.

El apelante asimismo señala como motivo de apelación que no se le debería condenar al pago de cantidad alguna pues la cantidad fijada en la sentencia (inferior a la reclamada en la demanda al entenderse en ella que no se habían hecho saber al arrendatario las actualizaciones - si bien ello no es objeto de recurso ni de impugnación de sentencia) nunca le fue reclamada al apelante habiendo renunciado a su cobro la propiedad.

Respecto de esta cuestión la sentencia parte de su exigibilidad ante el uso que se siguió haciendo del inmueble y al no constar que el arrendatario hubiere intentado una consignación de rentas.

Tal valoración no cabe sino compartirla en esta sede de apelación destacando además que si bien el actor y los testigos (sus hermanos) indicaron no haber aceptado los intentos de pago; tal actuación no cabe entender que implique una renuncia a lo que aquí se reclama pues un obrar como el expuesto por los antes mencionados lo que se considera que trata de evitar es precisamente que opere la tácita reconducción y que se pueda entender que es un acto propio ( art. 111-8 CCCat.) del mantenimiento de la vigencia del contrato, máxime si se intentare hacer efectivo como renta, concepto este distinto al aquí reclamado que es el de indemnización por la ocupación.

Es por ello que también este motivo de apelación se debe ver desestimado y con ello la totalidad del recurso presentado.

OCTAVO.-En lo que son las costas de apelación el art. 398 LEC, parte de la aplicación del principio del vencimiento en base a la remisión al art. 394 LEC si bien en este caso el mismo no se considera debe hacerse operativo (y con ello no incluir condena en costas) pues en este caso al tiempo de presentarse el recurso de apelación 14.11.2024, aún no se había dictado la STC 26/2025 de 29 de enero de 2025 (ECLI:ES:TC:2025:26) publicada en el BOE nº 51 de 28.02.2025 que ha sido determinante en la consideración de no surtir efectos la problemática constatada en lo que es la justificación documental de la no condición de gran tenedor de la parte actora (cuestión distinta es la pérdida del depósito que es un efecto automático vinculado a la desestimación del recurso).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación