Sentencia Civil 166/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 820/2023 de 19 de febrero del 2025

PRIMERO.-1. Por parte del demandado, D. Ernesto, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en su contra SAREB, S.A., en la que solicitó que:

"Primero.- Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas y retraso continuado en el pago, suscrito el día 1 de septiembre de 2014, sobre la vivienda sita en DIRECCION000, Olivella, Barcelona.

Segundo.- Condene a la parte demandada a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.

Tercero.- Se condene a Ernesto ( NUM000) al pago de la cantidad de 18.294,72 Euros más los asimilados y suministros que se devenguen.

Cuarto.- Se condene a Ernesto ( NUM000) a satisfacer las rentas debidas y asimilados que se devenguen con posterioridad al cuadro de deuda aportado como DOCUMENTO 5 hasta la entrega efectiva de la vivienda, a razón de 1.222,48 € MENSUALES + INTERESES LEGALES.

Quinto.- Sean impuestas las costas del presente procedimiento al demandado."

2. En la demanda, la actora partió de ser la propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000, de Olivella (Finca NUM001 del Registro de la Propiedad Nº 7 de Sitges), en virtud de escritura de compraventa de 28 de mayo de 2020, y de que, en fecha 1 de septiembre de 2014,VERGOTUB, S.L. (entonces arrendadora del inmueble) concertó con la parte demandada el arrendamiento de la citada vivienda en DIRECCION000, Olivella, Barcelona, por la suma inicial de 1.180 mensuales de renta. Alegó que, en fecha 11 de junio de 2020,remitió un burofax al demandado comunicándole la transmisión de la propiedad del inmueble a favor de SAREB, así como, la subrogación de éste en la posición de arrendador, designando al efecto el número de cuenta para el pago de las rentas; desde junio de 2020, el demandado había incumplido su obligación de pago de las rentas, ante lo cual le remitió un burofax de reclamación en fecha 18 de agosto de 2021,reclamando el pago de las rentas pendientes. Añadió que el demandado adeudaba al tiempo de la presentación de la demanda la suma de 18.294,72 euros en concepto de rentas vencidas e impagadas hasta el mes de agosto de 2021, según el cuadro que aportaba, a lo que debía añadirse el importe de la renta mensual por cada mes que transcurriese desde agosto de 2021, indicando que la renta mensual vigente ascendía a 1.222,48 euros.

Y negó que procediera, en su caso, la enervación de la acción de desahucio, con base en el burofax aportado como documento nº 4 de la demanda, en virtud del cual requirió al arrendatario con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda, sin haber tenido lugar el pago, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 22.4 LEC, el demandado no gozaba del derecho a enervar la acción.

3. El demandado se opuso a la demanda, si bien pidió que se tuviera por enervada la acción de desahucio. Alegó que, en fecha 30 de junio de 2020, recibió un burofax de la ahora propietaria, SAREB, S.A. (documento nº 1 de la contestación), anunciando el cambio de titularidad de la finca sito en DIRECCION000, adjuntando las condiciones del contrato firmado en 2014; el demandado intentó comunicarse con la actora a través de su gestora, HAYA REAL ESTATE, dado que las condiciones descritas en la comunicación no eran las acordadas con el anterior propietario; a tal fin se le envió burofax en fecha 23 de julio de 2020, recibido por HAYA REAL ESTATE en fecha 24 de julio de 2020, el cual adujo se adjuntaba como documento n.º 1 de la oposición; además, se intentó comunicar con la gestora a través del correo electrónico que en la misma comunicación recibida indicaba que se pusieran en contacto ( DIRECCION001), pero ninguno de los e-mails, que adjuntaba, obtuvo una respuesta a sus peticiones. Se intentó comunicar a SAREB de múltiples formas que, en fecha 1 de abril de 2019, la anterior propietaria, VERGOTUB,S.L., y el demandado habían acordado, de manera verbal, la novación del contrato anteriormente firmado, con nuevas condiciones, a raíz de los desperfectos en el inmueble, que nunca fueron solucionados por la propiedad; para compensar dichos inconvenientes, se pactó una rebaja del alquiler (de 1.180 euros mensuales pasó a 1.100 euros mensuales), así como la imposibilidad de actualizar las rentas en base a ningún índice, y la renovación del plazo del contrato, pasando a uno de 7 años, en consonancia con la regulación de arrendamientos urbanos de ese momento; aportó como documento n.º 3 de la oposición escrito de manifestaciones firmado por la anterior propietario y el demandado, donde se reconocía la reducción de las rentas y la remisión de las demás condiciones del contrato a la LAU; aportó, asimismo, como documento n.º 4 recibos de pago de la renta desde el 1 de abril de 2019 hasta que VERGOTUB, S.L. dejó de ser propietaria en 2020, donde figuraba que los ingresos eran efectivamente de 1.100 euros y no de 1.180 euros; por tanto, existió una verdadera novación de contrato, de modo que el contrato firmado en 2014 no tenía ya, a efectos prácticos, vigencia alguna. Alegó que, como se remitieron a la LAU vigente y, conforme al art.18, en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos, no correspondía la actualización de las rentas en función del IPC comunicada por la actora. Alegó haber comunicado todos esos extremos a la propiedad, pero había hecho caso omiso, reclamando cantidades con las cuales no estaba de acuerdo, por lo que conservó y custodió las rentas debidas hasta que se aclarara la situación, y las cantidades debidas fueron acumulándose hasta la interposición de la presente demanda.

En relación con la enervación, alegó que se adjuntaba a la demanda un burofax de fecha 18 de agosto de 2021(documento n.º 4) en el que se requería de pago unas cantidades desglosadas por meses, y que, sin perjuicio de que estaban calculadas con base en el contrato de arrendamiento de 2014 y no al acuerdo verbal de 1 de abril de 2019, dicho burofax nunca fue entregado ni comunicado a al demandado; en el certificado de Correos constaba que fue devuelto a origen por destinatario desconocido, de modo que nunca fue entregado, y no porque el demandado se negara a recogerlo, sino porque los datos de entrega eran erróneos, ya que el código postal al que se remitió era el NUM002, cuando el correcto del inmueble era el NUM003. Por tanto, al demandado nunca le fue comunicado fehacientemente el requerimiento de pago, que, además, no era correcto. En consecuencia, de modo subsidiario a la oposición, solicitó la enervación de la acción de desahucio.

Añadió que se oponía al cálculo de las rentas debidas a razón de 1.180 euros mensuales, en virtud de lo expuesto, debiendo ser de 1.100 euros mensuales, sin que, además, pudieran ser actualizadas por índice o parámetro alguno. El montante adeudado actual se desglosaría así:

-Del 1 de junio de 2020 al 1 de agosto de 2021 (15 meses x 1.100 euros): 16.500 euros.

-Del 1 de septiembre de 2021 al 1 de diciembre de 2022 (15 meses x 1.100 euros): 16.500 euros

La suma adeudada hasta la fecha era de 33.000 euros. Aportó como documento n.º 5 justificantes de abono de rentas correspondientes al periodo del 1 de junio de 2020 al 1 de diciembre de 2022, según los cálculos realizados por el demandado.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que es necesario dilucidar cuál es la cantidad adeudada por la demandada, y se razona que, sin perjuicio de que la parte demandada aporta como documentos 3 y 4 de la contestación varios documentos que probarían la existencia de ese acuerdo verbal, no se prueba que la actora a la hora de adquisición del inmueble tuviera conocimiento de la existencia del mismo. Al contrario, de la documentación aportada (documento 3 de la demanda y documento 2 de la contestación, correos electrónicos intercambiados) se podría presumir que SAREB,S.A. no tenía conocimiento de ningún acuerdo verbal, de forma que esté se subrogó en todos los derechos y obligaciones del arrendador conforme al contrato firmado entre el anterior propietario y el arrendatario en 2014, de modo que esta novación oral del contrato, en ningún caso puede perjudicar a un tercero de buena fe, la cual se presume salvo prueba en contrario, conforme a las reglas del art. 217 LEC. Se señala que, por tanto, entre las partes rige el contrato de 1 de abril de 2014 (documento 2 de la demanda).

En cuanto a la posibilidad de la actualización de la renta, se señala que el art. 18 LAU prevé que "la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente", y que así se acredita por la actora con el documento número 3 que acompaña la demanda, lo que conduce a concluir que ha de tenerse en cuenta la renta pactada en el contrato de 1.180 euros, para el mes de junio de 2020 y de 1.222,48 (con la actualización de la renta) para las deudas posteriores, de modo que la cantidad adeudada en la fecha de la sentencia asciende a 18.294,72 euros por las rentas devengadas desde el 1 de junio de 2020 al 1 de julio de 2021, más las cantidades que se devenguen desde esa fecha y hasta el completo desalojo del inmueble a razón igualmente de 1.222,48 euros, sin perjuicio, todo ello, de las cantidades que hayan sido ya satisfechas.

En relación con la enervación, se parte del tenor del art. 22.4 LEC, y se razona que la enervación no puede ser estimada puesto que, sin perjuicio de que no se efectuara correctamente la reclamación previa por burofax (al no coincidir el código postal), la demandada consignó en tiempo y forma la cantidad de 33.000 euros, cantidad que obedece al pago de las rentas de 1 de junio de 2020 a 1 de diciembre de 2022 a razón de 1.100 euros, cuando, tal y como se declara en el fundamento anterior, desde el 1 de julio de 2020 la renta es de 1.222,48 euros, por lo que el demandado no ha satisfecho dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y que adeudaba en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

5. El apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia, y solicita que se dicte sentencia haciendo constar:

I.- La validez y vigencia del contrato de arrendamiento verbal pactado entre mi mandante y la antigua propietaria en fecha 1 de abril de 2019.

II.- La eficacia de la enervación efectuada junto a la oposición a la demanda consignada en el Juzgado de 1ª Instancia.

III.- La devolución de las cantidades consignadas producto de la diferencia de cálculo entre la renta establecida en el contrato de fecha 1 de abril de 2014 y el del 1 de abril de 2019.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-1. El apelante impugna en su recurso el Fundamento jurídico segundo de la sentencia recurrida, en relación a los efectos del contrato verbal del 1 de abril de 2019; el Fundamento jurídico segundo, en relación a la actualización de la renta, y el Fundamento jurídico tercero, en relación a la enervación.

Aduce, en primer término, la infracción del art. 14 LAU, en cuanto a que la sentencia recurrida se funda en la adquisición de buena fe por parte del nuevo titular del inmueble, sin tener constancia de la existencia del nuevo contrato entre el ahora apelante y el antiguo propietario, y permite mantener vigente el contrato firmado en 2014. Considera que, en la sentencia recurrida, se reconoce y afirma la existencia del contrato de 2019, no invalida ni niega sus efectos jurídicos, ni siquiera se discute su veracidad; se reconoce que el contrato de 1 de abril de 2019 es un nuevo contrato independiente y autónomo del firmado en 2014, siendo la adquisición de buena fe del nuevo propietario lo que, según el Tribunal, deja sin efecto el contrato acordado en fecha 1 de abril de 2019 y se mantiene vigente el de abril de 2014. Considera que ello entra en contradicción absoluta con el art. 14 LAU, al menos con su nueva redacción vigente, introducida el 6 de marzo de 2019, y que dispone que "El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. " Aduce que, si no se niega y se asume la existencia del contrato verbal de 1 de abril de 2019 en la sentencia recurrida, es indiferente entonces la buena fe del comprador, que debe en este caso respetar el contrato de arrendamiento hasta su finalización (hasta el 1 de abril de 2026), en virtud de la nueva redacción del art. 14 de la LAU.

Seguidamente, alude al valor de la renta, y aduce que los posteriores pronunciamientos impugnados son en realidad una consecuencia lógica de la infracción del art. 14 LAU, toda vez que las condiciones en el contrato de 2014 y en el de 2019 no son las mismas. Considera que, si se entiende aplicable el contrato de 2014, donde las rentas eran superiores (1.222,48 euros mensuales), existe evidentemente una diferencia en el cálculo para hacer efectiva la enervación, pero que, como la interpretación contenida en la sentencia recurrida es contraria al art. 14 LAU, ello deriva en que las cantidades consignadas están calculadas correctamente y en que, por lo tanto, cabe la enervación de la acción que se planteaba.

Finalmente, en cuanto a la enervación misma, parte de que, en la sentencia recurrida, se reconoce que efectivamente cabía enervar la acción, toda vez que consta "no se efectuara correctamente la reclamación previa por burofax (al no coincidir el código postal)",pero, nuevamente y a raíz de que hace valer el contrato de 2014 y no el de 2019, las cantidades no son correctas, y se concluye que las cantidades consignadas por el demandado no cubren la totalidad de la deuda y, en consecuencia, no puede procederse a la pretendida enervación. Aduce el apelante que es la vulneración e inaplicación del art. 14 LAU lo que lleva a dictar sentencia estimatoria para la parte actora, pero, una vez rebatido este aspecto, no cabe más que entender que la enervación y las cantidades consignadas por esta parte cumplen con todos los requisitos, y, por lo tanto, deben surtir efecto con todo su alcance.

Añade que, en cualquier caso, a fin de sea admitido a trámite el recurso, y en caso de no ser estimado el mismo, consigna la diferencia entre las cantidades calculadas con base en el contrato de 2014 y en el de 2019, a fin de poder enervar la acción.

2. La apelada se opone. Aduce que, a pesar de que la parte demandada aporta documentos que tienen por objeto poner manifiesto la existencia de un segundo contrato verbal de 2019, que regiría en el momento de interposición de la demanda, no se prueba de ninguna forma que la actora tuviese conocimiento de la existencia de ese contrato en el momento de la adquisición del inmueble y su consiguiente subrogación en la posición de arrendadora. La supuesta novación oral en ningún caso puede perjudicar a la actora, dado que se trata de un tercero de buena fe, de conformidad con el artículo 34 LH y el artículo 217 LEC, y la parte contraria, sobre quien recae la carga de la prueba, no justifica de ninguna forma hecho alguno que pudiese desvirtuar la presunción de buena fe. Por todo ello, el contrato que rige entre las partes es el firmado a fecha 1 de abril de 2014, de modo que se encuentra sujeto a actualización de IPC, con lo que las cantidades referidas tanto en la demanda como en la sentencia son las correctas. Concluye que existe impago por parte de la demandada, y que no cabe la enervación de la acción, dado que la cantidad consignada es inferior a la debida.

3. Un nuevo examen de las actuaciones conforme al art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a acoger los argumentos vertidos por el apelante en su escrito de recurso.

4. Ciertamente, en la sentencia recurrida se da virtualidad a la novación contractual del contrato en fecha 1 de abril de 2019 cuando se señala que "sin perjuicio de que la parte demandada aporta como documentos 3 y 4 de la contestación varios documentos que probarían la existencia de ese acuerdo verbal",puesto que el documento nº 3 de la contestación recoge las manifestaciones a modo de acuerdo hechas por la arrendadora inicial y por el demandado, en el sentido de que y el documento nº 4 de la contestación se integra de varios recibos de pago de la renta a razón de 1.100 euros mensuales.

Sin embargo, en la sentencia recurrida, no se acoge la versión del demandado, pues se añade que "no se prueba que la actora a la hora de adquisición del inmueble tuviera conocimiento de la existencia del mismo",lo que conduce a concluir que "esta novación oral del contrato, en ningún caso puede perjudicar a un tercero de buena fe, la cual se presume salvo prueba en contrario, conforme a las reglas del art. 217 de la LEC ",y que hay que estar al contrato de 1 de septiembre de 2014, no al contrato verbal de 1 de abril de 2019.

Consideramos que, como aduce el apelante, dar virtualidad al contrato verbal de fecha 1 de abril de 2019 entra en contradicción con lo dispuesto en el art. 14 LAU, en la redacción dada el 6 de marzo de 2019, y que dispone que "El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. " La consecuencia de dicha previsión legal es que, si la actora adquirió la propiedad en fecha 28 de mayo de 2020, tal y como resulta de la escritura pública aportada como documento nº 1 de la demanda, la actora venía obligada "ex lege" a subrogarse en los derechos y obligaciones de la arrendadora VERGOTUB, S.L. durante los siete primeros años de vigencia del contrato de 1 de abril de 2019, al ser persona jurídica, aun cuando concurrieran en él los requisitos del artículo 34 LH, y, por ende, la actora venía obligada a respetar su contenido.

5. Por otra parte, como en el documento nº 3 de la contestación consta que, conforme a lo acordado en fecha 1 de abril de 2019, la renta pasaba a ser de 1.100 euros mensuales, no cabe plantearse si resultaba procedente o no el incremento conforme al IPC reclamado en la demanda, que lo era conforme al contrato inicial de 1 de septiembre de 2014, cuya notificación, por lo demás, se intentó mediante burofax de 12 de junio de 2020, que, remitido a través del servicio de Correos por HAYA REAL STATE, S.L.U., no llegó a conocimiento de su destinatario -tras dos intentos de entrega, consta "Ha resultado Devuelto a Origen por Sobrante (No retirado en oficina) el 06/07/2020 a las 07:38"-dado que no fue enviado, propiamente, por SAREB, S.A., de modo que el demandado no tenía por qué suponer que provenía de la nueva arrendadora, en el caso de que hubiera llegado a su conocimiento que la vivienda arrendada había sido transmitida a un tercero pocos días antes.

6. En cuanto a la posibilidad de enervar la acción de desahucio, como bien se señala en la sentencia recurrida, no fue correctamente efectuada la reclamación previa mediante burofax de fecha 19 de agosto de 2021, al no coincidir el código postal consignado con el del destinatario, reclamación previa que, en cualquier caso, estaba relacionada con el contrato de 1 de septiembre de 2014 y era relativa a una renta mensual de 1.222,48 euros.

En puridad, no consta que, como exige el art.22.4 LEC, en la redacción vigente al tiempo de ser presentada la demanda ("Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación"), el demandado haya sido requerido de pago de la renta realmente adeudada conforme al contrato vigente (el de 1 de abril de 2019).

Por tanto, cabía la posibilidad de que el demandado procediera a la enervación de la acción de desahucio ejercitada conforme al art.22.4 LEC, como así llevó cabo, consignando a tal efecto la suma de 33.000 euros, a razón 1.100 euros mensuales, que era el importe de la renta que realmente debía abonar, con base en lo razonado en esta resolución al examinar la oposición de fondo del demandado. Cabe recordar que el demandado formuló su contestación en la forma prevista en la STS, Sala 1ª, de 29 de noviembre de 2021 ( Roj: STS 4344/2021 - ECLI:ES:TS:2021:4344), que admite la consignación para enervar efectuada con carácter subsidiario a la oposición a la demanda.

En consecuencia, procede tener por enervada la acción, acordando también la devolución de la suma de 6.321,84 euros, consignada junto con el recurso en concepto de la diferencia de cálculo entre la renta establecida en el contrato de fecha 1 septiembre de 2014 y el del 1 de abril de 2019 (122,48 euros mensuales).

7. Son impuestas al demandado las costas procesales de primera instancia, a tenor del art.22.5 LEC, que dispone que "La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador."

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no procede imponer a ninguna de las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación