Sentencia Civil 808/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1540/2023 de 03 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. promovió acción judicial frente a doña Victoria, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La sociedad actora es propietaria de la vivienda sita en Terrassa, DIRECCION000. La anterior titular, Banc Sabadell, S.A., celebró un contrato de arrendamiento sobre dicha vivienda con la demandada, doña Victoria, en fecha 1 de noviembre de 2018, contrato en el que se subrogó Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. cuando adquirió la propiedad de la finca mediante escritura pública de 6 de marzo de 2020. Tal subrogación fue oportunamente notificada a la inquilina.

b) En el contrato se fijó una duración de tres años y se pactó una renta mensual de 100 euros.

c) En fecha 8 de septiembre de 2021 -es decir, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo pactado por las partes y conforme a lo estipulado en el artículo 10.1 de la LAU-, Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U., a través de su entidad gestora, Solvia, S.L., remitió un burofax a doña Victoria, mediante el que le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento a la finalización de los tres años pactados, y le instaba a abandonar la vivienda como máximo el 31 de octubre de 2021.

d) Pese a que, en consecuencia, en la expresada fecha de 31 de octubre de 2021 el contrato de arrendamiento debía extinguirse por haber alcanzado su plazo máximo de duración, la inquilina ha continuado ocupando y poseyendo la vivienda de forma inconsentida.

Al amparo de los antecedentes expuestos, se interesaba en la demanda se dictase sentencia mediante la que se declarase resuelto, por expiración del plazo contractual, el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 1 de noviembre de 2018, y se condenase a la arrendataria a desocupar la vivienda arrendada y a hacer entrega de la posesión a la propiedad.

II. La representación de la demandada se opuso a la acción así descrita alegando la falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. al amparo de los siguientes argumentos:

a) Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. no ha acreditado su propiedad sobre la vivienda objeto de litigio, como tampoco el título en cuya virtud pudiera estar facultada para instar la resolución del contrato de arrendamiento. Únicamente aporta con la demanda una nota registral, documento que, a diferencia de la certificación registral, no acredita la titularidad de forma indubitada.

b) La relación arrendaticia fue establecida entre doña Victoria y Banco Sabadell S.A., y se niega que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. haya comunicado con anterioridad a esta demanda que la vivienda arrendada haya sido transmitida a favor de esta última entidad, como tampoco que goce de legitimación activa por haber adquirido la condición de arrendadora por causa de subrogación.

III. La magistrada de primera instancia consideró que la actora había cumplimentado las exigencias previstas legalmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes.

Exponía al respecto que constaba suficientemente acreditado, mediante la nota registral aportada con la demanda, que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. adquirió la propiedad de la vivienda en virtud de escritura pública de fecha 6 de marzo de 2020, y que se subrogó en la posición jurídica de la anterior arrendadora, lo que comunicó a la inquilina mediante notificación recibida por esta última en fecha 18 de marzo de 2020.

Por todo ello estimó la acción de resolución por transcurso del plazo ejercitada en la demanda e impuso las costas a la demandada.

IV. La representación de doña Victoria insiste en su recurso en los motivos de oposición expuestos en el trámite de contestación acerca de la alegación de la falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U.

SEGUNDO.- Suficiente acreditación de la legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. en su condición de propietaria de la vivienda

I. Ya se expuso que la única defensa esgrimida por la demandada apelante estriba en la alegación de la falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U., por considerar, por una parte, que la aportación de una nota registral no acredita de forma indubitada la propiedad sobre la vivienda arrendada, y, por otra, que la presunta subrogación de la entidad actora en la posición de arrendadora no había sido puesta en conocimiento de la inquilina.

Como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2021, la legitimación consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

Añade la doctrina legal que la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Presupone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas, por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

A la legitimación se refiere el artículo 10 LEC que, bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone en su párrafo primero que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en él. Cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en consideración su súplica, en relación con los hechos que sustentan tal pretensión ( sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2021).

II. En el supuesto específico de ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo del arrendamiento, la legitimación activa, de acuerdo con el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde al arrendador, que es normalmente el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca.

Como se apunta en la sentencia de la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de febrero de 2023, "en la relación arrendaticia la legitimación activa se fundamenta, como señala el art 250.1.1 LEC , en la posesión real, lo cual otorga una amplia legitimación que se concreta en la titularidad de un derecho sobre la finca que autorice a disfrutarlo, esto es, dueño, usufructuario u otro cualquier análogo, titular registral, poseedor real, heredero en beneficio de la herencia, cualquier comunero que actúe en beneficio de la comunidad, administrador, herencia yacente, comprador, adjudicatario en procedimiento judicial o extrajudicial, subarrendador frente a subarrendatario y que el título del actor pueda acreditarse por cualquier medio de prueba, sin que sea imprescindible la presentación de un título de dueño y sin perjuicio también de las presunciones derivadas del título de dominio inscrito".

Desde aquella perspectiva, no puede cuestionarse, por lo pronto, la cualidad de propietaria de la sociedad apelante, especialmente a la luz del documento adjuntado a la demanda como número 2, consistente en una nota simple informativa expedida en fecha 4 de junio de 2020 por el Registro de la Propiedad número 2 de Terrassa, que acredita que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. adquirió la vivienda objeto de litigio mediante escritura pública de 6 de marzo de 2020.

Ni se ha alegado una eventual falta de autenticidad de aquella nota registral, ni se ha acreditado que los datos sobre la titularidad de la vivienda que en ella se reflejan no se ajusten a la realidad actual, como tampoco que antes de la interposición de la demanda Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. hubiera perdido su titularidad dominical sobre la repetida finca, eventualidad que pudo haber sido demostrada por la demandada mediante la solicitud y aportación de la correspondiente información registral.

Por ello la sentencia de esta Sección de 3 de octubre de 2019 declaraba:

"Partiendo de lo expuesto; aportada nota registral que sustenta el dominio de la actora; y no habiéndose realizado por la demandada ninguna alegación (ni fundamentada ni, menos aún, respaldada por medios de prueba) que permita poner en duda la realidad de lo "indicado" por la meritada nota simple (la parte solo sostiene el insuficiente valor probatorio del documento aportado a los autos); debe considerarse suficientemente acreditada la titularidad dominical de la demandante en relación al inmueble de autos (no en vano, incluso la impugnación de la autenticidad formal del documento implica, como bien señala el juez a quo, que si no se realizan pruebas en aras a su cotejo, que el mismo sea valorado conforme a las reglas de la sana crítica - artículo 326.2 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil )".

Y la de 29 de abril de 2024, también de esta Sección, señala, con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª, de 18 de enero de 2024:

"Como ha manifestado reiteradamente esta Sala, que la nota informativa sea antigua, incluso expedida como en el caso de autos varios años antes de la demanda, e incluso que no conste la fecha de su expedición, no le priva de valor probatorio y de eficacia para acreditar el dominio. Se documenta de manera suficiente la adquisición del dominio por la parte actora y a la parte demandada corresponde acreditar conforme al artículo 217.3 de la LEC que el adquirente había perdido su dominio al tiempo de interponerse la demanda. Adverada la propiedad en la fecha en que se expide la nota simple, en este caso 2 de abril de 2014, la parte demandada no ha alegado concretamente y con datos específicos, ni acreditado, que había variado la situación de titularidad que publica el Registro al tiempo de interponerse la demanda, esto es, que la S. S.A. hubiera transmitido el dominio antes de ejercitar la acción. Ello hubiera sido bien fácil de acreditar por la parte demandada aportando, a su vez, otra nota simple que adverara la pretendida variación en la titularidad dominical.

(...)

En el sentido expuesto debe ser entendida la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 10 de junio de 2020 (...), donde señalamos que "Este Tribunal comparte, sin embargo, los argumentos del juez "a quo" de que, aunque la nota simple registral tiene efectos meramente informativos, no concluyentes o fehacientes, ello no implica que no tenga absolutamente ningún valor probatorio, máxime si se dispone de otro elemento que corrobora la propiedad, como es el recibo de IBI, lo que integra un indicio solido de la propiedad, dado que habitualmente únicamente asume este coste fiscal o tributario quien está obligado a ello, es decir, el propietario."

La expresión "máxime" revela que, como en el sentido expuesto en la sentencia antes citada de la Audiencia Provincial de Tarragona, el recibo de IBI refuerza y corrobora la prueba del dominio. Pero ello no significa que, en principio, sin contar con una nota simple contradictoria aportada por el demandado, la nota simple aportada por la actora no sea ya suficiente para acreditar la propiedad".

Sobre el potencial probatorio de la nota simple registral se pronuncia también la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 14 de marzo de 2019:

"La nota simple es un extracto sucinto del contenido del asiento relativo a la finca, donde consta la identificación de la misma, la identidad del titular y la extensión, naturaleza y limitaciones de estos, debiendo constar en ellas también las prohibiciones o restricciones a los titulares o derechos inscritos; y si bien es cierto que la nota simple es puramente informativa, el principio de libertad de prueba permite valorarla como tal y dar por probado lo que en ella se contiene, máxime cuando no ha sido impugnada".

III. Se considera debidamente acreditada, por tanto, la titularidad dominical de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. sobre la vivienda objeto de litigio.

TERCERO.- Legitimación de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. para ejercitar, tras la adquisición de la vivienda arrendada, las acciones que asisten al arrendador

I. Expuesto lo anterior, quedan prácticamente removidos los obstáculos que pudieran impedir el ejercicio por parte de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. de la acción de desahucio, porque dicha entidad, al adquirir la vivienda objeto de autos, se subrogó en la posición jurídica de arrendadora.

En efecto, en la redacción vigente en la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento litigioso (1 de noviembre de 2018) el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula la enajenación de la vivienda arrendada, disponía en su apartado 1:

"El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca".

En el supuesto que se enjuicia, la vivienda objeto de litigio figura inscrita en el Registro de la Propiedad, no así el arrendamiento que en fecha 1 de noviembre de 2018 suscribieron la anterior propietaria, Banco Sabadell, S. A., y la ahora demandada, doña Victoria.

El artículo 14, en realidad, se dirige al nuevo adquirente de una vivienda arrendada, al que se le impone la obligación de subrogarse en el contrato de arrendamiento únicamente si dicho contrato consta inscrito en el Registro. El precepto no especifica las consecuencias que pudieran derivarse de la circunstancia de que el arrendamiento, como es el caso, no figure inscrito, pero la interpretación más razonable pasa por considerar que: (i) no se asigna expresamente al nuevo adquirente la obligación de subrogarse en la posición jurídica de arrendador; (ii) pero tampoco se impide que, si es su voluntad, mantenga la vigencia del arrendamiento y pase a ocupar, por subrogación, la condición de parte arrendadora en el contrato.

En síntesis, una cabal interpretación del artículo 14 debe desembocar en las siguientes consecuencias: si el contrato de arrendamiento está inscrito, el nuevo propietario de la vivienda quedará obligatoriamente subrogado en los derechos y deberes del arrendador; y si no está inscrito, no tiene obligación legal de subrogarse, pero nada impide que pueda hacerlo si conviene a sus intereses.

II. Y esto último es lo que ha acontecido en el supuesto que se debate, como se dijo. Es cierto que, a partir de la premisa de que el contrato no constaba inscrito registralmente, Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. tuvo a su alcance el derecho a extinguir el arrendamiento concertado por la propietaria anterior, pero no lo es menos que no solo no consta que emprendiera actuación alguna en ese sentido, sino que, siendo conocedora de la existencia del arrendamiento -con el escrito de demanda se adjunta el contrato de alquiler de 1 de noviembre de 2018-, consintió en la prolongación de su vigencia hasta que se alcanzó el plazo de duración pactado.

La sentencia dictada por esta Sección en fecha 18 de mayo de 2022 reconoció, en un supuesto análogo, la legitimación activa de la adquirente de la vivienda arrendada para ejercitar los derechos propios del arrendador:

"Esta norma [artículo 14.1] (que ha sido modificada con posterioridad si bien se está a la redacción vigente al tiempo de la celebración del contrato), se considera que determina que la existencia de un contrato de arrendamiento que se hubiere podido celebrar en relación a un inmueble le puede ser impuesto a un adquirente posterior si tal contrato de arrendamiento está inscrito, el adquirente lo es de buena fe y cumple todos los requisitos establecidos en el art 34 LH .

Esta norma determina por ello un supuesto en el que el adquirente de un inmueble arrendado está obligado a asumir (pese a que ello sea contrario a su voluntad) el contrato de arrendamiento otorgado por el propietario anterior y que sobre el inmueble pudiere existir.

Nada indica la norma por ello en cuanto a qué sucede cuando no se reúnen los requisitos anteriores y que de no reunirse los mismos no pueda operar la subrogación del adquirente en la posición de parte arrendadora en el contrato de arrendamiento.

En este caso, la adquirente P. nada opone en lo que es la existencia del contrato de arrendamiento que afecta al inmueble que se integró en su patrimonio, con lo que cabe entender que adquirió la condición de arrendadora desde el momento de la adquisición de la vivienda (mediante tal integración en su patrimonio).

Ello motiva que sí se considere ostenta legitimación activa para el ejercicio de la acción objeto de esta causa que se estima es la correcta (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas del art 210,1,1ª LEC ) precisamente por la vigencia del contrato de arrendamiento a que se viene haciendo referencia, lo que motiva que este primer motivo del recurso de apelación se deba ver estimado, debiéndose proceder al análisis de la acción de desahucio y reclamación de rentas que se verifica en el siguiente fundamento de esta sentencia".

III. Así pues, el derecho de la nueva titular de la vivienda a ejercer las facultades propias del contrato de arrendamiento -y, específicamente, la relativa a la acción de resolución del contrato por transcurso del plazo- nace de su subrogación en la posición jurídica del anterior arrendador, subrogación determinada automáticamente, sin necesidad de notificación al arrendatario, por la adquisición de la finca arrendada.

No obstante, y en contra de lo que defiende la apelante, aquella subrogación fue oportunamente notificada a la arrendataria mediante comunicación de 9 de marzo de 2020 (cfr. documento número 4 de la demanda), que es del siguiente tenor:

"Madrid, 9 de Marzo de 2020

Muy Sr./ Sra. Nuestro/a:

Le comunicamos que Promontoria Coliseum Real Estate SL se ha subrogado en la posición jurídica de su anterior arrendador, de conformidad con la escritura pública otorgada el pasado día 6 de Marzo de 2020, ante el notario de Madrid, Don Antonio Pérez-Coca Crespo.

Le informamos que Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L.U. será en lo sucesivo la empresa encargada de la gestión de su contrato de arrendamiento. Los recibos se seguirán cargando por domiciliación bancaria contra la cuenta facilitada y con la periodicidad acordada en su Contrato. A efectos informativos, les comunicamos que el número de cuenta donde recibirá los adeudos es NUM000".

CUARTO.- Cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia. Desestimación del recurso

I. El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato (1 de noviembre de 2018), disponía que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes";y agregaba: "Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el artículo 10.1 establecía:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

II. En concordancia con aquel régimen legal, los contratantes fijaron una duración inicial del arrendamiento de tres años, plazo que en principio expiraría el 31 de octubre de 2021.

Consta documentalmente que en fecha 8 de septiembre de 2021 -por tanto, con más de treinta días de antelación al 31 de octubre de 2021, fecha de expiración del arrendamiento, según lo expuesto- Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U., a través de su entidad gestora, remitió un burofax a doña Victoria mediante el que ponía en su conocimiento, de forma categórica, su voluntad de no prolongar el contrato y que a la fecha del vencimiento se daría por finalizado el arrendamiento, por lo que antes de aquella fecha habría de dejar libre el inmueble y entregada su posesión a la propiedad.

Así pues, debe convenirse, en línea con lo razonado por la magistrada de primera instancia, que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, pues, dentro del plazo previsto en el mencionado precepto -más de 30 días de antelación respecto a la fecha de finalización de la segunda prórroga anual-, comunicó fehacientemente a la inquilina su inequívoca voluntad de no renovar el contrato.

III. El recurso de apelación, por tanto, no puede tener acogida.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. promovió acción judicial frente a doña Victoria, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La sociedad actora es propietaria de la vivienda sita en Terrassa, DIRECCION000. La anterior titular, Banc Sabadell, S.A., celebró un contrato de arrendamiento sobre dicha vivienda con la demandada, doña Victoria, en fecha 1 de noviembre de 2018, contrato en el que se subrogó Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. cuando adquirió la propiedad de la finca mediante escritura pública de 6 de marzo de 2020. Tal subrogación fue oportunamente notificada a la inquilina.

b) En el contrato se fijó una duración de tres años y se pactó una renta mensual de 100 euros.

c) En fecha 8 de septiembre de 2021 -es decir, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo pactado por las partes y conforme a lo estipulado en el artículo 10.1 de la LAU-, Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U., a través de su entidad gestora, Solvia, S.L., remitió un burofax a doña Victoria, mediante el que le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento a la finalización de los tres años pactados, y le instaba a abandonar la vivienda como máximo el 31 de octubre de 2021.

d) Pese a que, en consecuencia, en la expresada fecha de 31 de octubre de 2021 el contrato de arrendamiento debía extinguirse por haber alcanzado su plazo máximo de duración, la inquilina ha continuado ocupando y poseyendo la vivienda de forma inconsentida.

Al amparo de los antecedentes expuestos, se interesaba en la demanda se dictase sentencia mediante la que se declarase resuelto, por expiración del plazo contractual, el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 1 de noviembre de 2018, y se condenase a la arrendataria a desocupar la vivienda arrendada y a hacer entrega de la posesión a la propiedad.

II. La representación de la demandada se opuso a la acción así descrita alegando la falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. al amparo de los siguientes argumentos:

a) Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. no ha acreditado su propiedad sobre la vivienda objeto de litigio, como tampoco el título en cuya virtud pudiera estar facultada para instar la resolución del contrato de arrendamiento. Únicamente aporta con la demanda una nota registral, documento que, a diferencia de la certificación registral, no acredita la titularidad de forma indubitada.

b) La relación arrendaticia fue establecida entre doña Victoria y Banco Sabadell S.A., y se niega que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. haya comunicado con anterioridad a esta demanda que la vivienda arrendada haya sido transmitida a favor de esta última entidad, como tampoco que goce de legitimación activa por haber adquirido la condición de arrendadora por causa de subrogación.

III. La magistrada de primera instancia consideró que la actora había cumplimentado las exigencias previstas legalmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes.

Exponía al respecto que constaba suficientemente acreditado, mediante la nota registral aportada con la demanda, que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. adquirió la propiedad de la vivienda en virtud de escritura pública de fecha 6 de marzo de 2020, y que se subrogó en la posición jurídica de la anterior arrendadora, lo que comunicó a la inquilina mediante notificación recibida por esta última en fecha 18 de marzo de 2020.

Por todo ello estimó la acción de resolución por transcurso del plazo ejercitada en la demanda e impuso las costas a la demandada.

IV. La representación de doña Victoria insiste en su recurso en los motivos de oposición expuestos en el trámite de contestación acerca de la alegación de la falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U.

SEGUNDO.- Suficiente acreditación de la legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. en su condición de propietaria de la vivienda

I. Ya se expuso que la única defensa esgrimida por la demandada apelante estriba en la alegación de la falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U., por considerar, por una parte, que la aportación de una nota registral no acredita de forma indubitada la propiedad sobre la vivienda arrendada, y, por otra, que la presunta subrogación de la entidad actora en la posición de arrendadora no había sido puesta en conocimiento de la inquilina.

Como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2021, la legitimación consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

Añade la doctrina legal que la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Presupone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas, por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

A la legitimación se refiere el artículo 10 LEC que, bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone en su párrafo primero que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en él. Cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en consideración su súplica, en relación con los hechos que sustentan tal pretensión ( sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2021).

II. En el supuesto específico de ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo del arrendamiento, la legitimación activa, de acuerdo con el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde al arrendador, que es normalmente el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca.

Como se apunta en la sentencia de la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de febrero de 2023, "en la relación arrendaticia la legitimación activa se fundamenta, como señala el art 250.1.1 LEC , en la posesión real, lo cual otorga una amplia legitimación que se concreta en la titularidad de un derecho sobre la finca que autorice a disfrutarlo, esto es, dueño, usufructuario u otro cualquier análogo, titular registral, poseedor real, heredero en beneficio de la herencia, cualquier comunero que actúe en beneficio de la comunidad, administrador, herencia yacente, comprador, adjudicatario en procedimiento judicial o extrajudicial, subarrendador frente a subarrendatario y que el título del actor pueda acreditarse por cualquier medio de prueba, sin que sea imprescindible la presentación de un título de dueño y sin perjuicio también de las presunciones derivadas del título de dominio inscrito".

Desde aquella perspectiva, no puede cuestionarse, por lo pronto, la cualidad de propietaria de la sociedad apelante, especialmente a la luz del documento adjuntado a la demanda como número 2, consistente en una nota simple informativa expedida en fecha 4 de junio de 2020 por el Registro de la Propiedad número 2 de Terrassa, que acredita que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. adquirió la vivienda objeto de litigio mediante escritura pública de 6 de marzo de 2020.

Ni se ha alegado una eventual falta de autenticidad de aquella nota registral, ni se ha acreditado que los datos sobre la titularidad de la vivienda que en ella se reflejan no se ajusten a la realidad actual, como tampoco que antes de la interposición de la demanda Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. hubiera perdido su titularidad dominical sobre la repetida finca, eventualidad que pudo haber sido demostrada por la demandada mediante la solicitud y aportación de la correspondiente información registral.

Por ello la sentencia de esta Sección de 3 de octubre de 2019 declaraba:

"Partiendo de lo expuesto; aportada nota registral que sustenta el dominio de la actora; y no habiéndose realizado por la demandada ninguna alegación (ni fundamentada ni, menos aún, respaldada por medios de prueba) que permita poner en duda la realidad de lo "indicado" por la meritada nota simple (la parte solo sostiene el insuficiente valor probatorio del documento aportado a los autos); debe considerarse suficientemente acreditada la titularidad dominical de la demandante en relación al inmueble de autos (no en vano, incluso la impugnación de la autenticidad formal del documento implica, como bien señala el juez a quo, que si no se realizan pruebas en aras a su cotejo, que el mismo sea valorado conforme a las reglas de la sana crítica - artículo 326.2 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil )".

Y la de 29 de abril de 2024, también de esta Sección, señala, con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª, de 18 de enero de 2024:

"Como ha manifestado reiteradamente esta Sala, que la nota informativa sea antigua, incluso expedida como en el caso de autos varios años antes de la demanda, e incluso que no conste la fecha de su expedición, no le priva de valor probatorio y de eficacia para acreditar el dominio. Se documenta de manera suficiente la adquisición del dominio por la parte actora y a la parte demandada corresponde acreditar conforme al artículo 217.3 de la LEC que el adquirente había perdido su dominio al tiempo de interponerse la demanda. Adverada la propiedad en la fecha en que se expide la nota simple, en este caso 2 de abril de 2014, la parte demandada no ha alegado concretamente y con datos específicos, ni acreditado, que había variado la situación de titularidad que publica el Registro al tiempo de interponerse la demanda, esto es, que la S. S.A. hubiera transmitido el dominio antes de ejercitar la acción. Ello hubiera sido bien fácil de acreditar por la parte demandada aportando, a su vez, otra nota simple que adverara la pretendida variación en la titularidad dominical.

(...)

En el sentido expuesto debe ser entendida la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 10 de junio de 2020 (...), donde señalamos que "Este Tribunal comparte, sin embargo, los argumentos del juez "a quo" de que, aunque la nota simple registral tiene efectos meramente informativos, no concluyentes o fehacientes, ello no implica que no tenga absolutamente ningún valor probatorio, máxime si se dispone de otro elemento que corrobora la propiedad, como es el recibo de IBI, lo que integra un indicio solido de la propiedad, dado que habitualmente únicamente asume este coste fiscal o tributario quien está obligado a ello, es decir, el propietario."

La expresión "máxime" revela que, como en el sentido expuesto en la sentencia antes citada de la Audiencia Provincial de Tarragona, el recibo de IBI refuerza y corrobora la prueba del dominio. Pero ello no significa que, en principio, sin contar con una nota simple contradictoria aportada por el demandado, la nota simple aportada por la actora no sea ya suficiente para acreditar la propiedad".

Sobre el potencial probatorio de la nota simple registral se pronuncia también la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 14 de marzo de 2019:

"La nota simple es un extracto sucinto del contenido del asiento relativo a la finca, donde consta la identificación de la misma, la identidad del titular y la extensión, naturaleza y limitaciones de estos, debiendo constar en ellas también las prohibiciones o restricciones a los titulares o derechos inscritos; y si bien es cierto que la nota simple es puramente informativa, el principio de libertad de prueba permite valorarla como tal y dar por probado lo que en ella se contiene, máxime cuando no ha sido impugnada".

III. Se considera debidamente acreditada, por tanto, la titularidad dominical de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. sobre la vivienda objeto de litigio.

TERCERO.- Legitimación de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. para ejercitar, tras la adquisición de la vivienda arrendada, las acciones que asisten al arrendador

I. Expuesto lo anterior, quedan prácticamente removidos los obstáculos que pudieran impedir el ejercicio por parte de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. de la acción de desahucio, porque dicha entidad, al adquirir la vivienda objeto de autos, se subrogó en la posición jurídica de arrendadora.

En efecto, en la redacción vigente en la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento litigioso (1 de noviembre de 2018) el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula la enajenación de la vivienda arrendada, disponía en su apartado 1:

"El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca".

En el supuesto que se enjuicia, la vivienda objeto de litigio figura inscrita en el Registro de la Propiedad, no así el arrendamiento que en fecha 1 de noviembre de 2018 suscribieron la anterior propietaria, Banco Sabadell, S. A., y la ahora demandada, doña Victoria.

El artículo 14, en realidad, se dirige al nuevo adquirente de una vivienda arrendada, al que se le impone la obligación de subrogarse en el contrato de arrendamiento únicamente si dicho contrato consta inscrito en el Registro. El precepto no especifica las consecuencias que pudieran derivarse de la circunstancia de que el arrendamiento, como es el caso, no figure inscrito, pero la interpretación más razonable pasa por considerar que: (i) no se asigna expresamente al nuevo adquirente la obligación de subrogarse en la posición jurídica de arrendador; (ii) pero tampoco se impide que, si es su voluntad, mantenga la vigencia del arrendamiento y pase a ocupar, por subrogación, la condición de parte arrendadora en el contrato.

En síntesis, una cabal interpretación del artículo 14 debe desembocar en las siguientes consecuencias: si el contrato de arrendamiento está inscrito, el nuevo propietario de la vivienda quedará obligatoriamente subrogado en los derechos y deberes del arrendador; y si no está inscrito, no tiene obligación legal de subrogarse, pero nada impide que pueda hacerlo si conviene a sus intereses.

II. Y esto último es lo que ha acontecido en el supuesto que se debate, como se dijo. Es cierto que, a partir de la premisa de que el contrato no constaba inscrito registralmente, Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. tuvo a su alcance el derecho a extinguir el arrendamiento concertado por la propietaria anterior, pero no lo es menos que no solo no consta que emprendiera actuación alguna en ese sentido, sino que, siendo conocedora de la existencia del arrendamiento -con el escrito de demanda se adjunta el contrato de alquiler de 1 de noviembre de 2018-, consintió en la prolongación de su vigencia hasta que se alcanzó el plazo de duración pactado.

La sentencia dictada por esta Sección en fecha 18 de mayo de 2022 reconoció, en un supuesto análogo, la legitimación activa de la adquirente de la vivienda arrendada para ejercitar los derechos propios del arrendador:

"Esta norma [artículo 14.1] (que ha sido modificada con posterioridad si bien se está a la redacción vigente al tiempo de la celebración del contrato), se considera que determina que la existencia de un contrato de arrendamiento que se hubiere podido celebrar en relación a un inmueble le puede ser impuesto a un adquirente posterior si tal contrato de arrendamiento está inscrito, el adquirente lo es de buena fe y cumple todos los requisitos establecidos en el art 34 LH .

Esta norma determina por ello un supuesto en el que el adquirente de un inmueble arrendado está obligado a asumir (pese a que ello sea contrario a su voluntad) el contrato de arrendamiento otorgado por el propietario anterior y que sobre el inmueble pudiere existir.

Nada indica la norma por ello en cuanto a qué sucede cuando no se reúnen los requisitos anteriores y que de no reunirse los mismos no pueda operar la subrogación del adquirente en la posición de parte arrendadora en el contrato de arrendamiento.

En este caso, la adquirente P. nada opone en lo que es la existencia del contrato de arrendamiento que afecta al inmueble que se integró en su patrimonio, con lo que cabe entender que adquirió la condición de arrendadora desde el momento de la adquisición de la vivienda (mediante tal integración en su patrimonio).

Ello motiva que sí se considere ostenta legitimación activa para el ejercicio de la acción objeto de esta causa que se estima es la correcta (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas del art 210,1,1ª LEC ) precisamente por la vigencia del contrato de arrendamiento a que se viene haciendo referencia, lo que motiva que este primer motivo del recurso de apelación se deba ver estimado, debiéndose proceder al análisis de la acción de desahucio y reclamación de rentas que se verifica en el siguiente fundamento de esta sentencia".

III. Así pues, el derecho de la nueva titular de la vivienda a ejercer las facultades propias del contrato de arrendamiento -y, específicamente, la relativa a la acción de resolución del contrato por transcurso del plazo- nace de su subrogación en la posición jurídica del anterior arrendador, subrogación determinada automáticamente, sin necesidad de notificación al arrendatario, por la adquisición de la finca arrendada.

No obstante, y en contra de lo que defiende la apelante, aquella subrogación fue oportunamente notificada a la arrendataria mediante comunicación de 9 de marzo de 2020 (cfr. documento número 4 de la demanda), que es del siguiente tenor:

"Madrid, 9 de Marzo de 2020

Muy Sr./ Sra. Nuestro/a:

Le comunicamos que Promontoria Coliseum Real Estate SL se ha subrogado en la posición jurídica de su anterior arrendador, de conformidad con la escritura pública otorgada el pasado día 6 de Marzo de 2020, ante el notario de Madrid, Don Antonio Pérez-Coca Crespo.

Le informamos que Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L.U. será en lo sucesivo la empresa encargada de la gestión de su contrato de arrendamiento. Los recibos se seguirán cargando por domiciliación bancaria contra la cuenta facilitada y con la periodicidad acordada en su Contrato. A efectos informativos, les comunicamos que el número de cuenta donde recibirá los adeudos es NUM000".

CUARTO.- Cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia. Desestimación del recurso

I. El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato (1 de noviembre de 2018), disponía que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes";y agregaba: "Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el artículo 10.1 establecía:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

II. En concordancia con aquel régimen legal, los contratantes fijaron una duración inicial del arrendamiento de tres años, plazo que en principio expiraría el 31 de octubre de 2021.

Consta documentalmente que en fecha 8 de septiembre de 2021 -por tanto, con más de treinta días de antelación al 31 de octubre de 2021, fecha de expiración del arrendamiento, según lo expuesto- Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U., a través de su entidad gestora, remitió un burofax a doña Victoria mediante el que ponía en su conocimiento, de forma categórica, su voluntad de no prolongar el contrato y que a la fecha del vencimiento se daría por finalizado el arrendamiento, por lo que antes de aquella fecha habría de dejar libre el inmueble y entregada su posesión a la propiedad.

Así pues, debe convenirse, en línea con lo razonado por la magistrada de primera instancia, que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, pues, dentro del plazo previsto en el mencionado precepto -más de 30 días de antelación respecto a la fecha de finalización de la segunda prórroga anual-, comunicó fehacientemente a la inquilina su inequívoca voluntad de no renovar el contrato.

III. El recurso de apelación, por tanto, no puede tener acogida.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. promovió acción judicial frente a doña Victoria, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La sociedad actora es propietaria de la vivienda sita en Terrassa, DIRECCION000. La anterior titular, Banc Sabadell, S.A., celebró un contrato de arrendamiento sobre dicha vivienda con la demandada, doña Victoria, en fecha 1 de noviembre de 2018, contrato en el que se subrogó Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. cuando adquirió la propiedad de la finca mediante escritura pública de 6 de marzo de 2020. Tal subrogación fue oportunamente notificada a la inquilina.

b) En el contrato se fijó una duración de tres años y se pactó una renta mensual de 100 euros.

c) En fecha 8 de septiembre de 2021 -es decir, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo pactado por las partes y conforme a lo estipulado en el artículo 10.1 de la LAU-, Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U., a través de su entidad gestora, Solvia, S.L., remitió un burofax a doña Victoria, mediante el que le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento a la finalización de los tres años pactados, y le instaba a abandonar la vivienda como máximo el 31 de octubre de 2021.

d) Pese a que, en consecuencia, en la expresada fecha de 31 de octubre de 2021 el contrato de arrendamiento debía extinguirse por haber alcanzado su plazo máximo de duración, la inquilina ha continuado ocupando y poseyendo la vivienda de forma inconsentida.

Al amparo de los antecedentes expuestos, se interesaba en la demanda se dictase sentencia mediante la que se declarase resuelto, por expiración del plazo contractual, el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 1 de noviembre de 2018, y se condenase a la arrendataria a desocupar la vivienda arrendada y a hacer entrega de la posesión a la propiedad.

II. La representación de la demandada se opuso a la acción así descrita alegando la falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. al amparo de los siguientes argumentos:

a) Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. no ha acreditado su propiedad sobre la vivienda objeto de litigio, como tampoco el título en cuya virtud pudiera estar facultada para instar la resolución del contrato de arrendamiento. Únicamente aporta con la demanda una nota registral, documento que, a diferencia de la certificación registral, no acredita la titularidad de forma indubitada.

b) La relación arrendaticia fue establecida entre doña Victoria y Banco Sabadell S.A., y se niega que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. haya comunicado con anterioridad a esta demanda que la vivienda arrendada haya sido transmitida a favor de esta última entidad, como tampoco que goce de legitimación activa por haber adquirido la condición de arrendadora por causa de subrogación.

III. La magistrada de primera instancia consideró que la actora había cumplimentado las exigencias previstas legalmente para dar por finalizado, por transcurso del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes.

Exponía al respecto que constaba suficientemente acreditado, mediante la nota registral aportada con la demanda, que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. adquirió la propiedad de la vivienda en virtud de escritura pública de fecha 6 de marzo de 2020, y que se subrogó en la posición jurídica de la anterior arrendadora, lo que comunicó a la inquilina mediante notificación recibida por esta última en fecha 18 de marzo de 2020.

Por todo ello estimó la acción de resolución por transcurso del plazo ejercitada en la demanda e impuso las costas a la demandada.

IV. La representación de doña Victoria insiste en su recurso en los motivos de oposición expuestos en el trámite de contestación acerca de la alegación de la falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U.

SEGUNDO.- Suficiente acreditación de la legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. en su condición de propietaria de la vivienda

I. Ya se expuso que la única defensa esgrimida por la demandada apelante estriba en la alegación de la falta de legitimación activa de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U., por considerar, por una parte, que la aportación de una nota registral no acredita de forma indubitada la propiedad sobre la vivienda arrendada, y, por otra, que la presunta subrogación de la entidad actora en la posición de arrendadora no había sido puesta en conocimiento de la inquilina.

Como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2021, la legitimación consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

Añade la doctrina legal que la legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Presupone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas, por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

A la legitimación se refiere el artículo 10 LEC que, bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone en su párrafo primero que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en él. Cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en consideración su súplica, en relación con los hechos que sustentan tal pretensión ( sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2021).

II. En el supuesto específico de ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo del arrendamiento, la legitimación activa, de acuerdo con el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, corresponde al arrendador, que es normalmente el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca.

Como se apunta en la sentencia de la sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de febrero de 2023, "en la relación arrendaticia la legitimación activa se fundamenta, como señala el art 250.1.1 LEC , en la posesión real, lo cual otorga una amplia legitimación que se concreta en la titularidad de un derecho sobre la finca que autorice a disfrutarlo, esto es, dueño, usufructuario u otro cualquier análogo, titular registral, poseedor real, heredero en beneficio de la herencia, cualquier comunero que actúe en beneficio de la comunidad, administrador, herencia yacente, comprador, adjudicatario en procedimiento judicial o extrajudicial, subarrendador frente a subarrendatario y que el título del actor pueda acreditarse por cualquier medio de prueba, sin que sea imprescindible la presentación de un título de dueño y sin perjuicio también de las presunciones derivadas del título de dominio inscrito".

Desde aquella perspectiva, no puede cuestionarse, por lo pronto, la cualidad de propietaria de la sociedad apelante, especialmente a la luz del documento adjuntado a la demanda como número 2, consistente en una nota simple informativa expedida en fecha 4 de junio de 2020 por el Registro de la Propiedad número 2 de Terrassa, que acredita que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. adquirió la vivienda objeto de litigio mediante escritura pública de 6 de marzo de 2020.

Ni se ha alegado una eventual falta de autenticidad de aquella nota registral, ni se ha acreditado que los datos sobre la titularidad de la vivienda que en ella se reflejan no se ajusten a la realidad actual, como tampoco que antes de la interposición de la demanda Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. hubiera perdido su titularidad dominical sobre la repetida finca, eventualidad que pudo haber sido demostrada por la demandada mediante la solicitud y aportación de la correspondiente información registral.

Por ello la sentencia de esta Sección de 3 de octubre de 2019 declaraba:

"Partiendo de lo expuesto; aportada nota registral que sustenta el dominio de la actora; y no habiéndose realizado por la demandada ninguna alegación (ni fundamentada ni, menos aún, respaldada por medios de prueba) que permita poner en duda la realidad de lo "indicado" por la meritada nota simple (la parte solo sostiene el insuficiente valor probatorio del documento aportado a los autos); debe considerarse suficientemente acreditada la titularidad dominical de la demandante en relación al inmueble de autos (no en vano, incluso la impugnación de la autenticidad formal del documento implica, como bien señala el juez a quo, que si no se realizan pruebas en aras a su cotejo, que el mismo sea valorado conforme a las reglas de la sana crítica - artículo 326.2 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil )".

Y la de 29 de abril de 2024, también de esta Sección, señala, con cita de la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3ª, de 18 de enero de 2024:

"Como ha manifestado reiteradamente esta Sala, que la nota informativa sea antigua, incluso expedida como en el caso de autos varios años antes de la demanda, e incluso que no conste la fecha de su expedición, no le priva de valor probatorio y de eficacia para acreditar el dominio. Se documenta de manera suficiente la adquisición del dominio por la parte actora y a la parte demandada corresponde acreditar conforme al artículo 217.3 de la LEC que el adquirente había perdido su dominio al tiempo de interponerse la demanda. Adverada la propiedad en la fecha en que se expide la nota simple, en este caso 2 de abril de 2014, la parte demandada no ha alegado concretamente y con datos específicos, ni acreditado, que había variado la situación de titularidad que publica el Registro al tiempo de interponerse la demanda, esto es, que la S. S.A. hubiera transmitido el dominio antes de ejercitar la acción. Ello hubiera sido bien fácil de acreditar por la parte demandada aportando, a su vez, otra nota simple que adverara la pretendida variación en la titularidad dominical.

(...)

En el sentido expuesto debe ser entendida la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 10 de junio de 2020 (...), donde señalamos que "Este Tribunal comparte, sin embargo, los argumentos del juez "a quo" de que, aunque la nota simple registral tiene efectos meramente informativos, no concluyentes o fehacientes, ello no implica que no tenga absolutamente ningún valor probatorio, máxime si se dispone de otro elemento que corrobora la propiedad, como es el recibo de IBI, lo que integra un indicio solido de la propiedad, dado que habitualmente únicamente asume este coste fiscal o tributario quien está obligado a ello, es decir, el propietario."

La expresión "máxime" revela que, como en el sentido expuesto en la sentencia antes citada de la Audiencia Provincial de Tarragona, el recibo de IBI refuerza y corrobora la prueba del dominio. Pero ello no significa que, en principio, sin contar con una nota simple contradictoria aportada por el demandado, la nota simple aportada por la actora no sea ya suficiente para acreditar la propiedad".

Sobre el potencial probatorio de la nota simple registral se pronuncia también la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 14 de marzo de 2019:

"La nota simple es un extracto sucinto del contenido del asiento relativo a la finca, donde consta la identificación de la misma, la identidad del titular y la extensión, naturaleza y limitaciones de estos, debiendo constar en ellas también las prohibiciones o restricciones a los titulares o derechos inscritos; y si bien es cierto que la nota simple es puramente informativa, el principio de libertad de prueba permite valorarla como tal y dar por probado lo que en ella se contiene, máxime cuando no ha sido impugnada".

III. Se considera debidamente acreditada, por tanto, la titularidad dominical de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. sobre la vivienda objeto de litigio.

TERCERO.- Legitimación de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. para ejercitar, tras la adquisición de la vivienda arrendada, las acciones que asisten al arrendador

I. Expuesto lo anterior, quedan prácticamente removidos los obstáculos que pudieran impedir el ejercicio por parte de Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. de la acción de desahucio, porque dicha entidad, al adquirir la vivienda objeto de autos, se subrogó en la posición jurídica de arrendadora.

En efecto, en la redacción vigente en la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento litigioso (1 de noviembre de 2018) el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula la enajenación de la vivienda arrendada, disponía en su apartado 1:

"El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria , solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley , con anterioridad a la transmisión de la finca".

En el supuesto que se enjuicia, la vivienda objeto de litigio figura inscrita en el Registro de la Propiedad, no así el arrendamiento que en fecha 1 de noviembre de 2018 suscribieron la anterior propietaria, Banco Sabadell, S. A., y la ahora demandada, doña Victoria.

El artículo 14, en realidad, se dirige al nuevo adquirente de una vivienda arrendada, al que se le impone la obligación de subrogarse en el contrato de arrendamiento únicamente si dicho contrato consta inscrito en el Registro. El precepto no especifica las consecuencias que pudieran derivarse de la circunstancia de que el arrendamiento, como es el caso, no figure inscrito, pero la interpretación más razonable pasa por considerar que: (i) no se asigna expresamente al nuevo adquirente la obligación de subrogarse en la posición jurídica de arrendador; (ii) pero tampoco se impide que, si es su voluntad, mantenga la vigencia del arrendamiento y pase a ocupar, por subrogación, la condición de parte arrendadora en el contrato.

En síntesis, una cabal interpretación del artículo 14 debe desembocar en las siguientes consecuencias: si el contrato de arrendamiento está inscrito, el nuevo propietario de la vivienda quedará obligatoriamente subrogado en los derechos y deberes del arrendador; y si no está inscrito, no tiene obligación legal de subrogarse, pero nada impide que pueda hacerlo si conviene a sus intereses.

II. Y esto último es lo que ha acontecido en el supuesto que se debate, como se dijo. Es cierto que, a partir de la premisa de que el contrato no constaba inscrito registralmente, Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. tuvo a su alcance el derecho a extinguir el arrendamiento concertado por la propietaria anterior, pero no lo es menos que no solo no consta que emprendiera actuación alguna en ese sentido, sino que, siendo conocedora de la existencia del arrendamiento -con el escrito de demanda se adjunta el contrato de alquiler de 1 de noviembre de 2018-, consintió en la prolongación de su vigencia hasta que se alcanzó el plazo de duración pactado.

La sentencia dictada por esta Sección en fecha 18 de mayo de 2022 reconoció, en un supuesto análogo, la legitimación activa de la adquirente de la vivienda arrendada para ejercitar los derechos propios del arrendador:

"Esta norma [artículo 14.1] (que ha sido modificada con posterioridad si bien se está a la redacción vigente al tiempo de la celebración del contrato), se considera que determina que la existencia de un contrato de arrendamiento que se hubiere podido celebrar en relación a un inmueble le puede ser impuesto a un adquirente posterior si tal contrato de arrendamiento está inscrito, el adquirente lo es de buena fe y cumple todos los requisitos establecidos en el art 34 LH .

Esta norma determina por ello un supuesto en el que el adquirente de un inmueble arrendado está obligado a asumir (pese a que ello sea contrario a su voluntad) el contrato de arrendamiento otorgado por el propietario anterior y que sobre el inmueble pudiere existir.

Nada indica la norma por ello en cuanto a qué sucede cuando no se reúnen los requisitos anteriores y que de no reunirse los mismos no pueda operar la subrogación del adquirente en la posición de parte arrendadora en el contrato de arrendamiento.

En este caso, la adquirente P. nada opone en lo que es la existencia del contrato de arrendamiento que afecta al inmueble que se integró en su patrimonio, con lo que cabe entender que adquirió la condición de arrendadora desde el momento de la adquisición de la vivienda (mediante tal integración en su patrimonio).

Ello motiva que sí se considere ostenta legitimación activa para el ejercicio de la acción objeto de esta causa que se estima es la correcta (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas del art 210,1,1ª LEC ) precisamente por la vigencia del contrato de arrendamiento a que se viene haciendo referencia, lo que motiva que este primer motivo del recurso de apelación se deba ver estimado, debiéndose proceder al análisis de la acción de desahucio y reclamación de rentas que se verifica en el siguiente fundamento de esta sentencia".

III. Así pues, el derecho de la nueva titular de la vivienda a ejercer las facultades propias del contrato de arrendamiento -y, específicamente, la relativa a la acción de resolución del contrato por transcurso del plazo- nace de su subrogación en la posición jurídica del anterior arrendador, subrogación determinada automáticamente, sin necesidad de notificación al arrendatario, por la adquisición de la finca arrendada.

No obstante, y en contra de lo que defiende la apelante, aquella subrogación fue oportunamente notificada a la arrendataria mediante comunicación de 9 de marzo de 2020 (cfr. documento número 4 de la demanda), que es del siguiente tenor:

"Madrid, 9 de Marzo de 2020

Muy Sr./ Sra. Nuestro/a:

Le comunicamos que Promontoria Coliseum Real Estate SL se ha subrogado en la posición jurídica de su anterior arrendador, de conformidad con la escritura pública otorgada el pasado día 6 de Marzo de 2020, ante el notario de Madrid, Don Antonio Pérez-Coca Crespo.

Le informamos que Solvia Servicios Inmobiliarios, S.L.U. será en lo sucesivo la empresa encargada de la gestión de su contrato de arrendamiento. Los recibos se seguirán cargando por domiciliación bancaria contra la cuenta facilitada y con la periodicidad acordada en su Contrato. A efectos informativos, les comunicamos que el número de cuenta donde recibirá los adeudos es NUM000".

CUARTO.- Cumplimiento de los requisitos exigidos por los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia. Desestimación del recurso

I. El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato (1 de noviembre de 2018), disponía que "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes";y agregaba: "Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el artículo 10.1 establecía:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

II. En concordancia con aquel régimen legal, los contratantes fijaron una duración inicial del arrendamiento de tres años, plazo que en principio expiraría el 31 de octubre de 2021.

Consta documentalmente que en fecha 8 de septiembre de 2021 -por tanto, con más de treinta días de antelación al 31 de octubre de 2021, fecha de expiración del arrendamiento, según lo expuesto- Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U., a través de su entidad gestora, remitió un burofax a doña Victoria mediante el que ponía en su conocimiento, de forma categórica, su voluntad de no prolongar el contrato y que a la fecha del vencimiento se daría por finalizado el arrendamiento, por lo que antes de aquella fecha habría de dejar libre el inmueble y entregada su posesión a la propiedad.

Así pues, debe convenirse, en línea con lo razonado por la magistrada de primera instancia, que Promontoria Coliseum Real Estate, S.L.U. dio estricto cumplimiento a los requisitos exigidos por el artículo 10.1 de la LAU para impedir la prolongación de la relación arrendaticia, pues, dentro del plazo previsto en el mencionado precepto -más de 30 días de antelación respecto a la fecha de finalización de la segunda prórroga anual-, comunicó fehacientemente a la inquilina su inequívoca voluntad de no renovar el contrato.

III. El recurso de apelación, por tanto, no puede tener acogida.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición a la apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,