Sentencia Civil 268/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 711/2023 de 31 de marzo del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. La sociedad Lanusei Investments, S. L. U. interpuso demanda contra la también mercantil Electrodomèstics Igualada, S. L. en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de abril de 2017 sobre el local comercial, propiedad de la parte actora, comprensivo de las fincas sitas en Igualada, DIRECCION000, y DIRECCION001.

El arrendamiento fue otorgado originariamente por el anterior propietario de ambos inmuebles, don Gerardo, y don Justo. Sin embargo, en fecha 10 de abril de 2017 se convino la cesión de la posición jurídica de arrendatario a favor de la hoy demandada, Electrodomèstics Igualada, S. L., y, por otra parte, en fecha 28 de febrero de 2019 la actora, Lanusei Investments, S. L. U., adquirió la propiedad de los locales y se subrogó en la posición del arrendador.

Se aducía por la demandante que el impago imputado a la sociedad arrendataria comprendía las rentas devengadas entre marzo de 2019 y septiembre de 2021, lo que totalizaba -teniendo en cuenta que la renta, una vez actualizada conforme a lo previsto contractualmente, asciende a la suma de 974,78 euros- una deuda acumulada de 30.130,04 euros.

En la demanda se especificaba que la arrendataria no gozaba del derecho a enervar la acción, dado que había sido requerida extrajudicialmente de pago con más de 30 días de antelación a la fecha de interposición de la demanda

II. La representación de Electrodomèstics Igualada, S. L. se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Lanusei Investments, S. L. U. no ha comunicado a Electrodomèstics Igualada, S. L., en ningún momento, su condición de nueva propietaria y arrendadora del inmueble objeto de autos, como tampoco el número de cuenta bancaria en la que habrían de ingresarse las rentas. Ello ha impedido a la inquilina abonar las rentas a la actual titular del local, hasta el punto de que, durante varios meses, dichas rentas se liquidaban a la Agencia Tributaria, al haberle sido así exigido por este organismo mediante el oportuno requerimiento.

b) Por razón de ello, hasta el mes de junio del 2019 se liquidaron las mensualidades de renta mediante ingresos a favor de la Agencia Tributaria. En concreto, la inquilina ingresó en la administración tributaria las rentas correspondientes a los meses comprendidos entre marzo del 2019 y junio del 2019, lo que totaliza un importe de 3.872 euros.

c) Es cierto que se concertó una renta de 800 euros mensuales, pero es improcedente que la propiedad exija, con la excusa de aplicar el IPC, el pago de una renta actualizada de 974,78 euros, pues es imposible que entre 2017 y 2019 el incremento de dicho índice determine tal desproporcionado incremento de la repetida renta. Con independencia de ello, el incremento pretendido no ha sido notificado a la arrendataria.

d) La dejadez de la propiedad ha propiciado la aparición de graves desperfectos en las fincas arrendadas, cuya reparación se ha visto obligada a asumir la empresa arrendataria. El coste de tales trabajos de reparación ha ascendido a 4.142,89 euros, importe que, por vía de compensación, debería deducirse de la deuda reclamada en concepto de rentas.

e) Pese a lo que se afirma en el escrito de demanda, la inquilina goza del derecho de enervar la acción de desahucio, y a tales fines, y aunque considera que no adeuda las rentas que se reclaman, ha consignado en la cuenta judicial el importe de 30.130,04 euros, equivalente a la totalidad de las rentas reclamadas.

III. El juez de primera instancia, después de precisar que la consignación realizada por Electrodomèstics Igualada, S. L. no cumplía los requisitos establecidos en el artículo 1177 del Código Civil y que, por tanto, no podía considerarse que tal acto gozara de los efectos del pago, consideró que la inquilina no había acreditado el cumplimiento de su obligación de pago de las rentas, y que en cualquier caso no podía aceptarse la enervación de la acción porque aquella consignación se materializó con posterioridad al plazo legal de 10 días desde la notificación y requerimiento de pago.

Agregaba que, tal como defendía la demandada, la renta mensual vigente entre las partes y exigible por la actora debía cifrarse en 800 euros y que, en consecuencia, dado que Electrodomèstics Igualada, S. L. tenía pendientes de pago las mensualidades comprendidas entre marzo de 2019 y enero de 2022, la cantidad adeudada por Electrodomèstics Igualada, S. L. ascendería a 28.000,00 euros.

En relación con la suma cuya compensación interesaba la inquilina en concepto de obras de reparación del inmueble arrendado, declaró el juzgador a quoque Electrodomèstics Igualada, S. L. no había dado cumplimiento a su obligación legal de poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de dichas reparaciones, sin perjuicio de su facultad de acometer las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Por ello, desestimó la pretensión formulada en aquellos términos, por no solicitarse la compensación de una deuda líquida y exigible, conforme a lo establecido en el artículo 1196 del Código Civil común.

Por todo ello declaró resuelto, por falta de pago, el contrato de arrendamiento de 1 abril de 2017, y condenó a la sociedad demandada a: "(i) a dejar libre, vacua y expedita la finca arrendada, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verificara en plazo legal; (ii) al pago de la cantidad total de 28.000 euros, correspondientes a las rentas impagadas, más un interés anual igual al del interés legal del dinero desde el 23 de septiembre de 2021, e intereses del artículo 576.1 de la LEC , desde la fecha de la presente; (iii) a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca, a razón de 800 euros mensuales, actualizable conforme al IPC, siempre que se notifique debidamente; y (iv) al pago de las costas procesales causadas".

Bajo la premisa de que las pretensiones actoras habían sido sustancialmente estimadas, impuso las costas a la demandada.

IV. La representación de Electrodomèstics Igualada, S. L. insiste en su recurso en los motivos de oposición expuestos en la demanda, incluido el relativo a la cuantía de la renta mensual. Sin embargo, no se hace preciso adoptar pronunciamiento alguno al respecto en esta alzada por cuanto la arrendataria postulaba que dicha renta mensual no ascendía a 974,78 euros, como se propugnaba en la demanda, sino a 800 euros, y el juez a quo,compartiendo la postura propuesta por la demandada, concluyó que efectivamente las rentas debían calcularse a razón de 800 euros mensuales.

Dado que aquel pronunciamiento no ha sido objeto de recurso ni impugnación por parte de Lanusei Investments, S. L. U., ya no cabe reconsideración alguna al respecto en segunda instancia.

SEGUNDO.- Primer motivo del recurso. Falta de comunicación a la inquilina del cambio de titularidad de la vivienda arrendada

I. La representación de Electrodomèstics Igualada, S. L. admitía que, en efecto, el inmueble arrendado había sido transmitido a Lanusei Investments, S. L. U., pero se quejaba de que tal circunstancia no le había sido comunicada, como tampoco se le había facilitado la cuenta bancaria en la que desde entonces debería ingresar las rentas, lo que, según afirmaba, le había comportado una situación de indefensión por cuanto le impidió abonar mensualmente el precio del arrendamiento.

Y agregaba que durante varios meses se vio en la obligación de abonar el importe de las rentas a la Agencia Tributaria, previo requerimiento de esta última.

II. No puede aceptarse aquel argumento por varias razones, a saber:

1. La parte actora asevera que en el mes de junio 2019 la sociedad arrendataria le propuso la compra de ambos locales, aunque finalmente no llegó a culminarse tal operación. En todo caso, dicha oferta, cuya realidad no sido cuestionada por Electrodomèstics Igualada, S. L., revela que esta última conocía, al menos en aquella fecha -la transmisión de la finca se concertó apenas cuatro meses antes-, que Lanusei Investments, S. L. U. era la nueva propietaria del local.

2. Tras la adquisición de los locales, Lanusei Investments, S. L. U. quedó subrogada en la posición jurídica de la arrendadora conforme a lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que el adquirente de la finca arrendada -arrendamiento para uso distinto de la vivienda- quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En consonancia con aquellas previsiones, la sentencia de esta sección de 26 de julio de 2021 declaraba:

"CUARTO.- Derecho a percibir las rentas anteriores a la adquisición de la finca

El apelante aduce que la actora no se limita a reclamar las rentas devengadas desde que adquirió la propiedad de la finca, sino que reclama también la de enero de 2017, que no le corresponde, aparte de que dicha mensualidad se había pagado a la anterior propietaria (...). En sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 9 de junio de 2020, se señala al respecto lo siguiente:

Por el contrario, carece de legitimación activa la demandante para la reclamación de las rentas devengadas antes de su subrogación en los derechos y obligaciones del arrendador, es decir de las rentas devengadas hasta la mensualidad de abril de 2016 (...).

En este sentido, es doctrina comúnmente admitida ( sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2015), que así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso, que en principio está unido al dominio, por precio; de ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior, resultando asimismo de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil, cuando establece que "el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada>.

En este caso la entrega de la vivienda arrendada al nuevo propietario se produjo en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, de 18 de abril de 2016, que el artículo 1462 del Código Civil equipara a la entrega de la cosa vendida, momento a partir del cual el comprador adquiere el derecho a los frutos, y entre ellos las rentas del arrendamiento, no habiendo tampoco constancia, en el presente caso, de una cesión del anterior al actual propietario del crédito por las rentas devengadas con anterioridad a la compraventa, en los términos autorizados por los artículos 1526 y ss del Código Civil , no habiendo constancia de ninguna referencia a una posible cesión del crédito por rentas anteriores en la escritura de compraventa, de 18 de abril de 2016 (doc 3 de la demanda), en la que pudo hacerse la cesión, por cuanto se hace referencia expresa a la existencia del arrendamiento sobre la vivienda enajenada; pero no consta la cesión del crédito por rentas".

La misma resolución apuntaba categóricamente: "La notificación de la subrogación en la posición de arrendador no es requisito para que opere, puesto que no precisa del consentimiento del arrendatario".

3. Así pues, el derecho de la nueva titular de los locales a ejercer las facultades propias del contrato de arrendamiento -y, específicamente, las relativas a las acciones de resolución del contrato y de reclamación de las rentas adeudadas- nace de su subrogación en la posición jurídica de la anterior arrendadora, subrogación determinada automáticamente, sin necesidad de notificación al arrendatario, por la adquisición de la finca arrendada, tal como declara el artículo 29 de la LAU.

4. En todo caso, la alegación al respecto formulada por la representación de Electrodomèstics Igualada, S. L. podría gozar de relevancia si dicha sociedad hubiese satisfecho las rentas reclamadas al anterior propietario de ambos inmuebles, don Gerardo, pero ni siquiera tal eventual circunstancia ha formado parte de su estrategia defensiva.

Además, si se ajustara a la realidad que los responsables de Electrodomèstics Igualada, S. L. no tuvieron conocimiento oportunamente de la identidad de la persona de la nueva arrendadora, siempre tendrían la posibilidad de consignar judicialmente las rentas a cuyo pago resultaba obligada dicha sociedad. Finalmente, tampoco especifica dicha parte la razón por la cual no pudiera haber requerido al antiguo propietario para que le indicara la identidad del nuevo arrendador.

TERCERO.- Segundo motivo del recurso. Derecho de la arrendataria a hacer uso de la facultad de enervar la acción de desahucio

I. Con invocación de lo establecido en el artículo 439.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, defendía la apelante su derecho a enervar la acción de desahucio al amparo del apartado 4 del artículo 22 de la LEC.

En realidad, en el trámite de contestación la representación de la inquilina no fue demasiado explícita acerca de su voluntad de ejercitar el derecho de enervación, pero en todo caso el juez de primera instancia rechazó tal alegación argumentando que Electrodomèstics Igualada, S. L. no había consignado las rentas debidas dentro del plazo legal exigido para decretar la enervación de la acción de desahucio.

II. No puede sino compartirse la decisión adoptada por el juzgador a quo.Dispone el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su apartado 4:

"Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio".

El artículo 440.3 del mismo texto fija en 10 días el plazo máximo en el que el arrendatario demandado, en el caso de que pretenda la enervación, "deberá abonar al actor la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio".

Sin embargo, Electrodomèstics Igualada, S. L. consignó las cantidades adeudadas en concepto de renta cuanto ya había transcurrido en exceso el plazo de 10 días al que se refiere el artículo 440.3 -en concreto, al día siguiente de la finalización de dicho plazo-, de modo que no cumplimentó los requisitos necesarios para enervar la acción de desahucio.

III. Se aducía por la demandada apelante que habría de tenerse en consideración, en trance de decidir si se había enervado la acción en el plazo legalmente estipulado, la referencia al denominado "día de gracia" del artículo 135 de la Ley procesal. Dispone tal norma:

"Presentación de escritos, a efectos del requisito de tiempo de los actos procesales.

"5. La presentación de escritos y documentos, cualquiera que fuera la forma, si estuviere sujeta a plazo, procesal o sustantivo, podrá efectuarse hasta las quince horas del día hábil siguiente al del vencimiento del plazo.

En las actuaciones ante los tribunales civiles, no se admitirá la presentación de escritos en el juzgado que preste el servicio de guardia".

Sin embargo, ninguna relación guarda aquella previsión normativa con la obligación de enervar la acción de desahucio en plazo legal. El artículo 135.5 LEC incorpora una norma de carácter estrictamente procesal que se refiere al tiempo de presentación de los escritos ante los órganos judiciales, y en ningún caso hace referencia al cumplimiento del plazo de 10 días exigido por el 440.3, norma que regula el pago o consignación de dichas rentas y que nada tiene que ver con la presentación en plazo de un escrito.

En consecuencia, tampoco puede admitirse que la falta de cumplimentación del repetido requisito sea susceptible de subsanación conforme a las previsiones que menciona el artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y es que el incumplimiento del deber de pagar o consignar las rentas adeudadas, a los efectos de enervación, dentro del estricto plazo procesal de 10 días, no se configura como un defecto procesal subsanable, sino que hace referencia a un requisito que debe cumplimentarse en un plazo que es improrrogable, de modo que si se materializa fuera de ese plazo ya no puede desplegar la eficacia que le es propia, es decir, encarna una omisión esencial que priva de eficacia al efecto que se pretende, en este caso la enervación de la acción de desahucio.

Podría admitirse, sobre el papel, la naturaleza subsanable de la exigencia de la acreditación, justificación o prueba documental de que el pago o consignación de las rentas adeudadas se verificó dentro del plazo legal, pero no la del cumplimiento tardío o extemporáneo de la condición jurídica misma, pues sería tanto como prorrogar un plazo improrrogable para su cumplimiento ( artículo 134 LEC) .

IV. En síntesis, y dado que se notificó y requirió a la demandada en fecha 5 de enero de 2022, y que consignó la cantidad adeudada el 21 de enero siguiente, es decir, cuando había transcurrido el plazo perentorio de 10 días hábiles al que se ha hecho referencia, la conclusión no puede ser otra -pese a que la apelante, aunque admite que la repetida consignación se practicó extemporáneamente pero que su voluntad no fue incumplir la norma- que ratificar el pronunciamiento de primera instancia mediante el que se declaró que Electrodomèstics Igualada, S. L. no había colmado las exigencias para enervar la acción de desahucio.

CUARTO.- Tercer motivo del recurso. Supuestos pagos a la Agencia Tributaria que, a juicio de la apelante, habrían de deducirse de la deuda por rentas

I. Afirmaba seguidamente la apelante que la arrendadora soportó un embargo por deudas por parte de la administración tributaria y que, con ocasión de la tramitación del correspondiente expediente, la Agencia Tributaria requirió a Electrodomèstics Igualada, S. L. a fin de que se abstuviese de abonar las rentas a Lanusei Investments, S. L. U. y las ingresase directamente en Hacienda. En concreto, se aseveraba por la representación de la demandada apelante que las mensualidades comprendidas entre marzo y junio de 2019, por importe conjunto de 3.872 euros, fueron abonadas directamente a la Agencia Tributaria, de modo que, a su juicio, dicho importe debería deducirse de la cantidad adeudada en concepto de rentas.

Aquel planteamiento, en cuanto a la posibilidad de minorar la cantidad adeudada en virtud de los pagos realizados por la inquilina, a requerimiento de Hacienda, por razón del embargo de bienes de Lanusei Investments, S. L. U., sería admisible si tal circunstancia hubiera sido debidamente acreditada por la parte que la invoca.

Pero no es el caso. La apelante aporta, con el designio de respaldar su tesis, un documento rotulado como "anexo de diligencia de embargo de créditos", cuyo destinatario se ignora, y en el que, después de marcarse la casilla con la mención "no se mantiene en la actualidad relación comercial con el obligado al pago", únicamente se indica: "Se ha mantenido hasta el mes de enero un contrato de alquiler con Gerardo, a partir de esta fecha el Sr. Gerardo ya no es el propietario del local, pues se ha recibido cédula de notificación del acta de ejecución hipotecaria del local del alquiler. Ya no hay ni habrá ninguna relación comercial con el obligado al pago".

De aquellas menciones es absolutamente inviable deducir que durante un determinado periodo la inquilina, por requerimiento expreso de la Agencia Tributaria, hubiera ingresado en la cuenta de este organismo las rentas mensuales, y mucho menos cuántas fueron tales rentas y qué importe total efectivamente pudiera haberse ingresado en Hacienda.

II. Se insiste en que no se cuenta con indicio probatorio alguno de tal eventual circunstancia, cuando, sobra decirlo, Electrodomèstics Igualada, S. L. tenía a su disposición un variado elenco de fuentes de prueba, singularmente documentos bancarios o fiscales, para acreditar de forma fehaciente los afirmados ingresos en las arcas del fisco.

El motivo, consecuentemente, también se rechaza se rechaza.

QUINTO.- Cuarto motivo del recurso. Solicitud de compensación de créditos

I. La sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2022 declaró que "la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1156 del CC , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida esta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida".

Y agregaba:

"En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1195 y siguientes del CC ), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador".

La anterior resolución, en consecuencia, reiteraba el carácter sumario del juicio de desahucio y la consecuente imposibilidad de que en su ámbito se discutan cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción. Pero advertía expresamente que tales consideraciones resultan aplicables al "desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas", con lo que se daba a entender que en los supuestos en los que se ejerciten de forma simultánea las acciones de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, como es el caso, resultaba admisible la oposición por parte del demandado de cualquier causa por la que entienda que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. Ello permitiría, por lo que se relaciona con el presente procedimiento, la alegación de la defensa de compensación como causa de extinción, total o parcial, de las obligaciones.

Aquella observación quedó corroborada con resoluciones posteriores del Alto Tribunal, como pone de relieve, por todas la sentencia de 24 de julio de 2024:

"Y sobre el conocimiento en el juicio verbal de las excepciones sobre si se debe o no, en todo o en parte, la cantidad reclamada, en la sentencia 1006/2023, de 21 de junio , dijimos:

"La recurrente considera que la referencia que se introdujo por la Ley 37/2011 en el art. 440.3 LEC a la oposición por el demandado consistente en alegar "las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", debe entenderse en el sentido de que cuando a la acción de desahucio se acumula la acción de reclamación de cantidad, el demandado puede oponer las excepciones relativas a si se debe o no la cantidad reclamada.

"La sala entiende que la recurrente tiene razón y que, en virtud del último inciso del primer párrafo del art. 440.3 LEC transcrito, en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

"La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio.

"Por esta razón, la sentencia recurrida infringe el art. 440.3 LEC cuando afirma que son cuestiones complejas que exceden del estrecho margen del juicio de desahucio y no se pronuncia sobre las razones por las que la demandada, ahora recurrente, entiende que no debía las cantidades reclamadas".

En definitiva, debe concluirse que resulta admisible, sobre el papel, la invocación por parte de Electrodomèstics Igualada, S. L. de la defensa de compensación, que pretende derivar de la circunstancia de haber satisfecho el importe de determinadas obras acometidas en el local arrendado, cuando se trataba, a su juicio, de conceptos o partidas que debían ser asumidos por la propiedad.

II. Se expuso que la apelante denunciaba que la finca arrendada, por razón de la desidia de la propietaria, está afectada de graves desperfectos, cuya reparación, según se afirmaba, se ha visto obligada a asumir la propia empresa arrendataria. Se aseguraba que el coste de tales trabajos de reparación ha ascendido a 4.142,89 euros, importe que, por vía de compensación, debería deducirse de la deuda reclamada en concepto de rentas.

La viabilidad de la compensación exige, según se desprende del artículo 1196 del Código Civil común, la concurrencia de los siguientes requisitos: 1º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro. 2º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si esta se hubiese designado. 3.º Que las dos deudas estén vencidas. 4.º Que sean líquidas y exigibles. 5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

Ahora bien, la exigibilidad de la deuda cuya compensación propugna la apelante se encuentra decisivamente mediatizada, en el contexto del contrato de arrendamiento, por lo estipulado en el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es del siguiente tenor:

"El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador".

III. Con independencia de que las facturas aportadas por la inquilina adolecen de notorias irregularidades -alguna de ellas ni siquiera puede tener la consideración de factura, y además en algún caso se repiten de forma improcedente las partidas-, lo cierto es que ninguna de las exigencias expuestas ha sido cabalmente cumplimentada por la arrendataria porque:

(i) no ha acreditado haber puesto en conocimiento del arrendador que las obras a las que se hace referencia sean necesarias, en los términos empleados por el apartado 1 del propio artículo 21, "para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido"; y

(ii) tampoco ha probado que se tratase de obras urgentes y necesarias para evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

La exigencia de poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las obras es resaltada por la sentencia de 16 de noviembre de 2020, dictada por la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial:

"Ahora bien, también dispone el artículo 21 de la LAU en su apartado 3º que "El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador".

Y en el presente caso, no ha acreditado (ni tan siquiera ha alegado) la arrendataria demandada E. que con carácter previo a la reparación por su cuenta de la caldera de la vivienda arrendada (en agosto de 2017), pusiera este hecho y la necesidad de su reparación en conocimiento de la parte arrendadora y le requiriera efectivamente para su reparación, por lo que no cabe aplicar la compensación, al no haber existido ninguna comunicación al arrendador a fin de comprobar la necesidad de reparación que ahora se reclama -vía compensación- en la contestación, e incluso llevar la iniciativa concertando él a las personas que más le convinieran para llevarlas a cabo".

En análogos términos se empleaba la sentencia dictada por esta Sección en fecha 18 de diciembre de 2020:

"(...) la resolución del asunto pasa por determinar; en primer lugar, si la arrendataria cumplió con el deber que, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 1559.2 del Código Civil , impone a la parte arrendataria el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , a cuyo tenor: "El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda".

(...)

Con base a lo expuesto; no pudiendo considerarse acreditado que la arrendataria cumpliese con el deber que le incumbía de comunicar a la propiedad las humedades (que según la sentencia se producían por falta de impermeabilización de la fachada del inmueble) y que esta pudiese (y debiese) proceder a su reparación (para evitar no solo los daños en los bienes de la demandante, sino la producción y agravación de los daños que se iban manifestando en el propio inmueble arrendado); y debiendo tenerse por acreditado (además) que los efectos de la humedad se vieron incrementados por razón de las medidas adoptadas por la propia arrendataria (que utilizaba medios de calefacción que añadían un importante efecto de condensación a la humedad existente); no puede sino confirmarse el pronunciamiento desestimatorio de las pretensiones de la actora contenido en la sentencia de instancia".

IV. Se confirma también en este extremo, por tanto, la sentencia de primera instancia.

SEXTO.- Quinto motivo del recurso. Costas de la primera instancia

I. Pretendía finalmente la representación de la apelante la reconsideración del pronunciamiento de la jueza a quoque imponía a la propia Electrodomèstics Igualada, S. L. las costas de la primera instancia, por haber sido sustancialmente estimadas las pretensiones actoras.

Argumentaba al respecto que la sentencia condena a la inquilina al pago de la suma de 28.000 euros en concepto de rentas, suma muy alejada de la pretendida en la demanda inicial por cuanto el juez a quocomputó aquella deuda a partir de una renta mensual de 800 euros, tal como propugnaba la demandada, y no de los 974,78 euros pretendidos por la actora.

A juicio de la recurrente, ello debería catalogarse como una estimación parcial de la demanda -no sustancial-, que justificaría la adopción de un pronunciamiento neutral sobre las costas de la primera instancia.

II. Se significa al respecto que la actora pretendía la condena de la inquilina al pago de la suma -actualizada durante el acto de la vista- de 34.029,16 euros, y en la sentencia de primera instancia se le reconocieron únicamente 28.000 euros. Tal rebaja, como se expone por la recurrente, vino motivada por la circunstancia de que el juez a quorechazó que la deuda por rentas hubiera de computarse a razón de 974,78 euros mensuales, como se propugnaba en la demanda, y aceptó el importe de 800 euros, que fue el que mantenía la demandada a partir de lo originariamente pactado en el contrato de arrendamiento.

En juicio objetivo, se considera que la reducción de la pretensión pecuniaria inicialmente deducida en la demanda -se ha reconocido a favor de Lanusei Investments, S. L. U. una suma equivalente al 82,28% de la pretendida en su demanda- es de una entidad cuantitativa suficiente como para descartar que se esté ante la hipótesis de estimación sustancial de la demanda, que permitiría resolver, conforme establece reiterada legal, con arreglo a la regla general del vencimiento.

Y es que, como declaraba la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 2006, invocada por la de 30 de octubre de 2015, "los tribunales, al lado de los criterios legales de vencimiento y distribución, han acomodado el de estimación sustancial o esencial, parangonable en sus efectos al supuesto de plena estimación, que se puede sintetizar en la existencia de un cuasivencimiento, operativo cuando existiese una leve diferencia entre lo pedido y lo concedido; de tal manera que, como dijimos en la sentencia de 25 de marzo de 200 , resulta plenamente aplicable el criterio de la estimación sustancial cuando la estimación de la demanda comprende en gran medida, cualitativa o cuantitativamente, lo postulado, aunque no lo sea totalmente".

En la sentencia de esta Sección de 24 de julio de 2024 se declaraba que "viene considerándose que la estimación deja de ser sustancial para ser parcial cuando, en reclamaciones de cantidad se trata, la diferencia entre lo solicitado y lo finalmente concedido exceda del 10-20% aproximadamente";y se agregaba que "la regla no es matemática ni inflexible, sino orientativa, y no excluye que, dadas las concretas circunstancias concurrentes en un litigio, dicho porcentaje pueda verse alterado (...)".

III. Al abrigo de aquellas consideraciones, se insiste en la pertinencia de reconsiderar la condena de la demandada al pago de las costas de primera instancia en atención a la notable diferencia, desde una óptica cuantitativa -también conceptual, pues se corrige el alcance de la renta mensual postulada por la propiedad-, entre lo pretendido y lo concedido, de modo que se concluye que se está ante un supuesto de estimación parcial de la demanda que justifica que no se impongan las costas de la primera instancia a ninguno de los litigantes ( artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

En este aspecto del litigio, en consecuencia, deberá ser acogido el recurso de apelación interpuesto por la representación de Electrodomèstics Igualada, S. L.

SÉPTIMO.- Costas de la segunda instancia

La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

OCTAVO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,