Sentencia Civil 833/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 54/2024 de 04 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de los demandados que han sido identificados Alberto y Carlota, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada por Coral Homes SL frente a los ignorados ocupantes de la vivienda sita en DIRECCION001 esquina DIRECCION000 D de Rubí.

En la demanda se expone que Coral Homes SL es propietaria de la vivienda sita en DIRECCION001 esquina DIRECCION000 de Rubí careciendo las personas que la ocupan de título para ello.

En virtud de lo expuesto se solicitó se dictare sentencia por la que se condenare a los demandados a desalojar la vivienda propiedad de la demandante, con apercibimiento de lanzamiento, imponiéndose en todo caso a los mismos las costas del presente procedimiento

De los demandados resultaron identificados Alberto y Carlota quienes contestaron y se opusieron a la demanda señalando que a su juicio la demandante únicamente ostenta la nuda propiedad del inmueble en virtud de la adjudicación que se hizo en favor de la anterior titular (Buildingcenter SAU) en el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 32/2014 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Rubí constando en la adjudicación que los ejecutados seguían residiendo en el inmueble (sin haberse hecho uso de las previsiones contenidas en los arts. 661 LEC como tampoco de la que señala el art. 675 LEC tras la subasta) habiendo desistido tanto la ejecutante como la adjudicataria de la entrega de la posesión de la finca. En base a ello se indica que el derecho de posesión continúa en poder de los ejecutados.

También se expone que Buildingcenter SAU instó un procedimiento de precario con anterioridad al presente en el que los aquí demandados formularon oposición, desistiendo del mismo la parte actora a la que se le impusieron las costas.

Dado el título que tenía Buildingcenter SAU, estiman los demandados que no podía transmitir a Coral Homes SL el pleno dominio, debiendo haber informado a la adquirente de la realidad existente no siendo los demandados responsables si ello no se hizo.

En base a lo expuesto entienden que la demandante carece de legitimación activa, los ignorados ocupantes de legitimación pasiva no siendo correcta la identificación verificada de la parte demandada, habiendo transcurrido el plazo de un año que fija el art. 439.1 LEC no pudiendo instarse una acción de recuperación de la posesión al no haberla tenido nunca la demandante, lo que comporta que se destruya la presunción que deriva del reflejo de la titularidad que se contiene en el art. 38 LH ante la condición de "iuris tantum" de la misma.

También se exponen en la contestación de la demanda los requisitos para el ejercicio de la acción reivindicatoria que entienden los demandados no concurren.

Igualmente se señala la argucia que implica interponer a una nueva entidad jurídica para eludir el régimen de tutela de la vivienda habitual de la parte objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria que se contiene en la Ley 1/2013 al encontrarse los demandados en situación de exclusión social.

Es por ello que se interesa la desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte actora.

El juicio se celebró el 27.06.2023 en el que además del desarrollo de lo que en él es inherente, se aportó auto de la sección 17ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona de 18.01.2023 que confirmó el dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Rubí el 1.02.2021 que tuvo por desistida a la parte ejecutante del proceso de ejecución hipotecaria nº 32/2014 instado por Caixabank SA frente a los aquí demandados personados Alberto y Carlota que afecta a la vivienda objeto de las presentes actuaciones que se adjudicó a Buildingcenter SA.

Tras ello se dictó sentencia que es estimatoria de la demanda al entender la misma que se dan los requisitos de la acción ejercitada, indicando que la titularidad de la demandante se tiene por acreditada, habiéndose transmitido el inmueble fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria no constando la connivencia entre la adjudicataria y la demandante (ajena al procedimiento hipotecario) para eludir la aplicación de la Ley 1/2013, cuyo régimen tutelador no consta que fuere interesado por los demandados que se indica que tampoco han aportado prueba alguna de la situación de vulnerabilidad en que se pudieren encontrar. Finalmente se indica que los demandados han perdido por el procedimiento de ejecución hipotecaria el título que en su momento tuvieron sobre la vivienda objeto de las presentes actuaciones. Todo ello con condena en costas a los demandados.

Alberto y Carlota interponen recurso de apelación (complementado con un escrito posterior) en el que exponen unos motivos fundamento de la misma semejantes a los indicados en la contestación a la demanda que no se reflejan de nuevo a fin de evitar reiteraciones, precisando en cuanto a la alegación referente al carácter fraudulento de este procedimiento que en la STS 999/2023 se indicó que de Coral Homes SLU la socia exclusiva era Buildingcenter SA con lo que la parte actora en esta causa no se puede considerar tercero de buena fe.

Coral Homes SL se opuso al recurso de apelación considerando correctos los argumentos expuestos en la sentencia apelada destacando su plena titularidad del inmueble, el haber actuado de buena fe no siendo adjudicataria en el procedimiento de ejecución hipotecaria ni cesionaria de la misma, siendo la vía empleada para la recuperación del inmueble la adecuada, desconociendo la apelada la situación previa existente.

En esta sede de apelación se ha aportado mandamiento de cancelación fechado el 5.09.2023 dictado en el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 32/2014 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Rubí. En el mismo, con fundamento en un auto de 1.02.2021 (es el que se vio confirmado en sede de apelación el 18.01.2023 según el auto aportado por la parte demandada en el acto del juicio) se acuerda la cancelación de la inscripción del decreto de adjudicación de fecha 18.06.2015, y se restituya registralmente la propiedad a favor de sus antiguos propietarios Alberto y Carlota.

Por providencia 23.02.2024 de esta sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona se acordó la incorporación del documento dada su fecha (posterior a la de interposición del recurso de apelación).

De ello se dio traslado a la parte apelada que formuló sus alegaciones en el sentido de entender no le es oponible al no ser parte en el procedimiento de ejecución hipotecaria en que el mismo se dictó entendiendo que su titularidad está acreditada.

Tras esta precisión se procede al análisis de los diversos motivos expuestos en el recurso de apelación.

SEGUNDO.- Acción ejercitada.

Los apelantes señalan en su recurso que la demanda debió haberse inadmitido con fundamento en el art. 439.1 LEC al haberse interpuesto la misma pasado mas de un año desde la presunta perturbación o despojo. También indican que no concurren en este caso los requisitos para el ejercicio de la acción reivindicatoria.

La parte apelada en su oposición contiene toda una argumentación referente al precario que es la que se expone en la sentencia dictada en primera instancia y que considera debe verse confirmada.

En relación a estos motivos de apelación, cabe indicar que la acción ejercitada en la presente causa (que es la que determina la perspectiva de análisis a seguir) es la de precario prevista en el art. 250.1.2ª LEC. Así se indica en el encabezamiento de la demanda conteniéndose en los fundamentos de derecho de la misma una referencia expresa a este precepto.

Es por ello que el estudio debe hacerse (y ello es lo que verifica la sentencia de primera instancia) desde la perspectiva de lo que es el precario respecto del que a título de ejemplo cabe citar la STS 502/2021 de 7 de julio de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:2711) en la que se indica:

"La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el art. 1750 CC . No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero ).

Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras).

Por tanto, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre , la institución del precario "no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (...), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 )".

El art 439.1 LEC que es el invocado por los apelantes dispone:

"1. No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o el despojo".

Este precepto se refiere a las demandas cuyo objeto es retener o recobrar la posesión que son las señaladas en el art. 240.1.4º LEC según el que se tramitan conforme a las normes del juicio verbal las demandas que se detalla y en concreto:

"4º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social".

Frente a ello el presente es un procedimiento de desahucio por precario (como ya se ha indicado) regulado en el art. 250.1.2º LEC. Según el mismo se tramitan conforme a las normas del juicio verbal las demandas que se detalla y en concreto:

"2º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca".

Al procedimiento de precario no le es de aplicación el plazo de un año previsto en el art. 439.1 LEC por tratarse de una acción distinta a la de tutela de la posesión, pudiéndose citar al efecto la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 370/2021 de 11 de junio de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:6632) en la que se indica:

"1.- En cuanto al primero de los motivos de recurso, debe decaer por la sencilla razón de que el mismo no es aplicable al caso de autos. Dice el artículo 439.1 Lec que 'No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o el despojo'. El artículo 250.1.4 Lec establece que se tramitarán por el juicio verbal 'Las (acciones) que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute' y el 250.1.2 Lec fija también el cauce del juicio verbal para las acciones 'que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca'.

Es claro que la previsión del artículo 439 Lec , cuya omisión denuncia el apelante, viene referida a los interdictos de retener y recobrar, pero no a la acción de precario, por lo que debe desestimarse el recurso".

En semejante sentido se puede citar la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 67/2023 de 31 de enero de 2023 (ECLI:ES:APB:2023:744).

Es por ello que al no ser aplicable a un procedimiento como el aquí planteado el plazo indicado en el recurso de apelación, este motivo de apelación se debe ver desestimado, valoración que cabe extender a la argumentación que se contiene en el recurso de apelación referente a la acción reivindicatoria que nada tiene que ver con la aquí ejercitada, estimándose de interés reflejar el contenido del art. 544-1 CCCat. conforme al que:

"Artículo 544-1. La acción reivindicatoria

La acción reivindicatoria permite a los propietarios no poseedores obtener la restitución del bien ante los poseedores no propietarios, sin perjuicio de la protección posesoria que las leyes reconocen a los poseedores".

TERCERO.- Legitimación activa.

La sentencia de apelación considera que la parte actora ostenta la condición de propietaria del inmueble objeto de las presentes actuaciones, valoración con la que difieren los apelantes que indican que a su juicio la propiedad nunca se adquirió por parte de Coral Homes SL al haberse desistido en el procedimiento de ejecución hipotecaria tanto por parte de la ejecutante como de la adjudicataria de la entrega de la posesión de la finca (sin haberse hecho uso de las previsiones contenidas en los arts. 661 LEC como tampoco de la que señala el art. 675 LEC tras la subasta).

Junto a ello (que se considera desvirtúa la presunción de propiedad que se contiene en el art. 38 LH) se expone la problemática existente en relación con el título de la parte actora ante lo resuelto por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Rubí, la Sección 17ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona y el mandamiento expedido por el Juzgado el 5.09.2023 dirigido al Registro de la Propiedad nº 2 de Rubí por el que se acuerda la cancelación de la inscripción del decreto de adjudicación de fecha 18.06.2015 y la restitución registral de la propiedad a favor de sus antiguos propietarios (los aquí apelantes Alberto y Carlota).

Coral Homes SL se opone al recurso de apelación entendiendo que en ella concurre la condición de propietaria dado el título de adquisición, no surtiendo efectos lo resuelto por el Juzgado dado que no es parte de la ejecución hipotecaria no habiéndose desvirtuado en este caso la presunción del art. 38 LH.

En relación a lo que se plantea respecto de este motivo de apelación (que afecta a la legitimación activa conforme a lo previsto en el art. 10 LEC) , cabe indicar que ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Rubí se siguió el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 32/2014. En él la parte ejecutante era Caixabank SA y los ejecutados los aquí apelantes Alberto y Carlota.

En el curso del mismo se dictó decreto de adjudicación el 17.06.2017 en favor de Buildingcenter SA quien desistió el 24.11.2017 (junto con la ejecutante Caixabank SA) de la entrega de la posesión de la finca.

La aquí apelada Coral Homes SL adquirió el inmueble objeto de estas actuaciones por medio de aportación verificada por medio de escritura de 16.11.2018.

En cuanto a si en base a lo que se acaba de exponer operó o no una transmisión de propiedad en favor de Buildingcenter SA y luego de ésta a Coral Homes SL, cabe señalar que el decreto de adjudicación es el que hace operativa la misma, sin que sobre ello tenga efecto el haber procedido o no al trámite de identificación de ocupantes de los arts. 661 y 675 LEC, pues la existencia de ocupantes afecta no a la titularidad del bien adquirido, sino a la posibilidad de lanzar o no en el procedimiento de ejecución hipotecaria a las personas que estuvieren en el inmueble si las mismas fueren distintas a aquellos frente a los que se siguió el procedimiento de ejecución (esta condición hace que frente a ellos no sea necesario tramitar un incidente de ocupantes pues su título es el que queda sin efecto por el mismo procedimiento de ejecución hipotecaria).

En este sentido cabe citar la STS 139/2017 de 1 de marzo de 2017 (ECLI:ES:TS:2017:712) en la que se indica:

"a transmisión de la propiedad del bien subastado, que se produce mediante el otorgamiento del auto o decreto de adjudicacion. Así lo reitera la sentencia de esta sala 414/2015, de 14 julio , al decir que

«En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.»

Es por ello que en principio Coral Homes SL ostenta la condición de propietaria del inmueble objeto de las presentes actuaciones (teniendo legitimación activa), si bien con posterioridad a la presentación de la demanda (ello se produjo el 15.09.2021) consta que la Sección 17ª de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó el 18.01.2023 auto que confirmó el dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Rubí el 1.02.2021 que dejó sin efecto el despacho de ejecución que dio lugar al procedimiento de ejecución hipotecaria nº 32/2014, alzando los embargos y medidas de ejecución llevadas a efecto al entenderse que la parte ejecutante había desistido del procedimiento, destacándose en sede de apelación que ello se había hecho en el momento en que se planteó la posible nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado contenida en el préstamo con garantía hipotecaria fundamento de la ejecución.

Como consecuencia de estas resoluciones se expidió el 5.09.2023 mandamiento que acordó la cancelación de la inscripción del decreto de adjudicación de 18.06.2015 determinando la restitución registral de la propiedad a favor de sus antiguos propietarios (los aquí apelantes Alberto y Carlota).

La realidad anterior pone de manifiesto que el título del que trae derecho la parte actora/apelada Coral Homes SL ha quedado sin efecto, planteándose la cuestión referente a si puede o no mantenerse el mismo pese a lo resuelto en el procedimiento de ejecución hipotecaria nº 32/2014, lo que procedería de considerar que Coral Homes SL era un tercero a los efectos del art. 34 LH, cuestión ésta que afecta a la idoneidad del procedimiento aquí seguido que es objeto de análisis en el fundamento de derecho quinto de esta sentencia al que se hace remisión.

CUARTO.- Legitimación pasiva: Identificación de los demandados en la demanda como - ignorados ocupantes del domicilio sito en Rubí (Barcelona), en la DIRECCION001, esquina con DIRECCION000.

Los apelantes difieren de la conclusión a la que se llega en la sentencia de primera instancia que entiende que concurre en ellos la condición de legitimados pasivos de la acción planteada, dado que indican que el título fundamento del presente procedimiento de precaria deriva de una ejecución hipotecaria seguida frente a ellos.

La parte apelada se opone al recurso, pues considera que los demandados fueron identificados de forma correcta al ser ella ajena al procedimiento de ejecución hipotecaria.

En relación a la cuestión ahora planteada, cabe indicar que en los supuestos de precario, además de ocasiones en las que se conoce la identidad de los precaristas (generalmente por mantenerse en el inmueble personas que anteriormente gozaban de título de ocupación y ya no cuentan con él), en otras no es posible proceder a tal identificación máxime cuando el acceso al inmueble no se ha dado a la propiedad, siendo además muy frecuente que las personas que puedan estar en un inmueble puedan cambiar con frecuencia.

Ante esta situación y la posibilidad de identificar como parte demandada a los ignorados ocupantes de un inmueble, cabe hacer referencia a lo indicado en la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 388/2021 de 18 de junio de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:6377) que refleja lo resuelto en la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 30 de octubre de 2020, en la que se indica que:

"No se observa que al dirigir su demanda contra los ignorados ocupantes de la vivienda de su propiedad la actora haya infringido el art. 399.1 LEC (y tampoco, correlativamente, el órgano jurisdiccional al admitirla a trámite), pues ha venido siendo doctrina reiterada de este tribunal que nada obsta a que se demande a personas desconocidas cuando se destaque su relación con el objeto litigioso y se posibilite su comparecencia y defensa, como sucede en este caso, en que se designa el domicilio en que pueden ser citados (la vivienda propiedad de la actora), de este modo, para que puedan entenderse cumplidos los requisitos delos artículos 399.1 y 437.1 LEC , basta que el actor consigne en la demanda los datos y circunstancias deque pueda tener conocimiento para permitir la identificación del demandado, bastando, en consecuencia, la identificación de los ignorados ocupantes demandados por su relación con el inmueble litigioso. Y así: a) el emplazamiento de los ignorados ocupantes se entiende con el apelante. b) Este, es quien comparece ante el LAJ y manifiesta que reside en dicha vivienda con su esposa Dª Modesta".

Por lo demás, previamente a presentar la demanda, la actora no tiene obligación alguna de proceder a la averiguación de quién o quiénes ocupan la finca de su propiedad, personas que, incluso, pueden ir variando a lo largo del tiempo".

En este caso, la parte demandada son los antiguos titulares del inmueble que había sido objeto de un procedimiento de adjudicación hipotecaria derivando el título de la aquí demandante/apelada del decreto de adjudicación en el mismo dictado y de una aportación a la misma hecha.

En cuanto a si esta realidad ofrecía o no elementos de juicio a la parte actora de cara a que la demanda se hubiere dirigido, no frente a los ignorados ocupantes del inmueble, sino frente a quienes eran las concretas personas frente a quienes se había seguido el procedimiento de ejecución hipotecaria ( Alberto y Carlota) respecto de quienes no se había instado en la ejecución hipotecaria el lanzamiento, todo depende del conocimiento que se pudiere entender que de tal ejecución hipotecaria tuviere la parte actora/apelada Coral Homes SL, cuestión ésta que se relaciona con los vínculos que pudiere ostentar con la adjudicataria que se analiza en el marco de la idoneidad del procedimiento aquí seguido que es objeto de análisis en el siguiente fundamento de derecho.

QUINTO.- Idoneidad del procedimiento.

Esta es una cuestión que se planteó por los demandados/apelantes desde un primer momento dada su condición de titulares del inmueble que había sido objeto de un previo procedimiento de ejecución hipotecaria. En concreto consideran que el recurso a un procedimiento de precario se ha empleado a fin de eludir las medidas tuteladoras que se fijan en la Ley 1/2013, destacando que además frente a ellos se había seguido por la adjudicataria un previo procedimiento de desahucio por precario. Este procedimiento fue el juicio verbal nº 449/2018 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Rubí instado por Buildincenter SAU el 11.06.2018 frente a los ignorados ocupantes del inmueble objeto de estas actuaciones (la identificación se hizo así pese a ser la adjudicataria y haber interesado en el procedimiento de ejecución hipotecaria el 24.11.2017 que no se procediere al lanzamiento), habiendo comparecido en tal procedimiento (como ha sucedido en el presente) los aquí apelantes Alberto y Carlota. La demandante en este procedimiento era (como se acaba de indicar) Buildincenter SAU que es la que se había adjudicado el inmueble (la adquisición por aportación a la aquí demandante Coral Homes SL fue posterior pues es de 16.11.2018). Tal procedimiento de precario nº 449/2018 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 (instado el 11.06.2018) terminó por auto de 26.01.2022 ante el desistimiento de la parte actora a la que se impusieron las costas.

La parte apelada Coral Homes SL difiere de esta conclusión entendiendo correctos los razonamientos de la sentencia de primera instancia destacando su condición de ajena al procedimiento de ejecución hipotecaria antecedente.

Respecto de las cuestiones que se suscitan en cuanto a este motivo de apelación, es necesario hacer una referencia a las especialidades que presenta la ejecución hipotecaria cuando recae sobre la vivienda habitual del deudor. Las mismas están contenidas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y declara que hasta transcurridos quince años desde la entrada en vigor de la ley (ello se produjo el 15.05.2013 con lo que el plazo termina el 14.05.2028), no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor o a [una] persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad en las circunstancias económicas previstas en dicha ley (art. 1.1).

En cuanto a la posibilidad de tratar de eludir este régimen mediante la presentación de una demanda de precario dirigida frente a quienes fueron parte ejecutada en el procedimiento de ejecución hipotecaria (aunque en ocasiones ello no se especifica directamente sino que la demanda se dirige frente a quienes se identifican como ignorados ocupantes), cabe citar la STS 945/2024 de 3 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4056) en la que contiene una exposición de lo resuelto por el Tribunal Supremo al efecto. En ella se expone:

"TERCERO.- Estimación del recurso

Esta se ha pronunciado sobre la cuestión controvertida recientemente en las sentencias 443/2024, de 2 de abril y 620/2024, de 8 de mayo , en la que señalamos:

"En efecto, sobre la cuestión debatida esta Sala ha tenido ocasión de pronunciarse en sentencia del pleno 771/2022, de 9 de noviembre , citada por el recurrente, y que no ha sido tenida en cuenta por la sentencia dictada por el tribunal provincial de 8 de marzo de 2023 , cuya doctrina es reproducida, en ulteriores, como la 515/2023, de 19 de abril , 999/2023, de 20 de junio , 1518/2023, de 2 de noviembre , en la que señalamos, entre otros fundamentos, que:

""En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1. 2.º LEC .

"Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:

"En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.

"Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.

"En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .

"Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.

"Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.

"Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos.

"Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental"".

Ahora bien, en el presente caso, la demandante tiene indiscutibles vínculos con la ejecutante hipotecaria la entidad financiera Caixabank; en cualquier caso, su título proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria, al ser cesionaria del remate y figurar como adjudicataria de la vivienda litigiosa en el decreto de adjudicación.

En definitiva, como señalamos en la sentencia 690/2024, de 20 de mayo :

"La cuestión jurídica sometida a la consideración de la sala en este recurso ya ha sido resuelta en la sentencia de pleno 1217/2023, de 7 de septiembre . En esta sentencia resumimos y sistematizamos la jurisprudencia casuística recaída en la materia y establecimos como regla que cuando el adjudicatario de un inmueble ejecutado en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante, no puede acudir al juicio de desahucio por precario para instar el desalojo de la finca, sino que dicha pretensión debe ejercitarla en el propio proceso de ejecución hipotecaria. Y, por el contrario, si el adjudicatario sí es un tercero ajeno al ejecutante, por no tener ningún vínculo jurídico o económico con él, sí podrá acudir al juicio de desahucio por precario".

De esta posición del Tribunal Supremo cabe derivar que el recurso al precario no es adecuado cuando quien lo insta es el acreedor ejecutante o cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, dado que estos deben interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento.

A los anteriores cabe equiparar a quienes, pese a haber adquirido el inmueble en virtud de una transmisión ulterior, mantengan tales vínculos con la parte ejecutante o adjudicataria de los que derive que no se les puede entender terceros, pues caso contrario se podría amparar una conducta contraria al art. 7.2 CC.

En este caso consta que la aquí demandante/apelada adquirió el inmueble por un mecanismo de aportación, lo que constata ya un vínculo con quien fuere anterior titular dado lo que es una aportación a una sociedad conforme a lo que se establece en el art. 58 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Ello ya es constatación suficiente a los efectos de entender que el procedimiento aquí seguido no es el idóneo, sin perjuicio de poderse citar la STS 547/2024 de 23 de abril de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:2057) en la que se indica:

"4.- En un caso muy similar al presente y al enjuiciado en la tan repetida sentencia 1217/2023 , resuelto por la sentencia 999/2023, de 20 de junio , la demanda fue desestimada. La razón fundamental del sentido de la decisión en ese asunto fue que, a la vista de lo acreditado en las actuaciones, no podía atribuirse a la demandante la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario, dadas sus conexiones con la entidad ejecutante.

E igual sucede en este caso. Como hemos declarado en otra sentencia muy reciente, 480/2024, de 8 de abril : (i) la vivienda hipotecada se adjudicó a Buildingcenter S.A., cuyo socio único era Caixabank S.A., según consta en el anuncio de fusión y absorción publicado en el BORME de 28 de septiembre de 2012; (ii) Buildingcenter S.A. pasó a denominarse Iberian Azul Homes S.L.U., que adoptó nueva denominación como Coral Homes S.L.U., según consta en el BORME de 8 de noviembre de 2018; y (iii) todo ello, inclusive la cesión de la vivienda a Coral Homes, tuvo lugar antes de la venta del 80% del capital de Coral Homes a un fondo de inversión, que alega la recurrida para argumentar que no hay confusión de personalidades. Es decir, resulta patente la vinculación entre Buildingcenter, Coral Homes y Caixabank.

Por lo que no puede atribuirse a la demandante la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria".

Esta problemática es aún mayor en el caso en que existiendo tal vinculación, el previo procedimiento de ejecución hipotecaria se ha visto sobreseído, pudiéndose citar al efecto la STS 1486/2024 de 11 de noviembre de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:5593) referente a un procedimiento y situación semejante a la aquí considerada que afecta a las mismas empresas. En esta sentencia se indica:

"El recurso de casación se formula con fundamento en sendos motivos.

El primero de ellos, por vulneración del art. 609, en relación con los arts. 1.095 y 1.462, todos ellos del Código Civil , al considerar que la entidad actora no ostenta la titularidad dominical de la finca que ocupa la demandada.

El segundo, por vulneración del art. 34 de la Ley Hipotecaria , en relación con el art. 38 de dicha disposición general , a través del cual se niega la condición de la actora como tercero hipotecario, dada su condición de sociedad unipersonal participada como socio único por la entidad financiera Caixabank, adjudicataria de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Trataremos conjuntamente ambos motivos.

El recurso debe ser estimado por sendas razones.

La primera, porque el título de la actora proviene de una transmisión onerosa derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que su causante Caixabank, como sucesora de Cajasol, fue parte ejecutante y adjudicataria de la vivienda, el cual fue sobreseído por resolución firme y acordada la cancelación de las inscripciones a favor de dicha ejecutante, así como la extendida a favor de la entidad demandante Coral Holmes, que actuó, en el juicio de precario, como sociedad unipersonal, cuyo socio único era Caixabank, con aportación de escritura de poder en la que consta su unipersonalidad, que pretende extemporáneamente desvirtuar. A una situación de tal clase nos referimos en la sentencia del pleno de esta sala 1217/2023, de 7 de septiembre .

Por otra parte, dadas las relaciones existentes entre dichas mercantiles, el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Sevilla, en el mentado procedimiento de ejecución hipotecaria 1447/2007 , consideró que la actora no ostentaba la condición de tercero de buena fe, por su indiscutible conexión con Caixabank. En la sentencia de esta sala 999/2023, de 20 de junio , dada la identidad que concurría entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate Buildingcenter, S.A., y la demandante Coral Homes, S.L.U., mercantil de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera, se le negó la condición de tercero a tales efectos.

En virtud de los argumentos expuestos, el recurso de casación debe ser acogido y, al asumir la instancia, la acción de precario desestimada·.

Ante esta realidad se considera que la aquí demandante/apelada no cabe entender que fuere tercero en la ejecución hipotecaria con lo que no debió interesar un procedimiento de precario, sino instar el lanzamiento en el procedimiento de ejecución sin que pueda afectar a los apelantes el que se renunciare por la ejecutante y la adjudicataria en tal procedimiento a tal posibilidad (y al procedimiento mismo cuando en él se planteó la problemática del vencimiento anticipado).

Tampoco se estima idónea la forma como la aquí demandante procedió a identificar a los demandados como ignorados ocupantes del inmueble, aunque ello no les ha ocasionado indefensión al haber sido localizados e identificados, habiéndose personado en esta causa.

Es por lo expuesto que, sin perjuicio de los potenciales derechos que pudieren corresponder a la aquí apelada (en los que no es posible entrar en esta causa), el recurso de apelación se debe ver estimado y con ello desestimada la demanda con imposición a la parte actora de las costas generadas en primera instancia ( art. 394 LEC) .

SEXTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación