Sentencia Civil 754/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 303/2023 de 06 de octubre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Adelaida y doña Esmeralda promovieron acción judicial frente a doña Adela y don Dimas, y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La codemandante doña Adelaida contrajo en su día matrimonio con el hoy difunto don Pelayo, y en fecha 17 de octubre de 1973 ambos adquirieron, por mitad y proindiviso, la vivienda que constituyó en su día el hogar familiar, sita en DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001.

b) Del matrimonio nacieron dos hijos, Gema y Imanol, los cuales, siendo muy pequeños, abandonaron la vivienda familiar en compañía de su progenitora por causa de los malos tratos infligidos por el esposo, por lo que en el año 1984 doña Adelaida presentó la correspondiente demanda de separación judicial. El esposo, don Pelayo, permaneció residiendo en la repetida vivienda.

c) La Sra. Adelaida es conocedora de que el Sr. Pelayo fue incapacitado judicialmente en el año 1997 en el seno de un procedimiento judicial seguido ante el Juzgado número 3 de Mollet del Vallès. La tutela de don Pelayo fue ejercitada inicialmente por sus hermanos, y con posterioridad fue la hoy codemandada, su sobrina doña Adela, quien asumió el cargo de tutora hasta el fallecimiento de su tío en fecha 22 de febrero de 2016.

d) El Sr. Pelayo falleció sin otorgar testamento, por lo que fueron nombrados herederos abintestato sus hijos, don Imanol y doña Esmeralda.

e) El único bien integrante de la herencia consistía en la mitad indivisa de la vivienda sita en DIRECCION001, en la que se personaron los herederos el día 4 de junio de 2016. Fueron atendidos por quien dijo llamarse don Dimas, el cual les informó que era hijo de una sobrina de don Pelayo y que ocupaba la vivienda en calidad de arrendatario, aunque no presentó documento alguno que acreditara tal circunstancia.

f) Con posterioridad se trató con don Dimas la posibilidad de que este último adquiriera la vivienda de la que las actoras son propietarias, pero las negociaciones no llegaron a buen fin porque el Sr. Dimas desistió de la compra. Tras ello, en concreto en fecha 8 de noviembre de 2016, el abogado de don Dimas remitió a las propietarias un contrato de arrendamiento firmado por el propio Sr. Dimas y su madre, datado en fecha 15 de marzo de 2015.

g) En el contrato de arrendamiento presentado no queda constancia de la fecha fehaciente de la firma, ya que no fue registrado en la Cámara de la Propiedad como es preceptivo, aparte de que se pactó una renta de 200 euros mensuales, muy inferior a la renta media de mercado para una vivienda de la misma zona -que estaría en torno a los 650-700 euros-, y además se estipuló una duración de contrato de 15 años.

h) Todo parece indicar que el contrato se redactó y firmó con posterioridad a la muerte de don Pelayo y con el único objeto de evitar el desalojo y entrega de la vivienda a favor de sus propietarios, como lo demuestran las peculiares condiciones que se pactaron, especialmente en relación con la cuantía de la renta y la duración del arriendo.

i) Aparte de ello, el arrendamiento fue otorgado por la codemandada doña Adela en su condición de tutora de don Pelayo, lo que determina la nulidad de dicho contrato puesto que este último era propietario únicamente de una mitad indivisa de la vivienda y se prescindió de la intervención y consentimiento de doña Adelaida en su condición de titular del otro 50%. Con ello queda patente la intención de la Sra. Adela de beneficiar a su hijo en perjuicio de la comunidad de bienes existente sobre el inmueble.

j) Se insiste en que la Sra. Adela, en su calidad de tutora de don Pelayo, no podía alquilar unilateralmente la vivienda, pues al ser dos copropietarios al 50% era necesario el consentimiento de doña Adelaida, y lo cierto es que esta última nunca tuvo conocimiento del arrendamiento ni percibió cantidad alguna por razón del contrato.

k) Mediante burofax de 11 de noviembre de 2016 los hijos de don Pelayo requirieron a doña Adela a fin de que el hijo de esta última, don Dimas, desocupara la vivienda, por carecer de título. Mediante correo electrónico de 14 de diciembre de 2016 el abogado de don Dimas comunicó a las actoras su intención de no entregar la vivienda.

j) Consultadas las cuentas de don Pelayo, los herederos han podido comprobar que la tutora formalizó reintegros posteriores a la fecha de su defunción, y en ningún caso constan abonadas las rentas del arrendamiento hasta el fallecimiento del Sr. Pelayo.

k) Desde el fallecimiento de don Pelayo en febrero de 2016 hasta diciembre de 2018 las actoras han sufrido graves perjuicios económicos en su condición de propietarias de la vivienda litigiosa por razón de la escasa entidad de la renta abonada por don Dimas, perjuicios que, en función de la ponderación de una renta habitual de mercado para una vivienda análoga, se cifran en 17.948,80 euros.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) dictándose, en su día, sentencia por la que se declare, en favor de mis representadas, la nulidad del contrato de arrendamiento y al pago de la indemnización de 17.948,80 Euros más los perjuicios que se vayan devengando".

II. La representación de doña Adela y don Dimas se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Desde la separación del matrimonio el Sr. Pelayo ocupó en calidad de dueño de buena fe, de forma pública y pacífica e ininterrumpida y por más de 30 años, la finca objeto de controversia, puesto que tras dicha separación se le otorgó la mencionada vivienda, en la que residió en los años posteriores.

b) Se ajusta a la realidad que, tras la incapacitación de don Pelayo, su tutela fue asumida por su sobrina doña Adela, quien ejerció el cargo hasta el fallecimiento del Sr. Pelayo, lo recogió en su propia casa y corrió con todos los gastos de su cuidado.

c) Tras el fallecimiento del Sr. Pelayo en fecha 22 de febrero de 2016, don Dimas pactó con sus herederos que continuaría en el uso de la vivienda en calidad de arrendatario, y por ello no solo cumplió con sus obligaciones contractuales, sino que acometió determinadas reformas para dotar la finca de los requisitos necesarios para su adecuada habitabilidad, ya que su estado era prácticamente de ruina después de que terceras personas la hubieran ocupado ilegalmente. Esa fue la razón, junto con el hecho de que don Pelayo hubiese residido durante años en casa de los demandados, por la que se estableció una renta que se podría entender por debajo de la normal de mercado, con independencia de que el artículo 17.1 de la LAU dispone que la renta será la que libremente estipulen las partes.

d) Fueron los propios herederos del Sr. Pelayo quienes aceptaron el alquiler, y no fue sino hasta el momento en que se rompieron las negociaciones por la compraventa del repetido inmueble cuando manifestaron su disconformidad con su arriendo, y ello pese a que desde septiembre de 2016 hasta marzo de 2018 percibieron la renta mensual de 200 euros establecida en el contrato.

e) Es intención de don Dimas, a la finalización del contrato de arrendamiento, interponer la correspondiente demanda para reclamar el importe de las mejoras introducidas a su cargo en la vivienda alquilada.

f) Doña Adela fue autorizada por la resolución judicial que la nombró tutora de su tío don Pelayo para realizar cuantos actos de disposición y administración fueran necesarios para garantizar el correcto desempeño de la tutela y la protección del patrimonio de tutelado.

g) La reclamación de una indemnización por razón del perjuicio que la parte actora asegura haber padecido por haberse estipulado una renta muy inferior a la habitual del mercado resulta improcedente por cuanto desde septiembre de 2016 hasta marzo de 2018 aceptó percibir la suma de 200 euros mensuales.

h) La circunstancia de que en vida de don Pelayo se abonara por don Dimas la renta mensual en efectivo no es indiciario de la inexistencia del arrendamiento, ya que tal forma de pago está expresamente admitida por la legislación arrendaticia.

III. La jueza de primera instancia apuntaba inicialmente que la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito por doña Adela -como representante de don Pelayo, por su condición de tutora de este último- y su hijo don Dimas no debía examinarse desde la perspectiva del eventual incumplimiento, por parte de la tutora, de la exigencia de recabar la previa autorización judicial, sino a partir de la falta de disponibilidad del bien por parte del tutelado, ya que se arrendó la vivienda sin autorización ni consentimiento de su exesposa en su condición de copartícipe de la sociedad de gananciales y titular de la mitad indivisa del inmueble.

Agregaba que, en consecuencia, en ningún caso la tutora gozaba de facultades para otorgar dicho contrato en la representación legal de don Pelayo, y que la disposición unilateral de la vivienda, a título de arrendamiento, por parte de uno solo de los propietarios de una mitad indivisa comportaba la nulidad de tal contrato de arrendamiento.

Por ello estimó la pretensión mediante la que las actoras perseguían la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de marzo de 2015 entre doña Adela, actuando en nombre y representación de su tutelado don Pelayo, y don Dimas, hijo de la tutora.

En relación con la indemnización de perjuicios reclamada, exponía la juzgadora a quoque el único soporte probatorio de tal petición estaba constituido por el informe elaborado por el Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002., el cual no acreditó la solidez de su pericia, ni la base o fuente que fundamentaban sus valoraciones, por lo que desestimó tal pretensión.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la estimación parcial de la demanda.

IV. La representación de doña Adela y don Dimas se alza en apelación frente a aquella sentencia. Argumenta inicialmente que la tutora Sra. Adela desconocía que la vivienda arrendada pudiera ser copropiedad de la exesposa del tutelado, ya que durante más de treinta años tanto la Sra. Adelaida como sus hijos no se pronunciaron al respecto, y fue la propia Sra. Adela la encargada de su mantenimiento y gestión.

Insiste en que don Imanol, hijo de don Pelayo y de doña Adelaida, aceptó, tras el fallecimiento de su progenitor, el pago de las rentas correspondientes al arrendamiento firmado por la tutora en representación de este último, es decir, realizó actos tendentes a reconocer la validez del contrato y representativos de la voluntad de la parte actora de subrogarse en la posición jurídica de arrendadora que ocupó hasta su fallecimiento el Sr. Pelayo, de modo que, en virtud de la doctrina de los actos propios, debe considerarse válido el repetido contrato.

Y aduce finalmente que los hijos y exesposa de don Pelayo tuvieron la oportunidad de personarse en el procedimiento de incapacitación y de impugnar las rendiciones de cuentas presentadas por el anterior tutor del Sr. Pelayo, en las que se incluía como bien privativo la finca objeto de litigio.

V. La representación de doña Adelaida y doña Esmeralda formula impugnación de la misma sentencia para insistir en la pertinencia de que se reconozca a su favor la indemnización pretendida en la demanda, dado que la juzgadora de primera instancia no ha valorado adecuadamente el informe y la declaración del perito Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002.

SEGUNDO.- Sobre la propiedad de la vivienda objeto de litigio

I. Se quejaba inicialmente la representación de los demandados de que en primera instancia no había sido atendida su petición de práctica de diligencias finales, mediante la que pretendía la incorporación a las actuaciones del convenio regulador suscrito en su día, con ocasión de la tramitación del procedimiento de separación matrimonial, entre don Pelayo y doña Adelaida.

Sugería dicha parte que el contenido del convenio podría ser relevante en trance de decidir sobre la propiedad de la vivienda discutida y, específicamente, sobre su eventual adjudicación al Sr. Pelayo, lo que, a su juicio, excluiría la existencia de una copropiedad, por mitades indivisas, entre el propio don Pelayo y su exesposa doña Adelaida.

Lo primero que debe apuntarse es que lo relacionado con la mencionada solicitud de diligencia final quedó solventado por auto dictado por esta sección en fecha 1 de septiembre de 2023. En esta resolución se razonaba que el artículo 435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga al órgano judicial a acordar por auto, si lo estima oportuno, la práctica de diligencias finales, pero no le obliga a dictar resolución alguna en el supuesto de que no considere procedente la práctica de tales diligencias, de modo que no se apreciaba el eventual error procedimental que los apelantes imputaban a la juzgadora de primera instancia. A ello se agregaba que dicha parte no promovió en el momento oportuno de la primera instancia la práctica de la mencionada diligencia, y que, en todo caso, se trataría de una prueba documental que tampoco fue propuesta por la representación de doña Adela y don Dimas durante el acto de audiencia previa, sino por la parte actora.

II. Fue precisamente la parte actora la que, con ocasión de la presentación del escrito de impugnación de sentencia, aportó el convenio regulador al que se hace referencia, de fecha 28 de julio de 1984, en cuyo pacto V los cónyuges exponían:

"El piso que constituyó el hogar conyugal en el que queda el esposo continuará siendo de propiedad de los dos y el marido no podrá alquilarlo o venderlo sin consentimiento expreso de la esposa".

El pacto transcrito disipa cualquier incertidumbre acerca de la propiedad de la vivienda por mitades indivisas. Es cierto que no ha recaído resolución expresa sobre la admisibilidad o inadmisibilidad del repetido documento, pero no lo es menos que se trata precisamente de una prueba documental cuya práctica ha solicitado con insistencia la parte demandada, es decir, la contraria a quien ha aportado finalmente el convenio. Y, pese a haber solicitado con reiteración del juzgado de primera instancia la incorporación de dicho convenio, lo cierto es que finalmente los apelantes, de forma contradictoria con su anterior postura procesal, han formulado su oposición a tal aportación una vez han alcanzado conocimiento de que en el convenio regulador los excónyuges reconocían expresamente que ambos eran copropietarios de la vivienda y que, pese a que su uso se atribuía a don Pelayo, este último no podía venderla ni arrendarla sin consentimiento de su exesposa.

III. En todo caso, y aunque no se tuviera en consideración, a los efectos de resolver la cuestión debatida, el convenio regulador aportado por la representación de los impugnantes, por entenderse que se incorporó a las actuaciones en momento procesal inoportuno, lo cierto es que tampoco se aprecian razones que permitan cuestionar que, en efecto, la vivienda era propiedad común de doña Adelaida y don Pelayo.

Por lo pronto, la nota registral adjuntada a la demanda como documento número 3 acredita con suficiencia que las actoras son en la actualidad propietarias por mitades indivisas de la vivienda objeto de litigio.

Con independencia de lo anterior, ya en la demanda se mantenía, como premisa inexcusable de la viabilidad de las pretensiones actoras, que la codemandante doña Adelaida contrajo en su día matrimonio con el hoy difunto don Pelayo, y que en fecha 17 de octubre de 1973 ambos adquirieron, por mitad y proindiviso, la vivienda que constituyó el hogar familiar, sita en DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001.

Pues bien, tal presupuesto fáctico, pese a que no se cuenta con el precitado documento de compraventa de 17 de octubre de 1973, no fue controvertido en ningún momento por la representación de los demandados en el trámite de contestación, es decir, dicha parte no combatió que doña Adelaida fuera propietaria de la mitad indivisa de la vivienda.

Prueba adicional de ello es que durante la celebración de la audiencia previa no se fijó como hecho controvertido si la señora Adelaida era o no propietaria de la mitad indivisa de la vivienda. En concreto, la dirección técnica de los demandados enumeró de la siguiente forma los hechos objeto de controversia: nulidad del contrato, actos propios e indemnización (pertinencia y cuantía). No se cuestionó, se reitera, la propiedad de doña Adelaida sobre la mitad indivisa de la vivienda discutida.

Por si lo anterior no fuera suficiente, en fase de resumen de prueba la parte demandada expuso: "Por otro lado, por nuestra representación, y a los efectos de demanda, los hechos controvertidos son dos: en primer lugar la anulabilidad del contrato de alquiler y, en segundo lugar, determinar si la actora ha infringido la doctrina de los actos propios y si procede indemnización por daños y perjuicios y a cuánto ascienden los mismos".

Tampoco en aquel trámite se puso en entredicho, por tanto, el derecho de propiedad de doña Adelaida sobre la mitad indivisa de la finca que en su día constituyó el hogar familiar, antes al contrario, se agregaba que "el inmueble fue adquirido en 1974 por don Pelayo para su sociedad de gananciales", lo que obviamente comporta la admisión de que la vivienda objeto de autos se incorporó al patrimonio común del matrimonio bajo este régimen económico y que, en consecuencia, pertenecía a ambos cónyuges por partes iguales. Y se destacaba además que "de la testifical de la Sra. Esmeralda ha quedado acreditado que, en los últimos treinta años, la Sra. Adelaida, madre de esta, exmujer del Sr. Pelayo y codemandante en la presenta causa, pese a ser titular del cincuenta por ciento de la nuda propiedad del inmueble, no ha tenido interés alguno en la vivienda objeto del contrato, desentendiéndose completamente de la gestión de la misma y del pago de los tributos". Una vez más, por tanto, se reconocía la titularidad de doña Adelaida sobre una mitad indivisa de la vivienda.

IV. En definitiva, debe concluirse que, en efecto, en la fecha de concertación del contrato de arrendamiento entre el Sr. Pelayo como arrendador, representado por su tutora, doña Adela, y el hijo de esta última, don Dimas, como arrendatario, la vivienda objeto de dicho contrato era propiedad, por mitades indivisas, de don Pelayo y de su exesposa, la codemandante doña Adelaida.

En el escrito de apelación la representación de los demandados exponía finalmente que

desde la separación de los cónyuges en el año 1984 doña Adelaida se desentendió totalmente tanto del Sr. Pelayo, como de sus bienes, y que no se preocupó del mantenimiento de la vivienda ni del pago de los impuestos inherentes a su titularidad, pero tal afirmación, aun cuando se considerase que se ajusta a la realidad, ninguna relación guarda sobre el debate sobre la titularidad de la vivienda, debate que, se insiste, debe culminar con la conclusión de que la vivienda era propiedad por partes iguales de ambos cónyuges.

TERCERO.- Nulidad del contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda que constituyó el hogar familiar del matrimonio formado por la codemandante doña Adelaida y don Pelayo. Desestimación del recurso de apelación

I. Una vez sentada la copropiedad de los cónyuges sobre la vivienda discutida, no cabe otra alternativa más que declarar nulo el arrendamiento, en línea con lo decidido por la jueza de primera instancia.

Y tal declaración de nulidad no se justifica precisamente, como con corrección apunta también la juzgadora a quo,por la circunstancia de que la tutora de don Pelayo, la codemandada doña Adela, formalizara, en representación del tutelado, un contrato de arrendamiento en el que figuraba como arrendatario su propio hijo, don Dimas, y cuya duración se estipuló en 15 años.

Y es que conforme al artículo 222-43.1 g) del Codi Civil de Catalunya, el tutor y el administrador patrimonial necesitan autorización judicial para, entre otros actos, "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años". Dado que, como se ha expuesto, el arrendamiento objeto de litigio se otorgó precisamente por aquel plazo, no puede concluirse que su hipotética nulidad radique en la circunstancia de que la tutora del Sr. Pelayo no hubiera recabado en su momento la correspondiente autorización judicial para formalizarlo.

II. La conclusión es distinta, ya se anticipa, si el debate se analiza desde la perspectiva de que la vivienda dada en arrendamiento era copropiedad de dos personas por mitades indivisas, conforme a lo expuesto, pues entonces debe decidirse si tal arriendo, en función de las normas aplicables en relación con la adopción de acuerdos en el contexto de la comunidad de bienes, adolece de alguna clase de vicio que pudiera determinar su nulidad, tal como se propugna en la demanda y se acepta en la sentencia recurrida, singularmente por la circunstancia de que no concurrieran las mayorías exigidas legalmente para la válida constitución de un arrendamiento sobre la cosa común.

El régimen de adopción de acuerdos en el ámbito de la copropiedad se plasma en el artículo 552-7 del Codi Civil de Catalunya -normativa que, en contra de lo propugnado por los actores, debe ser de preferente aplicación sobre el derecho común-, que es del siguiente tenor:

"1. La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

2. La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.

3. Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

4. Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.

5. La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

6. Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad".

En síntesis, la legislación catalana distingue, en el contexto de los actos ejecutados por los integrantes de una comunidad de bienes, tres niveles, a saber: actos de disposición, que se acuerdan por unanimidad; actos de administración extraordinaria, para los que se precisa el acuerdo de una mayoría de tres cuartas partes de las cuotas; y actos de administración ordinaria, para los que basta la conformidad de la mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota.

III. La catalogación de la concertación de un contrato de arrendamiento como acto de administración ordinaria o extraordinaria se supedita doctrinalmente, por lo usual, a la duración que en cada caso se haya pactado. En el derecho común, en el que solo se distingue conceptualmente entre actos de disposición y actos de administración, se ha considerado por la doctrina legal, entre otros criterios, que el arrendamiento otorgado por un plazo superior a seis años debe calificarse como acto de disposición, por lo que para su formalización se exige la concurrencia de las voluntades de todos los comuneros.

Aquel parámetro de referencia se ampara doctrinalmente, por vía analógica, en el artículo 1548 del Código Civil común, a cuyo tenor "[l]os progenitores o tutores, respecto de los bienes de los menores, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años".También se invoca el artículo 1280.2 del mismo texto, que establece que deberán constar en documento público los arrendamientos de bienes inmuebles por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero, y el artículo 271, en su antigua redacción, que obligaba al tutor, en su párrafo 7º, a solicitar autorización judicial para "ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años".

La referencia al plazo de duración del arrendamiento como factor esencial para determinar si su otorgamiento constituye un acto de administración o disposición es corroborada por la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2018, que dispone:

"El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas ( art. 1548 y 271 CC ). En tal caso se considera como acto de disposición. Así lo entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio , respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años ( sentencia 341/1995 de 10 abril ); también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor ( sentencia 1029/2000, de 14 noviembre ); y la sentencia 31/1999, de 24 abril , con invocación de la doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo".

Se considera, por tanto, que una duración superior a seis años debe catalogarse como un acto de disposición porque tal plazo "compromete el aprovechamiento de las cosas".

IV. Ahora bien, aquellas consideraciones no son automáticamente trasvasables al supuesto que se enjuicia por cuanto la normativa catalana no es coincidente en este aspecto con el derecho común, aunque doctrinalmente se conviene también, desde una perspectiva dogmática, que un arrendamiento otorgado por un largo plazo de duración deja de constituir un acto de administración ordinaria para pasar a configurarse como un acto de administración extraordinaria.

Así, los preceptos de la normativa autonómica catalana paralelos a aquellos del derecho común en los que se apoya el criterio de la duración del arrendamiento no participan del mismo contenido. El artículo 222-43 g) del Codi Civil de Catalunya dispone, como se dijo, que el tutor y el administrador patrimonial necesitan autorización judicial para "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años", y el artículo 236-27.1 g) establece, en el mismo sentido, que los progenitores o, si procede, el administrador especial, en relación con los bienes o derechos de los hijos, necesitan autorización judicial para "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años".

Por ello es aquel parámetro de la duración superior a 15 años el que maneja la doctrina legal en este territorio para deslindar si el arrendamiento constituye un acto de administración ordinaria o extraordinaria. Lo explica la sentencia de 14 de septiembre de 2023, de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial:

"En el mismo sentido, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña , aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo, bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2000, que cita las Sentencias de 18 de diciembre de 1973, 8 de octubre de 1985, 30 de marzo, y 12 de noviembre de 1987, 1 de junio de 1991, 10 de abril de 1995, y 7 de marzo de 1996), la que, a partir de preceptos dispersos del ordenamiento jurídico, como son los artículos 1280.2º y 1548 del Código Civil, o el artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria, permite alcanzar la conclusión de que excede de los meros actos de administración ordinaria de la comunidad el otorgamiento de un contrato de arrendamiento por término que exceda de seis años.

Aunque, de acuerdo con el artículo 1 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, y el artículo 111.1, 2, y 4 del Libro I del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 29/2002, de 30 de diciembre, debiendo interpretarse las normas del derecho civil de Cataluña, de acuerdo con las demás normas, y los principios generales que lo informan, es lo cierto que, de acuerdo con los artículos 137.2, 151 f), y 212 e) del Código de Familia, aprobado por Ley del Parlamento de Cataluña 9/1998, de 15 de julio, y en la actualidad los artículos 211.12 a), 222. 43.1 g), y 236.27.1 g) del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 25/2010, de 29 de julio, son actos de administración extraordinaria, el otorgamiento de arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años.

Por lo tanto, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento, no ya por más de seis, sino por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad".

En análogos términos se desenvolvía la sentencia de esta sección de 22 de noviembre de 2022, citada por la de 28 de noviembre de 2023:

"En semejante sentido (y con referencia a como se acaba de hacer en esta sentencia al Derecho Civil de Cataluña), la SAP Barcelona, Sec 13ª 29.01.2021 establece:

"En relación con el uso de las cosas comunes, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña (CCCat.), bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña, atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad. Por el contrario, no es acto de administración extraordinaria, por no estar legal ni doctrinalmente previsto como tal, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, así como tampoco la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, por cuanto la extinción del arrendamiento no supone el compromiso, sino la liberación del patrimonio de la comunidad. Y lo mismo puede decirse en cuanto al ejercicio de la acción de desahucio, mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación, perteneciendo al ámbito de la administración ordinaria para la que, según el artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña, basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares".

V. En atención a las anteriores indicaciones, debe interpretarse que, en el ámbito del derecho catalán, el contrato de arrendamiento cuya validez se enjuicia no puede catalogarse como un acto de administración extraordinaria, al no haberse formalizado por un plazo superior a 15 años.

Se trataría, por tanto, de un acto de administración ordinaria. Pero, aun así, asiste la razón a la juzgadora de primera instancia cuando concluye que la validez del arrendamiento otorgado en relación con la vivienda sita en DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001, habría precisado la intervención y consentimiento del segundo de los cotitulares, en este caso doña Adelaida, porque, como se dijo, la validez de los actos de administración ordinaria, según el artículo 552-7 del Codi Civil de Catalunya, exige la concurrencia de "la mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota", norma que implica, cuando son dos los copropietarios de sendas partes indivisas de la cosa común, que el arrendamiento haya de ser otorgado por ambos titulares de forma conjunta, cuando lo cierto es que en el presente supuesto únicamente intervino como arrendador -a través de su tutora- don Pelayo, propietario de una mitad indivisa de la vivienda.

VI. Sentado así que el mencionado arrendamiento exigía para su validez -aunque se conceptuase como acto de administración ordinaria-, la prestación del consentimiento por parte de los dos integrantes de la comunidad de bienes formada por los excónyuges sobre la vivienda que en su día constituyó el hogar familiar, la conclusión no puede ser otra que considerar que dicho acto jurídico, por haberse prescindido de la inexcusable voluntad de la codemandante doña Adelaida, está viciado de nulidad ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2010, 25 de septiembre de 1995 y 17 de febrero de 2000, entre otras muchas), tal como correctamente acordó la juzgadora de primera instancia.

Objetaban finalmente los demandados apelantes que fueron los propios herederos del Sr. Pelayo quienes durante un año y medio (entre septiembre de 2016 y marzo de 2018, aunque en realidad únicamente constan recibos de pago hasta febrero de 2018) aceptaron el pago del alquiler de 200 euros sobre la vivienda de su propiedad, y que no fue hasta el momento en que se rompieron las negociaciones por la compraventa del repetido inmueble -al parecer el arrendatario pudo estar interesado en la adquisición de su propiedad- cuando manifestaron su disconformidad con su arriendo. A su juicio, aquella actuación de los propietarios de la vivienda implicaría, por aplicación de la doctrina de los actos propios, una aceptación de la validez y vigencia del arrendamiento.

No se comparte aquella observación. Por lo pronto, el hecho de que tras el fallecimiento de don Pelayo sus herederos y/o exesposa aceptasen el pago de los 200 euros mensuales de renta no guarda relación directa con la doctrina de los actos propios, ni implica necesariamente conformidad o consentimiento al arrendamiento, menos aún cuando quien pudo aceptar el pago de la renta fue el hijo de don Pelayo, don Imanol, el cual no ostentaba ni ostenta ninguna cuota de titularidad sobre la vivienda -se recuerda que la finca es propiedad, por partes indivisas, de la exesposa de don Pelayo y de su hija doña Esmeralda-.

Ha de advertirse además que no consta fehacientemente la fecha en la que doña Adelaida y sus hijos tuvieron conocimiento de todas y cada una de las peculiares condiciones contractuales -especialmente las relacionadas con la insólita cuantía de la renta y la no menos sorprendente duración del contrato- del arrendamiento concertado por la tutora de su exesposo y padre, respectivamente.

Por otra parte, tampoco se ha probado que las actuales propietarias de la vivienda fueran conocedoras de la concurrencia de circunstancias que pudieran afectar razonablemente a la validez y vigencia del arrendamiento. Obviamente, no constituye un hecho notorio, sino que precisa de conocimientos jurídicos, que una vivienda que es propiedad de dos personas por mitades indivisas únicamente puede ser objeto de arrendamiento si concurre el consentimiento de ambos cotitulares. La doctrina de los actos propios se aplica cuando el interesado es plenamente conocedor y consciente, desde una perspectiva fáctica y jurídica, de las consecuencias y alcance de la conducta que adopta.

Finalmente, no es discutible que las propietarias de la vivienda, con independencia de la validez o nulidad del contrato de arrendamiento, y mientras se solventara de forma definitiva la coyuntura de incertidumbre derivada de aquella circunstancia, gozaban del derecho de percibir una cantidad, bien en concepto de renta, bien de indemnización, como compensación por la ocupación del inmueble por un tercero, y la aceptación de tal cuantía en modo alguno puede interpretarse como acto convalidante de un contrato de arrendamiento que, por los motivos expuestos, adolecía patentemente de nulidad por no haber sido concertado por los dos titulares de la vivienda.

VII. En definitiva, el recurso de apelación interpuesto por doña Adela y don Dimas no puede tener acogida.

CUARTO.- Sobre la indemnización de daños y perjuicios pretendida por los actores impugnantes

I. De forma acumulada a la acción de nulidad del contrato de arrendamiento ejercitaban las actoras en su demanda la acción de indemnización de daños y perjuicios, en virtud de la cual solicitaban la condena de los demandados al abono de la suma de 17.948,80 euros.

Razonaban al respecto que, desde la formalización del contrato de arrendamiento entre la tutora de don Pelayo y el codemandado don Dimas, las propietarias de la vivienda arrendada habían padecido un perjuicio económico que se cifraba en la cuantía equivalente a la diferencia entre la renta habitual de mercado correspondiente a una vivienda de las características de la que es objeto de procedimiento y la realmente abonada por el codemandado don Dimas, fijada, como se dijo, en 200 euros mensuales.

Con el designio de demostrar aquel perjuicio patrimonial la representación actora acompañó con la demanda un informe confeccionado por el Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002., el cual, a partir de la premisa de que la renta ajustada a precios de mercado para una vivienda de las características de la que es objeto de procedimiento debía cifrarse en 642 euros mensuales en 2016, 670,95 euros mensuales en 2018 y 706,45 euros mensuales en 2019, estimaba en un total de 17.948,80 euros, una vez descontado el importe de 5.000 euros satisfecho a cuenta de la deuda, el detrimento económico sufrido por las propietarias de la vivienda por razón de las circunstancias expuestas, especialmente por el hecho de que en el contrato de arrendamiento controvertido se hubiese estipulado una renta mensual de 200 euros, muy alejada de aquellos parámetros normales de mercado.

Ya se expuso que la jueza de primera instancia consideró que la parte demandante no había acometido satisfactoriamente la tarea de acreditar con suficiencia los daños y perjuicios padecidos a raíz de la mínima cuantía de la renta establecida en el contrato de arrendamiento concertado por los demandados sobre la vivienda objeto de litigio

II. Ciertamente, el parámetro indemnizatorio propuesto por la parte actora fue aceptado, con ocasión de la resolución de un asunto de cierta analogía con el que ahora se enjuicia, por la sentencia del TSJ de Catalunya de 1 de diciembre de 2011, en la que se declaró:

"Aplicando el contexto normativo-jurisprudencial al caso de autos resulta que los comuneros codemandados D. Jenaro. y Dª Florinda., en su doble condición de comuneros y socios (100%) de la sociedad C., S. A., ocasionan un perjuicio a la comunidad de bienes formada por ellos dos y el actor, fijada por la sentencia en una ganancia dejada de obtener estimada por el precio de las rentas -a valor de mercado- que por el arrendamiento de los bienes podrían obtenerse, dado que la merced satisfecha a la comunidad, ha sido considerada como un precio vil.

Dicha conclusión sobre el perjuicio material o ganancia dejada de obtener por la comunidad no resulta arbitraria ni ilógica, sino todo lo contrario, ajustada a la necesaria reparación del daño causado a la comunidad por una actuación de los comuneros mayoritarios que, prevaliéndose de dicha condición, obtienen un arrendamiento a favor de su sociedad (participada al 100% por ambos comuneros codemandados) mediante el pago de una renta vil y provocan con su actuación un perjuicio evaluable y cierto. Por tanto, las bases para su fijación no son ni arbitrarias ni caprichosas, y si bien cuando se trata de daños y perjuicios estos deben ser probados y derivados del pretendido incumplimiento, negándose cuando se excede en una notoria desmesura, en más o en menos, lo que supone un error palmario o arbitrariedad - SSTS. 14 de julio 2003 y 26 diciembre 2006- o se resuelve de forma desorbitada o evidentemente injusta - SSTS 18 de junio 2001 y 9 de marzo 2005- excluyéndose los beneficios hipotéticos o imaginarios - SSTS 14 de julio 2006 y 27 junio 2007-, nada puede afirmarse en contra de que el perjuicio evaluado se determine por las rentas -a precios de mercado- que se hubieran podido obtener por el arrendamiento de la cosa.

El dato que se obligue a los dos comuneros codemandados -personas físicas- a indemnizar el daño a la sociedad y posteriormente, en su parte alícuota, al comunero disidente parte de la existencia de una fuente de la obligación como es su actuación ilícita y la infracción de un principio fundamental en el derecho de daños que no es otro que el del "alterum non laedere", cuya concreción, en el caso examinado, se establece en los arts. 1101 y 1106 CC ".

Ahora bien, aquellas consideraciones no eximen al comunero cuyo consentimiento se ha preterido, en este caso la parte actora, de probar cabal y satisfactoriamente la irrogación del perjuicio económico que aduce. La realidad de dicho perjuicio pretendía demostrarse inicialmente, como se mencionó, a través del informe confeccionado por el Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002., pero también se dijo que la juzgadora de primera instancia consideró que tal valoración carecía de solidez y que dicho profesional no solo no acreditó su condición de perito, sino que tampoco expuso las fuentes que podrían justificar la pertinencia de su valoración.

Se comparten íntegramente aquellas apreciaciones. Por lo pronto, no consta la condición de perito del Sr. Miguel ni su cualificación profesional específica para emitir un juicio de valor sobre el precio de mercado del arrendamiento de la vivienda objeto de litigio. Pero, además, se ajusta a la realidad que quien se presentó como perito no especificara las fuentes objetivas de las que se sirvió para confeccionar la tasación, y es obvio que no pueden admitirse como tales "los datos que obran en mi poder" o "el conocimiento profundo del mercado inmobiliario en la población", pues ello no solo carece del rigor suficiente como para aceptar como pertinente y objetiva la valoración, sino que además impide a la otra parte emprender la actividad probatoria oportuna para combatir las bases numéricas, cuantitativas o estadísticas a partir de las cuales pudiera haberse ponderado la renta media o habitual del mercado.

Finalmente, el Sr. Miguel admitió que no visitó ni inspeccionó personalmente la vivienda, lo que es más relevante si cabe en el presente supuesto por cuanto, según se desprende de las actuaciones, el inmueble permaneció deshabitado durante un amplio periodo de tiempo y su estado de conservación es deficiente.

Probablemente consciente de aquel déficit probatorio, la representación de los actores pretendió la aportación en esta alzada de un nuevo informe pericial elaborado por un arquitecto técnico, informe que obviamente no podía sino calificarse como inadmisible por extemporáneo.

III. Ahora bien, lo anterior no implica que las actoras no gocen del derecho a percibir una indemnización, si no en concepto de renta, sí a modo de compensación por la falta de disponibilidad de la vivienda de su propiedad, y tal derecho se les debe reconocer a partir del único dato objetivo con el que se cuenta, que no es otro que la renta presuntamente pactada en su día en el contrato que, según se afirma, suscribieron la tutora de don Pelayo y el hijo de aquella, don Dimas, renta que, por lo demás, fue satisfecha por los demandados y percibida por las actoras hasta el mes de febrero de 2018.

En consecuencia, y con estimación parcial de la impugnación formulada por la representación de doña Adelaida y doña Esmeralda, se establecerá la condena de doña Adela y don Dimas a abonar la suma mensual de 200 euros desde marzo de 2018 inclusive hasta la fecha en la que se reintegre a los actores la vivienda objeto de litigio.

QUINTO.- Costas

I. La desestimación del recurso de apelación interpuesto por doña Adela y don Dimas determina que se les impongan las costas devengadas en esta alzada con motivo de dicho recurso ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. La estimación parcial de la impugnación de sentencia formulada por doña Adelaida y doña Esmeralda justifica la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia correspondientes a tal impugnación ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

III. Se mantendrá el pronunciamiento neutral decidido por el órgano a quoen cuanto a las costas de la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Adelaida y doña Esmeralda promovieron acción judicial frente a doña Adela y don Dimas, y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La codemandante doña Adelaida contrajo en su día matrimonio con el hoy difunto don Pelayo, y en fecha 17 de octubre de 1973 ambos adquirieron, por mitad y proindiviso, la vivienda que constituyó en su día el hogar familiar, sita en DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001.

b) Del matrimonio nacieron dos hijos, Gema y Imanol, los cuales, siendo muy pequeños, abandonaron la vivienda familiar en compañía de su progenitora por causa de los malos tratos infligidos por el esposo, por lo que en el año 1984 doña Adelaida presentó la correspondiente demanda de separación judicial. El esposo, don Pelayo, permaneció residiendo en la repetida vivienda.

c) La Sra. Adelaida es conocedora de que el Sr. Pelayo fue incapacitado judicialmente en el año 1997 en el seno de un procedimiento judicial seguido ante el Juzgado número 3 de Mollet del Vallès. La tutela de don Pelayo fue ejercitada inicialmente por sus hermanos, y con posterioridad fue la hoy codemandada, su sobrina doña Adela, quien asumió el cargo de tutora hasta el fallecimiento de su tío en fecha 22 de febrero de 2016.

d) El Sr. Pelayo falleció sin otorgar testamento, por lo que fueron nombrados herederos abintestato sus hijos, don Imanol y doña Esmeralda.

e) El único bien integrante de la herencia consistía en la mitad indivisa de la vivienda sita en DIRECCION001, en la que se personaron los herederos el día 4 de junio de 2016. Fueron atendidos por quien dijo llamarse don Dimas, el cual les informó que era hijo de una sobrina de don Pelayo y que ocupaba la vivienda en calidad de arrendatario, aunque no presentó documento alguno que acreditara tal circunstancia.

f) Con posterioridad se trató con don Dimas la posibilidad de que este último adquiriera la vivienda de la que las actoras son propietarias, pero las negociaciones no llegaron a buen fin porque el Sr. Dimas desistió de la compra. Tras ello, en concreto en fecha 8 de noviembre de 2016, el abogado de don Dimas remitió a las propietarias un contrato de arrendamiento firmado por el propio Sr. Dimas y su madre, datado en fecha 15 de marzo de 2015.

g) En el contrato de arrendamiento presentado no queda constancia de la fecha fehaciente de la firma, ya que no fue registrado en la Cámara de la Propiedad como es preceptivo, aparte de que se pactó una renta de 200 euros mensuales, muy inferior a la renta media de mercado para una vivienda de la misma zona -que estaría en torno a los 650-700 euros-, y además se estipuló una duración de contrato de 15 años.

h) Todo parece indicar que el contrato se redactó y firmó con posterioridad a la muerte de don Pelayo y con el único objeto de evitar el desalojo y entrega de la vivienda a favor de sus propietarios, como lo demuestran las peculiares condiciones que se pactaron, especialmente en relación con la cuantía de la renta y la duración del arriendo.

i) Aparte de ello, el arrendamiento fue otorgado por la codemandada doña Adela en su condición de tutora de don Pelayo, lo que determina la nulidad de dicho contrato puesto que este último era propietario únicamente de una mitad indivisa de la vivienda y se prescindió de la intervención y consentimiento de doña Adelaida en su condición de titular del otro 50%. Con ello queda patente la intención de la Sra. Adela de beneficiar a su hijo en perjuicio de la comunidad de bienes existente sobre el inmueble.

j) Se insiste en que la Sra. Adela, en su calidad de tutora de don Pelayo, no podía alquilar unilateralmente la vivienda, pues al ser dos copropietarios al 50% era necesario el consentimiento de doña Adelaida, y lo cierto es que esta última nunca tuvo conocimiento del arrendamiento ni percibió cantidad alguna por razón del contrato.

k) Mediante burofax de 11 de noviembre de 2016 los hijos de don Pelayo requirieron a doña Adela a fin de que el hijo de esta última, don Dimas, desocupara la vivienda, por carecer de título. Mediante correo electrónico de 14 de diciembre de 2016 el abogado de don Dimas comunicó a las actoras su intención de no entregar la vivienda.

j) Consultadas las cuentas de don Pelayo, los herederos han podido comprobar que la tutora formalizó reintegros posteriores a la fecha de su defunción, y en ningún caso constan abonadas las rentas del arrendamiento hasta el fallecimiento del Sr. Pelayo.

k) Desde el fallecimiento de don Pelayo en febrero de 2016 hasta diciembre de 2018 las actoras han sufrido graves perjuicios económicos en su condición de propietarias de la vivienda litigiosa por razón de la escasa entidad de la renta abonada por don Dimas, perjuicios que, en función de la ponderación de una renta habitual de mercado para una vivienda análoga, se cifran en 17.948,80 euros.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) dictándose, en su día, sentencia por la que se declare, en favor de mis representadas, la nulidad del contrato de arrendamiento y al pago de la indemnización de 17.948,80 Euros más los perjuicios que se vayan devengando".

II. La representación de doña Adela y don Dimas se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Desde la separación del matrimonio el Sr. Pelayo ocupó en calidad de dueño de buena fe, de forma pública y pacífica e ininterrumpida y por más de 30 años, la finca objeto de controversia, puesto que tras dicha separación se le otorgó la mencionada vivienda, en la que residió en los años posteriores.

b) Se ajusta a la realidad que, tras la incapacitación de don Pelayo, su tutela fue asumida por su sobrina doña Adela, quien ejerció el cargo hasta el fallecimiento del Sr. Pelayo, lo recogió en su propia casa y corrió con todos los gastos de su cuidado.

c) Tras el fallecimiento del Sr. Pelayo en fecha 22 de febrero de 2016, don Dimas pactó con sus herederos que continuaría en el uso de la vivienda en calidad de arrendatario, y por ello no solo cumplió con sus obligaciones contractuales, sino que acometió determinadas reformas para dotar la finca de los requisitos necesarios para su adecuada habitabilidad, ya que su estado era prácticamente de ruina después de que terceras personas la hubieran ocupado ilegalmente. Esa fue la razón, junto con el hecho de que don Pelayo hubiese residido durante años en casa de los demandados, por la que se estableció una renta que se podría entender por debajo de la normal de mercado, con independencia de que el artículo 17.1 de la LAU dispone que la renta será la que libremente estipulen las partes.

d) Fueron los propios herederos del Sr. Pelayo quienes aceptaron el alquiler, y no fue sino hasta el momento en que se rompieron las negociaciones por la compraventa del repetido inmueble cuando manifestaron su disconformidad con su arriendo, y ello pese a que desde septiembre de 2016 hasta marzo de 2018 percibieron la renta mensual de 200 euros establecida en el contrato.

e) Es intención de don Dimas, a la finalización del contrato de arrendamiento, interponer la correspondiente demanda para reclamar el importe de las mejoras introducidas a su cargo en la vivienda alquilada.

f) Doña Adela fue autorizada por la resolución judicial que la nombró tutora de su tío don Pelayo para realizar cuantos actos de disposición y administración fueran necesarios para garantizar el correcto desempeño de la tutela y la protección del patrimonio de tutelado.

g) La reclamación de una indemnización por razón del perjuicio que la parte actora asegura haber padecido por haberse estipulado una renta muy inferior a la habitual del mercado resulta improcedente por cuanto desde septiembre de 2016 hasta marzo de 2018 aceptó percibir la suma de 200 euros mensuales.

h) La circunstancia de que en vida de don Pelayo se abonara por don Dimas la renta mensual en efectivo no es indiciario de la inexistencia del arrendamiento, ya que tal forma de pago está expresamente admitida por la legislación arrendaticia.

III. La jueza de primera instancia apuntaba inicialmente que la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito por doña Adela -como representante de don Pelayo, por su condición de tutora de este último- y su hijo don Dimas no debía examinarse desde la perspectiva del eventual incumplimiento, por parte de la tutora, de la exigencia de recabar la previa autorización judicial, sino a partir de la falta de disponibilidad del bien por parte del tutelado, ya que se arrendó la vivienda sin autorización ni consentimiento de su exesposa en su condición de copartícipe de la sociedad de gananciales y titular de la mitad indivisa del inmueble.

Agregaba que, en consecuencia, en ningún caso la tutora gozaba de facultades para otorgar dicho contrato en la representación legal de don Pelayo, y que la disposición unilateral de la vivienda, a título de arrendamiento, por parte de uno solo de los propietarios de una mitad indivisa comportaba la nulidad de tal contrato de arrendamiento.

Por ello estimó la pretensión mediante la que las actoras perseguían la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de marzo de 2015 entre doña Adela, actuando en nombre y representación de su tutelado don Pelayo, y don Dimas, hijo de la tutora.

En relación con la indemnización de perjuicios reclamada, exponía la juzgadora a quoque el único soporte probatorio de tal petición estaba constituido por el informe elaborado por el Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002., el cual no acreditó la solidez de su pericia, ni la base o fuente que fundamentaban sus valoraciones, por lo que desestimó tal pretensión.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la estimación parcial de la demanda.

IV. La representación de doña Adela y don Dimas se alza en apelación frente a aquella sentencia. Argumenta inicialmente que la tutora Sra. Adela desconocía que la vivienda arrendada pudiera ser copropiedad de la exesposa del tutelado, ya que durante más de treinta años tanto la Sra. Adelaida como sus hijos no se pronunciaron al respecto, y fue la propia Sra. Adela la encargada de su mantenimiento y gestión.

Insiste en que don Imanol, hijo de don Pelayo y de doña Adelaida, aceptó, tras el fallecimiento de su progenitor, el pago de las rentas correspondientes al arrendamiento firmado por la tutora en representación de este último, es decir, realizó actos tendentes a reconocer la validez del contrato y representativos de la voluntad de la parte actora de subrogarse en la posición jurídica de arrendadora que ocupó hasta su fallecimiento el Sr. Pelayo, de modo que, en virtud de la doctrina de los actos propios, debe considerarse válido el repetido contrato.

Y aduce finalmente que los hijos y exesposa de don Pelayo tuvieron la oportunidad de personarse en el procedimiento de incapacitación y de impugnar las rendiciones de cuentas presentadas por el anterior tutor del Sr. Pelayo, en las que se incluía como bien privativo la finca objeto de litigio.

V. La representación de doña Adelaida y doña Esmeralda formula impugnación de la misma sentencia para insistir en la pertinencia de que se reconozca a su favor la indemnización pretendida en la demanda, dado que la juzgadora de primera instancia no ha valorado adecuadamente el informe y la declaración del perito Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002.

SEGUNDO.- Sobre la propiedad de la vivienda objeto de litigio

I. Se quejaba inicialmente la representación de los demandados de que en primera instancia no había sido atendida su petición de práctica de diligencias finales, mediante la que pretendía la incorporación a las actuaciones del convenio regulador suscrito en su día, con ocasión de la tramitación del procedimiento de separación matrimonial, entre don Pelayo y doña Adelaida.

Sugería dicha parte que el contenido del convenio podría ser relevante en trance de decidir sobre la propiedad de la vivienda discutida y, específicamente, sobre su eventual adjudicación al Sr. Pelayo, lo que, a su juicio, excluiría la existencia de una copropiedad, por mitades indivisas, entre el propio don Pelayo y su exesposa doña Adelaida.

Lo primero que debe apuntarse es que lo relacionado con la mencionada solicitud de diligencia final quedó solventado por auto dictado por esta sección en fecha 1 de septiembre de 2023. En esta resolución se razonaba que el artículo 435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga al órgano judicial a acordar por auto, si lo estima oportuno, la práctica de diligencias finales, pero no le obliga a dictar resolución alguna en el supuesto de que no considere procedente la práctica de tales diligencias, de modo que no se apreciaba el eventual error procedimental que los apelantes imputaban a la juzgadora de primera instancia. A ello se agregaba que dicha parte no promovió en el momento oportuno de la primera instancia la práctica de la mencionada diligencia, y que, en todo caso, se trataría de una prueba documental que tampoco fue propuesta por la representación de doña Adela y don Dimas durante el acto de audiencia previa, sino por la parte actora.

II. Fue precisamente la parte actora la que, con ocasión de la presentación del escrito de impugnación de sentencia, aportó el convenio regulador al que se hace referencia, de fecha 28 de julio de 1984, en cuyo pacto V los cónyuges exponían:

"El piso que constituyó el hogar conyugal en el que queda el esposo continuará siendo de propiedad de los dos y el marido no podrá alquilarlo o venderlo sin consentimiento expreso de la esposa".

El pacto transcrito disipa cualquier incertidumbre acerca de la propiedad de la vivienda por mitades indivisas. Es cierto que no ha recaído resolución expresa sobre la admisibilidad o inadmisibilidad del repetido documento, pero no lo es menos que se trata precisamente de una prueba documental cuya práctica ha solicitado con insistencia la parte demandada, es decir, la contraria a quien ha aportado finalmente el convenio. Y, pese a haber solicitado con reiteración del juzgado de primera instancia la incorporación de dicho convenio, lo cierto es que finalmente los apelantes, de forma contradictoria con su anterior postura procesal, han formulado su oposición a tal aportación una vez han alcanzado conocimiento de que en el convenio regulador los excónyuges reconocían expresamente que ambos eran copropietarios de la vivienda y que, pese a que su uso se atribuía a don Pelayo, este último no podía venderla ni arrendarla sin consentimiento de su exesposa.

III. En todo caso, y aunque no se tuviera en consideración, a los efectos de resolver la cuestión debatida, el convenio regulador aportado por la representación de los impugnantes, por entenderse que se incorporó a las actuaciones en momento procesal inoportuno, lo cierto es que tampoco se aprecian razones que permitan cuestionar que, en efecto, la vivienda era propiedad común de doña Adelaida y don Pelayo.

Por lo pronto, la nota registral adjuntada a la demanda como documento número 3 acredita con suficiencia que las actoras son en la actualidad propietarias por mitades indivisas de la vivienda objeto de litigio.

Con independencia de lo anterior, ya en la demanda se mantenía, como premisa inexcusable de la viabilidad de las pretensiones actoras, que la codemandante doña Adelaida contrajo en su día matrimonio con el hoy difunto don Pelayo, y que en fecha 17 de octubre de 1973 ambos adquirieron, por mitad y proindiviso, la vivienda que constituyó el hogar familiar, sita en DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001.

Pues bien, tal presupuesto fáctico, pese a que no se cuenta con el precitado documento de compraventa de 17 de octubre de 1973, no fue controvertido en ningún momento por la representación de los demandados en el trámite de contestación, es decir, dicha parte no combatió que doña Adelaida fuera propietaria de la mitad indivisa de la vivienda.

Prueba adicional de ello es que durante la celebración de la audiencia previa no se fijó como hecho controvertido si la señora Adelaida era o no propietaria de la mitad indivisa de la vivienda. En concreto, la dirección técnica de los demandados enumeró de la siguiente forma los hechos objeto de controversia: nulidad del contrato, actos propios e indemnización (pertinencia y cuantía). No se cuestionó, se reitera, la propiedad de doña Adelaida sobre la mitad indivisa de la vivienda discutida.

Por si lo anterior no fuera suficiente, en fase de resumen de prueba la parte demandada expuso: "Por otro lado, por nuestra representación, y a los efectos de demanda, los hechos controvertidos son dos: en primer lugar la anulabilidad del contrato de alquiler y, en segundo lugar, determinar si la actora ha infringido la doctrina de los actos propios y si procede indemnización por daños y perjuicios y a cuánto ascienden los mismos".

Tampoco en aquel trámite se puso en entredicho, por tanto, el derecho de propiedad de doña Adelaida sobre la mitad indivisa de la finca que en su día constituyó el hogar familiar, antes al contrario, se agregaba que "el inmueble fue adquirido en 1974 por don Pelayo para su sociedad de gananciales", lo que obviamente comporta la admisión de que la vivienda objeto de autos se incorporó al patrimonio común del matrimonio bajo este régimen económico y que, en consecuencia, pertenecía a ambos cónyuges por partes iguales. Y se destacaba además que "de la testifical de la Sra. Esmeralda ha quedado acreditado que, en los últimos treinta años, la Sra. Adelaida, madre de esta, exmujer del Sr. Pelayo y codemandante en la presenta causa, pese a ser titular del cincuenta por ciento de la nuda propiedad del inmueble, no ha tenido interés alguno en la vivienda objeto del contrato, desentendiéndose completamente de la gestión de la misma y del pago de los tributos". Una vez más, por tanto, se reconocía la titularidad de doña Adelaida sobre una mitad indivisa de la vivienda.

IV. En definitiva, debe concluirse que, en efecto, en la fecha de concertación del contrato de arrendamiento entre el Sr. Pelayo como arrendador, representado por su tutora, doña Adela, y el hijo de esta última, don Dimas, como arrendatario, la vivienda objeto de dicho contrato era propiedad, por mitades indivisas, de don Pelayo y de su exesposa, la codemandante doña Adelaida.

En el escrito de apelación la representación de los demandados exponía finalmente que

desde la separación de los cónyuges en el año 1984 doña Adelaida se desentendió totalmente tanto del Sr. Pelayo, como de sus bienes, y que no se preocupó del mantenimiento de la vivienda ni del pago de los impuestos inherentes a su titularidad, pero tal afirmación, aun cuando se considerase que se ajusta a la realidad, ninguna relación guarda sobre el debate sobre la titularidad de la vivienda, debate que, se insiste, debe culminar con la conclusión de que la vivienda era propiedad por partes iguales de ambos cónyuges.

TERCERO.- Nulidad del contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda que constituyó el hogar familiar del matrimonio formado por la codemandante doña Adelaida y don Pelayo. Desestimación del recurso de apelación

I. Una vez sentada la copropiedad de los cónyuges sobre la vivienda discutida, no cabe otra alternativa más que declarar nulo el arrendamiento, en línea con lo decidido por la jueza de primera instancia.

Y tal declaración de nulidad no se justifica precisamente, como con corrección apunta también la juzgadora a quo,por la circunstancia de que la tutora de don Pelayo, la codemandada doña Adela, formalizara, en representación del tutelado, un contrato de arrendamiento en el que figuraba como arrendatario su propio hijo, don Dimas, y cuya duración se estipuló en 15 años.

Y es que conforme al artículo 222-43.1 g) del Codi Civil de Catalunya, el tutor y el administrador patrimonial necesitan autorización judicial para, entre otros actos, "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años". Dado que, como se ha expuesto, el arrendamiento objeto de litigio se otorgó precisamente por aquel plazo, no puede concluirse que su hipotética nulidad radique en la circunstancia de que la tutora del Sr. Pelayo no hubiera recabado en su momento la correspondiente autorización judicial para formalizarlo.

II. La conclusión es distinta, ya se anticipa, si el debate se analiza desde la perspectiva de que la vivienda dada en arrendamiento era copropiedad de dos personas por mitades indivisas, conforme a lo expuesto, pues entonces debe decidirse si tal arriendo, en función de las normas aplicables en relación con la adopción de acuerdos en el contexto de la comunidad de bienes, adolece de alguna clase de vicio que pudiera determinar su nulidad, tal como se propugna en la demanda y se acepta en la sentencia recurrida, singularmente por la circunstancia de que no concurrieran las mayorías exigidas legalmente para la válida constitución de un arrendamiento sobre la cosa común.

El régimen de adopción de acuerdos en el ámbito de la copropiedad se plasma en el artículo 552-7 del Codi Civil de Catalunya -normativa que, en contra de lo propugnado por los actores, debe ser de preferente aplicación sobre el derecho común-, que es del siguiente tenor:

"1. La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

2. La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.

3. Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

4. Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.

5. La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

6. Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad".

En síntesis, la legislación catalana distingue, en el contexto de los actos ejecutados por los integrantes de una comunidad de bienes, tres niveles, a saber: actos de disposición, que se acuerdan por unanimidad; actos de administración extraordinaria, para los que se precisa el acuerdo de una mayoría de tres cuartas partes de las cuotas; y actos de administración ordinaria, para los que basta la conformidad de la mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota.

III. La catalogación de la concertación de un contrato de arrendamiento como acto de administración ordinaria o extraordinaria se supedita doctrinalmente, por lo usual, a la duración que en cada caso se haya pactado. En el derecho común, en el que solo se distingue conceptualmente entre actos de disposición y actos de administración, se ha considerado por la doctrina legal, entre otros criterios, que el arrendamiento otorgado por un plazo superior a seis años debe calificarse como acto de disposición, por lo que para su formalización se exige la concurrencia de las voluntades de todos los comuneros.

Aquel parámetro de referencia se ampara doctrinalmente, por vía analógica, en el artículo 1548 del Código Civil común, a cuyo tenor "[l]os progenitores o tutores, respecto de los bienes de los menores, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años".También se invoca el artículo 1280.2 del mismo texto, que establece que deberán constar en documento público los arrendamientos de bienes inmuebles por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero, y el artículo 271, en su antigua redacción, que obligaba al tutor, en su párrafo 7º, a solicitar autorización judicial para "ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años".

La referencia al plazo de duración del arrendamiento como factor esencial para determinar si su otorgamiento constituye un acto de administración o disposición es corroborada por la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2018, que dispone:

"El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas ( art. 1548 y 271 CC ). En tal caso se considera como acto de disposición. Así lo entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio , respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años ( sentencia 341/1995 de 10 abril ); también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor ( sentencia 1029/2000, de 14 noviembre ); y la sentencia 31/1999, de 24 abril , con invocación de la doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo".

Se considera, por tanto, que una duración superior a seis años debe catalogarse como un acto de disposición porque tal plazo "compromete el aprovechamiento de las cosas".

IV. Ahora bien, aquellas consideraciones no son automáticamente trasvasables al supuesto que se enjuicia por cuanto la normativa catalana no es coincidente en este aspecto con el derecho común, aunque doctrinalmente se conviene también, desde una perspectiva dogmática, que un arrendamiento otorgado por un largo plazo de duración deja de constituir un acto de administración ordinaria para pasar a configurarse como un acto de administración extraordinaria.

Así, los preceptos de la normativa autonómica catalana paralelos a aquellos del derecho común en los que se apoya el criterio de la duración del arrendamiento no participan del mismo contenido. El artículo 222-43 g) del Codi Civil de Catalunya dispone, como se dijo, que el tutor y el administrador patrimonial necesitan autorización judicial para "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años", y el artículo 236-27.1 g) establece, en el mismo sentido, que los progenitores o, si procede, el administrador especial, en relación con los bienes o derechos de los hijos, necesitan autorización judicial para "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años".

Por ello es aquel parámetro de la duración superior a 15 años el que maneja la doctrina legal en este territorio para deslindar si el arrendamiento constituye un acto de administración ordinaria o extraordinaria. Lo explica la sentencia de 14 de septiembre de 2023, de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial:

"En el mismo sentido, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña , aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo, bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2000, que cita las Sentencias de 18 de diciembre de 1973, 8 de octubre de 1985, 30 de marzo, y 12 de noviembre de 1987, 1 de junio de 1991, 10 de abril de 1995, y 7 de marzo de 1996), la que, a partir de preceptos dispersos del ordenamiento jurídico, como son los artículos 1280.2º y 1548 del Código Civil, o el artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria, permite alcanzar la conclusión de que excede de los meros actos de administración ordinaria de la comunidad el otorgamiento de un contrato de arrendamiento por término que exceda de seis años.

Aunque, de acuerdo con el artículo 1 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, y el artículo 111.1, 2, y 4 del Libro I del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 29/2002, de 30 de diciembre, debiendo interpretarse las normas del derecho civil de Cataluña, de acuerdo con las demás normas, y los principios generales que lo informan, es lo cierto que, de acuerdo con los artículos 137.2, 151 f), y 212 e) del Código de Familia, aprobado por Ley del Parlamento de Cataluña 9/1998, de 15 de julio, y en la actualidad los artículos 211.12 a), 222. 43.1 g), y 236.27.1 g) del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 25/2010, de 29 de julio, son actos de administración extraordinaria, el otorgamiento de arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años.

Por lo tanto, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento, no ya por más de seis, sino por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad".

En análogos términos se desenvolvía la sentencia de esta sección de 22 de noviembre de 2022, citada por la de 28 de noviembre de 2023:

"En semejante sentido (y con referencia a como se acaba de hacer en esta sentencia al Derecho Civil de Cataluña), la SAP Barcelona, Sec 13ª 29.01.2021 establece:

"En relación con el uso de las cosas comunes, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña (CCCat.), bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña, atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad. Por el contrario, no es acto de administración extraordinaria, por no estar legal ni doctrinalmente previsto como tal, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, así como tampoco la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, por cuanto la extinción del arrendamiento no supone el compromiso, sino la liberación del patrimonio de la comunidad. Y lo mismo puede decirse en cuanto al ejercicio de la acción de desahucio, mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación, perteneciendo al ámbito de la administración ordinaria para la que, según el artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña, basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares".

V. En atención a las anteriores indicaciones, debe interpretarse que, en el ámbito del derecho catalán, el contrato de arrendamiento cuya validez se enjuicia no puede catalogarse como un acto de administración extraordinaria, al no haberse formalizado por un plazo superior a 15 años.

Se trataría, por tanto, de un acto de administración ordinaria. Pero, aun así, asiste la razón a la juzgadora de primera instancia cuando concluye que la validez del arrendamiento otorgado en relación con la vivienda sita en DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001, habría precisado la intervención y consentimiento del segundo de los cotitulares, en este caso doña Adelaida, porque, como se dijo, la validez de los actos de administración ordinaria, según el artículo 552-7 del Codi Civil de Catalunya, exige la concurrencia de "la mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota", norma que implica, cuando son dos los copropietarios de sendas partes indivisas de la cosa común, que el arrendamiento haya de ser otorgado por ambos titulares de forma conjunta, cuando lo cierto es que en el presente supuesto únicamente intervino como arrendador -a través de su tutora- don Pelayo, propietario de una mitad indivisa de la vivienda.

VI. Sentado así que el mencionado arrendamiento exigía para su validez -aunque se conceptuase como acto de administración ordinaria-, la prestación del consentimiento por parte de los dos integrantes de la comunidad de bienes formada por los excónyuges sobre la vivienda que en su día constituyó el hogar familiar, la conclusión no puede ser otra que considerar que dicho acto jurídico, por haberse prescindido de la inexcusable voluntad de la codemandante doña Adelaida, está viciado de nulidad ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2010, 25 de septiembre de 1995 y 17 de febrero de 2000, entre otras muchas), tal como correctamente acordó la juzgadora de primera instancia.

Objetaban finalmente los demandados apelantes que fueron los propios herederos del Sr. Pelayo quienes durante un año y medio (entre septiembre de 2016 y marzo de 2018, aunque en realidad únicamente constan recibos de pago hasta febrero de 2018) aceptaron el pago del alquiler de 200 euros sobre la vivienda de su propiedad, y que no fue hasta el momento en que se rompieron las negociaciones por la compraventa del repetido inmueble -al parecer el arrendatario pudo estar interesado en la adquisición de su propiedad- cuando manifestaron su disconformidad con su arriendo. A su juicio, aquella actuación de los propietarios de la vivienda implicaría, por aplicación de la doctrina de los actos propios, una aceptación de la validez y vigencia del arrendamiento.

No se comparte aquella observación. Por lo pronto, el hecho de que tras el fallecimiento de don Pelayo sus herederos y/o exesposa aceptasen el pago de los 200 euros mensuales de renta no guarda relación directa con la doctrina de los actos propios, ni implica necesariamente conformidad o consentimiento al arrendamiento, menos aún cuando quien pudo aceptar el pago de la renta fue el hijo de don Pelayo, don Imanol, el cual no ostentaba ni ostenta ninguna cuota de titularidad sobre la vivienda -se recuerda que la finca es propiedad, por partes indivisas, de la exesposa de don Pelayo y de su hija doña Esmeralda-.

Ha de advertirse además que no consta fehacientemente la fecha en la que doña Adelaida y sus hijos tuvieron conocimiento de todas y cada una de las peculiares condiciones contractuales -especialmente las relacionadas con la insólita cuantía de la renta y la no menos sorprendente duración del contrato- del arrendamiento concertado por la tutora de su exesposo y padre, respectivamente.

Por otra parte, tampoco se ha probado que las actuales propietarias de la vivienda fueran conocedoras de la concurrencia de circunstancias que pudieran afectar razonablemente a la validez y vigencia del arrendamiento. Obviamente, no constituye un hecho notorio, sino que precisa de conocimientos jurídicos, que una vivienda que es propiedad de dos personas por mitades indivisas únicamente puede ser objeto de arrendamiento si concurre el consentimiento de ambos cotitulares. La doctrina de los actos propios se aplica cuando el interesado es plenamente conocedor y consciente, desde una perspectiva fáctica y jurídica, de las consecuencias y alcance de la conducta que adopta.

Finalmente, no es discutible que las propietarias de la vivienda, con independencia de la validez o nulidad del contrato de arrendamiento, y mientras se solventara de forma definitiva la coyuntura de incertidumbre derivada de aquella circunstancia, gozaban del derecho de percibir una cantidad, bien en concepto de renta, bien de indemnización, como compensación por la ocupación del inmueble por un tercero, y la aceptación de tal cuantía en modo alguno puede interpretarse como acto convalidante de un contrato de arrendamiento que, por los motivos expuestos, adolecía patentemente de nulidad por no haber sido concertado por los dos titulares de la vivienda.

VII. En definitiva, el recurso de apelación interpuesto por doña Adela y don Dimas no puede tener acogida.

CUARTO.- Sobre la indemnización de daños y perjuicios pretendida por los actores impugnantes

I. De forma acumulada a la acción de nulidad del contrato de arrendamiento ejercitaban las actoras en su demanda la acción de indemnización de daños y perjuicios, en virtud de la cual solicitaban la condena de los demandados al abono de la suma de 17.948,80 euros.

Razonaban al respecto que, desde la formalización del contrato de arrendamiento entre la tutora de don Pelayo y el codemandado don Dimas, las propietarias de la vivienda arrendada habían padecido un perjuicio económico que se cifraba en la cuantía equivalente a la diferencia entre la renta habitual de mercado correspondiente a una vivienda de las características de la que es objeto de procedimiento y la realmente abonada por el codemandado don Dimas, fijada, como se dijo, en 200 euros mensuales.

Con el designio de demostrar aquel perjuicio patrimonial la representación actora acompañó con la demanda un informe confeccionado por el Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002., el cual, a partir de la premisa de que la renta ajustada a precios de mercado para una vivienda de las características de la que es objeto de procedimiento debía cifrarse en 642 euros mensuales en 2016, 670,95 euros mensuales en 2018 y 706,45 euros mensuales en 2019, estimaba en un total de 17.948,80 euros, una vez descontado el importe de 5.000 euros satisfecho a cuenta de la deuda, el detrimento económico sufrido por las propietarias de la vivienda por razón de las circunstancias expuestas, especialmente por el hecho de que en el contrato de arrendamiento controvertido se hubiese estipulado una renta mensual de 200 euros, muy alejada de aquellos parámetros normales de mercado.

Ya se expuso que la jueza de primera instancia consideró que la parte demandante no había acometido satisfactoriamente la tarea de acreditar con suficiencia los daños y perjuicios padecidos a raíz de la mínima cuantía de la renta establecida en el contrato de arrendamiento concertado por los demandados sobre la vivienda objeto de litigio

II. Ciertamente, el parámetro indemnizatorio propuesto por la parte actora fue aceptado, con ocasión de la resolución de un asunto de cierta analogía con el que ahora se enjuicia, por la sentencia del TSJ de Catalunya de 1 de diciembre de 2011, en la que se declaró:

"Aplicando el contexto normativo-jurisprudencial al caso de autos resulta que los comuneros codemandados D. Jenaro. y Dª Florinda., en su doble condición de comuneros y socios (100%) de la sociedad C., S. A., ocasionan un perjuicio a la comunidad de bienes formada por ellos dos y el actor, fijada por la sentencia en una ganancia dejada de obtener estimada por el precio de las rentas -a valor de mercado- que por el arrendamiento de los bienes podrían obtenerse, dado que la merced satisfecha a la comunidad, ha sido considerada como un precio vil.

Dicha conclusión sobre el perjuicio material o ganancia dejada de obtener por la comunidad no resulta arbitraria ni ilógica, sino todo lo contrario, ajustada a la necesaria reparación del daño causado a la comunidad por una actuación de los comuneros mayoritarios que, prevaliéndose de dicha condición, obtienen un arrendamiento a favor de su sociedad (participada al 100% por ambos comuneros codemandados) mediante el pago de una renta vil y provocan con su actuación un perjuicio evaluable y cierto. Por tanto, las bases para su fijación no son ni arbitrarias ni caprichosas, y si bien cuando se trata de daños y perjuicios estos deben ser probados y derivados del pretendido incumplimiento, negándose cuando se excede en una notoria desmesura, en más o en menos, lo que supone un error palmario o arbitrariedad - SSTS. 14 de julio 2003 y 26 diciembre 2006- o se resuelve de forma desorbitada o evidentemente injusta - SSTS 18 de junio 2001 y 9 de marzo 2005- excluyéndose los beneficios hipotéticos o imaginarios - SSTS 14 de julio 2006 y 27 junio 2007-, nada puede afirmarse en contra de que el perjuicio evaluado se determine por las rentas -a precios de mercado- que se hubieran podido obtener por el arrendamiento de la cosa.

El dato que se obligue a los dos comuneros codemandados -personas físicas- a indemnizar el daño a la sociedad y posteriormente, en su parte alícuota, al comunero disidente parte de la existencia de una fuente de la obligación como es su actuación ilícita y la infracción de un principio fundamental en el derecho de daños que no es otro que el del "alterum non laedere", cuya concreción, en el caso examinado, se establece en los arts. 1101 y 1106 CC ".

Ahora bien, aquellas consideraciones no eximen al comunero cuyo consentimiento se ha preterido, en este caso la parte actora, de probar cabal y satisfactoriamente la irrogación del perjuicio económico que aduce. La realidad de dicho perjuicio pretendía demostrarse inicialmente, como se mencionó, a través del informe confeccionado por el Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002., pero también se dijo que la juzgadora de primera instancia consideró que tal valoración carecía de solidez y que dicho profesional no solo no acreditó su condición de perito, sino que tampoco expuso las fuentes que podrían justificar la pertinencia de su valoración.

Se comparten íntegramente aquellas apreciaciones. Por lo pronto, no consta la condición de perito del Sr. Miguel ni su cualificación profesional específica para emitir un juicio de valor sobre el precio de mercado del arrendamiento de la vivienda objeto de litigio. Pero, además, se ajusta a la realidad que quien se presentó como perito no especificara las fuentes objetivas de las que se sirvió para confeccionar la tasación, y es obvio que no pueden admitirse como tales "los datos que obran en mi poder" o "el conocimiento profundo del mercado inmobiliario en la población", pues ello no solo carece del rigor suficiente como para aceptar como pertinente y objetiva la valoración, sino que además impide a la otra parte emprender la actividad probatoria oportuna para combatir las bases numéricas, cuantitativas o estadísticas a partir de las cuales pudiera haberse ponderado la renta media o habitual del mercado.

Finalmente, el Sr. Miguel admitió que no visitó ni inspeccionó personalmente la vivienda, lo que es más relevante si cabe en el presente supuesto por cuanto, según se desprende de las actuaciones, el inmueble permaneció deshabitado durante un amplio periodo de tiempo y su estado de conservación es deficiente.

Probablemente consciente de aquel déficit probatorio, la representación de los actores pretendió la aportación en esta alzada de un nuevo informe pericial elaborado por un arquitecto técnico, informe que obviamente no podía sino calificarse como inadmisible por extemporáneo.

III. Ahora bien, lo anterior no implica que las actoras no gocen del derecho a percibir una indemnización, si no en concepto de renta, sí a modo de compensación por la falta de disponibilidad de la vivienda de su propiedad, y tal derecho se les debe reconocer a partir del único dato objetivo con el que se cuenta, que no es otro que la renta presuntamente pactada en su día en el contrato que, según se afirma, suscribieron la tutora de don Pelayo y el hijo de aquella, don Dimas, renta que, por lo demás, fue satisfecha por los demandados y percibida por las actoras hasta el mes de febrero de 2018.

En consecuencia, y con estimación parcial de la impugnación formulada por la representación de doña Adelaida y doña Esmeralda, se establecerá la condena de doña Adela y don Dimas a abonar la suma mensual de 200 euros desde marzo de 2018 inclusive hasta la fecha en la que se reintegre a los actores la vivienda objeto de litigio.

QUINTO.- Costas

I. La desestimación del recurso de apelación interpuesto por doña Adela y don Dimas determina que se les impongan las costas devengadas en esta alzada con motivo de dicho recurso ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. La estimación parcial de la impugnación de sentencia formulada por doña Adelaida y doña Esmeralda justifica la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia correspondientes a tal impugnación ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

III. Se mantendrá el pronunciamiento neutral decidido por el órgano a quoen cuanto a las costas de la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Doña Adelaida y doña Esmeralda promovieron acción judicial frente a doña Adela y don Dimas, y consignaban en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) La codemandante doña Adelaida contrajo en su día matrimonio con el hoy difunto don Pelayo, y en fecha 17 de octubre de 1973 ambos adquirieron, por mitad y proindiviso, la vivienda que constituyó en su día el hogar familiar, sita en DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001.

b) Del matrimonio nacieron dos hijos, Gema y Imanol, los cuales, siendo muy pequeños, abandonaron la vivienda familiar en compañía de su progenitora por causa de los malos tratos infligidos por el esposo, por lo que en el año 1984 doña Adelaida presentó la correspondiente demanda de separación judicial. El esposo, don Pelayo, permaneció residiendo en la repetida vivienda.

c) La Sra. Adelaida es conocedora de que el Sr. Pelayo fue incapacitado judicialmente en el año 1997 en el seno de un procedimiento judicial seguido ante el Juzgado número 3 de Mollet del Vallès. La tutela de don Pelayo fue ejercitada inicialmente por sus hermanos, y con posterioridad fue la hoy codemandada, su sobrina doña Adela, quien asumió el cargo de tutora hasta el fallecimiento de su tío en fecha 22 de febrero de 2016.

d) El Sr. Pelayo falleció sin otorgar testamento, por lo que fueron nombrados herederos abintestato sus hijos, don Imanol y doña Esmeralda.

e) El único bien integrante de la herencia consistía en la mitad indivisa de la vivienda sita en DIRECCION001, en la que se personaron los herederos el día 4 de junio de 2016. Fueron atendidos por quien dijo llamarse don Dimas, el cual les informó que era hijo de una sobrina de don Pelayo y que ocupaba la vivienda en calidad de arrendatario, aunque no presentó documento alguno que acreditara tal circunstancia.

f) Con posterioridad se trató con don Dimas la posibilidad de que este último adquiriera la vivienda de la que las actoras son propietarias, pero las negociaciones no llegaron a buen fin porque el Sr. Dimas desistió de la compra. Tras ello, en concreto en fecha 8 de noviembre de 2016, el abogado de don Dimas remitió a las propietarias un contrato de arrendamiento firmado por el propio Sr. Dimas y su madre, datado en fecha 15 de marzo de 2015.

g) En el contrato de arrendamiento presentado no queda constancia de la fecha fehaciente de la firma, ya que no fue registrado en la Cámara de la Propiedad como es preceptivo, aparte de que se pactó una renta de 200 euros mensuales, muy inferior a la renta media de mercado para una vivienda de la misma zona -que estaría en torno a los 650-700 euros-, y además se estipuló una duración de contrato de 15 años.

h) Todo parece indicar que el contrato se redactó y firmó con posterioridad a la muerte de don Pelayo y con el único objeto de evitar el desalojo y entrega de la vivienda a favor de sus propietarios, como lo demuestran las peculiares condiciones que se pactaron, especialmente en relación con la cuantía de la renta y la duración del arriendo.

i) Aparte de ello, el arrendamiento fue otorgado por la codemandada doña Adela en su condición de tutora de don Pelayo, lo que determina la nulidad de dicho contrato puesto que este último era propietario únicamente de una mitad indivisa de la vivienda y se prescindió de la intervención y consentimiento de doña Adelaida en su condición de titular del otro 50%. Con ello queda patente la intención de la Sra. Adela de beneficiar a su hijo en perjuicio de la comunidad de bienes existente sobre el inmueble.

j) Se insiste en que la Sra. Adela, en su calidad de tutora de don Pelayo, no podía alquilar unilateralmente la vivienda, pues al ser dos copropietarios al 50% era necesario el consentimiento de doña Adelaida, y lo cierto es que esta última nunca tuvo conocimiento del arrendamiento ni percibió cantidad alguna por razón del contrato.

k) Mediante burofax de 11 de noviembre de 2016 los hijos de don Pelayo requirieron a doña Adela a fin de que el hijo de esta última, don Dimas, desocupara la vivienda, por carecer de título. Mediante correo electrónico de 14 de diciembre de 2016 el abogado de don Dimas comunicó a las actoras su intención de no entregar la vivienda.

j) Consultadas las cuentas de don Pelayo, los herederos han podido comprobar que la tutora formalizó reintegros posteriores a la fecha de su defunción, y en ningún caso constan abonadas las rentas del arrendamiento hasta el fallecimiento del Sr. Pelayo.

k) Desde el fallecimiento de don Pelayo en febrero de 2016 hasta diciembre de 2018 las actoras han sufrido graves perjuicios económicos en su condición de propietarias de la vivienda litigiosa por razón de la escasa entidad de la renta abonada por don Dimas, perjuicios que, en función de la ponderación de una renta habitual de mercado para una vivienda análoga, se cifran en 17.948,80 euros.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) dictándose, en su día, sentencia por la que se declare, en favor de mis representadas, la nulidad del contrato de arrendamiento y al pago de la indemnización de 17.948,80 Euros más los perjuicios que se vayan devengando".

II. La representación de doña Adela y don Dimas se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) Desde la separación del matrimonio el Sr. Pelayo ocupó en calidad de dueño de buena fe, de forma pública y pacífica e ininterrumpida y por más de 30 años, la finca objeto de controversia, puesto que tras dicha separación se le otorgó la mencionada vivienda, en la que residió en los años posteriores.

b) Se ajusta a la realidad que, tras la incapacitación de don Pelayo, su tutela fue asumida por su sobrina doña Adela, quien ejerció el cargo hasta el fallecimiento del Sr. Pelayo, lo recogió en su propia casa y corrió con todos los gastos de su cuidado.

c) Tras el fallecimiento del Sr. Pelayo en fecha 22 de febrero de 2016, don Dimas pactó con sus herederos que continuaría en el uso de la vivienda en calidad de arrendatario, y por ello no solo cumplió con sus obligaciones contractuales, sino que acometió determinadas reformas para dotar la finca de los requisitos necesarios para su adecuada habitabilidad, ya que su estado era prácticamente de ruina después de que terceras personas la hubieran ocupado ilegalmente. Esa fue la razón, junto con el hecho de que don Pelayo hubiese residido durante años en casa de los demandados, por la que se estableció una renta que se podría entender por debajo de la normal de mercado, con independencia de que el artículo 17.1 de la LAU dispone que la renta será la que libremente estipulen las partes.

d) Fueron los propios herederos del Sr. Pelayo quienes aceptaron el alquiler, y no fue sino hasta el momento en que se rompieron las negociaciones por la compraventa del repetido inmueble cuando manifestaron su disconformidad con su arriendo, y ello pese a que desde septiembre de 2016 hasta marzo de 2018 percibieron la renta mensual de 200 euros establecida en el contrato.

e) Es intención de don Dimas, a la finalización del contrato de arrendamiento, interponer la correspondiente demanda para reclamar el importe de las mejoras introducidas a su cargo en la vivienda alquilada.

f) Doña Adela fue autorizada por la resolución judicial que la nombró tutora de su tío don Pelayo para realizar cuantos actos de disposición y administración fueran necesarios para garantizar el correcto desempeño de la tutela y la protección del patrimonio de tutelado.

g) La reclamación de una indemnización por razón del perjuicio que la parte actora asegura haber padecido por haberse estipulado una renta muy inferior a la habitual del mercado resulta improcedente por cuanto desde septiembre de 2016 hasta marzo de 2018 aceptó percibir la suma de 200 euros mensuales.

h) La circunstancia de que en vida de don Pelayo se abonara por don Dimas la renta mensual en efectivo no es indiciario de la inexistencia del arrendamiento, ya que tal forma de pago está expresamente admitida por la legislación arrendaticia.

III. La jueza de primera instancia apuntaba inicialmente que la nulidad del contrato de arrendamiento suscrito por doña Adela -como representante de don Pelayo, por su condición de tutora de este último- y su hijo don Dimas no debía examinarse desde la perspectiva del eventual incumplimiento, por parte de la tutora, de la exigencia de recabar la previa autorización judicial, sino a partir de la falta de disponibilidad del bien por parte del tutelado, ya que se arrendó la vivienda sin autorización ni consentimiento de su exesposa en su condición de copartícipe de la sociedad de gananciales y titular de la mitad indivisa del inmueble.

Agregaba que, en consecuencia, en ningún caso la tutora gozaba de facultades para otorgar dicho contrato en la representación legal de don Pelayo, y que la disposición unilateral de la vivienda, a título de arrendamiento, por parte de uno solo de los propietarios de una mitad indivisa comportaba la nulidad de tal contrato de arrendamiento.

Por ello estimó la pretensión mediante la que las actoras perseguían la declaración de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de marzo de 2015 entre doña Adela, actuando en nombre y representación de su tutelado don Pelayo, y don Dimas, hijo de la tutora.

En relación con la indemnización de perjuicios reclamada, exponía la juzgadora a quoque el único soporte probatorio de tal petición estaba constituido por el informe elaborado por el Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002., el cual no acreditó la solidez de su pericia, ni la base o fuente que fundamentaban sus valoraciones, por lo que desestimó tal pretensión.

No adoptó pronunciamiento expreso sobre costas en atención a la estimación parcial de la demanda.

IV. La representación de doña Adela y don Dimas se alza en apelación frente a aquella sentencia. Argumenta inicialmente que la tutora Sra. Adela desconocía que la vivienda arrendada pudiera ser copropiedad de la exesposa del tutelado, ya que durante más de treinta años tanto la Sra. Adelaida como sus hijos no se pronunciaron al respecto, y fue la propia Sra. Adela la encargada de su mantenimiento y gestión.

Insiste en que don Imanol, hijo de don Pelayo y de doña Adelaida, aceptó, tras el fallecimiento de su progenitor, el pago de las rentas correspondientes al arrendamiento firmado por la tutora en representación de este último, es decir, realizó actos tendentes a reconocer la validez del contrato y representativos de la voluntad de la parte actora de subrogarse en la posición jurídica de arrendadora que ocupó hasta su fallecimiento el Sr. Pelayo, de modo que, en virtud de la doctrina de los actos propios, debe considerarse válido el repetido contrato.

Y aduce finalmente que los hijos y exesposa de don Pelayo tuvieron la oportunidad de personarse en el procedimiento de incapacitación y de impugnar las rendiciones de cuentas presentadas por el anterior tutor del Sr. Pelayo, en las que se incluía como bien privativo la finca objeto de litigio.

V. La representación de doña Adelaida y doña Esmeralda formula impugnación de la misma sentencia para insistir en la pertinencia de que se reconozca a su favor la indemnización pretendida en la demanda, dado que la juzgadora de primera instancia no ha valorado adecuadamente el informe y la declaración del perito Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002.

SEGUNDO.- Sobre la propiedad de la vivienda objeto de litigio

I. Se quejaba inicialmente la representación de los demandados de que en primera instancia no había sido atendida su petición de práctica de diligencias finales, mediante la que pretendía la incorporación a las actuaciones del convenio regulador suscrito en su día, con ocasión de la tramitación del procedimiento de separación matrimonial, entre don Pelayo y doña Adelaida.

Sugería dicha parte que el contenido del convenio podría ser relevante en trance de decidir sobre la propiedad de la vivienda discutida y, específicamente, sobre su eventual adjudicación al Sr. Pelayo, lo que, a su juicio, excluiría la existencia de una copropiedad, por mitades indivisas, entre el propio don Pelayo y su exesposa doña Adelaida.

Lo primero que debe apuntarse es que lo relacionado con la mencionada solicitud de diligencia final quedó solventado por auto dictado por esta sección en fecha 1 de septiembre de 2023. En esta resolución se razonaba que el artículo 435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga al órgano judicial a acordar por auto, si lo estima oportuno, la práctica de diligencias finales, pero no le obliga a dictar resolución alguna en el supuesto de que no considere procedente la práctica de tales diligencias, de modo que no se apreciaba el eventual error procedimental que los apelantes imputaban a la juzgadora de primera instancia. A ello se agregaba que dicha parte no promovió en el momento oportuno de la primera instancia la práctica de la mencionada diligencia, y que, en todo caso, se trataría de una prueba documental que tampoco fue propuesta por la representación de doña Adela y don Dimas durante el acto de audiencia previa, sino por la parte actora.

II. Fue precisamente la parte actora la que, con ocasión de la presentación del escrito de impugnación de sentencia, aportó el convenio regulador al que se hace referencia, de fecha 28 de julio de 1984, en cuyo pacto V los cónyuges exponían:

"El piso que constituyó el hogar conyugal en el que queda el esposo continuará siendo de propiedad de los dos y el marido no podrá alquilarlo o venderlo sin consentimiento expreso de la esposa".

El pacto transcrito disipa cualquier incertidumbre acerca de la propiedad de la vivienda por mitades indivisas. Es cierto que no ha recaído resolución expresa sobre la admisibilidad o inadmisibilidad del repetido documento, pero no lo es menos que se trata precisamente de una prueba documental cuya práctica ha solicitado con insistencia la parte demandada, es decir, la contraria a quien ha aportado finalmente el convenio. Y, pese a haber solicitado con reiteración del juzgado de primera instancia la incorporación de dicho convenio, lo cierto es que finalmente los apelantes, de forma contradictoria con su anterior postura procesal, han formulado su oposición a tal aportación una vez han alcanzado conocimiento de que en el convenio regulador los excónyuges reconocían expresamente que ambos eran copropietarios de la vivienda y que, pese a que su uso se atribuía a don Pelayo, este último no podía venderla ni arrendarla sin consentimiento de su exesposa.

III. En todo caso, y aunque no se tuviera en consideración, a los efectos de resolver la cuestión debatida, el convenio regulador aportado por la representación de los impugnantes, por entenderse que se incorporó a las actuaciones en momento procesal inoportuno, lo cierto es que tampoco se aprecian razones que permitan cuestionar que, en efecto, la vivienda era propiedad común de doña Adelaida y don Pelayo.

Por lo pronto, la nota registral adjuntada a la demanda como documento número 3 acredita con suficiencia que las actoras son en la actualidad propietarias por mitades indivisas de la vivienda objeto de litigio.

Con independencia de lo anterior, ya en la demanda se mantenía, como premisa inexcusable de la viabilidad de las pretensiones actoras, que la codemandante doña Adelaida contrajo en su día matrimonio con el hoy difunto don Pelayo, y que en fecha 17 de octubre de 1973 ambos adquirieron, por mitad y proindiviso, la vivienda que constituyó el hogar familiar, sita en DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001.

Pues bien, tal presupuesto fáctico, pese a que no se cuenta con el precitado documento de compraventa de 17 de octubre de 1973, no fue controvertido en ningún momento por la representación de los demandados en el trámite de contestación, es decir, dicha parte no combatió que doña Adelaida fuera propietaria de la mitad indivisa de la vivienda.

Prueba adicional de ello es que durante la celebración de la audiencia previa no se fijó como hecho controvertido si la señora Adelaida era o no propietaria de la mitad indivisa de la vivienda. En concreto, la dirección técnica de los demandados enumeró de la siguiente forma los hechos objeto de controversia: nulidad del contrato, actos propios e indemnización (pertinencia y cuantía). No se cuestionó, se reitera, la propiedad de doña Adelaida sobre la mitad indivisa de la vivienda discutida.

Por si lo anterior no fuera suficiente, en fase de resumen de prueba la parte demandada expuso: "Por otro lado, por nuestra representación, y a los efectos de demanda, los hechos controvertidos son dos: en primer lugar la anulabilidad del contrato de alquiler y, en segundo lugar, determinar si la actora ha infringido la doctrina de los actos propios y si procede indemnización por daños y perjuicios y a cuánto ascienden los mismos".

Tampoco en aquel trámite se puso en entredicho, por tanto, el derecho de propiedad de doña Adelaida sobre la mitad indivisa de la finca que en su día constituyó el hogar familiar, antes al contrario, se agregaba que "el inmueble fue adquirido en 1974 por don Pelayo para su sociedad de gananciales", lo que obviamente comporta la admisión de que la vivienda objeto de autos se incorporó al patrimonio común del matrimonio bajo este régimen económico y que, en consecuencia, pertenecía a ambos cónyuges por partes iguales. Y se destacaba además que "de la testifical de la Sra. Esmeralda ha quedado acreditado que, en los últimos treinta años, la Sra. Adelaida, madre de esta, exmujer del Sr. Pelayo y codemandante en la presenta causa, pese a ser titular del cincuenta por ciento de la nuda propiedad del inmueble, no ha tenido interés alguno en la vivienda objeto del contrato, desentendiéndose completamente de la gestión de la misma y del pago de los tributos". Una vez más, por tanto, se reconocía la titularidad de doña Adelaida sobre una mitad indivisa de la vivienda.

IV. En definitiva, debe concluirse que, en efecto, en la fecha de concertación del contrato de arrendamiento entre el Sr. Pelayo como arrendador, representado por su tutora, doña Adela, y el hijo de esta última, don Dimas, como arrendatario, la vivienda objeto de dicho contrato era propiedad, por mitades indivisas, de don Pelayo y de su exesposa, la codemandante doña Adelaida.

En el escrito de apelación la representación de los demandados exponía finalmente que

desde la separación de los cónyuges en el año 1984 doña Adelaida se desentendió totalmente tanto del Sr. Pelayo, como de sus bienes, y que no se preocupó del mantenimiento de la vivienda ni del pago de los impuestos inherentes a su titularidad, pero tal afirmación, aun cuando se considerase que se ajusta a la realidad, ninguna relación guarda sobre el debate sobre la titularidad de la vivienda, debate que, se insiste, debe culminar con la conclusión de que la vivienda era propiedad por partes iguales de ambos cónyuges.

TERCERO.- Nulidad del contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda que constituyó el hogar familiar del matrimonio formado por la codemandante doña Adelaida y don Pelayo. Desestimación del recurso de apelación

I. Una vez sentada la copropiedad de los cónyuges sobre la vivienda discutida, no cabe otra alternativa más que declarar nulo el arrendamiento, en línea con lo decidido por la jueza de primera instancia.

Y tal declaración de nulidad no se justifica precisamente, como con corrección apunta también la juzgadora a quo,por la circunstancia de que la tutora de don Pelayo, la codemandada doña Adela, formalizara, en representación del tutelado, un contrato de arrendamiento en el que figuraba como arrendatario su propio hijo, don Dimas, y cuya duración se estipuló en 15 años.

Y es que conforme al artículo 222-43.1 g) del Codi Civil de Catalunya, el tutor y el administrador patrimonial necesitan autorización judicial para, entre otros actos, "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años". Dado que, como se ha expuesto, el arrendamiento objeto de litigio se otorgó precisamente por aquel plazo, no puede concluirse que su hipotética nulidad radique en la circunstancia de que la tutora del Sr. Pelayo no hubiera recabado en su momento la correspondiente autorización judicial para formalizarlo.

II. La conclusión es distinta, ya se anticipa, si el debate se analiza desde la perspectiva de que la vivienda dada en arrendamiento era copropiedad de dos personas por mitades indivisas, conforme a lo expuesto, pues entonces debe decidirse si tal arriendo, en función de las normas aplicables en relación con la adopción de acuerdos en el contexto de la comunidad de bienes, adolece de alguna clase de vicio que pudiera determinar su nulidad, tal como se propugna en la demanda y se acepta en la sentencia recurrida, singularmente por la circunstancia de que no concurrieran las mayorías exigidas legalmente para la válida constitución de un arrendamiento sobre la cosa común.

El régimen de adopción de acuerdos en el ámbito de la copropiedad se plasma en el artículo 552-7 del Codi Civil de Catalunya -normativa que, en contra de lo propugnado por los actores, debe ser de preferente aplicación sobre el derecho común-, que es del siguiente tenor:

"1. La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

2. La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.

3. Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

4. Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.

5. La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

6. Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad".

En síntesis, la legislación catalana distingue, en el contexto de los actos ejecutados por los integrantes de una comunidad de bienes, tres niveles, a saber: actos de disposición, que se acuerdan por unanimidad; actos de administración extraordinaria, para los que se precisa el acuerdo de una mayoría de tres cuartas partes de las cuotas; y actos de administración ordinaria, para los que basta la conformidad de la mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota.

III. La catalogación de la concertación de un contrato de arrendamiento como acto de administración ordinaria o extraordinaria se supedita doctrinalmente, por lo usual, a la duración que en cada caso se haya pactado. En el derecho común, en el que solo se distingue conceptualmente entre actos de disposición y actos de administración, se ha considerado por la doctrina legal, entre otros criterios, que el arrendamiento otorgado por un plazo superior a seis años debe calificarse como acto de disposición, por lo que para su formalización se exige la concurrencia de las voluntades de todos los comuneros.

Aquel parámetro de referencia se ampara doctrinalmente, por vía analógica, en el artículo 1548 del Código Civil común, a cuyo tenor "[l]os progenitores o tutores, respecto de los bienes de los menores, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años".También se invoca el artículo 1280.2 del mismo texto, que establece que deberán constar en documento público los arrendamientos de bienes inmuebles por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero, y el artículo 271, en su antigua redacción, que obligaba al tutor, en su párrafo 7º, a solicitar autorización judicial para "ceder bienes en arrendamiento por tiempo superior a seis años".

La referencia al plazo de duración del arrendamiento como factor esencial para determinar si su otorgamiento constituye un acto de administración o disposición es corroborada por la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de enero de 2018, que dispone:

"El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas ( art. 1548 y 271 CC ). En tal caso se considera como acto de disposición. Así lo entendió la sentencia 333/2010, de 10 de junio , respecto del arrendamiento por quince años con posibilidad de prórroga de un piso ganancial, en un caso en el que el contrato fue otorgado, tras la muerte de la esposa, y sin autorización judicial, por la curadora del marido declarado pródigo. En el ámbito de la sociedad de gananciales, se ha considerado acto de disposición el arrendamiento de industria instalada en local ganancial por plazo de quince años ( sentencia 341/1995 de 10 abril ); también el arrendamiento de inmueble ganancial por cuatro años prorrogables a veinte por voluntad del arrendatario, con opción de compra a su favor ( sentencia 1029/2000, de 14 noviembre ); y la sentencia 31/1999, de 24 abril , con invocación de la doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácter de actos de administración, considera que en el caso la esposa estaba legitimada para otorgarlo sola, al no ser superior a ese plazo".

Se considera, por tanto, que una duración superior a seis años debe catalogarse como un acto de disposición porque tal plazo "compromete el aprovechamiento de las cosas".

IV. Ahora bien, aquellas consideraciones no son automáticamente trasvasables al supuesto que se enjuicia por cuanto la normativa catalana no es coincidente en este aspecto con el derecho común, aunque doctrinalmente se conviene también, desde una perspectiva dogmática, que un arrendamiento otorgado por un largo plazo de duración deja de constituir un acto de administración ordinaria para pasar a configurarse como un acto de administración extraordinaria.

Así, los preceptos de la normativa autonómica catalana paralelos a aquellos del derecho común en los que se apoya el criterio de la duración del arrendamiento no participan del mismo contenido. El artículo 222-43 g) del Codi Civil de Catalunya dispone, como se dijo, que el tutor y el administrador patrimonial necesitan autorización judicial para "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años", y el artículo 236-27.1 g) establece, en el mismo sentido, que los progenitores o, si procede, el administrador especial, en relación con los bienes o derechos de los hijos, necesitan autorización judicial para "otorgar arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años".

Por ello es aquel parámetro de la duración superior a 15 años el que maneja la doctrina legal en este territorio para deslindar si el arrendamiento constituye un acto de administración ordinaria o extraordinaria. Lo explica la sentencia de 14 de septiembre de 2023, de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial:

"En el mismo sentido, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña , aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo, bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, ha venido siendo doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 2000, que cita las Sentencias de 18 de diciembre de 1973, 8 de octubre de 1985, 30 de marzo, y 12 de noviembre de 1987, 1 de junio de 1991, 10 de abril de 1995, y 7 de marzo de 1996), la que, a partir de preceptos dispersos del ordenamiento jurídico, como son los artículos 1280.2º y 1548 del Código Civil, o el artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria, permite alcanzar la conclusión de que excede de los meros actos de administración ordinaria de la comunidad el otorgamiento de un contrato de arrendamiento por término que exceda de seis años.

Aunque, de acuerdo con el artículo 1 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, y el artículo 111.1, 2, y 4 del Libro I del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 29/2002, de 30 de diciembre, debiendo interpretarse las normas del derecho civil de Cataluña, de acuerdo con las demás normas, y los principios generales que lo informan, es lo cierto que, de acuerdo con los artículos 137.2, 151 f), y 212 e) del Código de Familia, aprobado por Ley del Parlamento de Cataluña 9/1998, de 15 de julio, y en la actualidad los artículos 211.12 a), 222. 43.1 g), y 236.27.1 g) del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 25/2010, de 29 de julio, son actos de administración extraordinaria, el otorgamiento de arrendamientos sobre bienes inmuebles por un plazo superior a quince años.

Por lo tanto, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento, no ya por más de seis, sino por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña , atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad".

En análogos términos se desenvolvía la sentencia de esta sección de 22 de noviembre de 2022, citada por la de 28 de noviembre de 2023:

"En semejante sentido (y con referencia a como se acaba de hacer en esta sentencia al Derecho Civil de Cataluña), la SAP Barcelona, Sec 13ª 29.01.2021 establece:

"En relación con el uso de las cosas comunes, según el artículo 552.7.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña (CCCat.), bajo el epígrafe de "Administración y régimen de adopción de acuerdos", los actos de administración ordinaria en las comunidades de bienes se acuerdan por la mayoría de los cotitulares, que obligan a la minoría disidente.

En cuanto a lo que deba entenderse por administración ordinaria o extraordinaria, en Cataluña, es acto de administración extraordinaria el otorgamiento de un arrendamiento por más de quince años, siendo para este acto de administración extraordinaria para el que debe entenderse que los comuneros requieren la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas, exigida por el artículo 552.7.3 del Código Civil de Cataluña, atendido el período prolongado durante el cual queda comprometido el patrimonio de la comunidad. Por el contrario, no es acto de administración extraordinaria, por no estar legal ni doctrinalmente previsto como tal, el otorgamiento de un contrato de arrendamiento de hasta quince años, así como tampoco la extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del plazo fijado contractualmente, cualquiera que sea su duración, por cuanto la extinción del arrendamiento no supone el compromiso, sino la liberación del patrimonio de la comunidad. Y lo mismo puede decirse en cuanto al ejercicio de la acción de desahucio, mediante la que se pretende la liberación del patrimonio de una ocupación, perteneciendo al ámbito de la administración ordinaria para la que, según el artículo 552.7.2 del Código Civil de Cataluña, basta el acuerdo de la mayoría de los cotitulares".

V. En atención a las anteriores indicaciones, debe interpretarse que, en el ámbito del derecho catalán, el contrato de arrendamiento cuya validez se enjuicia no puede catalogarse como un acto de administración extraordinaria, al no haberse formalizado por un plazo superior a 15 años.

Se trataría, por tanto, de un acto de administración ordinaria. Pero, aun así, asiste la razón a la juzgadora de primera instancia cuando concluye que la validez del arrendamiento otorgado en relación con la vivienda sita en DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001, habría precisado la intervención y consentimiento del segundo de los cotitulares, en este caso doña Adelaida, porque, como se dijo, la validez de los actos de administración ordinaria, según el artículo 552-7 del Codi Civil de Catalunya, exige la concurrencia de "la mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota", norma que implica, cuando son dos los copropietarios de sendas partes indivisas de la cosa común, que el arrendamiento haya de ser otorgado por ambos titulares de forma conjunta, cuando lo cierto es que en el presente supuesto únicamente intervino como arrendador -a través de su tutora- don Pelayo, propietario de una mitad indivisa de la vivienda.

VI. Sentado así que el mencionado arrendamiento exigía para su validez -aunque se conceptuase como acto de administración ordinaria-, la prestación del consentimiento por parte de los dos integrantes de la comunidad de bienes formada por los excónyuges sobre la vivienda que en su día constituyó el hogar familiar, la conclusión no puede ser otra que considerar que dicho acto jurídico, por haberse prescindido de la inexcusable voluntad de la codemandante doña Adelaida, está viciado de nulidad ( sentencias del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2010, 25 de septiembre de 1995 y 17 de febrero de 2000, entre otras muchas), tal como correctamente acordó la juzgadora de primera instancia.

Objetaban finalmente los demandados apelantes que fueron los propios herederos del Sr. Pelayo quienes durante un año y medio (entre septiembre de 2016 y marzo de 2018, aunque en realidad únicamente constan recibos de pago hasta febrero de 2018) aceptaron el pago del alquiler de 200 euros sobre la vivienda de su propiedad, y que no fue hasta el momento en que se rompieron las negociaciones por la compraventa del repetido inmueble -al parecer el arrendatario pudo estar interesado en la adquisición de su propiedad- cuando manifestaron su disconformidad con su arriendo. A su juicio, aquella actuación de los propietarios de la vivienda implicaría, por aplicación de la doctrina de los actos propios, una aceptación de la validez y vigencia del arrendamiento.

No se comparte aquella observación. Por lo pronto, el hecho de que tras el fallecimiento de don Pelayo sus herederos y/o exesposa aceptasen el pago de los 200 euros mensuales de renta no guarda relación directa con la doctrina de los actos propios, ni implica necesariamente conformidad o consentimiento al arrendamiento, menos aún cuando quien pudo aceptar el pago de la renta fue el hijo de don Pelayo, don Imanol, el cual no ostentaba ni ostenta ninguna cuota de titularidad sobre la vivienda -se recuerda que la finca es propiedad, por partes indivisas, de la exesposa de don Pelayo y de su hija doña Esmeralda-.

Ha de advertirse además que no consta fehacientemente la fecha en la que doña Adelaida y sus hijos tuvieron conocimiento de todas y cada una de las peculiares condiciones contractuales -especialmente las relacionadas con la insólita cuantía de la renta y la no menos sorprendente duración del contrato- del arrendamiento concertado por la tutora de su exesposo y padre, respectivamente.

Por otra parte, tampoco se ha probado que las actuales propietarias de la vivienda fueran conocedoras de la concurrencia de circunstancias que pudieran afectar razonablemente a la validez y vigencia del arrendamiento. Obviamente, no constituye un hecho notorio, sino que precisa de conocimientos jurídicos, que una vivienda que es propiedad de dos personas por mitades indivisas únicamente puede ser objeto de arrendamiento si concurre el consentimiento de ambos cotitulares. La doctrina de los actos propios se aplica cuando el interesado es plenamente conocedor y consciente, desde una perspectiva fáctica y jurídica, de las consecuencias y alcance de la conducta que adopta.

Finalmente, no es discutible que las propietarias de la vivienda, con independencia de la validez o nulidad del contrato de arrendamiento, y mientras se solventara de forma definitiva la coyuntura de incertidumbre derivada de aquella circunstancia, gozaban del derecho de percibir una cantidad, bien en concepto de renta, bien de indemnización, como compensación por la ocupación del inmueble por un tercero, y la aceptación de tal cuantía en modo alguno puede interpretarse como acto convalidante de un contrato de arrendamiento que, por los motivos expuestos, adolecía patentemente de nulidad por no haber sido concertado por los dos titulares de la vivienda.

VII. En definitiva, el recurso de apelación interpuesto por doña Adela y don Dimas no puede tener acogida.

CUARTO.- Sobre la indemnización de daños y perjuicios pretendida por los actores impugnantes

I. De forma acumulada a la acción de nulidad del contrato de arrendamiento ejercitaban las actoras en su demanda la acción de indemnización de daños y perjuicios, en virtud de la cual solicitaban la condena de los demandados al abono de la suma de 17.948,80 euros.

Razonaban al respecto que, desde la formalización del contrato de arrendamiento entre la tutora de don Pelayo y el codemandado don Dimas, las propietarias de la vivienda arrendada habían padecido un perjuicio económico que se cifraba en la cuantía equivalente a la diferencia entre la renta habitual de mercado correspondiente a una vivienda de las características de la que es objeto de procedimiento y la realmente abonada por el codemandado don Dimas, fijada, como se dijo, en 200 euros mensuales.

Con el designio de demostrar aquel perjuicio patrimonial la representación actora acompañó con la demanda un informe confeccionado por el Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002., el cual, a partir de la premisa de que la renta ajustada a precios de mercado para una vivienda de las características de la que es objeto de procedimiento debía cifrarse en 642 euros mensuales en 2016, 670,95 euros mensuales en 2018 y 706,45 euros mensuales en 2019, estimaba en un total de 17.948,80 euros, una vez descontado el importe de 5.000 euros satisfecho a cuenta de la deuda, el detrimento económico sufrido por las propietarias de la vivienda por razón de las circunstancias expuestas, especialmente por el hecho de que en el contrato de arrendamiento controvertido se hubiese estipulado una renta mensual de 200 euros, muy alejada de aquellos parámetros normales de mercado.

Ya se expuso que la jueza de primera instancia consideró que la parte demandante no había acometido satisfactoriamente la tarea de acreditar con suficiencia los daños y perjuicios padecidos a raíz de la mínima cuantía de la renta establecida en el contrato de arrendamiento concertado por los demandados sobre la vivienda objeto de litigio

II. Ciertamente, el parámetro indemnizatorio propuesto por la parte actora fue aceptado, con ocasión de la resolución de un asunto de cierta analogía con el que ahora se enjuicia, por la sentencia del TSJ de Catalunya de 1 de diciembre de 2011, en la que se declaró:

"Aplicando el contexto normativo-jurisprudencial al caso de autos resulta que los comuneros codemandados D. Jenaro. y Dª Florinda., en su doble condición de comuneros y socios (100%) de la sociedad C., S. A., ocasionan un perjuicio a la comunidad de bienes formada por ellos dos y el actor, fijada por la sentencia en una ganancia dejada de obtener estimada por el precio de las rentas -a valor de mercado- que por el arrendamiento de los bienes podrían obtenerse, dado que la merced satisfecha a la comunidad, ha sido considerada como un precio vil.

Dicha conclusión sobre el perjuicio material o ganancia dejada de obtener por la comunidad no resulta arbitraria ni ilógica, sino todo lo contrario, ajustada a la necesaria reparación del daño causado a la comunidad por una actuación de los comuneros mayoritarios que, prevaliéndose de dicha condición, obtienen un arrendamiento a favor de su sociedad (participada al 100% por ambos comuneros codemandados) mediante el pago de una renta vil y provocan con su actuación un perjuicio evaluable y cierto. Por tanto, las bases para su fijación no son ni arbitrarias ni caprichosas, y si bien cuando se trata de daños y perjuicios estos deben ser probados y derivados del pretendido incumplimiento, negándose cuando se excede en una notoria desmesura, en más o en menos, lo que supone un error palmario o arbitrariedad - SSTS. 14 de julio 2003 y 26 diciembre 2006- o se resuelve de forma desorbitada o evidentemente injusta - SSTS 18 de junio 2001 y 9 de marzo 2005- excluyéndose los beneficios hipotéticos o imaginarios - SSTS 14 de julio 2006 y 27 junio 2007-, nada puede afirmarse en contra de que el perjuicio evaluado se determine por las rentas -a precios de mercado- que se hubieran podido obtener por el arrendamiento de la cosa.

El dato que se obligue a los dos comuneros codemandados -personas físicas- a indemnizar el daño a la sociedad y posteriormente, en su parte alícuota, al comunero disidente parte de la existencia de una fuente de la obligación como es su actuación ilícita y la infracción de un principio fundamental en el derecho de daños que no es otro que el del "alterum non laedere", cuya concreción, en el caso examinado, se establece en los arts. 1101 y 1106 CC ".

Ahora bien, aquellas consideraciones no eximen al comunero cuyo consentimiento se ha preterido, en este caso la parte actora, de probar cabal y satisfactoriamente la irrogación del perjuicio económico que aduce. La realidad de dicho perjuicio pretendía demostrarse inicialmente, como se mencionó, a través del informe confeccionado por el Sr. Miguel, administrador de la mercantil DIRECCION002., pero también se dijo que la juzgadora de primera instancia consideró que tal valoración carecía de solidez y que dicho profesional no solo no acreditó su condición de perito, sino que tampoco expuso las fuentes que podrían justificar la pertinencia de su valoración.

Se comparten íntegramente aquellas apreciaciones. Por lo pronto, no consta la condición de perito del Sr. Miguel ni su cualificación profesional específica para emitir un juicio de valor sobre el precio de mercado del arrendamiento de la vivienda objeto de litigio. Pero, además, se ajusta a la realidad que quien se presentó como perito no especificara las fuentes objetivas de las que se sirvió para confeccionar la tasación, y es obvio que no pueden admitirse como tales "los datos que obran en mi poder" o "el conocimiento profundo del mercado inmobiliario en la población", pues ello no solo carece del rigor suficiente como para aceptar como pertinente y objetiva la valoración, sino que además impide a la otra parte emprender la actividad probatoria oportuna para combatir las bases numéricas, cuantitativas o estadísticas a partir de las cuales pudiera haberse ponderado la renta media o habitual del mercado.

Finalmente, el Sr. Miguel admitió que no visitó ni inspeccionó personalmente la vivienda, lo que es más relevante si cabe en el presente supuesto por cuanto, según se desprende de las actuaciones, el inmueble permaneció deshabitado durante un amplio periodo de tiempo y su estado de conservación es deficiente.

Probablemente consciente de aquel déficit probatorio, la representación de los actores pretendió la aportación en esta alzada de un nuevo informe pericial elaborado por un arquitecto técnico, informe que obviamente no podía sino calificarse como inadmisible por extemporáneo.

III. Ahora bien, lo anterior no implica que las actoras no gocen del derecho a percibir una indemnización, si no en concepto de renta, sí a modo de compensación por la falta de disponibilidad de la vivienda de su propiedad, y tal derecho se les debe reconocer a partir del único dato objetivo con el que se cuenta, que no es otro que la renta presuntamente pactada en su día en el contrato que, según se afirma, suscribieron la tutora de don Pelayo y el hijo de aquella, don Dimas, renta que, por lo demás, fue satisfecha por los demandados y percibida por las actoras hasta el mes de febrero de 2018.

En consecuencia, y con estimación parcial de la impugnación formulada por la representación de doña Adelaida y doña Esmeralda, se establecerá la condena de doña Adela y don Dimas a abonar la suma mensual de 200 euros desde marzo de 2018 inclusive hasta la fecha en la que se reintegre a los actores la vivienda objeto de litigio.

QUINTO.- Costas

I. La desestimación del recurso de apelación interpuesto por doña Adela y don Dimas determina que se les impongan las costas devengadas en esta alzada con motivo de dicho recurso ( artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

II. La estimación parcial de la impugnación de sentencia formulada por doña Adelaida y doña Esmeralda justifica la pertinencia de no adoptar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia correspondientes a tal impugnación ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

III. Se mantendrá el pronunciamiento neutral decidido por el órgano a quoen cuanto a las costas de la primera instancia, al haber sido acogidas, también en parte, las pretensiones actoras (artículo 394.2 de la misma Ley).

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 euros- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional; no obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional. Conocerá del recurso el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,