Sentencia Civil 434/2026 Audiencia Provincial Civil nº 4 de Barcelona, Rec. 373/2025 de 03 de junio del 2026

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandada Rosa, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a ella presentada el 16.01.2024 por Tania.

En la demanda se expone que la demandante es propietaria de la finca sita en Canyelles, DIRECCION000 (antes parcela NUM000), registral nº NUM001, Ref. Catastral NUM002.

El 1.08.1994 se señala que la demandante y su difunto esposo celebraron contrato de arrendamiento del citado inmueble con la demandada estableciendo ésta, un negocio de bar en la planta baja.

La duración del contrato se fijó como indefinida con una renta mensual de 5.000 pesetas (30,05 €) adeudándose al tiempo de presentarse la demanda las rentas desde febrero de 2021 a enero de 2024 lo que suponen 1.081,18 €.

La duración indefinida se considera en la demanda que no es consustancial con el contrato de arrendamiento, ni supone en ningún caso el establecimiento de una prórroga forzosa, cuyo pacto debería haber sido expreso e inequívoco, no siendo el caso. Es por ello que se entiende que está el contrato sometido a tácita reconducción del art. 1566 CC, siendo la duración de ésta mensual, al haberse fijado así la renta.

Mediante burofax con acuse de fecha 08.09.2023, que fue recibido por la hoy demandada se comunicó la finalización del contrato.

En base a ello se solicita se dicte sentencia por la cual se declare haber lugar al desahucio de Rosa por expiración del término, de la finca sita en la DIRECCION000 (bar), y se condene a la demandada al abono de la cantidad de 1081,18 €, además de las mensualidades que resulten hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, con apercibimiento a la demandada, de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo, haciendo expresa condena en costas.

Rosa contestó y se opuso alegando la infracción del art. 439.6.b ) LEC al no aportarse la certificación exigida por este precepto. Junto a ello se expone que el bar se ubica en el sótano del inmueble (se destaca un problema de identificación de lo arrendado al existir en los bajos también un habitáculo destinado a aparcamiento y a cuarto de calderas no estando delimitado el bien arrendado), residiendo en el resto la demandante (madre de la demandada) con su hijo (hermano de la demandada) habiendo sido la intención del padre que la demandada se quedare con el bar dejando al resto de los hermanos una vivienda. Ello es lo que se indica justifica que se fijare como indefinida la duración del contrato, lo que considera supone que estaba sujeto a la prórroga forzosa omitiendo además la parte actora cuando venció el contrato. En lo que es la renta se expone que nunca había sido reclamada (por medio de otrosí se solicitan las liquidaciones de IVA).

En base a ello se solicita la desestimación de la demanda con condena en costas a la demandante.

Tras la celebración del juicio el 17.09.2024 (en ella se tuvo por cumplida la exigencia documental prevista en el art. 439.6.b LEC) , se dictó sentencia que es estimatoria de la demanda con condena en costas a la demandada. La misma expone en los antecedentes que en el acto del juicio la parte actora puntualizó que, en atención a la transferencia efectuada por la parte demandada, la acción de reclamación de cantidad se entendía satisfecha. Tras ello la sentencia considera identificado el bien arrendado (en base al contrato) no estimando que la indicación de tener una duración indefinida suponga que esté sometido a prórroga forzosa en base a lo previsto en la Disposición Transitoria Primera LAU/ 1994, RD Ley 2/1985 y jurisprudencia que interpreta estas normas. Considera por ello que se encuentra el contrato en tácita reconducción que no opera por la comunicación de finalización de su vigencia.

Rosa recurre en apelación. Entiende que la sentencia incurre en incongruencia al no haber dado respuesta a la pretensión de reclamación de cantidad formulada con lo que entiende que es nula, lo que implica a su juicio que la causa se deba remitir de nuevo al juzgado para que se resuelva al respecto. También considera que existe una vulneración de las normas referentes a la prueba al no haberle sido admitidas las testificales que propuso. Por último, considera que el contrato está sometido a prórroga forzosa dados sus términos.

Tania se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia que entiende no incurre en incongruencia al reflejar que las rentas han sido abonadas. Igualmente considera que el contrato no está sometido a prórroga forzosa, sino que estaba en tácita reconducción, siendo correcta la decisión adoptada en lo que es la inadmisión de prueba.

Tras esta exposición se procede al análisis del recurso de apelación, señalando que la cuestión referente a la vulneración del acceso a la prueba no se estima que sea propiamente dicho un motivo de apelación, sino una indicación de la procedencia de tal prueba que considera la apelante debió haber sido admitida, motivo por el que solicita asimismo su práctica en esta segunda instancia. Esta petición como práctica de prueba en segunda instancia es la que se estima adecuada en lo que es una cuestión como la planteada y a ella se dio respuesta por medio del auto dictado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona el 15.04.2025 que entendió no procedente la práctica de tal prueba al que no cabe sino hacer remisión (frente al mismo no se interpuso recurso).

SEGUNDO.- Congruencia

La apelante estima que la sentencia de primera instancia incurre en incongruencia por no dar respuesta a la pretensión referente a la reclamación de rentas que en su momento se planteó.

Respecto de esta alegación cabe indicar que el deber de congruencia de las sentencias viene establecido en el art. 218 LEC, vinculándose la figura de la congruencia con las pretensiones ejercitadas en una causa, pudiéndose citar al respecto la STS 37/2021 de 1 de febrero de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:291) según la que:

"La congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 313/2020, de 17 de junio , 526/2020, de 14 de octubre , entre otras); desde esta perspectiva, la sentencia debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado.

Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta Sala (por todas las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio o 526/2020, de 14 de octubre ), si concede más de lo pedido ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte."

En este caso, con la demanda presentada el 16.01.2024 se reclamó una cantidad de 1.081,18 €. Tras ello consta que la demandada/apelada ingresó en la cuenta de la demandante/apelada el 10.07.2024 una cantidad de 1.262,10 €. Ante esta realidad en el acto del juicio se planteó un debate en torno a si se debía además abonar el IVA (y si se había o no reclamado) indicando finalmente el letrado de la demandante que se admitía estar pagada la renta, que se renunciaba al importe de IVA y que se había verificado el pago durante el procedimiento.

Esta realidad se reflejó en la sentencia y en concreto en el antecedente de hecho tercero en el que se indica: "La parte actora puntualizó que, en atención a la transferencia efectuada por la parte demandada, la acción de reclamación de cantidad se entiende satisfecha".

Este reflejo de tenerse por atendida esta reclamación no es sino una constatación de una satisfacción extraprocesal y ello se indica de forma expresa en la sentencia, no siendo tal satisfacción la prevista en el art. 22 LEC pues no fue plena, dado que se mantuvo la pretensión referente a la resolución arrendaticia que es la que analiza la sentencia.

Es por lo expuesto que dado que la realidad existente en relación a esta pretensión se reflejó en la sentencia y sobre ello nada se tenía que decir, no cabe entender que incurra en incongruencia lo que supone que este motivo de apelación no se pueda ver atendido.

TERCERO.- Duración del contrato

Esta es la cuestión que fue controvertida tanto en primera instancia como en esta sede de apelación en los términos reflejados en el fundamento de derecho primero de esta sentencia que no se reproducen de nuevo a fin de evitar reiteraciones.

De cara a dar respuesta a lo planteado y si existe o no un derecho a prórroga forzosa (la apelante entiende que sí a diferencia de la sentencia dictada en primera instancia y la apelada), se debe partir de los términos del contrato de arrendamiento objeto de esta causa.

El mismo viene referido a un local de negocio que aparece identificado (ya no se debate en esta sede la identificación del bien arrendado) como un local situado en la Avda. Espanya 1560 de Canyelles (destinado a bar según consta en la documentación administrativa aportada en una realidad no debatida). Los arrendadores son Ángel Daniel (ya fallecido) y Tania. La arrendataria lo es su hija Rosa. Como duración se especifica que es por tiempo indefinido siendo la renta de 5.000 pts./mes a abonar por meses anticipados.

Dada la fecha del contrato, es operativa en este caso la previsión contenida en la Disposición transitoria primera LAU/ 1994 referente a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985. En ella respecto de los arrendamientos de local de negocio se indica lo siguiente:

"2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley."

El art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica a que se refiere la Disposición Transitoria antes transcrita disponía:

"Artículo 9° Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil .

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos."

Ello supone que contratos como el aquí considerado se someten a la duración que estipulen las partes y en este caso lo estipulado es una duración indefinida.

El término "indefinido/a", en el Diccionario RAE entre las diferentes acepciones que tiene incluye la de "Que no tiene término señalado o conocido", habiéndose suscitado dudas en torno a qué es lo que supone su empleo en sede arrendaticia en supuestos como el aquí contemplado y si ello supone la operativa de la prórroga forzosa contemplada en los arts. 56 ss. y 70 ss. LAU/ 1964.

La respuesta a ello ha sido dada a nivel jurisprudencial, conteniéndose una exposición de la misma en la STS 1387/2025 de 7 de octubre de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:4240). En esta sentencia se indica (se contiene una exposición del régimen de duración de los contratos, reflejándose lo referente al sometido al régimen jurídico del aquí considerado):

"3. Contratos de arrendamiento sometidos al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril.

Posteriormente, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones trascedentes en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos, cuales fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio, y la de pactar la duración del contrato, con la supresión del carácter obligatorio de la prórroga forzosa.

En efecto, en el artículo 9 de esta disposición general, se estableció que:

«1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil .

»2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos».

El Tribunal Supremo tuvo oportunidad de interpretar, en numerosas ocasiones, el alcance y significado de la reforma introducida por la referida disposición general, y concluyó que, a partir de su vigencia, eran lícitos los convenios de prórroga forzosa, siempre que existiese un pacto expreso de las partes o susceptible de ser deducido clara y terminante de los términos del contrato ( SSTS 1002/2008, de 31 de octubre y 346/2011, de 30 de mayo , entre otras).

Manifestación de tal doctrina, la encontramos, por ejemplo, más recientemente, en la STS 595/2014, de 23 de octubre , en la que señalamos:

«[l]a entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007 ])».

En definitiva, la entrada en vigor del RDL 2/1985 determinó la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, a los que resultaba de aplicación la tácita reconducción del art. 1.566 CC , salvo que los contratantes hubieren convenido el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, mediante la libertad de pactos del art. 1255 CC ."

Igualmente se estima de interés reflejar el contenido de la STS 1152/2021 de 31 de marzo de 2021 ( ECLI:ES:TS:2021:1152) que destaca la temporalidad como elemento esencial de todo contrato de arrendamiento y ser contrario a su esencia la fijación de una duración indefinida. En ella se expone:

"2.- La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento.

El art. 1.543 CC define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes se obliga a dar a la otra "el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". De este precepto ha deducido la jurisprudencia su naturaleza temporal o por tiempo limitado, "porque de entenderlo ilimitado o indefinido, representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico" ( sentencia de 21 de mayo de 1958 ).

El plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC , bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la citada sentencia de 21 de mayo de 1958 : "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".

3.- Esta doctrina jurisprudencial se ha reiterado y mantenido invariable a lo largo del tiempo. Así, la sentencia de 7 de junio de 1979 , al referirse al derecho que el art. 1.569.4º CC reconoce al arrendador para desahuciar judicialmente al arrendatario cuando ha expirado el término convencional fijado para la duración el arrendamiento, parte de que "de no ser así se infringiría el artículo 1.543 del mismo, pues según éste la cesión arrendaticia ha de ser por tiempo determinado, ya que ello supondría imponer al arrendador la duración indefinida del arrendamiento, lo que es contrario a la naturaleza de éste".

La sentencia 1053/2008, de 25 de noviembre , declaró que "la expresión " duración del contrato por tiempo indefinido " constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de febrero de 1992 )". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

4.- En la sentencia 820/2009, de 18 de diciembre , relativa a un arrendamiento sometido al régimen del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, esta Sala Primera insistió en la esencialidad del carácter temporal del arrendamiento, sujeto a la libertad de pactos y con posibilidad de fijar contractualmente un régimen de prórrogas, por voluntad de las partes, sin renovación automática:

"esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en STS de 25 de noviembre de 2008 y 10 de junio de 2009 ), que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida".

"En los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda; una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985, respecto de la legislación arrendaticia anterior, fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, para imperar desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano, con la desaparición, por tanto, de la renovación temporal automática, que, por imperativo legal, regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual, consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen".

Por último se estima se interés reflejar el contenido de la STS 414/2010 de 7 de julio de 2010 ( ECLI:ES:TS:2010:3519) que es la que reiteró y clarificó la cuestión aquí planteada. En ella se indica:

"SEGUNDO .- La cuestión que debe ser abordada ya ha sido objeto de examen y de resolución por esta Sala en sentencia de fecha 29 de diciembre de 2009 (recurso nº 241/2005 ), en la que se planteaba la existencia de interés casacional en términos prácticamente idénticos a los que ahora han de ser nuevamente analizados, lo que resulta comprensible, dado que no sólo coincide que el recurso, en ambos casos, fue formalizado por el mismo recurrente, sino que, como es de ver, el contrato de arrendamiento que le ligaba con quien fue recurrido en la referida sentencia y el que vincula a las partes ahora litigantes tiene esenciales puntos en común.

Expone en esencia el recurrente que la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia de esta Sala y resuelve una cuestión sobre la que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales porque, pese a que la estipulación del contrato de arrendamiento que liga a los litigantes reguladora de la duración del contrato es oscura, valora que se puede colegir que arrendador y arrendatario decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa que se regulaba el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Reiteradamente ha sentado esta Sala que la publicación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, supuso para los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados bajo su vigencia que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pese a ello, nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pero, en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, como razonan las sentencias de esta Sala que cita la parte recurrente para fundamentar el recurso, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.

Resulta plenamente rechazable que el uso, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de expresiones tales como "tiempo indefinido" o "por meses", permita suponer el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 . Es más, el término "indefinido" resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad ( SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008 , entre muchas otras).

Igualmente se debe objetar la compatibilidad de una cláusula oscura con el sometimiento a una prórroga forzosa a partir de los razonamientos expuestos por las sentencias de esta Sala que cita la recurrente, de las que se extrae que el sometimiento a la tan citada prórroga forzosa debe ser clara y terminante."

Reflejo de esta posición es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 291/2024 de 29 de abril de 2024 (ECLI:ES:APB:2024:4670); la SAP Barcelona, Sec. 13ª 20/2022 de 20 de enero de 2022 (ECLI:ES:APB:2022:517); SAP Barcelona, Sec. 13ª 488/2021 de 15 de julio de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:7425), indicando la SAP Barcelona, Sec. 13ª 426/2023 de 21 de julio de 2023 (ECLI:ES:APB:2023:9149):

"Por otra parte, es preciso remarcar que la sumisión a la prórroga forzosa no puede inferirse, sin más, de la mera utilización del término " indefinido " para fijar la duración del contrato (por más que esta referencia pueda tener un carácter indiciario al ser puesta en relación con otras cláusulas contractuales); expresión que, en sí misma, no significa otra cosa que una falta de determinación o de concreción respecto de su duración, como reiteradamente ha declarado el Tribunal Supremo."

En este mismo sentido indica la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 481/2022 de 27 de octubre de 2022 (ECLI:ES:APB:2022:11085)

"La jurisprudencia es uniforme en el sentido de que, para que se admita la prórroga forzosa en los contratos posteriores al Decreto-Ley citado tal prórroga debe estar claramente establecida y, aunque se admita una declaración de voluntad no expresa en tal sentido, lo que exige constantemente el Tribunal Supremo es que se trate de una voluntad clara o manifiesta. Hay distintas sentencias en ese sentido.

La sentencia más reciente que hemos localizado en la materia es la 595/2014, de 23 de octubre , que incide en la exigencia de que haya pacto expreso. Admite que puede haberse establecido el pacto de modo implícito, pero a dicho efecto exige que la conclusión al respecto sea " clara, terminante y sin ningún género de dudas", como había exigido antes el Tribunal Supremo en sentencias de 2009 y 2010 que se citan en la de 2014. Se citan también otras sentencias en las que se declaró que la indicación en el contrato de que se pactaba una duración por tiempo indefinido no equivalía a acordar la prorroga forzosa. Es decir que en contratos en que se indicó esa duración indefinida (indicación que en éste no se hizo), no se consideró pactada la prorroga forzosa."

Es por ello que para que un contrato de arrendamiento de local de negocio como el aquí considerado se considere sometido a la prórroga forzosa es necesario que (como indica la jurisprudencia que se viene reflejando) exista un acuerdo expreso y explícito de sometimiento a la misma reflejado en el contrato o que de modo implícito (no tácito), de los propios términos del contrato se pueda derivar de forma clara y terminante la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa. Ejemplo de este reflejo implícito es el supuesto analizado en la SAP Barcelona Sec. 13ª 488/2021 de 15 de julio de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:7425) en la que el contrato fijaba como duración del contrato la de "tiempo indefinido-prorrogable", situación distinta a la aquí contemplada en la que el contrato se limita a indicar que el tiempo de duración del mismo es "indefinido".

Ello en este caso como se acaba de destacar lo que consta únicamente es una fijación de una duración del contrato como "indefinido" sin que ninguna de las cláusulas pueda derivar la existencia de una prórroga forzosa (el importe de la renta nada se considera que determine al respecto).

Cuestión distinta a la de la prórroga forzosa es cual deba ser la duración del contrato de arrendamiento de un local de negocio cuando el contrato fija que la misma es indefinida, pues ello debe concretarse e integrarse.

Una solución a esta cuestión es la de entender que, dado que para los locales de negocio no se fija una duración mínima en el régimen jurídico que aquí se está analizando, se ha de estar a la previsión contenida en el art. 1.581 CC (lo que implicaría una vigencia mensual al haberse fijado la renta con este carácter), si bien existe doctrina que entiende la posible operatividad del plazo fijado para la duración del usufructo. Ello es lo que se hizo en la STS 582/2009 de 9 de septiembre de 2009 (ECLI:ES:TS:2009:5443) que aplicó el de treinta años que para el usufructo fija el art. 515 CC en un supuesto en que se trataba de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, concertado con una persona jurídica. Esta posición consta reiterada en la STS 703/2012 de 14 de noviembre de 2012 (ECLI:ES:TS:2012:7267).

La STS 1387/2025 de 7 de octubre de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:4240) también se planteó esta cuestión, si bien al tratarse de un arrendamiento de vivienda suscrito tras la LAU/ 1994 entendió operativo el plazo de duración que para la misma se fija como mínimo en la propia LAU.

El presente es un caso de arrendamiento de local en favor de una persona física, situación distinta a las anteriores en que se trataba de personas jurídicas, si bien la operativa del régimen del usufructo cabe considerarla ponderada ante la ausencia de previsión de las partes y considerar que una vigencia mensual que es la que derivaría de hacer operativo el art. 1.581 CC podría ser contraria también a la propia esencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio.

Tratándose de personas físicas ello supondría que el contrato en principio tendría una duración vitalicia ya que esta es la vigencia que para el usufructo se establece en favor de personas físicas ( art. 513 CC/ 561-3.3 CCCat.). Un análisis desde esta perspectiva supone una operativa en cierta medida análoga a la de la prórroga que es lo que interesa la parte actora y se ha analizado en esta causa (ejemplo de ello es la Disposición transitoria tercera LAU/ 1994 que si bien no es aquí aplicable pues viene referido a contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, ello no obstante pone de manifiesto la relación entre la problemática que plantea este caso tal y como la han suscitado las partes y se expone en esta sentencia). Es por lo expuesto que se considera que esta argumentación no es contraria al derecho de defensa de las partes y no es sorpresiva pudiendo operar el principio " iura novit curia" conforme a los términos que en relación al mismo y lo que se considera causa de pedir se concreta entre otras en la STS 484/2022 de 15 de junio de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:2338)

La realidad de una potencial duración vitalicia del contrato (es la que resultaría de una aplicación literal del régimen del usufructo de las personas físicas) podría ser matizada, pues puede ser contraria a la esencia del contrato de arrendamiento dada la imprecisión de su duración que ello comporta. Para evitarla cabría entender prudente aplicar el plazo máximo de vigencia fijado para las personas jurídicas (30 años de los arts. 513 CC/ 561-3.4 CCCat), si bien con la precisión de finalizar la vigencia del contrato si antes de este plazo cesare en su actividad la parte arrendataria (voluntariamente o por jubilación) pues es cuando terminaría la vida laboral de la parte arrendataria referida al local arrendado (consta explotar la arrendataria un bar en el local). La fijación exclusivamente como límite de la edad de jubilación (que es cuando terminaría la vida laboral en cuanto que tal) plantearía el problema de que ello podría dejar en manos de una de las partes (la arrendataria) la vigencia del contrato al no existir ninguna norma que imponga fecha para la jubilación del empresario. Ello es lo que ha motivado la argumentación antes expuesta referente a entender que la vigencia del contrato sea de 30 años salvo que la arrendataria se jubile o cese en la actividad empresarial por cualquier causa, con anterioridad a esa fecha.

Esta solución es la que además se ha alcanzado en las sentencias dictadas por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 530/2017 de 19 de julio de 2017 (ECLI:ES:APB:2017:9331) y nº 917/2018 de 18 de diciembre de 2018 ( ECLI:ES:APB:2018:12292) o en la SAP Tenerife, Sec, 3ª 414/2022 de 12 de diciembre de 2022 ( ECLI:ES:APTF:2022:2534)

El efecto de este régimen aplicado al supuesto aquí analizado es el de entender que la comunicación verificada no se considera que pueda producir efectos extintivos pues la arrendataria consta que seguía desempeñando la actividad (aporta documentación a ello referente) y no habría alcanzado la edad de jubilación al tiempo de la comunicación que se le hizo llegar el 14.09.2023 (en el contrato de arrendamiento se indica que contaba con 20 años al tiempo de suscribirse el mismo el 1.08.1994), lo que implica que el recurso de apelación se deba ver estimado en lo referente a este aspecto, de forma que no se puede tener por resuelto el contrato, no considerando que proceda hacer condena en las costas de primera instancia a ninguna de las partes ya que la pretensión referente al pago de la renta se vio atendida por la demandada, haciéndose el pago durante la pendencia del procedimiento ( art. 394 LEC) , lo que se considera idóneo reflejarlo en el fallo.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandada Rosa, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a ella presentada el 16.01.2024 por Tania.

En la demanda se expone que la demandante es propietaria de la finca sita en Canyelles, DIRECCION000 (antes parcela NUM000), registral nº NUM001, Ref. Catastral NUM002.

El 1.08.1994 se señala que la demandante y su difunto esposo celebraron contrato de arrendamiento del citado inmueble con la demandada estableciendo ésta, un negocio de bar en la planta baja.

La duración del contrato se fijó como indefinida con una renta mensual de 5.000 pesetas (30,05 €) adeudándose al tiempo de presentarse la demanda las rentas desde febrero de 2021 a enero de 2024 lo que suponen 1.081,18 €.

La duración indefinida se considera en la demanda que no es consustancial con el contrato de arrendamiento, ni supone en ningún caso el establecimiento de una prórroga forzosa, cuyo pacto debería haber sido expreso e inequívoco, no siendo el caso. Es por ello que se entiende que está el contrato sometido a tácita reconducción del art. 1566 CC, siendo la duración de ésta mensual, al haberse fijado así la renta.

Mediante burofax con acuse de fecha 08.09.2023, que fue recibido por la hoy demandada se comunicó la finalización del contrato.

En base a ello se solicita se dicte sentencia por la cual se declare haber lugar al desahucio de Rosa por expiración del término, de la finca sita en la DIRECCION000 (bar), y se condene a la demandada al abono de la cantidad de 1081,18 €, además de las mensualidades que resulten hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, con apercibimiento a la demandada, de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo, haciendo expresa condena en costas.

Rosa contestó y se opuso alegando la infracción del art. 439.6.b ) LEC al no aportarse la certificación exigida por este precepto. Junto a ello se expone que el bar se ubica en el sótano del inmueble (se destaca un problema de identificación de lo arrendado al existir en los bajos también un habitáculo destinado a aparcamiento y a cuarto de calderas no estando delimitado el bien arrendado), residiendo en el resto la demandante (madre de la demandada) con su hijo (hermano de la demandada) habiendo sido la intención del padre que la demandada se quedare con el bar dejando al resto de los hermanos una vivienda. Ello es lo que se indica justifica que se fijare como indefinida la duración del contrato, lo que considera supone que estaba sujeto a la prórroga forzosa omitiendo además la parte actora cuando venció el contrato. En lo que es la renta se expone que nunca había sido reclamada (por medio de otrosí se solicitan las liquidaciones de IVA).

En base a ello se solicita la desestimación de la demanda con condena en costas a la demandante.

Tras la celebración del juicio el 17.09.2024 (en ella se tuvo por cumplida la exigencia documental prevista en el art. 439.6.b LEC) , se dictó sentencia que es estimatoria de la demanda con condena en costas a la demandada. La misma expone en los antecedentes que en el acto del juicio la parte actora puntualizó que, en atención a la transferencia efectuada por la parte demandada, la acción de reclamación de cantidad se entendía satisfecha. Tras ello la sentencia considera identificado el bien arrendado (en base al contrato) no estimando que la indicación de tener una duración indefinida suponga que esté sometido a prórroga forzosa en base a lo previsto en la Disposición Transitoria Primera LAU/ 1994, RD Ley 2/1985 y jurisprudencia que interpreta estas normas. Considera por ello que se encuentra el contrato en tácita reconducción que no opera por la comunicación de finalización de su vigencia.

Rosa recurre en apelación. Entiende que la sentencia incurre en incongruencia al no haber dado respuesta a la pretensión de reclamación de cantidad formulada con lo que entiende que es nula, lo que implica a su juicio que la causa se deba remitir de nuevo al juzgado para que se resuelva al respecto. También considera que existe una vulneración de las normas referentes a la prueba al no haberle sido admitidas las testificales que propuso. Por último, considera que el contrato está sometido a prórroga forzosa dados sus términos.

Tania se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia que entiende no incurre en incongruencia al reflejar que las rentas han sido abonadas. Igualmente considera que el contrato no está sometido a prórroga forzosa, sino que estaba en tácita reconducción, siendo correcta la decisión adoptada en lo que es la inadmisión de prueba.

Tras esta exposición se procede al análisis del recurso de apelación, señalando que la cuestión referente a la vulneración del acceso a la prueba no se estima que sea propiamente dicho un motivo de apelación, sino una indicación de la procedencia de tal prueba que considera la apelante debió haber sido admitida, motivo por el que solicita asimismo su práctica en esta segunda instancia. Esta petición como práctica de prueba en segunda instancia es la que se estima adecuada en lo que es una cuestión como la planteada y a ella se dio respuesta por medio del auto dictado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona el 15.04.2025 que entendió no procedente la práctica de tal prueba al que no cabe sino hacer remisión (frente al mismo no se interpuso recurso).

SEGUNDO.- Congruencia

La apelante estima que la sentencia de primera instancia incurre en incongruencia por no dar respuesta a la pretensión referente a la reclamación de rentas que en su momento se planteó.

Respecto de esta alegación cabe indicar que el deber de congruencia de las sentencias viene establecido en el art. 218 LEC, vinculándose la figura de la congruencia con las pretensiones ejercitadas en una causa, pudiéndose citar al respecto la STS 37/2021 de 1 de febrero de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:291) según la que:

"La congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 313/2020, de 17 de junio , 526/2020, de 14 de octubre , entre otras); desde esta perspectiva, la sentencia debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado.

Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta Sala (por todas las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio o 526/2020, de 14 de octubre ), si concede más de lo pedido ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte."

En este caso, con la demanda presentada el 16.01.2024 se reclamó una cantidad de 1.081,18 €. Tras ello consta que la demandada/apelada ingresó en la cuenta de la demandante/apelada el 10.07.2024 una cantidad de 1.262,10 €. Ante esta realidad en el acto del juicio se planteó un debate en torno a si se debía además abonar el IVA (y si se había o no reclamado) indicando finalmente el letrado de la demandante que se admitía estar pagada la renta, que se renunciaba al importe de IVA y que se había verificado el pago durante el procedimiento.

Esta realidad se reflejó en la sentencia y en concreto en el antecedente de hecho tercero en el que se indica: "La parte actora puntualizó que, en atención a la transferencia efectuada por la parte demandada, la acción de reclamación de cantidad se entiende satisfecha".

Este reflejo de tenerse por atendida esta reclamación no es sino una constatación de una satisfacción extraprocesal y ello se indica de forma expresa en la sentencia, no siendo tal satisfacción la prevista en el art. 22 LEC pues no fue plena, dado que se mantuvo la pretensión referente a la resolución arrendaticia que es la que analiza la sentencia.

Es por lo expuesto que dado que la realidad existente en relación a esta pretensión se reflejó en la sentencia y sobre ello nada se tenía que decir, no cabe entender que incurra en incongruencia lo que supone que este motivo de apelación no se pueda ver atendido.

TERCERO.- Duración del contrato

Esta es la cuestión que fue controvertida tanto en primera instancia como en esta sede de apelación en los términos reflejados en el fundamento de derecho primero de esta sentencia que no se reproducen de nuevo a fin de evitar reiteraciones.

De cara a dar respuesta a lo planteado y si existe o no un derecho a prórroga forzosa (la apelante entiende que sí a diferencia de la sentencia dictada en primera instancia y la apelada), se debe partir de los términos del contrato de arrendamiento objeto de esta causa.

El mismo viene referido a un local de negocio que aparece identificado (ya no se debate en esta sede la identificación del bien arrendado) como un local situado en la Avda. Espanya 1560 de Canyelles (destinado a bar según consta en la documentación administrativa aportada en una realidad no debatida). Los arrendadores son Ángel Daniel (ya fallecido) y Tania. La arrendataria lo es su hija Rosa. Como duración se especifica que es por tiempo indefinido siendo la renta de 5.000 pts./mes a abonar por meses anticipados.

Dada la fecha del contrato, es operativa en este caso la previsión contenida en la Disposición transitoria primera LAU/ 1994 referente a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985. En ella respecto de los arrendamientos de local de negocio se indica lo siguiente:

"2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley."

El art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica a que se refiere la Disposición Transitoria antes transcrita disponía:

"Artículo 9° Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil .

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos."

Ello supone que contratos como el aquí considerado se someten a la duración que estipulen las partes y en este caso lo estipulado es una duración indefinida.

El término "indefinido/a", en el Diccionario RAE entre las diferentes acepciones que tiene incluye la de "Que no tiene término señalado o conocido", habiéndose suscitado dudas en torno a qué es lo que supone su empleo en sede arrendaticia en supuestos como el aquí contemplado y si ello supone la operativa de la prórroga forzosa contemplada en los arts. 56 ss. y 70 ss. LAU/ 1964.

La respuesta a ello ha sido dada a nivel jurisprudencial, conteniéndose una exposición de la misma en la STS 1387/2025 de 7 de octubre de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:4240). En esta sentencia se indica (se contiene una exposición del régimen de duración de los contratos, reflejándose lo referente al sometido al régimen jurídico del aquí considerado):

"3. Contratos de arrendamiento sometidos al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril.

Posteriormente, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones trascedentes en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos, cuales fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio, y la de pactar la duración del contrato, con la supresión del carácter obligatorio de la prórroga forzosa.

En efecto, en el artículo 9 de esta disposición general, se estableció que:

«1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil .

»2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos».

El Tribunal Supremo tuvo oportunidad de interpretar, en numerosas ocasiones, el alcance y significado de la reforma introducida por la referida disposición general, y concluyó que, a partir de su vigencia, eran lícitos los convenios de prórroga forzosa, siempre que existiese un pacto expreso de las partes o susceptible de ser deducido clara y terminante de los términos del contrato ( SSTS 1002/2008, de 31 de octubre y 346/2011, de 30 de mayo , entre otras).

Manifestación de tal doctrina, la encontramos, por ejemplo, más recientemente, en la STS 595/2014, de 23 de octubre , en la que señalamos:

«[l]a entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007 ])».

En definitiva, la entrada en vigor del RDL 2/1985 determinó la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, a los que resultaba de aplicación la tácita reconducción del art. 1.566 CC , salvo que los contratantes hubieren convenido el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, mediante la libertad de pactos del art. 1255 CC ."

Igualmente se estima de interés reflejar el contenido de la STS 1152/2021 de 31 de marzo de 2021 ( ECLI:ES:TS:2021:1152) que destaca la temporalidad como elemento esencial de todo contrato de arrendamiento y ser contrario a su esencia la fijación de una duración indefinida. En ella se expone:

"2.- La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento.

El art. 1.543 CC define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes se obliga a dar a la otra "el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". De este precepto ha deducido la jurisprudencia su naturaleza temporal o por tiempo limitado, "porque de entenderlo ilimitado o indefinido, representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico" ( sentencia de 21 de mayo de 1958 ).

El plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC , bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la citada sentencia de 21 de mayo de 1958 : "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".

3.- Esta doctrina jurisprudencial se ha reiterado y mantenido invariable a lo largo del tiempo. Así, la sentencia de 7 de junio de 1979 , al referirse al derecho que el art. 1.569.4º CC reconoce al arrendador para desahuciar judicialmente al arrendatario cuando ha expirado el término convencional fijado para la duración el arrendamiento, parte de que "de no ser así se infringiría el artículo 1.543 del mismo, pues según éste la cesión arrendaticia ha de ser por tiempo determinado, ya que ello supondría imponer al arrendador la duración indefinida del arrendamiento, lo que es contrario a la naturaleza de éste".

La sentencia 1053/2008, de 25 de noviembre , declaró que "la expresión " duración del contrato por tiempo indefinido " constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de febrero de 1992 )". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

4.- En la sentencia 820/2009, de 18 de diciembre , relativa a un arrendamiento sometido al régimen del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, esta Sala Primera insistió en la esencialidad del carácter temporal del arrendamiento, sujeto a la libertad de pactos y con posibilidad de fijar contractualmente un régimen de prórrogas, por voluntad de las partes, sin renovación automática:

"esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en STS de 25 de noviembre de 2008 y 10 de junio de 2009 ), que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida".

"En los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda; una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985, respecto de la legislación arrendaticia anterior, fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, para imperar desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano, con la desaparición, por tanto, de la renovación temporal automática, que, por imperativo legal, regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual, consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen".

Por último se estima se interés reflejar el contenido de la STS 414/2010 de 7 de julio de 2010 ( ECLI:ES:TS:2010:3519) que es la que reiteró y clarificó la cuestión aquí planteada. En ella se indica:

"SEGUNDO .- La cuestión que debe ser abordada ya ha sido objeto de examen y de resolución por esta Sala en sentencia de fecha 29 de diciembre de 2009 (recurso nº 241/2005 ), en la que se planteaba la existencia de interés casacional en términos prácticamente idénticos a los que ahora han de ser nuevamente analizados, lo que resulta comprensible, dado que no sólo coincide que el recurso, en ambos casos, fue formalizado por el mismo recurrente, sino que, como es de ver, el contrato de arrendamiento que le ligaba con quien fue recurrido en la referida sentencia y el que vincula a las partes ahora litigantes tiene esenciales puntos en común.

Expone en esencia el recurrente que la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia de esta Sala y resuelve una cuestión sobre la que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales porque, pese a que la estipulación del contrato de arrendamiento que liga a los litigantes reguladora de la duración del contrato es oscura, valora que se puede colegir que arrendador y arrendatario decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa que se regulaba el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Reiteradamente ha sentado esta Sala que la publicación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, supuso para los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados bajo su vigencia que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pese a ello, nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pero, en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, como razonan las sentencias de esta Sala que cita la parte recurrente para fundamentar el recurso, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.

Resulta plenamente rechazable que el uso, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de expresiones tales como "tiempo indefinido" o "por meses", permita suponer el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 . Es más, el término "indefinido" resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad ( SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008 , entre muchas otras).

Igualmente se debe objetar la compatibilidad de una cláusula oscura con el sometimiento a una prórroga forzosa a partir de los razonamientos expuestos por las sentencias de esta Sala que cita la recurrente, de las que se extrae que el sometimiento a la tan citada prórroga forzosa debe ser clara y terminante."

Reflejo de esta posición es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 291/2024 de 29 de abril de 2024 (ECLI:ES:APB:2024:4670); la SAP Barcelona, Sec. 13ª 20/2022 de 20 de enero de 2022 (ECLI:ES:APB:2022:517); SAP Barcelona, Sec. 13ª 488/2021 de 15 de julio de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:7425), indicando la SAP Barcelona, Sec. 13ª 426/2023 de 21 de julio de 2023 (ECLI:ES:APB:2023:9149):

"Por otra parte, es preciso remarcar que la sumisión a la prórroga forzosa no puede inferirse, sin más, de la mera utilización del término " indefinido " para fijar la duración del contrato (por más que esta referencia pueda tener un carácter indiciario al ser puesta en relación con otras cláusulas contractuales); expresión que, en sí misma, no significa otra cosa que una falta de determinación o de concreción respecto de su duración, como reiteradamente ha declarado el Tribunal Supremo."

En este mismo sentido indica la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 481/2022 de 27 de octubre de 2022 (ECLI:ES:APB:2022:11085)

"La jurisprudencia es uniforme en el sentido de que, para que se admita la prórroga forzosa en los contratos posteriores al Decreto-Ley citado tal prórroga debe estar claramente establecida y, aunque se admita una declaración de voluntad no expresa en tal sentido, lo que exige constantemente el Tribunal Supremo es que se trate de una voluntad clara o manifiesta. Hay distintas sentencias en ese sentido.

La sentencia más reciente que hemos localizado en la materia es la 595/2014, de 23 de octubre , que incide en la exigencia de que haya pacto expreso. Admite que puede haberse establecido el pacto de modo implícito, pero a dicho efecto exige que la conclusión al respecto sea " clara, terminante y sin ningún género de dudas", como había exigido antes el Tribunal Supremo en sentencias de 2009 y 2010 que se citan en la de 2014. Se citan también otras sentencias en las que se declaró que la indicación en el contrato de que se pactaba una duración por tiempo indefinido no equivalía a acordar la prorroga forzosa. Es decir que en contratos en que se indicó esa duración indefinida (indicación que en éste no se hizo), no se consideró pactada la prorroga forzosa."

Es por ello que para que un contrato de arrendamiento de local de negocio como el aquí considerado se considere sometido a la prórroga forzosa es necesario que (como indica la jurisprudencia que se viene reflejando) exista un acuerdo expreso y explícito de sometimiento a la misma reflejado en el contrato o que de modo implícito (no tácito), de los propios términos del contrato se pueda derivar de forma clara y terminante la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa. Ejemplo de este reflejo implícito es el supuesto analizado en la SAP Barcelona Sec. 13ª 488/2021 de 15 de julio de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:7425) en la que el contrato fijaba como duración del contrato la de "tiempo indefinido-prorrogable", situación distinta a la aquí contemplada en la que el contrato se limita a indicar que el tiempo de duración del mismo es "indefinido".

Ello en este caso como se acaba de destacar lo que consta únicamente es una fijación de una duración del contrato como "indefinido" sin que ninguna de las cláusulas pueda derivar la existencia de una prórroga forzosa (el importe de la renta nada se considera que determine al respecto).

Cuestión distinta a la de la prórroga forzosa es cual deba ser la duración del contrato de arrendamiento de un local de negocio cuando el contrato fija que la misma es indefinida, pues ello debe concretarse e integrarse.

Una solución a esta cuestión es la de entender que, dado que para los locales de negocio no se fija una duración mínima en el régimen jurídico que aquí se está analizando, se ha de estar a la previsión contenida en el art. 1.581 CC (lo que implicaría una vigencia mensual al haberse fijado la renta con este carácter), si bien existe doctrina que entiende la posible operatividad del plazo fijado para la duración del usufructo. Ello es lo que se hizo en la STS 582/2009 de 9 de septiembre de 2009 (ECLI:ES:TS:2009:5443) que aplicó el de treinta años que para el usufructo fija el art. 515 CC en un supuesto en que se trataba de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, concertado con una persona jurídica. Esta posición consta reiterada en la STS 703/2012 de 14 de noviembre de 2012 (ECLI:ES:TS:2012:7267).

La STS 1387/2025 de 7 de octubre de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:4240) también se planteó esta cuestión, si bien al tratarse de un arrendamiento de vivienda suscrito tras la LAU/ 1994 entendió operativo el plazo de duración que para la misma se fija como mínimo en la propia LAU.

El presente es un caso de arrendamiento de local en favor de una persona física, situación distinta a las anteriores en que se trataba de personas jurídicas, si bien la operativa del régimen del usufructo cabe considerarla ponderada ante la ausencia de previsión de las partes y considerar que una vigencia mensual que es la que derivaría de hacer operativo el art. 1.581 CC podría ser contraria también a la propia esencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio.

Tratándose de personas físicas ello supondría que el contrato en principio tendría una duración vitalicia ya que esta es la vigencia que para el usufructo se establece en favor de personas físicas ( art. 513 CC/ 561-3.3 CCCat.). Un análisis desde esta perspectiva supone una operativa en cierta medida análoga a la de la prórroga que es lo que interesa la parte actora y se ha analizado en esta causa (ejemplo de ello es la Disposición transitoria tercera LAU/ 1994 que si bien no es aquí aplicable pues viene referido a contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, ello no obstante pone de manifiesto la relación entre la problemática que plantea este caso tal y como la han suscitado las partes y se expone en esta sentencia). Es por lo expuesto que se considera que esta argumentación no es contraria al derecho de defensa de las partes y no es sorpresiva pudiendo operar el principio " iura novit curia" conforme a los términos que en relación al mismo y lo que se considera causa de pedir se concreta entre otras en la STS 484/2022 de 15 de junio de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:2338)

La realidad de una potencial duración vitalicia del contrato (es la que resultaría de una aplicación literal del régimen del usufructo de las personas físicas) podría ser matizada, pues puede ser contraria a la esencia del contrato de arrendamiento dada la imprecisión de su duración que ello comporta. Para evitarla cabría entender prudente aplicar el plazo máximo de vigencia fijado para las personas jurídicas (30 años de los arts. 513 CC/ 561-3.4 CCCat), si bien con la precisión de finalizar la vigencia del contrato si antes de este plazo cesare en su actividad la parte arrendataria (voluntariamente o por jubilación) pues es cuando terminaría la vida laboral de la parte arrendataria referida al local arrendado (consta explotar la arrendataria un bar en el local). La fijación exclusivamente como límite de la edad de jubilación (que es cuando terminaría la vida laboral en cuanto que tal) plantearía el problema de que ello podría dejar en manos de una de las partes (la arrendataria) la vigencia del contrato al no existir ninguna norma que imponga fecha para la jubilación del empresario. Ello es lo que ha motivado la argumentación antes expuesta referente a entender que la vigencia del contrato sea de 30 años salvo que la arrendataria se jubile o cese en la actividad empresarial por cualquier causa, con anterioridad a esa fecha.

Esta solución es la que además se ha alcanzado en las sentencias dictadas por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 530/2017 de 19 de julio de 2017 (ECLI:ES:APB:2017:9331) y nº 917/2018 de 18 de diciembre de 2018 ( ECLI:ES:APB:2018:12292) o en la SAP Tenerife, Sec, 3ª 414/2022 de 12 de diciembre de 2022 ( ECLI:ES:APTF:2022:2534)

El efecto de este régimen aplicado al supuesto aquí analizado es el de entender que la comunicación verificada no se considera que pueda producir efectos extintivos pues la arrendataria consta que seguía desempeñando la actividad (aporta documentación a ello referente) y no habría alcanzado la edad de jubilación al tiempo de la comunicación que se le hizo llegar el 14.09.2023 (en el contrato de arrendamiento se indica que contaba con 20 años al tiempo de suscribirse el mismo el 1.08.1994), lo que implica que el recurso de apelación se deba ver estimado en lo referente a este aspecto, de forma que no se puede tener por resuelto el contrato, no considerando que proceda hacer condena en las costas de primera instancia a ninguna de las partes ya que la pretensión referente al pago de la renta se vio atendida por la demandada, haciéndose el pago durante la pendencia del procedimiento ( art. 394 LEC) , lo que se considera idóneo reflejarlo en el fallo.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandada Rosa, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a ella presentada el 16.01.2024 por Tania.

En la demanda se expone que la demandante es propietaria de la finca sita en Canyelles, DIRECCION000 (antes parcela NUM000), registral nº NUM001, Ref. Catastral NUM002.

El 1.08.1994 se señala que la demandante y su difunto esposo celebraron contrato de arrendamiento del citado inmueble con la demandada estableciendo ésta, un negocio de bar en la planta baja.

La duración del contrato se fijó como indefinida con una renta mensual de 5.000 pesetas (30,05 €) adeudándose al tiempo de presentarse la demanda las rentas desde febrero de 2021 a enero de 2024 lo que suponen 1.081,18 €.

La duración indefinida se considera en la demanda que no es consustancial con el contrato de arrendamiento, ni supone en ningún caso el establecimiento de una prórroga forzosa, cuyo pacto debería haber sido expreso e inequívoco, no siendo el caso. Es por ello que se entiende que está el contrato sometido a tácita reconducción del art. 1566 CC, siendo la duración de ésta mensual, al haberse fijado así la renta.

Mediante burofax con acuse de fecha 08.09.2023, que fue recibido por la hoy demandada se comunicó la finalización del contrato.

En base a ello se solicita se dicte sentencia por la cual se declare haber lugar al desahucio de Rosa por expiración del término, de la finca sita en la DIRECCION000 (bar), y se condene a la demandada al abono de la cantidad de 1081,18 €, además de las mensualidades que resulten hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, con apercibimiento a la demandada, de que tendrá lugar su lanzamiento si no procede a su desalojo, haciendo expresa condena en costas.

Rosa contestó y se opuso alegando la infracción del art. 439.6.b ) LEC al no aportarse la certificación exigida por este precepto. Junto a ello se expone que el bar se ubica en el sótano del inmueble (se destaca un problema de identificación de lo arrendado al existir en los bajos también un habitáculo destinado a aparcamiento y a cuarto de calderas no estando delimitado el bien arrendado), residiendo en el resto la demandante (madre de la demandada) con su hijo (hermano de la demandada) habiendo sido la intención del padre que la demandada se quedare con el bar dejando al resto de los hermanos una vivienda. Ello es lo que se indica justifica que se fijare como indefinida la duración del contrato, lo que considera supone que estaba sujeto a la prórroga forzosa omitiendo además la parte actora cuando venció el contrato. En lo que es la renta se expone que nunca había sido reclamada (por medio de otrosí se solicitan las liquidaciones de IVA).

En base a ello se solicita la desestimación de la demanda con condena en costas a la demandante.

Tras la celebración del juicio el 17.09.2024 (en ella se tuvo por cumplida la exigencia documental prevista en el art. 439.6.b LEC) , se dictó sentencia que es estimatoria de la demanda con condena en costas a la demandada. La misma expone en los antecedentes que en el acto del juicio la parte actora puntualizó que, en atención a la transferencia efectuada por la parte demandada, la acción de reclamación de cantidad se entendía satisfecha. Tras ello la sentencia considera identificado el bien arrendado (en base al contrato) no estimando que la indicación de tener una duración indefinida suponga que esté sometido a prórroga forzosa en base a lo previsto en la Disposición Transitoria Primera LAU/ 1994, RD Ley 2/1985 y jurisprudencia que interpreta estas normas. Considera por ello que se encuentra el contrato en tácita reconducción que no opera por la comunicación de finalización de su vigencia.

Rosa recurre en apelación. Entiende que la sentencia incurre en incongruencia al no haber dado respuesta a la pretensión de reclamación de cantidad formulada con lo que entiende que es nula, lo que implica a su juicio que la causa se deba remitir de nuevo al juzgado para que se resuelva al respecto. También considera que existe una vulneración de las normas referentes a la prueba al no haberle sido admitidas las testificales que propuso. Por último, considera que el contrato está sometido a prórroga forzosa dados sus términos.

Tania se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia que entiende no incurre en incongruencia al reflejar que las rentas han sido abonadas. Igualmente considera que el contrato no está sometido a prórroga forzosa, sino que estaba en tácita reconducción, siendo correcta la decisión adoptada en lo que es la inadmisión de prueba.

Tras esta exposición se procede al análisis del recurso de apelación, señalando que la cuestión referente a la vulneración del acceso a la prueba no se estima que sea propiamente dicho un motivo de apelación, sino una indicación de la procedencia de tal prueba que considera la apelante debió haber sido admitida, motivo por el que solicita asimismo su práctica en esta segunda instancia. Esta petición como práctica de prueba en segunda instancia es la que se estima adecuada en lo que es una cuestión como la planteada y a ella se dio respuesta por medio del auto dictado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona el 15.04.2025 que entendió no procedente la práctica de tal prueba al que no cabe sino hacer remisión (frente al mismo no se interpuso recurso).

SEGUNDO.- Congruencia

La apelante estima que la sentencia de primera instancia incurre en incongruencia por no dar respuesta a la pretensión referente a la reclamación de rentas que en su momento se planteó.

Respecto de esta alegación cabe indicar que el deber de congruencia de las sentencias viene establecido en el art. 218 LEC, vinculándose la figura de la congruencia con las pretensiones ejercitadas en una causa, pudiéndose citar al respecto la STS 37/2021 de 1 de febrero de 2021 (ECLI:ES:TS:2021:291) según la que:

"La congruencia exige la necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( sentencias 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril ; 640/2019, de 26 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 313/2020, de 17 de junio , 526/2020, de 14 de octubre , entre otras); desde esta perspectiva, la sentencia debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado.

Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta Sala (por todas las sentencias 604/2019, de 12 de noviembre ; 31/2020, de 21 de enero ; 267/2020, de 9 de junio o 526/2020, de 14 de octubre ), si concede más de lo pedido ( ultra petita); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida; por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido ( infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte."

En este caso, con la demanda presentada el 16.01.2024 se reclamó una cantidad de 1.081,18 €. Tras ello consta que la demandada/apelada ingresó en la cuenta de la demandante/apelada el 10.07.2024 una cantidad de 1.262,10 €. Ante esta realidad en el acto del juicio se planteó un debate en torno a si se debía además abonar el IVA (y si se había o no reclamado) indicando finalmente el letrado de la demandante que se admitía estar pagada la renta, que se renunciaba al importe de IVA y que se había verificado el pago durante el procedimiento.

Esta realidad se reflejó en la sentencia y en concreto en el antecedente de hecho tercero en el que se indica: "La parte actora puntualizó que, en atención a la transferencia efectuada por la parte demandada, la acción de reclamación de cantidad se entiende satisfecha".

Este reflejo de tenerse por atendida esta reclamación no es sino una constatación de una satisfacción extraprocesal y ello se indica de forma expresa en la sentencia, no siendo tal satisfacción la prevista en el art. 22 LEC pues no fue plena, dado que se mantuvo la pretensión referente a la resolución arrendaticia que es la que analiza la sentencia.

Es por lo expuesto que dado que la realidad existente en relación a esta pretensión se reflejó en la sentencia y sobre ello nada se tenía que decir, no cabe entender que incurra en incongruencia lo que supone que este motivo de apelación no se pueda ver atendido.

TERCERO.- Duración del contrato

Esta es la cuestión que fue controvertida tanto en primera instancia como en esta sede de apelación en los términos reflejados en el fundamento de derecho primero de esta sentencia que no se reproducen de nuevo a fin de evitar reiteraciones.

De cara a dar respuesta a lo planteado y si existe o no un derecho a prórroga forzosa (la apelante entiende que sí a diferencia de la sentencia dictada en primera instancia y la apelada), se debe partir de los términos del contrato de arrendamiento objeto de esta causa.

El mismo viene referido a un local de negocio que aparece identificado (ya no se debate en esta sede la identificación del bien arrendado) como un local situado en la Avda. Espanya 1560 de Canyelles (destinado a bar según consta en la documentación administrativa aportada en una realidad no debatida). Los arrendadores son Ángel Daniel (ya fallecido) y Tania. La arrendataria lo es su hija Rosa. Como duración se especifica que es por tiempo indefinido siendo la renta de 5.000 pts./mes a abonar por meses anticipados.

Dada la fecha del contrato, es operativa en este caso la previsión contenida en la Disposición transitoria primera LAU/ 1994 referente a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985. En ella respecto de los arrendamientos de local de negocio se indica lo siguiente:

"2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley."

El art. 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica a que se refiere la Disposición Transitoria antes transcrita disponía:

"Artículo 9° Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil .

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos."

Ello supone que contratos como el aquí considerado se someten a la duración que estipulen las partes y en este caso lo estipulado es una duración indefinida.

El término "indefinido/a", en el Diccionario RAE entre las diferentes acepciones que tiene incluye la de "Que no tiene término señalado o conocido", habiéndose suscitado dudas en torno a qué es lo que supone su empleo en sede arrendaticia en supuestos como el aquí contemplado y si ello supone la operativa de la prórroga forzosa contemplada en los arts. 56 ss. y 70 ss. LAU/ 1964.

La respuesta a ello ha sido dada a nivel jurisprudencial, conteniéndose una exposición de la misma en la STS 1387/2025 de 7 de octubre de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:4240). En esta sentencia se indica (se contiene una exposición del régimen de duración de los contratos, reflejándose lo referente al sometido al régimen jurídico del aquí considerado):

"3. Contratos de arrendamiento sometidos al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril.

Posteriormente, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones trascedentes en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos, cuales fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio, y la de pactar la duración del contrato, con la supresión del carácter obligatorio de la prórroga forzosa.

En efecto, en el artículo 9 de esta disposición general, se estableció que:

«1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil .

»2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos».

El Tribunal Supremo tuvo oportunidad de interpretar, en numerosas ocasiones, el alcance y significado de la reforma introducida por la referida disposición general, y concluyó que, a partir de su vigencia, eran lícitos los convenios de prórroga forzosa, siempre que existiese un pacto expreso de las partes o susceptible de ser deducido clara y terminante de los términos del contrato ( SSTS 1002/2008, de 31 de octubre y 346/2011, de 30 de mayo , entre otras).

Manifestación de tal doctrina, la encontramos, por ejemplo, más recientemente, en la STS 595/2014, de 23 de octubre , en la que señalamos:

«[l]a entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril trajo consigo, como una de las novedades más trascendentes respecto de la legislación arrendaticia anterior, la supresión del régimen obligatorio de prórroga forzosa respecto de la duración de los arrendamientos. Frente al sistema regulado en LAU 1964, se impuso, desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de fijar la duración de un contrato de arrendamiento urbano. Ello no impide, en el ejercicio precisamente de esa libertad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil , que las partes, si así lo estipulan, puedan someterse al régimen de prórroga forzosa. Ahora bien, en estos supuestos, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aun en estos casos, es decir, cuando no exista una cláusula específica, la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante, de modo que pueda extraerse tal conclusión, sin ningún género de dudas, del articulado ( SSTS 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], y de 7 de julio de 2010 [RC n.º 151/2007 ])».

En definitiva, la entrada en vigor del RDL 2/1985 determinó la existencia de dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores, a los que resultaba de aplicación la tácita reconducción del art. 1.566 CC , salvo que los contratantes hubieren convenido el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, mediante la libertad de pactos del art. 1255 CC ."

Igualmente se estima de interés reflejar el contenido de la STS 1152/2021 de 31 de marzo de 2021 ( ECLI:ES:TS:2021:1152) que destaca la temporalidad como elemento esencial de todo contrato de arrendamiento y ser contrario a su esencia la fijación de una duración indefinida. En ella se expone:

"2.- La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento.

El art. 1.543 CC define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes se obliga a dar a la otra "el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". De este precepto ha deducido la jurisprudencia su naturaleza temporal o por tiempo limitado, "porque de entenderlo ilimitado o indefinido, representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico" ( sentencia de 21 de mayo de 1958 ).

El plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC , bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la citada sentencia de 21 de mayo de 1958 : "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".

3.- Esta doctrina jurisprudencial se ha reiterado y mantenido invariable a lo largo del tiempo. Así, la sentencia de 7 de junio de 1979 , al referirse al derecho que el art. 1.569.4º CC reconoce al arrendador para desahuciar judicialmente al arrendatario cuando ha expirado el término convencional fijado para la duración el arrendamiento, parte de que "de no ser así se infringiría el artículo 1.543 del mismo, pues según éste la cesión arrendaticia ha de ser por tiempo determinado, ya que ello supondría imponer al arrendador la duración indefinida del arrendamiento, lo que es contrario a la naturaleza de éste".

La sentencia 1053/2008, de 25 de noviembre , declaró que "la expresión " duración del contrato por tiempo indefinido " constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de febrero de 1992 )". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

4.- En la sentencia 820/2009, de 18 de diciembre , relativa a un arrendamiento sometido al régimen del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, esta Sala Primera insistió en la esencialidad del carácter temporal del arrendamiento, sujeto a la libertad de pactos y con posibilidad de fijar contractualmente un régimen de prórrogas, por voluntad de las partes, sin renovación automática:

"esta Sala ha tenido ya ocasión de reiterar (entre otras, en STS de 25 de noviembre de 2008 y 10 de junio de 2009 ), que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida".

"En los contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/1985, es necesario que el pacto de prórroga forzosa conste con toda claridad y sin ninguna duda; una de las novedades más importantes introducidas por el Real Decreto Ley 2/1985, respecto de la legislación arrendaticia anterior, fue precisamente la supresión del régimen de prórroga forzosa, para imperar desde su entrada en vigor, el 9 de mayo de 1985, una plena libertad a la hora de determinar la duración del contrato de arrendamiento urbano, con la desaparición, por tanto, de la renovación temporal automática, que, por imperativo legal, regulaba el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , lo que lógicamente no impide que en virtud del principio de libertad contractual, consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , las partes se sometan al referido régimen".

Por último se estima se interés reflejar el contenido de la STS 414/2010 de 7 de julio de 2010 ( ECLI:ES:TS:2010:3519) que es la que reiteró y clarificó la cuestión aquí planteada. En ella se indica:

"SEGUNDO .- La cuestión que debe ser abordada ya ha sido objeto de examen y de resolución por esta Sala en sentencia de fecha 29 de diciembre de 2009 (recurso nº 241/2005 ), en la que se planteaba la existencia de interés casacional en términos prácticamente idénticos a los que ahora han de ser nuevamente analizados, lo que resulta comprensible, dado que no sólo coincide que el recurso, en ambos casos, fue formalizado por el mismo recurrente, sino que, como es de ver, el contrato de arrendamiento que le ligaba con quien fue recurrido en la referida sentencia y el que vincula a las partes ahora litigantes tiene esenciales puntos en común.

Expone en esencia el recurrente que la sentencia recurrida se opone a la jurisprudencia de esta Sala y resuelve una cuestión sobre la que existe jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales porque, pese a que la estipulación del contrato de arrendamiento que liga a los litigantes reguladora de la duración del contrato es oscura, valora que se puede colegir que arrendador y arrendatario decidieron someterse al régimen de prórroga forzosa que se regulaba el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Reiteradamente ha sentado esta Sala que la publicación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, supuso para los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados bajo su vigencia que su duración sería la que libremente hubieran estipulado las partes. Desaparecía así el sistema de prórroga legal forzosa por el que los arrendamientos se prorrogaban por imperativo legal conforme a lo que disponía el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pese a ello, nada impide, en principio, que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Pero, en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, como razonan las sentencias de esta Sala que cita la parte recurrente para fundamentar el recurso, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato. Pero aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración y sometimiento a la prórroga forzosa debe ser clara y terminante.

Resulta plenamente rechazable que el uso, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de expresiones tales como "tiempo indefinido" o "por meses", permita suponer el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 . Es más, el término "indefinido" resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, caracterizado por su temporalidad ( SSTS de 22 de junio de 2009 y 25 de noviembre de 2008 , entre muchas otras).

Igualmente se debe objetar la compatibilidad de una cláusula oscura con el sometimiento a una prórroga forzosa a partir de los razonamientos expuestos por las sentencias de esta Sala que cita la recurrente, de las que se extrae que el sometimiento a la tan citada prórroga forzosa debe ser clara y terminante."

Reflejo de esta posición es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 291/2024 de 29 de abril de 2024 (ECLI:ES:APB:2024:4670); la SAP Barcelona, Sec. 13ª 20/2022 de 20 de enero de 2022 (ECLI:ES:APB:2022:517); SAP Barcelona, Sec. 13ª 488/2021 de 15 de julio de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:7425), indicando la SAP Barcelona, Sec. 13ª 426/2023 de 21 de julio de 2023 (ECLI:ES:APB:2023:9149):

"Por otra parte, es preciso remarcar que la sumisión a la prórroga forzosa no puede inferirse, sin más, de la mera utilización del término " indefinido " para fijar la duración del contrato (por más que esta referencia pueda tener un carácter indiciario al ser puesta en relación con otras cláusulas contractuales); expresión que, en sí misma, no significa otra cosa que una falta de determinación o de concreción respecto de su duración, como reiteradamente ha declarado el Tribunal Supremo."

En este mismo sentido indica la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 481/2022 de 27 de octubre de 2022 (ECLI:ES:APB:2022:11085)

"La jurisprudencia es uniforme en el sentido de que, para que se admita la prórroga forzosa en los contratos posteriores al Decreto-Ley citado tal prórroga debe estar claramente establecida y, aunque se admita una declaración de voluntad no expresa en tal sentido, lo que exige constantemente el Tribunal Supremo es que se trate de una voluntad clara o manifiesta. Hay distintas sentencias en ese sentido.

La sentencia más reciente que hemos localizado en la materia es la 595/2014, de 23 de octubre , que incide en la exigencia de que haya pacto expreso. Admite que puede haberse establecido el pacto de modo implícito, pero a dicho efecto exige que la conclusión al respecto sea " clara, terminante y sin ningún género de dudas", como había exigido antes el Tribunal Supremo en sentencias de 2009 y 2010 que se citan en la de 2014. Se citan también otras sentencias en las que se declaró que la indicación en el contrato de que se pactaba una duración por tiempo indefinido no equivalía a acordar la prorroga forzosa. Es decir que en contratos en que se indicó esa duración indefinida (indicación que en éste no se hizo), no se consideró pactada la prorroga forzosa."

Es por ello que para que un contrato de arrendamiento de local de negocio como el aquí considerado se considere sometido a la prórroga forzosa es necesario que (como indica la jurisprudencia que se viene reflejando) exista un acuerdo expreso y explícito de sometimiento a la misma reflejado en el contrato o que de modo implícito (no tácito), de los propios términos del contrato se pueda derivar de forma clara y terminante la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa. Ejemplo de este reflejo implícito es el supuesto analizado en la SAP Barcelona Sec. 13ª 488/2021 de 15 de julio de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:7425) en la que el contrato fijaba como duración del contrato la de "tiempo indefinido-prorrogable", situación distinta a la aquí contemplada en la que el contrato se limita a indicar que el tiempo de duración del mismo es "indefinido".

Ello en este caso como se acaba de destacar lo que consta únicamente es una fijación de una duración del contrato como "indefinido" sin que ninguna de las cláusulas pueda derivar la existencia de una prórroga forzosa (el importe de la renta nada se considera que determine al respecto).

Cuestión distinta a la de la prórroga forzosa es cual deba ser la duración del contrato de arrendamiento de un local de negocio cuando el contrato fija que la misma es indefinida, pues ello debe concretarse e integrarse.

Una solución a esta cuestión es la de entender que, dado que para los locales de negocio no se fija una duración mínima en el régimen jurídico que aquí se está analizando, se ha de estar a la previsión contenida en el art. 1.581 CC (lo que implicaría una vigencia mensual al haberse fijado la renta con este carácter), si bien existe doctrina que entiende la posible operatividad del plazo fijado para la duración del usufructo. Ello es lo que se hizo en la STS 582/2009 de 9 de septiembre de 2009 (ECLI:ES:TS:2009:5443) que aplicó el de treinta años que para el usufructo fija el art. 515 CC en un supuesto en que se trataba de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, concertado con una persona jurídica. Esta posición consta reiterada en la STS 703/2012 de 14 de noviembre de 2012 (ECLI:ES:TS:2012:7267).

La STS 1387/2025 de 7 de octubre de 2025 (ECLI:ES:TS:2025:4240) también se planteó esta cuestión, si bien al tratarse de un arrendamiento de vivienda suscrito tras la LAU/ 1994 entendió operativo el plazo de duración que para la misma se fija como mínimo en la propia LAU.

El presente es un caso de arrendamiento de local en favor de una persona física, situación distinta a las anteriores en que se trataba de personas jurídicas, si bien la operativa del régimen del usufructo cabe considerarla ponderada ante la ausencia de previsión de las partes y considerar que una vigencia mensual que es la que derivaría de hacer operativo el art. 1.581 CC podría ser contraria también a la propia esencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio.

Tratándose de personas físicas ello supondría que el contrato en principio tendría una duración vitalicia ya que esta es la vigencia que para el usufructo se establece en favor de personas físicas ( art. 513 CC/ 561-3.3 CCCat.). Un análisis desde esta perspectiva supone una operativa en cierta medida análoga a la de la prórroga que es lo que interesa la parte actora y se ha analizado en esta causa (ejemplo de ello es la Disposición transitoria tercera LAU/ 1994 que si bien no es aquí aplicable pues viene referido a contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985, ello no obstante pone de manifiesto la relación entre la problemática que plantea este caso tal y como la han suscitado las partes y se expone en esta sentencia). Es por lo expuesto que se considera que esta argumentación no es contraria al derecho de defensa de las partes y no es sorpresiva pudiendo operar el principio " iura novit curia" conforme a los términos que en relación al mismo y lo que se considera causa de pedir se concreta entre otras en la STS 484/2022 de 15 de junio de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:2338)

La realidad de una potencial duración vitalicia del contrato (es la que resultaría de una aplicación literal del régimen del usufructo de las personas físicas) podría ser matizada, pues puede ser contraria a la esencia del contrato de arrendamiento dada la imprecisión de su duración que ello comporta. Para evitarla cabría entender prudente aplicar el plazo máximo de vigencia fijado para las personas jurídicas (30 años de los arts. 513 CC/ 561-3.4 CCCat), si bien con la precisión de finalizar la vigencia del contrato si antes de este plazo cesare en su actividad la parte arrendataria (voluntariamente o por jubilación) pues es cuando terminaría la vida laboral de la parte arrendataria referida al local arrendado (consta explotar la arrendataria un bar en el local). La fijación exclusivamente como límite de la edad de jubilación (que es cuando terminaría la vida laboral en cuanto que tal) plantearía el problema de que ello podría dejar en manos de una de las partes (la arrendataria) la vigencia del contrato al no existir ninguna norma que imponga fecha para la jubilación del empresario. Ello es lo que ha motivado la argumentación antes expuesta referente a entender que la vigencia del contrato sea de 30 años salvo que la arrendataria se jubile o cese en la actividad empresarial por cualquier causa, con anterioridad a esa fecha.

Esta solución es la que además se ha alcanzado en las sentencias dictadas por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 530/2017 de 19 de julio de 2017 (ECLI:ES:APB:2017:9331) y nº 917/2018 de 18 de diciembre de 2018 ( ECLI:ES:APB:2018:12292) o en la SAP Tenerife, Sec, 3ª 414/2022 de 12 de diciembre de 2022 ( ECLI:ES:APTF:2022:2534)

El efecto de este régimen aplicado al supuesto aquí analizado es el de entender que la comunicación verificada no se considera que pueda producir efectos extintivos pues la arrendataria consta que seguía desempeñando la actividad (aporta documentación a ello referente) y no habría alcanzado la edad de jubilación al tiempo de la comunicación que se le hizo llegar el 14.09.2023 (en el contrato de arrendamiento se indica que contaba con 20 años al tiempo de suscribirse el mismo el 1.08.1994), lo que implica que el recurso de apelación se deba ver estimado en lo referente a este aspecto, de forma que no se puede tener por resuelto el contrato, no considerando que proceda hacer condena en las costas de primera instancia a ninguna de las partes ya que la pretensión referente al pago de la renta se vio atendida por la demandada, haciéndose el pago durante la pendencia del procedimiento ( art. 394 LEC) , lo que se considera idóneo reflejarlo en el fallo.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación