Sentencia Civil 220/2025 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 5, Rec. 232/2023 de 11 de julio del 2025

PRIMERO.- Objeto del recurso de apelación

La sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por Dª Isabel en la que solicitaba se declarara la validez de la opción de compra inserta en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 28 de julio de 2017 y ejercitada por la actora en fecha 20 de octubre de 2020, al considerar la Juzgadora a quoque se ha ejercitado de forma extemporánea y que además no era conforme a los términos pactados -en lo que se refiere al precio de la compraventa-.

Contra esta sentencia interpone recurso de apelación la representación de la parte actora en base a los siguientes motivos:

1. Arrendamiento de vivienda y opción de compra. Vulneración de los artículos 1091, 1254, 1255, 1256 y 1258 del Código Civil en relación todos ellos, a su vez, al artículo 9.1 pr. 2º de la LAU, cláusula 4ª del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes y Disposición Adicional Cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19.

El motivo se funda en síntesis en que, puesto el inmueble a disposición de la arrendataria el 1 de septiembre de 2017, se pactó una duración de un año con prórrogas voluntarias hasta los tres años, y a continuación tuvo lugar otra prórroga de carácter voluntario -cláusula 4ª del contrato-.

En la cláusula 20ª del contrato ambas partes consienten en establecer una opción de compra sobre la vivienda arrendada por el precio de 170.000 euros vinculando el plazo de ejercicio de la opción de compra a la duración del contrato de arrendamiento, esto es, desde el 1 de septiembre de 2017 hasta el 31 de agosto de 2021. El plazo de ejercicio se establece en cuatro años por lo indicado más arriba ya que todas las prórrogas del contrato tienen naturaleza voluntaria ( STS de 6 de mayo de 1994), si bien la opción de compra se ejercita dentro de los tres primeros años de contrato.

La Disposición Adicional 4ª del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, dice que "Los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren". Como quiera que la opción de compra es un derecho sometido a plazo de caducidad, éste se vio suspendido desde el 14 de marzo hasta el 4 de junio de 2020, con lo que el "dies ad quem"para el ejercicio de la opción sería el 20 de noviembre de 2020 (s.e.u.o.), siendo así que el ejercicio de la opción se efectuó por burofax de 20 de octubre de 2020, tal como declara probado la sentencia de instancia.

Indica la Juzgadora a quoque la opción no ha sido correctamente ejercitada ya que la optante no respetó el precio de la opción al pretender deducir una serie de cantidades que no se correspondían con el precio pactado para la compraventa. Es cierto que existen diferencias entre las rentas del arrendamiento que se pueden deducir del precio final de la compraventa según lo interpreta la vendedora o la compradora, pero ello no obsta a la perfección del contrato de compraventa por el ejercicio de la opción, pues desde el momento en que la optante comunica fehacientemente su decisión de compra el contrato de compraventa es perfecto y las diferencias en el precio o el saneamiento del inmueble o el cumplimiento de la traditio, etc. tendrán que ver con el cumplimiento del contrato y no con su perfección.

2. De las cantidades a deducir del precio de la compraventa. Por violación de los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, en especial el artículo 1288 del mismo cuerpo.

Es pacífico que la señal entregada de 11.000 euros tiene carácter penal y se reducirá del precio para el caso de ejercitarse la opción de compra o bien se lo quedará la cedente de la opción para el caso de no ejercicio de la misma.

La cláusula vigésima dice en general que se deducirán del precio final las cantidades correspondientes al arrendamiento de la vivienda para después desglosar año por año lo que debe restarse refiriéndose a "ese periodo". Para la demandada ese periodo se refiere exclusivamente a la anualidad en curso mientras que para la demandante ese periodo es todo el periodo hasta el ejercicio de la opción. Para el redactor del contrato -el testigo D. Isidro- lo constituía las doce mensualidades del año en que se ejercitaba la opción. Su Señoría resuelve que lo deducible es por cada anualidad basándose, básicamente, en que la misma cláusula dice que el contrato de opción no es gratuito, o sea, es oneroso. Esta parte entiende que lo que determina la onerosidad de la opción es la señal con carácter penal y no la no deducción de unas rentas.

La cláusula vigésima, al igual que el resto del contrato, la ha redactado la cedente de la opción a través de sus profesionales contratados. La mencionada cláusula, en cuanto a la deducción de las rentas pagadas y su cuantía, es oscura. La Juzgadora de instancia argumenta que no se desprende ningún ánimo espúreo de la redacción de la misma, como si debiera existir una especie de dolo civil en la redacción de la misma.

La conclusión no debería ser otra que restar todas las rentas pagadas hasta la fecha de la opción de compra, restar así mismo la señal penal y la deducción indemnizatoria de todas las rentas devengadas y pagadas desde el momento del ejercicio de la opción hasta que se firmen las escrituras de compraventa.

SEGUNDO.- El contrato de opción de compra.

En nuestras sentencias de:

.-14 de marzo de 2007 razonábamos lo siguiente:

" SEGUNDO.-...

nos exige una primera reflexión acerca del alcance y consecuencias de un contrato de opción de compra, debiendo tener en cuenta al efecto lo declarado por el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 3 de abril de 2006 , en la que recogiendo la Jurisprudencia anterior se dice:

" Como recuerda la sentencia de 6 de julio 2001, la jurisprudencia de esta Sala ha ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997, a cuyo tenor la opción de compra consiste en conceder al optante mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción ( SSTS entre otras, de 13 noviembre , y 1 y 22 diciembre 1992 ).

Dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación ( arts. 1.445 y ss. del CC ), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala (sentencias, entre otras, de 3 febrero 1992 ), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada.

Y esta misma sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida "salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante", doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993 "

Es más ha declarado la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sec. 3ª en su sentencia de 20 de febrero de 2006 , lo siguiente, y así lo comparte esta Sala,

"Y únicamente se expresará que la opción de compra, que no se encuentra regulada en el C.C. sino solo en su aspecto registral ( art. 14 del Reglamento Hipotecario ) debe concebirse según la jurisprudencia del T.S. como un convenio por el que una parte concede a la otra la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir también acompañada de una prima por parte del optante, siendo sus características esenciales:

a) Que a falta de precepto que exija una forma determinada relativa al modo en el que el aceptante debe manifestar su voluntad de ejercicio de la opción, puede esta ejercitarse tanto de forma expresa como tácita ( SS.T.S. 22 de septiembre de 1993 y las de 16 de abril de 1979 , 9 octubre de 1987 , 24 de octubre de 1990 y 23 diciembre 1991 ).

b) Que ejercitada válidamente y en tiempo la opción de compra, esta queda plenamente extinguida o consumada, perfeccionándose desde ese mismo momento la compraventa ( STS 14 noviembre de 2002 )

c) Que es preciso que la opción ejercitada llegue a conocimiento del promitente dado el carácter recepticio que tiene dicha declaración de voluntad, pues por aplicación del párrafo 2º del artículo 1262 del Código civil , la venta no se entiende perfeccionada hasta que el oferente (concedente o vendedor) no conoce la aceptación (del optante), debiendo dar por existente tal conocimiento desde el momento en que fue posible porque el oferente hubiese actuado con una diligencia media ( sentencia 21 de febrero de 1994 ).

d) Que la opción debe ejercitarse dentro del plazo concedido ( SS.T.S. 26 enero de 1988 , 9 octubre de 1989 y 30 junio de 1994 ) de forma que la misma caduca cuando llega a conocimiento del vendedor fuera del plazo estipulado para su ejercicio ( sentencias de 1 de diciembre de 1992 y 8 de octubre de 1993 y 25 abril de 1994 ) siendo carga del optante la de acreditar que empleó los medios adecuados para tal fin ( S.T.S. 24 abril de 1995 )".

Es mas el Tribunal Supremo, Sala Civil, en cuanto a su naturaleza declara que se trata de un derecho de naturaleza personal, independientemente de que cuando su objeto lo constituya un bien inmueble pueda ser objeto de inscrpción registral ( art. 14 R.H .)"

.-17 de febrero de 2012 declarábamos lo siguiente:

" Para la resolución de tal debate, como declara, entre otras, el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 6 de abril de 2011 " el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción.", a lo pactado entre las partes deberá estarse, como adecuadamente perfila jurídicamente la Juzgadora de instancia atendiendo para ello, si fuera preciso a las reglas de interpretación de los contratos, en el modo y manera que se recoge en el fundamento de derecho tercero de su sentencia, que se asume en evitación de inútiles reiteraciones.

Partiendo de estos pactos y considerando el significado que de manera reiterada declara la jurisprudencia sobre la opción de compra, y en concreto el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 1 de diciembre de 2011 que " Esta es un precontrato en que sólo una parte viene obligada a poner en vigor el contrato (es el concedente) en cuanto la otra tiene el derecho a exigirlo: es el precontrato de opción de compra en que una de las partes (el concedente) atribuye a la otra (el optante) el derecho que permite a esta última decidir, dentro del plazo señalado, la puesta en vigor del contrato proyectado. Así, la sentencia de 17 de marzo de 2009 dice:

" Este es el más típico precontrato unilateral que permite al optante decidir, dentro del plazo previsto, la puesta en vigor del contrato de compraventa( sentencias de 11 de abril de 2000 y 5 de junio de 2003 ): es un derecho personal, cuya inscripción en el Registro de la Propiedad le da trascendencia real en el sentido de que afecta a terceros, a efectos de que su ejercicio y la inscripción de la compraventa da lugar a la adquisición de la propiedad, derecho real pleno. "

La de 23 de abril de 2010 precisa:

" El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ("implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa", dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso."

Y la de 7 de mayo de 2010 añade:

"Cuando se ejercita ésta -perfección el precontrato- se celebra más tarde la compraventa -consumación del precontrato- y es en este momento cuando se paga el precio y se transmite la cosa. Esto, en pura teoría y en el presente caso, en la práctica, se ha previsto así expresamente.".

En definitiva, como nos recuerda la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su sentencia de 15 de enero de 2019 , no estamos ante un contrato regulado como tal en el Cº Civil, y en el momento de establecer el derecho de opción de compra, las partes pueden -de conformidad con las normas generales que rigen la contratación- establecer los pactos que estimen oportunos de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1255 CC ..

TERCERO.- Del ejercicio del derecho a opción de compra en tiempo y forma.

Como se ha expuesto más arriba, la parte apelante considera que ha ejercitado el derecho a opción de compra establecido en el contrato de autos en tiempo y forma, pues la opción de compra se ejercita dentro de los tres primeros años de contrato, teniendo en cuenta la suspensión por 82 días de los plazos de prescripción y caducidad ordenada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo -aunque también sería posible ejercitarla durante el cuarto año de prórroga voluntaria-, y el precio de la compraventa está fijado en el contrato.

Para la resolución del presente recurso resulta de interés transcribir el pacto vigésimo del contrato:

"VIGÉSIMO.- OPCIÓN DE COMPRA: La ARRENDADORA concede al ARRENDATARIO una opción de compra sobre la vivienda objeto de arrendamiento en los siguientes términos:

- Precio: 170.000e

o El derecho de opción que se concede en virtud del presente contrato no es gratuito.

o El precio de la compraventa se estipula en la cantidad de [170.000e ] euros, más los tributos e impuestos que por ley sean de aplicación, de los cuales se deducirán las cantidades abonadas en concepto de alquiler por el arrendatario hasta el momento en que éste haga uso de la opción de compra de la siguiente manera:

? Si se ejerce durante el primer año de vigencia del presente contrato se descontará del precio de compraventa el 100% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

? Si se ejerce durante el segundo año de vigencia del presente contrato, se descontará del precio de compraventa el 100% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodo en concepto de alquiler.

? Si se ejerce durante el tercer año de vigencia del presente contrato se descontará el 100% de las cantidades abonadas durante ese periodo en concepto de alquiler.

(** Es importante tener en cuenta la tributación de dichas cantidades según sea entrega de primera o segunda vivienda, y también si se pacta un precio por la concesión de dicha opción).

- Plazo: El ejercicio del derecho de opción de compra únicamente se podrá ejercer durante la vigencia del presente contrato.

- Cargas y gravámenes: La vivienda deberá entregarse libre de cargas y gravámenes, obligándose el arrendador en el momento del ejercicio de la opción, al levantamiento de aquellas que en dicha fecha estuvieren vigentes, cancelando las mismas en el Registro de la Propiedad, y al corriente de todo tipo de gastos e impuestos.

- El ejercicio del derecho de opción de compra se realizará a través de notificación por conducto fehaciente en el domicilio del arrendador, disponiendo éste a partir de dicha notificación, de un plazo de UN MES para formalizar la venta en escritura pública, y según acuerdan las partes ante notario, el que en su momento acuerden las partes.

- Los gastos e impuestos que genere la compraventa de la vivienda serán según Ley.

- Se descontarán del precio de la vivienda de (170.000€, la cantidad de 11.000€ dados al propietario como señal de que al final del periodo de este contrato la opción de compra se llevará a cabo.

- Las cantidades dadas como señal de esa opción de compra no serán devueltas al arrendatario, en caso de no formalizarse la opción de compra en dichos plazos previamente establecidos en este contrato"

Respecto de la duración del contrato, el pacto tercero ("DURACIÓN")establece que "El plazo de duración del presente contrato se establece por un periodo de un año. Llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo, estableciéndose en el pacto cuarto ("PRÓRROGA)que "Llegado el plazo máximo de tres años pactados, sin denuncia del arrendador o arrendatario con un plazo mínimo de treinta (30) días y solo si el arrendatario no puede acceder al crédito bancario, el contrato se prorrogará 1 año más, siempre y cuando el propietario este conforme. El periodo de tiempo mínimo de arrendamiento se establece en UN AÑO".

Sostiene la apelante que la opción de compra se ejercita dentro de los tres primeros años de contrato, pues se efectuó por burofax de 20 de octubre de 2020 y la opción de compra, como derecho sometido a un plazo de caducidad, se vio suspendida desde el 14 de marzo hasta el 4 de junio de 2020, con lo que el "dies ad quem" para el ejercicio de la opción sería el 20 de noviembre de 2020 (s.e.u.o.). Sin embargo, considera esta Sala que no puede tenerse por ejercitada la opción de compra dentro del plazo que se indica de los tres primeros años. Como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección 3ª, de 15 de noviembre de 2022, Nº de Recurso: 84/2022 , Nº de Resolución: 460/2022, cuyo criterio comparte esta Sala:

"SEGUNDO.- La primera objeción formulada por los optantes es acogida por la juez a quo para desestimar la demanda: al plazo para ejercitar la opción le es de aplicación lo dispuesto por la Disposición adicional cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo , por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en virtud de la cual los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos quedarán suspendidos durante el plazo de vigencia del estado de alarma y, en su caso, de las prórrogas que se adoptaren.

Sin embargo, esta Sala discrepa de tal tesis y considera que la norma invocada no se refiere al plazo para ejercitar una opción de compra. Ciertamente, la jurisprudencia viene entendiendo que la opción de compra caduca cuando no se hace valer en el plazo acordado pero eso no permite equiparar ese plazo con un plazo de " prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos ". Se está ante un plazo pactado por las contratantes para que se haga valer el derecho que una ha concedido a la otra y, una vez expirado, podrá cualquiera de ellas reclamar a la contraparte lo que corresponda: a esa acción o ese derecho por el que se reclame podría serle aplicable la Disposición adicional cuarta pero no al mero ejercicio del derecho de opción. El plazo para optar, a juicio de este Tribunal, no tiene encaje en dicha Disposición aunque sí hubiera podido contemplarse (cuestión ajena al litigio) la procedencia de una modificación en aplicación de la doctrina rebus sic stantibus en consideración a las repercusiones de la crisis sanitaria".

La opción de compra se ejercitó, por tanto, durante el cuarto año de vigencia del contrato, el cual se había prorrogado durante un año más como consecuencia de la prórroga legal tácita prevista en el artículo 10 de la LAU -en la redacción vigente en la fecha de celebración del contrato-, y no, como sostiene la apelante, como consecuencia de la prórroga voluntaria pactada en la estipulación 4ª del contrato -pues para ésta se precisaba de la conformidad del propietario, que aquí no se dio (doc. nº 6 de la demanda)-. Discuten las partes si el plazo para el ejercicio de la opción se extiende a las prórrogas del contrato de arrendamiento. La actora sostiene que sí, habida cuenta del tenor de la cláusula ("Plazo: El ejercicio del derecho de opción de compra únicamente se podrá ejercer durante la vigencia del presente contrato"),mientras que la demandada opone que la acción debía ejercitarse dentro del plazo de tres años indicados en el contrato. Las previsiones contenidas en la estipulación 20ª antes trascrita relativas a las cantidades a detraer del precio de la compraventa en función de si ejerce la opción durante el primer año de vigencia del contrato, el segundo año o el tercero, abonaría la versión de la parte demandada, pero dicha estipulación también puede ser interpretada en el sentido de que si se ejercitaba la opción en un momento posterior no habría derecho a descontar cantidad alguna abonada en concepto de alquiler, y de lo actuado no puede disiparse la duda que surge en la interpretación del contrato (el testigo Sr. Isidro, que asesoró a los demandados, manifiesta que la opción era por un año, pero que como los alquileres en esa época, por ley, podían durar tres años, hubo que establecerlo así, y sin embargo el apartado de la estipulación referido al plazo no se redactó en esos términos). En cualquier caso, aunque se admitiera la posibilidad de ejercitar la opción de compra durante el cuarto año de vigencia del contrato (la STS de 6 de mayo de 1994 alegada por la recurrente hace referencia a las prórrogas voluntarias), esta Sala comparte la conclusión alcanzada por la Juzgadora a quode que la opción de compra no se ha ejercitado conforme a lo pactado. La estipulación 20ª establece, en su apartado relativo al precio, que si se ejerce la opción durante el primer año de vigenciadel contrato, se descuente el 100% de las cantidades abonadas por el arrendatario durante ese periodoen concepto de alquiler, que si se ejerce durante el segundo año de vigenciadel contrato se descuente el 100% de las cantidades abonadas durante ese periodoen concepto de alquiler, y finalmente que si ejerce durante el tercer año de vigenciadel contrato se descuente el 100% de las cantidades abonadas durante ese periodoen concepto de alquiler, por lo que no hay lugar a dudas de que la intención de los contratantes al acordar las mensualidades de renta a deducir del precio de la compraventa no fue la de que se dedujeran todas las rentas abonadas hasta que se hiciera uso de la opción de compra, tal y como pretende -y pretendía- la recurrente; pretensión ésta que fue lo que motivó -no es un hecho discutido y consta acreditado documentalmente (doc. nº 1 de la contestación a la demanda)- que los demandados no accedieran a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa. La ahora apelante no se ajustó por tanto al ejercitar la opción a los términos pactados, en concreto al precio fijado, al pretender una rebaja de éste que no se ajustaba a lo pactado, por lo que no cabe otra resolución que no sea la desestimatoria del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida.

CUARTO.- Las costas de la apelación.

En relación a las costas procesales de esta alzada, dada la desestimación del recurso de apelación procede su imposición a la parte apelante ( art. 398 nº 1 LEC) .

QUINTO.- Depósito para recurrir.

La desestimación del recurso de apelación, conlleva de conformidad con lo dispuesto en el apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de LOPJ en la redacción dada por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, la pérdida del depósito constituido al efecto, el cual será transferido por la Sra. Letrada de la Administración de Justicia a la cuenta de depósitos de recursos desestimados.

VISTOSlos preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.