Sentencia Civil 81/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Illes Balears, Rec. 927/2025 de 09 de febrero del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

La demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento relataba que los demandantes Dña. Berta y D. Casiano, este último representado por sus padres D. Romeo y Dña. Serafina, son propietarios en proindiviso del inmueble sito en DIRECCION000, de Mahón. Alegaban los demandantes que con fecha 1 de marzo de 1994 se suscribió contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el referido inmueble, siendo en aquel momento arrendatario D. Raúl, si bien el 26 de noviembre de 1999 se suscribió contrato de traspaso en favor de la ahora demandada MANGOLINE, y el 11 de enero de 2000 se comunicó por esta que los derechos arrendaticios serían en lo sucesivo disfrutados por ella. Alegaban los demandantes que de lo acordado en el contrato resulta que el mismo finalizaba el 1 de marzo de 2024, por lo que con la debida antelación así lo comunicaron a la demandada a fin de facilitar la entrega de la posesión. Alegaban los demandantes que sin embargo la demandada respondió mostrando su disconformidad, habiéndose mantenido en la posesión. Así las cosas, solicitaban los demandantes que se dictase sentencia por la que se declarase finalizado el contrato, condenando a la demandada a desalojar el local, así como al pago, en concepto de lucro cesante, de la cantidad que quedase determinada en el transcurso del procedimiento mediante informe de perito judicialmente designado, correspondiente a la renta mensual que podrían estar percibiendo por el alquiler del local.

La demandada se opuso al acogimiento de la pretensión, alegando en síntesis: 1.º) la falta de legitimación activa de D. Romeo y Dña. Serafina, al no haberse acreditado la propiedad o título bajo el que actúan; 2.º) la falta de legitimación pasiva de MANGOLINE, puesto que dicha sociedad es explotadora del negocio, pero la arrendataria y quien paga la renta mensualmente es Dña. Dolores; 3.º) la inadecuación de procedimiento, por concurrir cuestión compleja, ya que se formula una solicitud de resolución del contrato camuflada como supuesta expiración del mismo; 4.º) la vigencia del contrato y en su caso la validez de la prórroga acordada, conforme a los términos del contrato y a las previsiones de las Disposiciones transitorias de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; y 5.º) la improcedencia de la indemnización que se solicita de contrario.

La sentencia rechazó las excepciones de inadecuación de procedimiento, así como de falta de legitimación activa y pasiva, y concluyó que a la luz de la doctrina jurisprudencial debía considerarse finalizado el contrato, al haber transcurrido el plazo de duración pactado y haber sido comunicada por la arrendadora su voluntad de no renovación. En cuanto a la indemnización solicitada, acogió asimismo la petición de la demandante, fijándola conforme a la pericial practicada, si bien acordó que se devengase la misma desde la fecha de la propia sentencia, por no haber sido determinada con anterioridad.

Interpone recurso de apelación la demandada, sin cuestionar ya lo resuelto en la sentencia en cuanto a la legitimación activa y pasiva, pero insistiendo en la inadecuación de procedimiento, así como en la vigencia del contrato, y sosteniendo asimismo la improcedencia de la indemnización reconocida en la sentencia.

Los demandantes se oponen a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Supuesta inadecuación de procedimiento

Ante todo se alega por la apelante que nos encontramos en presencia de cuestión compleja que determinaría la inadecuación del juicio verbal de desahucio por expiración de plazo, puesto que "de adverso se pretende la rescisión de un contrato con prórroga en vigor",lo que sería ajeno al pronunciamiento del Tribunal Supremo en el que pretende apoyarse la actora, además de haber esta dedicado en la vista "más de 7 minutos a intentar justificar ese extremo, lo cual ya es indicio bastante, a entender de esta parte, de la existencia de causa compleja".

Según se expone en la Sentencia de la Sec. 4.ª de esta Audiencia Provincial de 5 de mayo de 2023, con cita de la Sentencia de la Sec. 3.ª de 13 de octubre de 2016, la falta de efectos de cosa juzgada que conforme al artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tienen las sentencias que pongan fin, entre otros, a los juicios verbales de desahucio por expiracion de plazo, "faculta a las partes a promover un juicio declarativo posterior en el que se pueda conocer de la compleja situación que no pudo resolver el proceso sumario y por la cual se desestimó la demanda ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1992 y de 29 de febrero de 2000 , entre otras muchas).

Como consecuencia de todo ello, el juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo resulta inadecuado cuando a lo largo del proceso sale a la luz la existencia de una cuestión compleja, esto es, una cuestión que, sin haber sido creada artificialmente por la demandada, revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora.

La inadecuación del procedimiento por la concurrencia de una cuestión compleja, si ésta es real y no un mero argumento defensivo, produce como efecto la desestimación de la demanda. Son cuestiones complejas las relativas a la propiedad o la condición de arrendadora de la parte demandante. Deben discernirse qué alegaciones son inconsistentes, poco fundadas o tienen escasa conexión con el objeto de debate, que deben ser rechazadas, de aquellas otras que se basan en alegaciones legítimas y suficientes para hacer al menos dudosa la actuación del demandante. La resolución de las cuestiones relativas a la concurrencia o no en el caso de la legitimación activa de las partes y a la existencia o no de un verdadero contrato de arrendamiento, excede los límites del procedimiento de desahucio y deben plantearse en un procedimiento declarativo y plenario".

En el supuesto de autos, no es discutida la naturaleza del vínculo contractual que une a las partes, un contrato de arrendamiento de un bien inmueble con destino del mismo a local de negocio; y tampoco se mantiene ya en esta alzada la controversia que la demandada inicialmente planteó en relación con la legitimación activa y pasiva de las partes, al haberse aquietado la apelante en este punto con lo resuelto en la sentencia. Lo esencial de la discusión se refiere a si debe considerarse que el plazo de duración del contrato habría expirado o no, teniendo en cuenta lo estipulado en el mismo y las previsiones contenidas en las Disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos, interpretadas por la doctrina jurisprudencial; y tales cuestiones no exceden del ámbito propio del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual se decidirán en juicio verbal las demandas en las que que, entre otros supuestos, se pretenda con fundamento en la expiración del plazo fijado legal o contractualmente por el dueño de una finca urbana dada en arrendamiento, la recuperación de la posesión de la misma.

El recurso, en consecuencia, se desestima en este punto.

TERCERO.- Supuesto defecto de motivación

La apelante achaca a la sentencia un defecto de motivación, en relación con dos cuestiones que se mencionan separadamente en el escrito de recurso. Por un lado, respecto de la decisión que adopta en cuanto a la ineficacia de la prórroga forzosa; y por otro, con un más extenso desarrollo argumental, en cuanto a la fijación de la indemnización, sosteniendo que en la resolución apelada "no existe base o argumento alguno que indique de dónde se obtiene la cantidad indemnizatoria".

El artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que "las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".

En cuanto al deber de motivación y su infracción (falta de motivación o motivación insuficiente), es doctrina jurisprudencial que exponen, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo 228/2015, de 7 de mayo, 460/2020, de 3 de septiembre y 1203/2023, de 21 de julio, que: (i) solo debe entenderse como la necesidad de que la sentencia exteriorice las razones fácticas y jurídicas del fallo de modo tal que permita el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos y operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad; (ii) no cabe confundirla con la incongruencia a que se refiere el apartado 1 del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cuya cita por tanto no permite analizar posibles defectos de motivación); (iii) tampoco cabe confundirla con la disconformidad de la parte recurrente con la fundamentación jurídica del fallo (en tanto que una motivación adecuada y suficiente no implica una motivación favorable a las pretensiones de la parte); (iv) debe igualmente distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio (a no ser una falta de motivación de dicha valoración probatoria, o una mera apariencia de motivación que la vicie de arbitrariedad); y (v) la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendique ha determinado aquélla.

En el supuesto de autos, el examen de la resolución apelada da lugar a constatar que en ella se exteriorizan de manera adecuada, clara y suficientemente detallada las razones en que tanto desde el punto de vista fáctico como jurídico se basa el fallo. En particular, acerca de la cuestión relativa a la expiración del plazo, se razona (pág. 7-8 de 10) que "la cuestión ha sido ya resuelta por el Tribunal Supremo",aplicándose la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994, por lo que, "tratándose de un arrendamiento de uso distinto de vivienda suscrito entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, habiéndose pactado entre las partes un plazo de duración de 30 años con prórrogas forzosas, llegado el día del vencimiento pactado y superada cualquier duración legal, debe equipararse el mismo tratamiento que el legislador previó respecto de los contratos con prórroga forzosa para aquellos supuestos de prórroga convencional y, en consecuencia, determinarse conforme al espíritu propio del contrato de arrendamiento un plazo de duración determinado, por lo que transcurridos los 30 años de duración pactada, y comunicado por el arrendador su voluntad de no renovar el contrato, se declara resuelto el arrendamiento por expiración de plazo, sin que se acojan los argumentos de oposición subsidiarios en los mismos términos".Y en cuanto a la fijación de la indemnización, se expone en la sentencia (pág. 8 de 10) que "queda probado que el arrendatario ha permanecido y permanece en la posesión del local más allá del tiempo de duración pactado, que el arrendador le dirigió comunicación extrajudicial de restitución posesoria, y que la cuestión jurídica aquí controvertida venía ya resuelta y consolidada desde el año 2015, por lo que la persistencia en la posesión se ha tornado en una posesión ilegítima y fuera de contrato, por lo que el arrendador tiene derecho de ser indemnizado, y esa indemnización se corresponde con el valor de mercado del local, según pericial judicial que se estima adecuada y sin ninguna otra prueba en contrario, por cuanto, como se expone, la posesión ha resultado fuera de contrato, no sujeta ya a sus disposiciones contractuales y, en particular, renta, y máxime si como en el caso de autos la duración del arriendo es sumamente antigua y la conducta del arrendatario busca, precisamente, la ocupación del local en detrimento del arrendador y con esa renta antigua desfasada. Ello, no obstante, con efectos desde la fecha de la presente resolución".De lo que resulta como se avanzaba la cabal exteriorización de los argumentos en que se funda para ambas cuestiones la decisión adoptada (lo que precisamente ha permitido a la apelante cuestionar de manera pormenorizada la corrección de los mismos a través de su recurso), con expresa y diáfana mención, en cuanto a la determinación de la cuantía indemnizatoria a abonar por la demandada, de la "pericial judicial que se estima adecuada y sin ninguna otra prueba en contrario".No pudiendo confundirse el defecto en la motivación de la resolución con el desacuerdo de la apelante en relación con dicha motivación o con el fallo a que la misma da lugar, sin perjuicio de lo que haya lugar a resolver al dar respuesta a los demás extremos que se plantean en el recurso en cuanto al mayor o menor acierto de la decisión adoptada, tanto en la valoración de las pruebas practicadas como en la aplicación de las normas relevantes para la resolución del litigio.

El recurso se desestima en este punto.

CUARTO.- Hechos relevantes para la resolución del litigio

En orden a la adecuada resolución de las cuestiones planteadas, convendrá comenzar relacionando una serie de hechos acerca de los cuales no existe disconformidad entre las partes, y que en todo caso se consideran adecuadamente justificados en virtud de la documental obrante en autos.

1.º) El 1 de marzo de 1994 se suscribió contrato de arrendamiento de local de negocio en relación con el inmueble detallado en los antecedentes de esta resolución (se aporta copia como documento n.º 4 de la demanda).

En la cláusula 4.ª del contrato se acordaba:

"La duración del presente contrato será de TREINTA AÑOS, es decir, que finalizará el día 1 de marzo de 2024, a cuyo término, de no mediar notificación previa con 30 días de antelación por parte del arrendatario, será prorrogado por otro periodo igual, y así de forma sucesiva; dichas prórrogas serán en todo caso voluntarias para la arrendataria y obligatorias para la propiedad, a tenor de lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , no siendo en consecuencia de aplicación lo dispuesto por el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril , siendo incluso de aplicación la prórroga forzosa de aprobarse una nueva Ley de arrendamientos Urbanos, o cualquier otra modificación que afecte a la duración de los contratos de aplicación en el futuro.

Ambas partes, convienen, que en cualquier momento, de mediar un preaviso con treinta días de antelación por parte del arrendatario, quedará resuelta la relación de locación, presente, sin que haya lugar a indemnización alguna por parte de esta última por tal concepto".

2.º) El 26 de noviembre de 1999 se suscribió contrato de traspaso de local de negocio (documento n.º 5 de la demanda), por el que el arrendatario originario, D. Raúl, traspasó el derecho de arriendo del local a Dña. Dolores, que actuaba en su nombre y en representación de la sociedad civil MANGOLINE, S.C.

A su vez, el 11 de enero de 2000 la Sra. Dolores remitió comunicación a la propiedad del local, expresiva de pasar a ser la arrendataria la sociedad MANGOLINE, S.C. (documento n.º 6 de la demanda).

3.º) El 1 de diciembre de 2023 fue remitido burofax en nombre de la arrendadora a MANGOLINE, S.C., en el que se le comunicaba que la finalización del contrato se había de producir, "sin derecho alguno a prórroga por parte del Arrendatario",el 1 de marzo siguiente, fecha en que tendría la obligación de restituir el local (documento n.º 7 de la demanda).

QUINTO.- Expiración del plazo de duración del contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se ocupa en sus Disposiciones transitorias de regular lo relativo al régimen aplicable a los contratos otorgados con anterioridad a su entrada en vigor, distinguiendo según que se trate de arrendamientos de vivienda o bien de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y asimismo que sean anteriores o bien posteriores al 9 de mayo de 1985, fecha en la que entró en vigor el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, que entre otras previsiones, disponía en su artículo 9 la supresión del régimen de prórroga forzosa existente hasta ese momento en la legislación especial sobre arrendamientos urbanos.

En particular, la Disposición transitoria 3.ª se ocupa de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, disponiendo en su apartado 1 que los mismos continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones establecidas en la propia Disposición. Que a su vez, en cuanto a la extinción y subrogación, distingue según que a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994 el contrato se encontrase en situación de prórroga legal (apartados 2 a 4), o bien que en esa misma fecha no hubiera transcurrido el plazo de duración pactado (apartado 5).

Mientras que la Disposición transitoria 1.ª se refiere, en su apartado 2, a los contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebrasen a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994; disponiendo que los mismos "continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda".

Ahora bien, la Sentencia del Tribunal Supremo 831/2011, de 17 de noviembre, al interpretar estas disposiciones, sentó la siguiente doctrina:

"El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, «[h]a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.» En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 , permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

En definitiva, la DT Primera LAU 1994 , remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.

Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 ".

Y a su vez, la Sentencia del Tribunal Supremo 137/2015, de 12 de marzo (Pleno), reiteró este criterio, fijando como doctrina jurisprudencial "la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008 , citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009 , referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985".

Doctrina que se vuelve a aplicar en la Sentencia del Tribunal Supremo 324/2015, de 8 de junio, y que se reproduce en la Sentencia del Tribunal Supremo 1.664/2024, de 12 de diciembre, que al respecto de la misma señala:

"Esta doctrina se refiere a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la LAU 1994, en los cuales las partes acordaron expresamente someterse a la prórroga forzosa establecida en la LAU 1964, así como a la aplicabilidad de la DT 3.ª LAU de 1994 .

Por identidad de razón, es igualmente fundamentado aplicar la DT 4.ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato, celebrados en el mismo período y sometidos, por acuerdo expreso de las partes, a la prórroga forzosa.

Así se infiere, también, del análisis conjunto y sistemático de la DT 1.ª LAU 1994 , apartado 2, y de la DT 4.ª LAU 1994 ; así como de la necesidad de realizar una interpretación coherente con el espíritu y finalidad del RDL 2/1985.

(...) no sería congruente que la eliminación del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 de la LAU 1964 resultara en un régimen de duración más desfavorable para el arrendador que lo pactó expresamente, en comparación con el previsto en la propia LAU de 1964".

En el supuesto de autos, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la Ley de 1994. En él, las partes acordaron someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en la legislación arrendaticia anterior, pues así resulta de los claros términos ( artículo 1.281 del Código Civil) en que aparece redactada la cláusula 4.ª, en la que se recoge un acuerdo expreso de sometimiento al régimen del artículo 57 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Por consiguiente, resulta de aplicación conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994. Como la fecha de finalización pactada era el 1 de marzo de 2024, en la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994 no había transcurrido el plazo determinado de duración pactado, por lo que ha de estarse a lo dispuesto en el apartado 5 de la referida Disposición transitoria, según el cual, en estos casos los contratos "durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas".Las reglas del apartado 4 establecen la posibilidad de que el contrato se prorrogue durante un plazo que como máximo se fija en 20 años, a partir de la entrada en vigor de la Ley de 1994. Sin embargo, a la fecha de la entrada en vigor de la Ley de 1994, el 1 de enero de 1995, restaban algo más de 29 años para la finalización del plazo de duración pactado. Por lo que ha de concluirse que la finalización del contrato tenía lugar conforme a estas reglas en la fecha pactada, 1 de marzo de 2024, y habiendo manifestado expresamente, con la debida antelación, la parte arrendadora su voluntad de que el contrato no se prolongase más allá de esa fecha, no cabe entender que se hubiera llegado a producir la tácita reconducción, conforme al párrafo segundo del apartado 5 de la Disposición transitoria 3.ª, que se remite al artículo 1.566 del Código Civil.

No apreciamos, en consecuencia, que la sentencia apelada haya incurrido en infracción de la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994 como se le achaca en el recurso; ni en virtud de cuanto se deja expuesto, cabe acoger los diversos argumentos que por la apelante se articulan para sostener la vigencia del contrato:

(i) La alegación relativa a hallarnos "ante una duración contractual libremente pactada y asumida por las partes",porque según concluye el Tribunal Supremo en las sentencias antes citadas, en los supuestos de contratos de arrendamiento de local de negocio posteriores al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, en los que por las partes se ha estipulado una prórroga por tiempo indefinido que es forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, debe estarse más allá de tal pacto, a las mismas reglas que conforme a la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994 se aplican a los contratos anteriores a la referida norma. Ya que "no sería congruente que la eliminación del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 de la LAU 1964 resultara en un régimen de duración más desfavorable para el arrendador que lo pactó expresamente, en comparación con el previsto en la propia LAU de 1964"( Sentencia del Tribunal Supremo 1.664/2024).

(ii) La invocación del Auto del Tribunal Supremo 7822/2017, de 13 de septiembre, porque el mismo se limita a recordar la doctrina jurisprudencial recaída (desde la Sentencia 841/2009, de 29 de diciembre) acerca de la necesidad de un pacto expreso, en los contratos de arrendamiento posteriores al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, para que pueda entenderse acordada la prórroga forzosa por las partes. Ahora bien, en el supuesto de autos, precisamente se parte de que existe tal pacto expreso y de que efectivamente lo convenido por las partes fue la sumisión al régimen de prórroga forzosa que se establecía en el artículo 57 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, del que hace mención la cláusula 4.ª del contrato. Pero ese no es el punto en discusión, sino que lo determinante es que conforme a la doctrina contenida en las sentencias a que se ha hecho referencia con anterioridad, cuya doctrina en absoluto entendemos que modifique el Auto 7822/2017 en que pretende apoyarse la apelante, para los contratos como el de autos, en que se ha pactado por las partes la prórroga forzosa, se ha de estar a las reglas contenidas en la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994.

(iii) Las menciones al traspaso que tuvo lugar en 1999, y que fue autorizado por la parte arrendadora renunciando a los derechos de tanteo y retracto, porque nada de ello obsta a la cuestión que en este momento se plantea en relación con la expiración del plazo de duración del contrato. En particular, ciertamente el apartado 4 de la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994 establece que cuando en los diez años anteriores a su entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local, los plazos de extinción de los contratos que fija la propia norma se incrementarán en cinco años, pero en este caso, el traspaso se produjo con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1994, y en tal momento, 1 de enero de 1995, restaba para el transcurso de la duración pactada un plazo de algo más de 29 años.

(iv) La supuesta infracción del apartado 3 de la Disposición transitoria 3.ª, por ser la arrendataria Dña. Dolores, persona física, de manera que la extinción del contrato no tendrá lugar hasta el momento en que se produzca su jubilación o bien su fallecimiento, porque ha quedado firme, al no ser combatido en el recurso, el pronunciamiento de la sentencia apelada según el cual la legitimación pasiva para soportar el ejercicio de las acciones ejercitadas corresponde a MANGOLINE, S.C., que sería la arrendataria, decayendo por tanto la base para la pretendida aplicación del invocado apartado 3.

(v) Finalmente, la supuesta infracción de la Disposición transitoria 3.ª, por cuanto que, según se alega por la parte, de la misma resultaría que si el contrato no se encontraba en prórroga el 1 de enero de 1995, se extinguirá cuando transcurran 20 años desde la finalización del plazo pactado, por tanto en nuestro caso el 1 de marzo de 2044; porque el apartado 4 de la norma es claro al disponer que "los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley";y a su vez el apartado 5 determina que "los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas".Ahora bien, de la aplicación de las normas del apartado 4 resultaría la posibilidad de prórroga por un plazo máximo en principio de 20 años desde el 1 de enero de 1995, y en esa fecha, restaban más de 29 años para el transcurso del plazo pactado.

No cabe por tanto acoger la interpretación de la apelante en el sentido de haber de contarse el plazo de 20 años "desde el inicio de la prórroga".La Sentencia del Tribunal Supremo 239/2016, de 12 de abril, que invoca la parte, no apoya tal interpretación de la norma. En ella se aborda el supuesto de un contrato de arrendamiento de local celebrado después del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, en el que las partes habían pactado un plazo de duración de un año prorrogable en la forma prevista en el artículo 57 del texto refundido de 1964. A diferencia de lo que sucede en el presente caso, al entrar en vigor la Ley de 1994, el contrato se hallaba en situación de prórroga forzosa. Por el Juzgado se resolvió que la extinción del contrato debía entenderse producida una vez transcurridos 30 años desde la fecha de su celebración, estando el mismo sujeto a la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación interpuesto contra aquella sentencia; y a su vez el Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación, aplicando la doctrina jurisprudencial fijada por la Sentencia 137/2015, de 12 de marzo, anteriormente citada. En concreto, razona:

"Partiendo de la temporalidad esencial del arrendamiento la disposición transitoria primera, apartado primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , dispone simplemente que los contratos de arrendamiento posterior al 9 mayo 1985 se rigen por lo dispuesto en el Real Decreto Ley de 30 abril 1985 que elimina la prórroga forzosa, pero nada dice si las partes contratantes la han impuesto en el contrato voluntariamente.

En este último caso, se entiende que se rige igual que si se hubieran celebrado, con prórroga forzosa, antes del 9 mayo 1985 por lo que se aplica la disposición transitoria tercera, cuyo apartado 4 dispone, en relación a los arrendamientos cuyo arrendatario es una persona jurídica y desarrolla actividad comercial, que se extinguirán en veinte años.

Esta es la solución que ha dado, como doctrina jurisprudencial la sentencia de esta Sala de 12 marzo 2015 y coincide asimismo con lo resuelto, con sus matizaciones, por la sentencia de la Audiencia Provincial objeto del presente recurso, que debe ser confirmada".

El recurso, por todo lo expuesto, debe ser desestimado en este punto.

SEXTO.- Determinación del importe de la indemnización

La apelante viene por último a cuestionar el pronunciamiento de la sentencia por el que se le condena al abono de la suma de 2.093 € mensuales desde su fecha hasta que cese en la posesión del local.

Se esgrimen por la parte distintos argumentos, para empezar de carácter formal, como sería la "inexistencia de prueba válida"llevada a cabo para el establecimiento de la referida cantidad, por no haber sido interesada de contrario la comparecencia y ratificación del perito, así como la que considera "falta total de motivación"acerca de la cantidad fijada.

Pues bien, con respecto al alegado defecto de motivación, nos remitimos sin más a lo razonado en el fundamento 3.º de la presente resolución. Y en cuanto a la supuesta falta de prueba válidamente practicada, la tesis de la parte no puede ser acogida, puesto que el dictamen pericial obra unido a las actuaciones (acontecimiento 115 del expediente digital) y como tal puede ser valorado aun cuando no tuviese lugar la intervención de su autor en la vista para ratificarse en su contenido y responder a las preguntas que en su caso hubieran podido formularle las partes. Ha de recordarse que conforme al artículo 346 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "el perito que el tribunal designe emitirá por escrito su dictamen",pudiendo a su vez las partes solicitar, y el tribunal acordar, "que el perito deba intervenir en el juicio o en la vista a los efectos de que aporte las aclaraciones o explicaciones que sean oportunas".Disponiendo a su vez el artículo 347.1 de la misma Ley que "los peritos tendrán en el juicio o en la vista la intervención solicitada por las partes, que el tribunal admita. El tribunal sólo denegará las solicitudes de intervención que, por su finalidad y contenido, hayan de estimarse impertinentes o inútiles, o cuando existiera un deber de confidencialidad derivado de la intervención del perito en un procedimiento de mediación anterior entre las partes".De donde consideramos claro que no es preceptivo, para que la prueba pericial pueda considerarse plenamente eficaz, que se produzca la intervención en el juicio o vista del perito autor del dictamen; sin perjuicio ello de que, en el caso de tener lugar tal intervención, se tome debidamente en consideración en cada caso lo que el perito haya manifestado a preguntas de las partes y del juez, valorando tales respuestas junto con el propio dictamen "según las reglas de la sana crítica"( artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Por la apelante se alega también que se habría cercenado su derecho de defensa, "al no haber podido ni tan siquiera rebatir o preguntar"al perito; pero lo cierto es que ni en la vista solicitó que el perito interviniese, ni tampoco con ocasión de esta segunda instancia ha interesado la práctica de tal medio de prueba, de considerar que la práctica del mismo hubiera sido indebidamente denegada ( artículo 460.2.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

No más fructífera acogida habrá de hallar la alegación relativa a la inexistencia de cláusula contractual en que se fije una indemnización para los supuestos en que se incumpla por la arrendataria la obligación de devolver el local a la finalización del arrendamiento. La demandante no funda en este caso su petición indemnizatoria en la aplicación de cláusula penal alguna, y la sentencia no contempla tal extremo como fundamento de la condena. Se trata por tanto de una cuestión ajena a los términos en que el litigio aparece planteado. Como tampoco cabe tomar en consideración, por la misma razón, la supuesta mala fe que a la parte arrendadora se achaca por haber (según se alega) rehuido el cobro de la renta a partir de determinado momento.

Y otro tanto acaece, en relación con el argumento relativo a la "inexistencia de adverso de ofrecimiento de indemnización (...) en base a lo establecido en el art. 34 LAU , o notificación de oferta de arrendamiento, por un tercero, del local en litigio, con los requisitos legales obligatorios para efectuar el derecho de tanteo y/o retracto".Pues cabe apuntar, en cuanto a la invocación del artículo 34 de la Ley de 1994, que el régimen aplicable al contrato de autos es el que resulta de las Disposiciones transitorias a las que se ha venido haciendo referencia a lo largo de la presente resolución, que en síntesis se remiten a la normativa arrendaticia anterior a la Ley de 1994, con las modificaciones fijadas por las propias Disposiciones. A mayor abundamiento, no se daría ni tan siquiera de manera analógica el supuesto de hecho del precepto, que se refiere entre otros extremos a que "el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado";pues en este caso la demandada respondió a las reclamaciones extrajudiciales efectuadas por los demandantes en el sentido de defender que el contrato había quedado prorrogado por otros treinta años conforme a lo estipulado en su cláusula 4.ª (documentos n.º 8 y 11 de la demanda). Y respecto a la falta de notificación de oferta de tercero, la problemática planteada entre las partes no se refiere al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, sino a la finalización del contrato por el transcurso de su plazo de duración, y a la indemnización que una vez expirado el referido plazo debe abonar la arrendataria mientras que se mantenga en la posesión del local.

En fin, varios de los argumentos que se desarrollan en el recurso se vienen a referir a la insuficiente justificación, a entender de la parte, de los perjuicios cuya indemnización se acuerda. En tal sentido, se alega en síntesis la falta de prueba "acerca de la existencia de ofertas para el arrendamiento del local"por la suma mensual que se ha fijado en la sentencia; que el peritaje se ha llevado a cabo "con locales de otro municipio, y sin tan siquiera haber examinado el interior del local, ya que no se produjo visita al mismo por el perito";que no hay la certeza en cuanto a la pérdida de ganancias que exige la doctrina jurisprudencial relativa al lucro cesante; que no siendo clara la finalización del contrato, no puede ser reputada sin más como deudor de mala fe conforme al artículo 1.107 del Código Civil; y que los demandantes esgrimen una mera expectativa de cobro, sin aportar prueba alguna de haber sufrido un daño pues "no consta que el Juzgador haya usado el informe pericial para la fijación de la indemnización".

Acerca de esta última alegación, entendemos será suficiente con reiterar que en la sentencia apelada expresamente se indica que la indemnización que se fija "se corresponde con el valor de mercado del local, según pericial judicial que se estima adecuada y sin ninguna otra prueba en contrario";siendo por tanto claro que la sentencia sí se basa en el dictamen pericial aportado para determinar el importe de la indemnización.

Sentado ello, ha de tenerse en cuenta que lo solicitado por los demandantes es la indemnización del lucro cesante que se les está ocasionando como consecuencia de mantenerse la demandada en la posesión del local una vez expirado el plazo de duración del contrato, habida cuenta de la significativa diferencia existente entre la renta mensual que estaría siendo abonada por la arrendataria (que según se indicaba en el escrito de demanda, apartado quinto de los fundamentos de derecho de carácter jurídico-procesal, era de 419,45 € mensuales a la finalización del contrato), y la que sería renta de mercado que en la actualidad podrían estar percibiendo por el arriendo del mismo inmueble. Se alegaba en tal sentido en el escrito de demanda:

"La negativa de la demandada a entregar la posesión del local, está causando a mis mandantes un enorme perjuicio económico, toda vez que no pueden volver a arrendarlo.

Habida cuenta que la renta existente hasta la finalización del contrato (de una duración de 30 años) no es la que actualmente podría estar recibiendo, el daño que por lucro cesante se genera a mis representados es significativo, y se mantendrá hasta conseguir el lanzamiento y desalojo del local".

En el trance de resolver si tal petición es procedente, hemos de partir de que de conformidad con el artículo 1.106 del Código Civil, "la indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor".

Acerca del lucro cesante, la Sentencia del Tribunal Supremo 1.680/2025, de 24 de noviembre, enseña:

"La jurisprudencia de la sala sobre la relación entre el lucro cesante y el principio de indemnidad es abundante y reiterada, como también lo es la que establece las reglas de la carga de la prueba al respecto y los criterios de ponderación y cuantificación que deben ser tomados en consideración. En palabras de la sentencia 1121/2025, de 15 de julio :

«La reparación del daño, que corresponde a todo perjudicado y cuya causación es imputable jurídicamente a otro sujeto de derecho, debe comprender todo el daño padecido y no solo una parcela del realmente sufrido, bajo la regla de que si el daño se indemniza por encima del realmente causado se produce un enriquecimiento a favor de la víctima; mientras que, por el contrario, si el daño se resarce por debajo del efectivamente padecido se genera un empobrecimiento carente de justificación.

»Las consecuencias dañosas de un ilícito, ya sea este contractual o extracontractual, genera un derecho de endoso o transferencia del daño del patrimonio de la víctima que lo sufre al patrimonio de quien lo causó, que debe resarcirlo por haber vulnerado, mediante una conducta no conforme a derecho, la regla neminem laedere (no lastimar a nadie).

»La búsqueda de la indemnidad del perjudicado se convierte de esta forma en pilar fundamental de la regulación de la responsabilidad civil que informa los artículos 1106 y 1902 del CC , y que exige el restablecimiento del patrimonio del perjudicado al estado que tenía antes de producirse el evento dañoso ( SSTS 260/1997, de 2 de abril ; 292/2010, de 6 de mayo ; 712/2011, de 4 de octubre , 247/2015, de 5 de mayo , 420/2020, de 14 de julio ). [...]

»En consecuencia, como no puede ser de otra manera, el resarcimiento del daño injusto comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante o ganancia dejada de percibir.

»El lucro cesante se identifica con la ganancia frustrada o con la pérdida de los ingresos que la víctima padeció como consecuencia del evento dañoso. Ahora bien, mientras que el daño emergente es susceptible de prueba directa, la determinación del lucro cesante, en cuanto implica un juicio de futuro, habrá de construirse bajo criterios probabilísticos mediante una ponderación racional, equitativa y prudente de las circunstancias que concurren en cada supuesto litigioso.

»En efecto, la determinación de este concepto resarcitorio exige la realización de un juicio inferencial probabilístico no construido en el vacío, sino fundado en criterios objetivos de experiencia operantes en el concreto sector de la actividad humana en el que se generó el lucro frustrado, que deberá de ser además debidamente constatado y no constituir una quimera, ilusión o sueño de ganancias, fundadas en hipótesis intuitivas que no soporten una crítica racional».

La sentencia 569/2013, de 8 de octubre , citada por la anterior, precisa cómo debe justificarse y acreditarse el lucro cesante:

«La jurisprudencia de esta Sala, recogida en las sentencias 289/2009, de 5 de mayo , y 662/2012, de 12 de noviembre , entiende que 'el art. 1.106 CC señala como concepto indemnizatorio el de 'la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor', o lo que es lo mismo, los incrementos patrimoniales que el acreedor esperaba obtener y que se han visto frustrados por la actuación de la parte contraria ( sentencia 175/2009, de 16 de marzo ), cuya fijación, en cuanto que se refiere a beneficios futuros, debe obtenerse mediante apreciaciones prospectivas, fundadas en criterios objetivos de experiencia, entre los que pueden servir los que operan en el mundo económico, contable, actuarial, asistencial o financiero según las disciplinas técnicas o científicas correspondientes, de acuerdo con el examen y ponderación de las circunstancias de cada asunto ( sentencia 274/2008, de 21 de abril )».

Más recientemente, la STS 801/2025, de 20 de mayo , insiste en que el lucro cesante debe ser debidamente demostrado con solidez y rigor probatorios:

«La existencia del perjuicio por este concepto debe 'ser probada con una razonable verosimilitud, cosa que no ocurre cuando la ganancia o beneficio futuro se presenta como meramente posible o hipotético, existen dudas sobre su producción o no se aprecia su existencia en el marco de una lógica presunción sobre cómo habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso' ( sentencias 289/2009, de 5 de mayo ; 274/2008, de 21 de abril ; y las citadas por esta última: SSTS de 6 de septiembre de 1991 , 5 de octubre de 1992 , 67/2005, de 4 de febrero , 631/2007, de 31 de mayo , 977/2007, de 18 de septiembre )»".

Más específicamente, acerca del lucro cesante que se genera al titular de un local arrendado, cuando quien lo ocupa se mantiene indebidamente en la posesión del mismo pese a haber sido requerido para su entrega, la Sentencia del Tribunal Supremo 552/1998, de 8 de junio, se refiere a que "los recurrentes han venido comercializando el negocio más allá del tiempo de duración del arriendo, en contra de la voluntad de la arrendadora ( Sentencia de 16 de noviembre de 1992 ). En estos supuestos surge la obligación de indemnizar por posesión injustificada ( Artº. 1561 del C.Civil ), conforme a la doctrina jurisprudencial reiterada para estos casos sobre prolongación indebida del uso posesorio ( SS. de 24-5-1993 y 30-12-1995)".A su vez , la Sentencia del Tribunal Supremo 248/2003, de 17 de marzo, consideró que se trata de "un daño in re ipsa, que no necesita de especial demostración para su indemnización, es evidente y manifiesto. El arrendador ha estado privado desde la resolución del uso, goce o disposición del objeto arrendado, mientras que el arrendatario se ha beneficiado sin causa no entregándolos a aquel".Y la Sentencia del Tribunal Supremo 578/2012, de 28 de septiembre, se refiere a la anterior, señalando que "el principio de la total indemnidad queda sujeto a las reglas legales que determinan los daños resarcibles ( artículo 1106 CC ) y la extensión indemnizatoria ( artículo 1107 CC ) a la prueba de las consecuencias producidas ... si bien es cierto que el daño no es automáticamente equiparable al importe de las rentas actualizadas que venía recibiendo el arrendatario (sic) vigente la relación, también lo es que la sentencia no infringe el artículo 1106 cuando fija la indemnización tomando como base la renta que se venía pagando. La valoración de la prueba del recurrente no coincide con la de la sentencia recurrida y no cabe cuestionar en casación este criterio salvo desproporción arbitraria, que en el caso no concurre, porque no lo es tomar el importe de una renta contractual como índice o valor para calcular el alcance cuantitativo del uso de un bien, por cuyo concepto se pretende determinar una indemnización".

Partiendo de cuanto antecede, hemos de concluir en primer lugar que en sentido contrario a lo que se alega por la apelante, al mantenerse en la posesión del local sin hacer entrega del mismo a los propietarios una vez expirado el plazo de duración del contrato, está ocasionando un daño al privarles de la disponibilidad y uso del local, que ya no se encuentra amparada por un contrato de arrendamiento que ha quedado extinguido. No obsta a la apreciación de la existencia de este daño que no se justifique por los demandantes haber recibido ofertas de terceros para arrendar el local, pues al margen de que difícilmente podría concebirse la posibilidad de comercialización del inmueble en condiciones normales mientras que el mismo continúe ocupado por quien ha sido su arrendataria sin que esta acepte que está en la obligación de desalojarlo, en todo caso se están viendo los propietarios privados del uso y goce del local. Hacemos nuestro el razonamiento de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 26 de octubre de 2016:

"Dice que no se ha producido ningún lucro cesante porque el local, aún al día de la fecha, continúa sin arrendar. Pero lo que se indemniza aquí es el incumplimiento contractual en que incurrió la arrendataria al no devolver la cosa arrendada, aprovechándose de ella en perjuicio del arrendador, que no pudo obtener utilidades de la misma mientras continuó la posesión indebida. Esa prolongación injustificada del uso es la que genera el deber de indemnizar, con independencia de que el propietario tuviera o no intención de alquilar de nuevo el local, pues lo que es evidente es el menoscabo patrimonial que se produce para el titular por esa ocupación indebida y el correlativo enriquecimiento injusto de quien se beneficia de la posesión de un bien ajeno sin satisfacer la correspondiente contraprestación".

En segundo lugar, no consideramos que para venir obligada a la indemnización de este lucro cesante haya de reputarse a la arrendataria como deudor de mala fe. Según señala el artículo 1.107 del Código Civil, "los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento";y como concluye por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de abril de 2013, entre estos perjuicios se encuentra el lucro cesante derivado de la percepción de una renta inferior a la que se hubiera cobrado si el local se hubiese desalojado, dejándolo a disposición del arrendador, cuando finalizó el contrato. Según explica la referida sentencia, con razonamiento que hacemos nuestro:

"Los daños y perjuicios previsibles cuando el Ministerio apelante se opuso a la demanda de extinción del contrato de arrendamiento por expiración de plazo no pueden referirse a la concreta cuantificación de la renta en los términos en que se concertó un contrato de arrendamiento posterior (el 1 de abril de 2007), sino, en general, al hecho de que tendría que abonar una cantidad superior a la que pagaba como renta (si se estimaba la demanda de su arrendador) y que esta cantidad equivaldría a la renta de mercado que se pagase desde la fecha de extinción del contrato que ligaba a las partes. Se trata de un perjuicio perfectamente previsible y encaja en la disposición del artículo 1.107 del Código civil para ser aplicado incluso a un deudor de buena fe, esto es, que el mero hecho de oponerse a aquella demanda de desahucio no exime al Ministerio apelante de responder de los perjuicios previsibles que causaba, y tal es el reclamado que ha motivado la demanda y la consiguiente condena por la sentencia de instancia".

En nuestro caso, aun sin necesidad de reputar a la arrendataria apelante-demandada como deudor de mala fe por la sola circunstancia de haberse opuesto a la demanda de desahucio sosteniendo que el contrato debía considerarse vigente, consideramos que constituía un perjuicio perfectamente previsible el que se generaba de no ser acogida tal oposición a la demanda, al verse frustrado el derecho de los demandantes a la percepción de la cantidad que correspondiese a una renta actual de mercado por el arriendo del local, y no a la que venía satisfaciéndose en virtud del contrato de arrendamiento suscrito tres décadas atrás y ahora extinguido.

Asimismo, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 de mayo de 2016 y 7 de noviembre de 2019 han concluido, con cita de la de 24 de abril de 2013, que en orden a la cuantificación del lucro cesante que se genera tras haberse extinguido el arrendamiento por expiración de su plazo de duración, la ganancia dejada de percibir por la parte arrendadora sería "equivalente a la renta de mercado de una vivienda como la arrendada, pues los demandados han ocupado indebidamente la vivienda durante ese período y la parte arrendadora se negó a recibir la renta que contractualmente procedía ... La ocupación indebida se basa en que se les comunicó la resolución del contrato de arrendamiento, luego considerada procedente, pero no procedieron al desalojo entonces, sino varios años después".

Y como señala la Sentencia de 7 de noviembre de 2019, con razonamiento que hacemos nuestro, resulta "evidente el perjuicio ocasionado al actor, al no haber podido ingresar las rentas de mercado vigentes que con un nuevo contrato de arrendamiento se hubieran establecido".

En tercer lugar, respecto a la determinación de cuál sea en el supuesto de autos esa renta actual de mercado, considera la sala en el mismo sentido que la resolución apelada que ha de estarse a lo que resulta del informe pericial emitido por perito judicialmente designado, y no desvirtuado por prueba alguna en sentido contrario. En el informe, que ha sido emitido por agente de la propiedad colegiado y tasador inmobiliario, consta que se llevó a cabo inspección ocular del local en fecha 5 de junio de 2025, figurando varias fotografías de su exterior y de la calle de Mahón en que se halla ubicado. Se indica que se encuentra en un barrio de calidad que califica como media, si bien comercialmente la calidad de la ubicación es alta pues se trata de un barrio comercial y de una calle peatonal. Se detalla la superficie registral y catastral del local, su estado de conservación que se considera normal y su situación física que sería "buena comercialmente".Se lleva a cabo la tasación siguiendo el método comparativo, tomando como "testigos"otros doce inmuebles de características muy similares, y eliminando los tres con mayores y los tres con menores precios. A partir de aquí, realizando los oportunos cálculos, obtiene el perito el resultado de ser la renta mensual de mercado para el local de autos 2.093 €. Consideramos, examinado el informe, que el mismo es claro, detallado y coherente, siendo su autor persona con conocimientos especializados acerca del objeto sobre el que versa, además de no haber sido aportada por la parte apelante-demandada prueba alguna en sentido contrario, por lo que ha de reconocérsele fuerza de convicción probatoria.

Se justifica en definitiva la existencia de una significativa diferencia entre el importe a que ascendería la renta de mercado que podrían estar percibiendo los demandantes desde la finalización del contrato (2.093 €), y aquella que estaba abonando la arrendataria (419,45 €), y con ello, la realidad del lucro cesante que se ocasiona a los demandantes al estar dejando de percibir esa renta de mercado; habiendo además ya la sentencia apelada venido a moderar prudencialmente el importe de la indemnización, en la medida en que reconoce el derecho a la misma no desde la fecha de finalización del arriendo sino desde aquella, posterior en algo más de quince meses, en que la propia sentencia fue dictada, pronunciamiento al que los demandantes en todo caso se han aquietado.

El recurso, en consecuencia, se desestima también en este punto.

SÉPTIMO.- Costas de la apelación y depósito para recurrir

Al desestimarse de manera total el recurso, procede condenar a la apelante al pago de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ; acordándose asimismo la pérdida del depósito constituido ( apartado 9 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

La demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento relataba que los demandantes Dña. Berta y D. Casiano, este último representado por sus padres D. Romeo y Dña. Serafina, son propietarios en proindiviso del inmueble sito en DIRECCION000, de Mahón. Alegaban los demandantes que con fecha 1 de marzo de 1994 se suscribió contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el referido inmueble, siendo en aquel momento arrendatario D. Raúl, si bien el 26 de noviembre de 1999 se suscribió contrato de traspaso en favor de la ahora demandada MANGOLINE, y el 11 de enero de 2000 se comunicó por esta que los derechos arrendaticios serían en lo sucesivo disfrutados por ella. Alegaban los demandantes que de lo acordado en el contrato resulta que el mismo finalizaba el 1 de marzo de 2024, por lo que con la debida antelación así lo comunicaron a la demandada a fin de facilitar la entrega de la posesión. Alegaban los demandantes que sin embargo la demandada respondió mostrando su disconformidad, habiéndose mantenido en la posesión. Así las cosas, solicitaban los demandantes que se dictase sentencia por la que se declarase finalizado el contrato, condenando a la demandada a desalojar el local, así como al pago, en concepto de lucro cesante, de la cantidad que quedase determinada en el transcurso del procedimiento mediante informe de perito judicialmente designado, correspondiente a la renta mensual que podrían estar percibiendo por el alquiler del local.

La demandada se opuso al acogimiento de la pretensión, alegando en síntesis: 1.º) la falta de legitimación activa de D. Romeo y Dña. Serafina, al no haberse acreditado la propiedad o título bajo el que actúan; 2.º) la falta de legitimación pasiva de MANGOLINE, puesto que dicha sociedad es explotadora del negocio, pero la arrendataria y quien paga la renta mensualmente es Dña. Dolores; 3.º) la inadecuación de procedimiento, por concurrir cuestión compleja, ya que se formula una solicitud de resolución del contrato camuflada como supuesta expiración del mismo; 4.º) la vigencia del contrato y en su caso la validez de la prórroga acordada, conforme a los términos del contrato y a las previsiones de las Disposiciones transitorias de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; y 5.º) la improcedencia de la indemnización que se solicita de contrario.

La sentencia rechazó las excepciones de inadecuación de procedimiento, así como de falta de legitimación activa y pasiva, y concluyó que a la luz de la doctrina jurisprudencial debía considerarse finalizado el contrato, al haber transcurrido el plazo de duración pactado y haber sido comunicada por la arrendadora su voluntad de no renovación. En cuanto a la indemnización solicitada, acogió asimismo la petición de la demandante, fijándola conforme a la pericial practicada, si bien acordó que se devengase la misma desde la fecha de la propia sentencia, por no haber sido determinada con anterioridad.

Interpone recurso de apelación la demandada, sin cuestionar ya lo resuelto en la sentencia en cuanto a la legitimación activa y pasiva, pero insistiendo en la inadecuación de procedimiento, así como en la vigencia del contrato, y sosteniendo asimismo la improcedencia de la indemnización reconocida en la sentencia.

Los demandantes se oponen a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Supuesta inadecuación de procedimiento

Ante todo se alega por la apelante que nos encontramos en presencia de cuestión compleja que determinaría la inadecuación del juicio verbal de desahucio por expiración de plazo, puesto que "de adverso se pretende la rescisión de un contrato con prórroga en vigor",lo que sería ajeno al pronunciamiento del Tribunal Supremo en el que pretende apoyarse la actora, además de haber esta dedicado en la vista "más de 7 minutos a intentar justificar ese extremo, lo cual ya es indicio bastante, a entender de esta parte, de la existencia de causa compleja".

Según se expone en la Sentencia de la Sec. 4.ª de esta Audiencia Provincial de 5 de mayo de 2023, con cita de la Sentencia de la Sec. 3.ª de 13 de octubre de 2016, la falta de efectos de cosa juzgada que conforme al artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tienen las sentencias que pongan fin, entre otros, a los juicios verbales de desahucio por expiracion de plazo, "faculta a las partes a promover un juicio declarativo posterior en el que se pueda conocer de la compleja situación que no pudo resolver el proceso sumario y por la cual se desestimó la demanda ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1992 y de 29 de febrero de 2000 , entre otras muchas).

Como consecuencia de todo ello, el juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo resulta inadecuado cuando a lo largo del proceso sale a la luz la existencia de una cuestión compleja, esto es, una cuestión que, sin haber sido creada artificialmente por la demandada, revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora.

La inadecuación del procedimiento por la concurrencia de una cuestión compleja, si ésta es real y no un mero argumento defensivo, produce como efecto la desestimación de la demanda. Son cuestiones complejas las relativas a la propiedad o la condición de arrendadora de la parte demandante. Deben discernirse qué alegaciones son inconsistentes, poco fundadas o tienen escasa conexión con el objeto de debate, que deben ser rechazadas, de aquellas otras que se basan en alegaciones legítimas y suficientes para hacer al menos dudosa la actuación del demandante. La resolución de las cuestiones relativas a la concurrencia o no en el caso de la legitimación activa de las partes y a la existencia o no de un verdadero contrato de arrendamiento, excede los límites del procedimiento de desahucio y deben plantearse en un procedimiento declarativo y plenario".

En el supuesto de autos, no es discutida la naturaleza del vínculo contractual que une a las partes, un contrato de arrendamiento de un bien inmueble con destino del mismo a local de negocio; y tampoco se mantiene ya en esta alzada la controversia que la demandada inicialmente planteó en relación con la legitimación activa y pasiva de las partes, al haberse aquietado la apelante en este punto con lo resuelto en la sentencia. Lo esencial de la discusión se refiere a si debe considerarse que el plazo de duración del contrato habría expirado o no, teniendo en cuenta lo estipulado en el mismo y las previsiones contenidas en las Disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos, interpretadas por la doctrina jurisprudencial; y tales cuestiones no exceden del ámbito propio del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual se decidirán en juicio verbal las demandas en las que que, entre otros supuestos, se pretenda con fundamento en la expiración del plazo fijado legal o contractualmente por el dueño de una finca urbana dada en arrendamiento, la recuperación de la posesión de la misma.

El recurso, en consecuencia, se desestima en este punto.

TERCERO.- Supuesto defecto de motivación

La apelante achaca a la sentencia un defecto de motivación, en relación con dos cuestiones que se mencionan separadamente en el escrito de recurso. Por un lado, respecto de la decisión que adopta en cuanto a la ineficacia de la prórroga forzosa; y por otro, con un más extenso desarrollo argumental, en cuanto a la fijación de la indemnización, sosteniendo que en la resolución apelada "no existe base o argumento alguno que indique de dónde se obtiene la cantidad indemnizatoria".

El artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que "las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".

En cuanto al deber de motivación y su infracción (falta de motivación o motivación insuficiente), es doctrina jurisprudencial que exponen, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo 228/2015, de 7 de mayo, 460/2020, de 3 de septiembre y 1203/2023, de 21 de julio, que: (i) solo debe entenderse como la necesidad de que la sentencia exteriorice las razones fácticas y jurídicas del fallo de modo tal que permita el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos y operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad; (ii) no cabe confundirla con la incongruencia a que se refiere el apartado 1 del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cuya cita por tanto no permite analizar posibles defectos de motivación); (iii) tampoco cabe confundirla con la disconformidad de la parte recurrente con la fundamentación jurídica del fallo (en tanto que una motivación adecuada y suficiente no implica una motivación favorable a las pretensiones de la parte); (iv) debe igualmente distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio (a no ser una falta de motivación de dicha valoración probatoria, o una mera apariencia de motivación que la vicie de arbitrariedad); y (v) la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendique ha determinado aquélla.

En el supuesto de autos, el examen de la resolución apelada da lugar a constatar que en ella se exteriorizan de manera adecuada, clara y suficientemente detallada las razones en que tanto desde el punto de vista fáctico como jurídico se basa el fallo. En particular, acerca de la cuestión relativa a la expiración del plazo, se razona (pág. 7-8 de 10) que "la cuestión ha sido ya resuelta por el Tribunal Supremo",aplicándose la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994, por lo que, "tratándose de un arrendamiento de uso distinto de vivienda suscrito entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, habiéndose pactado entre las partes un plazo de duración de 30 años con prórrogas forzosas, llegado el día del vencimiento pactado y superada cualquier duración legal, debe equipararse el mismo tratamiento que el legislador previó respecto de los contratos con prórroga forzosa para aquellos supuestos de prórroga convencional y, en consecuencia, determinarse conforme al espíritu propio del contrato de arrendamiento un plazo de duración determinado, por lo que transcurridos los 30 años de duración pactada, y comunicado por el arrendador su voluntad de no renovar el contrato, se declara resuelto el arrendamiento por expiración de plazo, sin que se acojan los argumentos de oposición subsidiarios en los mismos términos".Y en cuanto a la fijación de la indemnización, se expone en la sentencia (pág. 8 de 10) que "queda probado que el arrendatario ha permanecido y permanece en la posesión del local más allá del tiempo de duración pactado, que el arrendador le dirigió comunicación extrajudicial de restitución posesoria, y que la cuestión jurídica aquí controvertida venía ya resuelta y consolidada desde el año 2015, por lo que la persistencia en la posesión se ha tornado en una posesión ilegítima y fuera de contrato, por lo que el arrendador tiene derecho de ser indemnizado, y esa indemnización se corresponde con el valor de mercado del local, según pericial judicial que se estima adecuada y sin ninguna otra prueba en contrario, por cuanto, como se expone, la posesión ha resultado fuera de contrato, no sujeta ya a sus disposiciones contractuales y, en particular, renta, y máxime si como en el caso de autos la duración del arriendo es sumamente antigua y la conducta del arrendatario busca, precisamente, la ocupación del local en detrimento del arrendador y con esa renta antigua desfasada. Ello, no obstante, con efectos desde la fecha de la presente resolución".De lo que resulta como se avanzaba la cabal exteriorización de los argumentos en que se funda para ambas cuestiones la decisión adoptada (lo que precisamente ha permitido a la apelante cuestionar de manera pormenorizada la corrección de los mismos a través de su recurso), con expresa y diáfana mención, en cuanto a la determinación de la cuantía indemnizatoria a abonar por la demandada, de la "pericial judicial que se estima adecuada y sin ninguna otra prueba en contrario".No pudiendo confundirse el defecto en la motivación de la resolución con el desacuerdo de la apelante en relación con dicha motivación o con el fallo a que la misma da lugar, sin perjuicio de lo que haya lugar a resolver al dar respuesta a los demás extremos que se plantean en el recurso en cuanto al mayor o menor acierto de la decisión adoptada, tanto en la valoración de las pruebas practicadas como en la aplicación de las normas relevantes para la resolución del litigio.

El recurso se desestima en este punto.

CUARTO.- Hechos relevantes para la resolución del litigio

En orden a la adecuada resolución de las cuestiones planteadas, convendrá comenzar relacionando una serie de hechos acerca de los cuales no existe disconformidad entre las partes, y que en todo caso se consideran adecuadamente justificados en virtud de la documental obrante en autos.

1.º) El 1 de marzo de 1994 se suscribió contrato de arrendamiento de local de negocio en relación con el inmueble detallado en los antecedentes de esta resolución (se aporta copia como documento n.º 4 de la demanda).

En la cláusula 4.ª del contrato se acordaba:

"La duración del presente contrato será de TREINTA AÑOS, es decir, que finalizará el día 1 de marzo de 2024, a cuyo término, de no mediar notificación previa con 30 días de antelación por parte del arrendatario, será prorrogado por otro periodo igual, y así de forma sucesiva; dichas prórrogas serán en todo caso voluntarias para la arrendataria y obligatorias para la propiedad, a tenor de lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , no siendo en consecuencia de aplicación lo dispuesto por el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril , siendo incluso de aplicación la prórroga forzosa de aprobarse una nueva Ley de arrendamientos Urbanos, o cualquier otra modificación que afecte a la duración de los contratos de aplicación en el futuro.

Ambas partes, convienen, que en cualquier momento, de mediar un preaviso con treinta días de antelación por parte del arrendatario, quedará resuelta la relación de locación, presente, sin que haya lugar a indemnización alguna por parte de esta última por tal concepto".

2.º) El 26 de noviembre de 1999 se suscribió contrato de traspaso de local de negocio (documento n.º 5 de la demanda), por el que el arrendatario originario, D. Raúl, traspasó el derecho de arriendo del local a Dña. Dolores, que actuaba en su nombre y en representación de la sociedad civil MANGOLINE, S.C.

A su vez, el 11 de enero de 2000 la Sra. Dolores remitió comunicación a la propiedad del local, expresiva de pasar a ser la arrendataria la sociedad MANGOLINE, S.C. (documento n.º 6 de la demanda).

3.º) El 1 de diciembre de 2023 fue remitido burofax en nombre de la arrendadora a MANGOLINE, S.C., en el que se le comunicaba que la finalización del contrato se había de producir, "sin derecho alguno a prórroga por parte del Arrendatario",el 1 de marzo siguiente, fecha en que tendría la obligación de restituir el local (documento n.º 7 de la demanda).

QUINTO.- Expiración del plazo de duración del contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se ocupa en sus Disposiciones transitorias de regular lo relativo al régimen aplicable a los contratos otorgados con anterioridad a su entrada en vigor, distinguiendo según que se trate de arrendamientos de vivienda o bien de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y asimismo que sean anteriores o bien posteriores al 9 de mayo de 1985, fecha en la que entró en vigor el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, que entre otras previsiones, disponía en su artículo 9 la supresión del régimen de prórroga forzosa existente hasta ese momento en la legislación especial sobre arrendamientos urbanos.

En particular, la Disposición transitoria 3.ª se ocupa de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, disponiendo en su apartado 1 que los mismos continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones establecidas en la propia Disposición. Que a su vez, en cuanto a la extinción y subrogación, distingue según que a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994 el contrato se encontrase en situación de prórroga legal (apartados 2 a 4), o bien que en esa misma fecha no hubiera transcurrido el plazo de duración pactado (apartado 5).

Mientras que la Disposición transitoria 1.ª se refiere, en su apartado 2, a los contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebrasen a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994; disponiendo que los mismos "continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda".

Ahora bien, la Sentencia del Tribunal Supremo 831/2011, de 17 de noviembre, al interpretar estas disposiciones, sentó la siguiente doctrina:

"El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, «[h]a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.» En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 , permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

En definitiva, la DT Primera LAU 1994 , remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.

Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 ".

Y a su vez, la Sentencia del Tribunal Supremo 137/2015, de 12 de marzo (Pleno), reiteró este criterio, fijando como doctrina jurisprudencial "la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008 , citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009 , referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985".

Doctrina que se vuelve a aplicar en la Sentencia del Tribunal Supremo 324/2015, de 8 de junio, y que se reproduce en la Sentencia del Tribunal Supremo 1.664/2024, de 12 de diciembre, que al respecto de la misma señala:

"Esta doctrina se refiere a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la LAU 1994, en los cuales las partes acordaron expresamente someterse a la prórroga forzosa establecida en la LAU 1964, así como a la aplicabilidad de la DT 3.ª LAU de 1994 .

Por identidad de razón, es igualmente fundamentado aplicar la DT 4.ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato, celebrados en el mismo período y sometidos, por acuerdo expreso de las partes, a la prórroga forzosa.

Así se infiere, también, del análisis conjunto y sistemático de la DT 1.ª LAU 1994 , apartado 2, y de la DT 4.ª LAU 1994 ; así como de la necesidad de realizar una interpretación coherente con el espíritu y finalidad del RDL 2/1985.

(...) no sería congruente que la eliminación del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 de la LAU 1964 resultara en un régimen de duración más desfavorable para el arrendador que lo pactó expresamente, en comparación con el previsto en la propia LAU de 1964".

En el supuesto de autos, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la Ley de 1994. En él, las partes acordaron someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en la legislación arrendaticia anterior, pues así resulta de los claros términos ( artículo 1.281 del Código Civil) en que aparece redactada la cláusula 4.ª, en la que se recoge un acuerdo expreso de sometimiento al régimen del artículo 57 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Por consiguiente, resulta de aplicación conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994. Como la fecha de finalización pactada era el 1 de marzo de 2024, en la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994 no había transcurrido el plazo determinado de duración pactado, por lo que ha de estarse a lo dispuesto en el apartado 5 de la referida Disposición transitoria, según el cual, en estos casos los contratos "durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas".Las reglas del apartado 4 establecen la posibilidad de que el contrato se prorrogue durante un plazo que como máximo se fija en 20 años, a partir de la entrada en vigor de la Ley de 1994. Sin embargo, a la fecha de la entrada en vigor de la Ley de 1994, el 1 de enero de 1995, restaban algo más de 29 años para la finalización del plazo de duración pactado. Por lo que ha de concluirse que la finalización del contrato tenía lugar conforme a estas reglas en la fecha pactada, 1 de marzo de 2024, y habiendo manifestado expresamente, con la debida antelación, la parte arrendadora su voluntad de que el contrato no se prolongase más allá de esa fecha, no cabe entender que se hubiera llegado a producir la tácita reconducción, conforme al párrafo segundo del apartado 5 de la Disposición transitoria 3.ª, que se remite al artículo 1.566 del Código Civil.

No apreciamos, en consecuencia, que la sentencia apelada haya incurrido en infracción de la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994 como se le achaca en el recurso; ni en virtud de cuanto se deja expuesto, cabe acoger los diversos argumentos que por la apelante se articulan para sostener la vigencia del contrato:

(i) La alegación relativa a hallarnos "ante una duración contractual libremente pactada y asumida por las partes",porque según concluye el Tribunal Supremo en las sentencias antes citadas, en los supuestos de contratos de arrendamiento de local de negocio posteriores al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, en los que por las partes se ha estipulado una prórroga por tiempo indefinido que es forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, debe estarse más allá de tal pacto, a las mismas reglas que conforme a la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994 se aplican a los contratos anteriores a la referida norma. Ya que "no sería congruente que la eliminación del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 de la LAU 1964 resultara en un régimen de duración más desfavorable para el arrendador que lo pactó expresamente, en comparación con el previsto en la propia LAU de 1964"( Sentencia del Tribunal Supremo 1.664/2024).

(ii) La invocación del Auto del Tribunal Supremo 7822/2017, de 13 de septiembre, porque el mismo se limita a recordar la doctrina jurisprudencial recaída (desde la Sentencia 841/2009, de 29 de diciembre) acerca de la necesidad de un pacto expreso, en los contratos de arrendamiento posteriores al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, para que pueda entenderse acordada la prórroga forzosa por las partes. Ahora bien, en el supuesto de autos, precisamente se parte de que existe tal pacto expreso y de que efectivamente lo convenido por las partes fue la sumisión al régimen de prórroga forzosa que se establecía en el artículo 57 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, del que hace mención la cláusula 4.ª del contrato. Pero ese no es el punto en discusión, sino que lo determinante es que conforme a la doctrina contenida en las sentencias a que se ha hecho referencia con anterioridad, cuya doctrina en absoluto entendemos que modifique el Auto 7822/2017 en que pretende apoyarse la apelante, para los contratos como el de autos, en que se ha pactado por las partes la prórroga forzosa, se ha de estar a las reglas contenidas en la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994.

(iii) Las menciones al traspaso que tuvo lugar en 1999, y que fue autorizado por la parte arrendadora renunciando a los derechos de tanteo y retracto, porque nada de ello obsta a la cuestión que en este momento se plantea en relación con la expiración del plazo de duración del contrato. En particular, ciertamente el apartado 4 de la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994 establece que cuando en los diez años anteriores a su entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local, los plazos de extinción de los contratos que fija la propia norma se incrementarán en cinco años, pero en este caso, el traspaso se produjo con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1994, y en tal momento, 1 de enero de 1995, restaba para el transcurso de la duración pactada un plazo de algo más de 29 años.

(iv) La supuesta infracción del apartado 3 de la Disposición transitoria 3.ª, por ser la arrendataria Dña. Dolores, persona física, de manera que la extinción del contrato no tendrá lugar hasta el momento en que se produzca su jubilación o bien su fallecimiento, porque ha quedado firme, al no ser combatido en el recurso, el pronunciamiento de la sentencia apelada según el cual la legitimación pasiva para soportar el ejercicio de las acciones ejercitadas corresponde a MANGOLINE, S.C., que sería la arrendataria, decayendo por tanto la base para la pretendida aplicación del invocado apartado 3.

(v) Finalmente, la supuesta infracción de la Disposición transitoria 3.ª, por cuanto que, según se alega por la parte, de la misma resultaría que si el contrato no se encontraba en prórroga el 1 de enero de 1995, se extinguirá cuando transcurran 20 años desde la finalización del plazo pactado, por tanto en nuestro caso el 1 de marzo de 2044; porque el apartado 4 de la norma es claro al disponer que "los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley";y a su vez el apartado 5 determina que "los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas".Ahora bien, de la aplicación de las normas del apartado 4 resultaría la posibilidad de prórroga por un plazo máximo en principio de 20 años desde el 1 de enero de 1995, y en esa fecha, restaban más de 29 años para el transcurso del plazo pactado.

No cabe por tanto acoger la interpretación de la apelante en el sentido de haber de contarse el plazo de 20 años "desde el inicio de la prórroga".La Sentencia del Tribunal Supremo 239/2016, de 12 de abril, que invoca la parte, no apoya tal interpretación de la norma. En ella se aborda el supuesto de un contrato de arrendamiento de local celebrado después del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, en el que las partes habían pactado un plazo de duración de un año prorrogable en la forma prevista en el artículo 57 del texto refundido de 1964. A diferencia de lo que sucede en el presente caso, al entrar en vigor la Ley de 1994, el contrato se hallaba en situación de prórroga forzosa. Por el Juzgado se resolvió que la extinción del contrato debía entenderse producida una vez transcurridos 30 años desde la fecha de su celebración, estando el mismo sujeto a la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación interpuesto contra aquella sentencia; y a su vez el Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación, aplicando la doctrina jurisprudencial fijada por la Sentencia 137/2015, de 12 de marzo, anteriormente citada. En concreto, razona:

"Partiendo de la temporalidad esencial del arrendamiento la disposición transitoria primera, apartado primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , dispone simplemente que los contratos de arrendamiento posterior al 9 mayo 1985 se rigen por lo dispuesto en el Real Decreto Ley de 30 abril 1985 que elimina la prórroga forzosa, pero nada dice si las partes contratantes la han impuesto en el contrato voluntariamente.

En este último caso, se entiende que se rige igual que si se hubieran celebrado, con prórroga forzosa, antes del 9 mayo 1985 por lo que se aplica la disposición transitoria tercera, cuyo apartado 4 dispone, en relación a los arrendamientos cuyo arrendatario es una persona jurídica y desarrolla actividad comercial, que se extinguirán en veinte años.

Esta es la solución que ha dado, como doctrina jurisprudencial la sentencia de esta Sala de 12 marzo 2015 y coincide asimismo con lo resuelto, con sus matizaciones, por la sentencia de la Audiencia Provincial objeto del presente recurso, que debe ser confirmada".

El recurso, por todo lo expuesto, debe ser desestimado en este punto.

SEXTO.- Determinación del importe de la indemnización

La apelante viene por último a cuestionar el pronunciamiento de la sentencia por el que se le condena al abono de la suma de 2.093 € mensuales desde su fecha hasta que cese en la posesión del local.

Se esgrimen por la parte distintos argumentos, para empezar de carácter formal, como sería la "inexistencia de prueba válida"llevada a cabo para el establecimiento de la referida cantidad, por no haber sido interesada de contrario la comparecencia y ratificación del perito, así como la que considera "falta total de motivación"acerca de la cantidad fijada.

Pues bien, con respecto al alegado defecto de motivación, nos remitimos sin más a lo razonado en el fundamento 3.º de la presente resolución. Y en cuanto a la supuesta falta de prueba válidamente practicada, la tesis de la parte no puede ser acogida, puesto que el dictamen pericial obra unido a las actuaciones (acontecimiento 115 del expediente digital) y como tal puede ser valorado aun cuando no tuviese lugar la intervención de su autor en la vista para ratificarse en su contenido y responder a las preguntas que en su caso hubieran podido formularle las partes. Ha de recordarse que conforme al artículo 346 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "el perito que el tribunal designe emitirá por escrito su dictamen",pudiendo a su vez las partes solicitar, y el tribunal acordar, "que el perito deba intervenir en el juicio o en la vista a los efectos de que aporte las aclaraciones o explicaciones que sean oportunas".Disponiendo a su vez el artículo 347.1 de la misma Ley que "los peritos tendrán en el juicio o en la vista la intervención solicitada por las partes, que el tribunal admita. El tribunal sólo denegará las solicitudes de intervención que, por su finalidad y contenido, hayan de estimarse impertinentes o inútiles, o cuando existiera un deber de confidencialidad derivado de la intervención del perito en un procedimiento de mediación anterior entre las partes".De donde consideramos claro que no es preceptivo, para que la prueba pericial pueda considerarse plenamente eficaz, que se produzca la intervención en el juicio o vista del perito autor del dictamen; sin perjuicio ello de que, en el caso de tener lugar tal intervención, se tome debidamente en consideración en cada caso lo que el perito haya manifestado a preguntas de las partes y del juez, valorando tales respuestas junto con el propio dictamen "según las reglas de la sana crítica"( artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Por la apelante se alega también que se habría cercenado su derecho de defensa, "al no haber podido ni tan siquiera rebatir o preguntar"al perito; pero lo cierto es que ni en la vista solicitó que el perito interviniese, ni tampoco con ocasión de esta segunda instancia ha interesado la práctica de tal medio de prueba, de considerar que la práctica del mismo hubiera sido indebidamente denegada ( artículo 460.2.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

No más fructífera acogida habrá de hallar la alegación relativa a la inexistencia de cláusula contractual en que se fije una indemnización para los supuestos en que se incumpla por la arrendataria la obligación de devolver el local a la finalización del arrendamiento. La demandante no funda en este caso su petición indemnizatoria en la aplicación de cláusula penal alguna, y la sentencia no contempla tal extremo como fundamento de la condena. Se trata por tanto de una cuestión ajena a los términos en que el litigio aparece planteado. Como tampoco cabe tomar en consideración, por la misma razón, la supuesta mala fe que a la parte arrendadora se achaca por haber (según se alega) rehuido el cobro de la renta a partir de determinado momento.

Y otro tanto acaece, en relación con el argumento relativo a la "inexistencia de adverso de ofrecimiento de indemnización (...) en base a lo establecido en el art. 34 LAU , o notificación de oferta de arrendamiento, por un tercero, del local en litigio, con los requisitos legales obligatorios para efectuar el derecho de tanteo y/o retracto".Pues cabe apuntar, en cuanto a la invocación del artículo 34 de la Ley de 1994, que el régimen aplicable al contrato de autos es el que resulta de las Disposiciones transitorias a las que se ha venido haciendo referencia a lo largo de la presente resolución, que en síntesis se remiten a la normativa arrendaticia anterior a la Ley de 1994, con las modificaciones fijadas por las propias Disposiciones. A mayor abundamiento, no se daría ni tan siquiera de manera analógica el supuesto de hecho del precepto, que se refiere entre otros extremos a que "el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado";pues en este caso la demandada respondió a las reclamaciones extrajudiciales efectuadas por los demandantes en el sentido de defender que el contrato había quedado prorrogado por otros treinta años conforme a lo estipulado en su cláusula 4.ª (documentos n.º 8 y 11 de la demanda). Y respecto a la falta de notificación de oferta de tercero, la problemática planteada entre las partes no se refiere al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, sino a la finalización del contrato por el transcurso de su plazo de duración, y a la indemnización que una vez expirado el referido plazo debe abonar la arrendataria mientras que se mantenga en la posesión del local.

En fin, varios de los argumentos que se desarrollan en el recurso se vienen a referir a la insuficiente justificación, a entender de la parte, de los perjuicios cuya indemnización se acuerda. En tal sentido, se alega en síntesis la falta de prueba "acerca de la existencia de ofertas para el arrendamiento del local"por la suma mensual que se ha fijado en la sentencia; que el peritaje se ha llevado a cabo "con locales de otro municipio, y sin tan siquiera haber examinado el interior del local, ya que no se produjo visita al mismo por el perito";que no hay la certeza en cuanto a la pérdida de ganancias que exige la doctrina jurisprudencial relativa al lucro cesante; que no siendo clara la finalización del contrato, no puede ser reputada sin más como deudor de mala fe conforme al artículo 1.107 del Código Civil; y que los demandantes esgrimen una mera expectativa de cobro, sin aportar prueba alguna de haber sufrido un daño pues "no consta que el Juzgador haya usado el informe pericial para la fijación de la indemnización".

Acerca de esta última alegación, entendemos será suficiente con reiterar que en la sentencia apelada expresamente se indica que la indemnización que se fija "se corresponde con el valor de mercado del local, según pericial judicial que se estima adecuada y sin ninguna otra prueba en contrario";siendo por tanto claro que la sentencia sí se basa en el dictamen pericial aportado para determinar el importe de la indemnización.

Sentado ello, ha de tenerse en cuenta que lo solicitado por los demandantes es la indemnización del lucro cesante que se les está ocasionando como consecuencia de mantenerse la demandada en la posesión del local una vez expirado el plazo de duración del contrato, habida cuenta de la significativa diferencia existente entre la renta mensual que estaría siendo abonada por la arrendataria (que según se indicaba en el escrito de demanda, apartado quinto de los fundamentos de derecho de carácter jurídico-procesal, era de 419,45 € mensuales a la finalización del contrato), y la que sería renta de mercado que en la actualidad podrían estar percibiendo por el arriendo del mismo inmueble. Se alegaba en tal sentido en el escrito de demanda:

"La negativa de la demandada a entregar la posesión del local, está causando a mis mandantes un enorme perjuicio económico, toda vez que no pueden volver a arrendarlo.

Habida cuenta que la renta existente hasta la finalización del contrato (de una duración de 30 años) no es la que actualmente podría estar recibiendo, el daño que por lucro cesante se genera a mis representados es significativo, y se mantendrá hasta conseguir el lanzamiento y desalojo del local".

En el trance de resolver si tal petición es procedente, hemos de partir de que de conformidad con el artículo 1.106 del Código Civil, "la indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor".

Acerca del lucro cesante, la Sentencia del Tribunal Supremo 1.680/2025, de 24 de noviembre, enseña:

"La jurisprudencia de la sala sobre la relación entre el lucro cesante y el principio de indemnidad es abundante y reiterada, como también lo es la que establece las reglas de la carga de la prueba al respecto y los criterios de ponderación y cuantificación que deben ser tomados en consideración. En palabras de la sentencia 1121/2025, de 15 de julio :

«La reparación del daño, que corresponde a todo perjudicado y cuya causación es imputable jurídicamente a otro sujeto de derecho, debe comprender todo el daño padecido y no solo una parcela del realmente sufrido, bajo la regla de que si el daño se indemniza por encima del realmente causado se produce un enriquecimiento a favor de la víctima; mientras que, por el contrario, si el daño se resarce por debajo del efectivamente padecido se genera un empobrecimiento carente de justificación.

»Las consecuencias dañosas de un ilícito, ya sea este contractual o extracontractual, genera un derecho de endoso o transferencia del daño del patrimonio de la víctima que lo sufre al patrimonio de quien lo causó, que debe resarcirlo por haber vulnerado, mediante una conducta no conforme a derecho, la regla neminem laedere (no lastimar a nadie).

»La búsqueda de la indemnidad del perjudicado se convierte de esta forma en pilar fundamental de la regulación de la responsabilidad civil que informa los artículos 1106 y 1902 del CC , y que exige el restablecimiento del patrimonio del perjudicado al estado que tenía antes de producirse el evento dañoso ( SSTS 260/1997, de 2 de abril ; 292/2010, de 6 de mayo ; 712/2011, de 4 de octubre , 247/2015, de 5 de mayo , 420/2020, de 14 de julio ). [...]

»En consecuencia, como no puede ser de otra manera, el resarcimiento del daño injusto comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante o ganancia dejada de percibir.

»El lucro cesante se identifica con la ganancia frustrada o con la pérdida de los ingresos que la víctima padeció como consecuencia del evento dañoso. Ahora bien, mientras que el daño emergente es susceptible de prueba directa, la determinación del lucro cesante, en cuanto implica un juicio de futuro, habrá de construirse bajo criterios probabilísticos mediante una ponderación racional, equitativa y prudente de las circunstancias que concurren en cada supuesto litigioso.

»En efecto, la determinación de este concepto resarcitorio exige la realización de un juicio inferencial probabilístico no construido en el vacío, sino fundado en criterios objetivos de experiencia operantes en el concreto sector de la actividad humana en el que se generó el lucro frustrado, que deberá de ser además debidamente constatado y no constituir una quimera, ilusión o sueño de ganancias, fundadas en hipótesis intuitivas que no soporten una crítica racional».

La sentencia 569/2013, de 8 de octubre , citada por la anterior, precisa cómo debe justificarse y acreditarse el lucro cesante:

«La jurisprudencia de esta Sala, recogida en las sentencias 289/2009, de 5 de mayo , y 662/2012, de 12 de noviembre , entiende que 'el art. 1.106 CC señala como concepto indemnizatorio el de 'la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor', o lo que es lo mismo, los incrementos patrimoniales que el acreedor esperaba obtener y que se han visto frustrados por la actuación de la parte contraria ( sentencia 175/2009, de 16 de marzo ), cuya fijación, en cuanto que se refiere a beneficios futuros, debe obtenerse mediante apreciaciones prospectivas, fundadas en criterios objetivos de experiencia, entre los que pueden servir los que operan en el mundo económico, contable, actuarial, asistencial o financiero según las disciplinas técnicas o científicas correspondientes, de acuerdo con el examen y ponderación de las circunstancias de cada asunto ( sentencia 274/2008, de 21 de abril )».

Más recientemente, la STS 801/2025, de 20 de mayo , insiste en que el lucro cesante debe ser debidamente demostrado con solidez y rigor probatorios:

«La existencia del perjuicio por este concepto debe 'ser probada con una razonable verosimilitud, cosa que no ocurre cuando la ganancia o beneficio futuro se presenta como meramente posible o hipotético, existen dudas sobre su producción o no se aprecia su existencia en el marco de una lógica presunción sobre cómo habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso' ( sentencias 289/2009, de 5 de mayo ; 274/2008, de 21 de abril ; y las citadas por esta última: SSTS de 6 de septiembre de 1991 , 5 de octubre de 1992 , 67/2005, de 4 de febrero , 631/2007, de 31 de mayo , 977/2007, de 18 de septiembre )»".

Más específicamente, acerca del lucro cesante que se genera al titular de un local arrendado, cuando quien lo ocupa se mantiene indebidamente en la posesión del mismo pese a haber sido requerido para su entrega, la Sentencia del Tribunal Supremo 552/1998, de 8 de junio, se refiere a que "los recurrentes han venido comercializando el negocio más allá del tiempo de duración del arriendo, en contra de la voluntad de la arrendadora ( Sentencia de 16 de noviembre de 1992 ). En estos supuestos surge la obligación de indemnizar por posesión injustificada ( Artº. 1561 del C.Civil ), conforme a la doctrina jurisprudencial reiterada para estos casos sobre prolongación indebida del uso posesorio ( SS. de 24-5-1993 y 30-12-1995)".A su vez , la Sentencia del Tribunal Supremo 248/2003, de 17 de marzo, consideró que se trata de "un daño in re ipsa, que no necesita de especial demostración para su indemnización, es evidente y manifiesto. El arrendador ha estado privado desde la resolución del uso, goce o disposición del objeto arrendado, mientras que el arrendatario se ha beneficiado sin causa no entregándolos a aquel".Y la Sentencia del Tribunal Supremo 578/2012, de 28 de septiembre, se refiere a la anterior, señalando que "el principio de la total indemnidad queda sujeto a las reglas legales que determinan los daños resarcibles ( artículo 1106 CC ) y la extensión indemnizatoria ( artículo 1107 CC ) a la prueba de las consecuencias producidas ... si bien es cierto que el daño no es automáticamente equiparable al importe de las rentas actualizadas que venía recibiendo el arrendatario (sic) vigente la relación, también lo es que la sentencia no infringe el artículo 1106 cuando fija la indemnización tomando como base la renta que se venía pagando. La valoración de la prueba del recurrente no coincide con la de la sentencia recurrida y no cabe cuestionar en casación este criterio salvo desproporción arbitraria, que en el caso no concurre, porque no lo es tomar el importe de una renta contractual como índice o valor para calcular el alcance cuantitativo del uso de un bien, por cuyo concepto se pretende determinar una indemnización".

Partiendo de cuanto antecede, hemos de concluir en primer lugar que en sentido contrario a lo que se alega por la apelante, al mantenerse en la posesión del local sin hacer entrega del mismo a los propietarios una vez expirado el plazo de duración del contrato, está ocasionando un daño al privarles de la disponibilidad y uso del local, que ya no se encuentra amparada por un contrato de arrendamiento que ha quedado extinguido. No obsta a la apreciación de la existencia de este daño que no se justifique por los demandantes haber recibido ofertas de terceros para arrendar el local, pues al margen de que difícilmente podría concebirse la posibilidad de comercialización del inmueble en condiciones normales mientras que el mismo continúe ocupado por quien ha sido su arrendataria sin que esta acepte que está en la obligación de desalojarlo, en todo caso se están viendo los propietarios privados del uso y goce del local. Hacemos nuestro el razonamiento de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 26 de octubre de 2016:

"Dice que no se ha producido ningún lucro cesante porque el local, aún al día de la fecha, continúa sin arrendar. Pero lo que se indemniza aquí es el incumplimiento contractual en que incurrió la arrendataria al no devolver la cosa arrendada, aprovechándose de ella en perjuicio del arrendador, que no pudo obtener utilidades de la misma mientras continuó la posesión indebida. Esa prolongación injustificada del uso es la que genera el deber de indemnizar, con independencia de que el propietario tuviera o no intención de alquilar de nuevo el local, pues lo que es evidente es el menoscabo patrimonial que se produce para el titular por esa ocupación indebida y el correlativo enriquecimiento injusto de quien se beneficia de la posesión de un bien ajeno sin satisfacer la correspondiente contraprestación".

En segundo lugar, no consideramos que para venir obligada a la indemnización de este lucro cesante haya de reputarse a la arrendataria como deudor de mala fe. Según señala el artículo 1.107 del Código Civil, "los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento";y como concluye por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de abril de 2013, entre estos perjuicios se encuentra el lucro cesante derivado de la percepción de una renta inferior a la que se hubiera cobrado si el local se hubiese desalojado, dejándolo a disposición del arrendador, cuando finalizó el contrato. Según explica la referida sentencia, con razonamiento que hacemos nuestro:

"Los daños y perjuicios previsibles cuando el Ministerio apelante se opuso a la demanda de extinción del contrato de arrendamiento por expiración de plazo no pueden referirse a la concreta cuantificación de la renta en los términos en que se concertó un contrato de arrendamiento posterior (el 1 de abril de 2007), sino, en general, al hecho de que tendría que abonar una cantidad superior a la que pagaba como renta (si se estimaba la demanda de su arrendador) y que esta cantidad equivaldría a la renta de mercado que se pagase desde la fecha de extinción del contrato que ligaba a las partes. Se trata de un perjuicio perfectamente previsible y encaja en la disposición del artículo 1.107 del Código civil para ser aplicado incluso a un deudor de buena fe, esto es, que el mero hecho de oponerse a aquella demanda de desahucio no exime al Ministerio apelante de responder de los perjuicios previsibles que causaba, y tal es el reclamado que ha motivado la demanda y la consiguiente condena por la sentencia de instancia".

En nuestro caso, aun sin necesidad de reputar a la arrendataria apelante-demandada como deudor de mala fe por la sola circunstancia de haberse opuesto a la demanda de desahucio sosteniendo que el contrato debía considerarse vigente, consideramos que constituía un perjuicio perfectamente previsible el que se generaba de no ser acogida tal oposición a la demanda, al verse frustrado el derecho de los demandantes a la percepción de la cantidad que correspondiese a una renta actual de mercado por el arriendo del local, y no a la que venía satisfaciéndose en virtud del contrato de arrendamiento suscrito tres décadas atrás y ahora extinguido.

Asimismo, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 de mayo de 2016 y 7 de noviembre de 2019 han concluido, con cita de la de 24 de abril de 2013, que en orden a la cuantificación del lucro cesante que se genera tras haberse extinguido el arrendamiento por expiración de su plazo de duración, la ganancia dejada de percibir por la parte arrendadora sería "equivalente a la renta de mercado de una vivienda como la arrendada, pues los demandados han ocupado indebidamente la vivienda durante ese período y la parte arrendadora se negó a recibir la renta que contractualmente procedía ... La ocupación indebida se basa en que se les comunicó la resolución del contrato de arrendamiento, luego considerada procedente, pero no procedieron al desalojo entonces, sino varios años después".

Y como señala la Sentencia de 7 de noviembre de 2019, con razonamiento que hacemos nuestro, resulta "evidente el perjuicio ocasionado al actor, al no haber podido ingresar las rentas de mercado vigentes que con un nuevo contrato de arrendamiento se hubieran establecido".

En tercer lugar, respecto a la determinación de cuál sea en el supuesto de autos esa renta actual de mercado, considera la sala en el mismo sentido que la resolución apelada que ha de estarse a lo que resulta del informe pericial emitido por perito judicialmente designado, y no desvirtuado por prueba alguna en sentido contrario. En el informe, que ha sido emitido por agente de la propiedad colegiado y tasador inmobiliario, consta que se llevó a cabo inspección ocular del local en fecha 5 de junio de 2025, figurando varias fotografías de su exterior y de la calle de Mahón en que se halla ubicado. Se indica que se encuentra en un barrio de calidad que califica como media, si bien comercialmente la calidad de la ubicación es alta pues se trata de un barrio comercial y de una calle peatonal. Se detalla la superficie registral y catastral del local, su estado de conservación que se considera normal y su situación física que sería "buena comercialmente".Se lleva a cabo la tasación siguiendo el método comparativo, tomando como "testigos"otros doce inmuebles de características muy similares, y eliminando los tres con mayores y los tres con menores precios. A partir de aquí, realizando los oportunos cálculos, obtiene el perito el resultado de ser la renta mensual de mercado para el local de autos 2.093 €. Consideramos, examinado el informe, que el mismo es claro, detallado y coherente, siendo su autor persona con conocimientos especializados acerca del objeto sobre el que versa, además de no haber sido aportada por la parte apelante-demandada prueba alguna en sentido contrario, por lo que ha de reconocérsele fuerza de convicción probatoria.

Se justifica en definitiva la existencia de una significativa diferencia entre el importe a que ascendería la renta de mercado que podrían estar percibiendo los demandantes desde la finalización del contrato (2.093 €), y aquella que estaba abonando la arrendataria (419,45 €), y con ello, la realidad del lucro cesante que se ocasiona a los demandantes al estar dejando de percibir esa renta de mercado; habiendo además ya la sentencia apelada venido a moderar prudencialmente el importe de la indemnización, en la medida en que reconoce el derecho a la misma no desde la fecha de finalización del arriendo sino desde aquella, posterior en algo más de quince meses, en que la propia sentencia fue dictada, pronunciamiento al que los demandantes en todo caso se han aquietado.

El recurso, en consecuencia, se desestima también en este punto.

SÉPTIMO.- Costas de la apelación y depósito para recurrir

Al desestimarse de manera total el recurso, procede condenar a la apelante al pago de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ; acordándose asimismo la pérdida del depósito constituido ( apartado 9 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

La demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento relataba que los demandantes Dña. Berta y D. Casiano, este último representado por sus padres D. Romeo y Dña. Serafina, son propietarios en proindiviso del inmueble sito en DIRECCION000, de Mahón. Alegaban los demandantes que con fecha 1 de marzo de 1994 se suscribió contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el referido inmueble, siendo en aquel momento arrendatario D. Raúl, si bien el 26 de noviembre de 1999 se suscribió contrato de traspaso en favor de la ahora demandada MANGOLINE, y el 11 de enero de 2000 se comunicó por esta que los derechos arrendaticios serían en lo sucesivo disfrutados por ella. Alegaban los demandantes que de lo acordado en el contrato resulta que el mismo finalizaba el 1 de marzo de 2024, por lo que con la debida antelación así lo comunicaron a la demandada a fin de facilitar la entrega de la posesión. Alegaban los demandantes que sin embargo la demandada respondió mostrando su disconformidad, habiéndose mantenido en la posesión. Así las cosas, solicitaban los demandantes que se dictase sentencia por la que se declarase finalizado el contrato, condenando a la demandada a desalojar el local, así como al pago, en concepto de lucro cesante, de la cantidad que quedase determinada en el transcurso del procedimiento mediante informe de perito judicialmente designado, correspondiente a la renta mensual que podrían estar percibiendo por el alquiler del local.

La demandada se opuso al acogimiento de la pretensión, alegando en síntesis: 1.º) la falta de legitimación activa de D. Romeo y Dña. Serafina, al no haberse acreditado la propiedad o título bajo el que actúan; 2.º) la falta de legitimación pasiva de MANGOLINE, puesto que dicha sociedad es explotadora del negocio, pero la arrendataria y quien paga la renta mensualmente es Dña. Dolores; 3.º) la inadecuación de procedimiento, por concurrir cuestión compleja, ya que se formula una solicitud de resolución del contrato camuflada como supuesta expiración del mismo; 4.º) la vigencia del contrato y en su caso la validez de la prórroga acordada, conforme a los términos del contrato y a las previsiones de las Disposiciones transitorias de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; y 5.º) la improcedencia de la indemnización que se solicita de contrario.

La sentencia rechazó las excepciones de inadecuación de procedimiento, así como de falta de legitimación activa y pasiva, y concluyó que a la luz de la doctrina jurisprudencial debía considerarse finalizado el contrato, al haber transcurrido el plazo de duración pactado y haber sido comunicada por la arrendadora su voluntad de no renovación. En cuanto a la indemnización solicitada, acogió asimismo la petición de la demandante, fijándola conforme a la pericial practicada, si bien acordó que se devengase la misma desde la fecha de la propia sentencia, por no haber sido determinada con anterioridad.

Interpone recurso de apelación la demandada, sin cuestionar ya lo resuelto en la sentencia en cuanto a la legitimación activa y pasiva, pero insistiendo en la inadecuación de procedimiento, así como en la vigencia del contrato, y sosteniendo asimismo la improcedencia de la indemnización reconocida en la sentencia.

Los demandantes se oponen a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Supuesta inadecuación de procedimiento

Ante todo se alega por la apelante que nos encontramos en presencia de cuestión compleja que determinaría la inadecuación del juicio verbal de desahucio por expiración de plazo, puesto que "de adverso se pretende la rescisión de un contrato con prórroga en vigor",lo que sería ajeno al pronunciamiento del Tribunal Supremo en el que pretende apoyarse la actora, además de haber esta dedicado en la vista "más de 7 minutos a intentar justificar ese extremo, lo cual ya es indicio bastante, a entender de esta parte, de la existencia de causa compleja".

Según se expone en la Sentencia de la Sec. 4.ª de esta Audiencia Provincial de 5 de mayo de 2023, con cita de la Sentencia de la Sec. 3.ª de 13 de octubre de 2016, la falta de efectos de cosa juzgada que conforme al artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tienen las sentencias que pongan fin, entre otros, a los juicios verbales de desahucio por expiracion de plazo, "faculta a las partes a promover un juicio declarativo posterior en el que se pueda conocer de la compleja situación que no pudo resolver el proceso sumario y por la cual se desestimó la demanda ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1992 y de 29 de febrero de 2000 , entre otras muchas).

Como consecuencia de todo ello, el juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del plazo resulta inadecuado cuando a lo largo del proceso sale a la luz la existencia de una cuestión compleja, esto es, una cuestión que, sin haber sido creada artificialmente por la demandada, revela la concurrencia de una situación en la que lo que enfrenta a las partes no es, únicamente, el pago o impago de las rentas, sino la existencia de relaciones contractuales cuyo examen y consecuencias exceden del marco del juicio de desahucio por falta de pago de las rentas o que exigen una declaración de derechos previa a poder dar satisfacción a la pretensión actora.

La inadecuación del procedimiento por la concurrencia de una cuestión compleja, si ésta es real y no un mero argumento defensivo, produce como efecto la desestimación de la demanda. Son cuestiones complejas las relativas a la propiedad o la condición de arrendadora de la parte demandante. Deben discernirse qué alegaciones son inconsistentes, poco fundadas o tienen escasa conexión con el objeto de debate, que deben ser rechazadas, de aquellas otras que se basan en alegaciones legítimas y suficientes para hacer al menos dudosa la actuación del demandante. La resolución de las cuestiones relativas a la concurrencia o no en el caso de la legitimación activa de las partes y a la existencia o no de un verdadero contrato de arrendamiento, excede los límites del procedimiento de desahucio y deben plantearse en un procedimiento declarativo y plenario".

En el supuesto de autos, no es discutida la naturaleza del vínculo contractual que une a las partes, un contrato de arrendamiento de un bien inmueble con destino del mismo a local de negocio; y tampoco se mantiene ya en esta alzada la controversia que la demandada inicialmente planteó en relación con la legitimación activa y pasiva de las partes, al haberse aquietado la apelante en este punto con lo resuelto en la sentencia. Lo esencial de la discusión se refiere a si debe considerarse que el plazo de duración del contrato habría expirado o no, teniendo en cuenta lo estipulado en el mismo y las previsiones contenidas en las Disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos, interpretadas por la doctrina jurisprudencial; y tales cuestiones no exceden del ámbito propio del artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual se decidirán en juicio verbal las demandas en las que que, entre otros supuestos, se pretenda con fundamento en la expiración del plazo fijado legal o contractualmente por el dueño de una finca urbana dada en arrendamiento, la recuperación de la posesión de la misma.

El recurso, en consecuencia, se desestima en este punto.

TERCERO.- Supuesto defecto de motivación

La apelante achaca a la sentencia un defecto de motivación, en relación con dos cuestiones que se mencionan separadamente en el escrito de recurso. Por un lado, respecto de la decisión que adopta en cuanto a la ineficacia de la prórroga forzosa; y por otro, con un más extenso desarrollo argumental, en cuanto a la fijación de la indemnización, sosteniendo que en la resolución apelada "no existe base o argumento alguno que indique de dónde se obtiene la cantidad indemnizatoria".

El artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que "las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".

En cuanto al deber de motivación y su infracción (falta de motivación o motivación insuficiente), es doctrina jurisprudencial que exponen, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo 228/2015, de 7 de mayo, 460/2020, de 3 de septiembre y 1203/2023, de 21 de julio, que: (i) solo debe entenderse como la necesidad de que la sentencia exteriorice las razones fácticas y jurídicas del fallo de modo tal que permita el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos y operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad; (ii) no cabe confundirla con la incongruencia a que se refiere el apartado 1 del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cuya cita por tanto no permite analizar posibles defectos de motivación); (iii) tampoco cabe confundirla con la disconformidad de la parte recurrente con la fundamentación jurídica del fallo (en tanto que una motivación adecuada y suficiente no implica una motivación favorable a las pretensiones de la parte); (iv) debe igualmente distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio (a no ser una falta de motivación de dicha valoración probatoria, o una mera apariencia de motivación que la vicie de arbitrariedad); y (v) la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendique ha determinado aquélla.

En el supuesto de autos, el examen de la resolución apelada da lugar a constatar que en ella se exteriorizan de manera adecuada, clara y suficientemente detallada las razones en que tanto desde el punto de vista fáctico como jurídico se basa el fallo. En particular, acerca de la cuestión relativa a la expiración del plazo, se razona (pág. 7-8 de 10) que "la cuestión ha sido ya resuelta por el Tribunal Supremo",aplicándose la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994, por lo que, "tratándose de un arrendamiento de uso distinto de vivienda suscrito entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, habiéndose pactado entre las partes un plazo de duración de 30 años con prórrogas forzosas, llegado el día del vencimiento pactado y superada cualquier duración legal, debe equipararse el mismo tratamiento que el legislador previó respecto de los contratos con prórroga forzosa para aquellos supuestos de prórroga convencional y, en consecuencia, determinarse conforme al espíritu propio del contrato de arrendamiento un plazo de duración determinado, por lo que transcurridos los 30 años de duración pactada, y comunicado por el arrendador su voluntad de no renovar el contrato, se declara resuelto el arrendamiento por expiración de plazo, sin que se acojan los argumentos de oposición subsidiarios en los mismos términos".Y en cuanto a la fijación de la indemnización, se expone en la sentencia (pág. 8 de 10) que "queda probado que el arrendatario ha permanecido y permanece en la posesión del local más allá del tiempo de duración pactado, que el arrendador le dirigió comunicación extrajudicial de restitución posesoria, y que la cuestión jurídica aquí controvertida venía ya resuelta y consolidada desde el año 2015, por lo que la persistencia en la posesión se ha tornado en una posesión ilegítima y fuera de contrato, por lo que el arrendador tiene derecho de ser indemnizado, y esa indemnización se corresponde con el valor de mercado del local, según pericial judicial que se estima adecuada y sin ninguna otra prueba en contrario, por cuanto, como se expone, la posesión ha resultado fuera de contrato, no sujeta ya a sus disposiciones contractuales y, en particular, renta, y máxime si como en el caso de autos la duración del arriendo es sumamente antigua y la conducta del arrendatario busca, precisamente, la ocupación del local en detrimento del arrendador y con esa renta antigua desfasada. Ello, no obstante, con efectos desde la fecha de la presente resolución".De lo que resulta como se avanzaba la cabal exteriorización de los argumentos en que se funda para ambas cuestiones la decisión adoptada (lo que precisamente ha permitido a la apelante cuestionar de manera pormenorizada la corrección de los mismos a través de su recurso), con expresa y diáfana mención, en cuanto a la determinación de la cuantía indemnizatoria a abonar por la demandada, de la "pericial judicial que se estima adecuada y sin ninguna otra prueba en contrario".No pudiendo confundirse el defecto en la motivación de la resolución con el desacuerdo de la apelante en relación con dicha motivación o con el fallo a que la misma da lugar, sin perjuicio de lo que haya lugar a resolver al dar respuesta a los demás extremos que se plantean en el recurso en cuanto al mayor o menor acierto de la decisión adoptada, tanto en la valoración de las pruebas practicadas como en la aplicación de las normas relevantes para la resolución del litigio.

El recurso se desestima en este punto.

CUARTO.- Hechos relevantes para la resolución del litigio

En orden a la adecuada resolución de las cuestiones planteadas, convendrá comenzar relacionando una serie de hechos acerca de los cuales no existe disconformidad entre las partes, y que en todo caso se consideran adecuadamente justificados en virtud de la documental obrante en autos.

1.º) El 1 de marzo de 1994 se suscribió contrato de arrendamiento de local de negocio en relación con el inmueble detallado en los antecedentes de esta resolución (se aporta copia como documento n.º 4 de la demanda).

En la cláusula 4.ª del contrato se acordaba:

"La duración del presente contrato será de TREINTA AÑOS, es decir, que finalizará el día 1 de marzo de 2024, a cuyo término, de no mediar notificación previa con 30 días de antelación por parte del arrendatario, será prorrogado por otro periodo igual, y así de forma sucesiva; dichas prórrogas serán en todo caso voluntarias para la arrendataria y obligatorias para la propiedad, a tenor de lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , no siendo en consecuencia de aplicación lo dispuesto por el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril , siendo incluso de aplicación la prórroga forzosa de aprobarse una nueva Ley de arrendamientos Urbanos, o cualquier otra modificación que afecte a la duración de los contratos de aplicación en el futuro.

Ambas partes, convienen, que en cualquier momento, de mediar un preaviso con treinta días de antelación por parte del arrendatario, quedará resuelta la relación de locación, presente, sin que haya lugar a indemnización alguna por parte de esta última por tal concepto".

2.º) El 26 de noviembre de 1999 se suscribió contrato de traspaso de local de negocio (documento n.º 5 de la demanda), por el que el arrendatario originario, D. Raúl, traspasó el derecho de arriendo del local a Dña. Dolores, que actuaba en su nombre y en representación de la sociedad civil MANGOLINE, S.C.

A su vez, el 11 de enero de 2000 la Sra. Dolores remitió comunicación a la propiedad del local, expresiva de pasar a ser la arrendataria la sociedad MANGOLINE, S.C. (documento n.º 6 de la demanda).

3.º) El 1 de diciembre de 2023 fue remitido burofax en nombre de la arrendadora a MANGOLINE, S.C., en el que se le comunicaba que la finalización del contrato se había de producir, "sin derecho alguno a prórroga por parte del Arrendatario",el 1 de marzo siguiente, fecha en que tendría la obligación de restituir el local (documento n.º 7 de la demanda).

QUINTO.- Expiración del plazo de duración del contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se ocupa en sus Disposiciones transitorias de regular lo relativo al régimen aplicable a los contratos otorgados con anterioridad a su entrada en vigor, distinguiendo según que se trate de arrendamientos de vivienda o bien de arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y asimismo que sean anteriores o bien posteriores al 9 de mayo de 1985, fecha en la que entró en vigor el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, que entre otras previsiones, disponía en su artículo 9 la supresión del régimen de prórroga forzosa existente hasta ese momento en la legislación especial sobre arrendamientos urbanos.

En particular, la Disposición transitoria 3.ª se ocupa de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, disponiendo en su apartado 1 que los mismos continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones establecidas en la propia Disposición. Que a su vez, en cuanto a la extinción y subrogación, distingue según que a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994 el contrato se encontrase en situación de prórroga legal (apartados 2 a 4), o bien que en esa misma fecha no hubiera transcurrido el plazo de duración pactado (apartado 5).

Mientras que la Disposición transitoria 1.ª se refiere, en su apartado 2, a los contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebrasen a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994; disponiendo que los mismos "continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda".

Ahora bien, la Sentencia del Tribunal Supremo 831/2011, de 17 de noviembre, al interpretar estas disposiciones, sentó la siguiente doctrina:

"El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró la sentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 [RC n.º 1071/2005 ], al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, «[h]a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4.º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil , sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.» En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

El análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 , permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

En definitiva, la DT Primera LAU 1994 , remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.

Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 ".

Y a su vez, la Sentencia del Tribunal Supremo 137/2015, de 12 de marzo (Pleno), reiteró este criterio, fijando como doctrina jurisprudencial "la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008 , citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009 , referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985".

Doctrina que se vuelve a aplicar en la Sentencia del Tribunal Supremo 324/2015, de 8 de junio, y que se reproduce en la Sentencia del Tribunal Supremo 1.664/2024, de 12 de diciembre, que al respecto de la misma señala:

"Esta doctrina se refiere a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la LAU 1994, en los cuales las partes acordaron expresamente someterse a la prórroga forzosa establecida en la LAU 1964, así como a la aplicabilidad de la DT 3.ª LAU de 1994 .

Por identidad de razón, es igualmente fundamentado aplicar la DT 4.ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato, celebrados en el mismo período y sometidos, por acuerdo expreso de las partes, a la prórroga forzosa.

Así se infiere, también, del análisis conjunto y sistemático de la DT 1.ª LAU 1994 , apartado 2, y de la DT 4.ª LAU 1994 ; así como de la necesidad de realizar una interpretación coherente con el espíritu y finalidad del RDL 2/1985.

(...) no sería congruente que la eliminación del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 de la LAU 1964 resultara en un régimen de duración más desfavorable para el arrendador que lo pactó expresamente, en comparación con el previsto en la propia LAU de 1964".

En el supuesto de autos, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la Ley de 1994. En él, las partes acordaron someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en la legislación arrendaticia anterior, pues así resulta de los claros términos ( artículo 1.281 del Código Civil) en que aparece redactada la cláusula 4.ª, en la que se recoge un acuerdo expreso de sometimiento al régimen del artículo 57 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Por consiguiente, resulta de aplicación conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994. Como la fecha de finalización pactada era el 1 de marzo de 2024, en la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1994 no había transcurrido el plazo determinado de duración pactado, por lo que ha de estarse a lo dispuesto en el apartado 5 de la referida Disposición transitoria, según el cual, en estos casos los contratos "durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas".Las reglas del apartado 4 establecen la posibilidad de que el contrato se prorrogue durante un plazo que como máximo se fija en 20 años, a partir de la entrada en vigor de la Ley de 1994. Sin embargo, a la fecha de la entrada en vigor de la Ley de 1994, el 1 de enero de 1995, restaban algo más de 29 años para la finalización del plazo de duración pactado. Por lo que ha de concluirse que la finalización del contrato tenía lugar conforme a estas reglas en la fecha pactada, 1 de marzo de 2024, y habiendo manifestado expresamente, con la debida antelación, la parte arrendadora su voluntad de que el contrato no se prolongase más allá de esa fecha, no cabe entender que se hubiera llegado a producir la tácita reconducción, conforme al párrafo segundo del apartado 5 de la Disposición transitoria 3.ª, que se remite al artículo 1.566 del Código Civil.

No apreciamos, en consecuencia, que la sentencia apelada haya incurrido en infracción de la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994 como se le achaca en el recurso; ni en virtud de cuanto se deja expuesto, cabe acoger los diversos argumentos que por la apelante se articulan para sostener la vigencia del contrato:

(i) La alegación relativa a hallarnos "ante una duración contractual libremente pactada y asumida por las partes",porque según concluye el Tribunal Supremo en las sentencias antes citadas, en los supuestos de contratos de arrendamiento de local de negocio posteriores al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, en los que por las partes se ha estipulado una prórroga por tiempo indefinido que es forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, debe estarse más allá de tal pacto, a las mismas reglas que conforme a la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994 se aplican a los contratos anteriores a la referida norma. Ya que "no sería congruente que la eliminación del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 de la LAU 1964 resultara en un régimen de duración más desfavorable para el arrendador que lo pactó expresamente, en comparación con el previsto en la propia LAU de 1964"( Sentencia del Tribunal Supremo 1.664/2024).

(ii) La invocación del Auto del Tribunal Supremo 7822/2017, de 13 de septiembre, porque el mismo se limita a recordar la doctrina jurisprudencial recaída (desde la Sentencia 841/2009, de 29 de diciembre) acerca de la necesidad de un pacto expreso, en los contratos de arrendamiento posteriores al Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, para que pueda entenderse acordada la prórroga forzosa por las partes. Ahora bien, en el supuesto de autos, precisamente se parte de que existe tal pacto expreso y de que efectivamente lo convenido por las partes fue la sumisión al régimen de prórroga forzosa que se establecía en el artículo 57 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, del que hace mención la cláusula 4.ª del contrato. Pero ese no es el punto en discusión, sino que lo determinante es que conforme a la doctrina contenida en las sentencias a que se ha hecho referencia con anterioridad, cuya doctrina en absoluto entendemos que modifique el Auto 7822/2017 en que pretende apoyarse la apelante, para los contratos como el de autos, en que se ha pactado por las partes la prórroga forzosa, se ha de estar a las reglas contenidas en la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994.

(iii) Las menciones al traspaso que tuvo lugar en 1999, y que fue autorizado por la parte arrendadora renunciando a los derechos de tanteo y retracto, porque nada de ello obsta a la cuestión que en este momento se plantea en relación con la expiración del plazo de duración del contrato. En particular, ciertamente el apartado 4 de la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994 establece que cuando en los diez años anteriores a su entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local, los plazos de extinción de los contratos que fija la propia norma se incrementarán en cinco años, pero en este caso, el traspaso se produjo con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1994, y en tal momento, 1 de enero de 1995, restaba para el transcurso de la duración pactada un plazo de algo más de 29 años.

(iv) La supuesta infracción del apartado 3 de la Disposición transitoria 3.ª, por ser la arrendataria Dña. Dolores, persona física, de manera que la extinción del contrato no tendrá lugar hasta el momento en que se produzca su jubilación o bien su fallecimiento, porque ha quedado firme, al no ser combatido en el recurso, el pronunciamiento de la sentencia apelada según el cual la legitimación pasiva para soportar el ejercicio de las acciones ejercitadas corresponde a MANGOLINE, S.C., que sería la arrendataria, decayendo por tanto la base para la pretendida aplicación del invocado apartado 3.

(v) Finalmente, la supuesta infracción de la Disposición transitoria 3.ª, por cuanto que, según se alega por la parte, de la misma resultaría que si el contrato no se encontraba en prórroga el 1 de enero de 1995, se extinguirá cuando transcurran 20 años desde la finalización del plazo pactado, por tanto en nuestro caso el 1 de marzo de 2044; porque el apartado 4 de la norma es claro al disponer que "los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley";y a su vez el apartado 5 determina que "los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas".Ahora bien, de la aplicación de las normas del apartado 4 resultaría la posibilidad de prórroga por un plazo máximo en principio de 20 años desde el 1 de enero de 1995, y en esa fecha, restaban más de 29 años para el transcurso del plazo pactado.

No cabe por tanto acoger la interpretación de la apelante en el sentido de haber de contarse el plazo de 20 años "desde el inicio de la prórroga".La Sentencia del Tribunal Supremo 239/2016, de 12 de abril, que invoca la parte, no apoya tal interpretación de la norma. En ella se aborda el supuesto de un contrato de arrendamiento de local celebrado después del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, en el que las partes habían pactado un plazo de duración de un año prorrogable en la forma prevista en el artículo 57 del texto refundido de 1964. A diferencia de lo que sucede en el presente caso, al entrar en vigor la Ley de 1994, el contrato se hallaba en situación de prórroga forzosa. Por el Juzgado se resolvió que la extinción del contrato debía entenderse producida una vez transcurridos 30 años desde la fecha de su celebración, estando el mismo sujeto a la Disposición transitoria 3.ª de la Ley de 1994. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación interpuesto contra aquella sentencia; y a su vez el Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación, aplicando la doctrina jurisprudencial fijada por la Sentencia 137/2015, de 12 de marzo, anteriormente citada. En concreto, razona:

"Partiendo de la temporalidad esencial del arrendamiento la disposición transitoria primera, apartado primero, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , dispone simplemente que los contratos de arrendamiento posterior al 9 mayo 1985 se rigen por lo dispuesto en el Real Decreto Ley de 30 abril 1985 que elimina la prórroga forzosa, pero nada dice si las partes contratantes la han impuesto en el contrato voluntariamente.

En este último caso, se entiende que se rige igual que si se hubieran celebrado, con prórroga forzosa, antes del 9 mayo 1985 por lo que se aplica la disposición transitoria tercera, cuyo apartado 4 dispone, en relación a los arrendamientos cuyo arrendatario es una persona jurídica y desarrolla actividad comercial, que se extinguirán en veinte años.

Esta es la solución que ha dado, como doctrina jurisprudencial la sentencia de esta Sala de 12 marzo 2015 y coincide asimismo con lo resuelto, con sus matizaciones, por la sentencia de la Audiencia Provincial objeto del presente recurso, que debe ser confirmada".

El recurso, por todo lo expuesto, debe ser desestimado en este punto.

SEXTO.- Determinación del importe de la indemnización

La apelante viene por último a cuestionar el pronunciamiento de la sentencia por el que se le condena al abono de la suma de 2.093 € mensuales desde su fecha hasta que cese en la posesión del local.

Se esgrimen por la parte distintos argumentos, para empezar de carácter formal, como sería la "inexistencia de prueba válida"llevada a cabo para el establecimiento de la referida cantidad, por no haber sido interesada de contrario la comparecencia y ratificación del perito, así como la que considera "falta total de motivación"acerca de la cantidad fijada.

Pues bien, con respecto al alegado defecto de motivación, nos remitimos sin más a lo razonado en el fundamento 3.º de la presente resolución. Y en cuanto a la supuesta falta de prueba válidamente practicada, la tesis de la parte no puede ser acogida, puesto que el dictamen pericial obra unido a las actuaciones (acontecimiento 115 del expediente digital) y como tal puede ser valorado aun cuando no tuviese lugar la intervención de su autor en la vista para ratificarse en su contenido y responder a las preguntas que en su caso hubieran podido formularle las partes. Ha de recordarse que conforme al artículo 346 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "el perito que el tribunal designe emitirá por escrito su dictamen",pudiendo a su vez las partes solicitar, y el tribunal acordar, "que el perito deba intervenir en el juicio o en la vista a los efectos de que aporte las aclaraciones o explicaciones que sean oportunas".Disponiendo a su vez el artículo 347.1 de la misma Ley que "los peritos tendrán en el juicio o en la vista la intervención solicitada por las partes, que el tribunal admita. El tribunal sólo denegará las solicitudes de intervención que, por su finalidad y contenido, hayan de estimarse impertinentes o inútiles, o cuando existiera un deber de confidencialidad derivado de la intervención del perito en un procedimiento de mediación anterior entre las partes".De donde consideramos claro que no es preceptivo, para que la prueba pericial pueda considerarse plenamente eficaz, que se produzca la intervención en el juicio o vista del perito autor del dictamen; sin perjuicio ello de que, en el caso de tener lugar tal intervención, se tome debidamente en consideración en cada caso lo que el perito haya manifestado a preguntas de las partes y del juez, valorando tales respuestas junto con el propio dictamen "según las reglas de la sana crítica"( artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Por la apelante se alega también que se habría cercenado su derecho de defensa, "al no haber podido ni tan siquiera rebatir o preguntar"al perito; pero lo cierto es que ni en la vista solicitó que el perito interviniese, ni tampoco con ocasión de esta segunda instancia ha interesado la práctica de tal medio de prueba, de considerar que la práctica del mismo hubiera sido indebidamente denegada ( artículo 460.2.1.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

No más fructífera acogida habrá de hallar la alegación relativa a la inexistencia de cláusula contractual en que se fije una indemnización para los supuestos en que se incumpla por la arrendataria la obligación de devolver el local a la finalización del arrendamiento. La demandante no funda en este caso su petición indemnizatoria en la aplicación de cláusula penal alguna, y la sentencia no contempla tal extremo como fundamento de la condena. Se trata por tanto de una cuestión ajena a los términos en que el litigio aparece planteado. Como tampoco cabe tomar en consideración, por la misma razón, la supuesta mala fe que a la parte arrendadora se achaca por haber (según se alega) rehuido el cobro de la renta a partir de determinado momento.

Y otro tanto acaece, en relación con el argumento relativo a la "inexistencia de adverso de ofrecimiento de indemnización (...) en base a lo establecido en el art. 34 LAU , o notificación de oferta de arrendamiento, por un tercero, del local en litigio, con los requisitos legales obligatorios para efectuar el derecho de tanteo y/o retracto".Pues cabe apuntar, en cuanto a la invocación del artículo 34 de la Ley de 1994, que el régimen aplicable al contrato de autos es el que resulta de las Disposiciones transitorias a las que se ha venido haciendo referencia a lo largo de la presente resolución, que en síntesis se remiten a la normativa arrendaticia anterior a la Ley de 1994, con las modificaciones fijadas por las propias Disposiciones. A mayor abundamiento, no se daría ni tan siquiera de manera analógica el supuesto de hecho del precepto, que se refiere entre otros extremos a que "el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado";pues en este caso la demandada respondió a las reclamaciones extrajudiciales efectuadas por los demandantes en el sentido de defender que el contrato había quedado prorrogado por otros treinta años conforme a lo estipulado en su cláusula 4.ª (documentos n.º 8 y 11 de la demanda). Y respecto a la falta de notificación de oferta de tercero, la problemática planteada entre las partes no se refiere al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, sino a la finalización del contrato por el transcurso de su plazo de duración, y a la indemnización que una vez expirado el referido plazo debe abonar la arrendataria mientras que se mantenga en la posesión del local.

En fin, varios de los argumentos que se desarrollan en el recurso se vienen a referir a la insuficiente justificación, a entender de la parte, de los perjuicios cuya indemnización se acuerda. En tal sentido, se alega en síntesis la falta de prueba "acerca de la existencia de ofertas para el arrendamiento del local"por la suma mensual que se ha fijado en la sentencia; que el peritaje se ha llevado a cabo "con locales de otro municipio, y sin tan siquiera haber examinado el interior del local, ya que no se produjo visita al mismo por el perito";que no hay la certeza en cuanto a la pérdida de ganancias que exige la doctrina jurisprudencial relativa al lucro cesante; que no siendo clara la finalización del contrato, no puede ser reputada sin más como deudor de mala fe conforme al artículo 1.107 del Código Civil; y que los demandantes esgrimen una mera expectativa de cobro, sin aportar prueba alguna de haber sufrido un daño pues "no consta que el Juzgador haya usado el informe pericial para la fijación de la indemnización".

Acerca de esta última alegación, entendemos será suficiente con reiterar que en la sentencia apelada expresamente se indica que la indemnización que se fija "se corresponde con el valor de mercado del local, según pericial judicial que se estima adecuada y sin ninguna otra prueba en contrario";siendo por tanto claro que la sentencia sí se basa en el dictamen pericial aportado para determinar el importe de la indemnización.

Sentado ello, ha de tenerse en cuenta que lo solicitado por los demandantes es la indemnización del lucro cesante que se les está ocasionando como consecuencia de mantenerse la demandada en la posesión del local una vez expirado el plazo de duración del contrato, habida cuenta de la significativa diferencia existente entre la renta mensual que estaría siendo abonada por la arrendataria (que según se indicaba en el escrito de demanda, apartado quinto de los fundamentos de derecho de carácter jurídico-procesal, era de 419,45 € mensuales a la finalización del contrato), y la que sería renta de mercado que en la actualidad podrían estar percibiendo por el arriendo del mismo inmueble. Se alegaba en tal sentido en el escrito de demanda:

"La negativa de la demandada a entregar la posesión del local, está causando a mis mandantes un enorme perjuicio económico, toda vez que no pueden volver a arrendarlo.

Habida cuenta que la renta existente hasta la finalización del contrato (de una duración de 30 años) no es la que actualmente podría estar recibiendo, el daño que por lucro cesante se genera a mis representados es significativo, y se mantendrá hasta conseguir el lanzamiento y desalojo del local".

En el trance de resolver si tal petición es procedente, hemos de partir de que de conformidad con el artículo 1.106 del Código Civil, "la indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor".

Acerca del lucro cesante, la Sentencia del Tribunal Supremo 1.680/2025, de 24 de noviembre, enseña:

"La jurisprudencia de la sala sobre la relación entre el lucro cesante y el principio de indemnidad es abundante y reiterada, como también lo es la que establece las reglas de la carga de la prueba al respecto y los criterios de ponderación y cuantificación que deben ser tomados en consideración. En palabras de la sentencia 1121/2025, de 15 de julio :

«La reparación del daño, que corresponde a todo perjudicado y cuya causación es imputable jurídicamente a otro sujeto de derecho, debe comprender todo el daño padecido y no solo una parcela del realmente sufrido, bajo la regla de que si el daño se indemniza por encima del realmente causado se produce un enriquecimiento a favor de la víctima; mientras que, por el contrario, si el daño se resarce por debajo del efectivamente padecido se genera un empobrecimiento carente de justificación.

»Las consecuencias dañosas de un ilícito, ya sea este contractual o extracontractual, genera un derecho de endoso o transferencia del daño del patrimonio de la víctima que lo sufre al patrimonio de quien lo causó, que debe resarcirlo por haber vulnerado, mediante una conducta no conforme a derecho, la regla neminem laedere (no lastimar a nadie).

»La búsqueda de la indemnidad del perjudicado se convierte de esta forma en pilar fundamental de la regulación de la responsabilidad civil que informa los artículos 1106 y 1902 del CC , y que exige el restablecimiento del patrimonio del perjudicado al estado que tenía antes de producirse el evento dañoso ( SSTS 260/1997, de 2 de abril ; 292/2010, de 6 de mayo ; 712/2011, de 4 de octubre , 247/2015, de 5 de mayo , 420/2020, de 14 de julio ). [...]

»En consecuencia, como no puede ser de otra manera, el resarcimiento del daño injusto comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante o ganancia dejada de percibir.

»El lucro cesante se identifica con la ganancia frustrada o con la pérdida de los ingresos que la víctima padeció como consecuencia del evento dañoso. Ahora bien, mientras que el daño emergente es susceptible de prueba directa, la determinación del lucro cesante, en cuanto implica un juicio de futuro, habrá de construirse bajo criterios probabilísticos mediante una ponderación racional, equitativa y prudente de las circunstancias que concurren en cada supuesto litigioso.

»En efecto, la determinación de este concepto resarcitorio exige la realización de un juicio inferencial probabilístico no construido en el vacío, sino fundado en criterios objetivos de experiencia operantes en el concreto sector de la actividad humana en el que se generó el lucro frustrado, que deberá de ser además debidamente constatado y no constituir una quimera, ilusión o sueño de ganancias, fundadas en hipótesis intuitivas que no soporten una crítica racional».

La sentencia 569/2013, de 8 de octubre , citada por la anterior, precisa cómo debe justificarse y acreditarse el lucro cesante:

«La jurisprudencia de esta Sala, recogida en las sentencias 289/2009, de 5 de mayo , y 662/2012, de 12 de noviembre , entiende que 'el art. 1.106 CC señala como concepto indemnizatorio el de 'la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor', o lo que es lo mismo, los incrementos patrimoniales que el acreedor esperaba obtener y que se han visto frustrados por la actuación de la parte contraria ( sentencia 175/2009, de 16 de marzo ), cuya fijación, en cuanto que se refiere a beneficios futuros, debe obtenerse mediante apreciaciones prospectivas, fundadas en criterios objetivos de experiencia, entre los que pueden servir los que operan en el mundo económico, contable, actuarial, asistencial o financiero según las disciplinas técnicas o científicas correspondientes, de acuerdo con el examen y ponderación de las circunstancias de cada asunto ( sentencia 274/2008, de 21 de abril )».

Más recientemente, la STS 801/2025, de 20 de mayo , insiste en que el lucro cesante debe ser debidamente demostrado con solidez y rigor probatorios:

«La existencia del perjuicio por este concepto debe 'ser probada con una razonable verosimilitud, cosa que no ocurre cuando la ganancia o beneficio futuro se presenta como meramente posible o hipotético, existen dudas sobre su producción o no se aprecia su existencia en el marco de una lógica presunción sobre cómo habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso' ( sentencias 289/2009, de 5 de mayo ; 274/2008, de 21 de abril ; y las citadas por esta última: SSTS de 6 de septiembre de 1991 , 5 de octubre de 1992 , 67/2005, de 4 de febrero , 631/2007, de 31 de mayo , 977/2007, de 18 de septiembre )»".

Más específicamente, acerca del lucro cesante que se genera al titular de un local arrendado, cuando quien lo ocupa se mantiene indebidamente en la posesión del mismo pese a haber sido requerido para su entrega, la Sentencia del Tribunal Supremo 552/1998, de 8 de junio, se refiere a que "los recurrentes han venido comercializando el negocio más allá del tiempo de duración del arriendo, en contra de la voluntad de la arrendadora ( Sentencia de 16 de noviembre de 1992 ). En estos supuestos surge la obligación de indemnizar por posesión injustificada ( Artº. 1561 del C.Civil ), conforme a la doctrina jurisprudencial reiterada para estos casos sobre prolongación indebida del uso posesorio ( SS. de 24-5-1993 y 30-12-1995)".A su vez , la Sentencia del Tribunal Supremo 248/2003, de 17 de marzo, consideró que se trata de "un daño in re ipsa, que no necesita de especial demostración para su indemnización, es evidente y manifiesto. El arrendador ha estado privado desde la resolución del uso, goce o disposición del objeto arrendado, mientras que el arrendatario se ha beneficiado sin causa no entregándolos a aquel".Y la Sentencia del Tribunal Supremo 578/2012, de 28 de septiembre, se refiere a la anterior, señalando que "el principio de la total indemnidad queda sujeto a las reglas legales que determinan los daños resarcibles ( artículo 1106 CC ) y la extensión indemnizatoria ( artículo 1107 CC ) a la prueba de las consecuencias producidas ... si bien es cierto que el daño no es automáticamente equiparable al importe de las rentas actualizadas que venía recibiendo el arrendatario (sic) vigente la relación, también lo es que la sentencia no infringe el artículo 1106 cuando fija la indemnización tomando como base la renta que se venía pagando. La valoración de la prueba del recurrente no coincide con la de la sentencia recurrida y no cabe cuestionar en casación este criterio salvo desproporción arbitraria, que en el caso no concurre, porque no lo es tomar el importe de una renta contractual como índice o valor para calcular el alcance cuantitativo del uso de un bien, por cuyo concepto se pretende determinar una indemnización".

Partiendo de cuanto antecede, hemos de concluir en primer lugar que en sentido contrario a lo que se alega por la apelante, al mantenerse en la posesión del local sin hacer entrega del mismo a los propietarios una vez expirado el plazo de duración del contrato, está ocasionando un daño al privarles de la disponibilidad y uso del local, que ya no se encuentra amparada por un contrato de arrendamiento que ha quedado extinguido. No obsta a la apreciación de la existencia de este daño que no se justifique por los demandantes haber recibido ofertas de terceros para arrendar el local, pues al margen de que difícilmente podría concebirse la posibilidad de comercialización del inmueble en condiciones normales mientras que el mismo continúe ocupado por quien ha sido su arrendataria sin que esta acepte que está en la obligación de desalojarlo, en todo caso se están viendo los propietarios privados del uso y goce del local. Hacemos nuestro el razonamiento de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 26 de octubre de 2016:

"Dice que no se ha producido ningún lucro cesante porque el local, aún al día de la fecha, continúa sin arrendar. Pero lo que se indemniza aquí es el incumplimiento contractual en que incurrió la arrendataria al no devolver la cosa arrendada, aprovechándose de ella en perjuicio del arrendador, que no pudo obtener utilidades de la misma mientras continuó la posesión indebida. Esa prolongación injustificada del uso es la que genera el deber de indemnizar, con independencia de que el propietario tuviera o no intención de alquilar de nuevo el local, pues lo que es evidente es el menoscabo patrimonial que se produce para el titular por esa ocupación indebida y el correlativo enriquecimiento injusto de quien se beneficia de la posesión de un bien ajeno sin satisfacer la correspondiente contraprestación".

En segundo lugar, no consideramos que para venir obligada a la indemnización de este lucro cesante haya de reputarse a la arrendataria como deudor de mala fe. Según señala el artículo 1.107 del Código Civil, "los daños y perjuicios de que responde el deudor de buena fe son los previstos o que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento";y como concluye por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 24 de abril de 2013, entre estos perjuicios se encuentra el lucro cesante derivado de la percepción de una renta inferior a la que se hubiera cobrado si el local se hubiese desalojado, dejándolo a disposición del arrendador, cuando finalizó el contrato. Según explica la referida sentencia, con razonamiento que hacemos nuestro:

"Los daños y perjuicios previsibles cuando el Ministerio apelante se opuso a la demanda de extinción del contrato de arrendamiento por expiración de plazo no pueden referirse a la concreta cuantificación de la renta en los términos en que se concertó un contrato de arrendamiento posterior (el 1 de abril de 2007), sino, en general, al hecho de que tendría que abonar una cantidad superior a la que pagaba como renta (si se estimaba la demanda de su arrendador) y que esta cantidad equivaldría a la renta de mercado que se pagase desde la fecha de extinción del contrato que ligaba a las partes. Se trata de un perjuicio perfectamente previsible y encaja en la disposición del artículo 1.107 del Código civil para ser aplicado incluso a un deudor de buena fe, esto es, que el mero hecho de oponerse a aquella demanda de desahucio no exime al Ministerio apelante de responder de los perjuicios previsibles que causaba, y tal es el reclamado que ha motivado la demanda y la consiguiente condena por la sentencia de instancia".

En nuestro caso, aun sin necesidad de reputar a la arrendataria apelante-demandada como deudor de mala fe por la sola circunstancia de haberse opuesto a la demanda de desahucio sosteniendo que el contrato debía considerarse vigente, consideramos que constituía un perjuicio perfectamente previsible el que se generaba de no ser acogida tal oposición a la demanda, al verse frustrado el derecho de los demandantes a la percepción de la cantidad que correspondiese a una renta actual de mercado por el arriendo del local, y no a la que venía satisfaciéndose en virtud del contrato de arrendamiento suscrito tres décadas atrás y ahora extinguido.

Asimismo, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 de mayo de 2016 y 7 de noviembre de 2019 han concluido, con cita de la de 24 de abril de 2013, que en orden a la cuantificación del lucro cesante que se genera tras haberse extinguido el arrendamiento por expiración de su plazo de duración, la ganancia dejada de percibir por la parte arrendadora sería "equivalente a la renta de mercado de una vivienda como la arrendada, pues los demandados han ocupado indebidamente la vivienda durante ese período y la parte arrendadora se negó a recibir la renta que contractualmente procedía ... La ocupación indebida se basa en que se les comunicó la resolución del contrato de arrendamiento, luego considerada procedente, pero no procedieron al desalojo entonces, sino varios años después".

Y como señala la Sentencia de 7 de noviembre de 2019, con razonamiento que hacemos nuestro, resulta "evidente el perjuicio ocasionado al actor, al no haber podido ingresar las rentas de mercado vigentes que con un nuevo contrato de arrendamiento se hubieran establecido".

En tercer lugar, respecto a la determinación de cuál sea en el supuesto de autos esa renta actual de mercado, considera la sala en el mismo sentido que la resolución apelada que ha de estarse a lo que resulta del informe pericial emitido por perito judicialmente designado, y no desvirtuado por prueba alguna en sentido contrario. En el informe, que ha sido emitido por agente de la propiedad colegiado y tasador inmobiliario, consta que se llevó a cabo inspección ocular del local en fecha 5 de junio de 2025, figurando varias fotografías de su exterior y de la calle de Mahón en que se halla ubicado. Se indica que se encuentra en un barrio de calidad que califica como media, si bien comercialmente la calidad de la ubicación es alta pues se trata de un barrio comercial y de una calle peatonal. Se detalla la superficie registral y catastral del local, su estado de conservación que se considera normal y su situación física que sería "buena comercialmente".Se lleva a cabo la tasación siguiendo el método comparativo, tomando como "testigos"otros doce inmuebles de características muy similares, y eliminando los tres con mayores y los tres con menores precios. A partir de aquí, realizando los oportunos cálculos, obtiene el perito el resultado de ser la renta mensual de mercado para el local de autos 2.093 €. Consideramos, examinado el informe, que el mismo es claro, detallado y coherente, siendo su autor persona con conocimientos especializados acerca del objeto sobre el que versa, además de no haber sido aportada por la parte apelante-demandada prueba alguna en sentido contrario, por lo que ha de reconocérsele fuerza de convicción probatoria.

Se justifica en definitiva la existencia de una significativa diferencia entre el importe a que ascendería la renta de mercado que podrían estar percibiendo los demandantes desde la finalización del contrato (2.093 €), y aquella que estaba abonando la arrendataria (419,45 €), y con ello, la realidad del lucro cesante que se ocasiona a los demandantes al estar dejando de percibir esa renta de mercado; habiendo además ya la sentencia apelada venido a moderar prudencialmente el importe de la indemnización, en la medida en que reconoce el derecho a la misma no desde la fecha de finalización del arriendo sino desde aquella, posterior en algo más de quince meses, en que la propia sentencia fue dictada, pronunciamiento al que los demandantes en todo caso se han aquietado.

El recurso, en consecuencia, se desestima también en este punto.

SÉPTIMO.- Costas de la apelación y depósito para recurrir

Al desestimarse de manera total el recurso, procede condenar a la apelante al pago de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ; acordándose asimismo la pérdida del depósito constituido ( apartado 9 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).