Sentencia Civil 343/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 6, Rec. 142/2023 de 12 de julio del 2024

PRIMERO.- Antecedentes y planteamiento del recurso.- 1.-Por la representación procesal de la mercantil demandante se formuló demanda de juicio ordinario contra Don Anselmo y Doña Gracia y contra la registradora de la propiedad Doña Maite ejercitando acción de responsabilidad civil por incumplimiento contractual contra los primeros como vendedores de la vivienda sita en la DIRECCION000 de Valencia, a la que se acumuló la acción de responsabilidad civil por negligencia por error en expedición de nota simple de la registradora demandada, interesando la condena solidaria al pago de la cantidad de 69.100 € o subsidiariamente de 30.016 € y ello al omitir la titularidad del suelo sobre el que se construyó la vivienda vendida.

Alegaba, en necesaria síntesis, en su escrito de demanda, que la mercantil actora adquirió de los demandados Sr. Anselmo y Sra. Gracia mediante compraventa formalizada en escritura pública de 28 de marzo de 2019 la indicada vivienda por precio de 70.000 €, acompañando la escritura pública en que se formalizó la referida venta, y previamente al otorgamiento de la misma el notario solicitó al registro de la propiedad número 3 de Valencia la información a que se refiere el artículo 175 RH, nota simple que consta unida a la escritura y en la que se describe tanto la vivienda objeto de compraventa como el edificio del que forma parte y se identifica a los titulares de la vivienda, sin que conste carga ni limitación del dominio. Alegaba que tras la inscripción de la escritura pública en el registro de la propiedad fue devuelta a la actora el documento original de la escritura pública y una segunda nota simple de fecha 29 de mayo de 2019 constando en la misma un hecho de trascendental importancia que sin embargo no figuraba en la nota simple remitida a la notaría en fecha 28 de marzo de 2019, concretamente que el inmueble vendido no incluía la parte proporcional del suelo sobre el que se edificó.

En concreto se hacía constar en la nota simple lo siguiente:

"El terreno sobre el que se levanta el edificio arriba descrito forma parte de otra finca de mayor cabida, titularidad del Ayuntamiento de Valencia, hh que fue adquirido a título de pregunta del Estado en virtud de escritura autorizada en Valencia el 28 de febrero de 1990 ante su notario don Mariano Arias llamas y que motivó la inscripción NUM000

de la finca registral NUM001 de fecha 11 de abril de 1990, al folio NUM002 del tomo NUM003, libro

NUM004 de esta sección".

Sostenía que la comparación entre la nota simple expedida en fecha 28 de marzo de 2019 a solicitud del notario conforme al artículo 175 RH y la nota simple emitida el 29 de mayo de 2019 tras la inscripción de la compraventa, acredita la omisión en aquella de la descripción del inmueble objeto de compraventa y titularidad del suelo sobre el que se edifica.

Argumentaba que los vendedores de la vivienda tampoco informaron a la demandante que el suelo sobre el que se había edificado el edificio del que forma parte la vivienda transmitida no era propiedad de los mismos, y que el Ayuntamiento de Valencia es propietario del suelo sobre el que se construyó el edificio y la vivienda objeto del presente procedimiento, y que por la citada Administración parece que se está comenzando a idear la forma o modo de proceder a la venta del suelo a los distintos propietarios de viviendas de la zona, y acompañaba la noticia publicada en el diario Las Provincias en su web en fecha 5 de abril de 2021, en la que como es de constatar según la citada publicación el Ayuntamiento, a través de la oficina pública del Plan del Cabanyal, estaba comenzando la gestión de la venta del suelo a razón en lo que respecta a las viviendas de la DIRECCION001 a razón de 500 € el metro cuadrado.

Sostiene en vista de lo expuesto que existe una responsabilidad concurrente tanto de los vendedores como de la registradora de la propiedad dada la omisión de la verdadera titularidad del suelo sobre el que se edificó la vivienda objeto de compraventa, responsabilidad que considera como solidaria si bien dentro de lo que la jurisprudencia ha denominado "solidaridad impropia" habida cuenta de que las obligaciones no se presumen solidarias, ejercitándose en la demanda dos acciones acumuladas y distintas frente a cada uno de los demandados en virtud de su concreta relación con la mercantil demandante.

Y añade que los daños y perjuicios causados a la sociedad actora consisten en el precio que deberá satisfacer la entidad demandante al Ayuntamiento de Valencia para la adquisición del suelo sobre el que se construyó el edificio y vivienda objeto del procedimiento, y señala al respecto que de conformidad con la información obrante la certificación catastral unida a la escritura de compraventa, la vivienda adquirida por la actora tiene una superficie de 97 m2 y una repercusión de 7 m2 en elementos comunes, es decir 104 m2 en total, y según la certificación el suelo sobre el que se levanta el edificio y la vivienda tiene una superficie de 171 m2 teniendo la vivienda objeto del procedimiento un coeficiente de participación del 20%, por lo que en la aplicación del citado porcentaje sobre la superficie del suelo, la vivienda participa en 34,20 m2 sobre el suelo. Y por tanto, sostiene que teniendo en cuenta el precio de 500 € el metro cuadrado que el Ayuntamiento de Valencia parece que va a ofertar para la compra del suelo por los propietarios de las viviendas, la demandante va a tener que comprar el suelo propiedad del Ayuntamiento por un precio de 69.100 € según los cálculos que realizan la demanda. Finalmente aduce que a fin de intentar una solución extrajudicial de la controversia fueron remitidas a los demandados diversas comunicaciones a través del servicio de certificaciones del ICAV exponiendo los hechos objeto de la demanda y reclamando los daños y perjuicios causados, reclamaciones que se acompañan como

documentos 6 a 13 de la demanda.

2.-Por la representación procesal de Don Anselmo se contestó la demanda comunicando el fallecimiento de la codemandada, Doña Gracia, y señalando que son sucesores de la misma los hijos del matrimonio Doña Celia, Don Fabio y Don Simón, facilitando sus domicilios

para que se procederá a su emplazamiento. Y en cuanto a las pretensiones deducidas en la demanda formuló oposición, alegando que el demandado y su esposa vendieron a la mercantil actora la vivienda sita en la DIRECCION000 de la que eran propietarios, y que en la nota simple registral solicitada por el notario autorizante de la compraventa, remitida por el Registro de la Propiedad perteneciente a la finca registral NUM005 objeto de la compraventa, se hizo constar expresamente la titularidad del demandado y de su esposa, con carácter ganancial, y previamente al otorgamiento empleados de la mercantil demandante, se pusieron en contacto con el demandado interesando la documentación que precisaban y en el título de propiedad personándose incluso en la vivienda un arquitecto en su nombre que comprobó el estado de la vivienda, destacando el demandado y su esposa tenía en el momento de la firma de la escritura de compraventa, la edad de 80 y 81 años.

Alegaba también que la entidad actora tiene por objeto social, entre otras actividades, el asesoramiento en asuntos jurídicos fiscales y contables y la gestión de documentos ante registros de oficinas públicas, así como la tramitación de todo tipo de impuestos ante las oficinas liquidadoras, todo ello por cuenta de terceros, por lo que considera sorprendente que una la sociedad dedicada al asesoramiento legal con relación a la actividad inmobiliaria, que igualmente ejercita, no llevara a cabo con carácter previo a la compraventa una comprobación registral de la vivienda objeto de la misma y que desconociera las particulares condiciones respecto del suelo del edificio en el que está construida. Añadía que en la escritura de compraventa consta además la advertencia efectuada por el notario autorizante de la conveniencia de comprobar el estado de cargas de la finca, bien mediante certificación del registro, bien mediante el examen directo de los libros registrales, así como la prevalencia, en todo caso de la situación registral de la finca que existe con anterioridad a la presentación de la escritura, en el registro de la propiedad.

Y niega por tanto que la actora desconociera la ahora invocada situación de titularidad del suelo del edificio y que la advirtiera a consecuencia de la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad número tres de Valencia, pues pudo conocer y seguro que conocía dicha circunstancia, pero de no ser así, la mercantil actora sería la única responsable, por lo que ninguna responsabilidad sería imputable al demandado en cuanto que desconocía dicha circunstancia.

Sostenía también que en la escritura de compraventa no constaba en forma alguna la titularidad del Estado sobre el terreno en el que está asentado el edificio al que pertenece la vivienda objeto de compraventa y además fue inscrita en el Registro sin impedimento ni advertencia alguna por el registrador de la propiedad sobre la titularidad del terreno, circunstancia que además era totalmente desconocida por el demandado y su esposa, y acompaña la copia de la escritura de compraventa, por lo que concluye que los vendedores demandados no pudieron ocultar algo que desconocían, siendo evidente que la actora sabía perfectamente lo que compraba, y de hecho la prueba el desconocimiento de dicha titularidad es que el Sr. Anselmo ha venido pagando a lo largo de los años todos los recibos del IBI correspondiente a la vivienda, en los que se incluye tanto el valor de la construcción como el del suelo, adjuntando a la contestación los recibos correspondientes a los ejercicios 2017 a 2019. Y considera que también es significativo el hecho de que, una vez vendida la vivienda, el demandado haya satisfecho el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos girado por el Ayuntamiento de Valencia, ya que de haber sabido que el titular del terreno era del consistorio, nunca hubiera satisfecho dicho impuesto y acompaña como documento número ocho el pago del mencionado tributo. En todo caso, afirma que el demandado y su esposa actuaron con

absoluta buena fe y vendieron y entregaron a la actora aquello de lo que eran propietarios confirme al precio convenido, esto es, la vivienda sita en la DIRECCION000 como consta en la escritura de compraventa, y en la nota registral que se incorporó la escritura, cumpliendo con ello con el contrato de compraventa.

Y alega, a la vista de la nota registral, que el Ayuntamiento de Valencia es titular del terreno en el que se levanta el edificio de la DIRECCION001 y el número DIRECCION002 por permuta al Estado conforme escritura otorgada, 28 de febrero de dos 90 descripción segunda de la finca registral NUM001, y señala que tras efectuar una búsqueda en Internet aparecen noticias publicadas en prensa en el año 2016, sobre la existencia de viviendas en la zona del Cabañal de Valencia, edificadas en determinados terrenos que eran titularidad del Estado y que en el año 1990, pasaron a ser titularidad del Ayuntamiento y la intención actual del consistorio de regularizar esta situación circunstancia, que sin duda alguna, conocía la actora, adjuntando como documento número nueve noticia publicada en el periódico Las Provincias de 12 de mayo de 2016 y conforme a dicha noticia, el Ayuntamiento iba a estudiar caso por caso de cada situación, puesto que hay personas que adquirieron de buena fe sus casas y no sabían que la propiedad del suelo no era de ellos como es el caso de los demandados, y si bien admite que se pagó el precio de la compraventa por parte de la actora, niega que la misma adquiriera la vivienda en la creencia de que adquiría tanto la misma como el suelo sobre el que está construida. Y dice que ninguna responsabilidad de incumplimiento contractual es imputable al demandado que ha actuado siempre de buena fe; y reitera, que, por un lado desconocía lo relativo a la titularidad del Ayuntamiento de Valencia, sobre el terreno, y por otra, que de desconocerlo también la compradora sólo sería por causa imputable a su negligencia, pues pudo y debió haber contrastado la información en el Registro de la Propiedad, como seguramente hizo. Niega por tanto la condición de perjudicada de la actora y la existencia de daño alguno, pues nada se acredita sobre el particular y a pesar de ello fija y cuantifica el pretendido daño como reclamación principal en el importe que deberá satisfacer al Ayuntamiento de Valencia por la adquisición del suelo, pero nada ha satisfecho al Ayuntamiento de Valencia por el mismo y tampoco acredita que el Ayuntamiento haya fijado el precio con carácter definitivo y exigible ni tampoco que le haya reclamado cantidad alguna por tal concepto, ni que la actora tenga la obligación de adquirir dicho suelo, ni mucho menos pagar el precio del mismo.

Asimismo impugna expresamente los cálculos efectuados en la demanda para la determinación del pretendido daño y perjuicio que reclama, ya que se realiza sobre unas bases incorrectas, partiendo de un precio por metro cuadrado de terreno que no ha sido determinado todavía y que es una mera entelequia, lo que invalida cualquier cálculo, y realiza en la contestación a la demanda, un cálculo alternativo, de modo que aceptando efectos meramente dialécticos que el valor del terreno fuera de 500 € por metro cuadrado, lo que tendría que pagar al Ayuntamiento ascendería a un total de 17.100 €, pero en ningún caso los 69.100 € que se reclaman en la acción principal, rechazando también los cálculos que se efectúan en la pretensión subsidiaria, y sostiene finalmente, que no recibió ninguna comunicación por parte de la entidad actora, ya que la carta remitida no fue entregada, por lo que solicitó a la desestimación de la demanda con imposición de costas. 3.-Los codemandados Doña Celia, Don Fabio y Don Simón sucesores de Doña Gracia, contestaron a la demanda en similares términos, reconociendo como cierta la compraventa pero negando que el inmueble vendido incluya la parte proporcional del suelo sobre el que se construyó el edificio en el que se ubica. Señalan que Don Anselmo y su fallecida esposa adquirieron la referida vivienda el 22 de diciembre de 1981, hace prácticamente

40 años que compraron a otros particulares que a su vez la habían adquirido en el año 1968 por compra también a otro particular, y en ninguna de dicha escrituras de compraventa costaba la pretendía titularidad del Estado o del Ayuntamiento de Valencia sobre el terreno en el que se construyó el edificio en el que se halla la vivienda, y afirman que sus padres como vendedores cumplieron íntegramente el contrato de compraventa y actuaron con total y absoluta buena fe, y nada ocultaron a la mercantil actora, y que si bien nos hallamos ante dos notas registrales distintas, no se puede tener por acreditado como hecho fundamental que el Ayuntamiento de Valencia sea realmente el titular del terreno en el que se levanta el edificio de la DIRECCION002; y concluyen que los vendedores no incurrieron en ninguna responsabilidad pero tampoco se ha causado daño alguno a la actora, pues nada se acredita sobre el particular, por lo que no se cumplen los requisitos necesarios para la exigencia de responsabilidad civil, y rechazan también todos los cálculos que se realizan en la demanda sobre premisas no acreditadas, añaden que no han recibido comunicación alguna de la parte actora y reiteran que los vendedores actuaron siempre de buena fe y amparados por la fe pública registral.

4.-La representación procesal de la registradora de la propiedad demandada, Doña Maite contestó la demanda oponiéndose a la misma aduciendo, en síntesis, que se trata de una cuestión de índole netamente jurídica por lo que no presenta disconformidad con los hechos relatados en la demanda, y se opone la misma alegando que el Registro de la Propiedad o quien detente su titularidad, no es culpable del posible supuesto de doble inmatriculación, más aún cuando dicha doble matriculación no es más que una mera sospecha que habrá de ser elevada la categoría de certeza a través de una declaración judicial, y discrepa, además de la cantidad reclamada en la demanda, cuantificada sobre la base de una mera noticia de prensa y sobre un precio meramente hipotético; expone que en la zona del Cabañal se han producido frecuentemente situaciones de doble matriculación y que, concretamente, la finca de autos se matriculó a favor del Estado en virtud de acta de desafectación del Ministerio de Obras Públicas de fecha 19 de diciembre de 1989, que motivó la inscripción primera de fecha 21 de febrero de 1990, y fue adquirida por el Ayuntamiento de Valencia en pleno dominio por permuta, en virtud de escritura otorgada el 28 de febrero de 1990 ante el notario don Mariano Arias Llamas que motivó inscripción segunda de fecha 11 de abril de 1990. Aduce que a principios del siglo XX el Estado otorgó concesiones que fueron inscritas en los libros del registro, pero en la Guerra Civil fueron destruidos muchos de ellos por lo que al abrirse el periodo de reconstrucción y aportado nuevamente los títulos muchas de las fincas se reinscribieron como tales concesiones, pero otras muchas no, quedando inscrito el pleno dominio a favor de sus titulares, por lo que al inmatricularse a favor del Estado la finca NUM001 posteriormente transmitida al Ayuntamiento, se produjeron de hecho múltiples dobles inmatriculaciones, y añade que en todo caso corresponde exclusivamente a los órganos judiciales a través del procedimiento correspondiente la declaración de existencia de una doble inmatriculación, y solamente una vez constatado jurisdiccional y contradictoriamente el supuesto de doble matriculación es posible entrar en el análisis de la responsabilidad civil del registrador, y en el presente caso, ni la doble inmatriculación está declarada ni mucho menos ha sido cancelado el derecho inscrito de la actora, por lo que la demanda que se ha formulado sería a su juicio precipitada y temeraria. Alega también que la nota simple de 29 de mayo de 2019 simplemente contiene un aviso o advertencia sobre la posibilidad de dicha doble inmatriculación, por lo que será preciso acudir a la jurisdicción para desterrar definitivamente la posibilidad de que el suelo en el que se asienta el edificio del que forma parte su vivienda no sea propiedad de la entidad demandante. Por otro lado, sostiene que la situación fáctica de la finca no constituye el

modo alguno una carga o limitación de carácter real, razón por la que la petición de una

simple nota informativa no puede dar lugar a aviso o advertencia alguna.

En cuanto a los daños reclamados, sostiene que primero habrá que determinar jurisdiccionalmente si el suelo es de la actora o no, pero en todo caso el vuelo es de su propiedad. Y discrepa de los cálculos realizados en la demanda, y alega que, en el caso de que resultara ser cierto que el suelo es propiedad del Ayuntamiento, a lo único a lo que se extendería el derecho de la actora sería a ser resarcida por el importe del suelo en la proporción de la que es partícipe por propiedad horizontal que es del 20 %, lo que incluso con el valor de 500 € el metro cuadrado arrojaría la cifra de 17.000 € bastante inferior a la reclamada en la demanda. Y en definitiva, concluye que la calificación favorable de la registradora de la propiedad no guarda relación alguna con los daños que se dicen irrogados que, o bien provienen de la propia torpeza de la parte demandante, o en el caso de que existiera un supuesto de doble matriculación, no estaría vinculado en forma alguna a la actuación registral de la demandada, resaltando que la calificación con efectos meramente declarativo, se atuvo a las formalidades extrínsecas del documento y al contenido del Registro que conforme el artículo 18 de la Ley Hipotecaria le vincula.

5.-Previos los trámites legales, oportunos y practicada la prueba propuesta en el acto del juicio, el Juzgado dictó sentencia desestimatoria de la demanda, razonando en síntesis y tras analizar la normativa aplicable, que no hubo incumplimiento contractual por parte de los vendedores en cuanto que actuaron de buena fe y desconocían la existencia de una titularidad municipal sobre el suelo sobre el que se sienta el edificio en que se ubica la vivienda vendida y por ende la existencia de una posible doble inmatriculación que no constaba en los títulos anteriores ni en su la inscripción en el Registro de la Propiedad; y excluyó también la responsabilidad de la registradora de la propiedad pues la primera nota simple fue expedida por un oficial del Registro y no conllevó tratamiento profesional alguno y precisamente la antedicha circunstancia fue constatada por la registradora cuando llevó a cabo la calificación de la escritura para su inscripción, incluyendo la advertencia de la doble inmatriculación en la nota simple de 29 de mayo de 2019, no obstante lo cual inscribió el titulo reconociendo por la tanto la plena propiedad de la entidad demandante sobre la indicada vivienda, sin carga o limitación alguna, por lo que concluye que no se habría demostrado perjuicio alguno, cuando ni siquiera hoy existe una declaración judicial que reconozca la existencia de una doble inmatriculación y la coincidencia de la demarcación de ambas fincas.

6.-Disconforme con dicha sentencia la mercantil demandante interpone recuso de apelación en el que alega como motivos impugnatorios, en primer lugar, error en la valoración de la prueba por existencia de negligencia en la expedición de la copia simple emitida por la registradora demandada de conformidad con los artículos 175 RN y 354.A RH; en segundo término alega la infracción del art. 354.A del Reglamento Hipotecario; en tercer lugar, la infracción de los artículos 218 LEC y 24 CE por falta de motivación de la sentencia al incurrir en contradicción, con vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva; y finalmente, la infracción del art. 394.1 LEC por existencia de dudas de hecho y de derecho que justificarían la no imposición de las costas procesales.

En apoyo de los motivos primero y tercero alega en síntesis la mercantil apelante que la sentencia dictada y objeto del recurso desestima la acción de responsabilidad civil por negligencia dirigida frente a la Sra. registradora del Registro de la Propiedad de Valencia número 3, lo que supone de facto la derogación del sistema creado por el legislador para dotar de seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, y la inutilidad de los arts. 175 RN y 354.A) RH, pues según argumenta, conforme a la tesis sostenida en la sentencia impugnada el registrador de la propiedad nunca va a tener responsabilidad al

emitir una información errónea contenida en una nota simple si es expedida por un oficial del registro y no por el propio registrador; sostiene que la inexistencia de negligencia y de responsabilidad civil de la registradora demandada declarada en la sentencia resulta ilógica e irrazonable ya que no respeta el resultado de la prueba practicada y es contraria a los indicados preceptos, y añade que un hecho no controvertido que, en relación al mismo negocio jurídico, esto es, la compraventa por la mercantil apelante de la finca registral número NUM005 inscrita en el Registro de la Propiedad número 3 de Valencia formalizada en escritura pública de fecha 28 de marzo de 2019 que fue acompañada como documento número 1 de la demanda, se emitieron dos notas simples con distinto contenido, omitiéndose en la primera información de gran trascendencia sobre la vivienda en cuestión, cual era la propiedad del Ayuntamiento de Valencia sobre el suelo en el que se construyó el edificio en el que se encuentra la vivienda objeto de compraventa, constando unida a la escritura pública la nota simple de fecha 26 de marzo de 2019 expedida a solicitud del notario autorizante de conformidad con el art. 175 RN, en la que ninguna referencia se efectúa a la propiedad del Ayuntamiento sobre el suelo en el que se asienta el edificio en el que se halla la vivienda adquirida; sin embargo tras la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura pública de compraventa se expidió otra nota simple en fecha 29 de mayo de 2019 por el mismo Registro de la Propiedad en la que ahora se hacía constar en la misma la propiedad municipal del suelo en los siguientes términos:

"EL TERRENO SOBRE EL QUE SE LEVANTA EL EDIFICIO arriba descrito forma parte de otra finca de mayor cabida, TITULARIDAD DEL AYUNTAMIENTO DE VALENCIA, que fue adquirido a título de permuta del Estado en virtud de escritura autorizada en Valencia el veintiocho de febrero de mil novecientos noventa ante su Notario Don Mariano Arias Llamas y que motivó la inscripción NUM000 de la finca registral NUM001, de fecha 11 de abril de 1990, al folio NUM002 del tomo NUM006, libro NUM004 de esta sección".

Sostiene la parte apelante que de la sentencia impugnada se desprende que no se atribuye responsabilidad alguna a la señora registradora de la propiedad por el hecho de que la primera nota simple fuera expedida por el oficial del registro y la segunda por la misma tras la calificación del instrumento; considera que ello vulnera el artículo 354.A) RH e incluso el párrafo quinto del artículo 1903 Cc, debiendo responder la indicada registradora por los daños o perjuicios causados por sus dependientes, y considera por tanto que no puede derogarse la responsabilidad del indicado precepto por el hecho de que fuera un oficial y no la propia registradora quien expidiera la nota simple a solicitud del notario autorizante, cuestión de que en todo caso no sería oponible a terceros, siendo a su juicio palmaria la responsabilidad de la registradora demandada, máxime cuando según sostiene en el recurso y según alega en la contestación a la demanda, al parecer en la zona de El Cabañal de Valencia son frecuentes situaciones de doble inmatriculación, por lo que era previsible que una vivienda en la DIRECCION001 de Valencia pudiera estar afectada por la alegada doble inmatriculación, lo que exigía haber obrado con una especial diligencia y cuidado, a pesar de lo cual se expidió la nota simple de 26 de marzo de 2019 sin antes comprobar su contenido y con la importante omisión de la titularidad municipal del suelo sobre el que se construyó el edificio en el que radica la vivienda vendida; sostiene además que no cabe exonerar a la registradora demandada por el hecho de que la mercantil demandante sea una sociedad cuyo objeto social es el asesoramiento legal en materia de actividades inmobiliarias, pues actuó en el cumplimiento de los trámites previstos en el reglamento notarial y el reglamento hipotecario confiando como lo haría cualquier comprador de inmuebles en el contenido de la nota simple expedida, y añade que tampoco cabría exonerar la responsabilidad de la demandada bajo el pretexto de que en la escritura pública se efectúa una salvedad en orden a la prevalencia del asiento

registral sobre la nota simple, pues se trata de una mera referencia genérica a los fines de la propia responsabilidad del notario, que sería ineficaz, según alega, en atención a lo dispuesto en el art. 354.A) RH; considera por tanto procedente la estimación de la demanda y que se condene a la registradora demandada al pago de la suma de 69.100 € o subsidiariamente de 30.016 € por el valor del suelo en concepto de daños y perjuicios causados -cuya existencia además niega la sentencia-, cuyo cálculo se expuso en el hecho séptimo de la demanda, partiendo de un valor del suelo de 500 €/m2 según el informe emitido por el Ayuntamiento de Valencia y unido a autos mediante diligencia de ordenación de 22 de abril de 2022; y tras reiterar la irrelevancia de que la primera nota simple fuera expedida por un oficial de notaría, y al margen de cuál sea el sistema de gestión del registro que considera, cuestión que no es oponible a terceros, concluye que la sentencia impugnada infringe el art. 354.A) RH e interesa la estimación del recurso y de la demanda en ejercicio de acción de responsabilidad civil contra la registradora demandada declarando la responsabilidad de la misma por negligencia con condena al pago a la mercantil actora de los daños y perjuicios causados en las indicadas cuantías.

En cuanto al motivo tercero alega que la sentencia incurre en incongruencia ya que la fundamentación ofrecida en la misma no se corresponde con el fallo, pues a pesar de que cita el art. 354 RH que precisamente establece una responsabilidad objetiva o cuasi objetiva del registrador y de que reconoce la omisión en la nota simple de 29 de marzo de 2019 de la circunstancia relativa a la titularidad municipal del suelo en que se asienta el edificio en que se halla la vivienda, ello no obstante desestimó la acción de responsabilidad civil ejercitada en la demanda.

Y finalmente alega infracción del art. 394 LEC por la concurrencia de dudas de hecho y de derecho que justificarían la no imposición de costas.

Conferido el oportuno traslado a las partes demandadas y apeladas se han opuesto al recurso solicitando su desestimación con imposición de costas a la apelante.

SEGUNDO.- Examen de los motivos del recurso.- 1.-Habiendo quedado firme el pronunciamiento desestimatorio de la demanda respecto de los vendedores demandados y/o sus herederos, que no ha sido objeto de recurso, el interpuesto de constriñe al pronunciamiento, también desestimatorio de la demanda, respecto de la responsabilidad civil en relación con la actuación de la registradora demandada, del que discrepa la mercantil actora apelante.

Por razones evidentes de sistemática en la resolución del recurso se analizará en primer término el tercero de los motivos invocados dado su carácter estrictamente procesal, mientras que los motivos primero y segundo se abordarán conjuntamente dada su evidente interrelación entre sí.

1.-) Incongruencia y falta de motivación de la sentencia.-En el motivo tercero antes expuesto la parte recurrente tacha la sentencia de incongruente y falta de motivación, y al respecto cabe comnenzar recordando que según reiterada jurisprudencia las sentencias desestimatorias o absolutorias nunca pueden resultar incongruentes y al respecto señala la reciente STS 419/2021 de 21 de junio: "Como recuerda la sentencia 164/2021, de 23 de marzo, en la sentencia 722/2015, de 21 de diciembre, se compendia la jurisprudencia al respecto: "(...) es jurisprudencia que "las sentencias absolutorias no pueden ser por lo general incongruentes, pues resuelven sobre todo lo pedido, salvo que la desestimación de las pretensiones deducidas por las partes se hubiera debido a una alteración de la causa de pedir o a la estimación de una excepción no opuesta por aquellas ni aplicable de oficio por el juzgador" ( sentencias 476/2012, de 20 de julio, y 365/2013, de 6 de junio). De tal forma que, como puntualiza esta última sentencia 365/2013, de 6

de junio, "la sentencia desestimatoria de la demanda es congruente salvo que ignore injustificadamente un allanamiento, la desestimación de la demanda principal venga determinada por la estimación de una reconvención o una excepción no formuladas (en este último caso, salvo cuando sea apreciable de oficio), o pase por alto una admisión de hechos, expresa o tácita, realizada por el demandado".

Es evidente que no es este el caso pues esta Sala constata que la sentencia impugnada resuelve el pleito respetando el marco del debate conforme a las alegaciones formuladas por las partes, dando respuesta a todas las cuestiones planteadas y sin sobrepasar el objeto del litigio o tema decidendi y con pleno respeto al principio dispositivo.

En cuanto a la alegada falta de motivación, cabe recordar, como señala la STS nº 558/2013 de 18 de septiembre, que la motivación de las sentencias consiste en la exteriorización del iter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. De esta forma se presenta como una exigencia constitucional establecida en el artículo 120.3º CE, configurándose como un deber inherente al ejercicio de la función jurisdiccional en íntima conexión con el derecho a la tutela judicial efectiva que establece el artículo 24 CE ( STC 144/2003 de julio y STS de 5 de diciembre de 2009).

El Tribunal Supremo ha venido exigiendo la aplicación razonada de las mismas que consideran adecuadas al caso en cumplimiento de las funciones o finalidades que implícitamente comporta la exigencia de la motivación: la de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo la comprensión sobre la justicia y corrección de la decisión judicial adoptada, y la de operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad ( SSTS 5 de noviembre de 1992, 20 de febrero de 1993 y 18 de noviembre de 2003, entre otras).

Pero también, como resulta lógico, hay que señalar que esta exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que- vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2008, de 22 de mayo de 2009 y 9 de julio de 2010).

La respuesta a las peticiones formuladas en la demanda y en la contestación no debe ser ni extensa ni pormenorizada, pero sí debe estar argumentada en derecho, puesto que el juez no puede decidir según su leal saber y entender, sino mediante el recurso al sistema de fuentes establecido, tal como dispone el artículo 1.7 del Código Civil, lo que deriva de la sumisión de los jueces a la ley, establecida en el artículo 117.1º de la Constitución Española. La mención que el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hace a "las reglas de la lógica y de la razón" ha de ponerse en relación con el requisito de "motivación" de las sentencias a que dicho párrafo se refiere y ser entendida en el sentido de que se faltará a la exigencia impuesta por la norma no sólo en los supuestos en que falta la motivación, sino también en los casos en que la motivación expresada en la sentencia se aparte de tales reglas propias de la lógica y de la razón, pues se iguala a la motivación inexistente la que resulta absurda o racionalmente inasumible ( STS de 29 de junio de 2010).

En el presente caso es evidente que la sentencia está suficientemente motivada, otra cosa es que puedan o no compartirse sus razonamientos, su desarrollo argumental y sus conclusiones, o que pueda resulktar contradictoria en algun extremo, que es cuestión

distinta que se analizará a continuación, pero que en modo alguno implica ausencia de

motivación.

2.-) Error en la valoración de la prueba por existencia de negligencia en la expedición de la copia simple emitida de conformidad con los artículos 175 RN y 354.A RH e infracción de este último precepto.-

A.-) La Sentencia del Tribunal Supremo 769/2009 de 2 de diciembre de 2009

señala:

"El artículo 296 LH establece la responsabilidad civil de los registradores de la

Propiedad de los daños y perjuicios que ocasionen por la falta de inscripción de los títulos, por error o inexactitud cometido en los asientos, por falta de cancelación o cancelación indebida y por error u omisión en las certificaciones. El artículo 300 I LH dispone con carácter general que «el que por error, malicia o negligencia del Registrador perdiere un derecho real o la acción para reclamarlo podrá exigir, desde luego, del mismo Registrador el importe de lo que hubiere perdido.»

Y añade la feérica resolución:

La jurisprudencia interpreta estos preceptos con arreglo al principio de resarcimiento universal del daño causado mediante culpa o negligencia, cuya aplicación debe hacerse al amparo del artículo 1902 CC examinando si concurren los presupuestos de un daño o un interés protegido por el Derecho, de culpa o negligencia del agente, y de un nexo de causalidad entre la conducta de éste y el daño producido que permita su imputación ( SSTS, entre otras, de 18 de mayo de 2006, RC n.o 3099/1999 , STS 15 mar. 2006, RC n.o 2797/1999 )."

En el mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 enero de 2008 establece:

"Los requisitos requeridos para exigir responsabilidad civil del Registrador frente a los titulares de los bienes y derechos protegidos por el Registro, artículo 300 LH , y coinciden con los recogidos en el artículo 1902 CC : a) Que exista acción u omisión culposa o negligente, a lo que se añade la simple actuación errónea siempre que sea imputable directamente al Registrador y no venga determinada por circunstancias ajenas a su propia actuación, cuya vigilancia no le competa por razón de su profesión; b) Daño o perjuicio para un tercero, concretado legalmente en la pérdida de un derecho real o de la acción para su reclamación; y c) Relación de causalidad entre los anteriores elementos, de modo que el daño o perjuicio experimentado venga causalmente determinado por aquélla actuación del Registrador. Por tanto es función propia del Registrador proteger el derecho inscrito, evitando que el titular registral pueda resultar perjudicado por error o inexactitud cometidos en inscripciones, cancelaciones, anotaciones preventivas o notas marginales, o por la cancelación de alguna inscripción, anotación preventiva o nota marginal, sin el título y los requisitos que exigidos legalmente, y su desatención determina la obligación de responder de todos los daños y perjuicios que ocasione ( STS 21 de marzo de 2006 )".

Cabe citar igualmente y en el mismo sentido las SsTS 274/2008 de 21 de abril, 102/2009 de 2 de marzo, 851/2009 de 6 de abril de 2010 y la más reciente STS 1488/2023 de 24 de octubre.

B.-) En particular entre los supuestos de responsabilidad de los registradores de la propiedad previstos en el citado art. 296 LH, su apartado 5º se refiere en concreto a los daños y perjuicios que se causen "por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de libertad de los inmuebles o derechos reales, o por no expedir dichas certificaciones en el término señalado en esta Ley ".

Ahora bien, comoquiera que el precepto no alude expresamente a la expedición de notas simples que contengan errores u omisiones, ya que se refiere exclusivamente a las "certificaciones", existe cierta polémica doctrinal al respecto, e incluso algunas resoluciones de las Audiencias Provinciales niegan que puedan incurrir el registrador en responsabilidad cuando la nota simple no responda a la realidad.

Ciertamente en el caso de los Registradores de la Propiedad, su responsabilidad se regula como ya se ha indicado en los artículos 296 a 312 de la Ley Hipotecaria, y en el primero de dichos preceptos no se contempla expresamente, como supuesto de responsabilidad civil, el de la inexactitud u omisión en las notas simples, lo que guarda relación con el carácter meramente informativo de dichas notas, que se establece en el articulo 222.5 LH, que dispone:

"La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición. Deberá reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos. Asimismo se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos. También podrá librarse nota simple relativa a determinados extremos solicitados por el interesado".

Por tanto como es de ver el precepto alude expresamente a la responsabilidad del registrador en caso de expedición de una nota simple que contenga errores u omisiones, aunque tenga valor puramente informativo y no dé fe de los asientos.

Por otro lado, y no obstante la taxativa regulación del artículo 296 LH, el articulo 354 a) del Reglamento Hipotecario, que reiteradamente invoca la parte apelante, dispone: "Las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento,

de acuerdo con las siguientes reglas:

(...) 2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores".

De nuevo el precepto alude a la responsabilidad del registrador en la expedición de las notas simples informativas que soliciten los interesados.

Por otro lado, según el art. 332.5 RH, la nota simple informativa consistirá tan sólo en una extracto sucinto del contenido de los asientos vigentes relativos a la finca objeto de la manifestación, donde conste la identificación de la misma y del titular de los derechos inscritos sobre ella y la extensión y naturaleza y limitaciones de éstos y se harán constar las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos; también establece que "deberá reflejar los datos contenidos en los asientos registrales",sin extenderse más allá de lo que sea necesario para satisfacer el legítimo

interés del solicitante; todo ello, con valor simplemente informativo y sin dar fe del

contenido de los asientos.

Debe hacerse también mención, en el supuesto que nos ocupa, dada su evidente relevancia, a la finalidad de la nota simple informativa en el marco del sistema instaurado por el art. 175 del Reglamento Notarial, modificado en las reformas realizadas por Real Decreto 1558/1992 de 18 diciembre, Real Decreto 2537/1994 de 29 de diciembre y Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, donde se pretende la colaboración entre Notarias y los Registros de la Propiedad para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Dicho precepto contiene la obligación del notario de obtener, antes de autorizar escrituras de transmisión o gravamen de inmuebles, información del Registro de la Propiedad sobre la finca. Se impone pues al notario que, antes de autorizar el otorgamientos de una escritura de adquisición de bienes inmuebles o de constitución de un derecho real sobre ellos, solicite al Registro de la Propiedad la información adecuada mediante escrito con su sello que puede remitirse por cualquier procedimiento, debiendo otorgarse la escritura en los diez días siguientes a la recepción por el notario de la información registral. Dentro de la información que debe solicitarse- y por tanto, remitirse fielmente por el Registro- se incluye "la descripción de la finca o fincas con sus datos registrales y situación de cargas".

C.-) A la vista de la indicada doctrina jurisprudencial y de dichas normas, cabe concluir que aunque la nota simple tenga un valor meramente informativo y no dé fe del contenido exacto de los asientos a diferencia de lo que sucede con las certificaciones registrales, ello no supone que el registrador esté exento de toda responsabilidad por los errores cometidos al expedirlas, en especial a la vista del sistema de colaboración instaurado en el art. 175 RN y del propio tenor literal del art. 354 a) RH, y ello sin perjuicio de que pueda existir un régimen de responsabilidad que, más que contractual o extracontractual, puede considerarse instaurado "ex lege" y que se rige por las normas y principios allí estipulados, pero que en todo caso no deroga el régimen general de responsabilidad extracontractual de los arts. 1902 y siguientes del Código Civil, con el que convive, por lo que debe examinarse la concurrencia de los requisitos exigidos por la jurisprudencia en interpretación de dicho precepto para determinar la posibilidad de nacimiento de la responsabilidad de la registradora de la propiedad demandada.

Como señala la SAP Murcia sec. 4ª de 14 de febrero de 2013 a la que se remite la SAP Madrid sec. 20 núm 381/2014 de 23 de julio, "nos encontramos, por tanto, ante un supuesto de responsabilidad extracontractual regulado, como norma general, en el art. 1902 del Código Civil y, en los artículos 296 y siguientes de la L.H ., como norma especial, lo que conlleva, como sucede en toda responsabilidad civil, que haya de existir una correcta y concreta identificación del daño causado, pues es ese daño el que deberá resarcirse y no otro".

En este sentido y en relación con cuanto se expone, la SAP Barcelona sec. 16ª de 26 de julio de 2000 (rec. 1246/1999) razona lo siguiente: "se sostiene que la información a facilitar por los registros de la propiedad conforme al artículo 354 del Reglamento tiene la naturaleza de nota simple informativa y así es, en efecto, conforme a lo aclarado por el artículo 6 de la Instrucción de la Dirección General de los Registros de 2 de diciembre de 1.996. De acuerdo con esa naturaleza, se sostiene que, como la nota simple no garantiza la veracidad de la información, no puede derivarse responsabilidad para los registradores por los errores que ocurran en esta clase de notas informativas, pues pretender lo contrario sería ir contra la naturaleza, establecida por la Ley, de este medio de publicidad. En definitiva, el artículo 225 de la Ley Hipotecaria dispone que la libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales sólo podrán acreditarse en

perjuicio de tercero por certificación del Registro y no, por tanto, mediante nota simple informativa, que es medio publicitario distinto de la certificación, sin garantía jurídica de concordancia con la realidad registral, como ocurre con otros medios similares, como las copias notariales simples o las notas simples del Registro Civil ( artículo 35 de su Reglamento ).

Pero nuevamente debemos señalar que el establecimiento de un sistema para la seguridad del tráfico inmobiliario como el diseñado por el Real Decreto de 29 de diciembre de 1.994, comporta la ineludible consecuencia de que las notas simples que los registros expidan en cumplimiento de sus disposiciones respondan a la realidad registral, pues lo contrario equivaldría a que el público seria inducido a confiar en un sistema reglamentariamente establecido sin que, en realidad, existiese ninguna garantía al respecto, lo cual no resulta admisible de ningún modo. Por tanto, aunque se acepte que haya inexactitudes en este tipo de notas simples que no generen responsabilidad, sí han de producirla las que sean esenciales, porque se omita alguna carga o porque, consignándose alguna, se altere algún elemento fundamental referido a la carga, en particular la cuantía o importe".

D.-) Esta Sala comparte dichas consideraciones, y entiende que no puede negarse la responsabilidad de los registradores en caso de que la nota simple expedida contenga errores u omisiones que afecten a los elementos esenciales del estatuto jurídico de la finca bajo el pretexto de que el art. 296 LEC no alude expresamente a dicha circunstancia, pues dicho precepto no establece un suerte de responsabilidad limitada del registrador sino que debe complementarse con las normas y doctrina relativas al derecho de daños, ya que de lo contrario ello supondría de facto establecer un sistema tasado de responsabilidad civil y la derogación del sistema creado por el legislador para potenciar la colaboración entre Notarías y Registros en orden a dotar de seguridad al tráfico inmobiliario, con la consiguiente inoperancia de los arts. 175 RN y 354 a) RH. Por tanto, en cualquier caso, aun cuando se considere la responsabilidad del registrador por los daños y perjuicios ocasionados en el ejercicio de sus funciones como una responsabilidad "ex lege" que deriva de la regulación de la Ley Hipotecaria, ello no impide que esta responsabilidad deba ser tratada, conforme a la regulación de la responsabilidad extracontractual de los artículos 1902 y siguientes del Código Civil y jurisprudencia interpretativa, y ello porque nos encontramos ante un supuesto claro de responsabilidad extracontractual, regulado en el artículo 1902 CC como norma general aplicable en todas las relaciones civiles y especialmente en los supuestos de daños y perjuicios causados en el ámbito profesional, y particularmente de las profesiones de índole jurídica (v. gr. abogados, registradores, notarios, jueces, etc...), a pesar de la norma especial recogida en los artículos 296 y siguientes de la LH, que alude, entendemos que con carácter no excluyente, a determinados supuestos tasados de responsabilidad civil del registrador, pero que no excepcionan el régimen general, responsabilidad aquiliana que supone la existencia de un daño causado con independencia de cualquier relación jurídica que ligue a las partes.

E.-) Finalmente cabe tampoco puede compartirse el argumento exoneratorio que sustenta la demandada apelada -y que acoge la sentencia-, en base a una supuesta pasividad o negligencia de la demandante, pues se limitó a utilizar el sistema que la norma ha establecido para la seguridad de las transacciones inmobiliarias, y no era exigible otra conducta, particularmente no puede afirmarse que fuera negligente por no haber solicitado una certificación para comprobar o contrastar las omisiones o datos erróneos supuestamente contenidos la nota simple reclamada por la notaría reflejaba, lo que supondría desmontar el sistema instaurado por el art. 175 RN; por otro lado y como señala la SAP Cordoba sec 1ª núm. 176/2018 de 7 de marzo, los otorgantes de la escritura de

venta, así como el notario autorizante, partieron de una apariencia -que es de presunción de veracidad y de exactitud en el ámbito registral- que no fue tal por un error debido directamente a la registradora de la propiedad. A lo que cabe añadir que es también indiferente que la inexactitud de la nota simple fuera imputable a un empleado de la oficina registral y no se hubiera producido un "tratamiento profesional" de los datos registrales, como sostiene la sentencia impugnada, pues ello no excluiría en modo alguno su responsabilidad al provenir dicha nota de la oficina del Registro, siendo aplicable el régimen general por actuaciones realizadas aquél de quien se debe responder, particularmente empleados de la empresa o entidad causante del daño ex art. 1903.5 Cc. F.-) En el presente caso es evidente que la nota simple remitida a solicitud del notario conforme a lo previsto en el art. 175 RN, omitió la referencia a un aspecto que afectaba a una cuestión esencial relativa a la vivienda adquirida, cual era la que el terreno sobre el que se alza el edificio en el que la misma se halla formaba parte de otra finca de mayor cabida propiedad del Ayuntamiento de Valencia, dándose aparentemente un supuesto de doble inmatriculación del que no fue advertida la entidad compradora demandante, pues dicha circunstancia se omitió en la primera nota simple expedida en fecha 26 de marzo de 2019 incorporada a la escritura pública de compraventa suscrita por la entidad demandada como compradora en fecha 28 del mismo mes y año, circunstancia que sin embargo sí se hizo constar dos meses después, tras la inscripción de la escritura, en la nota simple expedida en fecha 29 de mayo de 2019 aportada con la demanda. Esto es, con apenas dos meses de diferencia se emitieron dos notas simples informativas con

distinto contenido.

G.-) La responsabilidad de la registradora demandada ha de alcanzar a la indemnización de los perjuicios producidos por la omisión de titularidad pública sobre el suelo en el que se construyó el edificio en que se ubica la vivienda adquirida, pues es principio básico en materia de responsabilidad por culpa o negligencia que el obligado responda de los daños y perjuicios ocasionados ( art. 1902 Cc) . En un caso como el presente consistirán dichos daños y perjuicios en los desembolsos que la actora se vea obligada necesariamente a soportar como consecuencia de la titularidad del suelo omitida en la nota simple.

Ello sentado, en lo relativo a la causación del daño que se alega y los daños y perjuicios cuya indemnización se reclama, debe analizarse en primer lugar si realmente se trata de un daño real y actual y es por tanto procedente su indemnización, o por el contrario se trata de daños meramente hipotéticos, en cuyo caso habría que excluirla (en este sentido SsTS 1 febrero 1993, 28 diciembre 1995, 1 y 9 abril 1996, entre otras muchas).

Al respecto cabe partir de la premisa de que la escritura de compraventa de fecha 28 de marzo de 2019 ha sido inscrita y por tanto la entidad demandante compradora figura actualmente en el Registro como propietaria de la misma a todos los efectos.

Ahora bien, que la finca figure inscrita a nombre de la demandante no empece a que concurra otra una circunstancia obviamente relevante y perjudicial para la actora cual es la existencia de una posible doble inmatriculación de la finca, sobre la que no se le informó ya que se omitió en la nota simple de 26 de marzo de 2019 unida a la referida escritura de venta, situación que deberá ser resuelta de acuerdo con las normas civiles en el correspondiente juicio declarativo ( art. 313 LH y STS nº 429/2011 de 9 junio y 500/2011 de 23 de septiembre, 686/2013 de 29 noviembre y nº 117/2016 de 1 marzo entre otras), lo que evidentemente pone de manifiesto la existencia de un daño no meramente potencial sino actual, real y cierto, pues la mercantil demandante adquirió la vivienda desconociendo dicha circunstancia, que al ser omitida supuso que no pudiera ser tenida

en cuenta y valorada a la hora de adquirir la vivienda, pues cuando menos será necesario dar solución a dicha situación bien acudiendo al proceso de regularización iniciado por el Ayuntamiento tal y como se desprende de la certificación remitida por el Consistorio en fase probatoria, bien a los órganos judiciales de la jurisdicción civil para determinar según las normas civiles si realmente existe superposición de ambas fincas a la vista de sus lindes, con los consiguientes gastos procesales, y a cuál de los dos titulares registrales corresponde la propiedad del terreno controvertido, algo que obviamente no puede resolverse en el presente procedimiento; y ello significa que la propiedad podría ser declarada en favor tanto de la entidad demandante, como del Ayuntamiento de Valencia, algo que por el momento se desconoce, siendo no obstante en el momento presente la vivienda de titularidad plena de la mercantil demandada, aunque con el indicado inconveniente.

Todo ello implica que el daño no es hipotético, sino actual, si bien su cuantificación no es posible en este momento, y en esta tesitura procede deferir al trámite de ejecución de sentencia la determinación de la concreta suma a indemnizar a la entidad demandante y que se acredite en dicho trámite (que será la que finalmente tenga que abonar como consecuencia de dicha situación de doble inmatriculación al no ser advertida en la nota simple la titularidad del suelo sobre el que se construyó el edificio en el que se ubica la vivienda vendida a la mercantil actora), bien como consecuencia del aludido proceso de regularización, bien en virtud de acuerdo transaccional o en virtud de resolución judicial, o por la vía que fuere, con el máximo de la suma reclamada en la demanda con carácter principal, que asciende a 69.100 €.

Es ocioso recordar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo más reciente reitera de que debe procederse a una interpretación flexible y garantista del artículo 219 de la LEC, y en este sentido la STS 528/2012 de 16 de enero señala:

"b) Se le reprocha a la Sentencia recurrida que, al diferir la cuantificación al proceso de ejecución, infringe el art. 209.4º LEC , en cuanto dispone que "también determinará, en su caso, la cantidad objeto de la condena, sin que pueda reservarse su determinación para la ejecución de sentencia, sin perjuicio de lo dispuesto e n elart. 219 de esta Ley ", y asimismo el art. 219 LEC , que prohíbe las sentencias con reserva de liquidación, y solo admite la remisión a ejecución cuando la liquidación consista en una sencilla operación aritmética. Sin embargo, el contenido de dichos preceptos debe ser matizado. El propio art. 210.4º se refiere a "en su caso" y en cuanto a la disposición sobre sentencias con reserva de liquidación (ex art. 219) ya dice la E. de M. de la LEC "que se procura restringir a los casos en que sea imprescindible", lo que no cabe identificar de modo absoluto con los supuestos de sencilla operación aritmética (...) La normativa, como regla general, es saludable para el sistema, empero un excesivo rigor puede afectar gravemente al derecho a la tutela judicial efectiva ( S. 11 de octubre de 2011, 663) de los justiciables cuando, por causas ajenas a ellos, no les resultó posible la cuantificación en el curso del proceso. No ofrece duda, que, dejarles en tales casos sin el derecho a la indemnización afecta al derecho fundamental y a la prohibición de la indefensión, y para evitarlo es preciso buscar fórmulas que, respetando las garantías constitucionales fundamentales -contradicción, defensa de todos los implicados, bilateralidad de la tutela judicial-, permitan dar satisfacción a su legítimo interés. Se puede discutir si es preferible remitir la cuestión a un proceso anterior ( SS. 10 de febrero de 2009 , 49 ; 2 de marzo de 2009 , 95 ; 9 de diciembre de 2010 , 777 ; 23 de diciembre de2010 , 879 ; 11 de octubre de 2011 , 663); o excepcionalmente permitir la posibilidad operativa del incidente de ejecución ( SS. 15 de julio de 2009 ; 16 de noviembre de 2009

, 752 ; 17 de junio de 2010 , 370 ; 20 de octubre de 2010 , 606 ; 21 de octubre de 2010 ,

608 ; 3 de noviembre de 2010 , 661 ; 26 de noviembre de 2010 , 739), pero lo que en modo alguno parece aceptable es el mero rechazo de la indemnización por falta de instrumento procesal idóneo para la cuantificación. Los dos criterios han sido utilizados en Sentencias de esta Sala según los distintos supuestos examinados, lo que revela la dificultad de optar por un criterio unitario sin contemplarlas circunstancias singulares de cada caso. El criterio de remitir a otro proceso, cuyo objeto se circunscribe a la cuantificación, con determinación previa o no de bases, reporta una mayor amplitud para el debate, y el criterio de remitir a la fase de ejecución supone una mayor simplificación y, posiblemente, un menor coste -economía procesal-. Como criterio orientador para dirimir una u otra remisión parece razonable atender, aparte la imprescindibilidad, a la mayor o menor complejidad, y en este sentido ya se manifestaron las Sentencias de 18 de mayo de 2009, 306 y 11 de octubre de 2011 , 663, aludiendo a la facilidad de determinación del importe exacto las Sentencias de 17 de junio de 2010, 370 y 26 de junio de 2010 , 739. En el caso, la sentencia recurrida opta por el segundo criterio, y lo cierto es que su aplicación (y singularmente del art. 715 LEC ) no supone ninguna indefensión."

Dicha interpretación se ha aplicado en sentencias posteriores a saber, SsTS 11 de junio de 2015, 10 de diciembre de 2015, 29 de junio de 2018 y 14 de septiembre de 2018.

En consecuencia, habiendo quedado sin objeto el cuarto motivo alegado, procede la estimación del recurso y la revocación de la sentencia impugnada con la consiguiente estimación de la demanda en cuanto dirtigida contra la registradora demandada.

TERCERO.- Costas procesales.-Las costas procesales de primera instancia serán a cargo de la demandada dada la estimación de la demanda formulada contra la misma, mientras que no procede especial pronunciamiento de las causadas en esta alzada dada la estimación del recurso ( arts. 394 y 398 LEC) .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, la Sala pronuncia el siguiente