Sentencia Civil 16/2026 Audiencia Provincial Civil nº 8 de Madrid, Rec. 300/2024 de 16 de enero del 2026

PRIMERO.-Antecedentes.

La entidad mercantil SUMINISTROS MÉDICOS ANDALUCES, S.A. como arrendataria del local de negocio nº3.11 sito en el Centro comercial Espacio Torrelodones, en el que explota un negocio de hostelería (la franquicia DOMINO'S PIZZA), suscrito con fecha 24 de diciembre de 2019, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario contra la arrendadora COJASWINVEST S.L. (antes denominada Sharon Galerías Comerciales S.L.) que se había subrogado en el contrato inicialmente suscrito con Zubiarte Inversiones Inmobiliarias S.L. consecuencia de la adquisición del local arrendado, solicitando, en aplicación de la cláusula Rebus sic Estantibus por las importantes restricciones de aforo y horarios impuestas por la Administración como consecuencia de Pandemia del COVID-19 que ha afectado a la explotación de su negocio alterando la lógica económica subyacente al contrato y produciendo un desequilibrio en las prestaciones:

1) Que se declare la vigencia del pago de una renta de 1.081,32€, en tanto sigan vigentes las restricciones derivadas de la pandemia en los negocios de restauración, de acuerdo con la pericial aportada.

2) Subsidiariamente, se estime el ofrecimiento de renta 1.081,32€ para los próximos 12 meses, a revisar una vez hayan transcurrido.

3) Con expresas imposición de costas a la demandada.

La demanda se interpuso con fecha 29/07/2021.

Solicitaba además la adopción de determinadas medidas cautelares inaudita parte que fueron desestimadas por auto de fecha 17/09/2021 confirmado en apelación por Auto de esta sección de fecha 02/12/2021.

La arrendadora COJASWINVEST, S.L. se opuso a la demanda y solicitó su íntegra desestimación alegando como motivos de oposición:

-Que cuando comenzó la pandemia a mediados de marzo de 2020 estaba vigente el periodo de carencia previsto en el contrato y que la arrendataria no pagaba renta, ni gastos.

Una vez terminado el Estado de alarma, a mediados de junio de 2020, debía iniciarse el pago de la renta y gastos y, sin embargo, voluntariamente y de mutuo acuerdo, se pactó que seguiría sin pagar la renta y gastos durante los meses de junio y julio de 2020.

En cuanto al segundo estado de alarma, manifiesta que no supuso un confinamiento personal como el primero, pero sí autorizó a las Comunidades autónomas a dictar distintas medidas restrictivas de la actividad mercantil en el sector de la restauración y que la Comunidad de Madrid fue la menos proclive a adoptar medidas restrictivas.

-Que en previsión de que algunos negocios pudieran verse singularmente afectados el gobierno dictó el RDL 35/2020, de 22 de diciembre, que determinaba el régimen legal aplicable si se daban los supuestos de hecho previstos en el Decreto, y la arrendataria ni siquiera intentó acogerse al RDL en el plazo previsto que finalizaba el 31 de enero de 2021. Si lo hubiera hecho, la demandada hubiera tenido derecho a elegir si condonaba la mitad de las rentas o si le aplazaba los pagos que se devengaran durante el segundo estado de alarma y los cuatro meses siguientes al final de dicho estado y, de hecho, en respuesta a reclamaciones posteriores, le indicó que hubiera elegido el aplazamiento y no la reducción.

No es hasta marzo de 2021 cuando pretende obtener, al margen del RDL, un régimen más beneficioso que el establecido legalmente y que no tiene la obligación de sufrir.

-Que en el contrato se fija una renta mínima garantizada y una renta variable cuando la facturación supere los 650.000€, momento en el cual tiene derecho a una renta del 5%de la ventas, en este caso la renta superará los 2.708€ decidiendo la Propiedad participar en el riesgo de explotación, y, por tanto, también le afectaría la menor actividad económica en el Sector lo que excluye la aplicación de la cláusula Rebus sic Estantibus, que además sería siempre "contra legem" por no cumplimiento de los requisitos del RDL35/2020.

-Que no solo pretende la reducción de la renta, sino una reducción de la cuota pactada en el contrato de participación en los gastos del Centro que, de hecho, ya está impagando tales como gastos de luz, limpieza, seguridad o marketing y que es impresentable librarse de todo o parte de los gastos del centro.

-Que no está justificada la reducción que pretende ya que la tasa de esfuerzo de la arrendataria ha sido muy inferior a la media del sector.

En fecha 26/06/2023 se dictó sentencia en Primera Instancia en la cual se estima parcialmente la demanda y redujo la renta para el periodo comprendido entre enero y diciembre de 2021 es de 1.081'32€ y transcurrido el citado periodo volverá a regir la pactada en el contrato.

En la sentencia después de extractar la demanda y la contestación, examina y detalla la documental aportada, reproduce una sentencia de la sección 2º de la AP de Badajoz nº 345/2021 para exponer la evolución de la jurisprudencia de la cláusula Rebus sic Estantibus, reproduce parcialmente el RDL 35/2020, de 22 de diciembre. En el fundamento jurídico sexto examina la prueba pericial aportada y la concurrencia de los requisitos jurisprudenciales exigidos para la aplicación de la cláusula Rebus sic Estantibus en los siguientes términos:

"Así pues centrándonos en la acción ejercitada y en las periciales aportadas es muy importante que se refleje bien la identificación del negocio, su ubicación y sus circunstancias anteriores y posteriores al hecho que subyace y que se invoca y que no es otro que el de la Pandemia; cuantificación económica y comparativa del grado de alteración de facturación y muy en especial la valoración comparativa de la tasa de esfuerzo.

También se hace necesario valorar qué actuaciones se llevaron a cabo para minimizar las consecuencias económicas que según la actora han influido en la renta en su día pactada."

A continuación, resume las periciales de cada una de las partes y las aclaraciones realizadas por los peritos en el acto de la vista.

La valoración de la prueba pericial se realiza en el fundamento jurídico séptimo en los siguientes términos:

"Partiendo de estas dos periciales como es lógico esta Juzgadora, y sin desmerecer la calidad de la pericial de parte de la demandada, va a tomar como base para la solución de esta controversia la pericial del perito de parte de la actora, y ello por cuanto por éste si se ha analizado la facturación concreta de la empresa para llegar a la conclusión que acota en el informe.

Evidentemente el análisis de la facturación es clave y es por ello por lo que si bien es cierto que la actora no se acogió o al menos no intentó utilizar la posibilidad de aplicación del RD 35/2020, también lo es que en marzo de 2021 sí que cursó una comunicación para intentar llegar a un acuerdo sobre moderación de la renta.

En consecuencia, acogiendo en parte la conclusión del informe pericial aun cuando no se ha tenido en cuenta el análisis de "Delivery" en el negocio, sí que se ha estudiado toda la facturación, lo que supone que al menos indirectamente se ha contemplado y siguiendo la propia recomendación verbal expuesta por el perito en la Sala- procede estimar parcialmente la demanda acogiendo ese máximo de 1081,32 € pero para el periodo comprendido entre Enero y diciembre de 2021, dejando bien claro que no se trata de una revisión de renta de cuya base haya que partir para negociar la actualización el año siguiente, de tal manera que transcurrido ese plazo la renta volverá a ser la que consta en el contrato, habida cuenta que la " rebus sic stantibus" no implica ni revisión de futura renta ni cambio de contrato".

SEGUNDO.-Objeto de del recurso de apelación y de la impugnación.

La demandante y arrendataria, "SUMINISTROS MÉDICOS ANDALUCES S.A" ha recurrido exclusivamente el pronunciamiento sobre costas, que no se impone a ninguna de las partes por infracción del artículo 394 de la LEC.

La demandada y arrendadora COJASWINVEST S.L. no solamente se ha opuesto a al recurso de apelación de la contraria, sino que ha impugnado la sentencia y ha solicitado la revocación.

Después de poner de manifiesto que no ha recibido ninguna renta desde que en 2021 la arrendataria dejó de pagar, alega como motivo de impugnación que si el legislador ha aprobado una norma jurídica para regular qué arrendatarios tienen derecho a algún beneficio como consecuencia de los efectos provocados por las medidas adoptadas por la Pandemia del Covid 2019, y cuáles pueden ser tales beneficios y esta norma es el RDL 35/2020 , esta norma es la que debe ser aplicada y la que debe regir la relación arrendaticia entre la Propiedad y la Arrendataria.

En este caso la Arrendataria no ha justificado el cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 3.2 del RDL, ni ha presentado las acreditaciones exigidas por el artículo 4, por lo que debe considerarse que no tiene derecho a ningún beneficio.

Además, tampoco ha hecho uso de sus eventuales derechos en el plazo marcado por el RDL 35/2020 y en consecuencia no puede pretender obtener dos meses después un régimen más favorable al que se le otorgaba en el RDL por lo que debe desestimarse íntegramente la demanda.

Subsidiariamente, y para el supuesto de que se considere que el envío de un burofax por la arrendataria dos meses y diez días después del plazo límite fijado en el Decreto no le perjudica y, por tanto, subsana la exigencia prevista en el Decreto de solicitar estas medidas en el plazo que se señala en el mismo y que está acreditado que la Arrendataria cumple los requisitos del RDL 35/2020 no se le puede privar a la arrendadora de su derecho a elegir si opta por una reducción de la renta o un aplazamiento y en este caso habría optado por un aplazamiento como se expuso en el burofax de abril de 2021 como se le indicó en respuesta a su reclamación y, sin embargo, no ha podido allanarse a esta petición porque de adverso no se ha formulado, y además lleva sin pagar la renta muchísimos más meses de los que tendría derecho a aplazar por lo que en todo caso procedería la íntegra desestimación de la demanda.

También se opone a la imposición de costas que solicita la parte demandante en su recurso de apelación, aunque fuera solamente porque no usó en tiempo y forma el RD 35/2020.

La demandante y arrendataria se ha opuesto a la impugnación incidiendo en que la reducción de la renta solicitada se funda en el cláusula Rebus sic Estantibus que no depende de legislaciones positivas y que existe con autonomía propia, como principio informador del Derecho; es decir, aunque no se aprobasen medidas específicas por el legislador, como sucedió por el Real Decreto ley 35/2020, de 22 de diciembre, y tales medidas no son taxativas, exclusivas, ni excluyente e insiste que en este caso concurren todos los requisitos jurisprudenciales para la aplicación de la cláusula Rebus Sic Estantibus y solicita la desestimación de la impugnación y la confirmación de la sentencia salvo lo relativo a la no imposición de costas.

Planteado en estos términos el recurso de apelación y la impugnación, y por razones sistemáticas, va a examinarse primero la impugnación del recurso en el que se solicita la revocación de la sentencia y la íntegra desestimación de la demanda, pues la estimación de la impugnación obligaría a examinar también el pronunciamiento sobre costas realizado en primera instancia, haciendo innecesario entrar a conocer el pronunciamiento sobre las costas recurrido en apelación por la demandante por falta de efecto útil.

TERCERO.-Impugnación de la Sentencia. Relación entre la cláusula Rebus sic Estantibus y el Real Decreto ley 35/2020.

Antes de entrar en el examen de la impugnación de la sentencia planteada por COJASWINVEST, S.L conviene realizar algunas precisiones.

El rt.465.4 LEC 5 dispone que ". El auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamentesobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461 . La resolución no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado".

Este precepto debe ponerse en relación con el artículo 218.1 de la LEC que recoge el requisito de la congruencia cuando dispone que las Sentencias han de ser claras, precisas y congruentes con las demandadas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.

Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate.

La STS 1387/2025, de 7 de octubre , declara que " una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita),se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita),se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita);por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum),lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( SSTS 604/2019, de 12 de noviembre ; 526/2020, de 14 de octubre ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 364/2022, de 4 de mayo ; 511/2023, de 18 de abril ; 380/2024, de 14 de marzo y 129/2025, de 27 de enero , entre otras muchas).

La obligada correlación entre las pretensiones deducidas por los litigantes y lo resuelto en las sentencias judiciales adquiere, además, relevancia y dimensión constitucional, toda vez que resulta lesionado el principio de contradicción protegido por el art. 24 CE , si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal con indefensión de las partes que, al no tener conciencia del efectivo alcance de la controversia, no pueden activar adecuadamente la defensa de sus intereses (por todas, SSTS 69/2020, de 3 de febrero ; 207/2022, de 15 de marzo , 509/2022, de 28 de junio y 380/2024, de 14 de marzo , entre otras).

Esta precisión se realiza porque el único motivo por el cual la arrendadora COJASWINVESTS, S.L. impugna la sentencia, y solicita su íntegra desestimación, es por entender que la arrendataria no puede obtener una reducción de la renta al margen del RDL 35/2020, sin cumplir los requisitos temporales y de fondo exigidos por dicho precepto y con un contenido diferente incluso más beneficioso al que se fija en ese RDL. Ninguna impugnación realiza sobre la concurrencia, en este caso, de los requisitos exigidos jurisprudencialmente para la aplicación de la Cláusula Rebus sic Stantibus que es la que ejercita la actora, ni sobre la valoración de la prueba realizada en la sentencia impugnada para concluir que procede su aplicación, ni sobre el importe de la reducción del 50% de la renta impuesta en sentencia por un año (de enero a diciembre de 2021), que si bien se plantearon como motivos de oposición en la contestación a la demanda no se reproducen como motivo de impugnación de la sentencia y sobre las que no se va a realizar ningún pronunciamiento para no incurrir en incongruencia.

Antes de entrar en el motivo de impugnación planteado conviene partir de los siguientes hechos:

Con fecha 24 de diciembre de 2019 la entidad SUMINISTROS ANDALUCES S.L suscribió el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda que tenía por objeto el local 3.11 del Centro comercial "Espacio Torrelodones" para la explotación en régimen de franquicia de un negocio de restauración "Dominos Pizza".

En el contrato se estipuló una renta fija denominada "Renta fija garantizada" de 1.428€ al mes más IVA que debía abonarse, por meses anticipados, dentro de los cinco primeros días de cada mes, y una renta variable.

Esta renta consistía en un 5% de la cifra bruta de ventas anuales que solo se aplicarían cuando las ventas fueran iguales o superior a 650.000€ aclarando el contrato que el porcentaje del 5% solo será exigible en la cantidad que, en su caso, exceda de la Renta Mínima Garantizada. Esta renta variable se abonaría, en su caso, en marzo del año siguiente.

Además, debía pagar en concepto de cantidades asimiladas a la renta los gastos de comunidad, suministros de los consumos correspondientes a los espacios comunes del Centro, primas de seguros, mantenimiento y limpieza, gastos de personal e IBI, entre otros.

En el contrato se pactó un periodo de carencia en el pago de la renta y gastos de seis meses, luego la obligación del arrendatario del pago de la renta y gastos o cantidades asimiladas no era exigible hasta junio de 2020.

Nunca se ha llegado a aplicar la renta variable.

Como es público y notorio durante el periodo de carencia y para contener la propagación de las infecciones causadas el virus SARS-COV-2 conocido como COVID-19 se declara el primer Estado de Alarma mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, desde el 15 de marzo hasta el 29 de marzo que es objeto de sucesivas prórrogas hasta el 21 de junio de 2020.

Este primer Estado de Alarma supuso el confinamiento de los ciudadanos en sus domicilios. Por lo que respecta a las actividades de hostelería y restauración en el art. 10.4 se impuso la suspensión de las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio.

Esta medida se mantuvo hasta el 4 de mayo que permite también la recogida de comida en el local. A partir del 8 de junio de permiten la apertura de los locales y se establecen limitaciones de aforo para lo cual son de aplicación tanto las limitaciones de las normas estatales como la que impuso la Comunidad de Madrid (del 8 al 21 de junio una limitación del 50%, del 21 al 5 de julio una limitación del 60% y del 6 de julio al 1 de octubre del 2020 una limitación del aforo al 75%.

De acuerdo con el periodo de carencia pactado la arrendataria debía comenzar a pagar la rentas y cantidades asimiladas a partir de junio de 2020; no obstante, de mutuo acuerdo entre ambas partes el periodo de carencia se extendió por dos meses más (junio y julio de 2020) razón por la cual no comenzó al pago de la renta hasta agosto de 2020.

Por Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre se vuelve a declarar el Estado de Alarma que es objeto de una sola prórroga y que concluyó el 9 de mayo de 2021.

Este segundo Estado de Alarma motivó nuevas restricciones en horarios de apertura que no podía superar las 23:00 horas y de aforo que se limitó al 50%, a excepción de servicios de entrega de comida a domicilio o para recogida y consumo fuera del local impuesta por la orden 1273/2020, de 1 de octubre de la Comunidad de Madrid.

Como se indica en la ST de la sección 21 de la AP de Madrid, de 15 de septiembre de 2022 "Durante la vigencia de cada uno de estos dos estados de alarma, se va a legislar sobre la repercusión que, la alteración de las circunstancias producidas por el estado de alarma respecto de las que se tuvieron en cuenta cuando se hubiera celebrado (con anterioridad al estado de alarma) el contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda o el de industria, tiene sobre la obligación del arrendatario de pagar la renta arrendaticia pactada".

Esta legislación tenía por objeto proteger al arrendatario más débil como son los autónomos y Pymes y paliar los efectos adversos que las medidas adoptadas en la Pandemia podían tener para la explotación de sus negocios.

El primer estado de alarma, se publica en el B.O.E. del miércoles 22 de abril de 2020, el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y entró en vigor el día 23 de abril de 2020. (disposición final decimotercera)".

Durante el segundo estado de alarma se publicó en el BOE del 23 de diciembre de 2020 el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

En el apartado IV del preámbulo de este RDL se indica lo siguiente:

"En el capítulo I de este real decreto-ley se establecen medidas para reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos. Debido a las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

Como consecuencia de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio a través del artículo 30 de esa misma ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea, porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Por todo lo anterior, se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo".

El artículo 1 y con el título de "Arrendamiento para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores establece que "1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real decreto -ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

2. En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedarán excluidos de las medidas previstas en el apartado anterior.

3. La persona arrendadora comunicará expresamentesu decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles,desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a y b del apartado 1, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario.

4. En caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, los apartados 1 y 2 de este artículo también resultarán de aplicación, pero la medida correspondiente prevista en el apartado 1 se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

El artículo 3 establece quienes pueden acceder a estas medidas y lo limita a los trabajadores autónomos y Pymes arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en el apartado 2 según el cual

"En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital , aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Las medidas que se solicitan por la actora al amparo de la cláusula Rebus sic Stantibus se extienden al segundo estado de alarma cuando está vigente el RDL 35/2020.

Por su parte la "cláusula Rebus sic Stantibus"es de creación jurisprudencial y supone una excepción al principio pacta sunt servanda. La ST 5/2019, de 9 de enero la resume en los siguientes términos:

"Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa.

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan).

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que han regulado los efectos de la alteración de la base del negocio - geshfätsgrundlage, en el derecho alemán (§ 313 BGB); eccesiva onerosità sopravenuta en el Código civil italiano (LEG 1889, 27); o frustration o hardship del derecho anglosajón-, nuestro Código Civil no regula un mecanismo semejante que expresamente permita modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles para el cumplimiento del contrato.

No obstante, en la actualidad existe una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación).

El citado art. 6.111 PECL, relativo al "Cambio de Circunstancias", señala:

"(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

"(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias".

Aunque los Principios de Derecho Europeo de los Contratos no tienen carácter vinculante, la jurisprudencia de esta sala los ha utilizado reiteradamente como criterios interpretativos de las normas de derecho interno. Verbigracia, la sentencia 1180/2008, de 17 de diciembre , señala que "el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil", y cita múltiples sentencias en las que se han utilizado estos principios con esos fines".

La STS también se refiere a la propuesta de modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación y que propone una reacción del art. 1213 cc inspirada tanto en la idea de causa negocial como en la de asunción de riesgos.

Sus requisitos se enumeran en la STS 156/2020, de 28 de julio:

"según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstanciasque puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato.Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisiblespara los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)».

La posibilidad de aplicar expresamente la cláusula Rebus sic Stantibus a al contrato de arrendamiento de un local de negocios destinado a la explotación de un negocio de hostelería por la alteración de las circunstancias derivadas de la situación de la pandemia de COVID-19 ha sido admitido expresamente por la jurisprudencia de esta Audiencia Provincial. Todo ello sin perjuicio de que para que prospere la demanda no sea suficiente con invocar la Pandemia, sino "que deba entrarse en cada caso concreto a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate y que la excesiva onerosidad debe resultar relevante respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, lo que se produce cuando resulte determinante para la frustración de la finalidad económica del contrato o cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación del equivalencia de las contraprestacionesEn este sentido se pronuncia la STS 1891/2025, de 18 de diciembre, ROJ:STS 5724/2025 - ECLI:ES:TS:2025:5724 ).

Y también ha sido mantenido por sentencias de esta Sección 8ª como la ST 106/2024, de 29 de febrero "Y como ya dijimos en sentencia de esta Sección 8ª de SAP, Civil Sección 8ª del 16 de noviembre de 2023, rec. 774/22 , con cita de la de esta Sección 8ª de 30 de mayo de 2023 nº 282/2023, "Así es, nadie niega los efectos y consecuencias que la declaración del estado de alarma por el Covid-19 ha tenido en los establecimientos de hostelería, ni que la posterior normativa ha supuesto limitación de horarios, aforos, etc., que tiene repercusión en estos negocios, pero cuando como aquí ocurre, se reclama la reducción de renta desde el mes de noviembre de 2020 hasta noviembre de 2022, cuando ya no existía la suspensión total de la actividad, viéndose ampliada de forma paulatina, la acción ejercitada para su prosperabilidad exige, como se hace constar en la sentencia apelada, que se acredite la real situación económica del establecimiento para valorar la repercusión en su caso, que la situación ha tenido y su correlación con la carga económica del contrato de arrendamiento, y nada de esto se ha acreditado, cuando está a disposición de la actora su documentación contable".

La relación entre el RD 35/2020 y la cláusula Rebus sic Stantibus no se examina expresamente en la sentencia recurrida que se limita a señalar que " si bien es cierto que la actora no se acogió o al menos no intentó utilizar la posibilidad de aplicación del RD 35/2020, también lo es que en marzo de 2021 sí que cursó una comunicación para intentar llegar a un acuerdo sobre moderación de la renta".

Tanto el RD 15/2020 como el RD 35/2020, de 22 de diciembre, tienen un carácter supletorio,pues solo se aplica en defecto de acuerdo entre las partes, o, cuando habiendo llegado a un acuerdo este no abarca todo el periodo comprendido por el Estado de Alarma y los cuatro meses posteriores.

Es una legislación que tiene por objeto proteger a los arrendatarios más débiles como son los autónomos y las PYMES, quienes a pesar de ver disminuidos drásticamente sus ingresos como consecuencia de las medidas adoptadas por el COVID 19 tiene que seguir abonando el importe de la renta comprometiendo la viabilidad de sus negocios, pues hasta la fecha no existía ninguna norma que en tales supuestos permitiera la suspensión del contrato o la reducción de la renta, como se reconoce en el preámbulo. Articula de esta forma un procedimiento que permita llegar a un acuerdo a las partes sin necesidad de acudir al juzgado para obtener este aplazamiento o reducción de la renta.

Solamente es aplicable a los arrendatarios que sean autónomos o pymes y en este último caso deben reunir los requisitos exigidos en el artículo 3 y acreditarlo con la documentación referida en el artículo 4.

Noes una legislación excluyenteni exclusiva pues no impide que un arrendatario que no sea un autónomo o una PYME, y a quien no resulte aplicable el RD 35/2020 pueda obtener una reducción de la renta acudiendo a la cláusula Rebus sic Stantibus de creación jurisprudencial, sin perjuicio de que en estos casos deban acreditar la concurrencia de los requisitos exigidos para la aplicación de la esta cláusula.

De hecho, existe jurisprudencia de las Audiencias Provinciales que permite la aplicación de la cláusula Rebus sic Stantibus a grandes empresas, siempre que se acredite la concurrencia de los requisitos exigidos. Así por ejemplo la ST de la sección 21 de 15 de septiembre de 2021 ROJ:SAP M 14067/2022 - ECLI:ES:APM:2022:14067)confirmó la sentencia de primera instancia que aplicó la cláusula Rebus sic Stantibus a una arrendataria persona jurídica denominada "Food Service Project SL "que quedaba fuera del ámbito de aplicación del primer Decreto porque no reunía los requisitos establecidos en la misma para ser calificada como Pyme.

Por otra parte, es una norma de mínimos, y así lo ha reconocido esta Sección en su Sentencia 1058/2023 cuando declara: "Pues bien, en primer lugar hay que señalar que no consideramos incompatible la aplicación de la medida legalmente prevista, moratoria de pago, en lo que la normativa especial específicamente no alcanza a imponer, reducción de renta (en este sentido SAP de Badajoz de 30 de diciembre de 2021 , SAP de Álava de 30 de junio de 2021 . Barcelona de 30 de mayo de 2022, o Cantabria 2 de diciembre de 2022 y 12 de enero de 2023, Sección Cuarta, y 4 de marzo de 2024, Sección Segunda). En todo caso no consta la condición de PYME de la arrendataria en las condicione especificadas en el artículo 3.2 a) de la norma y por tanto, que se encuentre en el ámbito de aplicación de la misma".

Si se admite la posibilidad de aplicarse a personas jurídica arrendatarias que no reúne los requisitos establecidos para las Pymes, tampoco existe inconveniente en admitir su aplicación a personas jurídicas que no se han acogido al RD 35/2020 porque no han solicitado en tiempo y forma al arrendador la reducción de la renta o el aplazamiento, o porque pretenden una reducción de la renta o no una simple moratoria o porque no reúnen los requisitos exigidos en dicha norma, sin perjuicio de que, en tales casos, deba acreditarse que concurren todos los requisitos exigidos jurisprudencialmente para la aplicación de esta cláusula Rebus sic Stantibus y será el juez o Tribunal quien , en virtud de la prueba practicada, determine si se ha acreditado la concurrencia de estos requisitos y valore si procede reducir la renta en aplicación de esta cláusula, por qué periodo y en qué importe, sin perjuicio de que pueda inspirarse en las medidas previstas en el RD 35/2020.

Cuando la sentencia argumenta que "si bien es cierto que la actora no se acogió o al menos no intentó utilizar la posibilidad de aplicación del RD 35/2020, también lo es que en marzo de 2021 sí que cursó una comunicación para intentar llegar a un acuerdo sobre moderación de la renta",no debe entenderse, como alega la arrendadora al impugnar la sentencia, que la juez dio validez o entendió subsanado la exigencia prevista en el RD según el cual era la arrendataria quien tenía que solicitar la reducción o aplazamiento de la renta antes del 31 de enero de 2021, aunque se hubiera hecho fuera de plazo, y debe conectarse con uno de los requisitos exigidos jurisprudencialmente para aplicar esta cláusula consistente en que se ejercite de buena fe y que se identifica con la circunstancia de que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo tal y como se recoge expresamente en los principios de Derecho Europeo de la Contratación.

Finalmente señalar, como se deduce de los antecedentes de hecho antes expuestos, que el contrato se suscribió el 24 de diciembre de 2019, que se concedió al arrendatario un periodo de carencia de seis meses para que pudiera realizar las obras necesarias de adaptación del local, luego la explotación del negocio comenzó en plena pandemia, cuando estaban vigentes restricciones de aforo por lo que no podía acogerse al RD 35/2020 que exigía cuando la actividad económica era desarrollada en el local arrendado por una PYME y la actividad no se vea directamente suspendida, que acreditara una reducción de su facturación al menos un 75 por ciento en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes el año anterior.

El impago posterior de la renta será causa de desahucio, pero no es causa para desestimar la demanda.

Por otra parte, y al no impugnar expresamente la valoración de la prueba realizada en sentencia para determinar si concurren los requisitos para aplicar la cláusula Rebus sic Stantibus, procede, sin más desestimar la impugnación de la sentencia que se confirma.

CUARTO.-COSTAS

La demandante y arrendataria, "SUMINISTROS MÉDICOS ANDALUCES, S.A" ha recurrido exclusivamente el pronunciamiento sobre costas, que no se impone a ninguna de las partes denunciando la infracción del artículo 394 de la LEC.

Alega para fundamentar su motivo de impugnación que en la demanda se habían acumulado varias acciones para su resolución en la misma sentencia, la primera con carácter principal y la segunda con carácter subsidiario para el supuesto fuera desestimada la acción principal y que la sentencia estima en esencia la pretensión subsidiaria, y en consecuencia, la estimación de la pretensión subsidiaria supone una estimación íntegra de la demanda, y no una estimación parcial y, en aplicación del artículo 394 de la LEC, las costas deben imponerse en la parte demandada.

Es cierto que, en el supuesto de acumulación eventual de acciones, la estimación de cualquiera de las acciones, aunque sea la acción subsidiaria, supone la integra estimación de la demanda Así se recoge en la STS 61/2021 de 8 Feb. "3.- Las costas de primera instancia se imponen a la entidad demandada, dado que se considera también vencimiento, a los efectos del art. 394 de la LEC , la estimación de las pretensiones subsidiarias ejercitadas, puesto que, como señala la sentencia 173/2016, de 17 de marzo , "[...] es jurisprudencia constante la que afirma que la estimación de alguna de las peticiones formuladas con carácter alternativo o subsidiario determina la condena en costas del demandado por aplicación del principio del vencimiento objetivo", en el mismo sentido, la sentencia 963/2007, de 14 de septiembre y las citadas en ella, y más recientemente la sentencia 526/2020, de 14 de octubre : "El criterio de imposición de costas es ajeno a la actividad procesal desplegada por la parte para lograr la desestimación de la pretensión principal , por mucho que la pretensión principal haya sido rechazada, lo relevante es que la subsidiaria tuvo acogida."

En este supuesto la actora ejercitaba dos pretensiones. Con carácter principal y como consecuencia de la aplicación de la cláusula Rebus sic Stantibus que se declare la vigencia del pago de la renta de 1.081,32 € en tanto sigan vigentes las restricciones derivadas de la pandemia en los negocios de restauración. Subsidiariamente que se estime el ofrecimiento de una renta de 1.081'32€ para los próximos 12 meses (de enero a diciembre de 2021), a revisar una vez hayan transcurrido dicho periodo.

La sentencia declara que la renta en el periodo comprendido entre enero y diciembre de 2021 será de 1.081,32€ y transcurrido que sea el citado periodo volverá a regir la renta pactada.

La razón por la cual no se imponen las costas y se declara que la estimación de la demanda es parcial no es porque se haya estimado una pretensión subsidiaria, sino porque se ha estimado parcialmentela pretensión subsidiaria y se explica en el fundamento de derecho séptimo cuando se dice " siguiendo la propia recomendación verbal expuesta por el perito en la Sala- procede estimar parcialmente la demanda acogiendo ese máximo de 1081,32 € pero para el periodo comprendido entre Enero y diciembre de 2021, dejando bien claro que no se trata de una revisión de renta de cuya base haya que partir para negociar la actualización el año siguiente, de tal manera que transcurrido ese plazo la renta volverá a ser la que consta en el contrato, habida cuenta que la " rebus sic stantibus" no implica ni revisión de futura renta ni cambio de contrato".

Planteado en estos términos el recurso debe ser desestimado pues no ataca la ratio decidendi para no imponer las costas.

El recurrente, aunque no lo mencione expresamente es consciente de este hecho cuando, a pesar de defender que entiende que se ha estimado en su totalidad la pretensión subsidiaria dice en su recurso que tras la lectura exhaustiva de la sentencia ha constado que el tenor literal de dicha resolución coincide en esenciacon la petición subsidiaria, sin más explicaciones.

Es evidente que la estimación no es íntegra pues la pretensión subsidiaria tal y como estaba formulada implicaba no solo la reducción de la renta a 1.081'32€ durante un periodo de 12 meses que sí se estima en el suplico de la sentencia, sino que transcurridos los 12 meses de reducción de renta, la nueva renta a aplicar debería revisarse, como si esta pudiera fijarse en función de la evolución de la explotación del negocio al margen de lo pactado en el contrato de arrendamiento, y sin embargo, en el fallo se establece con claridad que una vez transcurrido dicho periodo volverá a regir la renta pactada en el contrato. Y si la estimación no es total sino parcial, no cabe la imposición de costas.

QUINTO.-COSTAS DEL RECURSO

Por lo que se refiere a las costas, al desestimarse íntegramente el recurso de apelación deben imponerse a la parte apelante, y las de la impugnación a la parte apelada de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso

PRIMERO.-Antecedentes.

La entidad mercantil SUMINISTROS MÉDICOS ANDALUCES, S.A. como arrendataria del local de negocio nº3.11 sito en el Centro comercial Espacio Torrelodones, en el que explota un negocio de hostelería (la franquicia DOMINO'S PIZZA), suscrito con fecha 24 de diciembre de 2019, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario contra la arrendadora COJASWINVEST S.L. (antes denominada Sharon Galerías Comerciales S.L.) que se había subrogado en el contrato inicialmente suscrito con Zubiarte Inversiones Inmobiliarias S.L. consecuencia de la adquisición del local arrendado, solicitando, en aplicación de la cláusula Rebus sic Estantibus por las importantes restricciones de aforo y horarios impuestas por la Administración como consecuencia de Pandemia del COVID-19 que ha afectado a la explotación de su negocio alterando la lógica económica subyacente al contrato y produciendo un desequilibrio en las prestaciones:

1) Que se declare la vigencia del pago de una renta de 1.081,32€, en tanto sigan vigentes las restricciones derivadas de la pandemia en los negocios de restauración, de acuerdo con la pericial aportada.

2) Subsidiariamente, se estime el ofrecimiento de renta 1.081,32€ para los próximos 12 meses, a revisar una vez hayan transcurrido.

3) Con expresas imposición de costas a la demandada.

La demanda se interpuso con fecha 29/07/2021.

Solicitaba además la adopción de determinadas medidas cautelares inaudita parte que fueron desestimadas por auto de fecha 17/09/2021 confirmado en apelación por Auto de esta sección de fecha 02/12/2021.

La arrendadora COJASWINVEST, S.L. se opuso a la demanda y solicitó su íntegra desestimación alegando como motivos de oposición:

-Que cuando comenzó la pandemia a mediados de marzo de 2020 estaba vigente el periodo de carencia previsto en el contrato y que la arrendataria no pagaba renta, ni gastos.

Una vez terminado el Estado de alarma, a mediados de junio de 2020, debía iniciarse el pago de la renta y gastos y, sin embargo, voluntariamente y de mutuo acuerdo, se pactó que seguiría sin pagar la renta y gastos durante los meses de junio y julio de 2020.

En cuanto al segundo estado de alarma, manifiesta que no supuso un confinamiento personal como el primero, pero sí autorizó a las Comunidades autónomas a dictar distintas medidas restrictivas de la actividad mercantil en el sector de la restauración y que la Comunidad de Madrid fue la menos proclive a adoptar medidas restrictivas.

-Que en previsión de que algunos negocios pudieran verse singularmente afectados el gobierno dictó el RDL 35/2020, de 22 de diciembre, que determinaba el régimen legal aplicable si se daban los supuestos de hecho previstos en el Decreto, y la arrendataria ni siquiera intentó acogerse al RDL en el plazo previsto que finalizaba el 31 de enero de 2021. Si lo hubiera hecho, la demandada hubiera tenido derecho a elegir si condonaba la mitad de las rentas o si le aplazaba los pagos que se devengaran durante el segundo estado de alarma y los cuatro meses siguientes al final de dicho estado y, de hecho, en respuesta a reclamaciones posteriores, le indicó que hubiera elegido el aplazamiento y no la reducción.

No es hasta marzo de 2021 cuando pretende obtener, al margen del RDL, un régimen más beneficioso que el establecido legalmente y que no tiene la obligación de sufrir.

-Que en el contrato se fija una renta mínima garantizada y una renta variable cuando la facturación supere los 650.000€, momento en el cual tiene derecho a una renta del 5%de la ventas, en este caso la renta superará los 2.708€ decidiendo la Propiedad participar en el riesgo de explotación, y, por tanto, también le afectaría la menor actividad económica en el Sector lo que excluye la aplicación de la cláusula Rebus sic Estantibus, que además sería siempre "contra legem" por no cumplimiento de los requisitos del RDL35/2020.

-Que no solo pretende la reducción de la renta, sino una reducción de la cuota pactada en el contrato de participación en los gastos del Centro que, de hecho, ya está impagando tales como gastos de luz, limpieza, seguridad o marketing y que es impresentable librarse de todo o parte de los gastos del centro.

-Que no está justificada la reducción que pretende ya que la tasa de esfuerzo de la arrendataria ha sido muy inferior a la media del sector.

En fecha 26/06/2023 se dictó sentencia en Primera Instancia en la cual se estima parcialmente la demanda y redujo la renta para el periodo comprendido entre enero y diciembre de 2021 es de 1.081'32€ y transcurrido el citado periodo volverá a regir la pactada en el contrato.

En la sentencia después de extractar la demanda y la contestación, examina y detalla la documental aportada, reproduce una sentencia de la sección 2º de la AP de Badajoz nº 345/2021 para exponer la evolución de la jurisprudencia de la cláusula Rebus sic Estantibus, reproduce parcialmente el RDL 35/2020, de 22 de diciembre. En el fundamento jurídico sexto examina la prueba pericial aportada y la concurrencia de los requisitos jurisprudenciales exigidos para la aplicación de la cláusula Rebus sic Estantibus en los siguientes términos:

"Así pues centrándonos en la acción ejercitada y en las periciales aportadas es muy importante que se refleje bien la identificación del negocio, su ubicación y sus circunstancias anteriores y posteriores al hecho que subyace y que se invoca y que no es otro que el de la Pandemia; cuantificación económica y comparativa del grado de alteración de facturación y muy en especial la valoración comparativa de la tasa de esfuerzo.

También se hace necesario valorar qué actuaciones se llevaron a cabo para minimizar las consecuencias económicas que según la actora han influido en la renta en su día pactada."

A continuación, resume las periciales de cada una de las partes y las aclaraciones realizadas por los peritos en el acto de la vista.

La valoración de la prueba pericial se realiza en el fundamento jurídico séptimo en los siguientes términos:

"Partiendo de estas dos periciales como es lógico esta Juzgadora, y sin desmerecer la calidad de la pericial de parte de la demandada, va a tomar como base para la solución de esta controversia la pericial del perito de parte de la actora, y ello por cuanto por éste si se ha analizado la facturación concreta de la empresa para llegar a la conclusión que acota en el informe.

Evidentemente el análisis de la facturación es clave y es por ello por lo que si bien es cierto que la actora no se acogió o al menos no intentó utilizar la posibilidad de aplicación del RD 35/2020, también lo es que en marzo de 2021 sí que cursó una comunicación para intentar llegar a un acuerdo sobre moderación de la renta.

En consecuencia, acogiendo en parte la conclusión del informe pericial aun cuando no se ha tenido en cuenta el análisis de "Delivery" en el negocio, sí que se ha estudiado toda la facturación, lo que supone que al menos indirectamente se ha contemplado y siguiendo la propia recomendación verbal expuesta por el perito en la Sala- procede estimar parcialmente la demanda acogiendo ese máximo de 1081,32 € pero para el periodo comprendido entre Enero y diciembre de 2021, dejando bien claro que no se trata de una revisión de renta de cuya base haya que partir para negociar la actualización el año siguiente, de tal manera que transcurrido ese plazo la renta volverá a ser la que consta en el contrato, habida cuenta que la " rebus sic stantibus" no implica ni revisión de futura renta ni cambio de contrato".

SEGUNDO.-Objeto de del recurso de apelación y de la impugnación.

La demandante y arrendataria, "SUMINISTROS MÉDICOS ANDALUCES S.A" ha recurrido exclusivamente el pronunciamiento sobre costas, que no se impone a ninguna de las partes por infracción del artículo 394 de la LEC.

La demandada y arrendadora COJASWINVEST S.L. no solamente se ha opuesto a al recurso de apelación de la contraria, sino que ha impugnado la sentencia y ha solicitado la revocación.

Después de poner de manifiesto que no ha recibido ninguna renta desde que en 2021 la arrendataria dejó de pagar, alega como motivo de impugnación que si el legislador ha aprobado una norma jurídica para regular qué arrendatarios tienen derecho a algún beneficio como consecuencia de los efectos provocados por las medidas adoptadas por la Pandemia del Covid 2019, y cuáles pueden ser tales beneficios y esta norma es el RDL 35/2020 , esta norma es la que debe ser aplicada y la que debe regir la relación arrendaticia entre la Propiedad y la Arrendataria.

En este caso la Arrendataria no ha justificado el cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 3.2 del RDL, ni ha presentado las acreditaciones exigidas por el artículo 4, por lo que debe considerarse que no tiene derecho a ningún beneficio.

Además, tampoco ha hecho uso de sus eventuales derechos en el plazo marcado por el RDL 35/2020 y en consecuencia no puede pretender obtener dos meses después un régimen más favorable al que se le otorgaba en el RDL por lo que debe desestimarse íntegramente la demanda.

Subsidiariamente, y para el supuesto de que se considere que el envío de un burofax por la arrendataria dos meses y diez días después del plazo límite fijado en el Decreto no le perjudica y, por tanto, subsana la exigencia prevista en el Decreto de solicitar estas medidas en el plazo que se señala en el mismo y que está acreditado que la Arrendataria cumple los requisitos del RDL 35/2020 no se le puede privar a la arrendadora de su derecho a elegir si opta por una reducción de la renta o un aplazamiento y en este caso habría optado por un aplazamiento como se expuso en el burofax de abril de 2021 como se le indicó en respuesta a su reclamación y, sin embargo, no ha podido allanarse a esta petición porque de adverso no se ha formulado, y además lleva sin pagar la renta muchísimos más meses de los que tendría derecho a aplazar por lo que en todo caso procedería la íntegra desestimación de la demanda.

También se opone a la imposición de costas que solicita la parte demandante en su recurso de apelación, aunque fuera solamente porque no usó en tiempo y forma el RD 35/2020.

La demandante y arrendataria se ha opuesto a la impugnación incidiendo en que la reducción de la renta solicitada se funda en el cláusula Rebus sic Estantibus que no depende de legislaciones positivas y que existe con autonomía propia, como principio informador del Derecho; es decir, aunque no se aprobasen medidas específicas por el legislador, como sucedió por el Real Decreto ley 35/2020, de 22 de diciembre, y tales medidas no son taxativas, exclusivas, ni excluyente e insiste que en este caso concurren todos los requisitos jurisprudenciales para la aplicación de la cláusula Rebus Sic Estantibus y solicita la desestimación de la impugnación y la confirmación de la sentencia salvo lo relativo a la no imposición de costas.

Planteado en estos términos el recurso de apelación y la impugnación, y por razones sistemáticas, va a examinarse primero la impugnación del recurso en el que se solicita la revocación de la sentencia y la íntegra desestimación de la demanda, pues la estimación de la impugnación obligaría a examinar también el pronunciamiento sobre costas realizado en primera instancia, haciendo innecesario entrar a conocer el pronunciamiento sobre las costas recurrido en apelación por la demandante por falta de efecto útil.

TERCERO.-Impugnación de la Sentencia. Relación entre la cláusula Rebus sic Estantibus y el Real Decreto ley 35/2020.

Antes de entrar en el examen de la impugnación de la sentencia planteada por COJASWINVEST, S.L conviene realizar algunas precisiones.

El rt.465.4 LEC 5 dispone que ". El auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamentesobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461 . La resolución no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado".

Este precepto debe ponerse en relación con el artículo 218.1 de la LEC que recoge el requisito de la congruencia cuando dispone que las Sentencias han de ser claras, precisas y congruentes con las demandadas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.

Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate.

La STS 1387/2025, de 7 de octubre , declara que " una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita),se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita),se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita);por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum),lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( SSTS 604/2019, de 12 de noviembre ; 526/2020, de 14 de octubre ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 364/2022, de 4 de mayo ; 511/2023, de 18 de abril ; 380/2024, de 14 de marzo y 129/2025, de 27 de enero , entre otras muchas).

La obligada correlación entre las pretensiones deducidas por los litigantes y lo resuelto en las sentencias judiciales adquiere, además, relevancia y dimensión constitucional, toda vez que resulta lesionado el principio de contradicción protegido por el art. 24 CE , si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal con indefensión de las partes que, al no tener conciencia del efectivo alcance de la controversia, no pueden activar adecuadamente la defensa de sus intereses (por todas, SSTS 69/2020, de 3 de febrero ; 207/2022, de 15 de marzo , 509/2022, de 28 de junio y 380/2024, de 14 de marzo , entre otras).

Esta precisión se realiza porque el único motivo por el cual la arrendadora COJASWINVESTS, S.L. impugna la sentencia, y solicita su íntegra desestimación, es por entender que la arrendataria no puede obtener una reducción de la renta al margen del RDL 35/2020, sin cumplir los requisitos temporales y de fondo exigidos por dicho precepto y con un contenido diferente incluso más beneficioso al que se fija en ese RDL. Ninguna impugnación realiza sobre la concurrencia, en este caso, de los requisitos exigidos jurisprudencialmente para la aplicación de la Cláusula Rebus sic Stantibus que es la que ejercita la actora, ni sobre la valoración de la prueba realizada en la sentencia impugnada para concluir que procede su aplicación, ni sobre el importe de la reducción del 50% de la renta impuesta en sentencia por un año (de enero a diciembre de 2021), que si bien se plantearon como motivos de oposición en la contestación a la demanda no se reproducen como motivo de impugnación de la sentencia y sobre las que no se va a realizar ningún pronunciamiento para no incurrir en incongruencia.

Antes de entrar en el motivo de impugnación planteado conviene partir de los siguientes hechos:

Con fecha 24 de diciembre de 2019 la entidad SUMINISTROS ANDALUCES S.L suscribió el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda que tenía por objeto el local 3.11 del Centro comercial "Espacio Torrelodones" para la explotación en régimen de franquicia de un negocio de restauración "Dominos Pizza".

En el contrato se estipuló una renta fija denominada "Renta fija garantizada" de 1.428€ al mes más IVA que debía abonarse, por meses anticipados, dentro de los cinco primeros días de cada mes, y una renta variable.

Esta renta consistía en un 5% de la cifra bruta de ventas anuales que solo se aplicarían cuando las ventas fueran iguales o superior a 650.000€ aclarando el contrato que el porcentaje del 5% solo será exigible en la cantidad que, en su caso, exceda de la Renta Mínima Garantizada. Esta renta variable se abonaría, en su caso, en marzo del año siguiente.

Además, debía pagar en concepto de cantidades asimiladas a la renta los gastos de comunidad, suministros de los consumos correspondientes a los espacios comunes del Centro, primas de seguros, mantenimiento y limpieza, gastos de personal e IBI, entre otros.

En el contrato se pactó un periodo de carencia en el pago de la renta y gastos de seis meses, luego la obligación del arrendatario del pago de la renta y gastos o cantidades asimiladas no era exigible hasta junio de 2020.

Nunca se ha llegado a aplicar la renta variable.

Como es público y notorio durante el periodo de carencia y para contener la propagación de las infecciones causadas el virus SARS-COV-2 conocido como COVID-19 se declara el primer Estado de Alarma mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, desde el 15 de marzo hasta el 29 de marzo que es objeto de sucesivas prórrogas hasta el 21 de junio de 2020.

Este primer Estado de Alarma supuso el confinamiento de los ciudadanos en sus domicilios. Por lo que respecta a las actividades de hostelería y restauración en el art. 10.4 se impuso la suspensión de las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio.

Esta medida se mantuvo hasta el 4 de mayo que permite también la recogida de comida en el local. A partir del 8 de junio de permiten la apertura de los locales y se establecen limitaciones de aforo para lo cual son de aplicación tanto las limitaciones de las normas estatales como la que impuso la Comunidad de Madrid (del 8 al 21 de junio una limitación del 50%, del 21 al 5 de julio una limitación del 60% y del 6 de julio al 1 de octubre del 2020 una limitación del aforo al 75%.

De acuerdo con el periodo de carencia pactado la arrendataria debía comenzar a pagar la rentas y cantidades asimiladas a partir de junio de 2020; no obstante, de mutuo acuerdo entre ambas partes el periodo de carencia se extendió por dos meses más (junio y julio de 2020) razón por la cual no comenzó al pago de la renta hasta agosto de 2020.

Por Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre se vuelve a declarar el Estado de Alarma que es objeto de una sola prórroga y que concluyó el 9 de mayo de 2021.

Este segundo Estado de Alarma motivó nuevas restricciones en horarios de apertura que no podía superar las 23:00 horas y de aforo que se limitó al 50%, a excepción de servicios de entrega de comida a domicilio o para recogida y consumo fuera del local impuesta por la orden 1273/2020, de 1 de octubre de la Comunidad de Madrid.

Como se indica en la ST de la sección 21 de la AP de Madrid, de 15 de septiembre de 2022 "Durante la vigencia de cada uno de estos dos estados de alarma, se va a legislar sobre la repercusión que, la alteración de las circunstancias producidas por el estado de alarma respecto de las que se tuvieron en cuenta cuando se hubiera celebrado (con anterioridad al estado de alarma) el contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda o el de industria, tiene sobre la obligación del arrendatario de pagar la renta arrendaticia pactada".

Esta legislación tenía por objeto proteger al arrendatario más débil como son los autónomos y Pymes y paliar los efectos adversos que las medidas adoptadas en la Pandemia podían tener para la explotación de sus negocios.

El primer estado de alarma, se publica en el B.O.E. del miércoles 22 de abril de 2020, el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y entró en vigor el día 23 de abril de 2020. (disposición final decimotercera)".

Durante el segundo estado de alarma se publicó en el BOE del 23 de diciembre de 2020 el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

En el apartado IV del preámbulo de este RDL se indica lo siguiente:

"En el capítulo I de este real decreto-ley se establecen medidas para reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos. Debido a las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

Como consecuencia de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio a través del artículo 30 de esa misma ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea, porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Por todo lo anterior, se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo".

El artículo 1 y con el título de "Arrendamiento para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores establece que "1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real decreto -ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

2. En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedarán excluidos de las medidas previstas en el apartado anterior.

3. La persona arrendadora comunicará expresamentesu decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles,desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a y b del apartado 1, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario.

4. En caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, los apartados 1 y 2 de este artículo también resultarán de aplicación, pero la medida correspondiente prevista en el apartado 1 se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

El artículo 3 establece quienes pueden acceder a estas medidas y lo limita a los trabajadores autónomos y Pymes arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en el apartado 2 según el cual

"En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital , aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Las medidas que se solicitan por la actora al amparo de la cláusula Rebus sic Stantibus se extienden al segundo estado de alarma cuando está vigente el RDL 35/2020.

Por su parte la "cláusula Rebus sic Stantibus"es de creación jurisprudencial y supone una excepción al principio pacta sunt servanda. La ST 5/2019, de 9 de enero la resume en los siguientes términos:

"Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa.

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan).

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que han regulado los efectos de la alteración de la base del negocio - geshfätsgrundlage, en el derecho alemán (§ 313 BGB); eccesiva onerosità sopravenuta en el Código civil italiano (LEG 1889, 27); o frustration o hardship del derecho anglosajón-, nuestro Código Civil no regula un mecanismo semejante que expresamente permita modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles para el cumplimiento del contrato.

No obstante, en la actualidad existe una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación).

El citado art. 6.111 PECL, relativo al "Cambio de Circunstancias", señala:

"(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

"(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias".

Aunque los Principios de Derecho Europeo de los Contratos no tienen carácter vinculante, la jurisprudencia de esta sala los ha utilizado reiteradamente como criterios interpretativos de las normas de derecho interno. Verbigracia, la sentencia 1180/2008, de 17 de diciembre , señala que "el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil", y cita múltiples sentencias en las que se han utilizado estos principios con esos fines".

La STS también se refiere a la propuesta de modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación y que propone una reacción del art. 1213 cc inspirada tanto en la idea de causa negocial como en la de asunción de riesgos.

Sus requisitos se enumeran en la STS 156/2020, de 28 de julio:

"según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstanciasque puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato.Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisiblespara los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)».

La posibilidad de aplicar expresamente la cláusula Rebus sic Stantibus a al contrato de arrendamiento de un local de negocios destinado a la explotación de un negocio de hostelería por la alteración de las circunstancias derivadas de la situación de la pandemia de COVID-19 ha sido admitido expresamente por la jurisprudencia de esta Audiencia Provincial. Todo ello sin perjuicio de que para que prospere la demanda no sea suficiente con invocar la Pandemia, sino "que deba entrarse en cada caso concreto a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate y que la excesiva onerosidad debe resultar relevante respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, lo que se produce cuando resulte determinante para la frustración de la finalidad económica del contrato o cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación del equivalencia de las contraprestacionesEn este sentido se pronuncia la STS 1891/2025, de 18 de diciembre, ROJ:STS 5724/2025 - ECLI:ES:TS:2025:5724 ).

Y también ha sido mantenido por sentencias de esta Sección 8ª como la ST 106/2024, de 29 de febrero "Y como ya dijimos en sentencia de esta Sección 8ª de SAP, Civil Sección 8ª del 16 de noviembre de 2023, rec. 774/22 , con cita de la de esta Sección 8ª de 30 de mayo de 2023 nº 282/2023, "Así es, nadie niega los efectos y consecuencias que la declaración del estado de alarma por el Covid-19 ha tenido en los establecimientos de hostelería, ni que la posterior normativa ha supuesto limitación de horarios, aforos, etc., que tiene repercusión en estos negocios, pero cuando como aquí ocurre, se reclama la reducción de renta desde el mes de noviembre de 2020 hasta noviembre de 2022, cuando ya no existía la suspensión total de la actividad, viéndose ampliada de forma paulatina, la acción ejercitada para su prosperabilidad exige, como se hace constar en la sentencia apelada, que se acredite la real situación económica del establecimiento para valorar la repercusión en su caso, que la situación ha tenido y su correlación con la carga económica del contrato de arrendamiento, y nada de esto se ha acreditado, cuando está a disposición de la actora su documentación contable".

La relación entre el RD 35/2020 y la cláusula Rebus sic Stantibus no se examina expresamente en la sentencia recurrida que se limita a señalar que " si bien es cierto que la actora no se acogió o al menos no intentó utilizar la posibilidad de aplicación del RD 35/2020, también lo es que en marzo de 2021 sí que cursó una comunicación para intentar llegar a un acuerdo sobre moderación de la renta".

Tanto el RD 15/2020 como el RD 35/2020, de 22 de diciembre, tienen un carácter supletorio,pues solo se aplica en defecto de acuerdo entre las partes, o, cuando habiendo llegado a un acuerdo este no abarca todo el periodo comprendido por el Estado de Alarma y los cuatro meses posteriores.

Es una legislación que tiene por objeto proteger a los arrendatarios más débiles como son los autónomos y las PYMES, quienes a pesar de ver disminuidos drásticamente sus ingresos como consecuencia de las medidas adoptadas por el COVID 19 tiene que seguir abonando el importe de la renta comprometiendo la viabilidad de sus negocios, pues hasta la fecha no existía ninguna norma que en tales supuestos permitiera la suspensión del contrato o la reducción de la renta, como se reconoce en el preámbulo. Articula de esta forma un procedimiento que permita llegar a un acuerdo a las partes sin necesidad de acudir al juzgado para obtener este aplazamiento o reducción de la renta.

Solamente es aplicable a los arrendatarios que sean autónomos o pymes y en este último caso deben reunir los requisitos exigidos en el artículo 3 y acreditarlo con la documentación referida en el artículo 4.

Noes una legislación excluyenteni exclusiva pues no impide que un arrendatario que no sea un autónomo o una PYME, y a quien no resulte aplicable el RD 35/2020 pueda obtener una reducción de la renta acudiendo a la cláusula Rebus sic Stantibus de creación jurisprudencial, sin perjuicio de que en estos casos deban acreditar la concurrencia de los requisitos exigidos para la aplicación de la esta cláusula.

De hecho, existe jurisprudencia de las Audiencias Provinciales que permite la aplicación de la cláusula Rebus sic Stantibus a grandes empresas, siempre que se acredite la concurrencia de los requisitos exigidos. Así por ejemplo la ST de la sección 21 de 15 de septiembre de 2021 ROJ:SAP M 14067/2022 - ECLI:ES:APM:2022:14067)confirmó la sentencia de primera instancia que aplicó la cláusula Rebus sic Stantibus a una arrendataria persona jurídica denominada "Food Service Project SL "que quedaba fuera del ámbito de aplicación del primer Decreto porque no reunía los requisitos establecidos en la misma para ser calificada como Pyme.

Por otra parte, es una norma de mínimos, y así lo ha reconocido esta Sección en su Sentencia 1058/2023 cuando declara: "Pues bien, en primer lugar hay que señalar que no consideramos incompatible la aplicación de la medida legalmente prevista, moratoria de pago, en lo que la normativa especial específicamente no alcanza a imponer, reducción de renta (en este sentido SAP de Badajoz de 30 de diciembre de 2021 , SAP de Álava de 30 de junio de 2021 . Barcelona de 30 de mayo de 2022, o Cantabria 2 de diciembre de 2022 y 12 de enero de 2023, Sección Cuarta, y 4 de marzo de 2024, Sección Segunda). En todo caso no consta la condición de PYME de la arrendataria en las condicione especificadas en el artículo 3.2 a) de la norma y por tanto, que se encuentre en el ámbito de aplicación de la misma".

Si se admite la posibilidad de aplicarse a personas jurídica arrendatarias que no reúne los requisitos establecidos para las Pymes, tampoco existe inconveniente en admitir su aplicación a personas jurídicas que no se han acogido al RD 35/2020 porque no han solicitado en tiempo y forma al arrendador la reducción de la renta o el aplazamiento, o porque pretenden una reducción de la renta o no una simple moratoria o porque no reúnen los requisitos exigidos en dicha norma, sin perjuicio de que, en tales casos, deba acreditarse que concurren todos los requisitos exigidos jurisprudencialmente para la aplicación de esta cláusula Rebus sic Stantibus y será el juez o Tribunal quien , en virtud de la prueba practicada, determine si se ha acreditado la concurrencia de estos requisitos y valore si procede reducir la renta en aplicación de esta cláusula, por qué periodo y en qué importe, sin perjuicio de que pueda inspirarse en las medidas previstas en el RD 35/2020.

Cuando la sentencia argumenta que "si bien es cierto que la actora no se acogió o al menos no intentó utilizar la posibilidad de aplicación del RD 35/2020, también lo es que en marzo de 2021 sí que cursó una comunicación para intentar llegar a un acuerdo sobre moderación de la renta",no debe entenderse, como alega la arrendadora al impugnar la sentencia, que la juez dio validez o entendió subsanado la exigencia prevista en el RD según el cual era la arrendataria quien tenía que solicitar la reducción o aplazamiento de la renta antes del 31 de enero de 2021, aunque se hubiera hecho fuera de plazo, y debe conectarse con uno de los requisitos exigidos jurisprudencialmente para aplicar esta cláusula consistente en que se ejercite de buena fe y que se identifica con la circunstancia de que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo tal y como se recoge expresamente en los principios de Derecho Europeo de la Contratación.

Finalmente señalar, como se deduce de los antecedentes de hecho antes expuestos, que el contrato se suscribió el 24 de diciembre de 2019, que se concedió al arrendatario un periodo de carencia de seis meses para que pudiera realizar las obras necesarias de adaptación del local, luego la explotación del negocio comenzó en plena pandemia, cuando estaban vigentes restricciones de aforo por lo que no podía acogerse al RD 35/2020 que exigía cuando la actividad económica era desarrollada en el local arrendado por una PYME y la actividad no se vea directamente suspendida, que acreditara una reducción de su facturación al menos un 75 por ciento en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes el año anterior.

El impago posterior de la renta será causa de desahucio, pero no es causa para desestimar la demanda.

Por otra parte, y al no impugnar expresamente la valoración de la prueba realizada en sentencia para determinar si concurren los requisitos para aplicar la cláusula Rebus sic Stantibus, procede, sin más desestimar la impugnación de la sentencia que se confirma.

CUARTO.-COSTAS

La demandante y arrendataria, "SUMINISTROS MÉDICOS ANDALUCES, S.A" ha recurrido exclusivamente el pronunciamiento sobre costas, que no se impone a ninguna de las partes denunciando la infracción del artículo 394 de la LEC.

Alega para fundamentar su motivo de impugnación que en la demanda se habían acumulado varias acciones para su resolución en la misma sentencia, la primera con carácter principal y la segunda con carácter subsidiario para el supuesto fuera desestimada la acción principal y que la sentencia estima en esencia la pretensión subsidiaria, y en consecuencia, la estimación de la pretensión subsidiaria supone una estimación íntegra de la demanda, y no una estimación parcial y, en aplicación del artículo 394 de la LEC, las costas deben imponerse en la parte demandada.

Es cierto que, en el supuesto de acumulación eventual de acciones, la estimación de cualquiera de las acciones, aunque sea la acción subsidiaria, supone la integra estimación de la demanda Así se recoge en la STS 61/2021 de 8 Feb. "3.- Las costas de primera instancia se imponen a la entidad demandada, dado que se considera también vencimiento, a los efectos del art. 394 de la LEC , la estimación de las pretensiones subsidiarias ejercitadas, puesto que, como señala la sentencia 173/2016, de 17 de marzo , "[...] es jurisprudencia constante la que afirma que la estimación de alguna de las peticiones formuladas con carácter alternativo o subsidiario determina la condena en costas del demandado por aplicación del principio del vencimiento objetivo", en el mismo sentido, la sentencia 963/2007, de 14 de septiembre y las citadas en ella, y más recientemente la sentencia 526/2020, de 14 de octubre : "El criterio de imposición de costas es ajeno a la actividad procesal desplegada por la parte para lograr la desestimación de la pretensión principal , por mucho que la pretensión principal haya sido rechazada, lo relevante es que la subsidiaria tuvo acogida."

En este supuesto la actora ejercitaba dos pretensiones. Con carácter principal y como consecuencia de la aplicación de la cláusula Rebus sic Stantibus que se declare la vigencia del pago de la renta de 1.081,32 € en tanto sigan vigentes las restricciones derivadas de la pandemia en los negocios de restauración. Subsidiariamente que se estime el ofrecimiento de una renta de 1.081'32€ para los próximos 12 meses (de enero a diciembre de 2021), a revisar una vez hayan transcurrido dicho periodo.

La sentencia declara que la renta en el periodo comprendido entre enero y diciembre de 2021 será de 1.081,32€ y transcurrido que sea el citado periodo volverá a regir la renta pactada.

La razón por la cual no se imponen las costas y se declara que la estimación de la demanda es parcial no es porque se haya estimado una pretensión subsidiaria, sino porque se ha estimado parcialmentela pretensión subsidiaria y se explica en el fundamento de derecho séptimo cuando se dice " siguiendo la propia recomendación verbal expuesta por el perito en la Sala- procede estimar parcialmente la demanda acogiendo ese máximo de 1081,32 € pero para el periodo comprendido entre Enero y diciembre de 2021, dejando bien claro que no se trata de una revisión de renta de cuya base haya que partir para negociar la actualización el año siguiente, de tal manera que transcurrido ese plazo la renta volverá a ser la que consta en el contrato, habida cuenta que la " rebus sic stantibus" no implica ni revisión de futura renta ni cambio de contrato".

Planteado en estos términos el recurso debe ser desestimado pues no ataca la ratio decidendi para no imponer las costas.

El recurrente, aunque no lo mencione expresamente es consciente de este hecho cuando, a pesar de defender que entiende que se ha estimado en su totalidad la pretensión subsidiaria dice en su recurso que tras la lectura exhaustiva de la sentencia ha constado que el tenor literal de dicha resolución coincide en esenciacon la petición subsidiaria, sin más explicaciones.

Es evidente que la estimación no es íntegra pues la pretensión subsidiaria tal y como estaba formulada implicaba no solo la reducción de la renta a 1.081'32€ durante un periodo de 12 meses que sí se estima en el suplico de la sentencia, sino que transcurridos los 12 meses de reducción de renta, la nueva renta a aplicar debería revisarse, como si esta pudiera fijarse en función de la evolución de la explotación del negocio al margen de lo pactado en el contrato de arrendamiento, y sin embargo, en el fallo se establece con claridad que una vez transcurrido dicho periodo volverá a regir la renta pactada en el contrato. Y si la estimación no es total sino parcial, no cabe la imposición de costas.

QUINTO.-COSTAS DEL RECURSO

Por lo que se refiere a las costas, al desestimarse íntegramente el recurso de apelación deben imponerse a la parte apelante, y las de la impugnación a la parte apelada de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso

PRIMERO.-Antecedentes.

La entidad mercantil SUMINISTROS MÉDICOS ANDALUCES, S.A. como arrendataria del local de negocio nº3.11 sito en el Centro comercial Espacio Torrelodones, en el que explota un negocio de hostelería (la franquicia DOMINO'S PIZZA), suscrito con fecha 24 de diciembre de 2019, interpuso demanda de juicio declarativo ordinario contra la arrendadora COJASWINVEST S.L. (antes denominada Sharon Galerías Comerciales S.L.) que se había subrogado en el contrato inicialmente suscrito con Zubiarte Inversiones Inmobiliarias S.L. consecuencia de la adquisición del local arrendado, solicitando, en aplicación de la cláusula Rebus sic Estantibus por las importantes restricciones de aforo y horarios impuestas por la Administración como consecuencia de Pandemia del COVID-19 que ha afectado a la explotación de su negocio alterando la lógica económica subyacente al contrato y produciendo un desequilibrio en las prestaciones:

1) Que se declare la vigencia del pago de una renta de 1.081,32€, en tanto sigan vigentes las restricciones derivadas de la pandemia en los negocios de restauración, de acuerdo con la pericial aportada.

2) Subsidiariamente, se estime el ofrecimiento de renta 1.081,32€ para los próximos 12 meses, a revisar una vez hayan transcurrido.

3) Con expresas imposición de costas a la demandada.

La demanda se interpuso con fecha 29/07/2021.

Solicitaba además la adopción de determinadas medidas cautelares inaudita parte que fueron desestimadas por auto de fecha 17/09/2021 confirmado en apelación por Auto de esta sección de fecha 02/12/2021.

La arrendadora COJASWINVEST, S.L. se opuso a la demanda y solicitó su íntegra desestimación alegando como motivos de oposición:

-Que cuando comenzó la pandemia a mediados de marzo de 2020 estaba vigente el periodo de carencia previsto en el contrato y que la arrendataria no pagaba renta, ni gastos.

Una vez terminado el Estado de alarma, a mediados de junio de 2020, debía iniciarse el pago de la renta y gastos y, sin embargo, voluntariamente y de mutuo acuerdo, se pactó que seguiría sin pagar la renta y gastos durante los meses de junio y julio de 2020.

En cuanto al segundo estado de alarma, manifiesta que no supuso un confinamiento personal como el primero, pero sí autorizó a las Comunidades autónomas a dictar distintas medidas restrictivas de la actividad mercantil en el sector de la restauración y que la Comunidad de Madrid fue la menos proclive a adoptar medidas restrictivas.

-Que en previsión de que algunos negocios pudieran verse singularmente afectados el gobierno dictó el RDL 35/2020, de 22 de diciembre, que determinaba el régimen legal aplicable si se daban los supuestos de hecho previstos en el Decreto, y la arrendataria ni siquiera intentó acogerse al RDL en el plazo previsto que finalizaba el 31 de enero de 2021. Si lo hubiera hecho, la demandada hubiera tenido derecho a elegir si condonaba la mitad de las rentas o si le aplazaba los pagos que se devengaran durante el segundo estado de alarma y los cuatro meses siguientes al final de dicho estado y, de hecho, en respuesta a reclamaciones posteriores, le indicó que hubiera elegido el aplazamiento y no la reducción.

No es hasta marzo de 2021 cuando pretende obtener, al margen del RDL, un régimen más beneficioso que el establecido legalmente y que no tiene la obligación de sufrir.

-Que en el contrato se fija una renta mínima garantizada y una renta variable cuando la facturación supere los 650.000€, momento en el cual tiene derecho a una renta del 5%de la ventas, en este caso la renta superará los 2.708€ decidiendo la Propiedad participar en el riesgo de explotación, y, por tanto, también le afectaría la menor actividad económica en el Sector lo que excluye la aplicación de la cláusula Rebus sic Estantibus, que además sería siempre "contra legem" por no cumplimiento de los requisitos del RDL35/2020.

-Que no solo pretende la reducción de la renta, sino una reducción de la cuota pactada en el contrato de participación en los gastos del Centro que, de hecho, ya está impagando tales como gastos de luz, limpieza, seguridad o marketing y que es impresentable librarse de todo o parte de los gastos del centro.

-Que no está justificada la reducción que pretende ya que la tasa de esfuerzo de la arrendataria ha sido muy inferior a la media del sector.

En fecha 26/06/2023 se dictó sentencia en Primera Instancia en la cual se estima parcialmente la demanda y redujo la renta para el periodo comprendido entre enero y diciembre de 2021 es de 1.081'32€ y transcurrido el citado periodo volverá a regir la pactada en el contrato.

En la sentencia después de extractar la demanda y la contestación, examina y detalla la documental aportada, reproduce una sentencia de la sección 2º de la AP de Badajoz nº 345/2021 para exponer la evolución de la jurisprudencia de la cláusula Rebus sic Estantibus, reproduce parcialmente el RDL 35/2020, de 22 de diciembre. En el fundamento jurídico sexto examina la prueba pericial aportada y la concurrencia de los requisitos jurisprudenciales exigidos para la aplicación de la cláusula Rebus sic Estantibus en los siguientes términos:

"Así pues centrándonos en la acción ejercitada y en las periciales aportadas es muy importante que se refleje bien la identificación del negocio, su ubicación y sus circunstancias anteriores y posteriores al hecho que subyace y que se invoca y que no es otro que el de la Pandemia; cuantificación económica y comparativa del grado de alteración de facturación y muy en especial la valoración comparativa de la tasa de esfuerzo.

También se hace necesario valorar qué actuaciones se llevaron a cabo para minimizar las consecuencias económicas que según la actora han influido en la renta en su día pactada."

A continuación, resume las periciales de cada una de las partes y las aclaraciones realizadas por los peritos en el acto de la vista.

La valoración de la prueba pericial se realiza en el fundamento jurídico séptimo en los siguientes términos:

"Partiendo de estas dos periciales como es lógico esta Juzgadora, y sin desmerecer la calidad de la pericial de parte de la demandada, va a tomar como base para la solución de esta controversia la pericial del perito de parte de la actora, y ello por cuanto por éste si se ha analizado la facturación concreta de la empresa para llegar a la conclusión que acota en el informe.

Evidentemente el análisis de la facturación es clave y es por ello por lo que si bien es cierto que la actora no se acogió o al menos no intentó utilizar la posibilidad de aplicación del RD 35/2020, también lo es que en marzo de 2021 sí que cursó una comunicación para intentar llegar a un acuerdo sobre moderación de la renta.

En consecuencia, acogiendo en parte la conclusión del informe pericial aun cuando no se ha tenido en cuenta el análisis de "Delivery" en el negocio, sí que se ha estudiado toda la facturación, lo que supone que al menos indirectamente se ha contemplado y siguiendo la propia recomendación verbal expuesta por el perito en la Sala- procede estimar parcialmente la demanda acogiendo ese máximo de 1081,32 € pero para el periodo comprendido entre Enero y diciembre de 2021, dejando bien claro que no se trata de una revisión de renta de cuya base haya que partir para negociar la actualización el año siguiente, de tal manera que transcurrido ese plazo la renta volverá a ser la que consta en el contrato, habida cuenta que la " rebus sic stantibus" no implica ni revisión de futura renta ni cambio de contrato".

SEGUNDO.-Objeto de del recurso de apelación y de la impugnación.

La demandante y arrendataria, "SUMINISTROS MÉDICOS ANDALUCES S.A" ha recurrido exclusivamente el pronunciamiento sobre costas, que no se impone a ninguna de las partes por infracción del artículo 394 de la LEC.

La demandada y arrendadora COJASWINVEST S.L. no solamente se ha opuesto a al recurso de apelación de la contraria, sino que ha impugnado la sentencia y ha solicitado la revocación.

Después de poner de manifiesto que no ha recibido ninguna renta desde que en 2021 la arrendataria dejó de pagar, alega como motivo de impugnación que si el legislador ha aprobado una norma jurídica para regular qué arrendatarios tienen derecho a algún beneficio como consecuencia de los efectos provocados por las medidas adoptadas por la Pandemia del Covid 2019, y cuáles pueden ser tales beneficios y esta norma es el RDL 35/2020 , esta norma es la que debe ser aplicada y la que debe regir la relación arrendaticia entre la Propiedad y la Arrendataria.

En este caso la Arrendataria no ha justificado el cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 3.2 del RDL, ni ha presentado las acreditaciones exigidas por el artículo 4, por lo que debe considerarse que no tiene derecho a ningún beneficio.

Además, tampoco ha hecho uso de sus eventuales derechos en el plazo marcado por el RDL 35/2020 y en consecuencia no puede pretender obtener dos meses después un régimen más favorable al que se le otorgaba en el RDL por lo que debe desestimarse íntegramente la demanda.

Subsidiariamente, y para el supuesto de que se considere que el envío de un burofax por la arrendataria dos meses y diez días después del plazo límite fijado en el Decreto no le perjudica y, por tanto, subsana la exigencia prevista en el Decreto de solicitar estas medidas en el plazo que se señala en el mismo y que está acreditado que la Arrendataria cumple los requisitos del RDL 35/2020 no se le puede privar a la arrendadora de su derecho a elegir si opta por una reducción de la renta o un aplazamiento y en este caso habría optado por un aplazamiento como se expuso en el burofax de abril de 2021 como se le indicó en respuesta a su reclamación y, sin embargo, no ha podido allanarse a esta petición porque de adverso no se ha formulado, y además lleva sin pagar la renta muchísimos más meses de los que tendría derecho a aplazar por lo que en todo caso procedería la íntegra desestimación de la demanda.

También se opone a la imposición de costas que solicita la parte demandante en su recurso de apelación, aunque fuera solamente porque no usó en tiempo y forma el RD 35/2020.

La demandante y arrendataria se ha opuesto a la impugnación incidiendo en que la reducción de la renta solicitada se funda en el cláusula Rebus sic Estantibus que no depende de legislaciones positivas y que existe con autonomía propia, como principio informador del Derecho; es decir, aunque no se aprobasen medidas específicas por el legislador, como sucedió por el Real Decreto ley 35/2020, de 22 de diciembre, y tales medidas no son taxativas, exclusivas, ni excluyente e insiste que en este caso concurren todos los requisitos jurisprudenciales para la aplicación de la cláusula Rebus Sic Estantibus y solicita la desestimación de la impugnación y la confirmación de la sentencia salvo lo relativo a la no imposición de costas.

Planteado en estos términos el recurso de apelación y la impugnación, y por razones sistemáticas, va a examinarse primero la impugnación del recurso en el que se solicita la revocación de la sentencia y la íntegra desestimación de la demanda, pues la estimación de la impugnación obligaría a examinar también el pronunciamiento sobre costas realizado en primera instancia, haciendo innecesario entrar a conocer el pronunciamiento sobre las costas recurrido en apelación por la demandante por falta de efecto útil.

TERCERO.-Impugnación de la Sentencia. Relación entre la cláusula Rebus sic Estantibus y el Real Decreto ley 35/2020.

Antes de entrar en el examen de la impugnación de la sentencia planteada por COJASWINVEST, S.L conviene realizar algunas precisiones.

El rt.465.4 LEC 5 dispone que ". El auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamentesobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461 . La resolución no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado".

Este precepto debe ponerse en relación con el artículo 218.1 de la LEC que recoge el requisito de la congruencia cuando dispone que las Sentencias han de ser claras, precisas y congruentes con las demandadas y con las demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito.

Harán las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate.

La STS 1387/2025, de 7 de octubre , declara que " una sentencia es incongruente si concede más de lo pedido por las partes (ultra petita),se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por los litigantes (extra petita),se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por ellas, siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida (citra petita);por el contrario, es perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum),lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por la contraparte ( SSTS 604/2019, de 12 de noviembre ; 526/2020, de 14 de octubre ; 751/2021, de 2 de noviembre ; 364/2022, de 4 de mayo ; 511/2023, de 18 de abril ; 380/2024, de 14 de marzo y 129/2025, de 27 de enero , entre otras muchas).

La obligada correlación entre las pretensiones deducidas por los litigantes y lo resuelto en las sentencias judiciales adquiere, además, relevancia y dimensión constitucional, toda vez que resulta lesionado el principio de contradicción protegido por el art. 24 CE , si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal con indefensión de las partes que, al no tener conciencia del efectivo alcance de la controversia, no pueden activar adecuadamente la defensa de sus intereses (por todas, SSTS 69/2020, de 3 de febrero ; 207/2022, de 15 de marzo , 509/2022, de 28 de junio y 380/2024, de 14 de marzo , entre otras).

Esta precisión se realiza porque el único motivo por el cual la arrendadora COJASWINVESTS, S.L. impugna la sentencia, y solicita su íntegra desestimación, es por entender que la arrendataria no puede obtener una reducción de la renta al margen del RDL 35/2020, sin cumplir los requisitos temporales y de fondo exigidos por dicho precepto y con un contenido diferente incluso más beneficioso al que se fija en ese RDL. Ninguna impugnación realiza sobre la concurrencia, en este caso, de los requisitos exigidos jurisprudencialmente para la aplicación de la Cláusula Rebus sic Stantibus que es la que ejercita la actora, ni sobre la valoración de la prueba realizada en la sentencia impugnada para concluir que procede su aplicación, ni sobre el importe de la reducción del 50% de la renta impuesta en sentencia por un año (de enero a diciembre de 2021), que si bien se plantearon como motivos de oposición en la contestación a la demanda no se reproducen como motivo de impugnación de la sentencia y sobre las que no se va a realizar ningún pronunciamiento para no incurrir en incongruencia.

Antes de entrar en el motivo de impugnación planteado conviene partir de los siguientes hechos:

Con fecha 24 de diciembre de 2019 la entidad SUMINISTROS ANDALUCES S.L suscribió el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda que tenía por objeto el local 3.11 del Centro comercial "Espacio Torrelodones" para la explotación en régimen de franquicia de un negocio de restauración "Dominos Pizza".

En el contrato se estipuló una renta fija denominada "Renta fija garantizada" de 1.428€ al mes más IVA que debía abonarse, por meses anticipados, dentro de los cinco primeros días de cada mes, y una renta variable.

Esta renta consistía en un 5% de la cifra bruta de ventas anuales que solo se aplicarían cuando las ventas fueran iguales o superior a 650.000€ aclarando el contrato que el porcentaje del 5% solo será exigible en la cantidad que, en su caso, exceda de la Renta Mínima Garantizada. Esta renta variable se abonaría, en su caso, en marzo del año siguiente.

Además, debía pagar en concepto de cantidades asimiladas a la renta los gastos de comunidad, suministros de los consumos correspondientes a los espacios comunes del Centro, primas de seguros, mantenimiento y limpieza, gastos de personal e IBI, entre otros.

En el contrato se pactó un periodo de carencia en el pago de la renta y gastos de seis meses, luego la obligación del arrendatario del pago de la renta y gastos o cantidades asimiladas no era exigible hasta junio de 2020.

Nunca se ha llegado a aplicar la renta variable.

Como es público y notorio durante el periodo de carencia y para contener la propagación de las infecciones causadas el virus SARS-COV-2 conocido como COVID-19 se declara el primer Estado de Alarma mediante Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, desde el 15 de marzo hasta el 29 de marzo que es objeto de sucesivas prórrogas hasta el 21 de junio de 2020.

Este primer Estado de Alarma supuso el confinamiento de los ciudadanos en sus domicilios. Por lo que respecta a las actividades de hostelería y restauración en el art. 10.4 se impuso la suspensión de las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio.

Esta medida se mantuvo hasta el 4 de mayo que permite también la recogida de comida en el local. A partir del 8 de junio de permiten la apertura de los locales y se establecen limitaciones de aforo para lo cual son de aplicación tanto las limitaciones de las normas estatales como la que impuso la Comunidad de Madrid (del 8 al 21 de junio una limitación del 50%, del 21 al 5 de julio una limitación del 60% y del 6 de julio al 1 de octubre del 2020 una limitación del aforo al 75%.

De acuerdo con el periodo de carencia pactado la arrendataria debía comenzar a pagar la rentas y cantidades asimiladas a partir de junio de 2020; no obstante, de mutuo acuerdo entre ambas partes el periodo de carencia se extendió por dos meses más (junio y julio de 2020) razón por la cual no comenzó al pago de la renta hasta agosto de 2020.

Por Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre se vuelve a declarar el Estado de Alarma que es objeto de una sola prórroga y que concluyó el 9 de mayo de 2021.

Este segundo Estado de Alarma motivó nuevas restricciones en horarios de apertura que no podía superar las 23:00 horas y de aforo que se limitó al 50%, a excepción de servicios de entrega de comida a domicilio o para recogida y consumo fuera del local impuesta por la orden 1273/2020, de 1 de octubre de la Comunidad de Madrid.

Como se indica en la ST de la sección 21 de la AP de Madrid, de 15 de septiembre de 2022 "Durante la vigencia de cada uno de estos dos estados de alarma, se va a legislar sobre la repercusión que, la alteración de las circunstancias producidas por el estado de alarma respecto de las que se tuvieron en cuenta cuando se hubiera celebrado (con anterioridad al estado de alarma) el contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda o el de industria, tiene sobre la obligación del arrendatario de pagar la renta arrendaticia pactada".

Esta legislación tenía por objeto proteger al arrendatario más débil como son los autónomos y Pymes y paliar los efectos adversos que las medidas adoptadas en la Pandemia podían tener para la explotación de sus negocios.

El primer estado de alarma, se publica en el B.O.E. del miércoles 22 de abril de 2020, el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y entró en vigor el día 23 de abril de 2020. (disposición final decimotercera)".

Durante el segundo estado de alarma se publicó en el BOE del 23 de diciembre de 2020 el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

En el apartado IV del preámbulo de este RDL se indica lo siguiente:

"En el capítulo I de este real decreto-ley se establecen medidas para reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos. Debido a las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.

Como consecuencia de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.

A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio a través del artículo 30 de esa misma ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea, porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Por todo lo anterior, se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo".

El artículo 1 y con el título de "Arrendamiento para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores establece que "1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real decreto -ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

2. En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedarán excluidos de las medidas previstas en el apartado anterior.

3. La persona arrendadora comunicará expresamentesu decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles,desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a y b del apartado 1, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario.

4. En caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, los apartados 1 y 2 de este artículo también resultarán de aplicación, pero la medida correspondiente prevista en el apartado 1 se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

El artículo 3 establece quienes pueden acceder a estas medidas y lo limita a los trabajadores autónomos y Pymes arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en el apartado 2 según el cual

"En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital , aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

Las medidas que se solicitan por la actora al amparo de la cláusula Rebus sic Stantibus se extienden al segundo estado de alarma cuando está vigente el RDL 35/2020.

Por su parte la "cláusula Rebus sic Stantibus"es de creación jurisprudencial y supone una excepción al principio pacta sunt servanda. La ST 5/2019, de 9 de enero la resume en los siguientes términos:

"Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa.

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan).

A diferencia de otros ordenamientos jurídicos que han regulado los efectos de la alteración de la base del negocio - geshfätsgrundlage, en el derecho alemán (§ 313 BGB); eccesiva onerosità sopravenuta en el Código civil italiano (LEG 1889, 27); o frustration o hardship del derecho anglosajón-, nuestro Código Civil no regula un mecanismo semejante que expresamente permita modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles para el cumplimiento del contrato.

No obstante, en la actualidad existe una tendencia a que la regla se incorpore a propuestas o proyectos de textos internacionales ( art. 6.2.2 de los principios UNIDROIT), de Derecho de la Unión Europea ( art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, PECL) y nacionales ( art. 1213 del CC en la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación).

El citado art. 6.111 PECL, relativo al "Cambio de Circunstancias", señala:

"(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe.

"(2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias".

Aunque los Principios de Derecho Europeo de los Contratos no tienen carácter vinculante, la jurisprudencia de esta sala los ha utilizado reiteradamente como criterios interpretativos de las normas de derecho interno. Verbigracia, la sentencia 1180/2008, de 17 de diciembre , señala que "el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil", y cita múltiples sentencias en las que se han utilizado estos principios con esos fines".

La STS también se refiere a la propuesta de modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación y que propone una reacción del art. 1213 cc inspirada tanto en la idea de causa negocial como en la de asunción de riesgos.

Sus requisitos se enumeran en la STS 156/2020, de 28 de julio:

"según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstanciasque puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato.Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisiblespara los contratantes ( sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013 ). Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero ). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ( sentencias 333/2014, de 30 de junio , 64/2015, de 24 de febrero , y 477/2017, de 20 de julio , entre otras)».

La posibilidad de aplicar expresamente la cláusula Rebus sic Stantibus a al contrato de arrendamiento de un local de negocios destinado a la explotación de un negocio de hostelería por la alteración de las circunstancias derivadas de la situación de la pandemia de COVID-19 ha sido admitido expresamente por la jurisprudencia de esta Audiencia Provincial. Todo ello sin perjuicio de que para que prospere la demanda no sea suficiente con invocar la Pandemia, sino "que deba entrarse en cada caso concreto a valorar su incidencia real en la relación contractual de que se trate y que la excesiva onerosidad debe resultar relevante respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado, lo que se produce cuando resulte determinante para la frustración de la finalidad económica del contrato o cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación del equivalencia de las contraprestacionesEn este sentido se pronuncia la STS 1891/2025, de 18 de diciembre, ROJ:STS 5724/2025 - ECLI:ES:TS:2025:5724 ).

Y también ha sido mantenido por sentencias de esta Sección 8ª como la ST 106/2024, de 29 de febrero "Y como ya dijimos en sentencia de esta Sección 8ª de SAP, Civil Sección 8ª del 16 de noviembre de 2023, rec. 774/22 , con cita de la de esta Sección 8ª de 30 de mayo de 2023 nº 282/2023, "Así es, nadie niega los efectos y consecuencias que la declaración del estado de alarma por el Covid-19 ha tenido en los establecimientos de hostelería, ni que la posterior normativa ha supuesto limitación de horarios, aforos, etc., que tiene repercusión en estos negocios, pero cuando como aquí ocurre, se reclama la reducción de renta desde el mes de noviembre de 2020 hasta noviembre de 2022, cuando ya no existía la suspensión total de la actividad, viéndose ampliada de forma paulatina, la acción ejercitada para su prosperabilidad exige, como se hace constar en la sentencia apelada, que se acredite la real situación económica del establecimiento para valorar la repercusión en su caso, que la situación ha tenido y su correlación con la carga económica del contrato de arrendamiento, y nada de esto se ha acreditado, cuando está a disposición de la actora su documentación contable".

La relación entre el RD 35/2020 y la cláusula Rebus sic Stantibus no se examina expresamente en la sentencia recurrida que se limita a señalar que " si bien es cierto que la actora no se acogió o al menos no intentó utilizar la posibilidad de aplicación del RD 35/2020, también lo es que en marzo de 2021 sí que cursó una comunicación para intentar llegar a un acuerdo sobre moderación de la renta".

Tanto el RD 15/2020 como el RD 35/2020, de 22 de diciembre, tienen un carácter supletorio,pues solo se aplica en defecto de acuerdo entre las partes, o, cuando habiendo llegado a un acuerdo este no abarca todo el periodo comprendido por el Estado de Alarma y los cuatro meses posteriores.

Es una legislación que tiene por objeto proteger a los arrendatarios más débiles como son los autónomos y las PYMES, quienes a pesar de ver disminuidos drásticamente sus ingresos como consecuencia de las medidas adoptadas por el COVID 19 tiene que seguir abonando el importe de la renta comprometiendo la viabilidad de sus negocios, pues hasta la fecha no existía ninguna norma que en tales supuestos permitiera la suspensión del contrato o la reducción de la renta, como se reconoce en el preámbulo. Articula de esta forma un procedimiento que permita llegar a un acuerdo a las partes sin necesidad de acudir al juzgado para obtener este aplazamiento o reducción de la renta.

Solamente es aplicable a los arrendatarios que sean autónomos o pymes y en este último caso deben reunir los requisitos exigidos en el artículo 3 y acreditarlo con la documentación referida en el artículo 4.

Noes una legislación excluyenteni exclusiva pues no impide que un arrendatario que no sea un autónomo o una PYME, y a quien no resulte aplicable el RD 35/2020 pueda obtener una reducción de la renta acudiendo a la cláusula Rebus sic Stantibus de creación jurisprudencial, sin perjuicio de que en estos casos deban acreditar la concurrencia de los requisitos exigidos para la aplicación de la esta cláusula.

De hecho, existe jurisprudencia de las Audiencias Provinciales que permite la aplicación de la cláusula Rebus sic Stantibus a grandes empresas, siempre que se acredite la concurrencia de los requisitos exigidos. Así por ejemplo la ST de la sección 21 de 15 de septiembre de 2021 ROJ:SAP M 14067/2022 - ECLI:ES:APM:2022:14067)confirmó la sentencia de primera instancia que aplicó la cláusula Rebus sic Stantibus a una arrendataria persona jurídica denominada "Food Service Project SL "que quedaba fuera del ámbito de aplicación del primer Decreto porque no reunía los requisitos establecidos en la misma para ser calificada como Pyme.

Por otra parte, es una norma de mínimos, y así lo ha reconocido esta Sección en su Sentencia 1058/2023 cuando declara: "Pues bien, en primer lugar hay que señalar que no consideramos incompatible la aplicación de la medida legalmente prevista, moratoria de pago, en lo que la normativa especial específicamente no alcanza a imponer, reducción de renta (en este sentido SAP de Badajoz de 30 de diciembre de 2021 , SAP de Álava de 30 de junio de 2021 . Barcelona de 30 de mayo de 2022, o Cantabria 2 de diciembre de 2022 y 12 de enero de 2023, Sección Cuarta, y 4 de marzo de 2024, Sección Segunda). En todo caso no consta la condición de PYME de la arrendataria en las condicione especificadas en el artículo 3.2 a) de la norma y por tanto, que se encuentre en el ámbito de aplicación de la misma".

Si se admite la posibilidad de aplicarse a personas jurídica arrendatarias que no reúne los requisitos establecidos para las Pymes, tampoco existe inconveniente en admitir su aplicación a personas jurídicas que no se han acogido al RD 35/2020 porque no han solicitado en tiempo y forma al arrendador la reducción de la renta o el aplazamiento, o porque pretenden una reducción de la renta o no una simple moratoria o porque no reúnen los requisitos exigidos en dicha norma, sin perjuicio de que, en tales casos, deba acreditarse que concurren todos los requisitos exigidos jurisprudencialmente para la aplicación de esta cláusula Rebus sic Stantibus y será el juez o Tribunal quien , en virtud de la prueba practicada, determine si se ha acreditado la concurrencia de estos requisitos y valore si procede reducir la renta en aplicación de esta cláusula, por qué periodo y en qué importe, sin perjuicio de que pueda inspirarse en las medidas previstas en el RD 35/2020.

Cuando la sentencia argumenta que "si bien es cierto que la actora no se acogió o al menos no intentó utilizar la posibilidad de aplicación del RD 35/2020, también lo es que en marzo de 2021 sí que cursó una comunicación para intentar llegar a un acuerdo sobre moderación de la renta",no debe entenderse, como alega la arrendadora al impugnar la sentencia, que la juez dio validez o entendió subsanado la exigencia prevista en el RD según el cual era la arrendataria quien tenía que solicitar la reducción o aplazamiento de la renta antes del 31 de enero de 2021, aunque se hubiera hecho fuera de plazo, y debe conectarse con uno de los requisitos exigidos jurisprudencialmente para aplicar esta cláusula consistente en que se ejercite de buena fe y que se identifica con la circunstancia de que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo tal y como se recoge expresamente en los principios de Derecho Europeo de la Contratación.

Finalmente señalar, como se deduce de los antecedentes de hecho antes expuestos, que el contrato se suscribió el 24 de diciembre de 2019, que se concedió al arrendatario un periodo de carencia de seis meses para que pudiera realizar las obras necesarias de adaptación del local, luego la explotación del negocio comenzó en plena pandemia, cuando estaban vigentes restricciones de aforo por lo que no podía acogerse al RD 35/2020 que exigía cuando la actividad económica era desarrollada en el local arrendado por una PYME y la actividad no se vea directamente suspendida, que acreditara una reducción de su facturación al menos un 75 por ciento en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes el año anterior.

El impago posterior de la renta será causa de desahucio, pero no es causa para desestimar la demanda.

Por otra parte, y al no impugnar expresamente la valoración de la prueba realizada en sentencia para determinar si concurren los requisitos para aplicar la cláusula Rebus sic Stantibus, procede, sin más desestimar la impugnación de la sentencia que se confirma.

CUARTO.-COSTAS

La demandante y arrendataria, "SUMINISTROS MÉDICOS ANDALUCES, S.A" ha recurrido exclusivamente el pronunciamiento sobre costas, que no se impone a ninguna de las partes denunciando la infracción del artículo 394 de la LEC.

Alega para fundamentar su motivo de impugnación que en la demanda se habían acumulado varias acciones para su resolución en la misma sentencia, la primera con carácter principal y la segunda con carácter subsidiario para el supuesto fuera desestimada la acción principal y que la sentencia estima en esencia la pretensión subsidiaria, y en consecuencia, la estimación de la pretensión subsidiaria supone una estimación íntegra de la demanda, y no una estimación parcial y, en aplicación del artículo 394 de la LEC, las costas deben imponerse en la parte demandada.

Es cierto que, en el supuesto de acumulación eventual de acciones, la estimación de cualquiera de las acciones, aunque sea la acción subsidiaria, supone la integra estimación de la demanda Así se recoge en la STS 61/2021 de 8 Feb. "3.- Las costas de primera instancia se imponen a la entidad demandada, dado que se considera también vencimiento, a los efectos del art. 394 de la LEC , la estimación de las pretensiones subsidiarias ejercitadas, puesto que, como señala la sentencia 173/2016, de 17 de marzo , "[...] es jurisprudencia constante la que afirma que la estimación de alguna de las peticiones formuladas con carácter alternativo o subsidiario determina la condena en costas del demandado por aplicación del principio del vencimiento objetivo", en el mismo sentido, la sentencia 963/2007, de 14 de septiembre y las citadas en ella, y más recientemente la sentencia 526/2020, de 14 de octubre : "El criterio de imposición de costas es ajeno a la actividad procesal desplegada por la parte para lograr la desestimación de la pretensión principal , por mucho que la pretensión principal haya sido rechazada, lo relevante es que la subsidiaria tuvo acogida."

En este supuesto la actora ejercitaba dos pretensiones. Con carácter principal y como consecuencia de la aplicación de la cláusula Rebus sic Stantibus que se declare la vigencia del pago de la renta de 1.081,32 € en tanto sigan vigentes las restricciones derivadas de la pandemia en los negocios de restauración. Subsidiariamente que se estime el ofrecimiento de una renta de 1.081'32€ para los próximos 12 meses (de enero a diciembre de 2021), a revisar una vez hayan transcurrido dicho periodo.

La sentencia declara que la renta en el periodo comprendido entre enero y diciembre de 2021 será de 1.081,32€ y transcurrido que sea el citado periodo volverá a regir la renta pactada.

La razón por la cual no se imponen las costas y se declara que la estimación de la demanda es parcial no es porque se haya estimado una pretensión subsidiaria, sino porque se ha estimado parcialmentela pretensión subsidiaria y se explica en el fundamento de derecho séptimo cuando se dice " siguiendo la propia recomendación verbal expuesta por el perito en la Sala- procede estimar parcialmente la demanda acogiendo ese máximo de 1081,32 € pero para el periodo comprendido entre Enero y diciembre de 2021, dejando bien claro que no se trata de una revisión de renta de cuya base haya que partir para negociar la actualización el año siguiente, de tal manera que transcurrido ese plazo la renta volverá a ser la que consta en el contrato, habida cuenta que la " rebus sic stantibus" no implica ni revisión de futura renta ni cambio de contrato".

Planteado en estos términos el recurso debe ser desestimado pues no ataca la ratio decidendi para no imponer las costas.

El recurrente, aunque no lo mencione expresamente es consciente de este hecho cuando, a pesar de defender que entiende que se ha estimado en su totalidad la pretensión subsidiaria dice en su recurso que tras la lectura exhaustiva de la sentencia ha constado que el tenor literal de dicha resolución coincide en esenciacon la petición subsidiaria, sin más explicaciones.

Es evidente que la estimación no es íntegra pues la pretensión subsidiaria tal y como estaba formulada implicaba no solo la reducción de la renta a 1.081'32€ durante un periodo de 12 meses que sí se estima en el suplico de la sentencia, sino que transcurridos los 12 meses de reducción de renta, la nueva renta a aplicar debería revisarse, como si esta pudiera fijarse en función de la evolución de la explotación del negocio al margen de lo pactado en el contrato de arrendamiento, y sin embargo, en el fallo se establece con claridad que una vez transcurrido dicho periodo volverá a regir la renta pactada en el contrato. Y si la estimación no es total sino parcial, no cabe la imposición de costas.

QUINTO.-COSTAS DEL RECURSO

Por lo que se refiere a las costas, al desestimarse íntegramente el recurso de apelación deben imponerse a la parte apelante, y las de la impugnación a la parte apelada de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso