Sentencia Civil Nº 106/2015, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 25/2015 de 29 de Abril de 2015

Encabezamiento

Rollo nº 000025/2015

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 106

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARÍA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDÁN VILLALBA

Dª MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a veintinueve de abril de dos mil quince.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO 2 DE SUECA, entre partes; de una como demandante/s - apelante/s FUNDACIÓN CANÓNICA ASCENSIÓN BALDOVI BELTRÁN, dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOAN MARÍA TAMARIT PALACIOS y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA DOLORES CASAÑS VENDRELL, y de otra como demandado/s - apelado/s Mariano , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JORGE ALONSO GRANELL y representado por el/la Procurador/a D/Dª CARLOS BELTRÁN SOLER.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDÁN VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO 2 DE SUECA, con fecha treinta de octubre de dos mil catorce, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por Dª DOLORES CASANYS VENDRELL, en representación de FUNDACIÓN CANÓNICA ASCENSIÓN BALDOVI BELTRAN, absolviendo al demandado D. Mariano de las pretensiones formuladas en su contra, con imposición de costas a la demandante'.

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día veintisiete de abril de dos mil quince para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la sentencia de Instancia se desestimó la demanda de juicio ordinario interpuesta por la FUNDACIÓN CANÓNICA ASCENSIÓN BALDOVÍ contra del D. Mariano en la que se solicitaba la nulidad del contrato de traspaso de 19-9-1991 del local de negocio sito en la calle del Pou nº 3 de Sueca al no obrar en escritura pública como exige el art. 32.5º de la LAU de 1964 y la subsidiaria resolución del mismo por extinción del usufructo del arrendador en base a su art. 114 -12º con reintegro de su posesión en ambos casos .

Contra dicha sentencia se formula recurso por la parte actora que basa, en su calidad de arrendadora como usufructuaria o heredera fideicomisaria, en lo siguiente: 1) Aplica indebidamente la doctrina de que cabe acordar válidamente el traspaso en documento privado si lo autoriza el arrendador y valora con error las pruebas sobre el que tal autorización medió ya que aquélla se refiere a que esta condición la ostente el propietario y no quien tiene un goce temporal al que la misma no le vincula ni la dió por lo que aquel es nulo; 2) Incurre en una indebida valoración de las pruebas al entender que ese arrendamiento no es notoriamente gravoso para su parte cuando adquirió la propiedad, de lo que deriva su resolución, al ser su renta anual de 2800 euros y su duración superior a 23 años.

La parte demandada se opuso al recurso, por los Fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.

SEGUNDO.- Esta Sala sólo da por reproducida la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia, en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, con exámen de las pruebas en relación con los motivos del recurso, de su valoración y de las normas y doctrina aplicables. Sobre el ámbito de la presente el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, dice "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461. La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado.".

El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante'.

Por su parte en lo que se refiere a esta tema en la segunda instancia, es reiterada la jurisprudencia según la cual :'... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....'(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de maryo de 1984, 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997 ).:

1)Como normas y doctrina aplicables al fondo señalamos :

- Sobre la carga de la prueba la regula el art.217 de la LEC ., que, impone en su apartado 2 al actor la de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

- Respecto al error en la valoración de las pruebas es reiterada la jurisprudencia que señala que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órgano de la primera.

La valoración de la prueba testifical se regula en el art. 376 L.E.C ., que establece que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

Por último, respecto a la prueba documental, el art.326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privado y dice': 1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica'.

-En relación con el usufructo y la sustitución fideicomisaria, dice el Tribunal Supremo Sala 1ª, en su sentencia de 9-2-1998, nº 82/1998, rec. 340/1994 , Pte: Almagro Nosete, José , y en sus Fundamentos ' TERCERO.- En efecto, la discutida cláusula litigiosa séptima del testamento, y con ello entramos en el estudio del tercero de los motivos, formulado bajo el núm. 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento civil EDL 1881/1 por infracción del artículo 659 del Código civil EDL 1889/1, es del tenor literal siguiente: 'los bienes que constituyen el tercio de mi libre disposición, más los de la cuota vidual, cuando ella (su esposa) muera, y todo el resto del tercio de mejora, se adjudicarán solamente en usufructo vitalicio, por partes iguales, 'in stirpes', a mis hijos y descendientes legítimos de hijos fallecidos (esto es, a los nueve citados en la cláusula cuarta), pasando todo el pleno dominio de los referidos bienes únicamente a los herederos 'in stirpes' de los usufructuarios citados que sean descendientes de ellos en virtud de matrimonio canónico, entre los cuales herederos se repartirán dichos bienes a partes iguales, 'in stirpes', según queda dicho'. Tal disposición testamentaria, clara respecto de la adjudicación del usufructo vitalicio, necesita de una interpretación más compleja en cuanto a la atribución del pleno dominio y consecuencias derivadas. La expresión 'solamente en usufructo vitalicio' que emplea el testador, descarta, según entiende esta Sala, no obstante, lo que apunta la sentencia recurrida, que estemos en presencia de un sustitución fideicomisaria encubierta. En este orden conviene que se recuerde, a efectos de ilustración, el apartado 3 de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de diciembre de 1986 EDD 1986/8871 :'los estudios doctrinales realizados acerca de lo que se conoce con el nombre de 'pseudo usufructo testamentario' que encarna una auténtica sustitución fideicomisaria han contribuido a deslindar los campos en que se mueven una y otra institución (usufructo y sustitución) así como originado un gran avance en la diferenciación o identificación entre ambas figuras._ Pero ello no supone que siempre que se esté ante un usufructo testamentario haya que identificarlo con una sustitución fideicomisaria, cualquiera que puedan ser las analogías que medien entre ambas instituciones, y aunque muchas veces, en la práctica, sea difícil diferenciarlas, siempre resultará que en el usufructo el titular tiene un 'jus in re aliena', con su régimen peculiar, mientras que al fiduciario corresponde el pleno dominio sobre los bienes, con la obligación de conservarlos y con sujeción a un régimen distinto del de usufructuario y, además, porque el testador, cuando desmembra el derecho en usufructo y nuda-propiedad no hace un doble llamamiento sucesivo respecto de la misma cosa, sino que distribuye entre distintas personas, de modo inmediato, las facultades integrantes del derecho'.

Por su parte reiterada la jurisprudencia determina la aplicación analógica de las normas del usufructo a la sustitución fideicomisaria.

- En lo que afecta a acción de nulidad esgrimida de modo principal la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 20ª, en su sentencia de S 12-1-2010, nº 25/2010, rec. 897/2008 , Pte: Arroyo García, Sagrario refiere en sus Fundamentos ' TERCERO.- Respecto del segundo motivo de apelación, el mismo viene dado al entender el apelante que los contratos de arrendamiento de 6 junio de 1986 respecto de los locales principales, y de 25 de noviembre de 1991 respecto del sótano, de los que fue arrendatario D. Damaso , padre del apelante, se encontraban sometidos a la prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 EDL 1964/1962 , y no al artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril EDL 1985/198350 , al derivar de un contrato de traspaso, si bien bajo la fórmula de celebrar un nuevo contrato, cual es el de 6 de junio de 1986.En primer lugar se ha de establecer que el traspaso del local de negocio arrendado es un negocio jurídico en virtud del cual, el arrendatario del local de negocio, cede los derechos arrendaticios que le corresponden en base al contrato de arrendamiento sobre el local arrendado, a un tercero que se obliga a pagarle, por ello, un precio. Este negocio jurídico, como tal, se encuentra sometido a la normativa general de los contratos contenida en el Código Civil EDL 1889/1 . Ahora bien, el traspaso constituye una novación consistente en sustituir un nuevo deudor (obligación de pagar la renta arrendaticia) en lugar del primitivo, frente al acreedor- arrendador ( artículo 1205 del Código Civil EDL 1889/1 ).Por lo tanto, el traspaso supone en esencia una novación subjetiva en el arriendo, por la cual un tercero se subroga en los derechos y obligaciones del primitivo arrendatario, cesión que no requiere el consentimiento del arrendador. La exigencia del cumplimiento de los requisitos del artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 EDL 1964/1962 para considerarse correctamente realizado el traspaso, y especialmente la escritura pública, tiene como única finalidad proteger los derechos del arrendador. Por lo que si el traspaso se plasma en un documento privado, otorga un nuevo contrato, o de cualquier otra forma interviene directamente el arrendador en el negocio jurídico, prestando su conformidad y percibiendo su participación, no es preciso el requisito de la escritura pública, por cuando éste no ve vulnerados sus derechos( SSTS 1 de diciembre de 1983 EDJ 1984/7503 , 23 de noviembre de 1984 EDJ 1984/7503 , 28 de noviembre de 1986 EDJ 1986/7761 , 23 de febrero de 1988 EDJ 1988/1455 , 7 de marzo de 1989 EDJ 1989/2533 ). Hasta el punto de que si se recibió por traspaso de un contrato anterior al RDL 2/1985 EDL 1985/8350, aunque se redacte un nuevo contrato, sigue acogido a la prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 EDL 1964/1962 , y si figurara cláusula en el nuevo contrato de renuncia a la prórroga, la misma deberá considerarse nula, tal y como se deriva de la doctrina de la STS 23 de diciembre de 2004 EDJ 2004/225027. En este sentido, no era infrecuente que en la realidad cotidiana en lugar de otorgarse una escritura de traspaso (lo que parecía como enfrentarse inicialmente con el arrendador) se buscasen fórmulas de consenso. Así era usual, antes de la Ley 29/1994 EDL 1994/18384, redactar nuevos contratos, en los que se aprovechaba para plasmar pactos tales como incrementos de rentas más allá de lo previsto legalmente (especialmente en arrendamientos antiguos que tenía rentas mínimas), introducir cláusulas de actualización de rentas; y como contrapartida se autorizaba la realización de obras (pues normalmente el nuevo arrendatario deseaba mejorar la imagen de negocios anticuados). E incluso, como se recoge en la sentencia TS., 23 de diciembre 2004 EDJ 2004/225027, una vez que entró en vigor el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril EDL 1985/198350 , eliminar la prórroga forzosa, estableciendo contratos con plazos de duración más o menos largos. Pero esta práctica, usual como hemos reseñado, no permite, sin más, concluir que en todos los supuestos en que aparezca un contrato nuevo, en el que el nuevo arrendatario permanezca en la explotación del negocio que ya existía, deba concluirse que existió un traspaso encubierto, por cuanto se trata de una cuestión de hermenéutica contractual, para lo que debe acudirse a lo establecido en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil EDL 1889/1 , al respecto SAP La Coruña Sección 3ª 11 de abril de 2008, sentencia 160/2008 EDJ 2008/156611 y Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14ª, Sentencia de 2 junio 2009, recurso 125/2009 ...'.

- Respecto de la subsidiaria acción resolutoria ejercitada en la demandaseñala la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 14ª, Sentencia de 23-4-2001, rec. 137/2000 , Pte: Camazón Linacero, Amparo, en los Fundamentos de ésta 'SEGUNDO.- El artículo 480 del Código civil expresa que todos los contratos celebrados por el usufructuario se resolverán al fin del usufructo con entrega al propietario del bien usufructuado ( artículo 522). Sin embargo, cuando el arrendamiento tiene por objeto una finca urbana, como dice la doctrina jurisprudencial, la normalidad de la dinámica de dicho derecho real quiebra y resulta derogado el Código civil , produciéndose la subsistencia de la relación arrendaticia, al resultar los contratos de arrendamiento amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, en este caso por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 dada la fecha de concertación de los arriendos, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 114.12 en que, precisamente, fundamentaba la parte actora las acciones resolutorias ejercitadas (subjetivamente acumuladas), precepto que faculta para resolver el contrato de arrendamiento cuando el titular dominical acredite, a la extinción del usufructo, que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario fueron notoriamente gravosas para la propiedad, porque las facultades dominicales no pueden comprometerse seriamente para el futuro, debiendo analizarse las circunstancias del supuesto concreto y bajo el prisma de que el gravamen para la propiedad ha de ser manifiesto como se deduce de la notoriedad exigida por el precepto, y ha de considerarse como onerosidad manifiesta cualquier circunstancia que significativamente merme la rentabilidad del inmueble y sea consecuencia de las condiciones pactadas por el usufructuario. Las circunstancias notoriamente gravosas para la propiedad han de concurrir en el momento de la suscripción del contrato, quedando fuera las sobrevenidas, aunque pudieran determinar un desequilibrio en las prestaciones. La norma tiene que interpretarse restrictivamente, no sólo porque la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 estaba dirigida a la protección del arrendatario y la conservación del contrato, sino también por el empleo del término 'notoriamente' gravosas. Sólo pueden reputarse gravosas las estipulaciones que sean anormales o inusuales o concedan facultades extraordinarias al arrendatario en perjuicio del propietario o supongan una merma significativa de la rentabilidad del inmueble y ésta sea consecuencia de las condiciones pactadas por el usufructuario. TERCERO.- Según el actor/apelante las condiciones notoriamente gravosas para la propiedad de los contratos de arrendamiento de las dos viviendas, pactadas por el usufructuario, no se concretan únicamente en la mayor o menor regularidad o equilibrio del importe de la renta inicial sino en la duración ilimitada del contrato y la falta de pacto de revisión de la renta, de modo que, tras 25 años de vigencia la renta que satisfacen los arrendatarios asciende a 2.900 y 3.000 pesetas, respectivamente, que es casi la misma que a su inicio, lo que impide su adaptación al precio real de mercado (entre 25.000 y 40.000 pesetas) debido, precisamente, a las condiciones contractuales pactadas por el usufructuario. CUARTO.- La duración del contrato es ilimitada, lo que únicamente quiere decir sujeta a prórroga forzosa, que era la norma imperante a la fecha de concertación de los contratos, condición no gravosa para la propiedad ya que venía establecida legalmente en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . La duración indefinida del contrato sólo constituye condición manifiestamente gravosa o perjudicial a los intereses de la propiedad cuando la normativa vigente en el momento de perfeccionar el contrato permita al usufructuario/arrendador actuar de manera diferente, lo que no sucedía en el supuesto presente en que los contratos de arrendamiento estaban sujetos a la prórroga forzosa. El precio pactado por los arrendamientos litigiosos en 1973 y 1977 era normal en la zona y atendidas las características de las viviendas como se pone de manifiesto en el informe pericial emitido en el procedimiento. No existe pacto de revisión o actualización de las rentas, pero la inexistencia de tal pacto era frecuente en contratos concertados vigente la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y, a pesar de no existir tal pacto, se aceptaron elevaciones de renta aún cuando fueran en pequeña cuantía. QUINTO.-Aún considerando todas las circunstancias alegadas por el propietario actor, y no sólo la regularidad de las rentas en la fecha de celebración de los contratos, momento al que ha de estarse para calificar la gravosidad notoria de las condiciones, aquellas no son suficientes ni por sí ni en conjunto para declarar la concurrencia de la causa prevista en el artículo 114.12ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 pues la baja rentabilidad que puede obtener la propiedad de las viviendas no es diferente de la que obtienen otros arrendadores que concertaron sus arrendamientos como propietarios bajo la Ley de 1964 y es fruto de la legislación imperante y no de las condiciones pactadas por el usufructuario y siempre le queda la posibilidad de actualizar la renta de acuerdo con las previsiones de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y si por las bajas rentas de los inquilinos la renta solo puede ser objeto de actualización conforme al IPC sin alcanzar el precio actual de mercado, tal resultado opera en relación con otros muchos arrendamientos y es el previsto por el legislador de 1994. Ni las condiciones pactadas eran manifiestamente gravosas para la propiedad en el momento de concertación de los arrendamientos, ni se muestran como persistentes en el particular relativo a la falta de previsión de un sistema de actualización de rentas pues esta falta de previsión queda sustituida por la previsión del legislador de 1994.No concurre la causa prevista en el artículo 114.12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos pues no está acreditada la gravosidad notoria o manifiesta de las condiciones contractuales pactadas por el usufructuario ni la baja rentabilidad de los inmuebles es producto de tales condiciones...'.

Concretando los requisitos que han de concurrir para que medie la anterior causa de resolución Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4ª, en su sentencia de S 24-11-2014, nº 474/2014, rec. 117/2014 Pte: Hernández Ruiz-Olalde, Mercedes dice en sus Fundamentos '...Sobre la base de los términos en que se manifiesta la causa resolutoria 12.ª del art. 11 de la LAU , antes citado, los requisitos condicionantes de la aplicación del precepto, por tanto, quedan concretados en lo siguiente: a) La existencia de un contrato de arrendamiento urbano, en el que el arrendador resulte ser usufructuario del inmueble objeto de locación, no mediando autorización para disponer de la finca usufructuada. b) Que se haya producido la extinción del usufructo. c) Que se acredite que las condiciones pactadas en su momento por el usufructuario fueron notoriamente gravosas para la propiedad, requisito que se muestra de la mayor importancia, llegando a constituir la médula de la causa resolutoria, resultando preciso que la magnitud del perjuicio sea considerable, para cuya consideración habrá que examinar la circunstancialidad concurrente en cada caso. Doctrina coincidente con la del Juzgador a quo...'.

2) Revisando y valorando las pruebas y la aplicación del derecho que contiene la sentencia apelada bajo el anterior prisma doctrinal dicha valoración se entiende realizada según un iter lógico y dicha aplicación adecuada por consideraciones que exponemos a continuación.

- Como resulta de la documental unida a la demanda y como se alega en ésta la actora es propietaria según escritura de 15-10-1999 , entre otros bienes, del local litigioso aportados a la misma por los nietos de Dª Flora sobrina de Dª Maribel , en cumplimiento del testamento de ésta que instituyó heredera universal a la primera que adquiría aquéllos en usufructo vitalicio pasando también en éste concepto a los hijos que dejare y acabado el de éstos, que fueron 3 y renunciaron a él, se aportarían a una Fundación para la que se constituyó dicha actora teniendo lugar aquella aportación .

En tal demanda se parte de la base de que de que la primera causante citada concertó el arrendamiento debatido en su calidad de usufructuaria y también en esta calidad se insta aquélla y, si bien, así obra en el referido testamento en las escrituras de renuncia al usufructo , en los contratos de arrendamiento y de traspaso unidos a autos, en la inscripción registral de tal local aportada el título de aquélla y de sus sucesores es el de herederos fideicomisarios, por lo que según la jurisprudencia expuesta y como alegó la demandada en la contestación a aquélla esta es la calificación procedente dado que estos titulares no tienen un 'jus in re aliena' en que consiste el primero, si no el pleno dominio sobre él con la obligación de conservarlo que es el supuesto de la sustitución fideicomisaria, con los efectos que veremos al examinar a continuación los motivos concretos del recurso.

- La nulidad del contrato de traspaso que es la primera acción ejercitada y motivo de apelación se ha de rechazar porque, según la documental unida a la contestación a la demanda, acordado éste por contrato de 19-9-1991, que trae causa de los previos de 14-2-1983 y de 17-10-1984 firmados todos éstos con la presencia del representante de la arrendadora Dª Flora por éste con actualización de la renta, con esta autorización de la misma admitida por la propia actora y por los testigos Sres. Juan Manuel y Alberto en juicio (representante citado y exarrendatario), se ha de concluir con que se excluye la exigencia de su formalización en escritura pública a que se refiere el art.32.5º de la LAU de 1964 sólo como requisito 'ad solemnitatem'conforme a la doctrina expuesta además de que, calificado el título del tal arrendadora como de heredera fideicomisaria como se ha dicho y aunque fuera el de usufructuaria, la misma vincula a dicha actora que adquirió el local conocedora de esos contratos y del arriendo que no se extingue cuando una condición u otra terminan.

- Por último también se ha de desestimar la acción resolutoria subsidiaria a la anterior, primero porque no se da el supuesto de extinción del usufructo a que se refiere la causa 12 del art.114 de la LAU de 1964, como se viene diciendo y, segundo porque, aún considerando aplicable esta norma a la sustitución fideicomisaria por la similitud con el primero que permite su aplicación analógica, no se ha probado por la actora que a la fecha del contrato de 1991, a la que hay que estar, el arrendamiento fuera notoriamente gravoso carga de la prueba que le incumbe para que esta resolución se acuerde al no implicarla automáticamente la extinción de ninguno de esos derechos por sí sola conforme a la doctrina referida.

Así, el mal estado del local en esta fecha se ha adverado con el acta notarial de este mismo año 1991 unida a la contestación y fotos que adjunta y con la testifical el exarrendatario Sr. Alberto y, pese a que la renta pactada de 2.800 euros anuales es baja en relación con la actual que procedería según el informe pericial de un API unido en la demanda que sería de 6000 euros por ese período y la larga duración del arriendo de más de 23 años, tal renta a la misma primera fecha no lo era y, además se aumentó a esa suma de la de 90.525 ptas , se actualizó posteriormente y el demandado ha mejorado aquel estado todo ello como obra documentalmente.

TERCERO.- Por todo lo expuesto se desestima el recurso , y en materia de costas, según los arts. 394 y 398 de la LEC , las de esta instancia se imponen a la apelante .

En su virtud,

Vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con destimación del recurso de apelación formulado por la representación de la demandante FUNDACION CANONICA ASCENSION BALDOVI, contra la sentencia de fecha treinta de octubre de dos mil catorce, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº Dos de los de Sueca , debemos confirmarla íntegramente.

Todo ello, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la apelante.

Contra esta resolución no cabe recurso salvo el de casación por interes casacional conforme a los arts.477.2.3 º y 477 de la LEC en su redacción por la Ley 37/2011 , y extraordinario por infracción procesal a interponer en el plazo de 20 días .

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a veintinueve de abril de dos mil quince.