Sentencia Civil Nº 108/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 737/2010 de 25 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00108/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

FERRAZ 41

Tfno.: 91 397 1861-2-3-4-0 Fax: 91 397 19 98

N.I.G. 28000 1 7012095 /2010

RECURSO DE APELACION 737 /2010

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 357 /2008

JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 7 de MAJADAHONDA

Apelante/s: TAYVEN CAR S.A.

Procurador/es: MARIA TERESA GOÑI TOLEDO

Apelado/s: MACAJABO GESTION DE INVERSIONES S.A.

Procurador/es: ALMUDENA ASTRAY GONZALEZ

SENTENCIA NÚM. 108

Ponente: Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ

D. RAMON RUIZ JIMENEZ

D. MIGUEL ANGEL LOMBARDÍA DEL POZO

En MADRID a, veinticinco de febrero de dos mil once .

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario 357/2008, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Majadahonda y seguidos sobre obligación de otorgar escritura pública de compraventa , entre otros extremos, que han dado lugar en esta alzada a rollo de Sala 737/2010, en el que han sido partes, como apelante-demandante TAYVEN CAR, S.A. , que estuvo representada por la Procuradora Sra. Goñi Toledo y defendida por letrado; y de otra, como apelada-demandada al tiempo que reconveniente, MACAJABO GESTION DE INVERSIONES S.A. a la que representó la Procuradora Sra. Astray González, y que también estuvo defendida por letrado.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. EPIFANIO LEGIDO LOPEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.- Con fecha 8 de julio de 2010 el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Majadahonda, en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. López Olgado, en nombre y representación de TAYVEN CAR, S.A., en los autos de juicio ordinario seguidos contra MACAJABO GESTION DE INVERSIONES S.A., debo ABOLVER y ABSUELVO a dicha demandada de todos los pedimentos formulados en su contra, con imposición de las costas derivadas de la demanda a la parte actora.

Que ESTIMANDO la reconvención formulada por la Procuradora Sra. Astray, en nombre y reprsentación de TAYVEN CAR S.A., debo DECLARAR y DECLARO la inexistencia del contrato de opción de compra de fecha 22 de febero de 2001 por falta de consentimiento, condenando a la demandada reconvencional a estar y pasar por la anterior declaración, com imposición a ésta de las costas derivadas de la reconvención"

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de TAYVEN CAR, S.A., que formalizó adecuadamente (509 y siguientes) y del que, tras ser admitido en ambos efectos, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo (519 y siguientes), remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que de inmediato se abrió el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el 21 de los corrientes, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se insertan y

PRIMERO.- Se reproduce en la alzada, al haberse desestimado la demanda y acogida la reconvención, cuando interpone el recurso TAYVEN CAR S.A. la total problemática suscitada ante el Juzgador de instancia y relativa, esencialmente, a la validez y eficacia, en su caso, de contrato de opción de compra fechado en 22 de febrero de 2001 (46 y siguientes de los autos principales) concertado entre D. Telesforo González Fernández, representante de TAYVEN CAR S.A., y D. Belarmino , que actuó como representante de IBERINMUEBLES, S.A., pues mientras el demandante sostiene la validez de aquél contrato de opción de compra, la demandada postuló su inexistencia y subsidiariamente su nulidad por haber actuado sin el necesario poder D. Belarmino , relacionando, como se relacionó en la instancia, el repetido contrato de opción de compra con los contratos de arrendamiento de 20 de mayo de 1998 (27 y siguientes), su modificación de 27 de octubre del mismo año (36 y siguientes) y la cesión del primitivo contrato de arrendamiento desde KANSAS CAR S.A. a TAYVEN CAR S.A. en documento de 2 de enero de 2001, días antes de proceder al otorgamiento del contrato privado de opción de compra, que debía de finalizar su plazo de vigencia el mismo día en que se extinguía el contrato de arrendamiento, esto es el 1 de noviembre de 1998, aún cuando el citado contrato fue resuelto por sentencia firme dictada por la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 18 de abril de 2008 , confirmando la dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Majadahonda en 5 de junio de 2007 (211 y siguientes y 209 y siguientes respectivamente). El Juzgador de instancia, tras contrastar los hechos acreditados y las personas jurídicas, con sus respectivos representantes, que actuaron en los contratos a que acabamos de hacer mención, entendió que la demanda era inviable por ser inexistente el contrato de opción de compra de 22 de febrero de 2001, que conectaba y relacionada con el contrato de arrendamiento de 20 de mayo de 1998 y con el contrato de cesión de 2 de enero de 2001, haciendo lo propio con la sentencia firme que había declarado su resolución, para, consecuentemente, estimar la reconvención.

SEGUNDO.- Se alza contra la sentencia la representación procesal de TAYVEN CAR S.A. que impugna los distintos fundamentos jurídicos de la resolución dictada en la instancia para entender, en definitiva, que se habría dado, aún cuando no se utilice esta expresión, error en la apreciación de la prueba y error de derecho, pues en el contrato de opción de compra se dio el consentimiento de IBERINMUEBLES S.A. a través de su representante que tenía poder especial amplio y bastante con facultadas ilimitadas para otorgar el repetido contrato; el mandato del que gozaba el Sr. Belarmino podía ser perfectamente calificado como mandato expreso, que es válido aun cuando sea de palabra (1.710 del Código Civil) para, como en tercer lugar, entender que el repetido contrato, siempre de opción de compra, se pudo hacer valer no solo frente a IBERINMUEBLES, S.A. sino a las Sociedades que sucedieron a aquella en la relación jurídica arrendaticia y en la propia opción de compra, pues el Sr. Belarmino representó a IBERINMUEBLES S.A. y, consecuentemente, aquel poder que ostentaba podía hacerse valer frente a EUROINMUEBLES CORPORACION INMOBILIARIAS S.L. y frente a MACAJABO GESTIÓN DE INVERSIONES S.A., actual demandada, dando por reproducida aquí las incidencias en la sucesión de aquellas personas jurídicas en la relación jurídica de que venimos hablando que el Juzgador de instancia incluye en su fundamento jurídico segundo. Al propio tiempo negaba la apelante la vinculación del contrato de opción de compra de arrendamiento por lo que podía hacerse valer autónomamente aun cuando el repetido contrato de arrendamiento se extuviese extinguido, extremo éste que no acepta la parte apelante, pues sitúa la eficacia de la sentencia de la Audiencia Provincial cuando la misma adquiere firmeza y aun cuando previamente la había sido notificada en 23 de abril de 2008 para haberse ejercitado el derecho de opción de compra el 30 de abril del propio año (98). Al recurso se opuso la contraparte en la forma que consta en su escrito unido a los folios 519 y siguientes de los autos principales.

TERCERO.- En la sentencia de instancia quedaron plenamente acreditados los hechos que se probaron en el procedimiento y que son los siguientes: A.- celebración de contrato de arrendamiento entre KANSAS CAR S.A. el 20 de mayo de 1998 con IBERINMUEBLES, representada esta última por D. Belarmino ; B.- modificación del repetido contrato en 27 de octubre de 1.998 (36) para poner a disposición del arrendatario los inmuebles naves 1 y 2 del Edificio Granada IV, parcela P-7-4 del Sector IV-2b del Polígono Industrial Európolis de las Rozas (Madrid) en 1 de octubre de 1998 ; C.- Cesión del contrato de arrendamiento desde KANSAS CAR S.A. a TAYVEN CAR S.A. (documento nº 4 de los acompañados a la demanda) en 2 de enero de 2001; D.- Celebración de contrato de opción de compra en 22 de febrero de 2001 entre TAYVEN CAR S.A, beneficiaria de aquella opción, e IBERINMUEBLES S.A., representada por D. Belarmino , que expresó tener facultades "para este acto en virtud del poder otorgado" y haciéndose constar en el repetido contrato de opción de compra que TAYVEN CAR S.A. es arrendatario en virtud de contrato de cesión y que finaliza el plazo de opción el 1 de noviembre de 2008, en la misma fecha que debía finalizar la andadura del contrato de arrendamiento a que antes hicimos mención; E.- resolución del contrato locativo por sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Majadahonda en 5 de junio de 2007 (209), luego confirmada por la Sección 9 ª de la Audiencia Provincial el 18 de abril de 2008 , que fue notificada a la hoy apelante en 23 de abril de 2008 para ejercitar la opción de compra el 30 de abril del mismo año (98) y F.- el alcance del poder otorgado por IBERINMUEBLES S.A. en favor de D. Belarmino se contiene en la escritura de 19 de mayo de 1998 (444 y siguientes de los autos principales), al que se unen, como documentación esencial, acuerdos de la junta general extraordinaria de accionistas de IBERINMUEBLES S.A. celebrada el 7 de mayo de 2008, que en su apartado 4º otorga poder especial, tan amplio y bastante como en derecho se requiere y fuera necesario, a favor de D. Belarmino , mayor de edad, vecino de Madrid, con domicilio a estos efectos, calle Serrano 45, de nacionalidad española, con D.N.I. y N.I.F. 1.987.141-X, para que en nombre y representación de la Sociedad pueda realizar las siguientes facultades, a título meramente inunciativo y sin que sea limitativo, única y exclusivamente, en relación con las fincas sitas en el domicilio Granada IV, parcela P-7-4 del Sector IV-2B del Polígono Industrial Európolis de las Rozas Madrid: A.- Celebrar toda clase de contratos, privados y públicos, para la adquisición de las mencionadas naves, firmando y compareciendo ante Notarios y Registradores; B .- llevar la firma social y ostentar la representación de la Sociedad ante el Estado, Provincia, Municipio y Entidades Autónomas y toda clases de autoridades, funcionarios, sociedades y personas físicas, ejercitando toda clase de derechos, acciones, declaraciones, reclamaciones y recursos jurídicos-administrativos; C .- dirigir, gobernar, administrar las citadas fincas, celebrando, modificando, extinguiendo, cancelando y resolviendo toda clase de contratos de arrendamiento; D .- contratar servicios, suministros y seguros; asistir y votar en la juntas; firmar facturas y correspondencia; recibir, retirar y abrir correspondencia de todas clases, postal y telegráfica; E.- Obtener y tomar dinero mediante créditos y préstamos bancarios; F.- constituir, modificar, cancelar y extinguir toda clase de hipotecas, pignoraciones y pactos anticresis, y G .- Constituir, modificar, cancelar y extinguir declaraciones de obra nueva, constitución de fincas en régimen de propiedad horizontal y, en general, modificar entidades registrales.

Podemos ya, contrastados los hechos acreditados y especialmente con la trascripición literal del poder que se otorgase a D. Belarmino , adentrarnos en la problemática a que se refiere el recurso contrastando el alcance de aquél poder con la misma opción de compra y determinando, en definitiva, si propiamente concurrió el consentimiento que, como elemento esencial de todo contrato, recoge el artículo 1.261 del Código Civil, para dar eficacia a la opción de compra fechada el 22 de febrero de 2001 .

CUARTO.- La viabilidad del recurso estará directa y inmediatamente relacionada con la concreción, en su caso, de la existencia de consentimiento como elemento esencial del propio contrato de opción de compra, que debería reunir aquél elemento esencial subjetivo, además del objeto propio del contrato y de la causa de la obligación que se establece. En nuestro caso concreto la demandada suscitó, en primer lugar, la inexistencia del contrato por falta de consentimiento, precisamente porque, a su juicio, el poder otorgado al Sr. Belarmino no le permitía realizar el acto dispositivo que la opción de compra comporta y en este sentido su consentimiento, que efectivamente lo prestó, carecería de la necesaria eficacia, pues no actuó por sí, y sí como representante de IBERINMUEBLES S.A. La ineficacia del contrato, como recoge la doctrina científica más caracterizada, tiene naturaleza sancionatoria por existir una desarmonía o desajuste entre el contrato previsto por la Ley y el contrato producido en la realidad; esta discrepancia entre la tipicidad contractual y la realidad entraña una infracción, cuya sanción es la ineficacia del contrato dentro de la cual puede distinguirse la propia invalidez, que descansa en causas intrínsecas y la ineficacia "stricto sensu" incluyéndose dentro de la primera la inexistencia, que tiene lugar cuando el contrato carece de un elemento esencial y por lo tanto no llega a existir; la nulidad por infringir norma imperativa o prohibitiva y la anulalibidad por concurrir defecto de la capacidad o vicio del consentimiento, para situarse en la ineficacia "stricto sensu" la rescisión y la resolución. A nosotros nos interesa profundizar en la propia inexistencia, pues ciertamente, como especificaba el Juzgador de instancia, el contrato de opción de compra carece del necesario consentimiento a que se refiere el artículo 1.261 del Código Civil , precisamente porque el Sr. Belarmino no tenía poder especial y expreso para poder enajenar o disponer de los bienes de su representada, esto es IBERINMUEBLES S.A., según se infiere del poder que acabamos de transcribir, que referido, única y exclusivamente en relación con las fincas sitas en el Edificio Granada IV, parcela P-7-IV del Sector IV-2-B del Polígono Industrial Európolis de las Rozas, Madrid, se le facultaba, tan solo, a realizar o celebrar contratos privados para la adquisición de las mencionadas naves, nunca para enajenarlas, sin que la mención que se efectúa a constituir, modificar, cancelar y extinguir toda clases de hipotecas , pignoraciones y pactos anticresis no permita abrir el portillo de la enajenación, pues en el derecho real de hipoteca la realización del valor tendrá lugar cuando se hayan incumplido las obligaciones del contrato de préstamo o crédito que hubiese motivado la constitución del gravamen real; y es que, como expresa el artículo 1.713 del Código Civil , para realizar actos de riguroso dominio, se necesita mandato expreso; y al Sr. Belarmino se le autoriza para la adquisición de las mencionadas naves nunca para la enajenación ni la celebración de contrato de opción de compra y aun cuando la hipoteca pueda, desde el contenido del artículo 1.713 del Código Civil , ser considerada como acto de riguroso dominio; añádase que el artículo 1.713 menciona el término enajenar junto al de hipotecar, de forma que la misma enajenación necesita una mención expresa, sin que nadie dude, como desde siempre vino a reconocer el Tribunal Supremo, que el mandato expreso puede darse también de forma verbal, lo que no se acreditó en nuestro caso, pues aquél poder escrito nunca se complementó con un expreso verbal , por más que el Sr. Belarmino especificase que había dado cuenta al representante legal de IBERINMUEBLES, S.A. de la opción de la compra concertada. En torno a la exigencia de mandato expreso, aun cuando no conste por escrito, para trasmitir bienes inmuebles, y en la interpretación del artículo 1.713 del Código Civil , la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha insistido en la afirmación que precede en sus sentencias de 7 de noviembre de 2005 , 4 de abril de 2006 y 26 de mayo de 2009 , entre otras muchas, continuando la doctrina que ya expresase en sentencias como las de 26 de noviembre de 1970 y 7 de septiembre 1987 cuando interpretando el párrafo segundo del artículo 1.713 , expresaron que es necesario que sea expreso, pero en modo alguno se requiere que conste por escrito. En nuestro caso no hubo mandato especial expreso para realizar el acto de la opción de compra ni tampoco aquel poder escrito se complementó con otro verbal que podría, incluso, derivarse de una ratificación tácita, pues es lo cierto que en procedimiento no se probó que aquella opción de compra fuese conocida por IBERINMUEBLES S.A., como tampoco por las Sociedades EUROINMUEBLES CORPORACION INMOBILIARIA S.L. y MACAJABO GESTION DE INVERSIONES S.A.

Por tanto el primero y el segundo de los motivos del recurso tienen que ser desestimados pues faltó el consentimiento, y consiguientemente la opción de compra es inexistente frente a IBERINMUEBLES S.A., y, de otra, el mandato especial expreso no tuvo existencia real, aún examinando la declaración del testigo Sr. Belarmino que estaba vinculado en parentesco con D. Telesforo González Fernández, representante de TAYVEN CAR S.A., como reconoció el propio Don. Belarmino en su declaración como testigo, estando fuera de toda duda la pertinente y eficaz intervención en los contratos de arrendamiento fechados el 20 de mayo de 1998, el 27 de octubre del mismo año; intervención que no fue eficaz al respecto de la opción de compra de 22 de febrero de 2001 y que desde la caracterización doctrinal puede ser calificado como contrato de riguroso dominio y de carácter dispositivo, pues residencia en el beneficiario de la opción la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio , de decidir respecto de la celebración de un contrato principal, en nuestro caso, un contrato de compraventa sobre las naves a que se refiere el procedimiento, aun cuando el repetido contrato no tuviese acceso al Registro, lo que supone que no podrá perjudicar a tercero en la forma que establece el artículo 32 de la Ley Hipotecaria ; primero, por ser documento privado y, en segundo lugar, de haber sido público tampoco podría haber accedido por contravenir su duración la que recoge el artículo 14 del Reglamento Hipotecario aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947. Desde esta última argumentación se desestima también el tercero de los motivos del recurso, en el que se pretendía hacer valer el contrato de opción frente a terceros sin haber tenido acceso al Registro, por más que al margen del Registro, tal contrato, de haberse celebrado en forma, pudiera haber tenido eficacia, pues los pactos que los contratantes puedan establecer en un contrato solo tienen los límites establecidos en el artículo 1.255 del Código Civil , sin olvidar el importante artículo 609 del mismo texto legal cuando especifica que la propiedad y los demás derechos reales se adquieren y transmiten por medio de ciertos contratos a través de la "traditio".

QUINTO.- Este Tribunal comparte las consideraciones del Juzgador de instancia en orden a que el contrato de opción de compra estaba directa e inmediatamente relacionado con los contratos de arrendamiento porque en el mismo contrato de opción se utiliza la terminología de arrendatario, para referirse a TAYVEN CAR S.A. y de propietaria en cuanto a IBERINMUEBLES S.A y porque, esencialmente, se estableció como fecha límite de la opción de compra la misma que la establecida como finalización de plazo del contrato locativo, lo que solo es creíble cuando desde la posición de arrendatario si gesta la opción de compra, que indudablemente, como viene a especificar el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , puede estar unida a otro contrato o obtener una configuración independiente, que es la que sostiene la parte apelante sin soporte fáctico-jurídico en el procedimiento. Y porque ya se había resuelto el contrato de arrendamiento por impago de la rentas en virtud de sentencia, no sería ya posible activar la opción, que era, según hemos mantenido anteriormente, ineficaz por carecer del consentimiento del concedente en contrato que no tiene, en nuestro ordenación jurídico, la necesaria tipificación por lo que se han de aplicar a su régimen jurídico, como recogía la Juzgadora de instancia, la normativa general de las obligaciones a los contratos y el esencial principio de la autonomía de la voluntad.

Ya para terminar digamos que la parte, con su recurso lo que pretendió fue sustituir el criterio parcial del Juzgador gestado ex artículo 117 de la Constitución, por el suyo propio, sin soporte fático-jurídico que pueda acoger este Tribunal.

SEXTO .- La desestimación del recurso lleva consigo el que se impongan las costas producidas en el mismo a su promotora desde cuando establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por TAYVEN CAR S.A., que estuvo representado por la Procuradora Sra. Goñi Toledo, al que se opuso MACAJABO GESTION DE INVERSIONES S.A., representada por la Procuradora Sra Astray González, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Majadahonda (Juicio Ordinario 357/2008) en 8 de julio de 2010 , debemos confirmar, como desde la argumentación expuesta confirmamos, la repetida resolución con expresa imposición de las costas producidos en la alzada a su promotora.

Al notificar esta sentencia a las partes dése cumplimiento al art. 248.4 LOPJ .

Así por nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala y de los autos de que dimana, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilmos. Sres. Magistrados de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.