Sentencia CIVIL Nº 108/2018, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 83/2018 de 16 de Marzo de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LEON
SENTENCIA: 00108/2018
Modelo: N10250
C/ EL CID, NÚM. 20
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Tfno.: 987 23 31 35 Fax: 987 23 33 52
Equipo/usuario: MOR
N.I.G. 24008 41 1 2016 0000176
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000083 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de ASTORGA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000082 /2016
Recurrente: Mario
Procurador: CARMEN SANCHEZ REYES
Abogado:
Recurrido: Estibaliz , Genoveva , Patricio , Lina
Procurador: ROSA MARIA RODRIGUEZ PEREZ, ROSA MARIA RODRIGUEZ PEREZ , ROSA MARIA
RODRIGUEZ PEREZ , ROSA MARIA RODRIGUEZ PEREZ
Abogado: , , ,
SENTE NCIA Nº 108/2018
Ilmos . Sres:
Dª. Ana del Ser López. - Presidenta
D. Manuel García Prada. - Magistrado
D. Ricardo Rodríguez López. - Magistrado
En León a Dieciséis de Marzo de dos mil dieciocho.
VISTO ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de esta ciudad, el recurso
de apelación civil núm. 83/2018 , en el que han sido partes D. Mario , representado por la procuradora
Dª. Carmen Sánchez Reyes bajo la dirección del letrado D. José-Antonio Pérez González, como APELANTE
, y Dª Estibaliz , Dª. Genoveva , D. Patricio y Dª. Lina , representados por la procuradora Dª Rosa-
María Rodríguez Pérez bajo la dirección del/de la letrado/a D. Francisco-Javier San Martín Rodríguez, como
APELADOS . Interviene como Ponente del Tribunal el ILTMO. SR. D. Ricardo Rodríguez López .

Antecedentes

PRIME RO . - En los autos nº 82/2016 del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción número 1 de ASTORGA se dictó sentencia de fecha 25 de abril de 2017 , cuyo fallo, literalmente copiado, dice: «Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Carmen Yolanda Sánchez Reyes en nombre y representación de DON Mario contra DOÑA Estibaliz , DON Patricio , DOÑA Genoveva y DOÑA Lina , debo declarar y declaro NO HABER lugar a la misma, absolviendo a dichos demandados de las pretensiones formuladas en su contra, con expresa imposición de costas a la parte actora».

SEGUN DO . - Contra la precitada sentencia se interpuso recurso de apelación por D. Mario . Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado a los apelados, que lo impugnaron en tiempo y forma. Se sustanció el recurso por sus trámites, con remisión de las actuaciones a esta Audiencia Provincial, ante la que se personaron las partes en legal forma y en el plazo concedido al efecto. Se designó Ponente al Ilmo. Sr. Magistrado D. Ricardo Rodríguez López.

TERCE RO . - Las actuaciones se recibieron en la Unidad Procesal de Ayuda Directa de este tribunal el día 1 de febrero de 2018, y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 7 de marzo de 2018.

Fundamentos

PRIME RO . - Delimitación del objeto del recurso de apelación.

La sentencia recurrida desestima la demanda presentada para reivindicar el dominio sobre la ' plaza de garaje vinculada a la vivienda del edificio sito en la Crta. DIRECCION000 , hoy nº. NUM000 , NUM001 , descrita en el ordinar primero del relato de hechos y que se ubica en la planta sótano de dicho edificio '.

Y, como consecuencia de ello, solicita la cancelación de las inscripciones del Registro de la Propiedad ' que pudiera existir a favor de los demandados '. (Lo entrecomillado es transcripción parcial del apartado a/ y b/ del suplico de la demanda). La sentencia no considera acreditado la adquisición del dominio sobre la plaza de garaje por título y tampoco por prescripción adquisitiva.

SEGUN DO .- Sobre la adquisición del dominio por título (compraventa).

La apelante la funda en los siguientes hechos: «- Que mi mandante D. Mario , adquirió -bajo las premisas de la buena fe, la amistad y confianza en el vendedor; valores que a lo largo de los años en que vivió le siguió manifestando y que a la postre le han demostrado que lo eran de forma falsa y embustera- en virtud de escritura pública de compraventa en marzo de 1984 junto a su esposa y para su sociedad de gananciales, del esposo y padre de los demandados, D.

Hermenegildo , la vivienda sita en la crta. DIRECCION000 , hoy n.º NUM000 , NUM001 .

«- Que el edificio al que pertenecía la vivienda adquirida y propiedad de mi mandante estaba acogida a los beneficios del régimen de viviendas de Protección Oficial, grupo primero, según consta sobradamente acreditado en la documentación que hemos adjuntado a nuestro escrito de demanda y de modo particular y concreto en la cédula de calificación definitiva del Ministerio de la Vivienda obrante en el expediente administrativo en su día incoado.

«- Consta igualmente acreditado y probado que el esposo y padre de los demandados, Ser.

Hermenegildo era el promotor de dicho expediente, el cual tenía por finalidad la construcción de cuatros viviendas de protección oficial, grupo 1, 4 garajes o plazas de garaje y un local».

A) Sobre la escritura pública de compraventa.

De tales hechos se infiere que el demandante suscribió la escritura pública a la que hace referencia, y en la que no se menciona -en absoluto- la venta de plaza de garaje alguna.

Los demandados presentaron como documento 1 de su contestación la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal. En ella se delimitan seis fincas independientes: la planta sótano, destinada a plazas de garaje, la planta baja, destinada a local, y las otras cuatro fincas destinadas a vivienda.

Esta división horizontal figura inscrita en el Registro de la Propiedad.

En el régimen de propiedad horizontal la distribución de la propiedad se realiza conforme al título constitutivo ( artículo 5º de la LPH ). Este régimen de propiedad separada por plantas contempla una situación contraria al régimen general de la propiedad inmobiliaria: el propietario del suelo es propietario del vuelo y del subsuelo. Por ello, el título constitutivo es el que delimita la propiedad.

En este caso, la planta sótano no figura como anexo de las viviendas, sino como finca independiente, y, como tal, ha accedido al Registro de la Propiedad. De este modo, podemos afirmar que la planta sótano es una finca independiente, tanto por su régimen jurídico-sustantivo (se divide la propiedad conforme consta en el título) como por su régimen tabular (es una finca registral). No ocurre lo mismo con los trasteros, que se vinculan y forma un todo unitario con la vivienda de la que son anexo.

Y así, en el párrafo primero del artículo 5 LPH se establece la separación unitaria de fincas como objeto de propiedad separada: «El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo».

Y en la parte final de ese artículo se regula la descripción de cada una de las propiedades resultante: «La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano».

Por lo tanto, si nada se dice en la escritura de división horizontal ni en la escritura de compraventa no se puede presuponer la transmisión de aquello que no integra el derecho de dominio sobre cada una de las fincas: si no aparece englobada la planta sótano como vinculada a la vivienda del demandante, no se puede presuponer que se ha transmitido el dominio sobre ella. Todo lo contrario: si es una finca independiente no es un anexo vinculado a la vivienda.

Es más, la finca de la planta sótano se describe como un todo unitario, por lo que, a lo sumo, el demandante tendría un derecho como copartícipe sobre la finca número 1 (planta sótano), pero no un derecho de propiedad sobre ' plaza de garaje vinculada a la vivienda del edificio ', como se indica en el suplico de la demanda.

La planta sótano es una finca separada y objeto de dominio separado, e inscrita como tal, lo que le otorga una presunción de veracidad, conforme establece el artículo 38 de la LH : «A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».

Por último, cada finca independiente tiene asignado un coeficiente de participación, y la planta sótano, como finca número 'UNO', tiene un coeficiente separado. Por todo ello, no se puede acoger la pretensión del demandante de reivindicar el derecho de propiedad sobre una finca que no existe (no existe un espacio reservado como anexo a la vivienda, sino una finca única que, a lo sumo, puede ser objeto de copropiedad, pero no de propiedad segregada por plazas de garaje) y de los títulos aportados y de los datos registrales no consta que el demandante haya adquirido otra cosa que lo que se le vendió: la finca número 'TRES' (vivienda de la tercera planta, señalada con la letra 'B', compuesta con las dependencias descritas en el título y, como accesorio, con una carbonera, y con un coeficiente concreto, diferente del asignado a la planta sótano).

B) Sobre el expediente administrativo para la promoción de viviendas en régimen de 'protección oficial'.

Se aporta con la demanda copia de documentación del expediente administrativo NUM002 de la Junta de Castilla y León, Servicio Territorial de Fomento, encabezada por una certificación, a modo de índice, en la que se dice: «5.- Solicitud de Calificación Definitiva [...] en la que se señala que tanto en la superficie construida como en el precio de venta, están incluidas las plazas de garaje.

«6.- Cédula de Calificación Definitiva [...] en la que también se indica que tanto en los precios de alquiler como de venta van incluidas las plazas de garaje vinculadas a cada vivienda con una superficie de 30,50 m/2».

La calificación definitiva de una edificación como de protección oficial no índice, en modo alguno, en el régimen jurídico dominical de las edificaciones en régimen de propiedad separada por pisos. La propiedad horizontal se rige por lo dispuesto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y, en general, por lo dispuesto, en relación con el dominio, en el Código Civil (en particular, en el art. 396 ). La calificación de una vivienda como de protección oficial es solo un reconocimiento administrativo que se otorga a determinadas viviendas para favorecer el acceso a la vivienda de personas con menor capacidad económica, favoreciendo su construcción mediante créditos al promotor con condiciones más favorables y con ventajas de tipo fiscal, y con la finalidad de que los precios de venta/alquiler no excedan de los máximos fijados.

El régimen jurídico de las viviendas de protección oficial resulta de lo dispuesto en el Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección oficial, desarrollado por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre. (En la actualidad también se rige por normativa autonómica que no sería de directa aplicación al caso por ser posterior a la calificación definitiva otorgada por la Delegación Provincial de León, del Ministerio de la Vivienda, de 24 de abril de 1980). Ninguna de los preceptos contenido en las normas citadas tiene como finalidad estructurar el régimen dominical de las edificaciones, que solo se puede definir con el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal ( art. 5 LPH ). Sí hay algunos preceptos que regulan el acceso al dominio ( art. 9 del Real Decreto citado : requisitos de las personas que pueden ser propietarios) y el precio de venta (art. 11 del RD citado, por ejemplo), así como otros que regulan las características que han de revestir las viviendas para recibir la calificación definitiva. Pero esos preceptos no regulan el dominio ni las relaciones jurídico-privadas, sino los requisitos exigidos para ofrecer las ayudas y recibir el tratamiento financiero y fiscal favorable que se deriva de la calificación de la vivienda como de protección oficial. Por ello, el incumplimiento de sus normas no tiene una trascendencia directa en el plano jurídico-civil; contemplan las infracciones jurídico-administrativas y las sanciones que de ella se derivan.

Por lo tanto, a lo sumo se podrá haber producido una infracción de las condiciones de la calificación definitiva y/o de las normas reguladoras de dicha calificación, pero eso no altera, en absoluto el régimen de propiedad.

Al establecer un precio máximo, en atención a una determinada superficie (vivienda más plaza de garaje, con concreta asignación de precio), tal vez el precio exceda del máximo, pero, incluso aunque así fuera, ello no alteraría -en absoluto- el régimen de propiedad. Ni siquiera el sobreprecio tendría efectos jurídico- civiles, como así se indica en la sentencia 1348/2007, de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, con cita de otras en el mismo sentido (sentencias de 19 de noviembre de 2.002 , y 16 de julio de 2.001 ).

Por lo tanto, lo que el apelante adquirió fue aquello que compró, y que se delimita en la escritura pública de compraventa, y cuyo objeto material no puede ser otro que alguna de las fincas descritas en el título constitutivo (escritura de declaración de obra nueva y división horizontal).

C) Sobre el precio que se dice pagado por el apelante.

No puede pretender el demandante acreditar el pago de un precio superior al pactado sobre la base de unos apuntes realizados por él mismo. De contrario, expresamente se impugnaron los pagos o que el precio pagado fuera otro que el reflejado en la escritura pública de compraventa (véase último inciso del último párrafo del apartado 2º del hecho décimo de la contestación a la demanda. Por lo tanto, acogemos como propia la valoración probatoria de la sentencia recurrida: «Pues bien, el documento al que hace referencia el actor y que aporta con el número 2 en su demanda, en ningún caso puede servir en acreditación de su propiedad sobre la plaza de garaje, pues se trata de un documento unilateralmente elaborado por el actor que, además, no resulta claro en cuanto a lo quiere reflejar, pues si bien dice que en él constan como entregas de precio de la vivienda 3.600.000 pesetas, lo cierto es que del mismo, las cantidades que se señalan como pago a Don Hermenegildo suman 3.000.000 de pesetas sin que, por otro lado, pueda justificar ni que ese fue el precio pagado por la vivienda ni tampoco su adquisición conjunta con la plaza de garaje».

Por todo lo expuesto, no se considera acreditada la adquisición del dominio por título (por compraventa).

TERCE RO .- Sobre la adquisición del dominio por usucapión.

El rechazo de tal pretensión está motivado en la sentencia recurrida con total acierto: «Ésta es la posesión alegada por el demandante, pero se cuestiona que haya sido en concepto de dueño.

«Así, el actor señala que siempre ha venido ocupando y disfrutando el mismo espacio o superficie, esto es, la superficie de 30,50 mts que se correspondería a su plaza de garaje,-aporta fotografía del espacio que dice se correspondería con la citada plaza de garaje, documento nº 7, 8 y 9 de la demanda-, pues reconoce, como sin duda ha quedado acreditado, que nunca se efectuó la división física o material del referido garaje. Añade que, incluso llegó a encargar la construcción de un inodoro y señala que aporta la factura como documento nº 10.1 de la demanda.

«Se dice de contrario por los demandados que el uso, no de los 30,50 m/2 que son los reclama sino, de los aproximadamente 10 m/2 que ocupaba su coche, estaba amparado por un contrato verbal de arrendamiento, sustentando en las buenas relaciones existentes con Don Hermenegildo con el actor y, en virtud del cual, éste podía guardar allí su coche y, como contraprestación, se hacía cargo de los gastos de luz tanto de las escaleras como del propio sótano y, además de gestionar y alquilar el resto de las cocheras a terceros y de cobrarles el alquiler que luego liquidaba con la propiedad.

«El documento nº 8 de los aportados con la contestación a la demanda contiene recibos de alquileres cobrados por el actor a terceros arrendatarios de plazas de garaje en el edificio. El propio hijo de éste, que ha depuesto como testigo en el acto del juicio, ha identificado en ellos la letra de su padre y ha reconocido que por, desavenencias con éste, él mismo ha alquilado una plaza de garaje en dicho edificio a los propietarios y, aunque, en un principio ha negado que el pago de dicho arrendamiento se lo entregase a su padre, finalmente ha reconoció la letra de su padre en el documento nº 8 bis de la contestación a la demanda, y que muestran los recibos de pago de alquiler de su plaza de garaje confeccionados así por Don Mario .

«En el acta de manifestaciones notarial que aporta el actor como documento nº 12 de la demanda se reconoce el pago por éste de la luz de la comunidad de propietarios. La factura aportada como documento nº 10 de la demanda relativa a los trabajos de colocación de un inodoro en el sótano nada acredita al respecto, pues se ha dicho por los demandados que dicho inodoro ya existía en el sótano y que fue construido por Don Hermenegildo , resultando su elaboración ciertamente dudosa, no puede considerarse revelador de posesión en concepto de dueño. Los testigos, que fueron por algún tiempo, vecinos del edificio, y que han depuesto a petición del actor, que vienen a acreditar que ciertamente el Sr. Mario fue único habitante del edificio durante mucho tiempo, han realizado afirmaciones en el sentido de que pensaron que la plaza de garaje era suya, porque vieron su coche allí o que así se lo dijo el propio Don Mario , manifestaciones subjetivas de quienes declaran en juicio a instancia de la parte actora».

Se transcribe la valoración probatoria porque da cumplida respuesta a las alegaciones del recurso de apelación. A lo que añadimos que la posesión en concepto de dueño se presume a favor del titular del derecho inscrito ( artículos 35 y 38 LH ).

Por último, aunque se admitiera que el demandante poseyó en concepto de dueño la plaza de garaje que reivindica, tal plaza de garaje no existe como objeto material del derecho de propiedad; lo que sí exist e es una finca única destinada a garaje en la planta sótano, pero no propiedades segregadas en diferentes plazas de garaje. El apelante podría haber poseído parte de esa finca, ocupándola parcialmente para el estacionamiento de algún vehículo, pero no la totalidad de la planta sótano, que es la única finca objeto material del derecho de dominio en dicha planta (la finca 'UNO' del título constitutivo). Por ello, el demandante podría haber adquirido por prescripción -a lo sumo- un derecho de condominio sobre esa finca o -si se prefiere- un derecho de uso, o de uso y disfrute, pero no un derecho de dominio tal y como se reivindica.

CUART O .- Costas.

Conforme dispone el artículo 398 de la LEC , en su apartado 1, cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394. Y en el artículo 394.1 se establece que, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Rige, por lo tanto, el principio de vencimiento objetivo que implica la condena del apelante al pago de las costas procesales generadas por el recurso de apelación interpuesto y totalmente desestimado.

Visto s los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Se DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por D. Mario contra la sentencia de fecha 25 de abril de 2017 , dictada en los autos ya reseñados, y, en su consecuencia, se CONFIRMA la precitada resolución, con expresa condena del apelante al pago de las costas generadas por el recurso de apelación.

Se declara perdido el depósito que pudiera haberse constituido por la parte recurrente, al que se dará el destino legalmente previsto.

Notifíquese esta resolución a las partes y llévese el original al libro correspondiente, y remítanse las actuaciones al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para continuar con su sustanciación.

MODO DE IMPUGNACIÓN : contra esta resolución cabe interponer recurso de casación ante este tribunal, únicamente por la vía del interés casacional, y, en su caso y en el mismo escrito, recurso extraordinario por infracción procesal, a presentar en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso de casación se deberá acreditar haber constituido un depósito de 50 euros en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano judicial, y otros 50 si también se interpone recurso extraordinario por infracción procesal, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANCO DE SANTANDER, S.A., en la cuenta de este expediente 2121 0000.

Así por esta nuestra sentencia, juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.