Sentencia Civil Nº 110/2014, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 1041/2012 de 06 de Febrero de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0017239

Recurso de Apelación 1041/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid

Autos de Verbal Desahucio Falta Pago 448/2012

APELANTE:RENTAS MADRID CAPITAL S.L.

PROCURADOR D./Dña. MIRIAM RODRIGUEZ CRESPO

APELADO:D./Dña. Pedro Miguel

PROCURADOR D./Dña. EMILIO MARTINEZ BENITEZ

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JUAN VICENTE GUTIERREZ SÁNCHEZ

D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

En Madrid, a seis de febrero de dos mil catorce.

La Ilma. Sección Vigésima de la Audiencia Provincial de Madrid, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Verbal Desahucio Falta Pago 448/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid a instancia de RENTAS MADRID CAPITAL S.L. apelante - demandante, representado por la Procurador MIRIAM RODRIGUEZ CRESPO contra D. Pedro Miguel apelado - demandado, representado por el Procurador EMILIO MARTINEZ BENITEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 05/09/2012 .

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 05/09/2012 , cuyo fallo es el tenor siguiente: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Miriam Rodríguez Crespo, en nombre y representación de Rentas Madrid Capital S.L., contra Pedro Miguel , quien representa el Procurador Emilio Martínez Benítez, debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones contra el deducidas, condenando a la actora al pago de las costas causadas.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO:Formula la parte actora recurso de apelación contra la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid por la que se desestimó su demanda en la que interesaba tanto la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio que le vinculaba con D. Pedro Miguel sito en Gran Vía nº 36, primera planta, como la condena a abonarle 47.591,09 €, que eran las rentas y las cantidades a ella asimiladas que consideraba le adeudaba desde el mes de marzo de 2.004 y hasta el mes de marzo de 2.012, incluido, así como las demás rentas y gastos que sucesivamente fueren venciendo.

Adujo los siguientes motivos de impugnación:

1º) Error en la aplicación del derecho y en la valoración de la prueba practicada, en cuanto que la Sentencia de instancia desestimó la demanda inicial por no haber quedado probada la existencia de una voluntad clara y reticente a cumplir la obligación de pago de la renta por parte de la demandada, ni el quantum adeudado, a pesar de haberse acreditado documentalmente su incumplimiento y lo que reconoció el propio demandado en su escrito de contestación a la demanda, y no un mero retraso, aunque también lo hubo.

2º) Error en la aplicación del derecho y en la valoración de la prueba practicada, con quiebra del principio de perpetuatio iurisdiccionis, por cuanto que en el momento de interponer la demanda existían diferentes impagos de la renta, de su actualización, y de cantidades asimiladas a ella, realizándose por la demandada-apelada oposición a la demanda de desahucio, pero no a la reclamación de cantidad, como así lo expresó en su escrito de contestación; y que aunque no indicó qué cantidad y por qué conceptos, sin embargo reconoció expresamente que debía las cantidades reclamadas.

3º) Error en la aplicación del derecho y en la valoración de la prueba practicada, pues el contrato de arrendamiento que liga a las partes es de local de negocio y no de vivienda; y el régimen jurídico al que queda sometido viene establecido en la Disposición Transitoria 1ª de la LAU de 1.994, que se remite al art. 9 del Decreto Boyer y a la LAU de 1.964, por lo que le son de aplicación los arts. 95 y 107 y siguientes de la misma, y lo que no fue tenido en cuenta por el Juzgador de instancia.

4º) Error en la aplicación del derecho y en la valoración de la prueba practicada, con quiebra del principio de perpetuatio iurisdiccionis, por cuanto que en el momento de interponer la demanda existían diferentes impagos de la renta, de su actualización, y de cantidades asimiladas a ella, al incumplir reiteradamente lo pactado la demandada-apelada desde marzo de 2.004 hasta la actualidad, a pesar de los diferentes requerimientos efectuados, puesto que se limitaba a abonar siempre la misma cantidad mensual de 1.034,47 €; que las cláusulas 2ª y 4ª del contrato regulaban la actualización de las rentas, y la demandada las incumplió; que desde marzo de 2.004 se le enviaron todas las facturas por burofax; que la demandada abonaba aquella cantidad según su calendario de pagos y fuera de las fechas acordadas, habiéndose estipulado el retraso como causa de resolución; que siguió pagando la misma cantidad, a pesar de que el IVA y las retenciones a aplicar variaron a lo largo del tiempo; que todo ello acredita el continuado incumplimiento de pago del demandado, que no sólo dejó de pagar las rentas y sus actualizaciones, sino también los gastos derivados por obras de conservación y mejora del edificio (cláusula quinta), los gastos derivados por los servicios de portería-consejería (cláusula quinta), los gastos derivados del consumo de luz, agua, ascensor, tasa de basura, etc...(cláusula sexta).

5º) Error en la aplicación del derecho y en la valoración de la prueba practicada, sobre las obras de reparación y conservación del inmueble, ya que la demandada no ha abonado cantidad alguna por tales conceptos, y conforme a lo establecido en la cláusula quinta del contrato, pese a los múltiples requerimientos mensuales de pago, y lo que no fue tenido en cuenta por el Juzgador de instancia.

6º) Error en la aplicación del derecho y en la valoración de la prueba practicada sobre la contratación del servicio de portería- consejería de la finca, y a lo que venía obligado el demandado abonar en virtud de la cláusula quinta del contrato; que si desde enero de 2.004 a octubre de 2.006 tal servicio se prestó a través de una empresa externa denominada Protectum Seguridad, S.A., desde esa fecha hasta la actualidad se venido prestando sucesivamente por dos conserjes, como se acredita con la documental aportada; que la Sentencia de instancia, sin practicar prueba alguna al respecto, considero que los servicios prestados por aquella empresa eran de seguridad y no de consejería; y que conforme al contrato, la arrendadora tenía la facultad de establecer este servicio y repercutir su gasto al inquilino, no habiendo abonado nada por este concepto.

7º) Error en la aplicación del derecho y en la valoración de la prueba practicada sobre los gastos de agua, luz, tasa municipal de recogida de basuras, licencias, anuncios, etc. de la finca; que el demandado debía abonar tales gastos en virtud de la cláusula sexta del contrato; que el pago de los mismos por parte de la actora se ha acreditado con abundante prueba documental, ya que la demandada se negaba a satisfacer la parte correspondiente por no aportarse documentación que los acreditara y justificase; que sobre el suministro de agua la demandada nada manifestó; que sobre el suministro de luz, adujo que apenas se beneficiaba, pero nada acreditaba y ninguna cantidad abonó por ello; que sobre el ascensor, manifestó que no hacía uso de ninguno de los dos existentes, pero no llegó acreditarlo, resultando de la pericial aportada que tenían libre acceso ambos; y que sobre la tasa de basura manifestó que abonaba regularmente la individual, pero no hay constancia de ello.

8º) Error en la aplicación del derecho y en la valoración de la prueba practicada al no haber prescrito la acción para exigir las cantidades reclamadas, por quedar interrumpido el plazo de prescripción de 5 años legalmente establecido al enviarle mensualmente por burofax todas las facturas desde 2.004, y reconocer en su escrito de oposición que debe esas cantidades, de conformidad con lo previsto en el art. 1.973 del CC .

SEGUNDO:Antes que nada es preciso aclarar que no es cierto que la Sentencia de instancia desestimara la demanda inicial por no haber quedado acreditada la existencia de una voluntad clara y reticente a cumplir la obligación de pago de la renta por parte de la demandada, o que calificara al contrato que vinculaba a las partes como de arrendamiento de vivienda y no de local, y tampoco lo es, y es evidente, que el demandado sólo se opusiera a la acción de desahucio y que reconociera que debía las cantidades reclamadas. Basta para comprobarlo una mera lectura de la Sentencia de instancia y del escrito de oposición a la demanda, así como atender a las alegaciones del demandado en el acto de Juicio para constatarlo.

Efectivamente las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito el 26 de junio de 1.987, quedando subrogada en él la actora, en calidad de arrendataria, tras adquirir la propiedad del edificio en el que se ubicaba. Por ello, y en virtud de lo establecido en la Disposición Transitoria 1ª de la LAU de 1.994, es claro que se regula por lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1.985 de 30 de abril , y por la LAU de 1.964.

Se adujo por la recurrente que si hasta marzo de 2.004 el inquilino demandado vino satisfaciendo por renta la cantidad de 1.002,85 € (971,68 € de renta base; 21,45 € por repercusión del 12% de obras; más el 16% de IVA; y menos el 15% de retención de IRPF), desde entonces comenzó a abonar 1.034, 47 €, como se desprende del documento nº 8 de la demanda obrante a los folios 77 y 78. Consideraba que se trataba de una cantidad caprichosa, que no se justificaba, y que se mantuvo invariable a pesar de los diferentes tipos de IVA y de retenciones de IRPF aplicables en todo el periodo. El Letrado del demandado en el acto de Juicio tampoco aclaró mucho al respecto - quizás de manera más que interesada, - al limitarse a decir que desde que se le requirió para que abonase la cantidad de 463,72 € por servicios, siguió pagando la misma renta que venía abonando hasta entonces, pero incrementada en 32 € más, aunque no explicó el porqué; sólo indicó que se negaba a pagar el coste de los servicios y el incremento de la renta porque no se le estaba acreditando, por lo que abonando tal cantidad siempre estuvo satisfaciendo la renta inicial y la repercusión de las obras, que ascendía a 21,45 € mensuales.

Pues bien, las cuentas no cuadran y no se entiende esta justificación, siendo evidente que el propio demandado tenía que conocer la razón de porqué incrementó el pago que hasta entonces venía realizando, y lo que desde luego no explicó satisfactoriamente. Y es que si a los 1.002,85 € que pagaba se le suman esos 32 €, da un resultado de 1.034,85 €, que no coincide con la cantidad que realmente vino abonando desde marzo de 2.004. Además, como se desprende de las facturas de enero y febrero de 2.004 abonadas, el demandado ya pagaba la renta base y la repercusión por obras, resultando esa cantidad total de 1.002,85 € que ya satisfacía, tras aplicar el IVA correspondiente y la pertinente retención, por lo que no quedaría justificado que pagase esos 31,62 €, que no 32 €, de más.

La explicación razonable de lo acaecido puede ofrecerla el requerimiento de fecha 30 de enero de 2.004 y por el que la arrendadora le comunicaba que a partir de marzo de 2.004 tendría que abonar un total de 463,72 € por servicios y suministros (432,10 € por portería; 9,10 € por ascensor; 2,39 € por luz de la escalera; más 20,13 € por agua), y por el que aprovechaba además la ocasión para actualizar la renta (folio 68). Curiosamente, si a los 1.002,85 € que el demandado venía satisfaciendo por renta base y por obras hasta esa fecha de marzo de 2.004, se le suman las cantidades reclamadas como gastos por ascensor, luz y agua, da la cifra exacta de 1.034,47 €, lo que viene a significar que en definitiva, y mediante el pago de tal cantidad durante tanto tiempo, vino a reconocer que efectivamente debía abonar tales cantidades y por los citados conceptos.

El demandado podrá negar ahora en su escrito de contestación a la demanda que no se le podían repercutir los costes de instalación y reparación del ascensor, que consideraba estaban referidos sólo al viejo montacargas existente que no usaba, y lo que desde luego no consta; ni los gastos de electricidad porque apenas se beneficiaba de ella, ya que manifestaba que la fachada solamente estaba iluminada a partir de la segunda planta, ocupando su local la primera, y como si no hubiese más gasto que ése; y nada adujo sobre el suministro de agua; podrá negar en el acto de Juicio que desde marzo de 2.004 se negó a pagar la cantidad que por servicios se le repercutía; pero lo cierto, es que como ha quedado expuesto, desde marzo de 2,004 vino satisfaciendo las cantidades que en base a tales conceptos le fueron giradas por la arrendadora. En consecuencia, es claro que no resultaba cierto que hubiese dejado de abonar desde esa fecha los gastos derivados por obras de conservación y mejora del edificio, los gastos derivados del consumo de luz, agua y de ascensor, como sostiene la actora. Por todo ello, debe ser desestimada su reclamación basada en el impago de tales cantidades.

Por tanto, las únicas cuestiones litigiosas a resolver serían si la demandada viene obligada a satisfacer las actualizaciones de la renta que se le reclaman, así como la parte correspondiente del servicio de portería-conserjería, o de las tasas de basura que también se le pretenden repercutir.

TERCERO:Gastos de conserjería-portería.

La actora pretende repercutir por tal concepto al demandado la cantidad de 432,10 € mensuales desde marzo del 2.004 y hasta la fecha actual. A pesar de ello, realmente no justifica de manera clara las razones por las que le repercute esa cantidad concreta, sino que se limita a indicar el total de lo satisfecho por dicho servicio - y lo que por cierto el demandado no discute ni cuestiona, - adjuntando las facturas que dice que lo acreditaría, pero sin aclarar nada al respecto o especificar cuáles eran los gastos totales devengados mensualmente. Hay que decir que a los efectos pretendidos, no es suficiente con probar el gasto que se dice sufragado, sino que como con razón aduce el demandado, qué menos que explicar por qué se repercute una cantidad y no otra, y lo que desde luego la actora lo omite.

Frente a tal reclamación, el demandado se opuso alegando que hasta octubre de 2.006 el edificio no contaba con ese servicio de conserjería, sino que se trataba de un servicio de seguridad, como consta en las propias facturas emitidas por la empresa que los prestaba, además de aducir con carácter general que se negó a abonar cantidad alguna por no justificarse cómo se realizaba la repercusión, en cuanto que se desconocía la participación de la planta o local arrendado en los elementos comunes del edificio, al no haberse realizado la división horizontal del mismo, e incluso su superficie.

Pues bien, efectivamente el edificio no está dividido horizontalmente como aduce el demandado; pero ello no implica que no existan datos en autos - que desde luego la actora no aporta, - como para poder repercutir los gastos entre los distintos inquilinos u ocupantes. A pesar de ello no se debe desestimar su pretensión; pero sólo porque el propio demandado reconoció en el acto de Juicio que el edificio contaba con 10 plantas y que todas tenían la misma superficie, lo que implicaba que debía repercutirse a cada planta el 10% del coste total del servicio de que se tratara. El demandado ocupa la primera planta.

Como se ha dicho, el demandado no ha cuestionado el importe satisfecho por la actora por este concepto de gastos de portería, por lo que habrá de darse por probado que efectivamente ese fue su coste. Por tanto, si de enero de 2.004 a octubre de 2.006, abonó un total de 157.824,98 € (4.641,91 € de media mensual durante ese periodo), podría haberle repercutido al demandado una media de 464,19 € al mes; si desde el 26 de octubre de 2.006 a 29 de febrero de 2.012 abonó un total de 144.662,44 € (2.253,66 € por 64,19 meses) podría repercutirle una media de 225,37 € mensuales (folios 200 a 329).

Una vez aclaradas tales cuestiones, es preciso determinar si efectivamente, y en base al contrato suscrito, el demandado viene obligado a abonar todas las cantidades que se le reclaman como gastos de conserjería-portería. Según se establece en la cláusula 5ª del contrato, el arrendatario se comprometió a pagar y a participar en los gastos que conlleve la instauración, en un futuro inmediato, de la plaza de portero o conserje de la finca, según establezca la propiedad. Por tanto, es claro que en base a tal estipulación deba pagar la parte que le corresponda por dicho servicio (10%, como se dijo). Lo que ocurre es que la actora no ha acreditado que la finca contase con él, sino desde el 26 de octubre de 2.006. Manifestó que con anterioridad ese servicio lo vino prestando la empresa Protectum Seguridad, S.A., pero según se desprende de las facturas aportadas (folios 173 a 198), y como aduce el demandado, se trató de un servicio de seguridad, que no de portería, y lo que es esencialmente diferente. Desde luego la actora no llegó a acreditar que realmente el personal de la citada empresa realizare las funciones propias de portero o conserje, y no sólo las de seguridad del edificio, como niega el demandado, y lo que obviamente es de su cargo.

En consecuencia, la actora sólo podrá repercutir al inquilino los costes del servicio de portería desde que consta acreditado que se prestó, y lo que ocurrió a partir del 26 de octubre de 2.006; y además, no se le puede reclamar la cantidad de 432,10 € como pretende, sino sólo el 10% de lo abonado desde entonces y hasta el 29 de febrero de 2.012, lo que supondría 14.466,24 €.

Dado que la actora ha acreditado haber requerido de pago tales cantidades en fecha 23 de septiembre de 2.011 (folio 75), es claro que no ha prescrito la acción para reclamarlas, de conformidad con lo previsto en los arts. 1.966 y 1.973 del CC . Si habrían prescrito las cantidades devengadas hasta septiembre de 2.006.

CUARTO:Tasas de basura.

Que el inquilino debe abonar la parte correspondiente a la tasa de basura se recoge claramente en la cláusula 6ª del contrato.

En este caso se ignora si la actora reclama la cantidad total de 6.000 €, o sólo su 10%. Nada especifica en su demanda; y se limita a aportar 3 documentos que según ella acreditarían tal gasto durante el periodo 2.006-2.009.

Pues bien, nada más lejos de la realidad. Los documentos obrantes a los folios 530 y 532 sólo acreditan que se embargó su cuenta corriente por ese importe, pero se ignora, porque no se especifica, por razón de qué, puesto que sólo se indica que se trata de un embargo decretado por el Ayuntamiento de Madrid; y lo más que se desprendería del documento obrante al folio 531, es que de esa cantidad de 6.000 €, sólo corresponde a la tasa de basura, y del año 2.009, 1.205,90 €, por lo que por tal concepto podría repercutir la cantidad de 120,59 €. Evidentemente su reclamación no habría prescrito. Se ignora qué pudo haber pagado la actora en los años 2.006, 2.007 y 2.008, ya que no lo ha acreditado.

QUINTO:Actualización de renta.

La actora considera que el demandado debe satisfacer una renta base de 1.044,95 € mensuales desde el mes de marzo de 2.004, por haber sido actualizada mediante el requerimiento que a tales efectos le realizó en fecha 30 de enero de 2.004 (folio 68), y a lo que expresamente aquél se opuso. Hasta esa fecha la renta base estuvo fijada en 971,68 €, cantidad que desde entonces se vino abonando por dicho concepto. Adujo el demandado en el acto de Juicio que la actualización, ni se hizo con carácter anual, ni se le acreditó el porcentaje que correspondía aplicar, aportando una carta de fecha 25 de febrero de 2.004 en la que mostraba su oposición a la actualización pretendida, y en la que le aclaraba a la actora que el incremento del IPC en el año 2.003 fue sólo del 2,30%, y no del 7,54% como se aplicó (folios 860 a 865).

Pues bien, es evidente que conforme a la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento suscrito, que es de fecha 27 de junio de 1.987, la arrendadora podía revisar la renta que hasta ese momento viniere pagando el inquilino, al haberse estipulado que podría actualizarse con carácter anual y conforme a la evolución que experimentase el IPC.

Se ignora por qué esperó hasta marzo de 2.004 para actualizar la renta; y lo que es más importante, por qué aplicó un incremento del 7,54%. Nada de eso se explica en los 40 folios de demanda. Por otro lado, es evidente que el IPC aplicable tampoco sería el que indica el demandado del 2,3%, sino el 2,7% (evolución experimentada de junio de 2.002 a junio de 2.003, habida cuenta la fecha del contrato).

Es claro que al supuesto de autos les es de aplicación lo establecido en el art. 101 de la LAU de 1.964. Según dicho precepto, la facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo, estando el ejercicio de dicha facultad sujeto a las reglas siguientes:

1.ª El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.

2.ª Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.

3.ª Caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador, al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.

4.ª No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, podrá aquél pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106.

5.ª Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido.

Como se expone en la Sentencia de la Sección 13ª de la AP de Barcelona de 25 de marzo de 2.008 , ante la pretensión del arrendador de actualizar la renta, el inquilino o arrendatario puede adoptar cualquiera de las siguientes posturas: 1ª) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2ª) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3ª) rechazar el aumento, en el mismo período. En el primer caso, el arrendador podrá, al siguiente período de renta, girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta; en el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino, pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado, y ello en aplicación de lo dispuesto en los arts. 101.4 en relación con el 106 de la LAU de 1964 ; en el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión.

En el presente caso, y ante la negativa u oposición del inquilino, dado que la arrendadora no ejercitó en el plazo de los tres meses las acciones a las que el citado precepto se refiere, ni cualquier otra tendente a revisar o a determinar con certeza cuál debería haber sido la renta a abonar a partir de la fecha del requerimiento, es claro que su reclamación tardía debe ser desestimada, al no haber sido incrementada o actualizada la renta conforme a la manera legalmente establecida la que vino satisfaciendo hasta aquella fecha de marzo de 2.004. Como al respecto vino a expresar la STS de 28 de mayo de 2.013 , la pretensión de la actora debe ser desestimada, desde el momento en que los incrementos de renta no se hicieron en debida forma, ni fueron reconocidos por el arrendatario hasta la demanda, por lo que siguió pagando la renta sin la actualización, y sin que el arrendador, hasta este momento, tampoco hiciera nada para solventar un problema que en este caso vino a durar años, y para dotar a una relación como la arrendaticia, de la necesaria certeza y claridad, en un aspecto tan fundamental como es el de la renta.

Lo mismo puede decirse respecto de la segunda o posterior actualización que la arrendadora pretendió el 22 de septiembre de 2.011. En dicha fecha, la actora remitió otra carta al inquilino, en la que además de requerirle de pago de determinadas cantidades atrasadas, le comunicaba que actualizaba de nuevo la renta base con efectos desde noviembre de 2.011, pasando de 1.044,95 €, a 1.078,44 €, tras aplicar un incremento del 3,2% (variación experimentada de junio de 2.010 a junio de 2.011), y a lo que nuevamente se opuso (folios 886 y 887).

Pues bien, tal actualización tampoco puede ser aceptada en base a las propias argumentaciones realizadas con anterioridad.

En definitiva, ninguna cantidad por renta actualizada y no abonada puede ser reclamada por la actora al demandado. Además, y en cualquier caso, las acciones para exigir las supuestas rentas adeudadas desde marzo de 2.004 y hasta septiembre de 2.006, habrían prescrito de conformidad con lo previsto en los arts. 1.966 y 1.973 del CC .

SEXTO:La actora amplió su reclamación en el acto de Juicio indicando que la cantidad a abonar hasta ese momento y desde la fecha de la demanda, era de 1.516,70 € mensuales; sin embargo, no llegó a especificar qué correspondía a cada concepto reclamado, limitándose a aportar una serie de facturas o documentos que consideraba justificaban la deuda.

Por lo expuesto anteriormente es claro que debe ser desestimada la reclamación por diferencias de rentas no satisfechas, al no constar que la exigible fuese la que dice, y no la que hasta entonces había estado abonando el demandado. Igualmente, y teniendo en cuenta todo lo dicho con anterioridad, no procedería la condena del demandado a abonar cantidad alguna por gastos de luz, agua y ascensor, al ser evidente que viene pagando los importes que se le exigen por ello.

A la deuda ya reconocida, sólo habría que añadir la parte correspondiente a los gastos de portería de esos cuatro meses; y con respecto a éstos, lo cierto es que la actora sólo acredita el coste del salario abonado al portero, y que serían 1.722,19 € mensuales (folios 780 a 783). Aporta una serie de documentos que considera probarían también el pago de las cotizaciones a la Seguridad Social; pero en tales documentos ni se especifica qué cantidad correspondería abonar por el portero-conserje, ni la actora lo explica de manera satisfactoria, independientemente de que tales documentos no acreditan el efectivo pago de lo que correspondiese. Como se dijo, sólo podrá repercutir el 10% del total de la cantidad que acreditó haber satisfecho, y lo que ascendería a 688,88 €.

SÉPTIMO:Por todo lo expuesto, es claro que ha de ser estimada parcialmente la acción de reclamación de cantidad ejercitada, y con ello parcialmente el recurso formulado, al proceder la condena del demandado a que abone a la actora la cantidad de 15.257,71 € (s.e.u.o.), más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial.

Ahora bien, no puede decirse lo mismo respecto de la acción de desahucio cumulativamente ejercitada al amparo del art. 114.1 de la LAU de 1.964. Y es que como acertadamente plantea el arrendatario, la indeterminación y falta de justificación oportuna de todas las cantidades reclamadas - aunque algunas efectiva y definitivamente debidas, - impide que pueda prosperar tal acción de desahucio, al no ser este juicio el cauce procesal idóneo para debatir en su seno cuáles puedan ser las cantidades correctas cuyo abono competía al arrendatario demandado, señaladamente en los casos de diferencias por actualizaciones de renta, incrementos por mejoras, o por servicios generales. Como se establece en las SSTS de 1 de junio de 1.962 y 25 de junio de 1.964 , entre otras, para el éxito de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta es preciso que al tiempo de ejercitarla se parta de un precio cierto y determinado, dando lugar la indeterminación de la cuantía de la renta a la desestimación de la acción de desahucio. Y es que los límites cuantitativos de la obligación del arrendatario deben aparecer claros, siendo preciso, en caso de discrepancia, acudirse para su fijación con carácter previo al juicio declarativo que corresponda.

El éxito de la acción de desahucio, ya se deduzca procesalmente de modo exclusivo, ya acumuladamente con la reclamación de cantidad ( art. 40.2 L.A.U .), queda supeditado a la condición indispensable de que las cantidades exigidas resulten plenamente determinadas y conocidas, debiendo partirse de la última pagada o de la ulterior reclamada, siempre que su cuantía resulte mutuamente admitida por las partes, ya sea a resultas de un convenio o acuerdo (actualización voluntaria); o como consecuencia de la aceptación expresa o tácita por el inquilino de la elevación notificada legalmente por el arrendador según lo preceptuado en el art. 101 de la LAU de 1.964, cuando como ocurre en el presente supuesto se trate de un contrato sujeto a su vigencia o al que tal artículo le sea aplicable (revisión legal); o bien cuando por ser rechazada por el inquilino se declare judicialmente a través del pertinente procedimiento seguido al efecto (actualización judicial).

Puede que las partes estipularan que incluso el retraso de 30 días en el pago de las rentas podría ser causa de resolución del contrato; lo que ocurre es que la actora no ha acreditado suficientemente que se hubiere producido tal retraso en alguna mensualidad. El documento nº 8 aportado con la demanda si acaso acreditaría la fecha en la que se realizaron los ingresos de las rentas en la cuenta de la actora; pero no la concreta fecha en la que el inquilino hizo el pago, que no tienen porqué coincidir. Y además, si acaso, y salvo en dos ocasiones en que podría haber ocurrido, sólo se trataría de una simple demora de unos días, sin que conste la más mínima intimación o queja de la arrendadora a los efectos de constituir en mora al arrendatario, ante lo que no puede apreciarse un grave incumplimiento de su obligación al que darle efectos resolutorios.

OCTAVO: De conformidad con lo establecido en los arts. 394 y 398 de la LEC , no procede realizar especial pronunciamiento en costas en ninguna de las instancias, al ser estimada parcialmente la demanda formulada, así como el presente recurso de apelación.

NOVENO: De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la devolución del depósito constituido por la recurrente.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos estimar y estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Rentas Madrid Capital, S.L. contra la Sentencia de fecha 5 de septiembre de 2.012 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid en el Juicio Verbal de desahucio nº 448/12 ; y en consecuencia, se condena al demandado D. Pedro Miguel , a que abone a la actora la cantidad de 15.257,71 €, más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, así como los demás gastos procedentes y que resulten impagados que se vayan devengando con posterioridad, debiendo ser desestimada la acción de desahucio cumulativamente promovida. No procede expresar condena en el pago de las costas en ninguna de las instancias. Se acuerda la devolución del depósito constituido por la recurrente.

MODO DE IMPUGNACION:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 1036 de Banesto sita en la calle Ferraz nº 41 de Madrid.

Asimismo se deberá aportar debidamente diligenciado el modelo 696 relativo a la tasa judicial correspondiente a los recursos de que se trate, en los casos en que proceda.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe