Sentencia Civil Nº 111/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 85/2016 de 21 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00111/2016

S E N T E N C I A nº 111

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

Magistrados:

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

Dª ARANTAZAZU ORTIZ GONZÁLEZ

En Palma de Mallorca, a veintidós de abril de dos mil dieciséis.

Vistos por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza, bajo el número 580/15, Rollo de Sala número 85/16, entre partes, de una, como demandada apelante DOÑA Magdalena , representada por el Procurador de los Tribunales DON JOSÉ LUIS MARÍ ABELLÁN y asistida del Letrado DON RAFAEL PLANELLS RUIZ y, de otra, como demandante apelada DOÑA Zaira , representada por el Procurador de los Tribunales DOÑA ANA LÓPEZ WOODCOCK y asistida del Letrado DON FRANCISCO JAVIER MARIÑO GONZÁLEZ.

ES PONENTE la Ilma. Magistrada Dª COVADONGA SOLA RUIZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza en fecha 10 de septiembre de 2015 se dictó Sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente 'QUE ESTIMANDO LA DEMANDA formulada por el Procurador de los Tribunales Sra. López Woodcock, en nombre y representación de Zaira , contra Magdalena , DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO por expiración del plazo fijado contractualmente el contrato de arrendamiento de fecha 7 de junio de 2002 que tiene por objeto el local de negocio sito en Calle Riambau nº 5 de Ibiza y, en consecuencia, haber lugar al desahucio, condenando a la parte demandada a que, dentro del plazo legal, deje libre, vacuo y a disposición de la parte actora el indicado inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica que tendrá lugar en la fecha ya prevista al efecto de 28 de octubre de 2015 a las 13 horas, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se procedió a su deliberación y votación el día 19 de abril del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda que dio inicio a las presentes actuaciones se interesa por la parte actora se declare resuelto por expiración del término contractual, el contrato de arrendamiento que sobre el local de negocio sito en la calle Riambau número 5 de Ibiza, vincula a las partes litigantes. Alega a tal fin que la relación arrendaticia deriva de un contrato de traspaso formalizado con la demandada en fecha 7 de junio de 2002, y relativa a un contrato de arrendamiento anterior de fecha 3 de febrero de 1994, en el que se estableció que el mismo se regía a los efectos de su duración o plazo de vigencia, a la prórroga forzosa de la LAU de 1964, y con ello, que por aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, el contrato queda extinguido a los 20 años desde la aprobación de dicha ley , habiendo comunicado a la demandada en fecha 11 de febrero de 2015 su decisión de no renovar el referido arrendamiento.

A dicha pretensión se opuso la demandada, quien en síntesis viene a alegar que no resulta de aplicación al caso la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , toda vez que la relación locativa que le une con la actora, no deriva de aquel traspaso sino de de un nuevo contrato formalizado con la entonces arrendadora el mismo día 7 de junio de 2002 y por tanto ya vigente la LAU de 1994 y sometido por expresa voluntad de las partes a la prórroga forzosa, por lo que conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, queda sometido en cuanto a su duración y en aplicación analógica de la figura del usufructo a un plazo de 30 años; subsidiariamente, considera que al tratarse de un arrendamiento con persona física, conforme a la propia Disposición Transitoria Tercera, el contrato no se extingue sino hasta su jubilación o fallecimiento.

La sentencia de instancia estimó en su integridad la demanda, al considerar que la demandada se subrogó en la posición de arrendataria que hasta el momento ostentaba PORTUS AMANUS S.A., en virtud de contrato de fecha 3 de febrero de 1994, y con ello, que conforme a la doctrina sentada en la STS de 12 de marzo de 2015 , a dicha relación arrendaticia le es aplicable a efectos de su extinción lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , por lo que habiendo transcurrido veinte años desde su entrada en vigor, el contrato quedó resuelto; que en cualquier caso, de considerarse que la relación nace en virtud de un nuevo contrato de arrendamiento de fecha 7 de junio de 2002, también procede declararlo extinguido toda vez que la tras la vigencia de la LAU de 1994 queda excluida imperativamente la prorroga forzosa a voluntad del arrendatario, dada la temporabilidad que debe regir los contratos de arrendamiento y que no puede quedar excluida por la libre voluntad de las partes.

Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada, reproduciendo como motivos de impugnación los mismos argumentos esgrimidos en su contestación a la demanda.

SEGUNDO.-Para la adecuada resolución de los motivos de impugnación, se estima necesario hacer una breve referencia a los hechos que a continuación se relacionan y que han resultado plenamente probados, tanto por reconocimiento expreso de las partes, como por la prueba documental practicada; y así:

1.- Con fecha 3 de febrero de 2004, se formalizó entre Doña Gema (madre de la accionante) y la entidad PORTUS A MANUS S.A., un contrato de arrendamiento de local de negocio, en el que expresamente se conviene 'El plazo de duración se entiende que es por un año a contar de la fecha de hoy y se entenderá prorrogado tácitamente por períodos iguales de tiempo a voluntad del arrendatario, es decir, está sujeto a la prórroga forzosa prevista en el art. 57 de dicha ley (LAU 1964 ). Por tanto, no le será de aplicación lo dispuesto en el R/Decreto Ley de treinta de abril de 1.985' (folios 46 y ss).

2.- En fecha 7 de junio de 2002, Doña Gema , PORTUS A MANUS S.A. y Doña Magdalena (demandada en el presente procedimiento), formalizan el contrato de traspaso de los derechos arrendaticios expresados en el contrato anterior, en virtud del cual, la anterior arrendataria cede, mediante traspaso, a la aquí demandada, quien lo acepta, los derechos que le corresponden en virtud del contrato locativo de fecha 3 de febrero de 1994 y con participación de la propiedad en el precio del traspaso, e incremento de la renta; en dicho contrato expresamente se conviene que 'salvo en la cuantía de la renta a satisfacer, modificada en virtud del Pacto inmediato anterior, quedan subsistentes y vigentes cuantas cláusulas y condiciones se contienen en el repetido contrato locaticio de fecha 3 de febrero de 1994, acompañado, en que se subroga la Sra. Magdalena , con efectos de hoy' (folios 41 y ss).

3.- El mismo día 7 de junio de 2002 se suscribe entre la arrendadora y la nueva arrendataria, un nuevo documento, en el que tras hacer referencia al contrato de arrendamiento de fecha 3 de febrero de 1994, y en el que quedó subrogada la demandada en virtud del traspaso convenido, expresamente manifiestan que 'respetando en esencia el contrato de arrendamiento del año 1994, las partes aquí intervinientes desean voluntariamente introducir algunas modificaciones en el mismo, refundiéndolo y dándole una nueva redacción conforme al texto que seguidamente se expresa y que se atendrá a los siguientes PACTOS'; entre los mismos, se conviene que en cuanto al plazo o duración del arriendo 'El presente contrato de arrendamiento se rige, a los efectos de su duración o plazo de vigencia, por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, Texto Refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, al tratarse de traspaso de derechos dimanantes del contrato sujeto a dicha ley.

En consecuencia, queda estipulado como plazo de duración del arrendamiento el de un año a contar desde la fecha de hoy y se entenderá prorrogado tácitamente por períodos iguales de tiempo a voluntad de la arrendataria; es decir, queda sujeto a la prórroga forzosa prevista en el art. 57 de la LAU de 1964 , sin que le sea de aplicación ninguna norma que pueda modificar dicho régimen de vigencia y duración'.

TERCERO.-Partiendo de tales hechos, concordamos con el juez a quo, que la relación que vincula a las partes no nace de un contrato de arrendamiento ex novo, como sostiene la demandada, sino que deriva de la subrogación operada por el traspaso de un contrato de arrendamiento anterior y formalizado antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, pues aún siendo cierto que el mismo día en que se formalizó el traspaso se suscribió entre las partes otro contrato, éste último dada su dicción literal no tiene efectos extintivos de la relación anterior.

Al respecto recordar que como ya tuvimos ocasión de señalar en la Sentencia de fecha 14 de julio de 2014 , 'el Código Civil contempla la figura de la novación, ofreciendo un doble concepto de la misma:

a) En algunos artículos, da a entender el Código que la novación de una obligación conlleva necesariamente la extinción de esta última, generándose una obligación nueva. Siendo así, cabe hablar de novación extintiva. En tal sentido, por ejemplo, el artículo 1.156 afirma que las obligaciones se extinguen por la novación. Por su parte, el artículo 1.207 tiene un encabezamiento del siguiente tenor: 'Cuando la obligación principal se extinga por efecto de la novación...'.

b) Por el contrario, en otros artículos, el Código Civil parece estar presidido por la idea de que la alteración de la obligación preexistente o primitiva no supone necesariamente su extinción, sino que sólo ocasionará su modificación. Así, textualmente, el artículo 1.203 dispone al principio que 'las obligaciones pueden modificarse...'. Por su parte, el artículo siguiente remacha que 'para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare determinantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles' (art. 1.204).

Para que tenga lugar un supuesto de novación extintiva se requiere:

1. Que la voluntad o intención novatoria de los sujetos de la obligación (el denominado animus novandi) no deje lugar a dudas. Dicho requisito lo formula el artículo 1.204 del Código Civil : 'para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare determinantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles' Conforme a dicho precepto, queda claro que la voluntad novatoria ha de ser indudable, ya sea porque, de forma expresa, las partes dan por sentado que la obligación originaria se extingue y sustituye por otra; ya sea porque, tácitamente, se llega al mismo resultado en base a la imposibilidad de conciliar la nueva relación obligatoria con la primitiva.

2. La voluntad novatoria ha de ser común a ambos sujetos de la obligación y que, por tanto, la novación presupone al acuerdo y la consiguiente capacidad contractual de ambos para contraer una nueva obligación.

3. Que la obligación primitiva u originaria sea válida. En efecto, de conformidad con el artículo 1.208: 'la novación es nula si lo fuere también la obligación primitiva, salvo que la causa de nulidad sólo pueda ser invocada por el deudor; o que la ratificación convalide los actos nulos en su origen'.

En el presente caso, no podemos considerar que el pacto que se contiene en el último de los documentos citados, implique una novación extintiva de la relación arrendaticia que vinculaba a las partes en virtud de la cesión o traspaso convenido en la misma fecha respecto al contrato de arrendamiento formalizado con la anterior arrendataria de fecha 3 de febrero de 1994, desde el momento en que expresamente se hace referencia en aquel pacto, no sólo a dicho contrato y a que se convino el traspaso de la Sra. Magdalena , de los derechos arrendaticios que sobre el local citado ostentaba la anterior arrendataria, quedando subrogada en su posición de arrendataria, conforme al referenciado contrato locaticio de fecha 3 de febrero de 1994, sino que igualmente se recoge, conforme se expuso, que el nuevo pacto tiene como finalidad introducir algunas modificaciones y refundir su texto; tan es así, que el pacto que se establece respecto al plazo o duración del arriendo, lo es con fundamento a que se rige por la LAU de 1964, precisamente porque se trata de traspaso de derechos dimanantes de contrato sujeto a dicha Ley.

Junto a ello, decir que las nuevas modificaciones introducidas no son incompatibles con el contrato en que se subrogó la demandada, desde el momento en que, tan sólo afectan al plazo en que se ha de abonar la primera mensualidad, o a partir del cual debe computarse el término para la revisión de la renta, o el de autorización para realizar las obras de adaptación.

CUARTO.-Al hilo de lo anterior, es decir, precisamente porque la relación locativa nace de un contrato anterior a la entrada en vigor de la LAU de 1994, tampoco resultan de aplicación al caso las citas jurisprudenciales que se alegan por la parte apelante, pues tal doctrina sólo es aplicable a los contratos de arrendamiento urbanos formalizados tras la entrada en vigor de la LAU de 1994 y en el que las partes han convenido expresamente el sometimiento a la prórroga forzosa de la LAU de 1964.

Ello no obstante, consideramos que aún cuando el contrato que nos ocupa, en cuanto a su duración queda sometido a lo que al efecto se establece en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , conforme a la doctrina sentada por la STS Pleno de 12 de marzo de 2015 , al ser la arrendataria una persona física, el contrato no se extingue sino por su jubilación o fallecimiento, tal y como dispone el apartado B). 3, de la referida Disposición.

En efecto, la menciona Sentencia de Pleno refiere:

'Decisión dela Sala: reiteración del criterio de la STS 17-11-2011 y, por tanto, aplicación de la DT 3ª LAU 1994.

El fundamento de derecho cuarto de laSTS 17-11-2011, contiene, en su apartado C), el siguiente razonamiento:

«El legislador de 1994, no olvidó la gran cantidad de arrendamientos de local de negocio que, en el momento de su entrada en vigor, estaban sometidos a un régimen de prórroga forzosa, por lo que dedicó la DT Tercera a establecer una normativa que permitiría en estos contratos fijar una fecha de finalización. Y es que, tal y como declaró lasentencia de pleno de esta Sala de 9 de septiembre de 2009 (RC n.º 1071/2005), al analizar un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda celebrado bajo la vigencia de la LAU 1994 que incluía entre sus cláusulas un sometimiento al régimen de prórroga forzosa, '(h)a de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía delartículo 4º de la LAU 1994 y el1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley'. En definitiva, no resulta aceptable que la mera voluntad de las partes permita eliminar la esencia del contrato de arrendamiento, una de cuyas características es la temporalidad.

El análisis conjunto y sistemático de laDT Primera, apartado 2 y deDT Tercera de la LAU 1994, permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985, cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

En definitiva, laDT Primera LAU 1994, remite expresamente al RDL 2/1985, para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración. Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, laDT Tercera LAU 1994

Pues bien, esta Sala, reunida en pleno, ha decidido reiterar dicho criterio, asumiendo íntegramente el razonamiento anteriormente transcrito, y fijar como doctrina jurisprudencial la aplicabilidad de lad. t. 3ª LAU 1994, a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994, pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga delart. 57LAUse tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-102008, citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por laSTS 9-9-2009, referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985'.

En el caso, conforme se expuso, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento urbano celebrado con anterioridad a la entrada en vigor la LAU de 1994, en el que se subrogó la demandada y sometido, por expresa voluntad de las partes, al régimen de prorroga forzosa establecido en el artículo 57 de la LAU de 1964 , por lo que, conforme a la anterior doctrina, se rige por lo establecido en la Disposición Transitoria Tercera, que a efectos de extinción, expresamente establece 'Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe en la misma actividad desarrollada en el local', por lo que en este extremo el recurso debe ser estimado, con la consiguiente revocación de la resolución recurrida, sin que proceda hacer especial pronunciamiento sobre las costas devengadas en esta alzada, debiendo estarse, respecto a las devengadas en la instancia, al criterio general de vencimiento establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.-Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

En atención a lo expuesto, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales DON JOSÉ LUIS MARÍ ABELLAN, en representación de DOÑA Magdalena , contra la Sentencia de fecha 10 de septiembre de 2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza , en los autos de Juicio Verbal de Desahucio número 580/15, de que dimana el presente Rollo de Sala, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución y en su lugar:

1.- DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda formulada por DOÑA Zaira contra DOÑA Magdalena , declaramos no haber lugar al desahucio, absolviendo a la demandada de las pretensiones contra la misma formuladas.

2.- Se imponen a la parte actora las costas procesales devengadas en la instancia.

3.- No se hace expresa imposición sobre las costas procesales devengadas en esta alzada.

4.- Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.