Sentencia CIVIL Nº 1119/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 9, Rec 161/2019 de 18 de Septiembre de 2019

Encabezamiento

ROLLO NÚM. 000161/2019
J
SENTENCIA NÚM.:1119/19
Ilustrísimos Sres.:
MAGISTRADOS DOÑA PURIFICACIÓN MARTORELL ZULUETA DON LUIS SELLER ROCA DE TOGORES DOÑA
SONIA MARTÍNEZ UCEDA
En Valencia a dieciocho de septiembre de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Novena de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, siendo Ponente el Ilmo.
Sr. Magistrado DON/ DOÑA LUIS SELLER ROCA DE TOGORES, el presente rollo de apelación número
000161/2019, dimanante de los autos de Incidente Concursal [ICO] - 000634/2018, promovidos ante el
JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 3 DE VALENCIA, entre partes, de una, como apelante a don/ña Casiano ,
representado por el Procurador de los Tribunales don/ña SILVIA GASTALDI ORQUIN, y de otra, como apelados
a GESTAE VALENCIA S.L., representado por el Procurador de los Tribunales don/ña OSCAR RODRIGUEZ
MARCO, ADMINISTRADOR CONCURSAL DE ELISA MENUTS SL, D. Conrado y ELISA MENUTS SL representados
por el Procurador de los Tribunales don/ña ESTHER CUCARELLA PONS, en virtud del recurso de apelación
interpuesto por don/ña Casiano .

Antecedentes

PRIMERO.- La Sentencia apelada pronunciada por el Ilmo. Sr. Magistrado del JUZGADO DE LO MERCANTIL Nº 3 DE VALENCIA en fecha 22-10-18, contiene el siguiente FALLO: ' Desestimo la demanda que ha dado lugar a la formación del incidente y condeno a la parte actora al pago de las costas procesales causadas.'

SEGUNDO.- Que contra la misma se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por don/ña Casiano , dándose el trámite previsto en la Ley y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial, tramitándose la alzada con el resultado que consta en las actuaciones.



TERCERO.- Que se han observado las formalidades y prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Contra la Sentencia dictada por el Juzgado Mercantil Nº 3 de Valencia en 22 de octubre de 2018, se interpone recurso de apelación por don Casiano .

La Sentencia en cuestión desestima la demanda formulada por don Casiano , rechazando la rescisión de la compraventa efectuada en 5 de julio de 2016 por la mercantil concursada ELISA MENUTS S.L. a GESTAE VALENCIA S.L. de nave industrial en la que se encontraba ubicada la actividad empresarial de la deudora.

Considera la sentencia que, dadas las particularidades urbanísticas de la nave enajenada y las necesidades de liquidez de la mercantil, la venta se llevó a cabo sin perjuicio para la masa.

Se alza el demandante denunciando error en la valoración de la prueba en relación con el perjuicio causado, no habiendo valorado que se trataba del único activo importante de la deudora, que se encontraba libre de cargas y que se produjo poco más de un año antes de la declaración del concurso de acreedores. No ha tomado en consideración que la adquirente era la asesora contable de la mercantil, con conocimiento directo de su situación financiera, lo que denotaría la mala fe de la adquirente. En relación con el precio, considera no acreditado que exista la infracción urbanística denunciada que determinaría la reducción del precio, ni la necesidad de llevar a cabo obras de restitución. Denuncia así mismo que la operación supusiera un beneficio para la actividad y satisfacción de los acreedores de la concursada.

Se oponen al recurso, interesando la confirmación de la sentencia tanto la administración concursal como la adquirente GESTAE VALENCIA S.L.



SEGUNDO.- La controversia que se trae a esta alzada en relación con la compraventa de 5 de julio de 2016 versa sobre dos cuestiones: i) Si el precio pagado por la nave industrial (90.000 euros) era ajustado al mercado en la época de la operación.

Para ello se pone el énfasis en la existencia o no de una irregularidad urbanística (construcción de entreplanta) que exigía la depreciación del activo, excluyendo tal elemento irregular y costeando obras de eliminación de este.

ii) Si la operación supuso, por el precio satisfecho y por las circunstancias concurrentes, un perjuicio para la masa, y si estaba justificada.

Sobre el precio.

La sentencia de instancia valora las dos periciales aportadas al pleito (de demandante y codemandado) considerando que, si bien la mas ajustada a la fecha de la operación es la propuesta por la actora, esta omite la necesidad de realización de unos costes de adecuación que valora en unos 60.000 euros.

Concluye así que 'a fecha de celebración del contrato de compraventa, la valoración del inmueble ascendía a un precio de mercado próximo a los 130.000 euros.' (FJ

SEGUNDO, apartado 4.- in fine).

Esta sala, a la vista de la prueba practicada, tiene serias dudas acerca de la valoración que ha de hacerse de la irregularidad constructiva y de su propia existencia dada la vaguedad de las explicaciones que se contienen en el dictamen aportado por la parte demandada. Ante una circunstancia tan relevante debiera haberse dado mayor justificación sin que, pese al tiempo transcurrido, conste denuncia u orden de demolición alguna.

Por otro lado, es llamativo que el préstamo hipotecario sobre la nave suscrito en el año 2000 con La Caixa, ascendía a 162.273 euros por principal, lo que mal casa con la depreciación pretendida del activo por la supuesta irregularidad urbanística.

Sin embargo, la discusión es estéril pues, como se ha dicho más arriba, es hecho fundamento de la sentencia no atacado que el valor del activo en la época ascendía a 130.000 euros (y no se puede decir que el magistrado obvie la irregularidad pues hace expresa referencia a ella). A este valor asignado por la sentencia hemos de atenernos.

Sobre el perjuicio para la masa.

La sentencia considera que esta diferencia en 40.000 euros en relación con el precio pagado no causa perjuicio, en la medida en que estaría justificado ya que habría permitido a la ahora concursada obtener liquidez y pagar deudas sin infringir la par conditio creditorum, y al mismo tiempo, garantizar el mantenimiento de su actividad mediante el contrato de arrendamiento que se suscribió el mismo día con la adquirente. Cita doctrina del Tribunal Supremo.

Sin embargo, no se comparte la valoración por la sala. El precio satisfecho por el activo supone el 70% de su valor según sentencia, siendo una diferencia cuantitativa y cualitativamente muy relevante. Nótese por ejemplo que la realización de un activo inmobiliario (no esencial) en el concurso por un precio inferior en más de 10% de su valor de mercado, exige autorización judicial ( art. 43 LC).

Se ha producido así un sacrificio patrimonial que supone la renuncia a una propiedad libre de cargas (y a 40.000 euros) a cambio de obtención de liquidez por importe de 90.000 euros, debiendo abonar la renta mensual por su uso de 1.500 euros.

Son habituales este tipo de operaciones (venta con arrendamiento) en supuestos en que los activos se transmiten con una carga hipotecaria, liberándose así el deudor del compromiso pago del préstamo a cambio de recibir un precio algo inferior al de mercado y de asumir el pago de unas rentas para poder seguir disfrutando del inmueble. Pero no es el caso.

No se discute sobre la realidad del pago del precio ni del destino dado, sino sobre la bondad de una operación realizada y en este extremo no parece aplicable la doctrina dictada por el Tribunal Supremo.

La muy relevante diferencia económica entre el precio pagado y el valor del bien dado en la sentencia de instancia, unido a la disminución del activo de la concursada por el obligado pago de rentas mensuales determina un detrimento patrimonial patente y supone la causación de un perjuicio para la masa, determinante de la rescisión concursal ( art. 71.1 LC), sin necesidad de acreditar la concurrencia de intención fraudulenta alguna, encontrándose dentro del periodo de sospecha previsto en art. 71.1 LC.

Pero es que, además, asumiendo la urgente la necesidad de liquidez de la deudora, el recurso a un préstamo con garantía hipotecaria sobre la nave (recordemos que el año anterior se había cancelado un préstamo garantizado con la nave por un principal de 162.273 euros) hubiese permitido mantener la propiedad sobre la nave y hubiera generado unas cuotas similares a los alquileres que se comprometían (1.500 euros mensuales).



TERCERO.- La relación de la adquirente con la concursada y la mala fe denunciada.

No es posible incardinar la vinculación contractual entre partes en ninguno de los supuestos que contempla el art. 93 LC, ni se ha acreditado de ningún modo en este expediente que GESTAE actuara en ningún momento como administrador de hecho de la mercantil deudora.

Por otro lado, no son relevantes las relaciones familiares o de otro tipo que el demandante tenga con la concursada; o los motivos que le muevan para plantear su pretensión. No son trascendentes ni para evaluar el perjuicio que objetivamente ha supuesto la operación ni para fundar una suerte de abuso de derecho.

Tampoco es relevante para lo que nos ocupa que el órgano de administración de la vendedora declarara que el activo no era esencial a los efectos del art. 160 f) LSC.

Ahora bien, si es relevante (aunque no suficiente cmo se dirá) la condición profesional de la adquirente y su vinculación contractual en el momento de la operación con la concursada para poder apreciar si disponía de información suficiente para conocer la relevancia y trascendencia de la operación en relación con el resto de acreedores y si ello permite fundar un conocimiento del perjuicio que se causaba con tal operación.

En las sentencias 548/2010 de 16 de septiembre, 662/2010 de 27 de octubre y 723/2012, de 7 de diciembre, el Tribunal Supremo aclaraba que la mala fe referida a la realización del negocio enjuiciado, es un concepto jurídico que supone ausencia de buena fe y se apoya en una conducta que debe ser deducida de hechos concluyentes para su apreciación.

Definiendo lo anterior en Sentencia 206/2017, de 1 de marzo señalaba que la mala fe a la que se refiere el art.

73.3 LC 'exige algo más que el mero conocimiento de la situación de insolvencia o de proximidad a la insolvencia del deudor, así como de los efectos perjudiciales que la transmisión podía ocasionar a los acreedores. La mala fe está compuesta por dos aspectos, uno subjetivo y otro objetivo. El subjetivo no requiere la intención de dañar, sino la conciencia de que se afecta negativamente -perjuicio- a los demás acreedores, de modo que al agravar o endurecer la situación económica del deudor, se debilita notoriamente la efectividad frente al mismo de los derechos ajenos, y se complementa con el aspecto objetivo, valorativo de la conducta del acreedor, consistente en que ésta sea merecedora de la repulsa ética en el tráfico jurídico.' Desde esta exigente perspectiva, es patente que la adquirente tenía un conocimiento cabal de la situación financiera que podía estar atravesando la deudora en julio de 2016 ya que en 12 de febrero de 2015 pasó a prestar a la concursada servicios de gestión bancaria y financiera que incluían: gestión y consulta para la planificación anual de las de necesidades financieras de la empresa, confección de documentación y negociación con entidades financieras, planificación de tesorería y flujos de caja, negociación de condiciones financiares, estudio de ratios y eficiencia financiera, estudios de costes de empresa, búsqueda de financiación...(doc. 2 de la contestación).

El desempeño eficiente de las obligaciones de contrato exigía que GESTAE tuviera a su disposición toda la información financiera de la mercantil y conocimiento de su situación.

Ahora bien, aunque se manifiesta por la actora, nada se acredita en este expediente de reintegración sobre la situación financiera de la mercantil en julio de 2016. Se señala que había una situación de iliquidez pero no conocemos su alcance y si se encontraba en situación de insolvencia (presumiblemente no por cuanto el concurso se solicitó un año después).

Por ello, aunque podemos sospechar lo inoportuno de la compraventa en esta condiciones, no podemos alcanzar la convicción que el Tribunal Supremo exige de que, con la operación, se estaba debilitando la posición del resto de acreedores. La demandada niega que la situación financiera fuera mala entonces y, aunque es dudoso, es un extremo que debía haber acreditado el demandante y no lo ha hecho.

No se precia la mala fe.



CUARTO.-Procede así la restitución recíproca de prestaciones con sus frutos e intereses en los términos del art. 73.1 LC. La declaración de ineficacia del negocio tiene como consecuencia la obligación de las partes del mismo a la restitución de las respectivas prestaciones. El tercero queda obligado a restituir a la masa activa lo que hubiera recibido del deudor con ocasión del negocio rescindido, y adquiere el derecho, de recibir lo que hubiera entregado al deudor como contraprestación.

1. La prestación recibida por la concursada deberá restituirse como crédito contra la masa con sus intereses ya que no se aprecia la mala fe. Deberá hacerse de manera simultánea a la entrega de la nave por GESTAE.

2. En relación con tal entrega del objeto vendido, este (la nave) ha de reintegrarse al concurso en el mismo estado en que se encontraba al momento de realizarse la operación, lo que implica que ha de devolverse libre de cargas ya que se ha producido un cambio sustancial en el objeto.

Este extremo no es considerado en la demanda habida cuenta de que se constituyó hipoteca a favor de BANCO CASTILLA LA MANCHA en 1 de agosto de 2018 pero debe ser abordado en esta sentencia como un efecto directo de la rescisión que se acuerda de la compraventa.

Así, el comportamiento de GESTAE para dar cumplimiento a esta sentencia podrá, consistir en la liberación a su costa de la carga antes de devolver, o en la entrega de la nave de la carga con indemnización precisa para que el concurso pueda liberarla sin coste propio.

La cuestión fue tratada por la Audiencia Provincial de Alicante, sección 8ª en 9 de abril de 2008 Roj: SAP A 1210/2008 - ECLI:ES:APA:2008:1210: 'Siendo así, la cuestión plantea dudas, esto es, la articulación por medio de una indemnización ex art 73-2 porque, como dicen los apelantes, dicha obligación está vinculada a la falta o imposibilidad de reintegración que, en el caso que nos ocupa, solo puede plantearse como hipótesis en beneficio de la ejecución futura. Pero sin embargo, sí parece que haya de tener cabida en el deber de restitución, la satisfacción de la hipoteca, lo que entendemos, puede fundamentarse por dos vías.

En primer lugar, en el concepto de prestación del párrafo primero del artículo 73 (la sentencia que estime la acción...condenará a la restitución de las prestaciones). El argumento que sustenta el deber de abono por los adquirentes la hipoteca constituida sobre inmueble dimana de la consideración de que el efecto natural y regular de la rescisión es la restitución de la prestación, restitución que ha de ser propia, es decir, de lo percibido en su día y por tanto, con devolución en identidad de estado, condiciones, naturaleza y valor, tanto jurídico y económico. Así lo exige la contraprestación a percibir ya que solo así se explica la obligación recíproca que la rescisión impone a las partes del contrato en el marco de la bilateralidad de la relación afectada que ha de responder, en este estadio, al principio de equilibrio entre las prestaciones y a la función reconstitutiva de la situación patrimonial del deudor antes del acto rescindido, lo que implica la identidad material o equivalente económico de lo dado y recibido que, desde luego, no se puede alterar por mor de actos propios - art 1255 , 1256 y 1258 CC -.

El segundo de los cauces que podrían justificar la entrega por los adquirentes, junto con la vivienda, del valor de la hipoteca es el de la previsión contenida en el párrafo segundo del mismo artículo 73. En efecto, y aunque dicho párrafo está dirigido para los casos en que la reintegración in natura no es posible, quedando sustituida por el valor equivalente, también puede entenderse respecto de los casos en que la imposibilidad de reintegración afecta, no a los bienes sino a derechos por pertenecer a tercero no demandado o gozar de protección registral.

Así, podría entenderse que el derecho de propiedad que ha sido gravado con una hipoteca no puede restituirse y, por tanto, ha de ser compensado en el valor que tenía cuando era libre.

En todo caso el Tribunal se inclina por el primero de los cauces y ello supone que, dado que el gravamen que sujeta a la propiedad, constituido por los adquirentes, es de su exclusiva responsabilidad, el cumplimiento del deber de restitución adiciona una responsabilidad económica que dimana de aquella carga real, de modo que para que la restitución tenga lugar en modo equivalente a lo percibido en su día, deber no condicionado ni subordinado por la conducta sobre la prestación percibida, no cabe sino la satisfacción del valor del gravamen junto a la devolución del bien gravado. Por tanto, esa responsabilidad ha de liberarse con anterioridad al momento de la restitución de la vivienda y ello supone la cancelación de la hipoteca. De no ser así, la restitución de la vivienda deberá ir adicionada de la entrega del importe de la hipoteca y cuantos gastos conlleve su total liberación hasta la cancelación.' La sala comparte plenamente los argumentos dado por la sección octava en tal sentencia.

Es más, se comparte también el recurso a la compensación entre el importe del precio que ha de ser satisfecho por el concurso y la cantidad que GESTAE debiera entregar a la concursada para cancelar la carga en el caso de que optara por no liberarla ella misma con carate previo a la restitución del bien.

'En el cumplimiento de esta obligación es dable, en apreciación de este Tribunal, y no obstante la dicción del artículo 58 de la Ley Concursal , la compensación, en su caso, con el importe de que pudiera hacerse entrega a los adquirentes como restitución de la prestación de la concursada en tanto mecanismo que simplifica el propio cumplimiento de lo impuesto con ocasión de la rescisión. Y es que entiende este Tribunal que cuando el artículo 58 de la Ley Concursal prohíbe la compensación de los créditos y deudas del concursado una vez declarado el concurso (salvo si los requisitos de la misma hubieran existido con anterioridad a la declaración), se está haciendo referencia a créditos no derivados del propio concurso o de sus específicos mecanismos, sino a los generales del mercado jurídico, de modo que si la compensación encuentra su fundamento general en lo injusto y desleal que implica la reclamación del crédito por quien al tiempo es deudor, la fuente común en el nacimiento de las obligaciones de restitución a cargo de la masa y del tercero adquirente autoriza la superación de la excepción, justificada en el principio de la par conditio creditorum para el caso de las ejecuciones universales, que carece de sentido respecto de los terceros cuyo crédito la ley califica de crédito contra la masa y no está afecto, por tanto, por aquél principio.

Debe por tanto admitirse la compensación in boni iuris en respuesta a las consecuencias del mecanismo rescisorio y a sus efectos legales.'.

3.-Claro está que el efecto reflejo de la rescisión de la compraventa será la ineficacia del arrendamiento suscrito entre partes al perder la adquirente la propiedad y, por tanto, el poder de disposición sobre la nave.

Sin embargo, no habiéndose reclamado restitución del importe de las rentas satisfechas, no procede hacer codena a su abono.



QUINTO.-Estimada parcialmente la apelación no procede conforme al art. 398 LEC, efectuar condena en costas.

Lo anterior implica la estimación parcial de la demanda con la consiguiente ausencia de condena en costas conforme al art. 294 LEC.

De conformidad con lo dispuesto en el apartado octavo la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, según redacción de la Ley Orgánica 1/2009, procede la devolución del depósito constituido al recurrente.

VISTOS los preceptos legales aplicables concordantes y demás de general aplicación,

Fallo

ESTIMAMOS PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la representación de don Casiano contra la Sentencia apelada pronunciada por el Ilmo. Sr. Magistrado del JUZGADO DE LO MERCANTIL NUMERO 3 DE VALENCIA en fecha en 22 de octubre de 2018 que revocamos y, en su lugar: ESIMAMOS PARCIALMENTE la demanda de reintegración concursal formulada por don Casiano y RESCINDIMOS y declaramos INEFICAZ por ser prejudicial para la masa la compraventa realizada entre ELISA MENUTS S.L. y GESTAE VALENCIA S.L. otorgada en escritura de 5 de julio de 2016, sobre inmueble sito en CALLE000 Nº NUM000 de Beniparrell (RP Nº 2 de Picassent, nº finca NUM001 , tomo NUM002 , libro NUM003 , rollo 95, inscr. 4).

Consecuentemente A) Condenamos a las partes a la restitución simultánea y recíproca de las prestaciones con sus frutos e intereses, que consistirá: i) Para GESTAE VALENCIA S.L.

- bien en la restitución de la finca en cuestión en el estado en que se recibió, libre de cargas (préstamo hipotecario suscrito con BANCO CASILLA LA MANCHA en 1 de agosto de 2018 o cualquier otra carga que pueda concurrir); - bien haciendo entrega, junto con la nave, del importe pendiente de devolución del préstamo hipotecario y cuantos gastos conlleve su total liberación (de cualquier otra carga que penda constituida por GESTAE) ii) Para ELISA MENUTS S.L. la restitución de los 90.000 euros recibidos con sus intereses legales desde la fecha de su recepción.

La cantidad que deba satisfacer GESTAE al conurso para que esta cancele la hipoteca, se compensará, en su caso, con el importe que pudiera hacerse entrega a GESTAE como restitución de la prestación de la concursada, el precio satisfecho.

B) Queda sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito entre partes sobre la finca en cuestión en 5 de julio de 2016.

No procede efectuar condena en costas ni en primera instancia ni en esta alzada. Procede acordar la restitución del depósito constituido.

Notifíquese esta resolución a las partes y, de conformidad con lo establecido en el artículo 207.4 Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, una vez transcurridos los plazos previstos, en su caso, para recurrir sin haberse impugnado, quedará firme, sin necesidad de ulterior declaración; procediéndose a devolver los autos originales, junto con certificación literal de la presente resolución y el oportuno oficio, al Juzgado de su procedencia.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Que la anterior sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado que la dicto, estando celebrando Audiencia Pública la Sección Novena de la Audiencia Provincial en el día de la fecha. Doy fe.