Sentencia Civil Nº 1120/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 313/2018 de 30 de Octubre de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 313/2018 -3
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art.
250.1.1) 680/2017
Parte recurrente/Solicitante: LLOGATALIA SL
Procurador/a: Josep Mª Cortal Pedra
Abogado/a: Xavier Valles Fontanals
Parte recurrida: Evangelina
Procurador/a: Gloria Casado Diaz
Abogado/a: MARIA EMMA BLANCO DEL RÍO
SENTENCIA Nº 1120/2019
Magistrados:
Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell Elena Boet Serra
Barcelona, 30 de octubre de 2019

Antecedentes

Primero. En fecha 14 de marzo de 2018 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 680/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 52 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Josep Mª Cortal Pedra, en nombre y representación de LLOGATALIA SL contra Sentencia - 01/02/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Gloria Casado Diaz, en nombre y representación de Evangelina .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Josep María Cortal Pedra, en nombre y representación de la entidad LLOGATALIA S.L, contra doña Evangelina , debo absolver y absuelvo a doña Evangelina de todas las pretensiones efectuadas en su contra en relación al contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 , puerta NUM002 de Barcelona, con expresa condena en costas a la parte demandante. ' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 23/10/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Maria del Pilar Ledesma Ibañez .

Fundamentos

PRIMERO.- Las actuaciones de las que se deriva el presente rollo de apelación se iniciaron en virtud de demanda interpuesta por la representación procesal de LLOGATALIA,S.A. quien actúa en calidad de propietaria de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 NUM002 ( 08028) de Barcelona contra Evangelina , arrendataria de la expresada finca en virtud del contrato suscrito con la anterior propietaria del inmueble, la entidad FINCAS ESCABRE,S.L., en fecha 1 de septiembre de 2012, contrato que se acompaña junto al escrito de demanda.

Mediante la demanda se ejercitaba acción de desahucio por expiración del término del arrendamiento.

Inicialmente a esta acción se acumuló la de reclamación de rentas arrendaticias pero, mediante escrito presentado el 24 de octubre de 2017, la actora puso de manifiesto tener percibidas todas las rentas, con lo que solicitó la continuación del procedimiento únicamente en cuanto a la acción resolutoria, manifestación que ratificó al inicio del acto de juicio.

La actora sostiene que, en virtud de la cláusula 13ª del contrato, coincidente por otra parte con lo previsto en el art. 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción entonces vigente (antes de la reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de junio), una vez producida la enajenación en su favor de la finca arrendada, el plazo arrendaticio, en principio previsto por 20 años, es decir, hasta el 31 de agosto de 2032, quedaba reducido a un máximo de cinco años, de modo que, al concluir dicho plazo, la actora remitió burofax a la arrendataria comunicando su intención de dar por concluido el término contractual La parte demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que la cláusula 13ª del contrato era una cláusula estereotipada cuyo contenido debe estimarse modificado y superado por lo dispuesto en la disposición sexta del apartado 'OTRAS' añadido específicamente por las partes en el contrato de autos, la cual, únicamente contemplaba la posibilidad de desahucio en ciertos casos entre los que, según interpreta la demandada, no se encontraría incluido la expiración del plazo antes de su duración inicialmente pactada, con lo que el contrato debe continuar vigente hasta alcanzar el plazo de duración de 20 años.

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 52 de los de Barcelona se dictó sentencia en fecha 1 de febrero de 2018 por la que se desestimó la demanda, acogiéndose la interpretación del contrato defendida por la parte demandada.

Frente a esta sentencia se alza la actora que reitera en esta alzada los argumentos expuestos en su demanda. Solicita así que, con estimación del recurso, se revoque la resolución recurrida y en esta alzada se estime en su integridad la demanda inicial de las actuaciones con expresa condena en costas a la demandado.

Evangelina , aquí apelada, solicita la confirmación de la sentencia recurrida mostrando, en síntesis, su conformidad con los argumentos expuestos en la sentencia de primer grado.



SEGUNDO.- Planteada la controversia en la forma expuesta en el ordinal anterior, debemos partir en cuanto son hechos incontrovertidos, admitidos por ambas partes, que la relación arrendaticia que examinamos trae causa del contrato de arrendamiento celebrado 1 de septiembre de 2012 sobre la vivienda sita en el piso NUM001 NUM002 de la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona.

Como ya sucediera en la primera instancia, consideramos que lo que se debate es, sobre todo, una cuestión jurídica, no fáctica, que se ciñe a la interpretación de las disposiciones contractuales a la luz del régimen jurídico aplicable en relación con la duración del contrato de arrendamiento que nos ocupa.

Para ello debemos comenzar por transcribir los pactos contractuales que resultan relevantes.

1.-La cláusula segunda, titulada 'DURACIÓN' previene que: ' El presente contrato tendrá una duración de VEINTE (20) AÑOS, a contar desde la fecha que figura en el encabezamiento, salvo que la VIVIENDA se ponga disposición del ARRENDATARIO en fecha posterior, (...)' 2.-La cláusula decimotercera, titulada 'ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA', reza como sigue: '(E)n caso de enajenación de la VIVIENDA las partes acuerdan la extinción del presente arrendamiento por lo que, de conformidad con lo establecido en la LAU, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, salvo pacto expreso en contrario bajo el apartado 'OTRAS' del presente documento'.

3-Por su parte en el anexo titulado 'OTRAS', su cláusula sexta (toda en mayúsculas en el original) dispone que: ' salvo causas mayores demostrables fehacientemente, la propiedad subirá el alquiler según el IPC del año y no según criterio propio; asimismo no usará del derecho de desahuciar al arrendatario antes de finalizar el contrato, salvo por motivos que marca la ley (incumplimiento del pago, uso de la vivienda inadecuado, etc.) que también se deberá demostrar fehacientemente'.

Por otra parte, por lo que se refiere al régimen legal aplicable, conviene recordar que, al tiempo de firmarse el contrato de autos, estaba en vigor Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, si bien, en su redacción anterior a la reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, de modo que el articulo 14 de dicho texto legal, dedicado a regular los supuestos de enajenación de la vivienda arrendada, señalaba que: ' El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria .

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria . En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años'.

Esta norma configuraba, como hemos apuntado, un régimen legal del que se derivarían las mismas consecuencias que la aplicación de la cláusula decimotercera del contrato de autos.

Por último, en lo que atañe a las normas que regulan la interpretación de los contratos, la doctrina jurisprudencial más reciente aparece recogida, por ejemplo, en las SSTS núms. 27/2015, de 29 enero , 247/2016, de 25 de abril y 365/2016, de 3 de junio o 651/2016 de 4 de noviembre , entre otras, que sientan las siguientes directrices, que expondremos tomando los términos de la última de las resoluciones citadas: ' En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 [sic, 1285] del Código Civil ). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012 ), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: 'el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia! proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282 y 1283 del Código Civil ).

Esta Sala, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013 ), 12 de abril de 2013 (núm.

226/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), también ha resaltado la instrumentación técnica de la 'base del negocio' como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado'.



TERCERO.- Partiendo de las consideraciones expuestas, podemos avanzar que no suscribimos la decisión del juzgador de primera instancia ni la interpretación del contrato que se expone en la resolución recurrida.

Así, a grandes rasgos, desde un criterio de interpretación sistemática orgánica del contrato, debemos señalar que, a nuestro juicio, la disposición sexta no contiene previsión alguna con respecto a la duración del contrato, y, desde luego, no deja sin efecto ni la cláusula decimotercera ni tampoco modifica el régimen legal aplicable, mucho menos frente a un adquirente de buena fe.

Así, como veremos, la cláusula decimotercera contiene una previsión para la extinción del contrato (no para su resolución) caso de enajenación de la vivienda, tratándose por tanto de una circunstancia que no viene vinculada a posibles incumplimientos de la parte arrendataria, mientras que la cláusula sexta del apartado 'OTRAS' alude a supuestos de resolución del contrato por incumplimiento del inquilino.

Detallando esta primera aproximación, en efecto, de los términos de la propia cláusula sexta resulta que la misma no contiene disposición alguna que se refiera al plazo de duración del contrato, y que, por lo tanto, pueda considerarse un pacto expreso contrario a la previsión contractual relativa en general a las consecuencias de la enajenación de la vivienda.

Mediante esta cláusula sexta del apartado 'OTRAS', que en ningún caso sería oponible a la nueva adquirente, la arrendadora se comprometía a no usar el derecho a desahuciar ' antes de finalizar el contrato' salvo el concurso de motivos (causas de resolución) legales. Ahora bien, la finalización del contrato a la que alude esta disposición variaba en función de quién fuera el propietario de la vivienda, debiendo distinguirse: (i) el caso de que la vivienda se mantuviera en poder de disposición de la primitiva entidad arrendadora, supuesto en que la propiedad, por el principio de relatividad de los contratos, quedaba obligada a respetar a la arrendataria el plazo conferido, y (ii) el caso de que la vivienda se enajenara y, en consecuencia, no se mantuviera en propiedad de la primitiva arrendadora, supuesto en que, habida cuenta que no se trataba de un contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad pese a que ello era posible dada su duración, la nueva adquirente solo venía obligada a respetar un plazo máximo de duración de cinco años, porque así lo establecía el contrato ( en la cláusula 13ª) y también la ley aplicable.

Esta interpretación sistemática del contrato (ex. art.1285 del Código Civil) aparece plenamente corroborada por la interpretación literal (ex. art. 1.281 CC), sin que pueda prevalecer una interpretación extensiva, pues no cabe entender comprendidos en el contrato cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar ( art. 1.283 CC). La tesis que defiende la parte demandada, ahora apelada, conduce a considerar que la cláusula 13ª no tiene efectividad alguna, lo que no puede derivarse del mero hecho de que el contrato se redactara a partir de un modelo predispuesto, ya que, si esta hubiese sido la pretensión de los contratantes, la de dejar sin efecto tal previsión, hubiera bastado con que lo expresaran así, y no lo han hecho.

En otro orden de cosas, discrepamos también de la consideración que se efectúa en la sentencia cuando se señala que no puede 'afirmarse con rotundidad' la buena fe de la adquirente, la actora apelante en este caso, y ello deduciendo del testimonio del marido de la demandada, y también residente en la vivienda de autos, Sr. Jeronimo , que la actora, al adquirir la vivienda, debió conocer la existencia del contrato de arrendamiento. Pues bien, la declaración del Sr. Jeronimo , además de ser valorada con reserva dado su evidente interés en el litigio, resultó fundamentalmente irrelevante, pues el único dato concluyente que llegó a afirmar es que el plazo de duración de veinte años previsto inicialmente en el contrato fue a modo de 'regalo' que las anteriores propietarias le hicieron a su esposa, la arrendataria, que trabajaba como empleada del hogar para las mismas. Pero este mismo testigo, pese a la insistencia de la Letrada de la demandada, manifestó desconocer otra razón y negó que dicho plazo, especialmente extenso, estuviera vinculado a la realización de obras por los arrendatarios.

Así las cosas, la buena fe de la actora adquirente se debe presumir, aunque, en todo caso, no quedaría perjudicada por la sola circunstancia de que hubiera conocido la existencia del contrato de arrendamiento, máxime teniendo en cuenta su cláusula 13ª y la legislación aplicable, y, mucho menos, debemos insistir, ante la falta de constancia registral del contrato. Por lo tanto, como hemos adelantado, incluso en el negado caso de asumir la interpretación contractual que se acoge en la sentencia, lo que consideramos a efectos dialécticos, dicha previsión ( la cláusula 6ª del anexo 'OTRAS') en ningún caso sería oponible frente a la nueva adquirente. Ello sin perjuicio de las eventuales indemnizaciones que, conforme a la norma aplicable antes transcrita, pudieran corresponder a la arrendataria de quien fuera su arrendadora y enajenó la finca.

En suma, la enajenación de la vivienda conllevaba la extinción del arriendo al cabo de cinco años de su suscripción, esto es, al finalizar agosto de 2017. La actora, que no quería prorrogar el contrato, notificó a la arrendataria su intención de tenerlo por extinguido, primero por burofax, el 22 de junio de 2017, y posteriormente mediante requerimiento notarial, el 5 de julio de 2017, es decir, con más de un mes de antelación, impidiendo con ello la tácita reconducción.

Por ello el contrato debe considerarse extinguido por expiración del termino debiendo la demandada proceder al desalojo de la vivienda de autos.

Consecuentemente, procede, con estimación del recurso planteado, la revocación de la resolución recurrida y la íntegra estimación de la demanda inicial de las actuaciones con expresa imposición a la demandada de las costas del procedimiento en primera instancia por aplicación del principio del vencimiento objetivo ( ex. art. 394 LEC).



CUARTO.- La estimación del recurso comporta, ex. art. 398 de la LEC, la imposición a los apelantes de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos legales invocados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad LLOGATALIA,S.A. contra la Sentencia dictada el día 1 de febrero de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 52 de los de Barcelona en autos de Juicio Verbal 680/2017 de los que el presente Rollo dimana, REVOCAMOS la indicada resolución y, estimando la demanda interpuesta por la citada apelante contra Dª Evangelina , DECLARAMOS extinguido, por expiración del término, el contrato de arrendamiento existente de fecha 1 de septiembre de 2012, que tiene por objeto la vivienda sita la CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 NUM002 ( 08028) de Barcelona y CONDENAMOS a la referida demandada a dejarla libre, vacua, expedita y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento a su costa en caso de no hacerlo así en el plazo que al efecto se señale en ejecución de esta sentencia, así como al pago de las costas procesales causadas en primera instancia.

Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Se acuerda la devolución del depósito constituido.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Lo acordamos y firmamos.