Sentencia CIVIL Nº 114/2021, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 850/2020 de 24 de Febrero de 2021

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00114/2021

Modelo: N10250

C/ ROSALIA DE CASTRO NUM. 5

Teléfono:986805108 Fax:986803962

Correo electrónico:seccion1.ap.pontevedra@xustiza.gal

Equipo/usuario: AA

N.I.G.36038 42 1 2020 0001890

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000850 /2020

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de PONTEVEDRA

Procedimiento de origen:JVD JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000386 /2020

Recurrente: BOA VILA RESTAURANTE SL

Procurador: MARIA DEL PILAR HERMIDA PAREDES

Abogado: ALVARO LOIS PUENTE

Recurrido: LAFPRO 97 SL

Procurador: LUCIA RODRIGUEZ GESTO

Abogado: PAULINO ARAUJO VILAR

Ilmos. Magistrados

D. Francisco Javier Menéndez Estébanez

D. Manuel Almenar Belenguer

D. Jacinto José Pérez Benítez

LA SECCIÓN PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, CONSTITUIDA POR LOS MAGISTRADOS EXPRESADOS CON ANTERIORIDAD,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

S E N T E N C I A Nº 114/21

En Pontevedra, a veinticuatro de febrero de dos mil veintiuno.

Visto el rollo de apelación núm. 850/2020, derivado del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia pronunciada en el juicio verbal seguido con el núm. 386/2018 ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, siendo apelante la demandada BOA VILA RESTAURANTE, S.L., representada por la procuradora Sra. Hermida Paredes y asistida por el letrado Sr. Lois Puente, y apelada la demandante LAPFRO 97, S.L.,representada por la procuradora Sra. Rodríguez Gesto y asistida por el letrado Sr. Araujo Villar. Es ponente el magistrado D. Manuel Almenar Belenguer.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 9 de octubre de 2020, el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra pronunció en los autos originales de juicio verbal de los que dimana el presente rollo de apelación, sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada, decía:

'Estimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Rodríguez Gesto, en nombre y representación de la mercantil LAFPRO 97 S.L., contra la mercantil BOA VILA RESTAURANTE S.L., representada por la Procuradora Sra. Hermida Peredes, y en su virtud,

- declaro resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda sito en planta baja del edificio nº 9 de la calle Cobián Roffignac con calle Padre Sobreira s/n de Pontevedra, celebrado entre las partes el 10 de enero de 2011, y novado parcialmente el 12 de junio de 2017, por impago de rentas por la parte arrendataria.

- condeno a la mercantil BOA VILA RESTAURANTE S.L. a que desaloje y ponga el inmueble en la libre disposición de la parte actora, mediante la entrega de las llaves del mismo.

- condeno a la mercantil BOA VILA RESTAURANTE S.L. al abono a la parte actora de la cantidad de DIECIOCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS EUROS (18.362 €) en concepto de rentas impagadas entre los meses de mayo a septiembre de 2020, ambos incluidos, y en todo caso al pago de los intereses legales de la misma desde la fecha de interposición de la demanda para la deuda devengadas hasta el mes de mayo de 2020 (incluido) y los intereses legales desde la fecha de su devengo respecto del resto de las cantidades objeto de condena

- condeno a la mercantil BOA VILA RESTAURANTE S.L. al pago de las rentas que se devenguen con posterioridad a esta resolución a razón de 5.712 euros mensuales, y hasta que se produzca la entrega de llaves del local.

Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Tras ser notificada a las partes, por la representación de la demandada se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación contra la meritada sentencia mediante escrito presentado el 9 de noviembre de 2020 y por el que, tras alegar los hechos y razonamientos jurídicos que estimó de aplicación, terminaba suplicando que se tenga por interpuesto, en tiempo y forma, recurso de apelación, y, previos los trámites legales, se dicte sentencia por la que, con estimación del recurso de apelación, se revoque la resolución recurrida en todos sus extremos y se dicte otra por la que, estime la oposición formulada por el recurrente. Todo ello con expresa imposición a la parte demandante de las costas procesales por ella causadas.

TERCERO.- Admitido a trámite el recurso interpuesto por la demandada, se dio traslado a la demandante, que se opuso al mismo en virtud de escrito presentado el 18 de noviembre de 2020 y por el que interesó su desestimación, con imposición a la recurrente de las costas de segunda instancia, tras lo cual, con fecha 30 de noviembre de 2020, se elevaron los autos a esta Audiencia para la resolución del recurso, turnándose a la Sec. 1ª, donde se acordó la formación del oportuno rollo y se designó ponente al magistrado Sr. Almenar Belenguer, que expresa el parecer de la Sala.

CUARTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales que lo regulan.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de la cuestión.

1.- En el presente procedimiento se ejercita por la mercantil LAFPRO 97, S.L., en su condición de titular de un local de negocio sito en los bajos de los edificios nº 9 de la calle Cobián Roffignac y s/n de la calle Padre Sobreira, ambos de Pontevedra, una acción de desahucio por falta de pago y, acumuladamente, en reclamación de 5.712,00 €, en concepto de renta adeudada a la fecha de presentación de la demanda, más las que se devenguen hasta la toma de posesión del inmueble por parte de la propiedad, a razón de 5.712,00 € mensuales, contra la mercantil BOA VILA RESTAURANTE, S.L., con base en los siguientes hechos:

1º Con fecha 10/01/2011, la demandante arrendó a la hoy demandada los inmuebles radicados en los mencionados bajos de las calles Cobián Roffignac y Padre Sobreira de esta Ciudad, para la actividad propia de restaurante, por un plazo de veinte años, estipulando una renta de 4.500,00 €/mes durante el primer año, 5.000,00 €/mes para el segundo año, y 6.000,00 €/mes para el tercer año y sucesivos, con aplicación a partir del cuarto año de una actualización anual conforme al IPC.

2º En el contrato se pactó que la renta se abonaría por mensualidades anticipadas, dentro de los 7 primeros días de cada mes, incrementándose en el porcentaje del IVA que se establezca por las autoridades fiscales competentes y descontándose la oportuna deducción fiscal.

3º En virtud de documento privado de 12/06/2017, las partes estipularon la novación parcial del mencionado contrato en el sentido de fijar, con efectos del 01/07/2017 y hasta el 30/06/2021, una renta mensual de 5.600,00 €/mes, más el IVA y menos la retención fiscal que legalmente corresponda.

4º La inquilina demandada no ha abonado la mensualidad correspondiente al mes de mayo de 2020, adeudando la cantidad de 5.712,00 €, que resulta de incrementar la renta bruta de 5.600,00 € en el 21% de IVA y deducir la retención fiscal del 19%

2.- La entidad demandada BOA VILA RESTAURANTE, S.L., tras reconocer la realidad del contrato y del pacto novatorio, alega que, con ocasión de la pandemia generada por el coronavirus Covid-19, las partes entraron en una nueva negociación a los efectos de determinar las consecuencias del art. 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se acordaba la suspensión de las actividades de hostelería y restauración, ya que, el local arrendado, quedaba inservible para el uso al que se arrendaba, y, finalmente, alcanzaron un acuerdo por el que se novaba la renta, que se estableció en la cantidad de 2.000,00 €/mes, que el arrendatario, para evitar conflictos y aun entendiendo que la nueva renta solo tendría efectos una vez concluido el estado de alarma, abonó desde el mes de abril. Afirmados estos hechos, se opone a la demanda por los siguientes argumentos:

1º Con carácter previo, invoca la excepción de inadecuación de procedimiento al entender que nos hallamos ante una cuestión compleja en tanto que las rentas pretendidas, por una u otra causa, distan con mucho de estar suficientemente definidas y cuantificadas. En particular, se niega el planteamiento de la actora, que da por sentado que en mes de mayo de 2020 se ha devengado renta por el alquiler de un inmueble, cuando lo cierto es que el mismo no ha podido ser empleado por el arrendatario durante el estado de alarma, cuestión ésta, la del devengo de la renta durante dicha situación que excede del cauce del procedimiento que nos ocupa.

2º La renta correspondiente al mes de mayo ha sido satisfecha mediante transferencia de fecha 08/06/2020, si bien por error de cálculo se abonaron 79,80 € menos, que ya han sido pagados.

3º La imposibilidad de usar el local, y, por tanto, de que el arrendador cumpla su obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico y útil del bien arrendado, implica un supuesto de fuerza mayor que, de conformidad con el art. 1105 CC, en relación con los arts. 1554.3 letra a), 1551 y 1556 CC, comporta la suspensión de la obligación del pago de la renta.

4º Indeterminación en la cuantía de la renta: la regla 'rebus sic stantibus' permite la modificación de las obligaciones derivadas de un acuerdo e incluso su resolución, cuando, por circunstancias sobrevenidas, se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso el cumplimiento, lo que, aplicado al caso en atención a la situación creada por el Covid-19, podría permitir no solo una reducción del importe de la renta, sino, incluso, la suspensión temporal del pago de la misma.

3.- Al amparo de los argumentos expuestos, la entidad arrendataria demandada solicita:

1º De forma principal, la desestimación de la demanda por inadecuación de procedimiento.

2º Subsidiariamente, y en cascada, que se declaren abonadas la totalidad de las rentas debidas y se desestime la demanda; y, para el caso de que se pretenda, por parte del arrendador, la exigencia de una renta superior a la acordada de 2.000,00€, se declare (i) la inexistencia de devengo de renta alguna durante el período comprendido por el estado de alarma, y (ii) subsidiariamente a la anterior, en aplicación de los principios que rigen la fuerza mayor en relación con las obligaciones derivadas de los contratos ('rebus sic stantibus'), la moderación de la renta.

4.- En el acto de la audiencia previa, la Magistrada 'a quo' rechazó la excepción de inadecuación de procedimiento, sin que se interpusiera recurso alguno frente a dicha resolución.

5.- Centrado así el debate, la sentencia comienza por recordar que los motivos de oposición regulados para el juicio verbal de desahucio están limitados a los recogidos en el art. 444.1 LEC (alegación y prueba del pago o de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación), y, acto seguido, analiza la prueba practicada, a la luz de la cual considera acreditado:

1º La existencia del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de fecha 10/01/2011, así como de la novación modificativa de renta de fecha 12/06/2017, conforme a la cual el importe del alquiler a fecha de la reclamación, mayo de 2020 y meses sucesivos, es de 5.712,00 €/mes, a ingresar en los 7 primeros días de cada mes y por meses anticipados.

2º Respecto del supuesto pacto alcanzado con motivo de la situación derivada del Covid-19 y en virtud del cual la arrendataria entregaría 2.040 €/mes, una vez aplicados los impuestos y retenciones, ninguna prueba existe de dicho pacto más allá de la conformidad de la parte actora con el ingreso de 2.040,00 € correspondiente a la renta del mes de abril de 2020. Más allá de esta fecha no se ha probado que el acuerdo existiera ni tampoco sus términos.

3º En todo caso, aunque se hubiera pactado que la nueva renta derivada de la situación sanitaria se prolongaría mientras estuviera en vigor el estado de alarma -como afirma la demandada-, igualmente se habría incumplido ya que dicho estado se alzó el 21/06/2020 y la arrendataria ha seguido ingresando, por los meses de julio, agosto y septiembre la suma de 2.040,00 €, cuando tendría que haber vuelto a la renta inicial de 5.712,00 €.

6.- Con estas premisas fácticas, la sentencia concluye que, habiéndose abonado únicamente la suma 2.040,00 euros, para los meses de mayo a septiembre de 2020, ambos incluidos, no puede considerarse acreditado el pago de la renta y, dado que no es posible entrar a resolver en este procedimiento sobre las diversas solicitudes realizadas por la demandada en su escrito de contestación, especialmente la relativa a la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', estima íntegramente la demanda y resuelve el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrado entre las partes, condenando a la demandada a que desaloje y ponga el inmueble a disposición de la parte actora y abone a la misma la cantidad de 18.362 €, en concepto de rentas impagadas entre los meses de mayo a septiembre de 2020, ambos incluidos, así como de las que se devenguen a razón de 5.712 €/mes, hasta que se produzca la entrega de llaves del local.

7.- Disconforme con esta resolución, la parte demandada interpone recurso de apelación, reiterando en esta alzada los motivos de oposición formulados con ocasión de contestar a la demanda.

SEGUNDO.- El juicio de desahucio por falta de pago de la renta. Ámbito de cognición. Inadecuación de procedimiento.

8.- En orden a una mejor comprensión del objeto y alcance del procedimiento legalmente establecido para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la renta, no es ocioso hacer un breve repaso a la evolución legislativa, con especial hincapié en el apartado 3 del art. 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

9.- De entrada, el epígrafe XII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil mantiene la clásica configuración del juicio de desahucio por falta de pago como un procedimiento de carácter sumario, en el sentido estricto o técnico-jurídico, de ausencia de cosa juzgada a causa de una limitación de alegaciones y prueba. Así, en el citado apartado se explica:

'En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que [...] resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler...'

10.- El 250.1.1º LEC expresamente remite al juicio verbal la tramitación de las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. Y, ya en el seno de dicho procedimiento, el art. 444 LEC, bajo el título 'Reglas especiales sobre el contenido de la vista', concretaba los motivos que podían oponerse, en consonancia con el carácter sumario del cauce articulado:

'1.Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.'

11.- A tal fin, el art. 440.3 LEC establecía la necesidad de informar al demandado sobre la posibilidad de enervar la acción:

'En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 de esta Ley .'

12.- El problema surge a raíz de las sucesivas reformas del art. 440 LEC, motivadas fundamentalmente por el propósito de agilizar los trámites y realizadas sin tener en cuenta una mínima sistemática. De este modo, tras unas primeras modificaciones por Ley 23/2003, de 10 de julio, que se limitó a recoger el compromiso del arrendador a condenar la deuda en caso de desalojo voluntario por parte del arrendatario, a modo de allanamiento sui generis, y por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, concentró trámites y redujo plazos, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, animada por el mismo propósito, dio nueva redacción al apartado 3, cuyo párrafo 1º quedó en los siguientes términos:

'En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.'

13.- Esta redacción se ha mantenido a pesar de las sucesivas reformas del precepto habidas por la Ley 5/2012, de 6 de julio, la Ley 4/2013, de 4 de junio, la Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, la Ley 42/2015, de 5 de octubre, y el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

14.- En consecuencia, desde el momento en que ambas normas, el art. 440.3 párrafo 1º y el art. 444.1, se refieren al mismo procedimiento, esto es, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta, siendo la modificación de la primera posterior en el tiempo a la segunda, hemos de entender que se ha producido una ampliación de los motivos de oposición que puede alegar el demandado, o, en otras palabras, sin alterar el presupuesto de que nos hallamos ante un procedimiento sumario (según continúa afirmando el art. 447.2 LEC), las causas oponibles se han extendido desde la alegación y prueba del pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, a la alegación y prueba de ' las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación'.

15.- De facto, el mismo decreto de admisión de la demanda, datado el 01/07/2020, contiene una referencia expresa al derecho del demandado de alegar las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

16.- Quiere esto decir que, en principio, podrán alegarse, y serán susceptibles de prueba, todas aquellas cuestiones que justifiquen la inexistencia total o parcial de la deuda, siempre con las limitaciones inherentes a la sumariedad del expediente de que se trata y que se traduce en la ausencia de fuerza de cosa juzgada de la resolución que ponga fin al procedimiento.

17.- En el presente caso, nos hallamos ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, es decir, un arrendamiento de finca urbana celebrado para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente ( art. 3 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), que aquí se concreta a la explotación de un restaurante, con exclusión de cualquier otro uso (estipulación 5ª del contrato de arrendamiento).

18.- En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendador se obliga, además de a entregar la cosa y realizar en ella todas las reparaciones necesarias a fin de con servarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, a 'mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato' ( art. 1544.3º CC), mientras que el arrendatario está obligado a 'pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos' ( art. 1555.1º CC). Se trata de un contrato bilateral, que impone prestaciones recíprocas: la obligación den arrendatario de pagar el precio es la contrapartida de la obligación que asume el arrendador de procurar al arrendatario el goce o uso de la cosa arrendada por todo el tiempo del arrendamiento, por lo que, mientras el arrendador no incumpla su obligaciones de poner la cosa a disposición exclusiva del arrendatario y de garantizarle su uso pacífico, pesa sobre éste la obligación correlativa de satisfacer el precio convenido, salvo aquellos casos en que la ley modera dicha obligación admitiendo que el precio pueda ser disminuido a proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se viese privado, como ocurre con el supuesto contemplado en el art. 1158.2 CC.

19.- El citado precepto trata de conciliar los intereses de las partes contratantes; al arrendador le interesa conservar el bien arrendado y al arrendatario disfrutar o utilizar el mismo. Por eso, se concede al arrendador el derecho a realizar la reparación urgente y al arrendatario, en determinadas circunstancias, el derecho a la disminución de la renta, a la rescisión del contrato y, alternativamente, a la indemnización de daños o perjuicios. En el contrato de arrendamiento, el pago de la renta es la contraprestación correspondiente por el uso y disfrute de la cosa arrendada, de manera que ante la imposibilidad de utilizarla en todo o en parte, corresponde al arrendatario la facultad de exigir la reducción de la renta -total o parcial-, esto es, si se disminuye el disfrute de la cosa por el arrendatario, en correspondencia se ha de disminuir la renta que éste ha de abonar.

20.- La Ley de Arrendamientos Urbanos se hace eco de este vínculo entre disfrute o goce de la cosa y pago de la renta en los arts. 21, 22 y 26, aplicables a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda por remisión expresa del art. 30. Tratándose de reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, si la obra durase más de veinte días, ' habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado' ( art. 21.2 LAU), en tanto que si estamos ante obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario ' tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar' ( art. 22.3 LAU); y el art. 26 reconoce al arrendatario el derecho a suspender el contrato o desistir del mismo si ' la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable'.

21.- Obsérvese que la norma no relaciona ni hace depender la minoración de la renta o la suspensión del contrato con una actuación dolosa o culposa del arrendador -las obras pueden ser necesarias por razones completamente ajenas al arrendador-, sino, simplemente, de la imposibilidad o merma en el goce de la cosa arrendada.

22.- En la misma línea, la existencia de resoluciones de la Administración o de los poderes públicos que, en alguna medida, imposibiliten al deudor para cumplir su obligación, siempre que no le sean imputables, se ha admitido como supuesto de fuerza mayor incardinable en el art. 1105 CC (el conocido como ' factum principis'), con el efecto de exonerar del deudor por incumplimiento.

23.- La discusión radica en si esta clase de circunstancias, que indudablemente repercuten en la obligación de pago de la renta, pueden invocarse en el juicio verbal de desahucio o si, por el contrario, dado su carácter, normalmente complejo tanto en lo que se refiere a su articulación como presupuesto de exoneración del pago -planteamiento, nexo causal, imputabilidad al arrendador o a un tercero, efectos...-, como en lo que concierne a su prueba y a la valoración de la carga económica y jurídica que comportan, exceden del cauce estudiado y han de suscitarse a través del correspondiente proceso declarativo.

24.- La respuesta no es fácil porque depende de las circunstancias del concreto caso de que se trate. No es lo mismo que la explosión de gas en un piso provoque el desalojo del inmueble y la imposibilidad de continuar dedicando el local bajo a la actividad para la que fue arrendado mientras los servicios administrativos realizan las oportunas comprobaciones, en cuyo caso puede resultar suficiente la mera acreditación del impedimento, que una variación sustancial de las circunstancias tenidas en cuenta al tiempo de la celebración del contrato y que altere notablemente el equilibrio de las condiciones pactadas, de manera que la prestacion estipulada sea mucho mas onerosa para una de las partes que la que inicialmente habia podido preverse, lo que enlaza con la teoría del 'riesgo imprevisible' o de la cláusula 'rebus sic stantitus', cuyo análisis exige un ámbito pleno de cognición y prueba.

25.- En cualquier caso, centrándonos en el supuesto litigioso, la parte demandante LAFPRO 97, S.L., ejercitó su pretensión de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y, acumuladamente, de reclamación de rentas, a través del cauce legalmente establecido para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250.1.1º LEC), por lo que no cabe apreciar la excepción de inadecuación de procedimiento invocada por la entidad demandada. Cuestión distinta es que la arrendataria pretenda fundamentar su oposición en motivos que exceden los que pueden alegarse en el marco procesal en el que nos encontramos, pero este óbice no implica que el procedimiento instado por la actora no sea el adecuado, sino que tales motivos habrán de hacerse valer, en su caso, mediante el oportuno proceso declarativo, en el que, eventualmente, podría solicitarse -y adoptarse, de concurrir los requisitos- la adopción de medidas cautelares como la suspensión del que nos ocupa.

26.- Piénsese que, de asumir la tesis de la demandada, bastaría que el deudor adujese en su defensa motivos o causas de oposición ajenas a la existencia de la deuda, al hecho del pago o de la procedencia de la enervación, o plantease en aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' la suspensión de la obligación de pago de la renta o la reducción de su importe, para vaciar de contenido el cauce procesal previsto en la ley para la acción de desahucio, abriendo la puerta al fraude de ley.

27.- A mayor abundamiento, como señala la actora, la excepción de inadecuación de procedimiento fue rechazada por la Magistrada 'a quo' en el acto de la vista, que continuó adelante sin que por la demandada se formulara recurso o se expresara su protesta, lo que impide que pueda ser reiterada en esta alzada.

TERCERO.- Valoración de la prueba sobre las obligaciones contractualmente asumidas. El importe de la renta y la existencia de la deuda.

28.- La revisión en esta alzada de la prueba practicada en la instancia y, especialmente, de la documentación aportada, permite constata :

1º En virtud de contrato privado de fecha 10/01/2011, la entidad LAFPRO 97, S.L., arrendó a la mercantil BOA VILA RESTAURANTE, S.L., dos locales de negocio, comunicados entre sí y sitos en los bajos de los edificios existentes en la calle Cobian Roffignac nº 9 y Padre Sobreira s/n, en Pontevedra, de una superficie de 140 m2 y 417 m2, respectivamente, con destino exclusivo a restaurante.

2º Las partes pactaron una renta de 4.500,00 €/mes durante el primer año, 5.000,00 €/mes el segundo año y 6.000,00 €/mes durante el tercer año y sucesivos, actualizándose a partir del cuarto año conforme al IPC. Las mensualidades se abonarían anticipadamente, dentro de los primeros 7 días de cada mes, incrementándose con el porcentaje que corresponda en concepto de IVA y minorándose la oportuna deducción fiscal.

3º Mediante documento privado de fecha 12/06/2017, las partes novaron parcialmente el contrato de arrendamiento en el sentido de acordar que, con efectos de 01/07/2017 y hasta el 30/06/2021, la renta mensual a abonar por la arrendataria ascendería a 5.600,00 €, a partir del 01/07/2021 y hasta el 30/06/2022 sería de 6.222,00 €/mes, desde el 01/07/2022 al 30/06/2023 se cuantificaría en 6.346,00 €/mes, con los impuestos y retenciones que procedan.

4º Con fecha 14/03/2020 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. En el art. 10 de la expresada norma, bajo el título ' Medidas de contención en el ámbito de la actividad comercial, equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativas, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales', se incluía el siguiente apartado:

'4. Se suspenden las actividades de hostelería y restauración, pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio.'

5º El estado de alarma fue prorrogado por Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo, hasta las 00:00 horas del 12 de abril; por Real Decreto 487/2020, de 10 de abril, hasta las 00:00 horas del 26 de abril; por Real Decreto 492/2020, de 24 de abril, hasta las 00:00 horas del 10 de mayo; por Decreto 514/2020 de 8 de mayo de 2020, hasta las 00:00 horas del 24 de mayo; por Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, hasta las 00:00 horas del 7 de junio; y por Real Decreto 555/2020, de 5 de junio, hasta las 00:00 horas del 21 de junio, en que se levantó, si bien el Real Decreto 514/2020, de 8 de mayo, habilitó un denominado ' procedimiento para la desescalada', en función del cual se autorizó en Galicia el consumo en el interior de establecimientos de hostelería a partir del 25/05/2020, con limitaciones de aforo.

6º Entre tanto, mediante correo electrónico remitido en fecha 06/04/2020, la arrendataria había solicitado a la arrendadora una quita en el importe del alquiler, en los siguientes términos:

'Hola Iago, dadas las circunstancias excepcionales en las que nos estamos moviendo espero que podáis tenerlas en cuenta y realizar una quita en el importe del alquiler para contribuir a la viabilidad futura del negocio una vez pase todo esto.

En marzo facturamos casi 35 mil euros cuando el año pasado fueron 87 mil (te adjunto datos). Sólo se trabajó con normalidad la primera semana y nos quedamos sin el puente del día del padre y en abril que es un mes importante de facturación, pues está la Semana Santa, dejaremos de facturar otros 90 mil euros y las ventas que estamos haciendo a domicilio dan para pagar los salarios y al menos ir sacando la mercancía.

Espero que entre ambos podamos poner de nuestra parte para lograr que las cosas sigan funcionando como hasta ahora, espero tus noticias al respecto, un cordial saludo.'

7º La arrendadora contestó el mismo día y por idéntico conducto, realizando la siguiente propuesta:

'Hola Manuel,

Claro que entendemos las circunstancias.

Y por ello, te ofrecemos que la cuota de arrendamiento a pagar a primeros de Abril sea de 2000 euros más iva.

Dinos si te parece bien y pido a Paulino que materialice el acuerdo

Un saludo

Juan Luis'

8º Mediante transferencia bancaria de fecha 08/04/2020, la arrendataria BOA VILA RESTAURANTE, S.L., abonó la cantidad de 1.960,20 €, en concepto de pago de alquiler. Por su parte, la arrendadora emitió la factura nº 4/2020, por importe de 2.040,00 €, correspondientes al montante pactado (2.000 €), más 21% IVA (420,00 €), menos 19% de retención fiscal (380,00 €), en la que hizo constar como concepto:

'Mensualidad arrendamiento bajos comerciales

Según contrato de arrendamiento suscrito el 14 de enero de 2011 entre ambas sociedades'

9º Con fecha 05/06/2020, la entidad LAPFRO 97, S.L., presentó demanda en la que ejercitaba la acción de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, alegando el impago de la correspondiente al mes de mayo de 2020, por importe de 5.600,00 €.

10º Tras la presentación de la demanda, la arrendataria efectuó las siguientes transferencias en favor de la arrendadora:

- El 08/06/2020, por importe de 1.960,20 €, en concepto de ' PAGO ALQUILER MAYO'.

- El 15/07/2020, dos por importe de 79,80 € cada una, en concepto de ' PAGO DIFERENCIA ALQUILER ABRIL' y 'PAGO DIFERENCIA ALQUILER MAYO'.

- El 17/07/2020, por importe de 2.040,00 €, en concepto de ' PAGO ALQUILER MES DE JUNIO'.

- El 17/07/2020, por importe de 2.040,00 €, en concepto de ' PAGO ALQUILER MES DE JULIO'.

29.- Llegado este punto, la controversia se ciñe a determinar el alcance del acuerdo alcanzado por las partes el 06/04/2020, a saber, si tenía por objeto exclusivamente una quita o reducción de la renta devengada en el mes de abril, como sostiene la demandante -en tesis asumida en la sentencia recurrida-, o, por el contrario, el acuerdo suponía una suspensión temporal seguida de una novación de la renta con vocación de permanencia y aplicable una vez finalizase el estado de alarma, como afirma la demandada.

30.- Pues bien, a juicio de la Sala, si la arendataria pidió ' una quita en el importe del alquiler para contribuir a la viabilidad futura del negocio una vez pase todo esto'; si la arrendadora, horas después de recibir el correo, ofreció 'que la cuota de arrendamiento a pagar a primeros de Abril sea de 2000 euros más iva'; si apenas dos días más tarde se abonó el referido importe, con un error de cálculo que no fue protestado; si el referido acuerdo no se formalizó documentalmente; y, si, finalmente, no consta que a lo largo del mes de mayo hubiera reclamación extrajudicial, siquiera fuera verbal, por la falta de pago de la renta correspondiente a dicha mensualidad..., podemos extraer las siguientes conclusiones:

1ª La reducción del importe de la renta traía causa del impacto económico causado en el sector de la hostelería por la declaración del Estado de Alarma a raíz de la pandemia provocada por el Covid-19, situación que, cuando se concreta el acuerdo, se encontraba en los momentos más críticos y cuya superación era notorio que se prolongaría en el tiempo.

2ª Si existía la conciencia generalizada de que el Estado de Alarma no se iba a alzar de inmediato y la arrendataria solicita una quita para garantizar la viabilidad futura del negocio una vez se levante, lo que la arrendadora acepta, cabe fundadamente suponer que no se trató de una reducción excepcional y únicamente para el mes de abril, sino de una minoración que, basada en la radical disminución de ingresos por la prohibición del consumo en el interior del local, debía mantenerse, al menos, mientras durase el Estado de Alarma y, por tanto, estuviese vigente la resolución que impedía desarrollar en el local la actividad ordinaria de hostelería a la que se destinaba.

3º Si la arrendataria abonó el importe de la renta dos días después del cruce de correos, es también lógico pensar que esa novación tenía efectos desde el mismo mes de abril y, por tanto, que no se estipuló una suspensión del pago de la renta, sino una minoración aplicable ya en esa misma fecha, lo cual, por otra parte, es coherente con el hecho de que pudiera servir comida a domicilio.

31.- Hemos de concluir, pues, que el importe de la renta se redujo a 2.000 €/mes durante, al menos, el período de vigencia del Estado de Alarma, y, por tanto, rige para las mensualidades de abril, mayo y junio de 2020, pues no fue sino a partir del 21 de junio cuando la arrendaria pudo renudar su actividad en condiciones similares a las existentes con anterioridad.

32.- En aplicación del principio de autonomía de las partes y libertad contractual, el acuerdo alcanzado para dar solución a la problemática creada por la suspensión tenporal de la actividad de hostelería debe ser respetado y obliga, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, sin que pueda quedar su cumplimiento al arbitrio de las partes ( arts. 1256 y 1258 CC). Al propio tiempo, dicho acuerdo vacía de contenido tanto la pretensión de la actora, que reclama unas cantidades que no se adecuan a lo pactado, como las referencias de la demandada a la cláusula 'rebus sic stantibus' o a la fuerza mayor ex art. 1105 CC, ya que la novación se llevó a cabo cuando arrendadora y arrendataria ya eran plenamente conscientes de las consecuencias de la declaración del Estado de Alarma.

CUARTO.- La demora en el pago de la renta mensual como causa de resolución.

33.- Ciertamente, el examen de las actuaciones revela que la renta correspondiente al mes de mayo no fue satisfecha dentro de los 7 primeros días del mes, sino que el principal lo fue el 08/06/2020, y, la diferencia debida a un error en el cálculo del incremento por IVA y la retención fiscal, transcurridos dos meses, el 15/07/2020. Asimismo, la renta correspondiente a las mensualidades de junio y julio de 2020 se abonaría en fecha 17/07/2020.

34.- La demanda, presentada el 05/06/2020, fue repartida el 11/06/2020 al Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, que la admitió a trámite en virtud de decreto de fecha 01/07/2020, en el que se acordó dar traslado y emplazar al demandado, practicándose los requerimientos legalmente previstos mediante diligencia de fecha 09/07/2020.

35.- Es sabido que la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. La STS nº 729/2010, de 10 de noviembre, recuerda esta doctrina y explica las razones en que se funda:

' Esta Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial (SSTS 19 de febrero de 2008, RC 648/2004 , 26 de marzo de 2009 RC 1507/2004 , entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Esta conclusión se funda en los siguientes argumentos:

A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.'

36.- Con posterioridad, reiteran la doctrina de que el pago total de la renta del arrendamiento de una local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas, las SSTS nº 771/2020, de 22 de noviembre, nº 487/2011, de 8 de julio, nº 594/2011, de 9 de septiembre, nº 137/2014, de 18 de marzo, y nº 180/2014, de 27 de marzo).

37.- La jurisprudencia expuesta es de aplicación en el caso de autos porque la arrendataria pagó la renta correspondiente al mes de mayo, en su integridad, después de presentada la demanda y cuando ya había vencido la mensualidad del mes de junio, que no se abonaría hasta un mes después, en una fecha en la que ta,bién había vencido la mensualidad de julio.

38.- Sin embargo, dado que, efectuvamente, las rentas debidas -no las reclamadas- por los meses de mayo y junio fueron abonadas antes de que finalizase el plazo de diez día previsto en el art. 440.3 LEC, en relación con el art. 22.4 del mismo texto legal, cabe planterase si se enervó la acción ejercitada.

39.- La respuesta es negativa porque, aun cuando el 15/07/2020 se pagaron las mensualidades correspondientes a junio y a julio, lo cierto es que esta última no se satisfizo en la cuantía que correspondía tras el levantamiento del Estado de Alarma (5.712,00 €), sino en la pactada para el período anterior (2.040,00 €), actuación que se reiteró en los meses de agosto y septiembre, lo que implida hablar de enervación de la acción.

QUINTO.- La acción acumulada en reclamación de las rentas adeudadas.

40.- A la vista de lo razonado hasta ahora, la arrendataria adeuda a la actora la diferencia entre la renta abonada (2.040,00 €) y la que realmente venía obligada a pagar (5.712,00 €), es decir, 3.672,00 €, correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2020, fecha a partir de la cual, y toda vez que el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, volvió a declarar el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, reiterando la situación que motivó el pacto novatorio de 06/04/2020 y que persiste en la fecha de esta resolución, la renta volvió a reducirse a 2.040,00 €/mes, lo que arroja la suma de 22.848,00 €, sin que haya lugar al devengo de intereses al no haberse solicitado en la demanda

41.- En estas condiciones, el recurso debe ser parcialmente estimado en lo que concierne a la acción acumulada de reclamacion de cantidad.

SEXTO.- Costas procesales.

42.- La estimación parcial del recurso y consecuente estimación parcial de la demanda, comporta que cada parte deba asumir las costas causadas por su intervención en esta alzada ( arts. 394 y 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

F A L L A

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la entidad BOA VILA RESTAURANTE, S.L., representada por la procuradora Sra. Hermida Paredes, contra la sentencia pronunciada el 1 de octubre de 2020 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución, y, en consecuencia, manteniendo en sus propios términos los pronunciamientos primero y segundo, debemos condenar y condenamos a la demandada BOA VILA RESTAURANTE, S.L., a que abone a la actora LAFPRO 97, S.L., representada por la procuradora Sra. Rodríguez Gesto, la cantidad de 22.848,00 € en concepto de rentas impagadas entre los meses de julio de 2020 y febrero de 2021,así como al pago de las rentas que se devenguen con posterioridad a esta resolución a razón de 2.040,00 €/mes mientras dure el Estado de Alarma, y 5.712,00 €/mes tras su levantamiento, siempre hasta que se produzca la entrega de llaves del local.

Así por esta sentencia, juzgando definitivamente en la instancia, lo pronuncia, manda y firma la Sala constituida por los Magistrados expuestos al margen.