Sentencia Civil Nº 115/2015, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 872/2014 de 31 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCION NOVENA

ELCHE

Rollo de apelación nº 872/14

Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Orihuela

Autos de Procedimiento Ordinario 1755/10

SENTENCIA Nº 115/15

Iltmos. Sres.

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Vicente Ballesta Bernal

Magistrado: D. José Antonio Pérez Nevot

En la Ciudad de Elche, a treinta y uno de marzo de dos mil quince.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Procedimiento Ordinario 1755/10, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sra Minguez Valdés y dirigida por el Letrado Sr. Ruiz Ferrer, y como apelada la parte actora, D. Fermín , representada por el Procurador Sr. Tormo Ródenas y dirigida por el Letrado Sra. Martínez-Escribano Gómez.

Antecedentes

PRIMERO.- Resolución recaída en primera instancia.

El día 27 de mayo de 2014 se dictó sentencia en el procedimiento arriba indicado, siendo su fallo del tenor literal siguiente:

'Que estimo íntegramente la demanda promovida en estos autos por D. Fermín representado por el Procurador Sra Concepción Agrela Pascual de Riquelme y con la asistencia del letrado Sra Pilar Martínez Escribano Gómez contra LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , representados por el procurador Sra María Luisa Mínguez Valdés (OH) , y la defensa letrada del Sr Francisco Javier Ruiz Ferrer y en su virtud debo DECLARAR Y DECLARO el derecho de propiedad del actor sobre las tres plazas de garaje que aparecen grafiadas en el informe pericial adjunto a la demanda, CONDENANDO a la Comunidad de propietarios demandada a estar y pasar por dicha declaración y asimismo DEBO DECLARAR Y DECLARO el derecho del actor a deslindar ,amojonar y en su caso cercar ,el ámbito de las plazas de garaje de su propiedad , tal y como resulta de la descripción de las referidas fincas en los documentos aportados y del informe acompañado a la demanda

Se imponen las costas a la parte demandada LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000

Que se desestima íntegramente la demanda reconvencional formulada por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 ABSOLVIENDO de la misma a la parte demandante D. Fermín imponiendo la costas de la reconvención a la demandada LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 .'

SEGUNDO.- Interposición del recurso de apelación.

Contra la anterior resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 de Orihuela Costa, solicitando su revocación por los motivos que se pasan a resumir a continuación:

1º De la prueba testifical practicada en la persona del Sr. Patricio se desprende que las plazas de garaje litigiosas estaban separadas por una valla del cine propiedad del actor, dato que silencia la sentencia de primera instancia.

2º La declaración del Sr. Jose Augusto no debe ser tenida en cuenta debido a la animadversión manifiesta que ha mostrado para con la comunidad, intentando influir en la declaración de otra testigo, la portera del edificio, que conocía perfectamente lo ocurrido. Del testimonio de esta última y del vertido por el administrador de la finca se desprende con claridad que las plazas de garaje a que se refiere el pleito han venido siendo utilizadas por los vecinos del EDIFICIO000 .

3º Del dictamen pericial aportado con la contestación a la demanda se desprende que la finca comprada por el demandante tiene, sin contar con la parte de terreno reivindicada, 2.673,54 metros cuadrados. Este dato concuerda casi a la perfección con el que consta en el título de adquisición: 2.670 metros cuadrados. En cambio, si añadimos los 146,93 metros cuadrados de las plazas de aparcamiento, la finca del demandante pasa a tener un exceso de cabida no justificado.

4º La CALLE000 es, en realidad, una vía privada del EDIFICIO000 , encontrándose su acceso restringido por una valla.

5º Las plazas de aparcamiento reivindicadas por el actor se encontraban separadas de su propiedad por una valla metálica. Además, están cubiertas por el mismo tipo de techado que el resto de las plazas de aparcamiento de los EDIFICIO000 y DIRECCION000 .

6º Sumando la superficie que ocupan los EDIFICIO000 y DIRECCION000 , incluyendo las plazas de aparcamiento, se obtiene un total de 8.142 metros cuadrados, resultado muy cercano a los 8.187 metros cuadrados que constan en los títulos.

7º De las sentencias aportadas por el demandante como documentos nº 22 y 23 se desprende que las plazas de aparcamiento han sido poseídas a título de dueño por la comunidad de propietarios desde el año 1987 hasta marzo de 2007. En modo alguno se puede afirmar que se haya tratado de un uso esporádico.

8º El dictamen pericial del Sr. Damaso llega a la conclusión de que las plazas de aparcamiento son del demandante por eliminación. Lo único que analiza es si pueden ser propiedad de la comunidad y al llegar a la respuesta negativa deduce que deben ser del demandante. Además, en dicho informe no se analizan las escrituras ni se efectúa medición de ningún tipo.

9º El hecho de que el perito Sr. Herminio sea propietario de uno de los pisos de la comunidad del EDIFICIO000 es irrelevante, ya que conoce a la perfección la zona y ha basado su informe en documentos y datos totalmente objetivos.

10º Aun cuando se considerara que la demandada no tiene título, habría usucapido el terreno reivindicado por su posesión pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño durante más de treinta años. La posesión ha sido, en todo caso, de buena fe, pues la mercantil que vendió los terrenos, INCOBESA, es la misma que vendió la finca al actor y en el contrato de compraventa de este último sólo se le transmitía una superficie segregada de 2.670 metros cuadrados.

11º El acceso a las plazas de aparcamiento se encuentra limitado no sólo desde el año 2006, como razona la sentencia apelada, sino también por otra valla que existía con anterioridad.

TERCERO.- Oposición al recurso de apelación.

Admitido a trámite el recurso y conferido el traslado legal, por la representación procesal de don Fermín se presentó en tiempo y forma escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la resolución recurrida.

CUARTO.- Formación de rollo y designación de ponente.

Remitidas las actuaciones a este tribunal, se formó el rollo nº 872/14, se designó ponente y se señaló para la deliberación, votación y fallo del recurso el día 12 de marzo de 2015.

QUINTO.- Control de la actividad procedimental.

En la tramitación del procedimiento se han observado los preceptos legales, a excepción de algunos plazos procesales debido a la carga de trabajo que soporta este órgano jurisdiccional.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Antonio Pérez Nevot.

Fundamentos

PRIMERO.- Objeto del recurso de apelación interpuesto.

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda interpuesta por don Fermín contra la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 de Orihuela Costa, declarando que el actor es propietario de tres plazas de garaje, teniendo derecho a deslindarlas, amojonarlas y cercarlas en la forma que resulta del informe pericial acompañado con la demanda, con imposición de las costas a la parte demandada. La misma resolución desestima íntegramente la demanda reconvencional entablada por la comunidad de propietarios, imponiéndole las costas de la reconvención.

Contra esta resolución se alza en apelación la representación procesal de la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 de Orihuela Costa, solicitando su revocación por los motivos que hemos resumido en el antecedente de hecho segundo de este auto, al que nos remitimos en aras de la brevedad.

El Sr. Fermín , parte demandante y demandado-reconvencional en la primera instancia, se opone a la estimación del recurso y solicita la confirmación de la resolución recurrida por sus propios fundamentos.

SEGUNDO.- Exposición del único motivo del recurso de apelación.

El recurso de apelación interpuesto se basa en un error de valoración de la prueba practicada en la primera instancia. Considera la comunidad apelante que el Sr. Fermín no ha probado ser propietario del terreno a que se refiere el litigio, destinado a unas plazas de aparcamiento. También entiende debidamente probados los requisitos necesarios para usucapir el terreno litigioso, por lo que interesa la revocación del pronunciamiento desestimatorio de la demanda reconvencional.

Dado que el recurso interpuesto se dirige contra los dos pronunciamientos de la sentencia recurrida, analizaremos cada una de las pretensiones que constituyen objeto de la litis por separado.

TERCERO.- Consideraciones previas sobre la acción declarativa de dominio.

Señala la STS nº 467/2012, de 19 de julio (rec. nº 294/2010 ) que 'la acción declarativa de dominio, como su propio nombre indica, va dirigida a obtener la mera declaración de existencia de la titularidad dominical, sin impetrar la condena a la restitución de la cosa. Su objeto por tanto, se concreta en la verificación de la realidad del título, lo que la hace especialmente indicada en los supuestos de perturbación sin despojo de la posesión, o de inquietación de la misma, así como en aquellos casos en los que se persigue integrar títulos incompletos o defectuosos de dominio; sobre todo en orden a su acceso al Registro de la Propiedad. De esta forma, la acción declarativa de dominio se proyecta como una acción de defensa y protección del derecho real, cuyo ejercicio queda amparado en el contenido y reconocimiento que del mismo se dispone en el artículo 348 del Código Civil ; respecto del derecho de propiedad, como derecho paradigmático en el campo de los derechos reales. Con lo que se exige para su aplicación los mismos requisitos que para el ejercicio de la acción reivindicatoria salvo, como resulta lógico, el requisito de la posesión contraria del demandado que, por definición, no se contempla en el objeto de esta acción, de suerte que debe demostrarse el dominio de la cosa y su identificación; por todas, la STS de 2 de noviembre de 2006 , RJ, 2006, 7123.

La prueba del dominio viene referida al acto de adquisición del mismo y como questio facti se remite a la prueba del título que, en sentido material, viene a describir todo acto o negocio jurídico capaz de determinar la producción de efectos jurídicos de carácter real. Esta prueba no se realiza de una forma apriorística, ni tasada, de modo que hay que estar a las reglas generales en la materia en orden a la demostración de un derecho mejor y más probable que el del demandado, pudiéndose valer del juego de las presunciones, particularmente de la contemplada en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , esto es, de lapossessio ad usucapionem , si bien con un alcanceiuris tantum dado el carácter no tabular que tiene la usucapión en nuestro sistema registral. En todo caso, en la confrontación de los medios de prueba, y dado el objeto y finalidad de la acción, deben tener preferencia aquellos que impliquen o favorezcan un título hábil para adquirir el dominio'.

A los presupuestos o requisitos de esta acción se refieren multitud de sentencias del Tribunal Supremo. Por citar una de las más recientes, la STS nº 729/2012, de 22 de noviembre (rec. nº 1958/2009 ) indica que la acción declarativa 'precisa como presupuestos la acreditación del título de propiedad por parte del demandante y la identificación, como cosa señalada y reconocida, e identidad, como la misma que es objeto de la demanda (así se expresa la sentencia de 30 junio 2011 )'.

En relación al requisito de identificación, la STS nº 148/2012, de 26 de marzo (rec. nº 79/2009 ) señala que 'la jurisprudencia tiene declarado que la identificación de las fincas ha de concurrir de forma totalmente evidenciada para que no ofrezca duda alguna a las que se reivindican, debiendo fijarse con la debida precisión su cabida, situación y linderos, y con la cumplida probanza que son las que se refieren los títulos y los demás medios probatorios en los que los actores fundan su derecho y tal identificación exige un juicio comparativo entre la finca real y la titular ( Sentencias de 5-3-1991 , 25-11-1991 , 26-11- 1992 , 4-11- 1993 , 11-6-1993 , 6-5-1994 , 28-3-1996 , 1-4-1996 ). ( STS 17-3-2005 )'. A estos efectos, conviene recordar igualmente que los datos puramente fácticos contenidos en los asientos registrales no son inatacables en este tipo de litigios ya que, como señala la STS nº 107/2012, de 12 de marzo (rec. nº 466/2009 ), 'el Registro de la Propiedad no está dotado de base física fehaciente, y la institución no responde la exactitud de los datos y circunstancias de hecho, ni por consiguiente de los demás datos descriptivos de las fincas ( Sentencias de 13-11-1987 , 1-10- 1991 , 26-11-1992 , 3-2-1993 y 1-7-1995 ).

El artículo 38 sólo establece una presunción 'iuris tantum' a favor del titular registral y por tanto no se trata de legitimación registral totalmente plena, ya que las inscripciones registrales no dan fe de las características físicas de los inmuebles que comprenden y prevalece la realidad extrarregistral distinta cuando resulta cumplidamente probada ( Sentencias de 11-6-1991 , 24- 2-1993, 21-4-1993 y 22-2-1996 ). La identificación no se logra con la expresión que figura en los títulos presentados en el pleito, ni con la de inscripción registral, ya que se requiere que las fincas se determinen de modo preciso sobre el terreno y por sus linderos y este requisito identificativo es esencial para que puedan prosperar cualquiera de las acciones del artículo 348 del Código Civil ( Sentencias de 1-2-1993 y 8-10-1994 ) ( STS 17-3-2005 )'. Esta misma sentencia se refiere también a la carga de la prueba del presupuesto de identificación de la finca, que corresponde al demandante: 'el actor que era el obligado a identificar a la perfección la situación y enclave de su finca no ha aportado prueba pericial alguna ni la ha propuesto, pretendiendo que la Sala supla esa función, analizando planos catastrales y fotografías aéreas, lo que no es de recibo'. En otras sentencias encontramos alguna matización a la doctrina tradicional del Tribunal Supremo sobre el alcance del principio de legitimación registral. Así, en la STS nº 495/2008, de 2 de junio (rec. nº 375/2001 ): 'la posición de esta Sala es que el principio de legitimación registral no alcanza a los datos de hecho, como si es secano o regadío o está edificada o en construcción ( sentencia de 7 de febrero de 2008 ), pero sí alcanza a la situación y linderos en cuanto una persona ajena al Registro de la Propiedad tan sólo los puede rechazar o impugnar si acredita cumplidamente su derecho sobre finca que contradiga el asiento registral y destruya la presunción iuris tantum que proclama el contenido de la inscripción'.

En no pocas ocasiones se suele hacer uso por las partes de certificaciones catastrales a las que se les pretende atribuir un valor probatorio pleno, algo que ha sido desechado tradicionalmente por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En este sentido, cumple citar la STS nº 525/2000, de 26 de mayo (rec. nº 2311/1995 ): 'se pretende por la entidad municipal recurrente dar a las certificaciones catastrales una fuerza probatoria de la que carecen; ya dijo la sentencia de esta Sala de 4 de noviembre de 1961 que 'la inclusión de un mueble o un inmueble en un Catastro , Amillaramiento o Registro Fiscal, no pasa de constituir un indicio de que el objeto inscrito puede pertenecer a quien figura como titular de él, en dicho Registro, y lo mismo los recibos de pago de los correspondientes impuestos; y tal indicio , unido a otras pruebas, puede llevar al ánimo del Juzgador el convencimiento de que, efectivamente, la propiedad pertenece a dicho titular; pero no puede constituir por sí sola un justificante de tal dominio , ya que tal tesis conduciría a convertir a los órganos administrativos encargados de ese registro en definidores del derecho de propiedad y haría inútil la existencia de los Tribunales de justicia, cuya misión es precisamente la de declarar los derechos controvertidos'; doctrina reiterada en posteriores resoluciones como la de 2 de diciembre de 1998 según la cual 'el Catastro afecta sólo a datos físicos (descripción, linderos, contenido, etc.) nada más, no sienta ninguna presunción de posesión dominical en favor de quien en él aparece propietario. Si las certificaciones catastrales no prueban la propiedad, no pasan de ser meros indicios que necesitan conjugarse con otros medios probatorios ( sentencias de esta Sala de 16 de noviembre de 1988 y 2 de marzo de 1996 y las que en ellas se citan), con más razón no pueden ser tampoco por sí mismas prueba de una posesión a título de dueño'.

Por otra parte, sobre la forma con que debe llevarse a cabo la identificación, la STS nº 1112/2002, de 22 de noviembre (rec. nº 1198/1997 ): 'de manera que no se susciten dudas racionales sobre cuál sea - sentencias de 29 de marzo de 1979 , 6 de octubre de 1982 , 31 de octubre de 1983 , 3 de julio de 1987 , 30 de noviembre de 1988 , 3 de noviembre de 1989 , 27 de junio de 1991 , 4 de noviembre de 1993 , 30 de enero de 1995 , etc., etc.- siendo preciso que se determine la finca por los cuatro puntos cardinales, que deben venir determinados exactamente y con toda precisión - sentencia de 12 de abril de 1980 - debiendo fijarse con precisión, situación, cabida y linderos de la finca, demostrando que el predio reclamado es al que se refieren los títulos'. Es decir, debe probarse ( STS nº 953/1998, de 23 de octubre; rec. nº 1785/1994 ) que 'el predio es topográficamente el mismo a que se refieren los documentos y demás medios de prueba ( SS. 8 abril 1976 [RJ 19761708 ], 31 octubre 1983 , ó 25 febrero 1984 [RJ 1984811])'.

Siendo claro que la legitimación activa corresponde a quien afirma ser propietario de la cosa litigiosa, la pasiva viene atribuida a quien, de alguna forma, niega o discute el derecho que se atribuye el actor. Ello determina que la acción declarativa tenga un ámbito restringido, ya que de ella 'sólo puede valerse quien tiene necesidad especial para ello; debe existir la duda o controversia y una necesidad de tutela de manera que el interés del demandante desaparece si no hay inseguridad jurídica, la parte contraria no se opone al Derecho'( STS nº 64/1999, de 5 de febrero; rec. Nº 2249/1994 ).

CUARTO.-Revisión de la prueba practicada en relación a la acción declarativa de dominio entablada por el Sr. Fermín .

Esta Sala, tras valorar en su conjunto todos los medios de prueba practicados en el proceso llega a la misma conclusión que el Juez de Primera Instancia: han quedado probados en la litis todos los presupuestos de la acción reivindicatoria.

A) Título de dominio.

Sobre este particular no existe una específica controversia, por lo que no nos detendremos mucho. Simplemente, indicar que el negocio jurídico que el Sr. Fermín alega como determinante de la adquisición del derecho de dominio cuya declaración se interesa en la litis es un contrato de compraventa celebrado con la mercantil INCOBESA. Este contrato fue elevado a público el día 25 de agosto de 1998 (vid. escritura aportada como documento nº 2 de la demanda, f. 30 y ss.).

B) Identificación de la finca.

La finca a que se refiere la demanda se encuentra perfectamente identificada, por los cuatro vientos, en el plano nº 1 del informe técnico del Sr. Casiano , Ingeniero Técnico en Topografía (doc nº 5 de la demanda, f. 75 de autos). Se trata de la superficie identificada como 'registral nº NUM000 ', rayada en color rojo.

C) Identidad.

Éste es el requisito a que se ha referido, fundamentalmente, la controversia litigiosa. La comunidad de propietarios demandada sostiene que la finca grafiada en el plano nº 1 del documento nº 5 de la demanda (f. 75) no se corresponde con la finca adquirida por el Sr. Fermín en el contrato de compraventa de 26 de agosto de 1998. En concreto, se alega que la porción de terreno existente al noreste de dicha finca, que en el plano consta identificada con la leyenda 'Aparcamientos', no fue transmitida con la indicada compraventa. Y ello, porque el objeto de esta última fue una porción de terreno de 2.670 metros cuadrados segregados de otra finca mayor (la registral nº NUM001 ) y la finca a que se refiere el demandante tiene una cabida real de 2.820,47 metros cuadrados. En relación a ésta y a otras muchas objeciones de las planteadas en el recurso, hemos de indicar lo siguiente:

1º La finca adquirida por el demandante se describe, en la escritura de compraventa, de la forma siguiente (f. 33):

'Parcela sita en la manzana NUM002 del P.P. ' NUM003 FASE' de la URBANIZACIÓN000 , término de Orihuela. Su extensión dos mil seiscientos setenta metros cuadrados, que linda: Norte, CALLE001 ; Sur, aparcamiento público y edificio de Telefónica; Este, ejidos del EDIFICIO000 ; y Oeste, CALLE002 '.

2º En el título se indica también que dicha finca procede, por segregación, de una extensión mayor, que consta inscrita como finca registral nº NUM001 (f. 34).

3º En el mismo apartado en que se describe la finca se especifica que su referencia catastral es la nº NUM004 (f. 33).

4º La cartografía catastral correspondiente a la parcela identificada con el número consignado en la escritura pública de compraventa incluye la parte de terreno controvertida, destinada a aparcamientos, dentro de la finca del demandante (doc. nº 3, f. 50 de autos).

5º El plano de ordenación del Plan Parcial de la Dehesa de Campoamor confeccionado en los años sesenta incluye igualmente la porción de terreno litigiosa dentro de la parcela del demandante (f. 390 de autos). Lo mismo sucede en el plano de urbanización levantado en el año 1973 (f. 493).

6º En el plano nº NUM005 del proyecto de construcción del DIRECCION000 , promovido por INCOBESA (la misma mercantil que vendió la finca segregada al Sr. Fermín ), la zona a que se refiere este pleito queda dentro del inmueble de la demandante (f. 394).

7º INCOBESA fue la promotora de las obras de construcción de los DIRECCION000 y EDIFICIO000 , tal y como resulta de las escrituras de declaración de obra nueva y división horizontal acompañadas con la demanda (documentos nº 7 y 9, f. 129 y 171 y ss.).

8º Los terrenos sobre los que se construyó el EDIFICIO000 , inscritos como finca registral nº NUM006 , se describen de la forma siguiente (f. 131):

Tierra campo secano en blanco, situada en el término de Orihuela, partido del DIRECCION001 . Tiene una superficie de cuatro mil ciento treinta y siete metros cuadrados. Linda: al Este, terrenos de Nieves ; al Sur, calle particular sin nombre; al Oeste, la CALLE000 ; y al Norte, la CARRETERA000 .

9º Uno de los mástiles que sostienen el armazón metálico sobre el que se mantiene el techado de uralita de las plazas de aparcamiento se encuentra sujeto a una de las paredes del edificio destinado a cine, propiedad del actor. Así se observa en la fotografía nº 5 del acta notarial presentada como documento nº 15 de la demanda (f. 259 de autos).

De lo expuesto se desprende que:

(i) Tanto la finca del demandante como la finca sobre la que se encuentra constituida la comunidad demandada proceden de la segregación de otra finca mayor, la registral nº NUM001 .

(ii) La mercantil propietaria de esta finca, INCOBESA, fue quien vendió al Sr. Fermín los terrenos litigiosos y quien promovió la construcción del EDIFICIO000 .

(iii) La finca sobre la que se alzó este edificio no linda, por su viento Oeste, con el resto de la finca matriz, sino con la CALLE000 , que es la que aparece en los planos catastrales en medio de las parcelas del actor y de la demandada.

(iv) Siendo INCOBESA la sociedad que ha segregado y vendido los terrenos litigiosos, resulta trascendental interpretar qué es lo que pretendía vender al Sr. Fermín y qué pretendía adquirir éste ( art. 1281 CC ).

(v) De todos los indicios que hemos enumerado se deduce que la conclusión más razonable es la defendida por la parte demandante, ya que:

- En la escritura de compraventa y segregación de la finca nº NUM000 se reseñó de forma específica su número de referencia catastral.

- El plano del catastro correspondiente a la parcela objeto de venta incluye los terrenos litigiosos en la finca del actor.

- Si la vendedora hubiera considerado que tales terrenos no podían ser transmitidos por pertenecer a la finca registral nº NUM006 (la finca de la demandada) habría incorporado un plano a la escritura de venta para evitar equívocos, ya que tanto la cartografía catastral como la del planeamiento urbanístico de la zona los incorporaban a la parcela que se iba a enajenar.

- Del mismo modo, si INCOBESA hubiera pretendido reservar la porción de superficie litigiosa al inmueble sobre el cual se construyó el EDIFICIO000 , los planos del proyecto no dividirían las propiedades colindantes por medio de una línea recta.

- Si las plazas de aparcamiento no fueran del actor, el armazón que sostiene su cubierta no apoyaría en el edificio de su propiedad.

En cuanto a las objeciones que se plantean en el escrito del recurso de apelación, hemos de señalar lo siguiente:

1º La existencia inicial de un pequeño murete y valla en la parte posterior de las plazas de aparcamiento del demandante no tiene por qué excluir la propiedad de las mismas, ya que la única vía de acceso rodado a tales plazas es la CALLE000 . Se trata de un aparcamiento a la intemperie que se encuentra retranqueado y al cual se accede, desde el edificio destinado a cine, por una puerta trasera que conduce a los camerinos (vid. declaraciones del testigo Don. Patricio -min. 34:12 y ss.- y del Sr. Leon ), tal y como se observa en la fotografía nº 5 del acta notarial de 23 de julio de 2010 (f. 259). Es posible que al Sr. Fermín le resultara incómodo colocar una valla o barrera de acceso para entrar a las plazas de aparcamiento, pues ello lo obligaría a franquear la entrada cada vez que deseara estacionar él o alguno de sus empleados, a quienes debería proporcionar, a su vez, una llave. La colocación de una barrera a espaldas de las plazas de aparcamiento no tiene por qué ser interpretada necesariamente, por tanto, como un signo externo delimitador de la propiedad del demandante, pues el uso destinado a la porción de terreno litigiosa (aparcamiento de vehículos) admite distintas configuraciones y no todas ellas pasan por su cierre. En cambio, resulta razonable proteger la zona de terreno existente tras las plazas de aparcamiento por motivos de seguridad o para garantizar su limpieza. Es decir, es posible que el propietario no tuviera inconveniente en dejar esta zona de su finca más accesible y que sólo decidiera cerrarla cuando comprobó que estaba siendo indebidamente utilizada por personas no autorizadas (lo que dio lugar al interdicto de recobrar sustanciado con el número 159/2008 ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Orihuela: doc. nº 22 de la demanda, f. 276 y ss.).

2º En cuanto al testimonio de doña Leticia (min. 1:29:07 y ss.), al que la demandante pretende otorgarle un valor concluyente, no es suficiente para desacreditar el conjunto de medios de prueba e indicios a que hemos hecho referencia. Lo que se deduce de la declaración de la Sra. Leticia , antigua conserje del EDIFICIO000 , no es que en las plazas litigiosas únicamente aparcaran los vecinos de este inmueble, sino que también lo hacían los del EDIFICIO000 , su marido e hijos (min. 3:02 del CD2) e, incluso, el propio demandante (min. 3:54). Por otra parte, el hecho de que su esposo pudiera haber cuidado las enredaderas que cubrían la valla trasera de las plazas de aparcamiento (min. 6:30), además de no haber sido corroborado por otros medios de prueba, no es bastante para enervar el dominio del actor, ya que tales labores de mantenimiento se pudieron llevar a cabo bajo la errónea creencia de que se trataba de un estacionamiento de la comunidad.

3º El argumento central del recurso (y del escrito de contestación a la demanda) es el relativo a la cabida de la finca. Señala la apelante que resulta llamativo que la medición de la parcela del actor, sin las plazas de aparcamiento, arroje un resultado de 2.673,54 metros cuadrados, siendo la superficie segregada en escritura de 2.670 metros cuadrados. Este dato lo pone en relación con el defecto de cabida de que adolece la finca de la comunidad de propietarios para concluir que no resulta razonable atribuir el exceso al actor. Sin embargo, debemos de poner de manifiesto que:

a) El objeto de la prestación pactada a cargo de la vendedora INCOBESA no es la entrega de un número concreto de metros cuadrados, sino una parcela segregada e identificada por sus cuatro vientos, de la cual se indica que tiene una cabida de 2.670 metros cuadrados.

b) En la escritura pública de compraventa se hace mención específica de la referencia catastral de la finca que se vende, que aparece configurada en el Catastro en la forma que defiende el actor. Lo mismo sucede en todos los planos del planeamiento urbanístico acometido en la zona.

c) El dictamen pericial aportado con el escrito de contestación a la demanda ha sido confeccionado por don Herminio , que reconoció ser propietario de un piso en el EDIFICIO000 desde hace quince años (min. 12:40). Resulta evidente el interés que el perito tiene en el resultado del litigio, pues de ello dependerá que la comunidad de propietarios a que pertenece pueda disponer de más plazas de estacionamiento. Ello no beneficia en nada la credibilidad de sus conclusiones. Es cierto que la medición de las parcelas no la llevó a cabo Don. Herminio , sino la mercantil TOPOGRAFÍA DISEÑO Y PROYECTOS, S. L., pero no lo es menos que ningún representante de esta última ha ratificado tales trabajos en el acto del juicio, habiéndose cuestionado la metodología empleada al respecto por el perito Don. Damaso , que considera que no se han tenido en cuenta los linderos reales de las parcelas (pag. 90 y ss. del dictamen, f. 467 y ss. de autos).

d) La existencia de discordancias entre la cabida inscrita en el Registro de la Propiedad y la cabida real de las fincas es una cuestión específicamente contemplada en la legislación hipotecaria y que se da con cierta frecuencia en la práctica. De hecho, en el art. 298.3 del Reglamento Hipotecario se prevé la posibilidad de inscribir excesos de cabida con certificado o informe de técnico competente, cuando los mismos sean inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, que es lo que sucede en este caso. Es decir, la cuestión relativa a la superficie inscrita en el Registro, aun siendo importante, no pasa de ser un dato más de los muchos que deben tenerse en cuenta a la hora de resolver este tipo de litigios.

4º Se alega también que el techado de las plazas de aparcamiento litigiosas y el de las plazas de estacionamiento del EDIFICIO000 es el mismo, lo que constituye un indicio de que no pertenecen al actor. Sin embargo, omite la apelante otros contraindicios que debilitan enormemente este argumento:

a) Mientras que las plazas de aparcamiento del EDIFICIO000 se encuentran expresamente identificadas con un cartel, están numeradas y cuentan con iluminación (vid. fotografías obrantes a los folios 71 y ss. de autos), las que existen junto al edificio del cine no presentan estas características.

b) Siendo la mercantil INCOBESA la empresa promotora de la construcción del EDIFICIO000 y del cine existente en los terrenos del actor (vid. licencia de obras aportada como doc. nº 4 de la demanda, f. 51), no sería de extrañar que dicha promotora hubiera encargado el techado de las plazas de aparcamiento a la misma empresa. Pero, evidentemente, ello no tiene por qué conducir necesariamente a la conclusión de que el Sr. Fermín no es propietario de ninguna plaza de aparcamiento.

c) La armadura que sujeta el techado del estacionamiento litigioso apoya en el edificio destinado a cine, lo que se cohonesta mal con la tesis defendida en la contestación, pues no consta constituida una servidumbre en este sentido.

5º En lo que respecta a los lindes de las parcelas, la comunidad recurrente destaca que en el título del actor se indica que su finca linda, al Este, con los 'ejidos del EDIFICIO000 ', y no con la CALLE000 . Es cierto, pero con ello se olvida que: (i) la propia demandada sostiene que la CALLE000 es una calle privada de su propiedad; (ii) de ser cierta dicha tesis, -en cuyo análisis no vamos a entrar por no ser necesario- la indicada vía estaría construida, precisamente, sobre los 'ejidos del EDIFICIO000 '; y (iii) siendo así, las plazas de aparcamiento no tendrían por qué formar parte necesariamente de tales 'ejidos', pues en toda la documentación cartográfica obrante en las actuaciones la línea de delimitación de ambas propiedades es recta. Es decir, aunque admitiéramos (que no lo estamos haciendo) que la CALLE000 es una calle privada construida sobre los ejidos del EDIFICIO000 , ello no tiene por qué alterar la configuración lineal de las 'fronteras' entre ambas propiedades. Menos aún cuando en el título del actor se contiene una referencia catastral que nos remite a un plano en el que no se aprecia alteración de dicha configuración y cuando el título de la demandada establece la linde Oeste en la CALLE000 , lo que deja fuera de su propiedad las parcelas litigiosas.

6º El argumento relativo al uso más o menos prolongado de las plazas de aparcamiento por algunos propietarios del EDIFICIO000 también debe decaer, ya que la prueba testifical practicada en el proceso lo que denota es un uso indiscriminado por cualesquiera personas que desearan estacionar en las mismas, y no un uso exclusivo por parte de los vecinos que integran la comunidad demandada.

7º Finalmente, se censura que en el dictamen pericial Don. Damaso se llega a la conclusión de que las plazas de aparcamiento litigiosas son del actor por exclusión, por considerar que no son de la demandada, cuando es el primero quien tiene que probar que son suyas. Sin embargo, ya hemos visto que el titulo del Sr. Fermín , interpretado conforme a la intención evidente de las partes y puesto en relación con el resto de los documentos obrantes en las actuaciones, conduce a la conclusión de que la finca vendida al actor comprendía las plazas de estacionamiento de vehículos.

QUINTO.- Revisión de la decisión desestimatoria de la pretensión reconvencional.

El segundo motivo del recurso está orientado a la revocación del pronunciamiento que desestima la demanda reconvencional. Se pretende, por medio de ésta, la declaración de adquisición del terreno litigioso por usucapión. Señala la comunidad demandada que ha quedado probado en el proceso una posesión pacífica, ininterrumpida y de buena fe durante más de veinte años, por lo que debe declararse que las plazas de aparcamiento son de su propiedad, lo que determina, a su vez, la desestimación de la acción entablada por el actor.

Se desestima.

La comunidad de propietarios demandada solicita que se declare a su favor la prescripción adquisitiva de la superficie controvertida en el proceso, petición que ha sido tramitada como demanda reconvencional, pese a los evidentes defectos formales de que adolece el escrito presentado al respecto (f. 320 y ss.). No vamos a entrar a analizarlos por ser cuestión ajena a esta alzada, pero sí que conviene destacar lo siguiente:

1º La reconvención es el acto procesal por medio del cual el demandado ejercita una pretensión ajena -hasta ese momento- al proceso ( art. 406.1 LEC ).

2º Las comunidades de propietarios constituidas en régimen de propiedad horizontal carecen de personalidad jurídica ( STS nº 995/2007, de 4 de octubre, rec. nº 3764/2000 ). Sí se les reconoce, en cambio, capacidad para ser parte en el proceso ( art. 6.1.5º LEC ), actuando por medio de su presidente ( art. 13.3 LPH ).

3º El hecho de que el presidente de una comunidad de propietarios ostente su representación orgánica no lo autoriza, en cambio, a decidir por sí solo sobre el ejercicio de acciones judiciales. Esta decisión corresponde a la junta de propietarios, que es el órgano soberano de la comunidad y, por tanto, quien tiene que autorizar al presidente para que comparezca ante los Tribunales en nombre del resto de los copropietarios para ejercitar las acciones oportunas. Así lo ha venido estableciendo la última jurisprudencia del Tribunal Supremo ( STS nº 183/2014, de 11 de abril -rec. nº 381/2012 -, con cita de las SSTS de 23 de abril de 2013 y 24 de octubre de 2013 ) que, no obstante, recuerda que esta regla general también tiene sus excepciones: no es necesario el acuerdo previo de la junta de propietarios cuando los estatutos de la comunidad lo excluyan de forma expresa y tampoco cuando el presidente ejercite las acciones judiciales no como tal presidente, sino como copropietario ( STS nº 757/2014, de 30 de diciembre -rec. nº 2980/2012 -, con cita de las SSTS de 10 de octubre de 2011 , 27 de marzo de 2012 , 12 de diciembre de 2012 , 24 de octubre de 2013 y 11 de abril de 2014 ).

4º En el caso que nos ocupa encontramos que:

a) La demandada no se ha limitado a contestar a la demanda, sino que ha optado por ejercitar una acción declarativa de dominio frente a la actora, fundándose tal acción en la usucapión de los terrenos litigiosos.

b) No consta en las actuaciones autorización de la junta de propietarios al presidente para entablar una acción en tal sentido. Este hecho, controvertido de forma expresa en la contestación a la demanda (f. 523), no ha sido objeto de prueba.

c) Tampoco consta que los estatutos de la comunidad demandada excluyan de forma expresa la necesidad de autorizar al presidente de la comunidad para el ejercicio de acciones judiciales en nombre del resto de los copropietarios.

d) Del encabezamiento del escrito de contestación a la demanda se desprende que el presidente de la comunidad no comparece en nombre propio, sino en representación de la comunidad (f. 320).

5º En las anteriores circunstancias, la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta determina la falta de los presupuestos que condicionan la legitimación de la reconviniente para accionar, lo que conduce a confirmar el pronunciamiento desestimatorio contenido en la sentencia de primera instancia.

6º Si lo dicho no fuera suficiente, debemos añadir que no se aprecia el requisito de la buena fe exigido para que opere la usucapión ordinaria. El art. 1950 CC señala que 'la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio'. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que este presupuestos no puede ser interpretado desde una óptica puramente literalista, que nos conduciría a identificar la buena fe con un puro estado psicológico. Así lo indica la STS nº 370/2014, de 8 de octubre (rollo nº 1337/2012 ):

'En este contexto debe señalarse, contrariamente a la valoración realizada por la Audiencia, que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil en favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la 'creencia' de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. En efecto, conforme a la interpretación sistemática del precepto citado en relación, entre otros, con los artículos 433 , 435 , 447 , 1941 , 1952 y 1959 del Código Civil , así como con los artículos 34 y 36 de la Ley Hipotecaria , y de acuerdo con el reforzamiento del principio de buena fe que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala viene realizando respecto de aquellas instituciones o figuras jurídicas que resulten particularmente informadas por este principio, entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2012 (núm. 728/2012 ) y 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013 ), debe precisarse que dicha apreciación meramente subjetiva del adquirente no resulta, por sí sola, determinante de la buena fe en el ámbito de la adquisición de los derechos reales, pues se requiere del complemento objetivable de un 'estado de conocimiento' del adquirente acerca de la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio; aspecto al que igualmente le es aplicable una carga ética de diligencia 'básica' que haga, en su caso, excusable el error que pudiera sufrir el adquirente respecto del conocimiento de la realidad del curso transmisivo operado'.

8º En el supuesto de autos encontramos lo siguiente:

a) La finca de la demandada linda con la del actor por el viento Oeste.

b) En la descripción del inmueble sobre el cual se construye el edificio constituido en régimen de propiedad horizontal se indica con claridad que linda, al Oeste, con la CALLE000 .

c) Las plazas de aparcamiento que dicen haber poseído los propietarios del EDIFICIO000 se encuentran al otro lado de la CALLE000 . Es decir, fuera de los lindes del inmueble transmitido por INCOBESA.

d) Mientras que las plazas destinadas a aparcamiento de los propietarios del EDIFICIO000 cuentan con un cartel que denota su uso exclusivo para los propietarios de dicho edificio y se encuentran numeradas, las plazas existentes junto al cine no tienen ninguno de estos signos externos distintivos.

En las circunstancias antedichas, la utilización más o menos esporádica o continuada de las plazas de aparcamiento por los comuneros del EDIFICIO000 no se puede calificar como una posesión de buena fe, pues bastaba con el empleo de una mínima diligencia (la lectura de la escritura de declaración de obra nueva) para comprender que la propiedad de los terrenos sobre los que se alza dicho edificio termina en la CALLE000 .

En lo que se refiere a la posibilidad de una usucapión extraordinaria, que la apelante plantea en su escrito de interposición del recurso, señalar que esta hipótesis no fue planteada en la reconvención, en que se habla en todo momento de una posesión de más de veinte años, pero no de treinta. Es por ello que no procede analizar esta posibilidad sin infringir el principio pendente apellatione nihil innovetur.

Por todo lo dicho, procede desestimar íntegramente el recurso interpuesto y confirmar la resolución recurrida.

SEXTO.- Costas.

Procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante con arreglo al criterio del vencimiento objetivo y habida cuenta de que no concurren serias dudas de hecho ni de derecho ( arts. 398.1 y 394 LEC ).

SÉPTIMO.- Depósito constituido para recurrir.

De conformidad con lo previsto en el apartado 9 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , en la redacción dada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre, procede dar el destino legal al depósito constituido para recurrir, declarándose su pérdida.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que desestimando íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios del EDIFICIO000 de Orihuela Costa contra la sentencia de fecha 27 de mayo de 2014, recaída en el juicio ordinario número 1755 de 2010 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Orihuela debemos confirmar y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la LEC 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC , deberá consignarse en la 'Cuenta de Depósitos y consignaciones' de este Tribunal nº 3575 al tiempo de interponer el recurso, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda, así como la tasa correspondiente por aplicación de la Ley de Tasas 10/12.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.