Sentencia Civil Nº 12/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 485/2015 de 13 de Enero de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00012/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE PALMA DE MALLORCA

SECCION CUARTA

Rollo: RECURSO DE APELACION 485 /2015

SENTENCIA Nº 12/16

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. Álvaro Latorre López

MAGISTRADOS

Dña. Maria Pilar Fernández Alonso

D. Miguel Álvaro Artola Fernández

En Palma de Mallorca, a catorce de Enero de dos mil dieciséis.

VISTOSpor la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio Verbal Desahucio,seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma de Mallorca,bajo el nº 31/2015, Rollo de Sala nº 485/2015,entre partes, de una como demandada-apelante, don Pablo y doña Emilia , representados por la Procuradora Sra. Cristina Ruiz Font, y de otra, como demandante-apelada, Don Carlos Jesús , representado por la Procuradora Sra. Montserrat Montané Ponce, asistidas de sus respectivos Letrados, Don Juan Navarrete Rodríguez y Dña. Catalina Rigo Sastre.

ES PONENTEla Ilma. Sra. Magistrado Dña. Maria Pilar Fernández Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma de Mallorca, en fecha 30/3/2015, se dictó sentencia ,cuyo fallo dice: '1.- Se ESTIMAla demanda interpuesta por DON Carlos Jesús , representado por la Procuradora de los Tribunales doña Monserrat Montané Ponce contra DON Pablo y DOÑA Emilia , representadas por la Procuradora de los Tribunales doña Cristina Ruiz Font y, en consecuencia, se declara resuelto, por expiración del plazo, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes respecto al local de negocio sito en la calle Marina número 44, hoy 34, del Puerto de Sóller, condenando al demandado a desalojar el referido local y a dejarlo libre y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica en plazo legal. 2.- Se imponen al propio demandado las costas del procedimiento.'

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitido, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 13 de enero de 2016, quedando el presente recurso concluso para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.-La sentencia dictada en primera instancia, cuyo fallo ha quedado transcrito en los precedentes antecedentes de hecho, es recurrida en apelación por la parte demanda y condenada, interesando su revocación y la desestimación de la demanda alegando vulneración de lo establecido en la disposición transitoria apartado 5 de la LAU de 29/94 y vulneración del art. 7 del código civil , pues a su juicio sí que ha quedado probado que la duración del contrato se pactó verbalmente, por plazo de 80 años, debiendo aplicarse la disposición transitoria Tercera, apartado quinto, de la LAU 29/94, siendo así que existe mala fe en la actuación del actor que no intentó negociar en ningún momento con ella una nueva renta o un nuevo contrato.

SEGUNDO.-Pues bien, como dice acertadamente la sentencia recurrida: Según el TR-LAU 1964, el contrato durará el tiempo que las partes hubieren estipulado (Art. 56 ); pero, una vez finalizado el plazo estipulado, se establece como obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario (para los contratos celebrados con anterioridad al Real Decreto-Ley 2/1985), siendo un derecho irrenunciable, la prórroga indefinida del contrato, aunque un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. La prórroga legal, por tanto, es un beneficio establecido a favor del arrendatario, que le permite continuar en el contrato más allá del plazo pactado y no le vincula indefinidamente, pues puede darlo por terminado a su voluntad, una vez concluido el plazo contractual o los plazos de prórroga que tenga por convenientes, aun en contra de la voluntad del arrendador (art. 57).

No obstante, tras la entrada en vigor la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos se estipula un régimen transitorio para dichos arriendos que se recoge en su Disposición Transitoria 3 ª que dispone:

'1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley,continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.'

Y en su apartado segundo establece que los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, -como es el caso-, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes, por lo que tratándose como es el caso de personas físicas su régimen viene dado en el apartado tercero que dispone que:

'3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona físicase extinguirán por su jubilación o fallecimiento,salvo que se subroguesucónyugey continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyugesupérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contratoun descendientedel arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso,el contrato durará por el número de años suficientehasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en elartículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar, cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en elartículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.'

Es por ello que conforme al citado régimen legal el contrato de arrendamiento de local de negocio por parte de un arrendatario persona física que se encontraba en situación de prórroga legal, durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley, esto es, hasta el 31 de diciembre de 2014.'

Sostiene, como vimos, el demandado apelante que no le es de aplicación tal apartado de la disposición transitoria en cuanto a que el contrato realmente se pactó verbalmente por un plazo de duración determinada de 80 años por lo que se debe estar en primer término al plazo de duración del contrato, conforme al apartado quinto de la citada disposición transitoria tercera, por lo que considera que vence el próximo 21 de octubre de 2046 y no el 31 de diciembre de 2014 como indica el actor y acoge la sentencia.

Lo cierto es que la existencia de dicho pacto verbal no ha quedado probado con un mínimo de rigor al resultar la existencia del mismo únicamente de dos declaraciones testificales que, como acertadamente señala el Juez a quo, deben ser puestas en tela de juicio dada la existencia de relaciones familiares de una de las testigos con los demandados cuñada del primitivo arrendatario Don Pablo y, el hecho de que el testigo señor Felicisimo fue contundente al afirmar: 'que nunca el arrendador le comunicó que la duración fuera de 80 años', manifestando, igualmente, que solo se lo comunico el arrendatario original padre de los demandados.

Pero es que además en ninguno de los documentos escritos obrante en las actuaciones aparece que la duración del contrato fuera de 80 años.

Así no figura en el contrato de arrendamiento suscrito entre el padre de los actores y padre de las demandadas, las partes arrendadora y arrendataria originarias del contrato, en virtud del cual se acciona de fecha 21-10-1966 no existiendo razón alguna para que, de ser cierto, no figurara dicha duración en el mismo.

Es mas, al existir un previo contrato del año 51 tal duración podía y debía haberse hecho constar expresamente en el nuevo contrato.

Con el escrito de demanda se acompaña doc. 6 el acta notarial de fecha 27-10-1995 donde se comunica a la arrendataria la actualización de renta y que el contrato tendría una duración de 20 años, a partir del 1 enero de 1995.

Dicho requerimiento fue contestado por el arrendatario el día 17-11-2015 a través de Notario, señor Moyna López, en el sentido de no estar conforme con el calculo efectuado para actualizar la renta y comunicando el que consideraba adecuado doc. 7, sin hacer objeción alguna a la duración del contrato y finalización comunicada, ni mencionar, como sería procedente, que la duración acordada era de 80 años máxime cuando se trataba del arrendatario primitivo.

En el año 2006, los demandados comunicaron al actor, vía notarial, el fallecimiento de su padre acaecido el 15-4-2006, y su voluntad de subrogarse en el contrato de arrendamiento según lo previsto en la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 (doc. 8 demanda) omitiendo cualquier referencia a la duración de 80 años.

En fecha 12-8-2014 y 3-9-2014, se remitieron a los demandados burofax con acuse de recibo reiterando que el contrato de alquiler finalizaba el 31 diciembre de 2014 y que se precedería a la recogida de llaves el día 1-1-2015 sin que los mismos fueran contestados por los demandados oponiéndose a dicha pretensión de finalización en base precisamente a esa presunta duración de 80 años.

En definitiva, los demandados no han probado por medio objetivo alguno de prueba, el pacto de duración verbal de 80 años, pacto sobre el cual se guardó silencio hasta el momento de contestación a la demanda, cuando de ser cierto debía de haberse hecho valer en los distintos requerimientos y notificaciones que les fueron realizados, existiendo una comunicación expresa de finalización a fecha 31-12-2014 que no fue negada por la arrendataria.

Se desconoce por que motivo el arrendatario no adquirió el local al venderse dos años después de firma del contrato a la madre de los hoy actores por precio de 40.000 pesetas, pero quizás fuera, como declaró el testigo señor Pascual , porque no le convenía, pero no porque la duración fuera de 80 años. Es mas sorprende que no ejercitara el derecho de retracto artículo 48 LAU 64 por poder seguir 80 años en el local cuando de haberlo hecho se habría ahorrado mucho dinero, pues por un año de renta seria propietario, en tanto que de admitirse su razonamiento vendría obligado a pagar la renta durante 80 años.

TERCERO.-No existe comunicación alguna de los demandados a la parte actora de su intención de comprar el local de negocio de autos, ni de renegociar la renta.

La parte actora es libre de firmar documento de opción de compra venta con persona distinta de los arrendatarios, y de proceder a la venta del local con quien tenga por conveniente. Como dice acertadamente el Juez a quo, 'no hay complejidad alguna, estamos antes un proceso de desahucio por expiración del plazo cuyo objeto lo constituye si se considera extinguida o no la vigencia del contrato por aplicación de la disposición transitoria 3 y no sobre posible o eventuales derechos de adquisición preferente que pueda ostentar el arrendatario'.

La finalidad de negociación que se dice persigue la ley con las disposiciones transitorias es mas fruto de la interpretación de la parte demandada apelante que de la propia ley.

No hay mala fe pues la buena fe se presume y la existencia de aquella exige prueba plena y no hay abuso de derecho por ejercitar el que la ley reconoce cuando concurren los supuestos legales que lo permiten y autorizan como es el caso.

Es evidente que a la vista de los argumentos anteriores el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes debe considerarse extinguido por mor de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos relativa a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

CUARTO.-Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398-1 de la L.E.C . procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente el recurso.

VISTOSlos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por la Procuradora Sra. Cristina Ruiz Font, en nombre y representación de don Pablo y doña Emilia , contra la sentencia de fecha 30-3-2015, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Palma de Mallorca , en los autos Juicio Verbal desahucio, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOSen todos sus extremos.

2) Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

RECURSOS.- Conforme al Art. 466.1 LEC 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte díasa contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal, en virtud de la reforma introducida por la ley 37/2011 de 10 de octubre. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno, debiéndose acreditar, en virtud de la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sala, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso. Asimismo en virtud de la Ley 10/2012, de 20 noviembre, deberá aportarse el justificante de la liquidación de la tasa judicial.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Dada y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Sra. Magistrada-Ponente, en el mismo día de su fecha, de lo que certifico.