Sentencia Civil Nº 126/2012, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 488/2011 de 20 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

A CORUÑA

SENTENCIA: 00126/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

A CORUÑA

Rollo: 488/11

Proc. Origen: Juicio Verbal Desahucio 89/11

Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 12 de A Coruña

Deliberación el día: 13 de marzo de 2012

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la siguiente:

SENTENCIA Nº 126/12

Ilmos. Sres. Magistrados:

MANUEL CONDE NÚÑEZ

JULIO TASENDE CALVO

DÁMASO MANUEL BRAÑAS SANTAMARÍA

En A CORUÑA, a veinte de marzo de dos mil doce.

En el recurso de apelación civil número 488/11, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 12 de A Coruña, en Juicio de Verbal Desahucio 89/11, sobre, desahucio por expiración de término, siendo la cuantía del procedimiento 2.093,64€, seguido entre partes: Como APELANTE: DON Benedicto , representada por el Procurador Sr. Bejerano Pérez; como APELADO: DON Gregorio , representado por la Procuradora Sra. Penas Francos.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MANUEL CONDE NÚÑEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de A Coruña, con fecha 19 de abril de 2011, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:

" Que con estimación plena de la demanda interpuesta por Don Gregorio frente al arrendatario don Benedicto , debo declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de septiembre de 1987, sobre los locales derecha e izquierda planta baja del número 47 de la Avenida de Hércules en A Coruña, por expiración del término del contrato; condenando al demandado a que lo abandone en el plazo legal establecido, con apercibimiento de que de no hacerlo voluntariamente, se procederá a su lanzamiento, si lo solicita el actor, en la fecha prevista el próximo día 23 de mayo de 2011 a las 10,00 horas; todo ello con expresa imposición al demandado de las costas procesales causadas. "

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por Don Benedicto que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 13 de marzo de 2012, fecha en la que tuvo lugar.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO I.- La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de A Coruña, de fecha 19 de abril de 2011 , acordó en su parte dispositiva la estimación de la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Gregorio frente al arrendatario D. Benedicto , declarando resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de septiembre de 1987, sobre los locales derecha e izquierda, planta baja del número 47 de la Avenida de Hércules de A Coruña, por expiración del término del contrato; condenando al demandado a que lo abandone en el plazo legal establecido, con apercibimiento de que de no hacerlo voluntariamente se procederá a su lanzamiento si lo solicita el actor, en la fecha prevista el próximo día 23 de mayo de 2011; con expresa imposición al demandado de las costas procesales.

En los fundamentos de derecho de la referida resolución se hacen constar las razones que conducen a su parte dispositiva, y, en concreto, las siguientes:

"Primero.- Respecto de un contrato de arrendamientos de local de negocio destinado a taller mecánico, el arrendador pretende la resolución contractual con el correspondiente desahucio, invocando la expiración del término de duración fijado "por meses", solicitando en definitiva que se considere que el contrato no está sometido al régimen de prórroga forzosa previsto en la LAU de 1964 al estar sometido a la regulación del Decreto-Ley 27/1985 de 2 de abril que suprimió el régimen de prórroga forzosa, siendo el contrato de arrendamiento que nos ocupa de fecha 1 de septiembre de 1987; relatando que el 29 de septiembre de 2009 y por burofax, procedió a comunicar al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato, lo que fue contestado por el arrendatario no aceptando la resolución, considerando que el contrato era de duración indefinida; todo ello con especial invocación de la STS de fecha 29 de diciembre de 2009 .

El demandado se opuso aceptando la existencia del contrato, el requerimiento y la contestación; pero considerando que por las características del contrato, aunque no conste de manera expresa, está implícito el reconocimiento del derecho de la prórroga forzosa.

Como terminó informando el letrado del demandado, en síntesis estima que la fijación de la duración del contrato "por meses", que es como con frecuencia solían pactarse los contratos durante la vigencia del régimen de prórroga forzosa, unido a la existencia de clausula de estabilización de la renta anual, la previsión de obras de mantenimiento por cuenta del arrendatario, la aceptación de obras iniciales pero con obligación de pedir permiso para las sucesivas, la obligación de permitir las visitas al local, el que no se renunciase al derecho de traspaso, o la obligación de un mes de preaviso, y la obligación de hacer frente los impuestos y arbitrios, son todas ellas circunstancias que ponen de manifiesto el carácter no mensual sino indefinido de la relación arrendaticia, y el carácter implícito en el contrato de la voluntad de someterlo al régimen de prórroga forzosa.

En definitiva, ambas partes reconocen, junto con la jurisprudencia que invocan, que tras el Decreto-Ley 2/1985 de 2 de abril quedó suprimido el régimen de prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964 , pero en la medida en que la autonomía de la voluntad no impide el pacto expreso de someterse al régimen de prórroga forzosa y que la jurisprudencia ha avalado la posibilidad de que el acuerdo resulte de manera implícita, el arrendatario así lo considera, mientras que el actor lo niega, aceptando ambas partes que la cuestión es eminentemente jurídica, por lo que no fue necesario el recibimiento del pleito a prueba; aceptando el arrendador que en su día el inquilino pagó 97.551 pesetas por obras en la Comunidad que le fueron repercutidas en función de lo pactado, y sin que se permitiese que en conclusiones, el letrado del actor introdujese cuestiones acerca de la influencia que para resolver el pleito tenga el hecho de que el contrato en su día fuese firmado por un apoderado del arrendador, al ser cuestión no suscitada ni discutida durante el pleito."

"Segundo.- La demanda debe ser estimada pues es claro que no existe pacto expreso sometiéndose las partes al régimen de prórroga forzosa, ni cabe considerarlo un acuerdo implícito, pues las previsiones contractuales expuestas por el arrendatario, aunque sirvan para entender la previsión de que el contrato podía tener una duración prolongada en el tiempo, no permiten considerar que el hecho signifique la voluntad inequívoca de conceder al arrendatario el derecho prórroga forzosa que potestativamente para él y obligatoriamente para el arrendador, establecía la regulación del artículo 57 de la LAU de 1964 .

Como dice la SAP de A Coruña de fecha 18 de junio de 2009 "...el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, en su art. 9 , vino a suprimir el régimen de prórroga legal en los contratos de arrendamiento urbano establecido por el art. 58 de la LAU , según el Texto Refundido aprobado por Decreto de 24 de Diciembre de 1964, en virtud del cual, llegado el día del vencimiento del plazo pactada éste se prorrogaba obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario. En aplicación de aquella normativa, los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio celebrados a partir de su entrada en vigor, tendrán la duración que libremente estipulen las partes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga legal. Ello quiere decir que, sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art. 1566 del Código Civil y salvo pacto en contrario, dichos contratos expiran al vencimiento del plazo pactado, sin derecho a prórroga para el arrendatario, lo cual no impide que, por voluntad de las partes y en uso de la libertad de pactos que proclama el art. 1255 del CC , puedan los contratantes, convenir un régimen de prórroga forzosa para el arrendador. Tal es la interpretación que debe hacerse del término "forzosamente" empleado en el citado art. 9, en relación con el art. 57 de la LAU de 1964 , pues, si bien no cabe ya tras su entrada en vigor que por disposición legal imponga necesariamente la prórroga, ésta puede establecerse en virtud de la libre y autónoma voluntad de las partes, sin que pueda estimarse que dicho pacto sea contrario a la ley ni que deje el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes en el sentido que expresa el art. 1256 del CC . Este es el criterio seguido por una reiterada jurisprudencia ( SS TS 22 enero de 1988 , 12 mayo 1989 , 16 julio 1991 , 18 marzo 1992 y 10 de junio 1993 ). Además una interpretación teleológica del Real Decreto Ley 2/1985 conduce a entender que, tras su entrada en vigor, la prórroga, forzosa es de aplicación restrictiva y únicamente en aquellos casos en que las partes lo convengan de modo claro y terminante, como así lo tiene declarado la jurisprudencia al señalar que el voluntario sometimiento de los contratantes al régimen de prórroga forzosa ha de manifestarse con la debida claridad ( STS 16-6-1993 ), dado su carácter excepcional bajo la nueva normativa, si bien esto no implica que dicha voluntad haya de adoptar necesariamente la forma expresa, pudiendo también inferirse de actos concluyentes que revelen una voluntad tácita o implícita de someterse a la prórroga legal ( SS TS 4 febrero 1992 y 20 de abril de 1993 )".

Con cita en la más reciente sentencia del TS conocida sobre la materia, la STS de fecha 11 de noviembre de 2010 sostiene que "...con la entrada en vigor del RDL 2/1995 , el legislador pretendió acabar con el régimen de prórroga forzosa que obligaba a los arrendadores, por la sola voluntad de los arrendatarios, permanecer en el contrato de arrendamiento indefinidamente, contraviniendo los principios generales del Derecho Civil que dotan a las obligaciones y contratos de la naturaleza de la temporalidad y del mutuo acuerdo. Dicha regulación se impuso no obstante la voluntad de las partes, que podían, si así lo deseaban, someterse voluntariamente al régimen del artículo 57 LAU 1964 . Ahora bien, el citado sometimiento al régimen de prórroga forzosa ha de ser inequívoco, bien por así ser expresado en el contrato, bien por, de forma implícita, extraerse sin ningún género de dudas del articulado".

Como ya expuso el actor con la cita de la STS de fecha 29 de diciembre de 2009 "...la cuestión que se somete a análisis se centra en si la utilización, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril de expresiones tales como "tiempo indefinido" o "por meses", lleva o no a la conclusión de que las partes se han sometido al régimen de prórroga forzosa. Este asunto ya ha sido resuelto por esta Sala, en el sentido de que el uso de las referidas expresiones no supone, en modo alguno, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Es más, el término "indefinido" resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento ( SSTS de 26 de febrero de 1992 y 25 de noviembre de 2008 ) en tanto la temporalidad es una de sus características esenciales, por lo que, precisamente la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida ...Tras la publicación del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, los contratos de arrendamientos de viviendas o locales de negocio celebrados bajo su vigencia tendrán la duración que libremente estipulen las partes. Resulta ser ésta una de la novedades más importantes que aportó el Real Decreto-Ley citado, al volverse a un sistema en el que los arrendamientos urbanos son concebidos como contratos de duración limitada a los concretos términos fijados por las partes o, en su caso, establecer su duración de acuerdo con el régimen general regulado por el Código Civil. Desapareció así el sistema de prórroga forzosa por el que los contratos de esta naturaleza se prorrogaban por imperativo legal ( artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ). No obstante, nada impide que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbano de 1964 . Pero, en tal caso, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, como razonan las sentencias de esta Sala que cita la parte recurrente para fundamentar el recurso, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo , en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante.

En definitiva, si la cuestión relativa al sometimiento o no al régimen de prórroga forzosa es dudosa, debe entenderse que no existe el acuerdo que permita la aplicación del mismo. Y, en el presente caso, resulta que la propia sentencia recurrida reconoce la oscuridad de la estipulación relativa a la duración del arrendamiento, al exponer que la misma permite justificar las diversas interpretaciones ofrecidas por los litigantes "la mantenida por el arrendatario actor y por la Sentencia apelada y la que sostiene la entidad arrendadora". Esta falta de claridad permite concluir que en el contrato no aparece una voluntad implícita de sometimiento al régimen de prórroga forzosa, por lo que, como ya se adelantaba, el motivo debe ser estimado".

Por citar solo las sentencias del TS posteriores reiterando los mismos conceptos, cabe hacer referencia a dos sentencia de fecha 7 de julio de 2010 ".

"Tercero.- En definitiva, debe reseñarse que la cuestión desde el punto de vista jurisprudencial es muy pacífica, pues algunas de las resoluciones citadas surgen como consecuencia de recursos de casación interpuestos por interés casacional y con el fin de unificar la doctrina jurisprudencial contradictoria de las Audiencias Provinciales, existiendo además una confusión cuando para defender el pacto implícito de sometimiento del contrato a la prórroga forzosa, se invocan las clausulas que pondrían de manifiesto su carácter indefinido, cuando con más precisión debería de hablarse de la previsión de una larga duración, pues ya ha dicho el TS que el carácter indefinido es contrario a la naturaleza del contrato.

Sea como fuere, no es posible deducir del contrato que el arrendador tuviese intención de renunciar a la posibilidad de denegar la prórroga, que es lo que posibilitó el legislador con el Real decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril.

El supuesto analizado, ni siquiera lo es de cláusula redactada con oscuridad, sino que se caracteriza por la ausencia de previsión al respecto; y ya se ha dicho que la voluntad de someterse al régimen de prórroga forzosa a favor del arrendatario, ha de constar de manera inequívoca, aunque sea de manera implícita, lo que en el caso de modo alguno sucede, por lo que la demanda de desahucio debe ser plenamente estimada."

II.- Contra la referida resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal del demandado, realizando las siguientes alegaciones:

1º) De las cláusulas del contrato se deduce el sometimiento al régimen de prórroga forzosa de forma implícita. No se trata de un contrato pactado por un mes que se haya venido prorrogando por tácita reconducción durante 22 años (264 mensualidades, otras tantas prórrogas). Ello se deduce de los siguientes hechos y acuerdos contractuales, contenidos en el contrato de arrendamiento de 1 de septiembre de 1987, que no han sido objeto de discusión:

En el encabezamiento del contrato, la renta se establece con carácter anual, 150.000 pesetas, si bien la forma de pago es mensual.

Cláusula 1ª.- La duración inicial del contrato fijada en "meses" lo cual resulta ser la fórmula utilizada en la práctica arrendaticia durante toda la duración de la LAU 1964 para establecer la inicial de un contrato con prórroga forzosa. Era práctica habitual el concertar los contratos con prórroga de tal modo que su duración inicial diera lugar a la más próxima entrada en período de "prórroga Forzosa". Siendo tal lo ocurrido en el presente caso, al fijar una duración inicial de "meses".

Cláusula 2ª.- El propio destino del local, a taller mecánico. Resulta incomprensible que un taller mecánico arriende un local para instalarse únicamente un mes.

Cláusula 3ª.- Se prohíbe la realización de obras posteriormente lo cual abunda en la idea clara de duración del contrato y su proyección al futuro.

Cláusula 5ª.- La obligación de permitir visitas de inspección a la propiedad. Lo cual cobra sentido en un contrato de larga duración.

Cláusula 6ª.- El elevado importe de la fianza o depósito entregado a la firma del contrato, así como el hecho de que se pacte una fianza solidaria (persona física). De acuerdo con el contrato (de fecha 1 de septiembre de 1987) el arrendatario entregó la cantidad de 25.000 Pts. Importe de dos mensualidades.

Resultaría absurdo el hecho de entregar la cantidad correspondiente a dos mensualidades de renta para afianzar las obligaciones de un contrato y la prestación de un fiador solidario si este contrato es de un mes de duración.

Cláusula 7ª .- La obligación que asume el arrendatario de notificar a la propiedad con un mes de antelación la intención de desistir del contrato. En manifiesta contradicción con un contrato de duración mensual.

Cláusula 8ª.- La asunción de la obligación de abonar obras de conservación en el inmueble. Algo contradictorio con un contrato de duración mensual. En este punto, el propietario ha venido repercutiendo al inquilino las obras realizadas en elementos comunes del inmueble. En relación con este extremo, se reconoció por la demandante que en fecha 15 de septiembre de 1997 se repercutió a los inquilinos las obras del edificio, por importe de 583.480 ptas. Correspondiendo al bajo arrendado por mi mandante 97.661 ptas., a pagar en 10 mensualidades de 9.766 pts. Cada una, esto es, en la forma establecida en la D.T. 3ª apartado 10 de la vigente L.A.U . para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 (con prórroga forzosa).

Cláusula 10ª .- La asunción de la obligación de los arbitrios que graven el local, al ser estos de exacción anual. El pago del I.B.I. (contribución urbana) es asumido por el arrendatario, repercutiéndose de forma mensual en los recibos.

Cláusula 13ª .- Se pactó la actualización de la renta por períodos anuales, con aplicación del IPC de los doce meses anteriores, sobre la renta ya actualizada. Acuerdan las partes que la renta será revisada "cada año", acuerdo expreso que excluye de manera terminante una duración inicial mensual, habida cuenta cual es la naturaleza de la tácita reconducción prevista en el CC. Un nuevo contrato cada uno de los meses.

En definitiva, entendemos que se está ante la previsión indudable de una duración plurianual, con sucesivas actualizaciones ("en más o menos") a fin de que la renta se mantenga constante con referencia a un indicador objetivo libremente seleccionado. Existe una previsión temporal de futuro que abarca mucho más de un año y por supuesto mucho más de un mes. Igualmente esta previsión sólo cabe entenderla en un contrato de duración plurianual, y nunca en uno mensual, prorrogado por Žtacita reconducción.

Cláusula 14ª .- Se permite al arrendatario la realización de obras en el local arrendado a fin de adecuarlo a la actividad negocial, en este caso taller mecánico. Resulta evidente que lo antieconómico y absurdo de tales inversiones para un período contractual supuestamente pactada inferior a la duración de las obras previstas excluye que la intención fuese la sostenida por la propiedad en el mencionado burofax unido a este escrito.

Se concede al arrendatario el derecho de traspaso (en todo caso no se prohíbe) de acuerdo con lo dispuesto en la Ley. Efectivamente, del clausulado del contrato no se deriva prohibición alguna o limitación de este derecho.

Finalmente, el hecho de que el contrato se haya venido prorrogando durante los últimos 22 años (desde 1987 hasta 2009, fecha en la que se notificó la intención de resolverlo por la propiedad, invocando un pretendido fin del plazo pactado).

2º) a). Pues bien, la existencia en contratos de arrendamiento otorgados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 de cláusulas como las anteriores y que regulan el contrato litigioso son las que han venido sirviendo a numerosísimas sentencias del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales para entender que existe un sometimiento implícito a la prórroga forzosa:

-Así, la conocida Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Febrero de 1992 (Ref. Aranzadi RJ 1992/823).

En esta sentencia se estudia un contrato de arrendamiento posterior al 9 de mayo de 1985 en el que si bien no se pactaba expresamente la prórroga forzosa, se llegaba a la conclusión de que estaba sometido a la misma al deducirse implícitamente de su clausulado. Como cláusulas a tener en cuenta para llegar a esta conclusión, el Tribunal Supremo analiza la existencia de una cláusula estabilizadora de rentas, la prohibición al arrendatario de destinar el local a fin distinto para el que se arrendó y la autorización al arrendatario a realizar obras de adaptación.

-En similares términos la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de Abril de 1993 (Ref. Aranzadi RJ 1993/3104), en la que se llega a la conclusión de que si hay prórroga forzosa al pactarse en el contrato una cláusula de estabilización de la renta, limitación en cuanto al destino y repercusión de la Contribución urbana al arrendatario.

Y en cuanto a las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales, son numerosísimas las resoluciones que entienden que es preciso analizar el contenido de las cláusulas de los contratos otorgados con posterioridad al Decreto de Medidas, y que el análisis de las mismas se puede deducir implícitamente el sometimiento a la prórroga forzosa.

-Así por ejemplo, la sentencia de la Audiencia provincial de A Coruña, Sección 4ª de 27 de junio de 2003 (El Derecho 157994) según la cual, analizando el clausulado de un contrato en el que no se determinó su duración, suscrito con posterioridad al decreto 2/1985, se llega a la conclusión de que se convino de forma implícita el sometimiento a la prórroga forzosa, conclusión a la que se llega después de pactarse una cláusula de revisión anual, autorización para hacer obras, no figurando ningún pacto en cuanto a la duración determinada:

-En similares términos, la sentencia de esta Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 2ª de fecha 7 de marzo de 2002 , en un supuesto de un contrato de local destinado academia de enseñanza, otorgado a primeros de diciembre de 1987, fijado por 12 meses pero con cláusula de revisión de rentas, con autorización al arrendatario para hacer obras y prorrogado durante 13 años. La Sala entendió que el sometimiento a la prórroga forzosa se deducía implícitamente de dicho clausulado.

-La sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 2ª de 9 de noviembre de 2004 (SEPIN 65036), según la cual, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa se deduce de la existencia de una cláusula de estabilización de rentas, limitación en cuanto al destino a ejercer y repercusión de impuestos:

-Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga Sección 5ª de 16 de marzo de 2006 (SEPIN 94020), según la cual, se entiende que se aplica implícitamente la prórroga forzosa toda vez que en el contrato se prevé la actualización de la renta anualmente conforme al IPC, se pactó que la despedida del arrendatario debería de practicarse con un mes de antelación, que son de cuenta del arrendatario todos los impuestos y arbitrios que gravan el negocio y el disfrute y ocupación del local y que se permite el traspaso, cláusulas todas ellas recogidas en el contrato litigioso:

-La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de 11 de julio de 2005 (Aranzadi civil 2006/1294 ), en la que el sometimiento a la prórroga forzosa se deduce de modo implícito al utilizarse la expresión "meses" al pactarse la duración, establecerse una renta anual pagadera por meses, pactarse una cláusula de revisión de renta anual, el pago de aumentos e incrementos legales a cargo del arrendatario y derecho de traspaso:

b) Según lo razonado, y siguiendo el criterio de las anteriores resoluciones, el sometimiento a la prórroga forzosa en el contrato litigioso se deduce de forma implícita de las cláusulas del mismo, siendo el presente el último de estos supuestos, teniendo en cuenta que se trata de un contrato en el que no se pacta una duración determinada (la renta se establece de manera anual pero en cuanto a la duración se hace constar que es de "meses"); se limita el destino; se establece una cláusula de actualización de renta de manera anual; las obras de conservación del inmueble se repercutirán al arrendatario; el I.B.I. correrá a cargo del arrendatario; no se prohíbe traspasar; se permiten visitas por la propiedad para comprobar el estado del local; se establece la obligación de preavisar con un mes por parte del arrendatario la intención de desistir del contrato y se autorizan las obras de acondicionamiento del local al destino pactado, prohibiendo las posteriores, cláusulas todas ellas que cobran sentido en un contrato con prórroga forzosa. Asimismo, es significativo que pudiendo haberse pactado con claridad una duración determinada o la renuncia a la prórroga forzosa, las partes no lo han hecho, suscribiéndose un contrato idéntico a los que se pactaban cuando no había entrado en vigor el "Decreto Boyer", con prórroga forzosa.

c) Se hace necesario analizar las sentencias invocadas por el actor en su demanda. En cuanto a la sentencia de 2 de octubre de 1998 , en dicha resolución y en todas las citadas en ella, lo que afirma es que el sometimiento a la prórroga forzosa puede haberse convenido entre las partes de forma explícita o implícita.

Asimismo, en cuanto a la sentencia invocada de 13 de junio de 2002 , tampoco guarda relación con el presente caso, toda vez que en el mismo se trata de un contrato posterior al Decreto Ley 2/1985, en el que en el apartado de duración se pacta el de "12 meses", sin que se deduzca del análisis del contrato la existencia de cláusulas que permitan demostrar implícitamente que la intención de las partes era pactar una prórroga indefinida.

d) En relación a la sentencia de 29 de diciembre de 2009 , citada en la sentencia impugnada, es cierto que se dice en el Fundamento de Derecho "Segundo.- La cuestión que se somete a análisis se centra en si la utilización, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de expresiones tales como "tiempo indefinido" o "por meses", lleva o no la conclusión de que las partes se han sometido al régimen de prórroga forzosa. Este asunto ya ha sido resuelvo por esta Sala, en el sentido de que el uso de las referidas expresiones no supone, en modo alguno, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964".

Es decir, lo que se analiza en este fundamento es si una cláusula de duración de "meses" por si sola permite llegar a la conclusión de si la voluntad de las partes es pactar la prórroga forzosa, llegando a la conclusión de que ello no es así pero a continuación en el Fundamento de Derecho "Tercero: El referido acuerdo, en general (sometimiento a prórroga forzosa), debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante".

Y este sería precisamente el caso objeto de este litigio, de la interpretación del clausulado del presente contrato referido con anterioridad; que llevaría a la inequívoca conclusión de que la voluntad de las partes al suscribir el contrato fue la de someterse a la prórroga forzosa, deduciéndose la existencia de la prórroga de modo implícito de los propios términos del contrato.

e) La aplicación de los criterios establecidos en el CC para la interpretación de los contratos que llevan a entender que esas cláusulas, unas por las otras, suponen que las partes quisieron la sujeción del contrato al régimen de prórroga forzosa legalmente establecida en la LAU 1964, de forma implícita, excluyendo la aplicación del RDL 2/85 de 30 de Abril, por cuanto lo contrario llevaría a la absurda interpretación de que todas ellas carecerían de sentido alguno.

3º) Finalmente, para el caso de que no sea revocada la sentencia en cuanto a la cuestión de fondo, se interesa en todo caso la revocación del pronunciamiento de la sentencia de instancia relativo a las costas de la primera instancia, dada la existencia de dudas de hecho y de derecho en cuanto al sometimiento o no a la prórroga forzosa.

En efecto, la existencia de sentencias como las transcritas en el cuerpo de este escrito e invocadas en la contestación a la demanda, en las que se estima en casos análogos al presente (contratos con idéntico clausulado) la existencia de sometimiento a la prórroga forzosa de forma implícita, nos lleva a la conclusión de que habría dudas de derecho, inherentes a los criterios jurisprudenciales dispares apuntados, por lo que por aplicación del art. 394 de la L.E.C , no procedería en ningún caso la imposición de costas de la instancia.

Dispone el artículo 394.1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil que, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho; y añade en su párrafo segundo que, para apreciar, a efectos de condena en constas, que el caso era jurídicamente dudoso, se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

Y en el presente caso, como ya se ha expuesto anteriormente, no resulta incuestionable la existencia de un sometimiento a la prórroga de forma implícita, dados los términos en que aparece redactado el contrato y la existencia de la jurisprudencia señalada. Esto justifica que, para el caso de estimación de las pretensiones de la demanda, no le sean impuestas a la parte actora las costas correspondientes a la primera instancia, conforme autoriza el art. 394.1 de la LEC .

III.- En escrito de oposición al recurso de apelación, por la representación procesal de la parte demandante, se realizaron las siguientes alegaciones:

1º) Es ya muy consolidado el criterio jurisprudencial, recogido en la sentencia de instancia, que afirma que una interpretación teleológica del Real Decreto Ley 2/1985 conduce a entender que, tras su entrada en vigor, la prórroga forzosa es de aplicación restrictiva y únicamente en aquellos casos en que las partes lo convengan de modo claro y terminante, de manera que el voluntario sometimiento de los contratantes al régimen de prórroga forzosa ha de manifestarse con la debida claridad, dado su carácter excepcional bajo la nueva normativa.

a) Así, es muy conocida la SAP de Barcelona Sección 13ª de 31 de julio de 2010, recurso 496/2009 : "En definitiva, tras un periodo inicial de confusión tanto en la doctrina como en la jurisprudencia acerca de la interpretación y alcance del art. 9 del R.D. Ley 2/1985 se consolidó la postura jurisprudencial que consideraba que los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación especial de arrendamientos urbanos concluidos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma se encontraban excluidos del beneficio de la prórroga forzosa, salvo que las partes contratantes pacten la sumisión a la misma, bien constando ésta expresamente en el contrato, bien porque resulta que fue tal la intención de las partes, de tal manera que en caso de que tal sumisión sea implícita, ésta deberá deducirse de actos inequívocos y concluyentes.

Así pues la resolución del debate pasa por determinar cuál fue la voluntad de las partes al concluir el contrato, a través de la interpretación de éste, lo que constituye una cuestión de hecho, y, por ende, de prueba, prueba que puede ser directa o indirecta, a través de indicios - art. 386 LEC -, de los que aquella pueda lógicamente deducirse.

Para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye y no una cláusula aislada de las demás.

Dicho criterio ha sido nuevamente avalado por el TS en sentencia de 22.6.2009 , reiterando la de 25.11.2008 , en el sentido de que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento por lo que su validez es incompatible con el establecimiento de una duración "indefinida" o con expresiones similares ("por años"), y sin que quepa reconducir tales expresiones a un supuesto de prórroga forzosa, cuyo pacto, siendo posterior al 9.5.1985, debería constar con toda claridad y sin ninguna duda; indefinido o por años, no puede significar más que -lógicamente, por aquella temporalidad -no definido, a "definir" con la expresa previsión que, para el caso (no se ha fijado el término, o se ha establecido por "años" o "meses"...), establece el art. 1981 CC , es decir será como se ha fijado el alquiler (anual, mensual....) de manera que transcurrido dicho plazo, solo puede continuar por tácita reconducción, salvo denuncia ex art. 1566. En el mismo sentido las SSTS 22.7.2008 , 31.10.2008 , 25.11.2008 , 22.6.2009 , 18.12.2009 , 29.12.2009 , 10.3.2010 , 7.7.2010 (SS. Núm. 415/10 ).

En último término, incluso considerando que pueda mantenerse la duda acerca de si las partes se sometieron o no a la prórroga forzosa (en cualquier caso correspondía la carga de la prueba a la arrendataria, que la invoca, debiendo ésta pechar con las consecuencias de la insuficiencia probatoria al respecto), en tanto no aparece clara la voluntad del arrendador de someterse al régimen establecido en el art. 57 TRLAU 1964 , ha de regir el sistema del art. 9 del RD 2/85 de 30 de abril , según ha entendido el Tribunal Supremo en sentencias de 10.6.93 , 15.10.96 , 13.6.02 , por lo que si la cuestión es dudosa hay que entender que no existe tal sometimiento lo que es más acorde con el carácter bilateral y sinalagmático del contrato de arrendamiento y con su naturaleza jurídica, de carácter temporal o de duración limitada, que precisamente ha querido recuperar el legislador con la publicación del tan repetido RD 2/85, y que se había desdibujado por el carácter proteccionista de la legislación especial arrendaticia de 1964 (en este punto es preciso recordar lo dispuesto en el art. 1286 CC : "las palabras que puedan tener distintas acepciones serán entendidas en aquella que sea más conforme a la naturaleza del contrato"). Es más, avanzado en esta línea, las recientes sentencias de fecha 7.7.2010 (núm. 414/10 y 415/10 ) van aún más allá y, reforzando la STS de 29.12.2009, la 415/10 , citando a esta última, afirma aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide, según la misma sentencia que, "si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil , los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ". Pero, en tal caso, continúa la misma sentencia, "es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento", ya que, "en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido". Y concluye: "el referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante", mientras que la 414/2010 llega a declarar en su fallo como doctrina jurisprudencial :"1º.-Reiterar como doctrina jurisprudencial que la existencia de cláusulas oscuras en contratos de arrendamiento celebrados una vez se produjo la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 no permite considerar que existe pacto expreso de sometimiento al régimen de prórroga forzosa regulado en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964".

Por último, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado expresa y reiteradamente ( SSTS, 31.10.2008 , 10.3.2010 , 18.3.2010 ), la validez y eficacia de las cláusulas de sumisión expresa a la prórroga forzosa en contratos posteriores al tan repetido RD 2/1985 (incluso en supuestos de arrendamiento de local de negocio en que el arrendatario es una persona jurídica), que se mantiene a la entrada en vigor de la LAU 29/1994 y se rige por los artículos 57 y concordantes del TRLAU 1964 , por lo que no resulta de aplicación la D.T. 3ª de la LAU . En este sentido la primera de las sentencias del TS citadas declara "El RDL 2/1985, de 30 de abril , y concretamente el artículo 9, no suprime de plano la prórroga forzosa en los arrendamientos. Lo que ha hecho es liberar a los nuevos arrendadores de la restricción que de forma imperativa sujetaba a los contratos arrendaticios a través de la prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, a que venía respondiendo el artículo 57 LAU , más sin impedir su inclusión en el contrato por voluntad expresa de las partes (...) y ello no es incompatible con el carácter temporal consustancial a los arrendamientos puesto que su vigencia es la propia de un contrato celebrado al amparo de un sistema normativamente previsto y jurisprudencialmente aceptado en el que lo que se pacta es un tiempo determinado expresamente vinculado a la prórroga, lo cual no supone "perpetuidad" sino sujeción a un periodo cierto condicionado a las causas de resolución legalmente previstas y al cumplimiento de las obligaciones que a cada parte contratante compete, en un sistema que el propio legislador ha respetado y que toma como referencia la unidad del contrato de arrendamiento y la consideración de la totalidad de los derechos y obligaciones que las partes voluntariamente asumieron desde la diversa posición que una y otra tienen dada la particular naturaleza del mismo".

b) Otra muestra más de la pacífica doctrina jurisprudencial, es la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 29 de diciembre de 2009 , al señalar que "la cuestión que se somete a análisis se centra en si la utilización, en los contratos celebrados bajo la vigencia del Real decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, de expresiones tales como "tiempo indefinido" o "por meses", lleva o no a la conclusión de que las partes e han sometido al régimen de prórroga forzosa. Este asunto ya ha sido resuelto por esta Sala, en el sentido de que el uso de las referidas expresiones no supone, en modo alguno, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa que aparecía regulado en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964. Es más, el término "indefinido" resulta contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento SSTS de 26 de febrero de 1992 y 25 de noviembre de 2008 ) en tanto la temporalidad es una de sus características esenciales, por lo que, precisamente, la validez de este negocio jurídico es incompatible con el establecimiento de una duración indefinida. Tales razonamientos conducen a la estimación de este motivo del recurso".

c) Lo que en realidad pretende la parte recurrente es imponer una nueva interpretación del contrato para obtener, de este modo, una conclusión acorde con sus intereses, sustituyendo el imparcial criterio del juzgador por el parcial e interesado de la parte recurrente en la valoración de la prueba, que ni siquiera se ha demostrado que esa valoración sea manifiestamente ilógica o arbitraria.

2º) En cuanto a los indicios de los que la parte recurrente pretende deducir la existencia de la prórroga forzosa en el contrato de arrendamiento, es de tener en cuenta lo dispuesto en la Sentencia de la Sección 5º de la Audiencia Provincial de A Coruña 57/2006 de 20 de febrero , cuyos argumentos son plenamente aplicables a las interesadas y subjetivas valoraciones que la parte recurrente hace de las cláusulas del contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, que son cláusulas todas ellas absolutamente normales en cualquier contrato de arrendamiento de duración determinada, sin que ninguna de ellas signifique voluntad de las partes para someter el contrato al régimen de prórroga forzosa.

3º) Es muy añeja la doctrina, tanto científica como jurisprudencial (Sentencias 9-6-13 y 2-7-24), que con base en el art. 1548 del CC requiere un poder especial para el arrendamiento de fincas rústicas y urbanas por tiempo superior a 6 años. El poder especial al que alude el precepto tiene que comprender entre sus facultades, ya para la gestión de todo el patrimonio del mandante, ya para un bien o derecho en particular, aquellas a las que se refiere el art. 1713 del CC , en su inciso 2º, es decir, aquellas que normalmente se refieren a actos que exceden de los de mera administración, tales como "transigir, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio". Es claro, por lo tanto, que la Ley exige al administrador un poder especial en el sentido indicado, y en el presente caso el apoderado no tenía este poder especial, por lo que en ningún caso pactó la prórroga forzosa.

4º) Por último, en cuanto a las costas procesales, también debe ser mantenida la sentencia de instancia en este extremo y procede la expresa imposición de las costas de la apelación toda vez que, como se indica en la sentencia de primera instancia y como se ha expuesto en el presente escrito de oposición al recurso de apelación, tras un período inicial de confusión tanto en la doctrina como en la jurisprudencia acerca de la interpretación y alcance del art. 9 del R.D. ley 2/1985 , se consolidó la postura jurisprudencial que consideraba que los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación especial de arrendamientos urbanos concluidos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma se encontraban excluidos del beneficio de la prórroga forzosa, salvo que las partes contratantes pacten la sumisión a la misma; por lo que no existen las dudas de hecho y de derecho que se alegan en el número cuarto del recurso de apelación. En este sentido, la sentencia de primera instancia señala en el fundamento de derecho segundo: "La demanda debe ser estimada pues es claro que no existe pacto expreso sometiéndose las partes al régimen de prórroga forzosa, ni cabe considerarlo un acuerdo implícito..."

SEGUNDO.- Para centrar la cuestión litigiosa hay que decir, en primer lugar, que una cosa es la duración inicial pactada del contrato de arrendamiento, y otra, diferente, si se ha pactado en dicho contrato el sometimiento del mismo al régimen de la prórroga forzosa, haciendo uso los contratantes de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 C.C .

En cuanto a la primera cuestión, es doctrina constante, uniforme y reiterada ( STS 4 de febrero de 1930 , 21 octubre 1959 , 20 de septiembre 1996 ) que es consustancial al contrato de arrendamiento que se haga por tiempo determinado, según resulta de los artículos 1543 , 1554.3 º y 1569.1º del C.Civil , de modo que la determinación del plazo es esencial en este negocio jurídico, por lo que si las partes dejan de señalar el plazo, es el CC el que, en el art. 1581 , establece las normas de carácter subsidiario para la determinación de la duración del contrato de arrendamiento, entendiéndose hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días cuando es diario.

En el presente asunto, aún cuando se entendiera que no hubo pacto expreso de duración del contrato al establecerse que el contrato es "por tiempo de meses"-dada la indefinición temporal del término- y al no poder atribuirse a dichas palabras una significación que no tienen -duración indefinida o de larga duración (también indefinida)- como pretende la parte demandada- recurrente, que es, por lo demás, incompatible con la esencia misma del arrendamiento, se haría necesario acudir a las normas supletorias del art. 1581 del CC . Por lo que se concluye, al haberse fijado en el contrato una renta mensual, que la duración inicial pactada del contrato de arrendamiento fue de un mes, con arreglo a lo previsto en el artículo 69 del Real Decreto-Ley, 2/1985 de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica , que permitió que los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio, que se celebraran a partir de su entrada en vigor, tuvieran la duración que libremente estipularan las partes.

TERCERO.- En cuanto a la cuestión relativa a la prórroga del contrato, tras la publicación del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril, los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio, que se celebren a partir de la entrada en vigor de tal disposición normativa tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea de aplicación el régimen de la prórroga forzosa del art. 57 de la LAU de 1964 , y sin perjuicio de la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil , es decir que después de la entrada en vigor de dicho Real Decreto existen dos clases de arrendamientos urbanos: los anteriores a dicha norma, sujetos a prórroga forzosa, y los posteriores a los que es de aplicación la tácita reconducción del art. 1466 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubiesen convenido el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto del art. 1255 del Código Civil , -convenio contractual que no se hallaba prohibido por el art. 9 del Real Decreto que se limitó a suprimir el mero automatismo legal, y sin consentimiento de las partes, el régimen de prórroga forzosa-.

Ahora bien esta prórroga, que ya no se impone ni se presume deberá ser claramente convenida por las partes, pues, tal y como señala la STS de 13 de junio de 2002 , para la aplicación del artículo 57 de la antigua LAU , es preciso la existencia de pacto al efecto, que en general debe existir en el contrato de forma explícita, ya que de no existir tal acuerdo las prórrogas no pueden ser otras que las de la tácita reconducción del art. 1566 del Código Civil ; y aunque la existencia del acuerdo del sometimiento del arrendador a la prórroga forzosa puede deducirse implícitamente (no tácitamente) de los propios términos del contrato, sin embargo tal deducción ha de ser clara y terminante para entender que existe ese acuerdo.

En el presente caso, en el contrato de arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 1987, o en cualquiera de sus cláusulas, posterior a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985, no consta que se pactara, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, y tampoco puede obtenerse dicha conclusión, como pretende el demandado, del contenido de las cláusulas contractuales, en las que se prevé el destino del local a taller mecánico, la posibilidad de realizar obras con el consentimiento escrito y expreso del arrendador, la entrega de 25.000 pesetas en concepto de fianza, la posibilidad de que el arrendatario dé por terminado el contrato notificándolo fehacientemente al arrendador con un mes de antelación, la revisión anual de la renta, etc, por cuanto, además de que todas ellas son consustanciales a cualquier contrato de arrendamiento, sea cual fuera su duración y tanto si está sometido como no al régimen de prórroga forzosa - y en este aspecto todos los contratos cuyas cláusulas constan en modelos normalizados, como el de autos, establecen la prestación de una fianza en cuantía, generalmente, del importe de una o dos mensualidades de renta, así como la posibilidad de que el arrendatario realice obras bien determinadas previamente o con posterioridad si cuenta con la autorización del arrendador-, en particular la cláusula 7ª -" El locatario se obliga a notificar fehacientemente al arrendador o su representante, con un mes de antelación, su propósito de cesar en el arrendamiento, permitiendo durante dicho periodo verificar las reparaciones, conducentes a la preparación del local, para la subsiguiente relación arrendaticia ..." -hay que interpretarla, en relación con la cláusula 1ª de duración mensual, en el sentido de la posibilidad de prórrogas voluntarias automáticas, mes a mes, potestativamente para el arrendatario, a quien se permite dar por terminado el contrato, durante el periodo de prórroga, avisando al arrendador con un mes de antelación, pudiendo de este modo llegar a durar el contrato, por acumulación de prórrogas voluntarias - como ha sucedido- más de un año, lo que hacía preciso la introducción de una cláusula de acomodación de la renta a las variaciones del coste de la vida -como así se hizo con la cláusula 13ª- pero sin que ello significase la implantación de la prórroga forzosa.

Tampoco puede sostenerse la pretensión del recurrente en la larga duración del contrato (22 años desde su celebración), por cuanto si la voluntad concorde de las partes hubiese sido someter el arrendamiento a la prórroga forzosa prevista en el art. 57 de la LAU , que ya no son aplicables con tal carácter en la fecha de celebración del contrato, dada la notable repercusión pública que tuvo la aludida modificación legislativa, bien pudieron los contratantes -y preocuparse de ello el arrendatario por ser la parte más interesada- pactar de modo expreso la prórroga forzosa, si ésta hubiese sido su intención.

En consecuencia, no habiendo prórroga forzosa pactada, encontrándose el contrato en periodo de tácita reconducción, con arreglo a lo previsto en el art. 9 del Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril y el art. 1566 del CC , entendiéndose por tanto que el contrato se prorrogaba, por la tácita reconducción, por meses, resultando de la prueba documental que el arrendador remitió un burofax, con fecha 29 de septiembre de 2009, al arrendatario, manifestándole su voluntad al arrendatario de dar por concluido el contrato de arrendamiento en fecha 1 de septiembre de 2010, debe entenderse que el contrato se encontraba extinguido, por expiración del término, en el momento de presentación de la demanda.

CUARTO.- Tal y como ha razonado la sentencia de instancia, y estima este tribunal, en la actualidad, la jurisprudencia del Tribunal Supremo viene considerando que de los contratos de arrendamiento, que contienen unas cláusulas como el examinado en este procedimiento, no puede deducirse que el arrendador tuviera intención de renunciar a la posibilidad de denegar la prórroga, que es lo que posibilitó el legislador con el Real Decreto Ley 2/1985 de 30 de abril.

Por ello no ha tenido este tribunal, ni lo ha tenido el Juzgador de instancia dudas de hecho, como tampoco existen dudas de derecho, que eximan al demandante del pago de las costas de primera instancia, de aplicación preceptiva conforme al art. 394 LEC .

QUINTO.- Procede imponer las costas de alzada a la parte apelante ( art. 394 y 398 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Don Benedicto contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de A Coruña, dictada en autos de Juicio Verbal Desahucio 89/11, debemos confirmar y confirmamos en todos sus extremos la referida resolución, con imposición de las costas de alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.