Sentencia Civil Nº 130/2009, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 276/2008 de 27 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LEON

SENTENCIA: 00130/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

LEON

Sección 001

Domicilio : C/ EL CID, NÚM. 20

Telf : 987.23.31.35

Fax : 987.23.33.52

Modelo : SEN00

N.I.G.: 24089 37 1 2008 0100683

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000276 /2008 CIVIL

Juzgado procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.4 de LEON

Procedimiento de origen : DESAHUCIO 0001120 /2007

RECURRENTE : Felicisima

Procurador/a : JUAN ANTONIO GOMEZ-MORAN ARGÜELLES

Letrado/a : OCTAVIO JOAQUÍN PUENTE DÍAZ

RECURRIDO/A : Nuria

Procurador/a : ABEL MARIA FERNÁNDEZ MARTÍNEZ

Letrado/a : JESUS ALONSO GARCIA

SENTENCIA NUM. 130/09

Iltmos. Sres:

D. Manuel García Prada.- Presidente

D. Ricardo Rodríguez López.- Magistrado

Dª.Ana Del Ser López.- Magistrado

En León a veintisiete de febrero de dos mil nueve.

VISTO ante el Tribunal de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de esta ciudad, el recurso de apelación civil arriba indicado, en el que han sido partes como apelante Dª Felicisima representada por el Procurador D. Juan Antonio Gómez-Moran Argüelles y asistida del Letrado D. Octavio Puente Diaz y como apelada Dª Nuria representada por el Procurador D. Abel-Maria Fernández Martínez y asistida del Letrado D. Jesús Alonso García, actuando como Ponente para este trámite el ILTMO. SR. DON Ricardo Rodríguez López.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia num. 4 de León, se dictó Sentencia en fecha 15 de febrero de 2008 cuya parte dispositiva dice: FALLO.- Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Juan Antonio Gómez-Morán Argüelles en nombre y representación de Felicisima contra Nuria , debo declarar y declaro NO HABER LUGAR a la misma, ABSOLVIENDO a dicha demandada de las pretensiones formuladas en su contra, sin expresa imposición de costas a ninguna de las partes.

SEGUNDO.- Contra la relacionada Sentencia, se interpone recurso por la parte apelante, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia ante la que se personaron dentro del término del emplazamiento y en legal forma las partes litigantes y, seguidos los demás trámites, se señaló para deliberación el día 18 de febrero de 2009.

Fundamentos

PRIMERO.- Demandante y demandada reconocen la realidad del contrato de arrendamiento suscrito por Dª Elvira , madre de la demandante y de la demandada, como arrendadora, y la demandada, Dª Nuria , como arrendataria (folio 22 de los autos). En la demanda se alega la falta de pago de la renta desde el mes de enero de 2007, y la demandada no sólo no niega la falta de pago de las rentas sino que ni siquiera funda la oposición en su pago.

A tenor de estos concretos datos podemos afirmar que no existe complejidad alguna que convierta en inadecuado el procedimiento seguido para del desahucio de la demandada. Cierto es que el juicio de desahucio tiene carácter sumario, como se indica en la sentencia recurrida, pero cuando, como ocurre en este caso, la realidad del contrato de arrendamiento no ha sido cuestionada y consta que no se ha pagado la renta, disponemos de los presupuestos para la estimación de la acción de desahucio.

La complejidad que puede servir para fundar una excepción de inadecuación del procedimiento no puede surgir sólo de las causas de oposición alegadas, sino de la necesidad de replantear situaciones jurídicas ajenas al estricto cauce del juicio de desahucio y que pudieran resultar controvertidas, pero, como veremos, la comunidad hereditaria surgida por la sucesión mortis causa de la arrendadora no incide en el contrato de arrendamiento, por lo que no estamos ante una situación jurídica compleja que exceda del estricto ámbito arrendaticio.

El contrato de arrendamiento se suscribió el día 30 de octubre de 1987 y, por aplicación de la disposición transitoria primera de la vigente LAU, le es de aplicación lo previsto por el art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 abril , y lo establecido en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964 de 24 diciembre. En la regla 12ª del artículo 114 de esta última norma citada, se prevé como causa de resolución del contrato de arrendamiento la extinción del usufructo sólo cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad. Por lo tanto, la muerte de la arrendadora y la consiguiente extinción del usufructo (artículo 513.1º del Código Civil ) no suponen la automática extinción del contrato de arrendamiento suscrito por la usufructuaria; y sin olvidar que la arrendadora reunía en su persona la condición de usufructuaria de los bienes de la herencia de su fallecido esposo y de integrante de la sociedad de gananciales titular del bien arrendado. En conclusión: el contrato de arrendamiento no se ha extinguido con el fallecimiento de la arrendadora y, por lo tanto, le sucede su comunidad hereditaria en la condición de arrendadora, manteniendo Dª Nuria la condición de arrendataria.

La demandada negó su condición de arrendataria en el acto del juicio y proclamó su condición de integrante de la comunidad hereditaria titular de la vivienda sita en el piso NUM000 del nº NUM001 de la calle DIRECCION000 , pero lo cierto es que, como se ha indicado, el fallecimiento de la arrendadora no da lugar a la automática extinción del contrato de arrendamiento que, por lo tanto, subsiste, sin que la demandada haya indicado causa alguna en la que fundar su terminación: mutuo disenso, resolución del contrato, expiración del plazo... El contrato de arrendamiento se pactó por periodos de un año prorrogables de modo automático, excluyendo de modo expreso la aplicación del Real Decreto-Ley de fecha 30 de abril de 1985 (cláusula 11 ). Tampoco consta que la demandada haya comunicado por escrito su propósito de desalojar la vivienda arrendada (artículo 56 de la LAU de 1964 ), por lo que nos encontramos con un contrato de arrendamiento que no consta extinguido y que fue suscrito por la demandada como arrendataria, existiendo un lógico interés de la arrendadora (la comunidad hereditaria, en la actualidad) por el cobro de las rentas o, en su defecto, la recuperación de la posesión del inmueble.

Como ya anticipamos, la sucesión mortis causa por fallecimiento de la arrendadora originaria, no incide en el contrato de arrendamiento, que subsiste, ni en la situación posesoria de la demandada que venía ocupando la vivienda como arrendataria y que por la adquisición de la condición de heredera de la arrendadora no adquiere derecho alguno sobre la vivienda ocupada (ni derechos dominicales ni derecho a poseer), ya que, como establece el artículo 1.068 del Código Civil es la partición la que confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que la hayan sido adjudicados y sólo recibe la posesión sobre aquellos que le corresponde después de que le sean entregados (artículo 788 de la LEC ). Entre tanto, el heredero sólo dispone de una cuota de participación en el conjunto del haber hereditario, sin derechos o cuotas sobre bienes concretos.

No nos consta qué bienes puedan integrar la herencia de Dª Elvira ; sólo nos constan los que dejó su esposo al fallecer, según inventario obrante a los folios 7 y siguientes de los autos. Pero aunque el único activo hereditario fuera la vivienda arrendada, y pudiéramos equiparar la comunidad hereditaria con una comunidad de bienes, lo cierto es que no por ello el contrato de arrendamiento se extingue, por las razones expuestas y porque es compatible el derecho de copropiedad sobre un inmueble y el arrendamiento para uso exclusivo de uno de los copropietarios.

Así pues, la demandada era arrendataria de la vivienda y continuó como tal después del fallecimiento de la arrendadora, hecho éste que no extingue ni altera el contrato de arrendamiento salvo en lo referente a la novación subjetiva que supone la sucesión mortis causa (a la arrendadora la sucede en sus derechos la comunidad hereditaria). Y esta situación fue aceptada por la propia demandada que, después de la muerte de su madre en julio de 2005, siguió abonando las rentas hasta diciembre de 2006, como así consta en el documento obrante al folio nº 26 de los autos, y que no ha sido impugnado.

Por todo lo expuesto, el contrato de arrendamiento aportado con la demanda subsiste, la comunidad hereditaria sucede a la arrendadora en sus derechos y continúa como arrendataria la demandada que ha seguido como tal en la posesión y que, por su mera condición de heredera de Elvira , no recibe un específico derecho a poseer con exclusión de los demás (artículo 394 CC ); uso exclusivo y excluyente que sólo se justifica por la existencia de ese contrato de arrendamiento y por el pago de la renta que ha seguido haciendo hasta diciembre de 2006. De este modo podemos afirmar que la sucesión mortis causa no ha incidido en el contrato de arrendamiento y, por ello, con la decisión que adoptamos no alteramos ninguna otra situación jurídica que no sea la posesoria que se ha amparado en dicho contrato, quedando completamente imprejuzgada cualquier cuestión referida a la comunidad hereditaria de la que la demandada es partícipe.

Desestimamos, por lo tanto, que concurra cuestión compleja que exceda del ámbito del juicio de desahucio por precario y, a la par, de falta de legitimación pasiva: la demandada mantiene su condición de arrendataria y sólo por ella se justifica su ocupación de la vivienda.

Para fundar la inadecuación del procedimiento en la sentencia recurrida se alude a controversia acerca de quienes son los beneficiarios de la renta, cuando lo cierto es que la beneficiaria es la comunidad hereditaria, de modo que el pago puede realizarse en la cuenta donde se venían llevando a cabo con anterioridad. O, incluso, el demandante, como partícipe con mayoría de cuota, pudiera ser el destinatario, ya que a él correspondería adoptar las decisiones pertinentes sobre administración, sin perjuicio de que sus decisiones pudieran ser impugnadas ante los tribunales o de que pueda nombrarse un administrador (penúltimo párrafo del artículo 398 del Código Civil ) o de que cualquiera de los coherederos (caso de existir más bienes en la herencia que la vivienda arrendada) pueda promover la partición judicial de los bienes y solicitar la administración del caudal hereditario (artículos 797 y siguientes de la LEC ).

Tampoco hay indeterminación de la renta, que es la que ha sido pactada y en su integridad, ya que la acreedora es la comunidad y es ella, y no sus integrantes, la destinataria de las rentas a abonar. Cuando el artículo 399 del Código Civil establece que el condueño tiene la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, no está atribuyéndole un derecho de dominio exclusivo sobre porciones concretas sino un derecho al resultado productivo del bien en condominio, como así resulta del artículo 393 del Código Civil . Es decir, no se atribuye al comunero un derecho sobre los frutos sino sólo respecto de los "que le correspondan". El resultado final es consecuencia de aplicar los rendimientos obtenidos al pago de las cargas, con un reparto final en proporción a las cuotas. Por lo tanto, no se puede decir que parte de la renta corresponde a tal o cual comunero o coheredero: la comunidad es la acreedora de la renta en su totalidad, que se integra en el conjunto de frutos y utilidades obtenidos de los bienes hereditarios.

La condición de heredera (o comunera) y de arrendadora es complementaria y no entran en contradicción, por lo que se puede analizar de manera autónoma la acción de desahucio a pesar de que el arrendatario, además, reúna en su persona la condición de integrante de la comunidad hereditaria en cuyo beneficio se actúa.

SEGUNDO.- Conforme reiterada y pacífica doctrina jurisprudencial, cualquier comunero o coheredero disponen de legitimación para actuar en interés de la comunidad (SSTS 15 noviembre 1963, 17 noviembre 1977, 7 febrero 1981 y 14 marzo 1994 , entre otras), siempre y cuando el resultado positivo de la acción ejercitada sea beneficioso. Este efecto beneficioso de la acción ejercitada se presume, salvo oposición de alguno de los comuneros. Ahora bien, este criterio doctrinal al que se hace referencia en la sentencia recurrida, en modo alguno pretende excluir la legitimación del comunero para actuar en interés de la comunidad, sino vincularlo a la efectiva participación en el proceso de todos los comuneros y, en concreto, de los discrepantes con la acción ejercitada. Así, la sentencia de la Sala 1ª del TS de fecha 20 de diciembre de 1989 , que sigue tal criterio, matiza: "... con apoyo en una serie de resoluciones jurisprudenciales, en la línea de que, como entre otras, ya se sentó en la de 17 de junio de 1927 de que si bien cualquiera de los partícipes puede comparecer enjuicio en asuntos que afecten a la comunidad ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a sus compañeros, sin embargo, ello no es posible si la acción se ejercita en el propio nombre de un comunero sin citar a los demás condueños...".

La citada doctrina no excluye la legitimación de un coheredero, pero considera que, de algún modo, es preciso que concurran al proceso los comuneros que disientan de la acción ejercitada. En este caso la demandada, que también ostenta la condición de integrante de la comunidad hereditaria, sí ha participado en el proceso, por lo que podemos analizar si la acción ejercitada realmente obra en beneficio de la comunidad, y la respuesta ha de ser necesariamente positiva porque tiene como finalidad la recuperación de la posesión del inmueble ocupado por quien no abona renta alguna; se ve perjudicada la demandada pero en beneficio de la comunidad hereditaria en su conjunto que se libera de una carga innegable y duradera (se pactó que la prórroga fuera automática y operara a favor del arrendatario).

Por último, la doctrina citada en la sentencia recurrida se refiere a supuestos en los que alguno o algunos de los comuneros o coherederos ejercitan acción frente a un tercero con la oposición de otro u otros comuneros o coherederos. En este caso la acción no se ejercita frente a terceros sino frente a una de las integrantes de la comunidad hereditaria (aunque no se la demande por su condición de tal). Si diéramos un alcance diferente a la doctrina jurisprudencial resultaría que el juicio de desahucio estaría vedado a las comunidades hereditarias y a las comunidades de bienes cuando el arrendatario fuera uno de sus integrantes.

TERCERO.- Conforme dispone el artículo 398 de la LEC, en su apartado 2 , en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Y en cuanto a las costas de la primera instancia será de aplicación lo dispuesto por el artículo 394 de la LEC , conforme dispone el artículo 397 del mismo texto legal. Y aunque la estimación de la demanda ha de ser total, compartimos el criterio sustentado en la sentencia recurrida en relación con el pronunciamiento sobre costas por serias dudas de Derecho que lo justifican.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Se estima el recurso de apelación interpuesto por el procurador D. Juan-Antonio Gómez-Morán Argüelles, en representación de Dª Felicisima y de D. Genaro y Dª Cristina , contra la sentencia de fecha 15 de febrero de 2008, dictada en los autos 1120/2007 del Juzgado de Primera Instancia número CUATRO de LEÓN , y, en su consecuencia, la REVOCAMOS y, en su lugar, acordamos estimar la demanda presentada, declarar haber lugar al DESAHUCIO de Dª Nuria de la vivienda sita en el piso primero de la casa sita en la C/ DIRECCION000 , nº NUM001 , de León, apercibiéndola de lanzamiento si no la desaloja voluntariamente, y condenarla al pago de SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE euros y OCHENTA céntimos (759,80 €), sin expresa imposición de las costas de la primera instancia ni de las generadas en esta alzada.

Dese cumplimiento, al notificar esta resolución, a lo dispuesto en el art. 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, con certificación de lo resuelto, para su notificación y ejecución, de todo lo cual deberá acusar el oportuno recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando en apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.