Sentencia Civil Nº 131, Audiencia Provincial de Pontevedra, Rec 84 de 08 de Abril de 2000

Fundamentos

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION SEGUNDA

PONTEVEDRA

APELACION CIVIL

Rollo       : 0084/99

Asunto            : MENOR CUANTIA

Número            : 0659/96

Procedencia : JDO. 1ª. INST. N°. 6 DE VIGO

 LA SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, compuesta por DON JOSÉ JUAN RAMÓN BARREIRO PRADO, Presidente, DOÑA ANGELA IRENE DOMÍNGUEZ-VIGUERA FERNÁNDEZ y DON JAIME ESAÍN MANRESA, Magistrados han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

la siguiente

 SENTENCIA N. 131

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Pontevedra, ocho de Abril de dos mil.

 En  el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos del proceso civil número 0659/96, procedente del JDO. 1ª. INST. N°. 6 DE VIGO, y promovido entre las partes, de una como apelante  y demandante-demandado-reconvenido, D. CESAR (en su propio nombre y como representante de la Comunidad Hereditaria de Luis) representado en esta instancia por el procurador de  los Tribunales D. MARIA JOSE GIMENEZ CAMPOS bajo la dirección del letrado D. FIDEL DIEZS LIDIAS y de la otra  también apelante y demandado-demandante-reconviniente  JUAN FRANCISCO a quien representa el procurador D. ANGEL CID GARCIA y dirige el Letrado D. CARLOS PEREZ BOUZADA, en el Juicio de Menor Cuantía sobre reclamación de cantidade.

I.-ANTECEDENTES DE HECHO

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 PRIMERO. En los Autos a que este rollo se refiere en fecha 11 de febrero de 1999, el JDO. 1ª. INST. N°. 6 DE VIGO, dictó sentencia, cuyo FALLO textualmente dice: "1°.- Que estimando parcialmente la demanda deducida por D. CESAR en la calidad con que actúa, debo condenar y condeno a D. JUAN FRANCISCO a que le pague la cantidad de CATORCE MIL SETECIENTAS TREINTA (14.730)

PESETAS. Sin hacer especial imposición de costas.

 2°. Que, con expresa imposición de costas, debo desestimar y desestimo la reconvención formulada por D. JUAN FRANCISCO, contra la parte demandante".

 Y, contra dicha sentencia, por la parte demandante y demandada se interpuso recurso de apelación y personadas en tiempo y forma ambas partes, luego que hubo transcurrido el plazo previsto en los artículos 705 y 707 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sin que las partes hubiesen formulado alegación alguna, se pasaron los autos al Ponente por término de seis días, y señalada día y hora para la celebración de la vista, se les dio igualmente traslado a las partes y por término de cuatro días, para instrucción de sus abogados defensores.

 La vista de apelación tuvo lugar el día 4 de abril de 2000 con asistencia de los Letrados de las partes D. Fidel Diez Udias y D. CArlos Perez Bouzada.

 SEGUNDO. En la tramitación de esta instancia, se han cumplido las prescripciones y términos legales, siendo Ponente el Magistrado DOÑA ANGELA IRENE DOMINGUEZ-VIGUERA FERNANDEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

II.-FUNDAMENTOS JURIDICOS

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 Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución apelada en tanto no contradigan lo expuesto a continuación.

 PRIMERO. Suscrito el contrato de arrendamiento renovado que vincula a las partes litigantes, en catorce de noviembre de 1994, por un término expresamente convenido de tres años, y con referencia expresa en cuanto a su duración a lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril; pactándose también, que en sus demás estipulaciones se mantenía el anterior contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en 28 de noviembre de 1991, con inclusión del régimen legal aplicable, que era el de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, como no podía ser de otro modo, en tanto que la actual Ley arrendaticia no había entrado en vigor, es claro que, resulta de plena aplicación al caso lo dispuesto en el art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente al tiempo del convenio, tanto más cuando que así lo dispone expresamente la Disposición Transitoria Primera de la Ley vigente 29/94 de 24 de Noviembre, para los Contratos de Arrendamiento de vivienda celebrados a partir de 9 de mayo de 1985, debiendo añadirse que la jurisprudencia, (STS, 15.6.93, entre otras), en supuestos de prórroga convencional, pactada bajo la vigencia de la anterior Ley Arrendaticia, en tanto que obligatoria y vinculante para los contratantes, estimó de aplicación el citado art. 56 LAU. Por lo que ha de desestimarse el primer motivo de recurso alegado por la parte demandada-reconviniente.

 SEGUNDO: El art. 56 de la LAU de 1964, impone al arrendatario que desiste unilateralmente del contrato, la obligación de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, le quedase por cumplir. La doctrina estima que tal precepto es un trasunto del art. 1.256 CC que no permite dejar el cumplimiento de lo pactado al arbitrio de una de las partes contratantes, e impone una indemnización en este caso señalada "ex lege", que debe percibir el arrendador, que ve frustradas sus legítimas expectativas contractuales sin otra  causa que el desestimiento voluntario  del inquilino, por lo que se mantiene su obligación de pago del precio arrendaticio. Obligación, que según reiterada jurisprudencia, se mantiene como imperativa y de cumplimiento coactivo (STS 30 noviembre 1992; 21.1.1996; 13.2. de 1996). Y si bien esta última resolución citada, establece que no cabe aplicar la facultad de moderación que dispone el art. 1.154 CC, puesto que lo reclaqmado son unos perjuicios determinados por la propia Ley, sin embargo, si se ha admitido la facultad de moderación judicial por la vía del enriquecimiento injusto. Y así ya la Sentencia del TS de 15 de Junio de 1993, cuya doctrina se recoge en STS de 25.1.96, establece, que la indemnización que impone tal precepto, ha de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda o local permanezca desocupado y libre, pues en otro caso se daría situación clara de enriquecimiento injusto que los Tribunales no pueden amparar. Así, también en sentencias de las distintas Audiencias Provinciales, se viene moderando la indemnización, en supuestos en que el arrendador formalizase un nuevo contrato con otro inquilino, o habitase efectivamente la vivienda arrendada o disfrutase del local (SS A. Prov. Madrid 10.2.97; A. Prov. Asturias 4.2.99), en aplicación de la citada doctrina.

 TERCERO: En el presente caso, ha resultado acreditado que el arrendatario demandado abandonó la vivienda litigiosa en el mes de Junio de 1995, entregando las llaves de la misma al portero del inmueble, de un modo definitivo y no transitorio como alegó al contestar a la demanda, pues así se lo manifestó expresamente al referido portero, que declaró testificalmente a instancia de ambos litigantes, lo que viene confirmado por el hecho de haber concertado nuevo contrato de arrendamiento por un plazo de hasta   cinco años. Sin embargo, también ha resultado acreditado, que en el mes de Diciembre del mismo año se iniciaron obras de reforma en la vivienda litigiosa a instancia de la Arrendadora, que posteriormente pasó a ocupar dicha vivienda, según se deriva de las manifestaciones del mismo testigo vertidas al responder la repregunta 7ª b) formulada por la parte demandada (f. 99), manifestando que Doña Montserrat pasó a ocupar la vivienda a finales del mes de Diciembre; "tomó posesión de la vivienda", aunque vivía en Las Angélicas, manifiestación en cierto modo contradictoria que resultó clarificada por sus posteriores manifestaciones realizadas espontáneamente al notario interviniente en la Diligencia de 17 de Septiembre de 1996, refiriendo que el piso 5° A izquierda lo ocupaba Doña Montserrat. En consecuencia, se estima que la propietaria pasó a disponer de modo efectivo de la vivienda, desde el momento en que se iniciaron las obras de remodelación o reparación, para su posterior ocupación por la misma, pues ninguna otra finalidad podían tener tales obras, al negarse en todo momento por la propiedad que se pretendiese realojar al inquilino demandado. La iniciación de las obras de reparación se entiende equiparable a una situación de disfrute efectivo de la vivienda por parte de la arrendadora, además de evidenciar una aquiescencia con la voluntad de desistimiento contractual del arrendatario, operándose la consiguiente extinción del contrato de arrendamiento. Y ello así, el derecho a la correspondiente indemnización "ex lege", por parte de la comunidad arrendadora ha de limitarse al tiempo en que la vivienda permaneció libre, esto es, hasta el mes de diciembre de 1995, procediendo la indemnización por el importe correspondiente a las mensualidades comprendidas entre Julio y Noviembre de 1995, sin que proceda la reclamación respecto de los meses posteriores por vedarlo la doctrina del enriquecimiento injusto, no siendo compatible la percepción de una merced arrendaticia con la posesión efectiva y ocupación de la vivienda mantenida por la propiedad.

 CUARTO: El pronunciamiento desestimatorio de la demanda reconvencional, debe ser confirmado, pues efectivamente el desistimiento unilateral y abandono de la vivienda de modo definitivo por parte del inquilino, impide su posterior recuperación, por vedarlo la doctrina de los actos propios, tanto más, cuanto que se produjo una aquiescencia por parte de la arrendadora al iniciar las obras de reparación de la vivienda litigiosa. Sin que se compartan, sin embargo, los pronunciamientos de la resolución apelada en cuanto a la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario respecto de la pretensión deducida por el demandado reconviniente. Pues resultó dirigida adecuadamente a quienes fueron parte contratante en calidad de arrendadores, precisamente la comunidad hereditaria de Don Luis, pasivamente legitimada para soportar las acciones que se deriven del contrato de arrendamiento como lo es la relativa a su pervivencia. Siendo reiterada la doctrina jurisprudencial que señala, como las acciones relativas al nacimiento, vicisitudes y extinción de los contratos, han de dirimirse procesalmente con las personas que en tales contratos actuaron como partes o sus respectivos causahabientes, tal como se efectuó en el presente caso, por lo que en forma alguna resultaría acogible la excepción de falta de litisconsorcio-pasivo necesario.

 QUINTO: Al estimarse en parte el recurso de apelación interpuesto contra la resolución apelada por la actora, no procede efectuar una expresa imposición de las costas de la alzada respecto de su recurso. Las del Recurso formulado por el demandado-reconviniente, al ser desestimado, se le imponen a dicho recurrente.

 En atención a todo lo expuesto, y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que la Constitución Española nos confiere.

FALLAMOS

 Se estima en parte el Recurso de Apelación formulado por la representación de D. CESAR, contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 6 de Vigo, en los autos de Menor Cuantía número 84/99 a que se contrae el presente rollo, y con desestimación del Recurso interpuesto por la parte demandada-reconviniente JUAN FRANCISCO, se revoca parcialmente la resolución recurrida, condenando al demandado JUAN FRANCISCO a que abone a la parte demandante la cantidad de 186.825 ptas, manteniendo la resolución recurrida en sus restantes pronunciamientos. Sin efectuar una expresa imposición de las costas de la alzada respecto de la actora apelante, e imponiéndole a la demandada también recurrente las de su recurso.

 Con testimonio de esta resolución devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia por quien se acusará recibo.

 Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.