Sentencia Civil Nº 132/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 83/2007 de 26 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimocuarta

ROLLO Nº 83/2007

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 527/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 25 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº132/2008

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER

Dª. BIBIANA SEGURA CROS

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de febrero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 527/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 25 Barcelona, a instancia de PROMOCIONES CALLE URGEL 69 S.L, contra D. Rodrigo y MATUTE S.A; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de julio de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando parcialmente la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales D. Joan Grau Martí, en nombre y representación de "Promociones Calle Urgel, 69,S.L.", contra "Matute, S.A", y que dio lugar a la incoación del Juicio Ordinario tramitado con número 527 de dos mil cinco, debo condenar y condeno a "Matute,S.A" y a D. Rodrigo a elevar a escritura pública el contrato privado de opción de compra de fecha nueve de Junio de dos mil cuatro, con su modificación posterior por contrato de dieciocho de Enero de dos mil cinco, y, para el caso de que los demandados no procedieren a ello voluntariamente, a suplir su voluntad judicialmente en ejecución de sentencia, absolviéndoles de las demás pretensiones interpuesta en su contra. Cada arte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Que desestimando en su integridad la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Joan Grau Martí, en nombre y representación de "Promociones Calle Urgel 69,S.L", contra "Matute,S.A", y que dio lugar a la incoación del Juicio Ordinario tramitado con número 853 de dos mil cinco acumulado a estos autos, debo absolver y absuelvo a la demandada de las pretensiones planteadas en su contra, imponiendo a "Promociones Calle Urgel 69,S.L" las costas causadas en esta instancia por la tramitación del antes indicado proceso.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 7 de febrero de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ROSA Mª AGULLÓ BERENGUER .

Fundamentos

PRIMERO.- En el presente procedimiento se ejercitan dos acciones que tenían por objeto la celebración del mismo negocio jurídico, cual es la adquisición por compraventa por parte de "Promociones Calle Urgel 69 S.L." o por parte de la empresa a quien ésta hubiera cedido su derecho de opción de compra, del inmueble sito en Barcelona, calle Urgell núm. 69 de Barcelona en las condiciones y extensión fijados en el contrato de opción de compra de fecha 9 de junio de 2004, modificado parcialmente mediante otro contrato de 18 de enero de 2005.

Una de las acciones pretende que se condene a la concedente de la opción, Matute, S.A., a elevar a escritura pública el contrato privado de opción de compra y la otra a que se declare el efectivo ejercicio de la opción en las condiciones estipuladas y, consiguientemente, que se condene a la concedente vendedora Matute, S.A., a otorgar a favor de la actora escritura de compraventa en las condiciones estipuladas.

La sentencia de primera instancia, en primer lugar desestima las excepciones de falta de legitimación activa de la accionante al haber transmitido su derecho de opción mediante su cesión en contrato de 26 de abril de 2005 a la mercantil "Edificat Gestión Inmobiliaria, S.L." porque, en resumen, estima que no se trata propiamente de un contrato de cesión, sino de un acto preparatorio para la misma o precontrato por virtud del cual, "Promociones Calle Urgel 69 S.L." y "Edificat Gestión Inmobiliaria, S.L.", llevarían a cabo la cesión del derecho en la fecha fijada entre la optante y la concedente para el ejercicio de la opción, es decir el 30 de septiembre de 2005 en cuyo momento se celebrarían con carácter simultáneo los dos contratos, el de cesión del derecho de opción y el ejercicio mismo de la opción, en ese caso, por la cesionaria "Edificat Gestión Inmobiliaria, S.L.". De manera que como la actora Promociones Calle Urgel 69, S.L., interpuso demanda antes de dicha fecha, no puede negársele legitimación activa porque en ese momento aún era titular del derecho de opción concedido por Matute, S.A., más aún cuando quedó constancia que el compromiso entre "Edificat Gestión Inmobiliaria, S.L." y Promociones Calle Urgel 69, S.L., ha sido rescindido.

También la sentencia de instancia desestima la excepción de falta de legitimación pasiva del codemandado Rodrigo , puesto que el mismo intervino en el contrato de opción de compra en calidad de arrendatario de la vivienda ubicada en el piso primero primera de la finca objeto del contrato, arrendamiento que la optante debía respetar según lo estipulado.

En cuanto al fondo, la sentencia de primer grado estima la acción que tiene por objeto solicitar la elevación a público del contrato de opción de compra, no sólo porque así se prevé en el propio convenio de 9 de junio de 2004, en su cláusula novena, no modificada en el posterior de 18 de enero de 2005 (según su estipulación última), sino porque tal facultad la tienen las partes ex lege al amparo del artículo 1279 CC . También desestima la oposición que sobre la improcedencia de esta acción hace la parte demandada y que se refiere a la imposibilidad de que el presente contrato de opción pudiera acceder al Registro de la Propiedad, bajo la alegación de que su objeto no es la propiedad de la finca, sino los derechos de vuelo y subsuelo de la misma, a excepción del vuelo correspondiente al suelo que en ese momento ocupaba Matute, S.A., en el local de la planta baja. La desestimación la funda en la interpretación conjunta de los artículos 14 y 16 del Reglamento Hipotecario , aunque finalmente declara la improcedencia de acordar su inscripción puesto que al no haberse ejercitado correctamente el derecho de opción, como después declara, actualmente resulta que tal derecho que debe ejercerse en el plazo concretamente estipulado, ha caducado durante el procedimiento, por lo que en caso de que la opción hubiera llegado a inscribirse, procedería su cancelación (art. 79.2º LH ). De ello, colige el Juzgador de instancia que en la actualidad la inscripción del contrato de opción, resulta innecesaria y contraria al principio de concordancia entre la realidad registral y extrarregistral.

La resolución de primera instancia, sin embargo, desestima la pretensión ejercitada por Promociones Calle Urgel 69, S.L., para que se declare la obligación de Matute S.A., de otorgar escritura pública de compraventa a su favor sobre el objeto de la opción (transmisión de los derechos de vuelo y subsuelo descritos en el pacto segundo del contrato), lo que presuponía declarar que el derecho a optar por la adquisición se ejercitó en tiempo y forma; lo cual no tuvo lugar en este caso ya que la optante (o su cesionaria) no abonó simultáneamente al ejercicio de la opción, el precio de la compraventa en la forma estipulada en el contrato de opción sino que pagó sólo parte del precio pactado al descontar del mismo la cantidad consignada como complemento de la prima pactada para el ejercicio de la opción el 18 de enero de 2005, con lo que no se cumplió con lo pactado en las cláusulas contractuales 4 y 6 del acuerdo inicial de 9 de junio de 2004 que no fue modificado en este extremo por el de enero de 2005. Al incumplirse el contrato de opción, también se incumplió con la compraventa, por lo que no puede exigirse su elevación a escritura pública, al amparo del artículo 1124 CC .

SEGUNDO.- Contra la sentencia apelan Promociones Calle Urgel 69 S.L. y Matute S.A. La primera insiste en que ejercitó correctamente el derecho de opción y alega error en la valoración de la prueba por parte del Juzgado porque, a su entender, el importe de la prima debe aplicarse al primer pago de la compraventa en lugar de al último, puesto que de lo contrario, se altera el precio final de la compraventa. En definitiva, reitera en el recurso los argumentos vertidos durante el proceso de primera instancia en cuanto a la interpretación del contrato, entre los cuales, considera que la estipulación segunda del contrato de 18 de febrero de 2005, en la que se acuerda el complemento de la prima (120.202,42 euros mas IVA) y que la misma, en caso de ejercitarse el derecho de opción de compra, será a cuenta del total precio para la compraventa, modifica las condiciones cuarta y sexta del contrato inicial de 9 de junio de 2004. Asimismo, insiste en la reclamación de daños y perjuicios que cifra en 90.000 euros que tuvo que pagar a la sociedad Edificat Gestión Inmobiliaria, S.L., para resolver el contrato de promesa de cesión del derecho de opción de compra, celebrado con esta entidad el 26 de abril de 2005.

A su vez, la sociedad demandada, Matute, S.A., apela el auto de 23 de enero de 2006 que resolvía sobre la procedencia de continuar el procedimiento acumulando las dos demandas de Promociones Calle Urgel 69 S.L., por infracción de los artículos 413 y 22.1 LEC, en cuanto que considera que la interposición de la segunda demanda por parte de la actora dejaba carente de interés la primera sobre elevación a escritura pública del contrato de opción, pues se parte en la segunda del previo ejercicio del derecho de opción. También se apela la sentencia por causa de la inadecuación del procedimiento seguido, el cual, a entender de la demandada, debió ser respecto a la acción que pretendía la elevación a público del contrato de opción y su inscripción en el Registro, el verbal en lugar del ordinario, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 251.11 LEC .

TERCERO.- Tal como señala la sentencia de instancia y ha sido recogido también por la sentencia del TSJ Cataluña de 14 de noviembre de 2005 "La necesidad de entregar el precio convenido al momento de ejercitar la opción es hoy un tema resuelto en la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de julio de 2001 . Dicha sentencia afirma con rotundidad que el pago del precio al momento de ejercitar la opción no es requisito de eficacia a menos que contractualmente se haya pactado. Se apoya en la sentencia anterior de 14 de febrero de 1997 , según la cual: «Dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación (arts. 1445 y ss. del CC ), en la que figura el 1450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina de esta Sala (SS, entre otras, de 3 febrero 1992 , al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma (y no otra es la hipótesis ahora contemplada), la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada». Y esta misma sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida «salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante», doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993 ."

CUARTO.- En el contrato celebrado entre las partes litigantes el 9 de junio de 2004, las condiciones de pago del precio de la futura venta sí se estipulan expresamente, luego se han de cumplir. Esta premisa no es objeto de debate, ya que éste se circunscribe a la interpretación de las cláusulas 4, 6 que regulan la forma de pagarse el precio de la compraventa en caso de ejercitarse la opción en relación con el pacto 3 del mismo, que regula el precio de la compraventa, y de la prima para poder ejercitar la opción y con el contrato complementario firmado por las mismas partes el 18 de enero de 2005, en especial las estipulaciones segunda (complemento de la prima) y la cuarta (ratificación del acuerdo previo salvo en las modificaciones expresas introducidas por el presente).

En el contrato de 9 de junio de 2004, en lo que ahora interesa, las partes fijan en el apartado A del pacto tercero, como precio total de la compraventa, de ejercitarse la opción, 3.263.496 euros más IVA; en el apartado B, una prima para la opción de compra de 300.506 euros más IVA, que se declaran percibidos y respecto de los cuales de ejercitarse el derecho de opción se entenderá a cuenta del total precio estipulado. En el pacto cuarto, se detallan las condiciones de pago del precio de la compraventa, en el caso de ejercitarse la opción en la forma pactada, en el sentido de que la optante "satisfará el precio de compraventa fijado de la siguiente forma:"

1-901.518 euros más IVA en el momento de otorgarse escritura pública en los términos del presente contrato.

2-El resto del precio (2.061.472 euros) mas IVA, cantidad garantizada con aval solidario de los denominados a primera demanda prestado por entidad financiera de primer nivel (reduciéndose en su importe máximo, en aquellas cantidades que se satisfagan y se reciban efectivamente por Matute S.A.) que queda aplazado, disponiéndose seguidamente la forma de su pago fraccionado.

El pacto sexto, punto dos, relativo al ejercicio de la opción, establece que en tal caso, el optante depositará la cantidad pertinente de acuerdo con lo convenido en el pacto cuarto 1, es decir, 901.518 euros más IVA; punto tres, junto a la cantidad señalada, debería entregar el Aval convenido por el precio aplazado.

Por su parte, en el contrato de 18 de enero de 2005, además de prolongarse el plazo para el ejercicio del derecho de opción, se acuerda y Promociones Urgel 69, S.L., paga como complemento de la prima ya entregada en su día, la cantidad de 120.202,42 euros mas IVA. A continuación se añade, como en el contrato previo que, de ejercitarse el derecho de opción de compra, esta cantidad será a cuenta del total del precio estipulado en la compraventa.

Por último, en el pacto cuarto de este segundo contrato se dice textualmente que "En todos aquellos extremos contractuales sobre los que no se pacta modificación alguna en este documento, seguirá rigiendo el contrato de opción de compra que, en lo menester y a tales efectos, queda ratificado con la firma del presente documento". De esta lectura y del contenido del contrato se desprende que el segundo acuerdo entre las partes no alteró las condiciones del contrato previo, en lo que al precio se refiere, pues respecto a la opción propiamente dicha, sólo se alteran el plazo de su ejercicio, que se prorroga y el aumento del precio de la prima correspondiente a tal aplazamiento.

QUINTO.- De tales pactos se desprende con claridad meridiana, como en definitiva, muy bien concluye la sentencia de instancia, que las partes acordaron:

1.- Para poder ejercitar la opción, la entrega previa de la prima por importe de 420.708,42 más IVA (pactos tercero y segundo de los dos contratos suscritos).

2.- En caso de ejercitarse dentro del plazo la opción, el optante debería depositar la cantidad de 901.518 euros más IVA y entregar el Aval convenido por el precio aplazado (2.061.472 euros más IVA).

3.- En nuestro caso, Promociones Urgel 69, S.L., redujo el importe de la segunda prima pagada a la parte del precio que debía abonar al tiempo del ejercicio de la opción, de forma que no pagó los 901.518 euros más IVA.

Por tanto, resulta evidente que no se ejercitó la opción en la forma pactada, y, consiguientemente, no pudo entrar en juego la posibilidad de aplicar el importe de la prima al total precio de la compraventa. El optante debía necesariamente pagar el primer plazo del precio de la compraventa íntegro, puesto que hasta no hacerlo, nada podía imputar al precio total de la misma y después, una vez pagada la cantidad inicial pactada y presentado el aval, podría imputar las primas al pago del resto del precio de la compraventa, reduciéndolo en la cantidad total pagada por prima mas IVA. Al no haberlo hecho así, resulta claro que la compraventa carece de efectividad y decae completamente el derecho del actor a exigir el otorgamiento de escritura pública de compraventa a su favor así como indemnización de daños y perjuicios, puesto que el incumplimiento del contrato fue previo de su parte, de manera que nada puede exigir de la adversa (art. 1101 y 1124 CC ).

Todos los cálculos numéricos que realiza el actor apelante en su escrito, resultan irrelevantes puesto que no se avienen a lo pactado en el contrato. En este sentido cabe hacer mención a la posibilidad de reducir el importe máximo que se contiene en el pacto cuarto dos, en aquellas cantidades que se satisfagan y se reciban efectivamente por Matute S.A., esta estipulación, se ha de interpretar conjuntamente con el resto de los convenios habidos entre partes, de tal forma que no puede llevar al absurdo de contradecir elementos esenciales del contrato, como lo son el precio y su forma de pago, tanto para el ejercicio de la opción, como de la compraventa si así se ha estipulado en el contrato de opción de compra, como ocurre en nuestro caso. Por ello, desestimamos el recurso que plantea la parte actora que se limita a este punto del debate.

SEXTO.- Pasamos ahora a analizar el recurso de apelación de Matute, S.A., contra el auto de 23 de enero de 2006 que resolvía sobre la procedencia de continuar el procedimiento acumulando las dos demandas de Promociones Calle Urgel 69 S.L., por infracción de los artículos 413 y 22.1 LEC . Esta apelación resulta inviable, no sólo porque resuelto por el Juzgado el incidente sobre la subsistencia del interés legítimo para continuar la tramitación de la acción, ya no cabía más recurso, pese a lo cual se admitió la reposición y se confirmó por auto de 10 de febrero de 2006 el ahora apelado, al amparo de lo dispuesto en el artículo 22.3 LEC , sino por las razones dadas por el Juzgador de instancia ya que en aquel momento podía interesar al actor mantener la acción de elevación a público el contrato privado de opción de compra e incluso su inscripción en el Registro de la Propiedad. De hecho en la sentencia se estima esta demanda aunque por decaimiento de su objeto no acuerde la inscripción en el Registro. Por ello no se estiman infringidos los artículos citados por el apelante.

Igual suerte desestimatoria correrá el segundo motivo de inadecuación del procedimiento por razón de la cuantía ya que el apelante no ha acreditado que ésta fuera determinada o determinable, más que con conjeturas acerca del coste de los honorarios de Notario y Registro, por no decir que una vez acumulados los autos a un ordinario, es evidente que el trámite a seguir ha de ser el del juicio ordinario.

Por último se impugna el pronunciamiento de elevar a público el contrato de opción de compra, la parte apelada reconoce la innecesariedad de tal pronunciamiento en caso de no prosperar la acción acumulada, pues si se declara mal ejercitado el derecho de opción de compra, parece superfluo incrementar los gastos del otorgamiento de una escritura sobre un contrato que ya no podrá ejecutarse. En este sentido, compartimos la opinión de las partes en cuanto que al término del procedimiento la acción a devenido inútil, pero, como sí era procedente al inicio del juicio en cuanto que el plazo para el ejercicio de la opción no había concluido, entendemos que, pese a desestimarse la demanda por causa sobrevenida, concurren motivos sobrados para no efectuar especial declaración sobre las costas procesales, ello de conformidad con los artículos 413 y 22.1 LEC .

SÉPTIMO.- Al desestimarse el recurso de apelación interpuesto por Promociones Calle Urgel 69 S.L., y estimarse en parte el interpuesto por Matute, S.A., la actora apelante correrá con las costas de su apelación, mientras que no procederá especial declaración sobre las costas de la apelación de Matute S.A., conforme al artículo 398 LEC en relación con el 394 LEC

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por Promociones Calle Urgel 69 S.L., y estimamos en parte el interpuesto por Matute S.A., contra la sentencia de fecha 4 DE JULIO DE 2006, dictada por el Juzgado Primera Instancia nº 25 de Barcelona , la cual revocamos en parte y desestimamos la demanda de Promociones Calle Urgel 69 S.L., contra los demandados que dio lugar al juicio ordinario 527/05, por carencia sobrevenida de objeto, sin especial declaración sobre las costas de primera instancia.

Confirmamos íntegramente el resto de la sentencia.

No efectuamos especial declaración sobre las costas de la apelación de Matute, S.A., e imponemos a Promociones Calle Urgel 69 S.L., las de su apelación.

Y firme que sea esta sentencia, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.