Sentencia Civil 134/2003 Audiencia Provincial de Zamora Civil-penal Única, Rec. 147/2003 de 20 de mayo del 2003

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

Z A M O R A

Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN 147/03

Nº Procd. Civil : 409/02

Procedencia : Primera Instancia de Zamora nº 2

Tipo de asunto : Ordinario

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Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, ha

pronunciado

E N N O M B R E D E L R E Y

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 134

Presidente

D/Dª RAFAEL LIS ESTEVEZ.

Magistrados/as

D/Dª D.PEDRO JESÚS GARCIA GARZON

D. ANDRES MANUEL ENCINAS BERNARDO.

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En la ciudad de ZAMORA, a veinte de mayo de dos mil tres..

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial de Zamora en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000409 /2002, seguidos en el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de ZAMORA, RECURSO DE APELACION (LECN) 0000147 /2003; seguidos entre partes, de una como apelante/s D/Dª. CONSTRUDIEZ S.L., representado/a/s en esta instancia por el/la Procurador/a D/Dª FRANCISCO ROBLEDO NAVAIS, dirigido/s por el Letrado D. ANTONIO Mª PASTOR RAMOS, y de otra como apelada/s D/Dª. Marta , D. Esteban , Dª María Rosario , D. Alberto Y D. Carlos Alberto , representado/s en esta instancia por el/la Procurador/a D/Dª MARIA TERESA MESONERO HERRERO y dirigido/s por el/la Letrado/a D/ª ANTONIO HERNANDEZ FIGUERUELO. Actúa como Ponente, el/la Iltmo/a. Sr/Sra. D/ª D.ANDRES MANUEL ENCINAS BERNARDO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de ZAMORA, se dictó sentencia de fecha 18 de febrero de 2003, cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: "Que desestimando la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales Sr. Robledo Navais en nombre y representación de la mercantil Construdiez S.L., frente a D. Esteban , Dª Marta , Dª María Rosario , D. Alberto y D. Carlos Alberto , debo absolver y absuelvo a los demandados de los pedimentos de la demanda, con expresa imposición de costas a la parte actora." ".

SEGUNDO.- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo, no habiéndose solicitado la práctica de prueba y no habiéndose celebrado vista pública, quedó el procedimiento para votación y fallo, que tuvo lugar el día 14 de mayo de 2003.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan en su totalidad los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse confirmados por los de esta resolución.

SEGUNDO.- Por la representación de la entidad Construdiez, se solicita la revocación de la sentencia dictada en primera instancia, alegando como motivos de impugnación, lo siguientes: 1.- error en la apreciación o calificación jurídica existente entre las partes y sus consecuencias por entender que la Juzgadora copia mal la jurisprudencia al respecto, concretamente la doctrina de la sentencia de la AP de Toledo, pues debe entenderse, que el contrato de opción, no es unilateral sino bilateral, naciendo obligaciones para ambas partes; 2.- error en la apreciación y valoración de la prueba, pues del conjunto de las pruebas practicadas en los autos se pone de relieve que hubo ofrecimiento de pago y no está probada la iliquidez de la apelante.

TERCERO.- Son hechos de los que ha de partirse para la resolución del presente litigio los siguientes: 1.- En fecha 26 de diciembre de 2001, la entidad apelante y los apelados firmaron un contrato de opción de compra, sobre dos fincas, una urbana y otra rústica, que describen, estipulándose: a) como precio de la opción, 10 millones de pesetas, que se abonarían en la siguiente forma: dos millones en efectivo y en el acto de la firma de la opción y el resto mediante letra de cambio, avalada bancariamente, que se entrega en dicho acto. b) el plazo para ejercitar la opción finalizaría el 1-3-2002 y debería ejercitarse mediante acta notarial, y la escritura pública de venta será otorgada por los vendedores antes del día 15-3-2002. Si llegada la citada fecha y por culpa de la parte vendedora no se pudiera formalizar la escritura, la vendedora compensará a la compradora con la suma de 5 millones de ptas. c) la sociedad optante no podrá tomar posesión de las fincas en tanto no se formalice notarialmente la escritura de compra-venta. d) el precio de la compraventa, que lo es con independencia del precio de opción de compra, se fija en 180 millones de ptas.(1.081.821,79€) "que se satisfarán a la firma de la escritura pública de compraventa de forma garantizada bancariamente si no fuere abonado el precio fijado en efectivo". Los gastos notariales que se originen como consecuencia del otorgamiento de la escritura serán satisfechos por la compradora y los impuestos que graven la venta conforme ley. e) La parte vendedora se reserva el derecho de propiedad de unos 1.900 m2 entre los que se incluye la vivienda que hoy allí se levanta y alrededores de la misma, lo que es aceptado por la optante. 2.- El 1-3-2002 el apelante remite un telegrama a apelados ejercitando la opción de compra sobre las fincas descritas, telegrama que es recibido al día siguiente (así resulta del doc 2 y 3 dda y es admitido en prueba de interrogatorio). 3.- El letrado de los apelados, remite carta al de la apelante poniendo en conocimiento que a efectos de comunicaciones podría hacerlo al domicilio donde dirigió el telegrama o al de su despacho y le dice, igualmente, que al día de la fecha, 13-3-2002, nada sabían del otorgamiento de la escritura de venta, siendo así que el plazo termina el día 15 y "la disposición por su parte para otorgar la escritura era patente, así como la titularidad registrada 4.- El 4-6-2002 el apelante remite carta a uno de los apelados, el Sr. Esteban , diciendo, que habiendo obtenido hace tiempo la financiación bancaria para el pago del precio y no habiendo dado instrucciones al notario convenido, y en base a cuyas minutas se había redactado la escritura, no le interesa a esta parte seguir en esta incertidumbre, por lo que manifiesta, por su incumplimiento, instar la resolución del contrato debiendo hacer entrega de los 10 millones pagados por la opción, sin aplicar la cantidad indemnizatoria correspondiente. Su decisión resoluc0tira es reiterada en la carta de 12-6-02 (doc. 5 y 6 dda. ), siendo contestada por otra del letrado de los apelados, haciendo constar que la imposibilidad de firmar la escritura era debida a la optante. 5.- Está acreditado, que fue el apelante y un representante del Banco Popular, y no los apelados, quienes acudieron al notario dando las instrucciones para redactar la minuta de escritura, de cuyo contenido, según documento acompañado con la demanda (doc. 4) resulta: a) después de describir las fincas objeto de la opción, se dice que los hoy apelados proceden a agruparlas, pagando los mismos los gastos de la agrupación, y después de agrupadas las venden al hoy apelante; b) el precio convenido es de 1.202.024.21€, que se desglosa del modo siguiente: 601.012,10€ confiesa la vendedora haber recibido antes de este acto, 90.151,82€ a la aprobación del plan parcial y Junta de Compensación, 90.151,82€ al inicio de las obras de construcción, 90.151,82€ al forjado de la 1ª planta, 90.151,82€, a la cubierta de aguas, 150.253,03€ al cerramiento de las viviendas; c) los gastos de la compraventa serán de cargo del comprador salvo los de plusvalía y agrupación de fincas 6.- Según manifestaciones del Notario que redactó la minuta, (vid f. 134), fue la apelante quien encargó los trabajos de confección de las escrituras de agrupación de fincas y de compraventa de las dos fincas, siendo aportada la documentación en parte por la apelante y en parte por el Banco Popular, entidad que financiaría la operación, también se preparó la escritura de hipoteca inmobiliaria de la finca agrupada a comprar por el apelante. 7.- Según manifestaciones del testigo, Cornelio , director de la sucursal del Banco Popular (video 13-14-14) el apelante le envió el contrato de opción y estaba a punto de vencer, y le dijo que tendría que estudiar la operación, le propuso pagar a los vendedores cree unos 110 millones y un 2º pago al levantar el proyecto, pero los vendedores querían que este 2º pago quedara avalado y el banco les dijo que 60 millones no los podía avalar, cosa por lo que no pasó el vendedor; acudirían a la notaría el 19 de abril a falta todavía de concretar los aplazamientos. 8.- Los apelados, posteriormente, con fecha 3-6-2002, concedieron una opción de compra sobre las mismas fincas a una cooperativa (f. 156), estableciendo como precio de la opción 120.202€ y como recio de las fincas 1.153.944€ (a descontar si se perfecciona la suma entregada como precio de la opción)

CUARTO.- En modo alguno se observa en la sentencia el error en la calificación jurídica del contrato y en las consecuencias que se extraen de la misma, ni en la valoración de las pruebas, que no sólo la Sentencia que se cita de la AP de Toledo, sino otras muchas (AP Barcelona, sec. 1ª, S 05-12-2001, Córdoba, sec. 2ª, S 18-02-2002...), los que vienen a destacar, que en el contrato de opción, carente de la adecuada regulación, con la excepción que impone el art. 14 reglamento Hipotecario, presenta una estructura atípica, donde es conveniente distinguir entre el contrato de opción en si del derecho al ejercicio de la opción que se inserta en aquel. Así, dice la sentencia de Córdoba citada, que el convenio opcional en cuanto exige la concurrencia de voluntades se presenta en su origen, como de naturaleza bilateral, con la necesaria observancia del art. 1261 y concordantes del C. Civil. La jurisprudencia lo ha configurado como relación obligacional en virtud de la cual una persona -cedente- se compromete a vender a otra optante - el bien para si o para un tercero, una determinada cosa, y de esta manera el oferente queda unilateralmente vinculado hasta que decide el optante (SSTS 10-7-46, 1-11-66, 22-5-81, 9-10-87, 3-10-89, 8-3-89 , 8-3-91, 23-12-91, 13-12-92 y 29-3-93 ). En consecuencia, la dinámica de la opción deviene en unilateral en la proyección a su conclusión, ya que el titular de la opción goza de libertad de decisión y disposición durante un periodo determinado para la conclusión del negocio previsto, con la obligación por la otra parte de tener disponible la cosa, el bien o el derecho que va a ser objeto del mismo, siendo su conducta de simple espera y su posición, en cierto sentido, análoga a la de oferta irrevocable. El ejercicio válido del derecho de opción exige que dentro del plazo el optante manifiesta su decisión de llevar a cabo el contrato negociado, notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente, para que sin necesidad de otra actividad se tenga por consumada la opción. Así tiene dicho la Jurisprudencia que "el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada y depende el optante, (SSTS 24-1 y 28-10-91)., siendo, en este punto, suficientemente expresiva la de 23-12-91 al decir: "que es doctrina de esta Sala la de que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del pactum de contrahendo, pues con la aceptación es cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o postpuesto al término previsto (SSTS 9-2-85 y 17-11-86), dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin necesidad de ninguna otra actividad se tenga por consumada la opción (STS 6-4-87), y resultando extemporánea el ejercicio del derecho fuera del plazo establecido (STS 9-10-91)". En igual sentido la STS 14-2-95 precisa que la opción de compra es una figura sui generis con sustantividad doctrinal propia que consiste en conceder al optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción, oportunamente, se extingue y queda consumado y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa ya que basta para la perfección de la compraventa con el optante que se le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción (SSTS 22-12-92 y 4-2-94); (la comunicación hecha por el ejecutante al oferente), dentro del plazo establecido para el ejercicio de la opción, a los efectos de comunicarle su voluntad de llevar a cabo la compra que se dice en la STS de 18-5-95 "opera en el sentido de comunicar el optante al oferente su consentimiento de perfeccionar la compraventa convenida, que de esta manera consuma la opción y completa el contrato, obligando al concedente desde este momento, pues el negocio se ultima definitivamente, adquiere condición de plena vinculación, y sin perjuicio de la cooperación consiguiente por parte del vendedor para el otorgamiento la correspondiente escritura, que constituye tan solo formalidad posterior y refleja públicamente la venta ya existente"; siendo, por último, también oportuno recordar, a mayor abundamiento, lo STS 4-2-94 (refiriendo la doctrina jurisprudencial sostenida entre otras en la STS 3-2-92) en cuanto manifestaba que dentro de los efectos de la opción que perfecciona una vez ejercitado el contrato de compraventa, este queda sometido a su propia regulación (art. 1445 y ss. C.Civil EDC 1889/1) en la que figura el art. 1450, que mantiene desde luego la perfección del contrato aunque ni la cosa ni el precio se haya entregado. Resumiendo, podemos decir, que de la propia naturaleza del contrato de opción se desprende que si bien es cierto, que el pago del precio no constituye requisito consustancial a la perfección del contrato, en este caso, de la compraventa, la cual se perfecciona por el concurso de la oferta y la demanda sobre la cosa y el precio. En la opción de compra la voluntad del vendedor, el precio y la cosa están previamente determinados, quedando la perfección a expensas de la decisión del comprador, el cual está facultado para prestar su consentimiento en un plazo determinado. Pero una vez prestado este consentimiento, el contrato se perfecciona y, a partir de este momento es obligatorio para ambos (art. 1.450 del Código Civil). Sin embargo, lo dicho no significa, que el comprador pueda constreñir al vendedor a cumplir su prestación de forma incondicionada, como pretende el ahora recurrente. En primer lugar, en términos generales, la doctrina legal que ha interpretado el art. 1.124 del Código Civil ha establecido que una parte no puede exigir a la adversa el cumplimiento de lo acordado sin haber cumplido previamente aquello a lo que a su vez se obligó. Pero es que, además, de forma especifica el contrato de opción de fecha 26 de diciembre de 2001 dispone concretamente que el precio de la compraventa, que lo es con independencia del precio de opción de compra, se fija en 180 millones de ptas.(1.081.821,79€) "que se satisfarán a la firma de la escritura pública de compraventa de forma garantizada bancariamente si no fuere abonado el precio fijado en efectivo". Los gastos notariales que se originen como consecuencia del otorgamiento de la escritura serán satisfechos por la compradora y los impuestos que graven la venta conforme ley. Asimismo, se estipula expresamente que la parte vendedora se reserva el derecho de propiedad de unos 1.900 m2 entre los que se incluye la vivienda que hoy allí se levanta y alrededores de la misma, lo que es aceptado por la optante. Es decir, se establece así la obligación del optante de bien pagar el precio en efectivo en el momento de la firma de la escritura, bien de forma garantizada bancariamente y como resulta de la minuta de escritura y de las propias declaraciones del director del Banco Popular, por una parte la forma de pagar el precio a los vendedores no coincidía para nada con la pactada, toda vez que se le obligaba por una parte a recibir el precio a plazos y no en efectivo y por otra parte sin la estar garantizado, vulnerándose no sólo lo pactado sino el derecho de los vendedores a exigir el pago íntegro (art. 1.157 del C.C.); peor además, se incumplen otras cláusulas de la opción, a saber, nada se decía respecto a la reserva de la propiedad del chalet y terreno circundante y finalmente se lleva a cabo en la escritura la agrupación de fincas, para nada pactada, a cuyos gastos tributarios se adjudican sin que tampoco exista pacto al respecto a los vendedores, por lo tanto, en modo alguno podía pretender el hoy apelante, obligar a los vendedores a otorgar una escritura que simboliza la transmisión de la propiedad, incumpliendo por su parte las obligaciones esenciales del contrato de venta, a saber el pago del precio en la forma pactada y la reserva de la propiedad sobre el chalet y parcela y por lo tanto, no puede pretender llevar a cabo, ni la resolución del contrato de opción, pues el mismo y según la doctrina expuesta ut supra y aceptada por el propio apelante, ya estaba consumada y perfeccionada, al ejercitar la misma (si bien no mediante acta, lo que ya indicaba un indicio de lo que vendría después, aunque fue admitido por los apelados) dentro del plazo y mediante el pago del precio de la opción ni tampoco puede pretender la resolución de la compraventa, toda vez que el incumplimiento a el solo es imputable por falta del pago del precio y de las demás condiciones pactadas, por todo ello no puede prosperar ni el error en la calificación jurídica, pues tanto la naturaleza de la opción de compra como su carácter unilateral es admitido por nuestra jurisprudencia y por la propia sentencia citada en la instancia, que en el presente caso quedó consumada y al mantener durante todo el plazo los vendedores las fincas a su disposición, ni asimismo el error al valor las pruebas, pues de todas ellas, documental y testifical, fundamentalmente, se desprende que la falta de firma de la escritura de compra-venta fue única y exclusivamente a el imputable, al querer modificar las condiciones de la venta y por lo tanto al no firmarse dentro del plazo pactado, pues pasado el mismo, aun la entidad bancaria no le había concedió ningún préstamo, siendo así que llevaron la documentación a partir del 19 de abril, transcurrido ya el plazo de otorgamiento.

QUINTO.- Al desestimarse el recurso, de conformidad con los art. 397 de la LEC, las costas se imponen al apelante.

Vistos los preceptos legales de aplicación y en atención a todo lo expuesto, y en el ejercicio de la potestad jurisdiccional que la Constitución Española nos confiere

Fallo

Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE EL RECURSO DE APELACION interpuesto en nombre de la entidad CONSTRUDIEZ SL, debemos confirmar y confirmamos la Sentencia de 18 de febrero de dos mil tres dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Zamora en el Procedimiento Ordinario 409/2002, con imposición de las costas en esta alzada. Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN . Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia publica en el día de la fecha; de lo que doy fe.

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