Sentencia CIVIL Nº 140/2017, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 15/2017 de 29 de Marzo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIRONA
SECCION SEGUNDA
Rollo de apelación civil: nº 15/2017
Proviene: JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 RIPOLL
Procedimiento: nº 723/2015
Clase: Juicio verbal
SENTENCIA 140 / 2017.
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO
MAGISTRADOS
Dª. MARIA ISABEL SOLER NAVARRO
D. JAUME MASFARRE COLL
Girona, a veintinueve de marzo de dos mil diecisiete.
En esta segunda instancia ha comparecido como parte apelante D. Eloy Y Dña. María Cristina
, representada por la Procuradora Dña. EVA MORER CABRÉ y defendida por la Letrada Dña. RAQUEL
SEQUEIRA FERNANDEZ.
Ha sido parte apelada NEMRAC XELA NODORPMAC SL, representada por el Procurador D. EDUARD
RUDÉ BROSA y defendida por la Letrada Dña. MARILEXIS CABRERA FRANCISCO.

Antecedentes

PRIMERO.- El presente proceso se inició mediante la demanda presentada en nombre de NEMRAC XELA NODORPMAC SL contra Dña. María Cristina y D. Eloy .



SEGUNDO.- La sentencia que puso fin a la primera instancia dice en su parte dispositiva: 'Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Eduard Rudé Borsa, en nombre y representación de NEMRAC XELA NODORPMAC S.L contra Dª María Cristina y D. Eloy , debo CONDENAR y CONDENO a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 12.765'76 euros, más los intereses legales devengados por dicha suma desde el día 12 de diciembre de 2013. Todo ello sin expresa condena en costas.'.



TERCERO.- En aplicación de las normas de reparto vigentes en esta Audiencia Provincial, aprobadas por la Sala de Gobierno del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, ha correspondido el conocimiento del presente recurso a la Sección Segunda de aquélla.



CUARTO.- En su tramitación se han observado las normas procesales aplicables a esta clase de recurso, habiendo efectuado las partes las alegaciones que pueden verse en los respectivos escritos presentados en esta segunda instancia, a los que se responde en los siguientes fundamentos jurídicos. Se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 29 de marzo de 2017.



QUINTO.- Conforme a lo establecido en las indicadas normas de reparto, se designó ponente de este recurso al Ilmo. Sr. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO quien expresa en esta sentencia el criterio unánime de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la sociedad actora se ejercita la acción de reclamación por impago de rentas, art. 250.1 1º;LEC , derivadas del contrato de arrendamiento de uso diferente al de vivienda, de 1 de agosto de 2008, modificado por el concertado bajo la denominación de Anexo contractual el 18 de noviembre de 2010, frente a los Sres. María Cristina y Eloy , arrendatarios en el primer contrato de 1 de agosto de 2008, figurando como sustituidos por SCP HOTEL RESTAURANT ANTIC MAS en el Anexo de 18 de noviembre de 2010.

Dichos demandados formularon oposición alegando como primer motivo de la misma la falta de legitimación pasiva, porque si bien eran los arrendatarios de la finca arrendada a que se refieren ambos contratos, dejaron de serlo en el posterior contrato que novaba el anterior, pues en aquel segundo, ambas partes acordaron modificar el primero, entre otros en los siguientes términos: 'Primero.- LA ARRENDATARIA pasa a ser la Sociedad HOTEL RESAURANT ANTIC MAS, SCP, con NIF J55021687, y domicilio en Calle Freixenet nº 30 - Camprodón, quien se subroga en la totalidad de los derechos y obligaciones del contrato, incluidas las modificaciones que a través del presente anexo contractual pasan a especificarse.' Y el motivo que se aduce en la demanda en pro de la legitimación pasiva de los demandados, en vez de reclamar contra la SCP arrendataria, es que al carecer de personalidad jurídica la sociedad civil que integran, por no estar inscrita en el Registro Mercantil siendo el objeto de la sociedad la actividad mercantil, carece de legitimación pasiva, de forma que, aunque excepcionalmente pudiera tener 'legitimación procesal', la legitimación pasiva de la acción ejercitada puede ser soportada en exclusividad por los socios, basando su criterio en sentencias que efectivamente mantienen este criterio.

Y la sentencia de primera instancia rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva y acoge el criterio de la demanda en el sentido indicado de que al tener carácter mercantil la sociedad constituida por ser de esta naturaleza la actividad a desarrollar por la misma de explotación de 'bar restaurante', al no estar inscrita en el Registro Mercantil carece de personalidad jurídica y en consecuencia, aunque excepcionalmente pudiera tener 'legitimación procesal', la legitimación activa de la acción ejercitada puede ser soportada en exclusividad por los socios integrantes, haciéndose eco, de este modo, de jurisprudencia que así lo entiende.



SEGUNDO.- El primer motivo del recurso viene a cuestionar la decisión de primera instancia, porque la sentencia apelada contravendría el último criterio jurisprudencial mantenido en la STS de 7 de marzo de 2012 , la cual viene a determinar los efectos o consecuencias de la no inscripción de las sociedades mercantiles o civiles, generando por ello su irregularidad.

Ciertamente en esta Sentencia se dice lo siguiente: 5. La irregularidad de la sociedad mercantil no inscrita.

36. Tratándose de sociedades anónimas el primer párrafo del art. 6 de la Ley de 1951 dispuso que '[l]a sociedad se constituirá mediante escritura pública, que deberá ser inscrita en el Registro Mercantil. Desde este momento la sociedad tendrá personalidad jurídica ', lo que sustancialmente se reprodujo en el apartado 1 del art. 7 del texto refundido de 1989 y hoy en el art. 20 de la Ley de Sociedades de Capital , a cuyo tenor '[l]a constitución de las sociedades de capital exigirá escritura pública, que deberá inscribirse en el Registro Mercantil'.

37. Ello dio lugar a la calificación de las sociedades anónimas no inscritas en los términos previstos en el art. 16 TRLSA como 'irregulares', lo que no supone rechazar el reconocimiento de su personalidad -aunque algunas sentencias, han denegado la personalidad jurídica, al menos en toda su amplitud (en este sentido, sentencias 1066/1999 de 14 de diciembre y 1280/2006, de 19 de diciembre ), la sentencia 740/2010, de 24 de noviembre , con cita de otras muchas, reconoce que la personalidad jurídica 'como instrumento eficaz para la organización de las empresas y creación de un centro de imputación de relaciones jurídicas útil en el tráfico jurídico, ni siquiera queda limitada a los supuestos en los que se ha otorgado escritura pública, de tal forma que del contrato, incluso aformal, cabe derivar cierto grado de personalidad ', lo que, en lo que aquí interesa, coincide con la tesis mantenida por la resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 14 de febrero de 2001 que, rectificando la mantenida en otras anteriores, sostiene que 'de ciertos preceptos legales de reciente promulgación resulta que las sociedades mercantiles en formación e irregulares gozan de personalidad jurídica -o, al menos, de cierta personalidad-, suficiente para adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones..'.

6. La personalidad y regularidad de la sociedad civil no inscrita.

38. A diferencia de las sociedades mercantiles, cuya actividad exigía algún tipo de publicidad por razones de seguridad del tráfico económico, las sociedades civiles no requerían su inscripción en registro alguno ni siquiera cuando adoptaban 'formas mercantiles' -de ahí que no existiese obstáculo a la inscripción del inmueble a nombre de SOCIEDAD DE AMIGOS en el Registro de la Propiedad -.

41. Tampoco se contenía referencia alguna a la inscripción de sociedades civiles con forma mercantil en el art. 81 del Reglamento aprobado por Real Decreto 1597/1989, de 29 de diciembre , que, al identificar los sujetos y actos de inscripción obligatoria, en el art. 81 dispone que '[s]erá obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los siguientes sujetos: (..) b) Las sociedades mercantiles', 42. Finalmente, el Reglamente aprobado por Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, tampoco se refería a las sociedades civiles, lo que fue determinante de que la disposición adicional Única del Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, añadiese un apartado 3 al art. 81 , con el siguiente tenor '[p]odrán también inscribirse las sociedades civiles, cualquiera que sea su objeto, aunque no tengan forma mercantil', y el art.

269 bis cuyo apartado 1 disponía que '[l]as sociedades civiles con forma mercantil serán objeto de inscripción con arreglo a las reglas aplicables a la forma que hubiera adoptado', no obstante lo cual, habida cuenta de que el art. 16.1 CCom , en la redacción dada al mismo por la Ley 19/1989, de 25 de julio, dispone que '[e]l Registro Mercantil tiene por objeto la inscripción de: (..) 2º) Las sociedades mercantiles (..) 5º) Cualesquiera personas, naturales o jurídicas, cuando así lo disponga la ley', por elementales razones de jerarquía normativa y reserva de Ley fueron anulados por la sentencia de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 (Recurso contencioso-administrativo 526/1998 ).

43. En definitiva, a diferencia de otros ordenamientos, como el francés, en el que el reconocimiento de la personalidad jurídica de las sociedades civiles aparece vinculado a la inscripción de la sociedad y hasta que esta se produce rige la regla ' il n'y a que des associés point de société' (tan solo existen asociados, no sociedad), al disponer el art. 1842 del Código de Napoleón que 'Les sociétés (..) jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation..' (Las sociedades (..) gozan de la personalidad moral a partir de su inscripción)-, al margen de su conveniencia o no, nuestro sistema no exige la inscripción de las sociedades civiles en registro alguno y ni el art. 1669 del CC ni el 35 del mismo Código supeditan a la inscripción el reconocimiento de la personalidad de las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados.

De aquí pretende extraer la parte apelante que del art. 1968 del CC , el cual establece con claridad la no solidaridad de los socios con respecto a las deudas sociales, se desprende que la actora debió demandar a la Sociedad Civil y no a los integrantes de la misma, debiendo haberse estimado la falta de legitimación activa aducida por la parte demandada.



TERCERO.- No tienen en cuenta los recurrentes que continua siendo de aplicación el criterio de la naturaleza de la actividad que desarrolla a los efectos de determinar el régimen legal que es de aplicación.

La cuestión ha de centrarse en si estamos ante una sociedad civil irregular o bien ante una sociedad mercantil irregular.

La distinción doctrinal y jurisprudencial sobre la naturaleza de una sociedad civil irregular o la mercantil del mismo tenor, (en ambos casos no se ha elevado a escritura pública ni se ha inscrito en el Registro público correspondiente), viene entendiendo con criterio pacífico que para determinar cuál sea la normativa aplicable, si el Código Civil o el Código de Comercio, ha de atenderse al objeto de la sociedad.

Si está en el tráfico mercantil con proyección externa que trasciende a terceros, deberá ser considerada como sociedad mercantil.

Si por el contrario no tiene más proyección que la interna entre los socios que no ha trascendido a terceros, la sociedad deberá ser tildada de civil.

Ya no sirve la finalidad lucrativa puesto que puede ser común en ambas sociedades, ( art. 116 del C de C y art. 1665 CC ), ni su personalidad jurídica cuando cumplen los requisitos legales, ( art.119 C de C y art.

1669 CC ); ni la voluntad de los socios constituyentes de acogerse a una u otra normativa; como tampoco es válida la previsión sobre la forma de la sociedad como podría desprenderse del art. 116 del C de C, porque el art. 1670 del CC que ese posterior, admite la existencia de sociedades civiles con forma mercantil.

Solo se exceptúan las sociedades de explotación agrícola y ganadera, según la mayoría de la doctrina, por la exclusión que de las mismas puede derivarse del art. 1 del C de C y la mención en tal sentido de la Ley 19/1995 sobre modernización de las explotaciones agrarias o el tratamiento de las Sociedades Agrarias de Transformación. En este sentido se pronuncian las SSTS de 19/02/2007 , 20/11/2006 y 11/10 /2002, entre otras; el AAP de Barcelona, Sección 3ª, de 23/05/2011; AAP de Madrid de 23/09/2011; AAP de Castellón, Sección 3ª de 26/03/2012; el cual nos recuerda que la STS de 20 de noviembre de 2006 , con cita de la Resolución de la DGRN de 28 de junio de 1985 , en el sentido de que 'es insuficiente la voluntad de los socios de acogerse al régimen de la sociedad civil, pues las normas mercantiles aplicables son muchas de ellas de carácter imperativo por estar dictadas en interés de terceros o del tráfico'.

Aplicada la doctrina y jurisprudencia al caso que nos ocupa, nos encontramos ante una sociedad HOTEL RESTAURANT ANTIC MAS SCP que, por su objeto de dedicación a la explotación de un hotel restaurante, ha de calificarse como de sociedad mercantil irregular. No puede desconocerse, además, que la vigente LEC, recogiendo el sentir mayoritario de la doctrina, admite en su art. 6 la capacidad para ser parte de determinados entes sin personalidad jurídica (comunidades de propietarios, sociedades irregulares, uniones sin personalidad: que podrán ser demandadas las entidades que, no habiendo cumplido los requisitos legalmente establecidos para constituirse en personas jurídicas, estén formadas por una pluralidad de elementos personales y patrimoniales puestos al servicio de un fin determinado) y, por tanto, la sociedad particular demandada puede incluirse en ellos, lo que no impide la responsabilidad que, conforme a la ley, pueda corresponder a los socios o a los partícipes, como bien dice el número 2 del precitado precepto legal, que sin duda pueden ser demandados sin tener que dirigir también la demanda, conjunta o principalmente, contra la sociedad, puesto que aún cuando en nuestro ordenamiento positivo no existe norma expresa que regule con carácter general la responsabilidad de los socios y gestores de la sociedad irregular, la doctrina del TS. tiene declarado que, por tener una notoria actividad mercantil, ha de regirse por las normas de la sociedad colectiva, respecto de terceros, y, por sus pactos, entre los socios o, en su defecto, las normas de la copropiedad - así sentencias 16-3-1.989 ; 20-2-1.988 . Y, de conformidad con lo regulado en el art. 127 del Código de Comercio , todos los socios que formen la Compañía colectiva, sean o no gestores de la misma, estarán obligados personal y solidariamente, con todos los bienes, a las resultas de las operaciones que se hagan a nombre y por cuenta de la compañía, bajo la firma de ésta y por persona autorizada para usarla. En suma, debemos afirmar que la personificación de la sociedad no enerva la legitimación pasiva ad causam de los demandados en esta litis, en tanto que han sido demandados personalmente, habida cuenta que el carácter irregular de la sociedad mercantil determina que no pueda ser invocado el carácter social de la deuda por los socios para impedir el cumplimiento de las obligaciones contraídas respecto de terceros, pues los socios tienen una responsabilidad solidaria en aras del interés jurídico, sin que sea preciso demandar a la sociedad, aunque tenga capacidad para ser parte, pudiendo, pues, ser condenados los demandados, por tanto, por su calidad de socios o partícipes de una sociedad mercantil irregular.

En definitiva, para el régimen de las sociedades constituidas como civiles, continúa siendo aplicable el criterio de que la naturaleza de su actividad es la que determina el régimen legal que les es aplicable, de forma que cuando se trata de sociedades con objeto mercantil, aunque esta no sea la forma de su constitución, deberán regirse por las normas de la sociedad colectiva, por ser su objeto social de naturaleza mercantil.

Consecuencia a la que también ha de llegarse por aplicación analógica del art. 39 de la Ley de Sociedades de Capital , RD Legislativo 1/2010 de 2 de julio, relativo a la 'sociedad devenida irregular' por falta de solicitud de inscripción.

Por lo expuesto, debe ser desestimado este primer motivo del recurso, pues tratándose la entidad Hotel Restaurant Antic Mas SCP constituida por los demandados, de una sociedad mercantil irregular, le son de aplicación las normas reguladoras de la sociedad mercantil no inscrita y no las de la sociedad civil.



CUARTO.- El siguiente motivo del recurso impugna la desestimación de la compensación en virtud de la cláusula cuarta del Anexo del contrato, la cual dispone: 'Los arrendatarios ante la situación de deterioro de la estructura de madera de la finca, financiarán la restauración integral del tejado, para que quede en condiciones de uso y, a efectos de compensar parte de los gastos de las reparaciones efectuadas por esta parte, por concepto de indemnización, la Arrendadora se compromete al pago mensual de 400,00 euros mas impuestos que le sean de aplicación, por un periodo de 12 años.

Dicho importe será descontado directamente por la arrendadora del importe a percibir por el alquiler, y será descontado a partir del 1 de enero de 2011, y siendo el último pago mediante compensación el referente al 1 de diciembre de 2023, esto es, un total de 57.600,00 €.

Las partes dejan constancia de que una vez concluida la rehabilitación del tejado, será de aplicación lo dispuesto por el Artículo 21 de la LAU .' Y continúa diciendo la cláusula Quinta del mencionado Anexo: 'Los arrendatarios se comprometen a terminar la ejecución de las obras de reforma del tejado y de las obras de construcción de las 5 habitaciones de la planta tercera de la finca, antes del 31 de junio de 2011.

Asimismo, los arrendatarios se comprometen a tratar la estructura de madera del techo del comedor dejándolo en óptimas condiciones de uso, sin perjuicio del desgaste ordinario que pudiera producirse durante el periodo contractual.' A efectos de resolver esta cuestión conviene analizar la voluntad de las partes que se desprende de las mencionadas cláusulas, apreciándose que los arrendatarios se comprometen, además de llevar a cabo las obras necesarias de conservación y reparación del edificio arrendado, (Pacto Undécimo del contrato original de 1 de agosto de 2008), a financiar la restauración integral del tejado, así como a pintar la fachada, las aberturas, ventanas, puertas,etc; posiblemente debido a la duración del arrendamiento, concertado por 19 años y once meses.

Y la parte arrendadora, a fin de compensar parte de los gastos de las reparaciones asumidas por la arrendataria, se compromete al pago mensual de 400,00 euros más impuestos por un periodo de 12 años, cantidad que se abonará mediante descuento del importe de la renta, hasta un total de 57.600,00 euros.



QUINTO.- De lo obrante en autos se desprende que por circunstancias ajenas a la parte arrendadora, la parte arrendataria resolvió unilateralmente el contrato de arrendamiento el 29 de enero de 2014, con entrega de las llaves de la finca, debiendo en esta fecha las rentas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero de 2014, que es lo que se reclama en este procedimiento.

Igualmente se desprende, por así indicarse en el dictamen del perito Sr. Apolonio , ratificado en el acto de la vista, donde el técnico dio respuesta a las aclaraciones que le fueron requeridas por las partes, que tras la visita a la casa comprueba que se han renovado completamente algunas partes de la cubierta; otras partes se han hecho arreglos parciales y otras únicamente se ha efectuado un repaso superficial; concretamente la parte de cubierta central de la fachada principal no se ha repasado ni modificado, ya que la piezas de pizarra no se han movido al menos en los últimos años, se aprecia la presencia de musgo y falta alguna pizarra arrancada por el viento y el tiempo.

Igualmente existe constancia de que la arrendadora ha venido descontado los 400,00 euros mensuales del importe de la renta, que era la forma de pago estipulada en el contrato para compensar parcialmente los gastos de reparación realizados por la arrendataria, llevando a cabo dicha compensación a partir de enero de 2011, en todas las rentas mensuales, incluidas las que se reclaman en el presente procedimiento, lo cual supondría un abono de 15.200 euros.

Entiende la parte demandada que aun habiéndose rescindido unilateralmente el contrato por la parte arrendataria, la arrendadora habría de continuar satisfaciendo esos 400,00 euros mensuales a partir de febrero de 2014, siendo su importe compensable en el presente procedimiento.

Coincidiendo con el criterio del órgano 'a quo', ha de entender este tribunal que atendiendo al fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato y al canon de totalidad que fluye de la interpretación del contrato originario y de su anexo, entiende este tribunal que puesto que en el Pacto Tercero del contrato de origen ya asumía la arrendataria la realización de las reformas y obras necesarias para dedicar la finca arrendada a 'hotel restaurante', adecuándola a tal uso, además de pintar la fachada y las aberturas, ventanas, puertas, etc, sin cargo alguno para la arrendadora, el cambio introducido en el Anexo posterior, particularmente en su Cláusula Cuarta, donde se establece un sistema de compensación por gastos, se está refiriendo a la restauración integral del tejado, que no se contemplaba en el contrato previo y se introduce por vez primera en este nuevo contrato novatorio, con una compensación sucesiva por descuento en las rentas a satisfacer, hasta el 1 de diciembre de 2023.

Es más, incluso el propio perito recoge en su dictamen de 29 de noviembre de 2013 otras obras incumplidas, además de la restauración integral del tejado, pues añade que la cubierta del porche que cubre el comedor tiene también alguna deficiencia puntual; que la fachada no ha sido pintada y las aberturas se han pintado parcialmente; y que no se han trasladado las calderas y máquinas que hay en el cubierto anexo, presupuestando todos los trabajos pendientes, tanto de reparación integral del tejado, como de repaso de cubierta, pintura de fachada, traslado de calderas y pequeños trabajos en un total de 74.000 euros.

Consecuentemente, si la parte arrendataria no cumplió con los compromisos asumidos en el contrato al no realizar todas las obras que en él se concretaban, no puede sostener su derecho a una indemnización por las mismas, cuando además se convino que el desistimiento unilateral conllevaba que quedarían a favor de la propiedad todas las obras y mejoras efectuadas, Pacto Cuarto del contrato original.

Por todo ello, ha de coincidir la Sala con el criterio del órgano 'a quo', en el sentido de que no existe un crédito compensable por la arrendataria, más allá de los 6.000 euros correspondientes a la fianza depositada en su día que ya se reconocen en primera instancia, pues la afirmación de que no se llevó a cabo la obra de restauración integral del tejado a cuya financiación se había comprometido la parte arrendataria como premisa para la compensación parcial de los gastos de reparaciones, se basa en el dictamen pericial único que obra en autos, en cuya valoración deberán ser ponderadas por el Juez o Tribunal entre otras, las siguientes cuestiones: a) Los razonamientos que contengan los dictámenes, y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro ( STS 10-2-1.994 ). b) Deberá, también, tener en cuenta el Tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten, tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes, como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes ( STS 4-12-1.989 EDJ 1989/10881). c) Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes ( STS 28-1-1.995 EDJ 1995/50).

d) También deberá ponderar el Tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar, en el sistema de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a que se dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes ( STS 31-3-1.997 EDJ 1997/2111). e) La jurisprudencia entiende que, en la valoración de la prueba por medio de dictamen de peritos, se vulneran las reglas de la sana crítica, en los siguientes supuestos: -Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial ( STS 17-6-1.996 EDJ 1996/5305).

-Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente etc. ( STS 20-5-1.996 EDJ 1996/3296).

-Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el Tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes ( STS 7-1-1.991 EDJ 1991/93).

- Cuando los razonamientos del Tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios; o lleven al absurdo ( SSTS 11-4-1.998 EDJ 1998/2815 , 13-7-995 EDJ 1995/4676 y 15-7-1988 EDJ 1988/16795).

En la STS de 6-4-2000 EDJ 2000/7011 se afirma que 'Los juzgadores no están obligados a someterse a la prueba pericial y de concurrir varias pueden optar por la que se les presente como más objetiva y ajustada a la realidad del pleito e incluso atender en parte a las diversas periciales concurrentes en aquello que estimen de interés y en relación a las demás pruebas'.

Atendiendo a dichas premisas y a la doctrina que se cita, no es merecedor de reproche el dictamen pericial emitido por el perito de la parte actora, el cual fue ratificado en el acto de la vista proporcionando las explicaciones pertinentes que le fueron solicitadas por los respectivos letrados de las partes. Y la aportación indiscriminada de facturas que la parte demandada acompaña a su contestación a la demanda y reconvención implícita, con conceptos duplicados como los de las facturas obrantes a los folios 119 y 120 que hacen incomprensible su contenido, (independientemente de presupuestos emitidos por otras empresas diferentes a la que al parecer realizó las obras, que también se acompañan, folios 129 y 135), hacen inviable una razonable valoración de las obras realmente ejecutadas, el importe de las mismas y en particular de las obras realizadas en el tejado, cuya restauración integral constituía el cambio básico operado a través de Anexo de 2010, respecto a la financiación de las obras por parte de los arrendatarios con respecto al contrato original, donde la parte arrendadora no asumía contraprestación alguna por las obras de reforma y mejoras que se realicen por la parte arrendataria.



SEXTO.- Finalmente, incide el recurso en que la parte arrendadora vino a reconocer que los arrendatarios habían terminado la ejecución de las obras de reforma del tejado y demás construcción en el plazo previsto, (antes del 31 de julio de 2011), porque desde el 1 de enero de 2011 realizaron los descuentos de los 400,00 euros mensuales en los recibos de las rentas, que a efectos de compensación parcial de los gastos y en particular de la restauración integral del tejado, se preveían en el Anexo de 2010, manteniendo que si se hacían esas compensaciones es porque se consideraban hechas las obras actuando ahora en contra de sus propios actos al negar la realización completa de las mismas.

El art. 111.8 CCCat al regular los actos propios exige que la conducta propia observada tenga una significación inequívoca de la cual deriven consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual.

Cuando la parte arrendadora comenzó a descontar de los recibos de renta girados, los 400,00 euros destinados a compensar parte de los gastos de reparación integral del tejado, lo hizo conforme a criterios de buena fe y para mantener un comportamiento coherente con las condiciones pactadas, en la idea de que la restauración integral de la cubierta se había llevado a cabo.

Al efectuarse la reducción de las rentas a partir del 1 de enero de 2011 con reducción de los 400,00 euros mensuales destinados a la compensación parcial por la rehabilitación del tejado, lo era en la idea de que esta obra había sido ejecutada o que se estaba realizando en los términos previstos, pues la previsión contractual era que el descuento se haría a partir del 1 de enero de 2011 y sin embargo el plazo para terminar la ejecución de las obras era hasta el 31 de julio de 2011 lo cual permite apreciar que la realización del descuento compensatorio a partir de enero de 2011, respondía a un cumplimiento leal de la operativa del contrato.

Cuando se suscitan los problemas entre las partes a finales del año 2013, la parte arrendadora promueve una prueba pericial sobre el cumplimiento de las reparaciones convenidas y en particular de la restauración integral del tejado ante el deterioro de la estructura de madera de la finca, con el resultado ya indicado de que no se había hecho toda la obra de rehabilitación decidiéndose a interponer la demanda al no llegar a un acuerdo.

Que se continuara reduciendo el importe de las rentas reclamadas en la cuantía de 400,00 € mensuales, tal y como se había venido haciendo hasta entonces desde el día 1 de enero de 2011, en la creencia de que se daba cumplimiento a lo concertado, no constituye un acto inequívoco a través del cual se hubiese pretendido definir, crear o esclarecer sin ningún género de duda la situación jurídica que afectaba a las partes, ya que no puede atribuirse a dicha conducta carácter inequívoco en el sentido de reconocer a través de él la realización completa de las obras que venían a justificar la compensación pactada, sino una simple creencia de que así había sido.

Una vez comprobado que no era así, el mantenimiento del descuento en los recibos de renta puede obedecer al mantenimiento de la dinámica soportada hasta entonces e incluso a la apreciación de un cumplimiento inadecuado que no justificaría el cese inmediato del descuento en los recibos, pero desde luego no supone un acto propio de reconocimiento de la ejecución de unas obras que pericialmente se han calificado de incompletas y no ajustadas a la restauración integral pactada, como pretende la parte recurrente, pues ello sí que sería contradictorio con la postura mantenida en el procedimiento, en el cual se sostiene el incumplimiento de la ejecución de las obras y la improcedencia de compensación derivada de su ejecución, sin que existan actos inequívocos que definieran la situación entre las partes, en los que basarse para afirmar la ejecución completa de unas obras de restauración que pericialmente se constatan como no ejecutadas en su integridad.

Por lo expuesto no procede apreciar actos propios ni la infracción de un precepto cuya hermenéutica contradice la postura de quien recurre.

SEPTIMO.- En definitiva, no se realizaron por la parte arrendataria todas las obras en los términos estipulados; desistió del contrato por mucho antes de transcurrido el plazo de duración pactado, el cual guardaba clara relación con el compromiso compensatorio, hasta el punto de que la cantidad a descontar de la renta en compensación de parte de los gastos de reparaciones, se mantenía hasta el 1 de diciembre de 2023, para obtener de este modo hasta un total de 57.600,00 €, de los que únicamente se llegaron a abonar 14.800,00 €, por haberse puesto fin al contrato por la parte arrendataria quince años antes del plazo pactado.

La consecuencia es que si la arrendataria no cumplió con los compromisos contractuales asumidos, no puede reclamar a la parte arrendadora el cumplimiento de los suyos, concretamente la compensación pactada, que resultó operativa mientras se mantuvo vigente la relación contractual, cesando una vez concluida. Y por lo tanto no se mantiene la obligación de compensar a partir del momento en que se puso fin unilateralmente al arrendamiento.

Pero es más, incluso en el caso de que entendiésemos que no hubo incumplimiento pleno de la parte arrendataria sino un cumplimiento defectuoso que no alcanzase a impedir el fin normal del contrato, de forma que su subsanación podría producirse por vía de reducción del precio, art. 1124 del C.C ., tampoco por esta vía podría este tribunal establecer una cifra compensatoria, pues la parte demandada no presentó pericial sobre las obras ejecutadas y su importe y las facturas que se han aportado con la contestación a la demanda, no se llega a comprender su contenido, su duplicidad de conceptos (folios 116 a 119), e inclusión de facturas de pequeñas reparaciones puntuales que no se refieren al pintado de la fachada y de las puertas y ventanas, ni a la restauración integral del tejado que son las consideradas en el Anexo contractual de 18 de noviembre de 2010 con relación a su contenido y a la compensación parcial de los gastos que en él se citan. Apreciándose como necesaria una explicación cumplida del contenido de las facturas aportadas y emitidas por DUPROYEC, S.L. que no se proporcionó, carga de la prueba que correspondía a la parte demandada.

Y en su consecuencia, si pericialmente se presupuestaron los trabajos pendientes de realizar por la parte arrendataria en 74.000,00 €, (folio 189 vuelto), y no se conocen con la precisa fidelidad los gastos generados por las obras cuya compensación en parte se contemplaba en el Anexo del Contrato de Arrendamiento de Uso diferente al de vivienda, no cabe sino negar la existencia de cantidad compensable, más allá de la ya compensada con la reducción de la renta desde enero del 2011 hasta que permaneció vigente el contrato, incluidas las rentas que aquí se reclaman.

OCTAVO.- Por lo que se refiere a los gastos bancarios por devolución de recibos, del documento obrante al folio 53, aportado con la demanda, se desprende que tras la devolución de cada uno de los recibos facturados e impagados, se produjo un cargo por importe de 85,98 euros, lo que permite inferir razonablemente que se corresponde con el impago de cada uno de los recibos reclamados, entendiéndose correcta y acertada la valoración y decisión de la sentencia al respecto, aunque en la carta de supuesto requerimiento extrajudicial se cifren en otra cuantía equivocada las comisiones de devolución, por referencia errónea a lo que en realidad constituyó la devolución de un recibo de 'FITE ASSESSORS S.L.', por importe bastante similar.

Y finalmente, es cierto que los intereses de la cantidad a cuyo pago se condena se imponen desde la fecha del documento que obra al folio 54, de supuesto requerimiento extrajudicial a 12 de diciembre de 2013. Pero ese documento, carta librada 'A la atención' de los demandados, sin dirección ni sistema de remisión y entrega, no consta enviado ni recibido por la parte demandada, tratándose de un documento de parte no acompañado de la documentación de envío, por correo o informáticamente, cuya recepción no ha quedado acreditada, por lo que negada de adverso, los intereses solo se devengarán desde la fecha de la interposición de la demanda, de conformidad con el art. 1108 de Código Civil y no desde la fecha que consta en el mencionado documento de requerimiento de extrajudicial, estimándose en este sentido el recurso de apelación.

NOVENO.- La parcial estimación del recurso conlleva la no especial imposición de las costas de esta apelación, conforme al art. 398.2 de la LEC .

Además el contenido en principio difuso, del Anexo al contrato de Arrendamiento, que ha requerido de una interpretación por parte del órgano 'a quo' y de esta Sala para llegar a deducir la auténtica intención de los contratantes, planteaba las suficientes dudas fácticas como para justificar la no especial imposición de las costas de esta instancia, de acuerdo con el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Por la sociedad actora se ejercita la acción de reclamación por impago de rentas, art. 250.1 1º;LEC , derivadas del contrato de arrendamiento de uso diferente al de vivienda, de 1 de agosto de 2008, modificado por el concertado bajo la denominación de Anexo contractual el 18 de noviembre de 2010, frente a los Sres. María Cristina y Eloy , arrendatarios en el primer contrato de 1 de agosto de 2008, figurando como sustituidos por SCP HOTEL RESTAURANT ANTIC MAS en el Anexo de 18 de noviembre de 2010.

Dichos demandados formularon oposición alegando como primer motivo de la misma la falta de legitimación pasiva, porque si bien eran los arrendatarios de la finca arrendada a que se refieren ambos contratos, dejaron de serlo en el posterior contrato que novaba el anterior, pues en aquel segundo, ambas partes acordaron modificar el primero, entre otros en los siguientes términos: 'Primero.- LA ARRENDATARIA pasa a ser la Sociedad HOTEL RESAURANT ANTIC MAS, SCP, con NIF J55021687, y domicilio en Calle Freixenet nº 30 - Camprodón, quien se subroga en la totalidad de los derechos y obligaciones del contrato, incluidas las modificaciones que a través del presente anexo contractual pasan a especificarse.' Y el motivo que se aduce en la demanda en pro de la legitimación pasiva de los demandados, en vez de reclamar contra la SCP arrendataria, es que al carecer de personalidad jurídica la sociedad civil que integran, por no estar inscrita en el Registro Mercantil siendo el objeto de la sociedad la actividad mercantil, carece de legitimación pasiva, de forma que, aunque excepcionalmente pudiera tener 'legitimación procesal', la legitimación pasiva de la acción ejercitada puede ser soportada en exclusividad por los socios, basando su criterio en sentencias que efectivamente mantienen este criterio.

Y la sentencia de primera instancia rechaza la excepción de falta de legitimación pasiva y acoge el criterio de la demanda en el sentido indicado de que al tener carácter mercantil la sociedad constituida por ser de esta naturaleza la actividad a desarrollar por la misma de explotación de 'bar restaurante', al no estar inscrita en el Registro Mercantil carece de personalidad jurídica y en consecuencia, aunque excepcionalmente pudiera tener 'legitimación procesal', la legitimación activa de la acción ejercitada puede ser soportada en exclusividad por los socios integrantes, haciéndose eco, de este modo, de jurisprudencia que así lo entiende.



SEGUNDO.- El primer motivo del recurso viene a cuestionar la decisión de primera instancia, porque la sentencia apelada contravendría el último criterio jurisprudencial mantenido en la STS de 7 de marzo de 2012 , la cual viene a determinar los efectos o consecuencias de la no inscripción de las sociedades mercantiles o civiles, generando por ello su irregularidad.

Ciertamente en esta Sentencia se dice lo siguiente: 5. La irregularidad de la sociedad mercantil no inscrita.

36. Tratándose de sociedades anónimas el primer párrafo del art. 6 de la Ley de 1951 dispuso que '[l]a sociedad se constituirá mediante escritura pública, que deberá ser inscrita en el Registro Mercantil. Desde este momento la sociedad tendrá personalidad jurídica ', lo que sustancialmente se reprodujo en el apartado 1 del art. 7 del texto refundido de 1989 y hoy en el art. 20 de la Ley de Sociedades de Capital , a cuyo tenor '[l]a constitución de las sociedades de capital exigirá escritura pública, que deberá inscribirse en el Registro Mercantil'.

37. Ello dio lugar a la calificación de las sociedades anónimas no inscritas en los términos previstos en el art. 16 TRLSA como 'irregulares', lo que no supone rechazar el reconocimiento de su personalidad -aunque algunas sentencias, han denegado la personalidad jurídica, al menos en toda su amplitud (en este sentido, sentencias 1066/1999 de 14 de diciembre y 1280/2006, de 19 de diciembre ), la sentencia 740/2010, de 24 de noviembre , con cita de otras muchas, reconoce que la personalidad jurídica 'como instrumento eficaz para la organización de las empresas y creación de un centro de imputación de relaciones jurídicas útil en el tráfico jurídico, ni siquiera queda limitada a los supuestos en los que se ha otorgado escritura pública, de tal forma que del contrato, incluso aformal, cabe derivar cierto grado de personalidad ', lo que, en lo que aquí interesa, coincide con la tesis mantenida por la resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de 14 de febrero de 2001 que, rectificando la mantenida en otras anteriores, sostiene que 'de ciertos preceptos legales de reciente promulgación resulta que las sociedades mercantiles en formación e irregulares gozan de personalidad jurídica -o, al menos, de cierta personalidad-, suficiente para adquirir y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones..'.

6. La personalidad y regularidad de la sociedad civil no inscrita.

38. A diferencia de las sociedades mercantiles, cuya actividad exigía algún tipo de publicidad por razones de seguridad del tráfico económico, las sociedades civiles no requerían su inscripción en registro alguno ni siquiera cuando adoptaban 'formas mercantiles' -de ahí que no existiese obstáculo a la inscripción del inmueble a nombre de SOCIEDAD DE AMIGOS en el Registro de la Propiedad -.

41. Tampoco se contenía referencia alguna a la inscripción de sociedades civiles con forma mercantil en el art. 81 del Reglamento aprobado por Real Decreto 1597/1989, de 29 de diciembre , que, al identificar los sujetos y actos de inscripción obligatoria, en el art. 81 dispone que '[s]erá obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los siguientes sujetos: (..) b) Las sociedades mercantiles', 42. Finalmente, el Reglamente aprobado por Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, tampoco se refería a las sociedades civiles, lo que fue determinante de que la disposición adicional Única del Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, añadiese un apartado 3 al art. 81 , con el siguiente tenor '[p]odrán también inscribirse las sociedades civiles, cualquiera que sea su objeto, aunque no tengan forma mercantil', y el art.

269 bis cuyo apartado 1 disponía que '[l]as sociedades civiles con forma mercantil serán objeto de inscripción con arreglo a las reglas aplicables a la forma que hubiera adoptado', no obstante lo cual, habida cuenta de que el art. 16.1 CCom , en la redacción dada al mismo por la Ley 19/1989, de 25 de julio, dispone que '[e]l Registro Mercantil tiene por objeto la inscripción de: (..) 2º) Las sociedades mercantiles (..) 5º) Cualesquiera personas, naturales o jurídicas, cuando así lo disponga la ley', por elementales razones de jerarquía normativa y reserva de Ley fueron anulados por la sentencia de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 (Recurso contencioso-administrativo 526/1998 ).

43. En definitiva, a diferencia de otros ordenamientos, como el francés, en el que el reconocimiento de la personalidad jurídica de las sociedades civiles aparece vinculado a la inscripción de la sociedad y hasta que esta se produce rige la regla ' il n'y a que des associés point de société' (tan solo existen asociados, no sociedad), al disponer el art. 1842 del Código de Napoleón que 'Les sociétés (..) jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation..' (Las sociedades (..) gozan de la personalidad moral a partir de su inscripción)-, al margen de su conveniencia o no, nuestro sistema no exige la inscripción de las sociedades civiles en registro alguno y ni el art. 1669 del CC ni el 35 del mismo Código supeditan a la inscripción el reconocimiento de la personalidad de las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley conceda personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados.

De aquí pretende extraer la parte apelante que del art. 1968 del CC , el cual establece con claridad la no solidaridad de los socios con respecto a las deudas sociales, se desprende que la actora debió demandar a la Sociedad Civil y no a los integrantes de la misma, debiendo haberse estimado la falta de legitimación activa aducida por la parte demandada.



TERCERO.- No tienen en cuenta los recurrentes que continua siendo de aplicación el criterio de la naturaleza de la actividad que desarrolla a los efectos de determinar el régimen legal que es de aplicación.

La cuestión ha de centrarse en si estamos ante una sociedad civil irregular o bien ante una sociedad mercantil irregular.

La distinción doctrinal y jurisprudencial sobre la naturaleza de una sociedad civil irregular o la mercantil del mismo tenor, (en ambos casos no se ha elevado a escritura pública ni se ha inscrito en el Registro público correspondiente), viene entendiendo con criterio pacífico que para determinar cuál sea la normativa aplicable, si el Código Civil o el Código de Comercio, ha de atenderse al objeto de la sociedad.

Si está en el tráfico mercantil con proyección externa que trasciende a terceros, deberá ser considerada como sociedad mercantil.

Si por el contrario no tiene más proyección que la interna entre los socios que no ha trascendido a terceros, la sociedad deberá ser tildada de civil.

Ya no sirve la finalidad lucrativa puesto que puede ser común en ambas sociedades, ( art. 116 del C de C y art. 1665 CC ), ni su personalidad jurídica cuando cumplen los requisitos legales, ( art.119 C de C y art.

1669 CC ); ni la voluntad de los socios constituyentes de acogerse a una u otra normativa; como tampoco es válida la previsión sobre la forma de la sociedad como podría desprenderse del art. 116 del C de C, porque el art. 1670 del CC que ese posterior, admite la existencia de sociedades civiles con forma mercantil.

Solo se exceptúan las sociedades de explotación agrícola y ganadera, según la mayoría de la doctrina, por la exclusión que de las mismas puede derivarse del art. 1 del C de C y la mención en tal sentido de la Ley 19/1995 sobre modernización de las explotaciones agrarias o el tratamiento de las Sociedades Agrarias de Transformación. En este sentido se pronuncian las SSTS de 19/02/2007 , 20/11/2006 y 11/10 /2002, entre otras; el AAP de Barcelona, Sección 3ª, de 23/05/2011; AAP de Madrid de 23/09/2011; AAP de Castellón, Sección 3ª de 26/03/2012; el cual nos recuerda que la STS de 20 de noviembre de 2006 , con cita de la Resolución de la DGRN de 28 de junio de 1985 , en el sentido de que 'es insuficiente la voluntad de los socios de acogerse al régimen de la sociedad civil, pues las normas mercantiles aplicables son muchas de ellas de carácter imperativo por estar dictadas en interés de terceros o del tráfico'.

Aplicada la doctrina y jurisprudencia al caso que nos ocupa, nos encontramos ante una sociedad HOTEL RESTAURANT ANTIC MAS SCP que, por su objeto de dedicación a la explotación de un hotel restaurante, ha de calificarse como de sociedad mercantil irregular. No puede desconocerse, además, que la vigente LEC, recogiendo el sentir mayoritario de la doctrina, admite en su art. 6 la capacidad para ser parte de determinados entes sin personalidad jurídica (comunidades de propietarios, sociedades irregulares, uniones sin personalidad: que podrán ser demandadas las entidades que, no habiendo cumplido los requisitos legalmente establecidos para constituirse en personas jurídicas, estén formadas por una pluralidad de elementos personales y patrimoniales puestos al servicio de un fin determinado) y, por tanto, la sociedad particular demandada puede incluirse en ellos, lo que no impide la responsabilidad que, conforme a la ley, pueda corresponder a los socios o a los partícipes, como bien dice el número 2 del precitado precepto legal, que sin duda pueden ser demandados sin tener que dirigir también la demanda, conjunta o principalmente, contra la sociedad, puesto que aún cuando en nuestro ordenamiento positivo no existe norma expresa que regule con carácter general la responsabilidad de los socios y gestores de la sociedad irregular, la doctrina del TS. tiene declarado que, por tener una notoria actividad mercantil, ha de regirse por las normas de la sociedad colectiva, respecto de terceros, y, por sus pactos, entre los socios o, en su defecto, las normas de la copropiedad - así sentencias 16-3-1.989 ; 20-2-1.988 . Y, de conformidad con lo regulado en el art. 127 del Código de Comercio , todos los socios que formen la Compañía colectiva, sean o no gestores de la misma, estarán obligados personal y solidariamente, con todos los bienes, a las resultas de las operaciones que se hagan a nombre y por cuenta de la compañía, bajo la firma de ésta y por persona autorizada para usarla. En suma, debemos afirmar que la personificación de la sociedad no enerva la legitimación pasiva ad causam de los demandados en esta litis, en tanto que han sido demandados personalmente, habida cuenta que el carácter irregular de la sociedad mercantil determina que no pueda ser invocado el carácter social de la deuda por los socios para impedir el cumplimiento de las obligaciones contraídas respecto de terceros, pues los socios tienen una responsabilidad solidaria en aras del interés jurídico, sin que sea preciso demandar a la sociedad, aunque tenga capacidad para ser parte, pudiendo, pues, ser condenados los demandados, por tanto, por su calidad de socios o partícipes de una sociedad mercantil irregular.

En definitiva, para el régimen de las sociedades constituidas como civiles, continúa siendo aplicable el criterio de que la naturaleza de su actividad es la que determina el régimen legal que les es aplicable, de forma que cuando se trata de sociedades con objeto mercantil, aunque esta no sea la forma de su constitución, deberán regirse por las normas de la sociedad colectiva, por ser su objeto social de naturaleza mercantil.

Consecuencia a la que también ha de llegarse por aplicación analógica del art. 39 de la Ley de Sociedades de Capital , RD Legislativo 1/2010 de 2 de julio, relativo a la 'sociedad devenida irregular' por falta de solicitud de inscripción.

Por lo expuesto, debe ser desestimado este primer motivo del recurso, pues tratándose la entidad Hotel Restaurant Antic Mas SCP constituida por los demandados, de una sociedad mercantil irregular, le son de aplicación las normas reguladoras de la sociedad mercantil no inscrita y no las de la sociedad civil.



CUARTO.- El siguiente motivo del recurso impugna la desestimación de la compensación en virtud de la cláusula cuarta del Anexo del contrato, la cual dispone: 'Los arrendatarios ante la situación de deterioro de la estructura de madera de la finca, financiarán la restauración integral del tejado, para que quede en condiciones de uso y, a efectos de compensar parte de los gastos de las reparaciones efectuadas por esta parte, por concepto de indemnización, la Arrendadora se compromete al pago mensual de 400,00 euros mas impuestos que le sean de aplicación, por un periodo de 12 años.

Dicho importe será descontado directamente por la arrendadora del importe a percibir por el alquiler, y será descontado a partir del 1 de enero de 2011, y siendo el último pago mediante compensación el referente al 1 de diciembre de 2023, esto es, un total de 57.600,00 €.

Las partes dejan constancia de que una vez concluida la rehabilitación del tejado, será de aplicación lo dispuesto por el Artículo 21 de la LAU .' Y continúa diciendo la cláusula Quinta del mencionado Anexo: 'Los arrendatarios se comprometen a terminar la ejecución de las obras de reforma del tejado y de las obras de construcción de las 5 habitaciones de la planta tercera de la finca, antes del 31 de junio de 2011.

Asimismo, los arrendatarios se comprometen a tratar la estructura de madera del techo del comedor dejándolo en óptimas condiciones de uso, sin perjuicio del desgaste ordinario que pudiera producirse durante el periodo contractual.' A efectos de resolver esta cuestión conviene analizar la voluntad de las partes que se desprende de las mencionadas cláusulas, apreciándose que los arrendatarios se comprometen, además de llevar a cabo las obras necesarias de conservación y reparación del edificio arrendado, (Pacto Undécimo del contrato original de 1 de agosto de 2008), a financiar la restauración integral del tejado, así como a pintar la fachada, las aberturas, ventanas, puertas,etc; posiblemente debido a la duración del arrendamiento, concertado por 19 años y once meses.

Y la parte arrendadora, a fin de compensar parte de los gastos de las reparaciones asumidas por la arrendataria, se compromete al pago mensual de 400,00 euros más impuestos por un periodo de 12 años, cantidad que se abonará mediante descuento del importe de la renta, hasta un total de 57.600,00 euros.



QUINTO.- De lo obrante en autos se desprende que por circunstancias ajenas a la parte arrendadora, la parte arrendataria resolvió unilateralmente el contrato de arrendamiento el 29 de enero de 2014, con entrega de las llaves de la finca, debiendo en esta fecha las rentas correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2013 y enero de 2014, que es lo que se reclama en este procedimiento.

Igualmente se desprende, por así indicarse en el dictamen del perito Sr. Apolonio , ratificado en el acto de la vista, donde el técnico dio respuesta a las aclaraciones que le fueron requeridas por las partes, que tras la visita a la casa comprueba que se han renovado completamente algunas partes de la cubierta; otras partes se han hecho arreglos parciales y otras únicamente se ha efectuado un repaso superficial; concretamente la parte de cubierta central de la fachada principal no se ha repasado ni modificado, ya que la piezas de pizarra no se han movido al menos en los últimos años, se aprecia la presencia de musgo y falta alguna pizarra arrancada por el viento y el tiempo.

Igualmente existe constancia de que la arrendadora ha venido descontado los 400,00 euros mensuales del importe de la renta, que era la forma de pago estipulada en el contrato para compensar parcialmente los gastos de reparación realizados por la arrendataria, llevando a cabo dicha compensación a partir de enero de 2011, en todas las rentas mensuales, incluidas las que se reclaman en el presente procedimiento, lo cual supondría un abono de 15.200 euros.

Entiende la parte demandada que aun habiéndose rescindido unilateralmente el contrato por la parte arrendataria, la arrendadora habría de continuar satisfaciendo esos 400,00 euros mensuales a partir de febrero de 2014, siendo su importe compensable en el presente procedimiento.

Coincidiendo con el criterio del órgano 'a quo', ha de entender este tribunal que atendiendo al fin jurídico que los contratantes pretendían alcanzar con el contrato y al canon de totalidad que fluye de la interpretación del contrato originario y de su anexo, entiende este tribunal que puesto que en el Pacto Tercero del contrato de origen ya asumía la arrendataria la realización de las reformas y obras necesarias para dedicar la finca arrendada a 'hotel restaurante', adecuándola a tal uso, además de pintar la fachada y las aberturas, ventanas, puertas, etc, sin cargo alguno para la arrendadora, el cambio introducido en el Anexo posterior, particularmente en su Cláusula Cuarta, donde se establece un sistema de compensación por gastos, se está refiriendo a la restauración integral del tejado, que no se contemplaba en el contrato previo y se introduce por vez primera en este nuevo contrato novatorio, con una compensación sucesiva por descuento en las rentas a satisfacer, hasta el 1 de diciembre de 2023.

Es más, incluso el propio perito recoge en su dictamen de 29 de noviembre de 2013 otras obras incumplidas, además de la restauración integral del tejado, pues añade que la cubierta del porche que cubre el comedor tiene también alguna deficiencia puntual; que la fachada no ha sido pintada y las aberturas se han pintado parcialmente; y que no se han trasladado las calderas y máquinas que hay en el cubierto anexo, presupuestando todos los trabajos pendientes, tanto de reparación integral del tejado, como de repaso de cubierta, pintura de fachada, traslado de calderas y pequeños trabajos en un total de 74.000 euros.

Consecuentemente, si la parte arrendataria no cumplió con los compromisos asumidos en el contrato al no realizar todas las obras que en él se concretaban, no puede sostener su derecho a una indemnización por las mismas, cuando además se convino que el desistimiento unilateral conllevaba que quedarían a favor de la propiedad todas las obras y mejoras efectuadas, Pacto Cuarto del contrato original.

Por todo ello, ha de coincidir la Sala con el criterio del órgano 'a quo', en el sentido de que no existe un crédito compensable por la arrendataria, más allá de los 6.000 euros correspondientes a la fianza depositada en su día que ya se reconocen en primera instancia, pues la afirmación de que no se llevó a cabo la obra de restauración integral del tejado a cuya financiación se había comprometido la parte arrendataria como premisa para la compensación parcial de los gastos de reparaciones, se basa en el dictamen pericial único que obra en autos, en cuya valoración deberán ser ponderadas por el Juez o Tribunal entre otras, las siguientes cuestiones: a) Los razonamientos que contengan los dictámenes, y los que se hayan vertido en el acto del juicio o vista en el interrogatorio de los peritos, pudiendo no aceptar el resultado de un dictamen o aceptarlo, o incluso aceptar el resultado de un dictamen por estar mejor fundamentado que otro ( STS 10-2-1.994 ). b) Deberá, también, tener en cuenta el Tribunal las conclusiones conformes y mayoritarias que resulten, tanto de los dictámenes emitidos por peritos designados por las partes, como de los dictámenes emitidos por peritos designados por el Tribunal, motivando su decisión cuando no esté de acuerdo con las conclusiones mayoritarias de los dictámenes ( STS 4-12-1.989 EDJ 1989/10881). c) Otro factor a ponderar por el Tribunal deberá ser el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo por los peritos que hayan intervenido en el proceso, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten sus dictámenes ( STS 28-1-1.995 EDJ 1995/50).

d) También deberá ponderar el Tribunal, al valorar los dictámenes, la competencia profesional de los peritos que los hayan emitido, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad, lo que le puede llevar, en el sistema de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a que se dé más crédito a los dictámenes de los peritos designados por el tribunal que a los aportados por las partes ( STS 31-3-1.997 EDJ 1997/2111). e) La jurisprudencia entiende que, en la valoración de la prueba por medio de dictamen de peritos, se vulneran las reglas de la sana crítica, en los siguientes supuestos: -Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial ( STS 17-6-1.996 EDJ 1996/5305).

-Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente etc. ( STS 20-5-1.996 EDJ 1996/3296).

-Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el Tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes ( STS 7-1-1.991 EDJ 1991/93).

- Cuando los razonamientos del Tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios; o lleven al absurdo ( SSTS 11-4-1.998 EDJ 1998/2815 , 13-7-995 EDJ 1995/4676 y 15-7-1988 EDJ 1988/16795).

En la STS de 6-4-2000 EDJ 2000/7011 se afirma que 'Los juzgadores no están obligados a someterse a la prueba pericial y de concurrir varias pueden optar por la que se les presente como más objetiva y ajustada a la realidad del pleito e incluso atender en parte a las diversas periciales concurrentes en aquello que estimen de interés y en relación a las demás pruebas'.

Atendiendo a dichas premisas y a la doctrina que se cita, no es merecedor de reproche el dictamen pericial emitido por el perito de la parte actora, el cual fue ratificado en el acto de la vista proporcionando las explicaciones pertinentes que le fueron solicitadas por los respectivos letrados de las partes. Y la aportación indiscriminada de facturas que la parte demandada acompaña a su contestación a la demanda y reconvención implícita, con conceptos duplicados como los de las facturas obrantes a los folios 119 y 120 que hacen incomprensible su contenido, (independientemente de presupuestos emitidos por otras empresas diferentes a la que al parecer realizó las obras, que también se acompañan, folios 129 y 135), hacen inviable una razonable valoración de las obras realmente ejecutadas, el importe de las mismas y en particular de las obras realizadas en el tejado, cuya restauración integral constituía el cambio básico operado a través de Anexo de 2010, respecto a la financiación de las obras por parte de los arrendatarios con respecto al contrato original, donde la parte arrendadora no asumía contraprestación alguna por las obras de reforma y mejoras que se realicen por la parte arrendataria.



SEXTO.- Finalmente, incide el recurso en que la parte arrendadora vino a reconocer que los arrendatarios habían terminado la ejecución de las obras de reforma del tejado y demás construcción en el plazo previsto, (antes del 31 de julio de 2011), porque desde el 1 de enero de 2011 realizaron los descuentos de los 400,00 euros mensuales en los recibos de las rentas, que a efectos de compensación parcial de los gastos y en particular de la restauración integral del tejado, se preveían en el Anexo de 2010, manteniendo que si se hacían esas compensaciones es porque se consideraban hechas las obras actuando ahora en contra de sus propios actos al negar la realización completa de las mismas.

El art. 111.8 CCCat al regular los actos propios exige que la conducta propia observada tenga una significación inequívoca de la cual deriven consecuencias jurídicas incompatibles con la pretensión actual.

Cuando la parte arrendadora comenzó a descontar de los recibos de renta girados, los 400,00 euros destinados a compensar parte de los gastos de reparación integral del tejado, lo hizo conforme a criterios de buena fe y para mantener un comportamiento coherente con las condiciones pactadas, en la idea de que la restauración integral de la cubierta se había llevado a cabo.

Al efectuarse la reducción de las rentas a partir del 1 de enero de 2011 con reducción de los 400,00 euros mensuales destinados a la compensación parcial por la rehabilitación del tejado, lo era en la idea de que esta obra había sido ejecutada o que se estaba realizando en los términos previstos, pues la previsión contractual era que el descuento se haría a partir del 1 de enero de 2011 y sin embargo el plazo para terminar la ejecución de las obras era hasta el 31 de julio de 2011 lo cual permite apreciar que la realización del descuento compensatorio a partir de enero de 2011, respondía a un cumplimiento leal de la operativa del contrato.

Cuando se suscitan los problemas entre las partes a finales del año 2013, la parte arrendadora promueve una prueba pericial sobre el cumplimiento de las reparaciones convenidas y en particular de la restauración integral del tejado ante el deterioro de la estructura de madera de la finca, con el resultado ya indicado de que no se había hecho toda la obra de rehabilitación decidiéndose a interponer la demanda al no llegar a un acuerdo.

Que se continuara reduciendo el importe de las rentas reclamadas en la cuantía de 400,00 € mensuales, tal y como se había venido haciendo hasta entonces desde el día 1 de enero de 2011, en la creencia de que se daba cumplimiento a lo concertado, no constituye un acto inequívoco a través del cual se hubiese pretendido definir, crear o esclarecer sin ningún género de duda la situación jurídica que afectaba a las partes, ya que no puede atribuirse a dicha conducta carácter inequívoco en el sentido de reconocer a través de él la realización completa de las obras que venían a justificar la compensación pactada, sino una simple creencia de que así había sido.

Una vez comprobado que no era así, el mantenimiento del descuento en los recibos de renta puede obedecer al mantenimiento de la dinámica soportada hasta entonces e incluso a la apreciación de un cumplimiento inadecuado que no justificaría el cese inmediato del descuento en los recibos, pero desde luego no supone un acto propio de reconocimiento de la ejecución de unas obras que pericialmente se han calificado de incompletas y no ajustadas a la restauración integral pactada, como pretende la parte recurrente, pues ello sí que sería contradictorio con la postura mantenida en el procedimiento, en el cual se sostiene el incumplimiento de la ejecución de las obras y la improcedencia de compensación derivada de su ejecución, sin que existan actos inequívocos que definieran la situación entre las partes, en los que basarse para afirmar la ejecución completa de unas obras de restauración que pericialmente se constatan como no ejecutadas en su integridad.

Por lo expuesto no procede apreciar actos propios ni la infracción de un precepto cuya hermenéutica contradice la postura de quien recurre.

SEPTIMO.- En definitiva, no se realizaron por la parte arrendataria todas las obras en los términos estipulados; desistió del contrato por mucho antes de transcurrido el plazo de duración pactado, el cual guardaba clara relación con el compromiso compensatorio, hasta el punto de que la cantidad a descontar de la renta en compensación de parte de los gastos de reparaciones, se mantenía hasta el 1 de diciembre de 2023, para obtener de este modo hasta un total de 57.600,00 €, de los que únicamente se llegaron a abonar 14.800,00 €, por haberse puesto fin al contrato por la parte arrendataria quince años antes del plazo pactado.

La consecuencia es que si la arrendataria no cumplió con los compromisos contractuales asumidos, no puede reclamar a la parte arrendadora el cumplimiento de los suyos, concretamente la compensación pactada, que resultó operativa mientras se mantuvo vigente la relación contractual, cesando una vez concluida. Y por lo tanto no se mantiene la obligación de compensar a partir del momento en que se puso fin unilateralmente al arrendamiento.

Pero es más, incluso en el caso de que entendiésemos que no hubo incumplimiento pleno de la parte arrendataria sino un cumplimiento defectuoso que no alcanzase a impedir el fin normal del contrato, de forma que su subsanación podría producirse por vía de reducción del precio, art. 1124 del C.C ., tampoco por esta vía podría este tribunal establecer una cifra compensatoria, pues la parte demandada no presentó pericial sobre las obras ejecutadas y su importe y las facturas que se han aportado con la contestación a la demanda, no se llega a comprender su contenido, su duplicidad de conceptos (folios 116 a 119), e inclusión de facturas de pequeñas reparaciones puntuales que no se refieren al pintado de la fachada y de las puertas y ventanas, ni a la restauración integral del tejado que son las consideradas en el Anexo contractual de 18 de noviembre de 2010 con relación a su contenido y a la compensación parcial de los gastos que en él se citan. Apreciándose como necesaria una explicación cumplida del contenido de las facturas aportadas y emitidas por DUPROYEC, S.L. que no se proporcionó, carga de la prueba que correspondía a la parte demandada.

Y en su consecuencia, si pericialmente se presupuestaron los trabajos pendientes de realizar por la parte arrendataria en 74.000,00 €, (folio 189 vuelto), y no se conocen con la precisa fidelidad los gastos generados por las obras cuya compensación en parte se contemplaba en el Anexo del Contrato de Arrendamiento de Uso diferente al de vivienda, no cabe sino negar la existencia de cantidad compensable, más allá de la ya compensada con la reducción de la renta desde enero del 2011 hasta que permaneció vigente el contrato, incluidas las rentas que aquí se reclaman.

OCTAVO.- Por lo que se refiere a los gastos bancarios por devolución de recibos, del documento obrante al folio 53, aportado con la demanda, se desprende que tras la devolución de cada uno de los recibos facturados e impagados, se produjo un cargo por importe de 85,98 euros, lo que permite inferir razonablemente que se corresponde con el impago de cada uno de los recibos reclamados, entendiéndose correcta y acertada la valoración y decisión de la sentencia al respecto, aunque en la carta de supuesto requerimiento extrajudicial se cifren en otra cuantía equivocada las comisiones de devolución, por referencia errónea a lo que en realidad constituyó la devolución de un recibo de 'FITE ASSESSORS S.L.', por importe bastante similar.

Y finalmente, es cierto que los intereses de la cantidad a cuyo pago se condena se imponen desde la fecha del documento que obra al folio 54, de supuesto requerimiento extrajudicial a 12 de diciembre de 2013. Pero ese documento, carta librada 'A la atención' de los demandados, sin dirección ni sistema de remisión y entrega, no consta enviado ni recibido por la parte demandada, tratándose de un documento de parte no acompañado de la documentación de envío, por correo o informáticamente, cuya recepción no ha quedado acreditada, por lo que negada de adverso, los intereses solo se devengarán desde la fecha de la interposición de la demanda, de conformidad con el art. 1108 de Código Civil y no desde la fecha que consta en el mencionado documento de requerimiento de extrajudicial, estimándose en este sentido el recurso de apelación.

NOVENO.- La parcial estimación del recurso conlleva la no especial imposición de las costas de esta apelación, conforme al art. 398.2 de la LEC .

Además el contenido en principio difuso, del Anexo al contrato de Arrendamiento, que ha requerido de una interpretación por parte del órgano 'a quo' y de esta Sala para llegar a deducir la auténtica intención de los contratantes, planteaba las suficientes dudas fácticas como para justificar la no especial imposición de las costas de esta instancia, de acuerdo con el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación: FALLAMOS Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dña. EVA MORER CABRÉ en nombre y representación de Dn. Eloy y Dña. María Cristina contra la sentencia de 11 de octubre de 2016, del Juzgado de 1ª Instancia de Ripoll , dictada en los autos de Juicio Verbal nº 723/2015 de los que el presente Rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución en el sentido de que la cantidad a cuyo pago se condena en primera instancia, que aquí se mantiene, devengará los intereses legales desde el día 7 de diciembre de 2015 y no desde la fecha que se indica en la sentencia de primera instancia.

Se confirman los restantes pronunciamientos de la sentencia apelada.

Todo ello sin hacer especial imposición de las costas de esta apelación.

Devuélvase el depósito efectuado para recurrir.

De acuerdo con la Disposición Final 16 y la Disposición Transitoria Tercera de la LEC 1/2000 , contra esta Sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo solamente si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477. También cabe recurso extraordinario por infracción procesal ante el mismo Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 468 y siguientes de la misma norma , siempre que concurra aquel interés casacional exigido por el recurso de casación y se formule de manera conjunta con este; dichos recursos deberán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta sentencia a las partes y déjese testimonio de élla en el presente Rollo y en las actuaciones originales, que se devolverán al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción del que proceden.

Así lo ha decidido la Sala, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados ya indicados, quienes, a continuación, firman.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. JOSE ISIDRO REY HUIDOBRO, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de todo lo que, certifico.