Sentencia CIVIL Nº 146/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1219/2018 de 06 de Mayo de 2020

PRIMERO. El día 7 de diciembre de 2018 se han recibido los autos del Juicio Verbal de desahucio por impago 766/2017 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró con el objeto de resolver el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SAREB S.A. contra la Sentencia dictada el día 18 de junio de 2018.

SEGUNDO.El contenido del fallo de la Sentencia dictada el día 18 de junio de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Mataró es el siguiente:

'Estimando la demanda interpuesta en fecha 28 Junio de 2.017 por el/la Procurador/a de los Tribunales ANNA VILANOVA AP Pontevedra, nº 00070/2002, de 19/09/2002 del CCCat, que la actualización de la renta llevada a cabo no se corresponde con lo recogido en el contrato, que sorprende que la parte actora pretenda reclamar las rentas de los años 2015 a 2017 dado que en aquellas fechas el demandado ya no era arrendatario de la vivienda, pues en octubre de 2014, como consecuencia de las lluvias, la vivienda quedó inundada y, por ende, inhabilitada, motivo por el que tuvieron que mudarse al domicilio de Anton mientras esperaban que se realizaran las reparaciones necesarias, pero al no iniciarse las obras de reparación, los arrendatarios decidieron rescindir el contrato de arrendamiento realizando la correspondiente entrega de llaves sin recuperar la fianza; que desde el mes de marzo de 2015 el Sr. Anton vive con su madre en la visita sita en la CALLE001 nº NUM001 de Matarón, y la Sra. Caridad y el Sr. Victorino conviven en el domicilio sito en la Avinguda DIRECCION000 nº NUM002 de Mataró.

La sentencia dictada en primera instancia estima la demanda presentada por la parte actora negando que la acción de reclamación de cantidad esté prescrita, fijando la renta actualizada en la cantidad de 550 € (510 € de renta mensual más 40 € de comunidad de propietarios) y negando que los demandados hubieran resuelto de forma unilateral el contrato en octubre de 2014 como consecuencia de la inundación del inmueble, todo ello argumentando que no se ha probado la existencia de pacto resolutorio, de modo que no es posible dejar de computar las mensualidades de renta contractual debidas al actor, indicando que en nada afecta el hecho de que el demandado hubiera tenido que irse de la finca por inhabilidad de la misma, ya que no instó procedimiento alguno de acreditación de dicho extremo.

La defensa de SAREB S.A. interpone recurso de apelación frente a la citada sentencia argumentando que la misma incurre en un error en la valoración de la prueba documental, pues la misma fija el importe mensual de la renta en la cantidad de 550 € atendiendo a un contrato de arrendamiento que no se corresponde con el aportado por la parte actora, en el que no aparece todos los arrendatarios y que se refiere a una finca distinta, y que el contrato de arrendamiento sobre la vivienda objeto de autos, formalizado el día 15 de febrero de 2012, establece una renta mensual de 750 €, de modo que el total adeudado asciende a 33.047,32 € (o en su defecto a 33.008,71 € si no considera aplicable la actualización de renta según lo dispuesto en el artículo 18 de la LAU).

La defensa de Sixto se opone al recurso de apelación presentado e impugna la resolución apelada, todo ello argumentando que la sentencia dictada incurre en un error en la valoración de la prueba dado que la renta de enero de 2014 que la parte actora identifica como renta de diciembre de 2014 estaría prescrita, que en octubre de 2014 y como consecuencia de unas fuertes lluvias la vivienda quedó inhabilitada y, a la vista de que la parte arrendadora no arreglaba el inmueble, se rescindió el contrato y se entregaron las llaves, de modo que nadie podía esperar una reclamación dineraria por impago de renta tres años más tarde sin que se haya formulado reclamación alguna, siendo de aplicación la doctrina del retraso desleal y el principio de confianza legítima.

Fijada así la controversia y vistos los argumentos esgrimidos por ambas partes sobre la errónea valoración de la prueba, conviene precisar cuál es el alcance de la función revisora que puede llevarse a cabo en segunda instancia, debiendo para ello recordar que el Tribunal Supremo señala en su Sentencia del día 10 de mayo de 2018 que 'El recurso de casación y el extraordinario por infracción procesal son recursos extraordinarios, que deben necesariamente fundarse en motivos taxativamente previstos en la Ley, que son los que delimitan a priori los límites del ámbito de conocimiento del tribunal encargado de resolverlos.

No ocurre lo mismo en el recurso de apelación que, sin perjuicio de lo previsto en el art. 465.5 LECLegislación citada que se aplicaLey 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. art. 465 (04/05/2010), se permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia. Es cierto que dentro de este conocimiento propio de un tribunal de instancia, la Audiencia queda constreñida únicamente por la regla prevista en el art. 465.5 LECLegislación citadaLEC art. 465.5, según la cual 'el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461'. Pero esto no significa que los motivos que se formulan en el recurso de apelación cumplan la misma función que en el recurso de casación y en el extraordinario por infracción procesal.

El art. 465.5 LECLegislación citadaLEC art. 465.5 ha de entenderse como que el tribunal de apelación debe resolver sólo las cuestiones controvertidas en el recurso de apelación y, en su caso, en el de impugnación del recurso, en cuanto que las partes pueden haberse conformado con algunos de los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia y haber ceñido la controversia en apelación a unas determinadas cuestiones.

Como dijimos en la sentencia 714/2016, de 29 de noviembre, la Audiencia Provincial tiene plenas facultades para revisar la valoración fáctica y jurídica realizada por el tribunal de primera instancia, puesto que ese es precisamente el objeto del recurso de apelación, como establece expresa y terminantemente el art. 456.1 LECLegislación citada que se aplicaLey 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. art. 456 (08/01/2001) ('nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo').

2.- Lo anterior no significa que el recurso de apelación deba articularse en motivos cuyo análisis y resolución haya de realizarse de forma independiente unos de otros, de tal forma que lo alegado en uno no pueda ser tenido en cuenta en otros. El recurso de apelación debe analizarse en su conjunto, sin perjuicio de que puedan distinguirse distintas razones que fundamentan el recurso y que se analicen sistemáticamente unas detrás de otras.'

SEGUNDO.La inhabitabilidad de la vivienda arrendada.La primera cuestión que debe ser objeto de análisis en esta alzada es, por su transcendencia material, la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda que la parte demandada excepcionó a través de su escrito de oposición - y que ahora reproduce en segunda instancia al impugnar el recurso de apelación formulado por la parte actora - cuya alegación se basa en el estado de inhabitabilidad en que quedó la vivienda arrendada tras las lluvias ocurridas en octubre de 2014.

No obstante, con carácter previo a entrar sobre el fondo de dicha cuestión y con el objeto de resolver las cuestiones planteadas por las partes en segunda instancia, conviene partir de una serie de hechos que, con base en la prueba documental que obras en las actuaciones y sobre la base de los reconocimientos formulados por ambas partes en sus respectivos escritos, deben ser declarados probados:

- Que el día 15 de enero de 2012 la entidad Gescat Lloguer S.L. suscribió, en su calidad de arrendador, un contrato de alquiler de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Mataró con Victorino, Sixto y Caridad, por un plazo inicial de 1 año y con una renta mensual de 750 €.

- Que a fecha 7 de junio de 2017, la parte arrendataria adeudaría las rentas devengadas desde el mes de diciembre de 2014 hasta el mes de febrero de 2016, así como una parte de la renta correspondiente al mes de junio de 2014; sobre esta cuestión conviene apuntar que, a pesar de que la parte actora indica en su escrito de demanda que reclama la renta correspondiente al mes de enero de 2014, la prueba documental que obra en las actuaciones y, en concreto, el certificado de deuda acompañado como documento nº 3, indica claramente que la primera renta reclamada es la devengada en diciembre de 2014 y que, con relación la renta correspondiente al mes de junio de 2014, solo se reclama la cantidad de 8,71 €.

- Que el día 10 de julio de 2013 la entidad Gescat Lloguers S.L.U. transmitió a SAREB S.A. la finca objeto de arrendamiento, subrogándose la segunda en la posición jurídica de arrendadora (documento nº 2 de la demanda).

- Que el día 27 de noviembre de 2014, la entidad gestora Area Gestió Barcelona S.L. remitió un correo electrónico a la arrendataria Caridad solicitándole el envío de la reclamación ya avanzada anteriormente de forma telefónica, relativa a los daños sufridos en la vivienda arrendada, así como las fotografías del siniestro para poder gestionar dicha situación con el perito de la comunidad de la compañía aseguradora de la comunidad de propietarios (documento nº 18 de la contestación a la demanda)

- Que el día 1 de diciembre de 2014, la arrendataria Caridad cumplimentó el requerimiento formulado y remitió a la persona de contacto de la entidad gestora Area Gestió Barcelona S.L. un correo electrónico adjuntado las fotografías del estado en que se encontraba la vivienda, haciendo constar que desde hacía dos meses la vivienda era inhabitable, pues cada vez que llovía entraban grandes cantidades de agua en el interior de la misma, la luz no podía estar encendida ya que el agua salía por los enchufes e interruptores, las paredes estaban negras por la humedad, el suelo parecía una balsa y las puertas de algunas habitaciones y armarios se habían estropeado, motivo por el que solicitaban que, durante el tiempo en que estuvieran fuera de la vivienda y hasta que no se resolvieran los problemas de habitabilidad, no se les cobrara el alquiler mensual (documento nº 18 de la contestación a la demanda).

- Que el día 4 de febrero de 2015 Sixto suscribió un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE001 nº NUM001 de Mataró, lugar donde seguía residiendo en el momento de interponerse la demanda de desahucio por impago de rentas (documentos nº 19 y 20 de la contestación demanda).

- Que el día 4 de febrero de 2015 Victorino y Caridad suscribieron un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la Avinguda DIRECCION000 nº NUM002 de Mataró, lugar donde seguía residiendo en el momento de interponerse la demanda de desahucio por impago de rentas (documentos nº 21 y 23 de la contestación a la demanda).

- Que desde el día 21 de enero de 2015 y hasta el mes de marzo de 2018, el consumo total de agua de la vivienda arrendada no ha llegado a los 3 m3 (información facilitada por Aigües de Mataró - folio 136)

- Que desde el día 2 de enero de 2015 y hasta el mes de septiembre de 2015, el consumo de gas total de la vivienda arrendada no ha llegado a los 3 m3 (información facilitada por Gas Natural Fenosa - folio 138)

- Que a partir del mes de noviembre de 2014, el consumo de energía eléctrica de la vivienda arrendada se redujo sustancialmente, pasando de una facturación por consumo bimensual de 726 kWh a 27 kWh, siendo los consumos posteriores de 60 kWh y de 29 kWh, no existiendo consumo alguno desde el mes del mes de mayo de 2015 (información facilitada por Endesa Energía Eléctrica S.A.U. - folio 170)

Sobre la base de los hechos declarados probados y recordando que la sentencia dictada en primera instancia no niega que la parte demandada se hubiera marchado de la finca arrendada como consecuencia del estado de inhabitabilidad en que la misma se encontraba, conviene analizar ahora si dicha circunstancia, no desacreditada por la parte arrendadora, exime a la parte arrendataria de su obligación de atender el pago de las rentas devengadas durante dicho periodo, teniendo cuenta que no existe prueba alguna de que las obras de reparación de la cubierta se hubieran llevado a cabo y recordando que la parte arrendadora ya habría recuperado la posesión de la vivienda arrendada.

Para ello conviene recordar que el artículo 21.1 de la LAU establece que '1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .'

Por su parte, el artículo 26 de la LAU establece que 'Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.'

Centrada así la cuestión, lo relevante en esta instancia es determinar si existe causa suficiente que permita dejar en suspenso la obligación de pago de renta por parte de los arrendatarios, teniendo en cuenta que la demandante no niega que en la finca arrendada se produjeran los daños indicados por la parte arrendataria ni niega que los mismos fueran de entidad suficiente para hacer inhabitable la finca objeto de autos.

Esta misma Sala ha analizado en anteriores ocasiones la posibilidad que asiste al arrendatario de optar entre desistir o suspender el contrato en aquellos supuestos en que la ejecución de obras de conservación hagan la finca inhabitable, recordando en su Sentencia de fecha 16 de enero de 2020 que 'El pago de la renta es la obligación esencial del arrendatario, obligación que no excluye el incumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendador, sin perjuicio de que el arrendatario pueda exigir bien el cumplimiento bien la resolución del contrato, de conformidad con el art. 1124 CCLegislación citadaCC art. 1124, al que se remite el art. 27.1 LAULegislación citadaLAU art. 27.1, salvo en los supuestos en que quepa la suspensión del contrato, siempre y cuando concurran los presupuestos prevenidos en el art. 26LAU 29/94, cuyo antecedente es elLegislación citadaLAU art. 26 1558 CCLegislación citadaCC art. 1558, de aplicación supletoria conforme al art. 4 LAU 94 Legislación citadaLAU art. 4, que prevé la posibilidad de suspensión del contrato, con paralización del plazo y del pago de la renta durante dicha paralización.

En este sentido, paralelamente a la obligación del arrendador de 'realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563Legislación citadaCC art. 1563 y 1564 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1564 ' ( art. 21.1) y a la del arrendatario de 'soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento' (Legislación citadaLAU art. 21.1art. 22.1), la LAULegislación citadaLAU art. 22.1 prevé la posibilidad (art. 26) de que, 'cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable', el arrendatario opte entre suspender el contrato o desistir del mismo sin indemnización alguna, por lo que es el cese de la obligación de pagar la renta la contraprestación que la ley establece para el arrendatario por la suspensión, de modo que la equivalencia de las prestaciones -en este caso, de la ausencia de prestaciones: cesa la ocupación y cesa el pago- restablece el equilibrio sinalagmático del contrato suspendido, debiendo limitarse el efecto, pues, al expresado de la suspensión del pago de la renta. En caso de optar por la suspensión, ésta 'supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta', no existiendo obligación alguna de indemnizar por parte del arrendador.

En el mismo sentido, la más reciente Sentencia de esta misma Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de marzo de 2011 (ROJ SAP B 3512/2011 ) exige para el ejercicio por el arrendatario de la facultad de suspensión del contrato, y para el impago total de la renta, que asimismo la finca sea inhabitable de forma total (por el contrario, cuando la finca puede seguir siendo habitada por el arrendatario, aunque la obra sea muy molesta, y aunque durante la ejecución de la obra se vea privado incluso de una parte de la vivienda, el arrendatario únicamente se encuentra facultado para solicitar una disminución del precio del arriendo, en proporción al tiempo, y la parte de la finca de que se vea privado, conforme a lo previsto en el artículo 1558 del Código CivilLegislación citadaCC art. 1558 , en relación con los artículos 21.2Legislación citadaLAU art. 21.2 y 22.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos UrbanosLegislación citadaLAU art. 22.3 ).

De modo que, corresponde exclusivamente al arrendatario la opción de solicitar la suspensión (o desistir del contrato), condicionada en todo caso la referida suspensión al requisito ineludible de que la finca sea 'inhabitable' de forma total y que ello sea consecuencia de que tales obras sean de 'conservación' o sean acordadas por una autoridad competente, pero nunca en el caso de que las obras sean voluntarias.'

En el caso sometido a examen, concurren los requisitos anteriormente expuestos para considerar suspendido el contrato de arrendamiento de vivienda al menos desde diciembre de 2014, fecha en que la arrendataria comunicó a la arrendadora su voluntad de optar por la suspensión del contrato ante la situación de inhabitabilidad que presentaba la vivienda (así se indica expresamente en su comunicación de fecha 1 de diciembre de 2014 cuando indica que 'La nostra demanda es que no s'ens cobri el temps que portem fora de casa ni el temps que encara ens queda per tornar, ja que encara no s'han iniciat les obres de reparació de la coberta, que es la que ens produeix tots aquests problemes d'habitabilitat')

La descripción fáctica que llevó a cabo la arrendataria en dicha comunicación - remitida por correo electrónico a la empresa encargada de la gestión del alquiler, Area Gestió Barcelona S.L., a la que también adjuntó un video y varias fotografías del estado en que se encontraba la vivienda que se acompañan como documentos nº 6 a 17 del escrito de contestación a la demanda - evidencian el efecto causado por las lluvias en la vivienda arrendada y la imposibilidad de que los arrendatarios pudieran seguir habitando la misma, pues no solo existían humedades que hacían insalubre la vivienda, sino que además en episodios de lluvia entraban grandes cantidades de agua en el interior de la vivienda que hacían imposible el uso de luces o aparatos eléctricos, dado que el agua salía por los enchufes e interruptores.

De este modo, acredita al situación de insalubridad de la vivienda así como la efectiva desocupación de la vivienda por parte de los arrendatarios desde diciembre de 2015, y visto que el incumplimiento de la obligación impuesta al arrendador de conservar la vivienda arrendada en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido resultó determinante para que la parte arrendataria optara en primer lugar por dejar en suspenso el contrato, desistiendo posteriormente del mismo ante la falta de realización de las obras de reparación necesarias, debe estimarse íntegramente la impugnación formulada por la parte demandada declarando no exigible el pago de las rentas devengadas durante el periodo de suspensión del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito como consecuencia de la situación de inhabitabilidad de la misma.

De conformidad con lo anteriormente expuesto, debe estimarse íntegramente la impugnación de la sentencia formulada por la parte demandada, hecho que supone revocar la sentencia dictada en primer instancia y absolver a la parte arrendataria de todos los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, imponiendo a la parte actora el pago de las costas generadas en primera instancia; la estimación de la impugnación formulada por la demandada y su consiguiente absolución deja vacío de contenido el recurso de apelación formulado por la parte actora, cuyos argumentos giran en torno a la incorrecta valoración de la prueba documental obrante en las actuaciones al determinar el importe de la renta mensual objeto de condena.

TERCERO. Costas.El artículo 398 de la LEC establece que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En este caso, habiéndose estimado la impugnación formulada por la demandada, no se hará imposición de las costas a ninguno de los litigantes y se impondrán las costas causadas en primera instancia a la parte demandante por aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC.

A la vista de lo anteriormente expuesto, esta Sala ha decidido,